正太集團(tuán)連云港項(xiàng)目市場(chǎng)策劃報(bào)告-46

1、第一章 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析一、城市概況（一）地理位置連云港市地處中國(guó)沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部。東與日本、韓國(guó)、朝鮮隔海相望,西與江蘇徐州市和山東省郯城、臨沭毗鄰，北與山東省日照市、莒南縣接壤，南鄰江蘇淮安、宿遷和鹽城市。連云港市地處海陸、南北過(guò)渡的結(jié)合部，是中國(guó)沿海首批14個(gè)對(duì)外開(kāi)放城市之一、新亞歐大陸橋東方橋頭堡，地理位置十分優(yōu)越。連云港市地理坐標(biāo)為北緯34123507、東經(jīng)1182411948。東西最大橫距129公里，南北最大縱距約132公里?？偯娣e7446平方公里，其中水域面積1759.4平方公里，市區(qū)面積880平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積65平方公里。連云港整個(gè)地勢(shì)自西北向東南傾斜，境內(nèi)

2、平原、海洋、高山齊觀(guān)，河湖、丘陵、灘涂俱備。全市地貌基本分布為中部平原區(qū)，西部崗嶺區(qū)和東部沿海區(qū)大部分。東部沿海平原海拔35米，主要為山前傾斜平原、洪水沖積平原及濱海平原3類(lèi)，總面積5409平方公里，約占全市土地面積70%。西部東海縣的丘陵海拔100200米。沿主要是700平方公里鹽田及480平方公里灘涂。（二）區(qū)劃人口連云港市下轄三區(qū)四縣及一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，三區(qū)指新浦區(qū)、海州區(qū)和連云區(qū)，四縣包括贛榆縣、東?？h、灌云縣、灌南縣。市人民政府駐地為新浦區(qū)，轄區(qū)總?cè)丝?79.42萬(wàn)（2006年末統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)），其中市區(qū)人口70.96萬(wàn)。連云港轄區(qū)及人口如表1.1所示。表1.1 連云港市各轄區(qū)面積

3、及人口統(tǒng)計(jì)表（數(shù)據(jù)來(lái)源：連云港市統(tǒng)計(jì)局）轄區(qū)面積（平方公里）人口（萬(wàn)）連云港市7446479.42新浦區(qū)25938海州區(qū)15914連云區(qū)50618贛榆縣1408109東?？h2251116灌云縣1834109灌南縣1029752006年末連云港市共有人口479.42萬(wàn)人，其中市區(qū)70.96萬(wàn)人。人口總量較為穩(wěn)定，全市城市化率達(dá)到39.0%，比上年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，城市化率持續(xù)提升。全市年末戶(hù)籍總戶(hù)數(shù)137.25萬(wàn)戶(hù)，其中市區(qū)總戶(hù)數(shù)22.28萬(wàn)戶(hù)，總?cè)丝?0.96萬(wàn)人，相比2000年增長(zhǎng)8.39萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)1.398萬(wàn)人，市區(qū)人口增長(zhǎng)緩慢。2006年連云港市區(qū)戶(hù)均人數(shù)3.18人，該項(xiàng)指標(biāo)近十年

4、來(lái)不斷下降，反映市區(qū)家庭結(jié)構(gòu)不斷扁平化。表1.2 連云港市人口情況統(tǒng)計(jì)表（數(shù)據(jù)來(lái)源：連云港市統(tǒng)計(jì)局）年份2000200120022003200420052006全市人口455.61459.64464.03467.83468.81472.18479.42市區(qū)人口62.5763.8664.7465.6366.6270.1770.96非農(nóng)人口107.11120.67127.08133.34138.17144.98149.67城市化率2350%26.25%27.39%28.20%36.39%37.2%39.0%從表1.2可以看出，連云港市人口城市化率正在穩(wěn)步提升，目前已經(jīng)達(dá)到40%左右的水平。根據(jù)國(guó)際

5、通行不同階段城市發(fā)展情況表征反映，連云港城市發(fā)展正處在30%-50%的水平范圍內(nèi)，即低速發(fā)展期。城市化水平處在這一發(fā)展期，城市發(fā)展特征表現(xiàn)為：工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。表1.3 城市發(fā)展不同階段表征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化低速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率30%30%50%50%75%75%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢。工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為市絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

6、，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。（三）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)海洋資源連云港市海洋資源豐富，162公里海岸線(xiàn)中40公里的基巖岸線(xiàn)是全省獨(dú)有，擁有129萬(wàn)畝沿海灘涂，400萬(wàn)畝可開(kāi)發(fā)淺海水域。海水育苗、淺海深海養(yǎng)殖、海產(chǎn)品加工已有一定規(guī)模；海洋生物、海洋化工、海洋醫(yī)藥等特色產(chǎn)業(yè)形成一定基礎(chǔ)。特色產(chǎn)業(yè)連云港市新醫(yī)藥、新材料、新能源產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，是開(kāi)展招商引資的良好載體。新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)具備研究、開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)西藥、中成藥、醫(yī)療器械、醫(yī)藥包裝材料等多種門(mén)類(lèi)產(chǎn)品的能力，是全國(guó)最大的抗腫瘤藥、抗肝炎藥生產(chǎn)基地，中國(guó)證券市場(chǎng)上獨(dú)具特色的連云港“醫(yī)藥板

7、塊”正在形成。新材料產(chǎn)業(yè)的骨干企業(yè)中復(fù)連眾集團(tuán)去年玻璃鋼產(chǎn)品占全國(guó)市場(chǎng)11.4的份額；華威公司被國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)部確定為定點(diǎn)生產(chǎn)集成電路封裝用環(huán)氧模塑料的專(zhuān)業(yè)性公司，產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率超過(guò)40；全市去年硅資源工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值40多億元。海港資源連云港港口區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，運(yùn)輸時(shí)間省、成本低。國(guó)內(nèi)中西部地區(qū)從連云港口岸出?；蛏习兜囊话阖浳镨F路運(yùn)費(fèi)（按噸公里貨物0.10元左右計(jì)算），比從上海、天津、青島、日照港走少3050元噸。國(guó)際上，連云港與日韓等國(guó)主要港口在近洋500海里的扇形范圍內(nèi)，目前往返于連云港與日韓主要港口的班輪單程只需1天左右時(shí)間；新亞歐大陸橋把太平洋西岸和大西洋東岸以最短的距離

8、連接起來(lái)，比西伯利亞大陸橋縮短運(yùn)距近5000公里，比通過(guò)海運(yùn)縮短30004000海里。港口運(yùn)輸已形成特色鮮明的服務(wù)品牌，是全國(guó)進(jìn)口氧化鋁、出口小麥和膠合板第一大港，出口焦炭第二大港，我國(guó)5大能源外運(yùn)和3大接卸活奶牛口岸之一。旅游產(chǎn)業(yè)連云港市擁有連島、花果山、漁灣等多個(gè)國(guó)家AAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)，2007年接待國(guó)內(nèi)外游客達(dá)到910萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)到97億元，被國(guó)家旅游局評(píng)為全國(guó)旅游業(yè)發(fā)展最快的3個(gè)地級(jí)市之一以及全國(guó)20個(gè)優(yōu)秀旅游目的地之一。（四）經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)1、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖1.1 2006年末連云港市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖 圖1.2 2007年末連云港市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖圖1.1、圖1.2顯示，當(dāng)前連云港市

9、三次產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“二三一”結(jié)構(gòu)，即第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）比重最大，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)）次之，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）比重較小。對(duì)比三次產(chǎn)業(yè)2007年末與2006年末的變化，不難發(fā)現(xiàn)第一產(chǎn)業(yè)比重在減小，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)比重均在增加，表明連云港市工業(yè)化進(jìn)程與城市化進(jìn)程均在提速，房地產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展。2、GDP指數(shù) 圖1.3 2002-2007年連云港市GDP總量增長(zhǎng)圖 圖1.4 2002-2007年連云港市人均GDP增長(zhǎng)圖綜合GDP總量與人均GDP增長(zhǎng)兩項(xiàng)指標(biāo)，連云港市均保持了較快的增長(zhǎng)，增速均高于同期國(guó)家GDP增長(zhǎng)速度（2002-2007年連云港市GDP總量年最低增速為2002-2003年，增速為12.02

10、%；最高增速為2005-2006年，增速為18.38%），2007年實(shí)現(xiàn)GDP總量與人均GDP比2002年均翻番。GDP持續(xù)增長(zhǎng)，表明連云港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展面看好，有助于加強(qiáng)城市建設(shè)能力，促進(jìn)人民生活水平提高，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、人均可支配收入圖1.5 2002-2007年連云港市人均可支配收入統(tǒng)計(jì)圖圖1.5揭示，2002-2007年連云港市人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，從城市居民人均可支配收入指標(biāo)來(lái)看，2007年與2002年相比接近于翻番。2007年連云港市在崗職工收入達(dá)到21486元，增長(zhǎng)21%，高出江蘇省6.1個(gè)百分點(diǎn)，與江蘇省在崗職工平均工資水平逐漸拉近。居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，將導(dǎo)致居民消費(fèi)

11、水平提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，帶動(dòng)旅游、房產(chǎn)、汽車(chē)等新型消費(fèi)及大宗消費(fèi)。二、城市發(fā)展規(guī)劃（一）城市發(fā)展定位從連云港市在整個(gè)中國(guó)東部沿海、亞歐大陸橋（隴海鐵路）的位置來(lái)看，可以得出連云港市的區(qū)域定位。（1）新亞歐大陸橋的東橋頭堡。（2）上海和青島之間迅速發(fā)展的港口城市。（3）江蘇省城鎮(zhèn)體系一級(jí)類(lèi)中心城市，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市之一，在“三圈五軸”中處于徐連城鎮(zhèn)聚合軸和連通城鎮(zhèn)聚合軸的交匯處，蘇北主要的出海口岸。（4）江蘇沿海區(qū)域性國(guó)際商務(wù)中心城市。由區(qū)域定位拓展延伸，結(jié)合地理位置及稟賦資源，可以得出連云港市的功能定位，即：（1）新亞歐大陸橋東橋頭堡和國(guó)際性海港城市，港口型工業(yè)基地，區(qū)域性物流中心。

12、（2）全國(guó)重點(diǎn)旅游城市。（3）江蘇省海洋開(kāi)發(fā)基地和新能源基地。（二）城市結(jié)構(gòu)定位1、城市結(jié)構(gòu)形態(tài)由新海城區(qū)和連云城區(qū)組成的組團(tuán)式城市形態(tài)。2、組團(tuán)功能新海城區(qū)城市的行政、文化體育、商業(yè)商務(wù)中心，科研教育和創(chuàng)新研發(fā)基地；連云城區(qū)城市對(duì)外交流的窗口，是區(qū)域性國(guó)際商務(wù)中心、國(guó)際海港、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅加工區(qū)、臨海產(chǎn)業(yè)區(qū)和海濱旅游基地。3、城市中心格局規(guī)劃城市中心結(jié)合連云港組團(tuán)式城市形態(tài)，形成“一主一副雙中心”格局。中心城區(qū)形成一級(jí)中心（市級(jí)）、二級(jí)中心（片區(qū)級(jí)）、三級(jí)中心（街道社區(qū)級(jí)）三級(jí)公共設(shè)施配置體系。城市主中心：位于新海城區(qū)，包括市級(jí)行政、文化、體育中心和城市商業(yè)商務(wù)主中心功能；城市副中心：

13、位于連云城區(qū)，包括城市商業(yè)副中心和區(qū)域性國(guó)際商務(wù)中心功能。城市中心體系：中心城區(qū)形成一級(jí)中心（市級(jí)）、二級(jí)中心（片區(qū)級(jí)）、三級(jí)中心（街道社區(qū)級(jí)）三級(jí)公共設(shè)施配置體系。城鎮(zhèn)發(fā)展空間格局。（三）城市發(fā)展目標(biāo)1、中心城區(qū)規(guī)模表1.4 連云港中心城區(qū)人口規(guī)模規(guī)劃年期2007年末中期（2010年）遠(yuǎn)期（2020年）新海城區(qū)32萬(wàn)55萬(wàn)68萬(wàn)連云城區(qū)18萬(wàn)25萬(wàn)32萬(wàn)合計(jì)50萬(wàn)80萬(wàn)100萬(wàn)根據(jù)連云港中心城區(qū)人口規(guī)模規(guī)劃，遠(yuǎn)期（2020年）城市中心城區(qū)總?cè)丝趯⒎?，新海城區(qū)、連云城區(qū)人口均將實(shí)現(xiàn)翻倍。實(shí)現(xiàn)城區(qū)人口倍增無(wú)非出于三個(gè)方面：城區(qū)人口自然增長(zhǎng)、城區(qū)周邊農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口、外地人口的遷入。要實(shí)現(xiàn)

14、城區(qū)人口倍增的目標(biāo)，首先要解決就業(yè)問(wèn)題。從目前連云區(qū)工業(yè)的情況來(lái)看，以港口、旅游以及醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式對(duì)拉動(dòng)就業(yè)，提高城區(qū)規(guī)模的作用較為有限，需要進(jìn)一步引進(jìn)工業(yè)企業(yè)解決就業(yè)問(wèn)題，以實(shí)現(xiàn)城區(qū)人口增長(zhǎng)；同時(shí)，從新海城區(qū)與連云城區(qū)人口之間的流動(dòng)性來(lái)看，從連云城區(qū)流向新海城區(qū)的可能性較大，從新海城區(qū)流向連云城區(qū)的可能性較小。連云城區(qū)不能實(shí)現(xiàn)既定的人口增長(zhǎng)目標(biāo)規(guī)模，則房地產(chǎn)業(yè)面臨的銷(xiāo)售壓力較大。2、城市未來(lái)發(fā)展方向（1）新海城區(qū)：主要向東北方向發(fā)展，適度向東南方向發(fā)展。 （2）連云城區(qū)：主要向西南方向，即向開(kāi)發(fā)區(qū)方向發(fā)展。三、連云城區(qū)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)（一）連云區(qū)概況連云區(qū)作為連云港市東部港口海濱城區(qū)，轄

15、12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積500平方公里，人口20萬(wàn)。連云區(qū)人民政府駐地為墟溝街道辦事處。連云港最大的優(yōu)勢(shì)是港口，港口位于連云區(qū)；連云港最大的特色是海濱城市，既靠大海又是城區(qū)的只有連云區(qū)；連云港最大的企業(yè)聚集區(qū)是國(guó)家級(jí)連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)也位于連云轄區(qū)。連云區(qū)是一個(gè)交通優(yōu)勢(shì)明顯的港口城區(qū)。連云區(qū)是中國(guó)十大海港之一的連云港港所在地。連云港港既是中西部地區(qū)最便捷的出?？诎?，又是新亞歐大陸橋洲際運(yùn)輸樞紐。港口現(xiàn)有萬(wàn)噸級(jí)以上泊位30余個(gè)，年吞吐量4000余萬(wàn)噸，目前已與世界上160多個(gè)國(guó)家地區(qū)的近千個(gè)港口有著密切的通航關(guān)系和貿(mào)易往來(lái)。連云區(qū)也是一個(gè)率先敞開(kāi)門(mén)戶(hù)的開(kāi)放城區(qū)。連

16、云港是國(guó)家首批14個(gè)沿海開(kāi)放城市，位于連云港對(duì)外開(kāi)放最前沿的連云區(qū)，有港口集團(tuán)公司、連云港堿廠(chǎng)、江蘇核電等部、省屬企業(yè)單位及各地駐連機(jī)構(gòu)近百家。區(qū)域性三大展覽中心之一的連云港國(guó)展中心、國(guó)際商務(wù)中心也在連云區(qū)內(nèi)。連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是首批國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，按照“一區(qū)多園”的發(fā)展模式，已經(jīng)建成國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)、國(guó)家級(jí)新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、大浦工業(yè)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)。連云區(qū)還是一個(gè)風(fēng)景秀麗的旅游城區(qū)。連云港是全國(guó)49個(gè)重點(diǎn)旅游城市、全國(guó)優(yōu)秀旅游城市和江蘇省三大旅游區(qū)之一。連云區(qū)作為連云港旅游區(qū)的最重要組成部分，這里山海相擁、島港環(huán)抱、港城一體，是全市優(yōu)美環(huán)境的精華所在。這里有連島、蘇馬灣、

17、黃窩、西墅等天然海濱浴場(chǎng)，有海州灣中的“鳥(niǎo)島”前三島，還有國(guó)家級(jí)云臺(tái)山森林公園、國(guó)家AAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)連島度假區(qū)。（二）區(qū)劃人口2006年，連云區(qū)全區(qū)總戶(hù)數(shù)67837戶(hù)（包括市開(kāi)發(fā)區(qū)，下同），戶(hù)籍人口200157人，其中男性102013人、女性98144人。全區(qū)城鎮(zhèn)人口170944人,鄉(xiāng)村人口29213人,城鎮(zhèn)人口占全區(qū)人口比重85.40%。全年出生1752人，人口出生率8.79；死亡1031人，死亡率5.17；人口自然增長(zhǎng)率為3.62。戶(hù)均人口數(shù)2.95人。表1.5 2006年末連云城區(qū)人口情況統(tǒng)計(jì)表鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道戶(hù)數(shù)人口男女出生人口男女死亡人口男女連云區(qū)67837200157102013981

18、4417529827701031575456墟溝街道2259571393363783501560633926719810098連云街道9218280861484913237186101851479255云山街道256283444208413689464312111板橋街道607715607780378041177047925834連島街道2104495624122544492722291712中云街道8158253081285912449293168125251125126猴嘴街道7905196059873973212066541478958朝陽(yáng)鎮(zhèn)68591954599759570246138

19、1081066244宿城鄉(xiāng)141443662207215919118211011高公島鄉(xiāng)945294714491498271611281117（三）城區(qū)發(fā)展規(guī)劃 1、發(fā)展目標(biāo) 2006-2010年，全區(qū)GDP年均增長(zhǎng)30%以上，2010年確保達(dá)到80億元，力爭(zhēng)100億元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到5：45：50。第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)）的經(jīng)濟(jì)比重占到三次產(chǎn)業(yè)總比重的50%。 2006-2010年，全區(qū)社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)50%以上，2010年達(dá)120億元以上，五年累計(jì)投資達(dá)300億元以上。 到2010年，總?cè)丝谕黄?0萬(wàn)人，建成區(qū)面積超過(guò)30平方公里。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)18%以上

20、，超23000元。2、發(fā)展方向按照沿海伸展、組團(tuán)遞進(jìn)、帶狀發(fā)展的格局，由內(nèi)至外，形成港灣服務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、濱海居住區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)五個(gè)層次和各個(gè)組團(tuán)，逐步建設(shè)成全省國(guó)際商務(wù)中心、風(fēng)光優(yōu)美的高端旅游度假區(qū)、極具活力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及配套服務(wù)核心區(qū)、獨(dú)具特色和富有魅力的組團(tuán)式國(guó)際化海濱城市。（四）西墅濱海居住區(qū)規(guī)劃 1、規(guī)劃范圍劃范圍緊鄰北崮山東側(cè)濱海商務(wù)核心區(qū)，北臨海州灣，東至北崮山西側(cè)山麓，西至現(xiàn)狀堿廠(chǎng)堆渣場(chǎng)、勝利水庫(kù)及其西側(cè)魚(yú)塘，南達(dá)大港西路，現(xiàn)狀屬連云區(qū)城郊結(jié)合部，規(guī)劃總用地面積6.3k。2、發(fā)展目標(biāo) 發(fā)展人居環(huán)境舒適優(yōu)美、配套完善、交通便捷、設(shè)施高效、就業(yè)充分的現(xiàn)代化濱海居住地區(qū)；

21、 徹底治理區(qū)域內(nèi)各種污染、疏通內(nèi)外水系、改善植被狀況，充分利用和改善現(xiàn)有的山（北崮山）、海（海州灣）、島（竹島）、湖（勝利水庫(kù)）等多種景觀(guān)資源和海灣條件，形成青山、碧海、翠島、明湖的優(yōu)美景觀(guān)和生態(tài)本底環(huán)境，并使之成為區(qū)域居住生活、休閑游憩和旅游度假的有機(jī)組成部分； 延續(xù)區(qū)域內(nèi)本土生活特色和風(fēng)土人情文脈，發(fā)揮其潛在的文化和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，發(fā)展以傳統(tǒng)海洋產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)土生活風(fēng)情觀(guān)光體驗(yàn)為主要訴求點(diǎn)的人文旅游項(xiàng)目，豐富區(qū)域的旅游資源和旅游活動(dòng)內(nèi)容； 通過(guò)合理圍海造地?cái)U(kuò)充城市土地儲(chǔ)備，增加城市可用土地資源。3、功能定位完整居住地區(qū)/行政辦公中心/人居環(huán)境最富特色的生態(tài)社區(qū)/文化休閑、旅游度假的最佳目的地。4、規(guī)劃

22、結(jié)構(gòu)功能分區(qū)和布局結(jié)構(gòu)基本可歸結(jié)為：二元、四區(qū)、兩心、四軸、一灣。二元，指現(xiàn)狀資源條件、空間特征和社會(huì)形態(tài)構(gòu)成均具有二元性，山海資源、山貌海灣。四區(qū)是指四個(gè)經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施集中區(qū)，是由規(guī)劃確定的本區(qū)的兩種主導(dǎo)功能居住功能和休閑旅游功能衍生的，具體為：地區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)、地區(qū)商務(wù)辦公區(qū)、旅游商業(yè)服務(wù)區(qū)、西墅漁村游樂(lè)區(qū)。兩心指本規(guī)劃區(qū)的功能和景觀(guān)核心，分別是規(guī)劃連云區(qū)行政中心和地區(qū)中心公園，前者布置在西墅路以北，與西墅漁村隔平山路相望；后者布置在規(guī)劃區(qū)域的地理中心位置（即在現(xiàn)狀勝利水庫(kù)基礎(chǔ)上規(guī)劃的中心湖周邊）、在區(qū)位和功能上起著銜接南（居住功能片區(qū)）北（休閑旅游片區(qū)）、統(tǒng)領(lǐng)東（北崮山街道）西（鹽田街道）

23、的作用。四軸，本規(guī)劃區(qū)內(nèi)各主要規(guī)劃道路兩側(cè)串接的功能區(qū)域各不相同，因而形成四條各具特色的功能軸線(xiàn)：一條南北向功能主軸、一條東西向景觀(guān)主軸、兩條十字交叉的交通主軸?！耙粸场笔怯梢?guī)劃防波堤從海州灣中分隔出的內(nèi)灣區(qū)域，也是濱海新城若干規(guī)劃內(nèi)灣中最東端的一個(gè)。通過(guò)堤壩的隔離減小潮汐和沉降的影響，營(yíng)造出更為優(yōu)美宜人的水景環(huán)境，真正實(shí)現(xiàn)讓生活走向大海、把水體引入生活。第二章 宏觀(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、連云港市宏觀(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)（一）房地產(chǎn)投資額2004-2007年，連云港市房地產(chǎn)投資額逐年顯著增長(zhǎng)，增速逐年增大，對(duì)比2007年與2004年房地產(chǎn)投資額數(shù)據(jù)，由27.32億元增長(zhǎng)至79.4億元，四年間增長(zhǎng)了近2倍。2

24、006-2007年，房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率達(dá)到44%。同期，住宅投資額同步增長(zhǎng)，2004-2007年，連云港市住宅投資額增長(zhǎng)2.3倍。2006-2007年，住宅投資額增長(zhǎng)率高達(dá)54%。荒島觀(guān)點(diǎn)：連云港市房地產(chǎn)投資額、高速增長(zhǎng)，一方面來(lái)自市場(chǎng)商品房需求的增長(zhǎng)，尤其是縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的釋放；另一方面，增速過(guò)高，凸顯一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（二）商品房施工、竣工面積2004-2007年，連云港市商品房年施工面積增長(zhǎng)快速，且增長(zhǎng)速度逐年加大，僅2006-2007年增長(zhǎng)面積達(dá)到319.25萬(wàn)，比2004年商品房施工面積要略高。相對(duì)于商品房施工面積，商品房年竣工面積增長(zhǎng)較緩，2004-2007年間，2006年、20

25、07年呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)?；膷u觀(guān)點(diǎn)：隨著連云港市房地產(chǎn)投資額快速增長(zhǎng)，商品房施工面積、竣工面積隨之相應(yīng)增長(zhǎng)。商品房施工面積、竣工面積增大一方面有縣域房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快的因素；另一方面，城區(qū)商品房施工面積過(guò)大，將會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者選擇面過(guò)大，增大銷(xiāo)售壓力。（三）市區(qū)住宅銷(xiāo)售面積從連云港市區(qū)住宅銷(xiāo)售面積的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，從2005年到2007年總量略有增長(zhǎng)，但其間有一定的波動(dòng)。從總體來(lái)看，年均銷(xiāo)售面積基本穩(wěn)定在110萬(wàn)130萬(wàn)的區(qū)間內(nèi)。從2008年第一季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，受“二套房”政策、央行六次加息的影響，連云港市區(qū)住宅銷(xiāo)售量一定程度上萎縮?；膷u觀(guān)點(diǎn)：連云港市區(qū)住宅銷(xiāo)售面積的穩(wěn)定性，表明連云港房地產(chǎn)需求市場(chǎng)已經(jīng)

26、進(jìn)入成熟發(fā)展期。在市場(chǎng)需求穩(wěn)定維持在一定水平上，而房地產(chǎn)投資額急劇增長(zhǎng)，將導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，后勢(shì)銷(xiāo)售壓力增大。（四）商品房供銷(xiāo)比 2003年以來(lái)，連云港市商品房供銷(xiāo)形勢(shì)基本維持在供大于求的狀態(tài)，尤其以2005、2006、2007年供銷(xiāo)比高達(dá)1：1.5左右。如表2.1所示。從分區(qū)域情況來(lái)看，由于人口總量、工業(yè)基礎(chǔ)、供應(yīng)量不同等不同，供銷(xiāo)比略有差別，新海城區(qū)由于人口總量大于連云城區(qū)，供銷(xiāo)形勢(shì)略好于連云城區(qū)。表2.1 連云港市區(qū)商品房供銷(xiāo)面積統(tǒng)計(jì)表（數(shù)據(jù)來(lái)源：連云港房管局、統(tǒng)計(jì)局）年份2003年2004年2005年2006年2007年批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)）79.68109.22147.392

27、01.18220.47實(shí)際銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）7410096132.84136.78供銷(xiāo)比值（%）107.68109.22153.53151.45161.1858（五）商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)2004-2007年，連云港市區(qū)商品房?jī)r(jià)格一步步走高，漲幅以2006年為最高，年度漲幅高達(dá)26%。2007年末，市區(qū)商品房平均價(jià)格達(dá)到3062元/?；膷u觀(guān)點(diǎn)：對(duì)連云港市區(qū)商品房?jī)r(jià)格后勢(shì)的判斷，從連云港市區(qū)商品房?jī)r(jià)格與蘇中、蘇南一些縣級(jí)城市的橫向比較來(lái)看，存在一定的上漲空間。但考慮到當(dāng)前供銷(xiāo)比、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控等因素，短期內(nèi)商品房市場(chǎng)價(jià)格將處于維持在現(xiàn)有水平或微漲狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商在制訂價(jià)格時(shí)將采取審慎原則。二、連云城

28、區(qū)宏觀(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)（一）基本概況1、總體特征連云區(qū)位于連云港東部沿海，具有海洋景觀(guān)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，但由于并非傳統(tǒng)意義上的連云港老城區(qū)，人口數(shù)量和剛性需求相對(duì)不足。隨著連云港加大對(duì)東部新城區(qū)的開(kāi)發(fā)，連云區(qū)商品房銷(xiāo)售量一路上升，占全市比例不斷提高，目前已經(jīng)成為連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)的新興主力板塊。2、主力產(chǎn)品作為連云港新興的房地產(chǎn)主力板塊，連云區(qū)具有得天獨(dú)厚的海景資源，加上政府東部大開(kāi)發(fā)的強(qiáng)力政策背景支持，使得連云區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：從戶(hù)型面積分布上看，連云區(qū)住宅市場(chǎng)以大面積產(chǎn)品為主，配以少量小戶(hù)型。開(kāi)發(fā)中以強(qiáng)調(diào)具備舒適性、景觀(guān)優(yōu)的中高檔品質(zhì)樓盤(pán)為主。從物業(yè)類(lèi)型上看，以小高層和高層產(chǎn)品為主，同時(shí)

29、別墅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)量也呈現(xiàn)逐步上升的趨勢(shì)。這都是考慮到充分發(fā)揮海景資源的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，所形成的連云區(qū)市場(chǎng)的重要特點(diǎn)。3、主力客群相對(duì)于連云區(qū)迅猛上升的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，當(dāng)?shù)氐娜丝跀?shù)量有限，居民購(gòu)買(mǎi)力略顯不足。從客戶(hù)區(qū)域分布情況來(lái)看，普通住宅基本為連云區(qū)本地客戶(hù)，由于與新海城區(qū)距離過(guò)大，新海城區(qū)市民在連云區(qū)購(gòu)買(mǎi)自住型住宅的可能性不大；海景房物業(yè)客戶(hù)群則以新浦以及江蘇省內(nèi)南京、常州等地客戶(hù)為主、本地客戶(hù)為輔。從客戶(hù)的職業(yè)屬性來(lái)看，連云區(qū)本地客群中以地區(qū)內(nèi)的效益好的大型企業(yè)員工、公務(wù)員以及因拆遷因素亟需購(gòu)房的剛性需求為主，如港務(wù)局、堿廠(chǎng)、核電公司、海事局等。4、發(fā)展趨勢(shì)連云區(qū)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，上市量大

30、，項(xiàng)目多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。東部沿海的優(yōu)越地理位置是該板塊項(xiàng)目的最佳賣(mài)點(diǎn)，而且連云城區(qū)自身土地資源有限，造成了土地成本日漸抬升，價(jià)格高于其他片區(qū)。目前連云區(qū)上市量在不斷增加，但地區(qū)有限的購(gòu)買(mǎi)力支撐市場(chǎng)有一定難度，有限的客戶(hù)群與大上市量之間的矛盾愈發(fā)明顯，項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。不過(guò)，由于東部大開(kāi)發(fā)是連云港市的重要發(fā)展規(guī)劃，政府的政策扶持對(duì)新城的發(fā)展構(gòu)成強(qiáng)有力的支撐，加上無(wú)可比擬的海景資源優(yōu)勢(shì)，未來(lái)該區(qū)域?qū)⒊蔀楦鄢欠康禺a(chǎn)市場(chǎng)的首善區(qū)域，發(fā)展?jié)摿^大，未來(lái)的房?jī)r(jià)有望超越港城平均水平，具有一定的升值潛力。但是，由于政府引導(dǎo)行為的人為性，而供需矛盾的客觀(guān)存在，將導(dǎo)致短期內(nèi)連云城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨一定的

31、銷(xiāo)售壓力。（二）板塊情況根據(jù)樓盤(pán)地理形態(tài)上的分布、房?jī)r(jià)等相關(guān)因素，連云城區(qū)的樓盤(pán)大致又可以分為四個(gè)板塊，即：城中板塊國(guó)展板塊西墅板塊平山及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊各板塊詳情見(jiàn)表2.2所示（見(jiàn)下頁(yè)）。表2.2 連云城區(qū)房地產(chǎn)板塊構(gòu)成情況表板塊名稱(chēng)地理劃分開(kāi)發(fā)量（）價(jià)格區(qū)間（元/）板塊優(yōu)勢(shì)板塊劣勢(shì)市民認(rèn)可度代表樓盤(pán)城中板塊鐵路以南、西小山以東(含四季花城)約95萬(wàn)3500-4300交通優(yōu)越、生活配套好房?jī)r(jià)較高生態(tài)環(huán)境較差高四季花城、日出東方國(guó)展板塊鐵路以北、北崮山以東約65萬(wàn)4500（均價(jià)）海景資源、生態(tài)環(huán)境好、樓盤(pán)品質(zhì)較高房?jī)r(jià)高、生活配套不完善、海潮濕因素中龍門(mén)山莊、上城西墅板塊大港西路以北、北崮山以西120

32、萬(wàn)左右3200（均價(jià)）房?jī)r(jià)低、生態(tài)環(huán)境好離市中心較遠(yuǎn)、配套不完善中低瀚海國(guó)際平山及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊平山轉(zhuǎn)盤(pán)以南200萬(wàn)左右2800-3200（均價(jià)）多為大盤(pán)、整體規(guī)劃有一定的后發(fā)優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)量巨大、人氣不足、配套不完善低映象西班牙久和國(guó)際新城（三）市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析1、銷(xiāo)售去化分析綜合近三年連云城區(qū)（含連云區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)）住宅銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)，連云區(qū)住宅年均去化面積約在40-50萬(wàn)之間。從2008年一季度（截至3月25日）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，連云城區(qū)一季度銷(xiāo)售面積僅為85799。綜合表3.2連云區(qū)各板塊開(kāi)發(fā)量統(tǒng)計(jì)，目前開(kāi)發(fā)總量約為480萬(wàn)。按目前年均去化水平計(jì)算，目前的開(kāi)發(fā)量需要8-10年左右的時(shí)間才能保證完全去化。2、土

33、地供應(yīng)市場(chǎng)分析表2.3 2007年連云城區(qū)土地供應(yīng)情況統(tǒng)計(jì)表 編號(hào)地 塊 坐 落地塊 狀況 規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo)起始價(jià)（萬(wàn)元）成交價(jià)格約計(jì)土地面積(m)土地用途出讓年限(年)容積率建筑密度（%）綠地率（%）（萬(wàn)元）LTC2006-71#堿廠(chǎng)鐵路北、德蘭一期南地塊凈地商業(yè)用地401.245204000400074419.1LTC2006-73#蝙蝠山南地塊凈地商住70 401.030354100502071885.8LTC2006-76#花果山北路西側(cè)（0110A地塊）凈地居住用地 701.8243543004340131888.2LTC2006-77#花果山北路西側(cè)（0110B地塊）凈地居住用地

34、兼容商業(yè)70 402.5353049004940122205LTC2006-78#花果山北路西側(cè)（0112A地塊）凈地居住用地 701.8243540004040124566.2LTC2006-79#花果山北路西側(cè)（0112B地塊）凈地居住用地 兼容商業(yè)70 402.5353048004840119531.3LTC2006-80#花果山北路東側(cè)（0113A地塊）凈地居住用地 701.8243539003940119537.1LTC2006-81#花果山北路東側(cè)（0113B地塊）凈地居住用地 兼容商業(yè)70 402.5353049004940121879.5LTC2006-82#昌圩湖路北、花果山

35、西地塊凈地居住用地 702.024352500254066901.5LTC2006-88#北疏港通道西，北崮山大道東凈地居住用地701.8263030403060101349LTC2006-89#核電南路北側(cè),李莊排水澗溝東側(cè)毛地居住用地701.826301360140060657.6LTC2006-90#中華西路延伸段東側(cè)地塊凈地商住70 402.540304460184034957.3LTC2006-91#墟溝服裝二廠(chǎng)及其周邊地塊毛地商住 70 401.8263052052011463.1LTC2006-92#中山西路原五塑包裝廠(chǎng)地塊毛地商住70 406.040203404803801.2

36、LTC2006-93#馨鑫小區(qū)B地塊毛地居住用地70按連云港市規(guī)劃局批準(zhǔn)的方案掛牌70803266.2LTC2006-94#觀(guān)海路原海棠冷庫(kù)地塊毛地商業(yè)金融業(yè)用地403.040203203603542.9LTC2007-03#港城大道東、五羊路北A地塊凈地商業(yè)金融業(yè)用地 403.055205700600099800.4LTC2007-06#水島地塊09-3、09-5凈地居住用地70 401.230401239012590103229.1LTC2007-08#五羊路北側(cè)、核電南路南側(cè)凈地居住用地兼容商業(yè) 70 401.830302640340029320.6LTC2007-09#西連島拆遷安置小

37、區(qū)東北側(cè)凈地居住用地701.230455610825053452.4LTC2007-10#棲霞路北、麗景廣場(chǎng)東凈地商業(yè)用地兼容居住40 704.050205320587017735.1LTC2007-11#院前路西、棲霞路南、北地塊毛地居住用地70 403.5302570070023419.2LTC2007-14#新港城大道南(D1)地塊毛地住宅用地701.13045965100521415.2LTC2007-15#新港城大道南(D2)地塊毛地住宅用地701.130451380142030596LTC2007-16#新港城大道南(E)地塊毛地商住70 402.22230255025905314

38、5.5LTC2007-17#新光路北、虎平路東地塊凈地商住70 402.025301250012580198749LTC2007-18#新光路、神泉路交叉口西北角地塊凈地住宅兼商業(yè)用地70 402.0253064006600101179.5LTC2007-22#平山北路西側(cè)A地塊凈地商服用地403.040251700174026874.6LTC2007-23#平山北路西側(cè)B地塊凈地商住40 702.030301400144022605.3LTC2007-24#大港路南、光伸建材市場(chǎng)東側(cè)凈地商業(yè)用地401.545205000530093457.3LTC2007-29#花果山北路東、昌圩湖路北凈地

39、商服用地402.5402069073015335LTC2007-40#堿廠(chǎng)鐵路專(zhuān)用線(xiàn)南側(cè)地塊凈地商業(yè)401.845201600164026539.5LTC2007-41#港城大道東、五羊路北B地塊凈地居住用地 702.72230995010050110406.9LTC2007-42#臺(tái)南鹽場(chǎng)職工小區(qū)東側(cè)毛地商住70 401.5 25352100218070160.3LTC2007-43#核電南路東北側(cè) 凈地商住70 401.8 30303000308030170.2LTC2007-44#平山北路東側(cè)、西墅路北側(cè)凈地辦公用地401.025301360142030213.2LTC2007-45#棠

40、梨水庫(kù)東側(cè)地塊毛地居住用地703.0203590092020126.6LTC2007-65#龍橋路西，鹽坨西路北凈地居住用地702.5253569006920158568.2LTC2007-66#花果山大道西，鹽坨西路北01-08-B地塊凈地商住混合用地70、403.5453060006020128714.5LTC2007-67#松竹路西，鹽坨西路北01-09-B地塊凈地商住混合用地70、403.54530602064905470401-09-04地塊凈地商住70、402.5353587100.8LTC2007-68#花果山大道東，銀珠路北01-07-B地塊凈地商業(yè)金融業(yè)用地404.04525

41、59005920122957.5LTC2007-69#玉竹路西，匯銀路北01-11-A凈地居住用地701.5303558305850138786.7LTC2007-70#鹽坨西路南，松竹路西01-11-B地塊凈地商住70、403.0353554405460118930.9LTC2007-71#原一四九醫(yī)院生活區(qū)地塊毛地商住40、704.540203000320013148LTC2007-72#板橋街道云門(mén)路西側(cè)A地塊毛地商住40、702.0403016018010696.4LTC2007-74#東哨西墅片區(qū)東哨路北側(cè)凈地居住用地701.33035121901224070687.2LTC2007

42、-75#平山北路東、行政路北地塊凈地商住401.835302680276019898.5LTC2007-76#東疏港隧道口東地塊毛地居住用地702.0303059061039153.1LTC2007-77#高公島市場(chǎng)地塊毛地商業(yè)401.2452036038023984.7合計(jì)2030703629309.9從2007年連云城區(qū)土地供應(yīng)的情況來(lái)看，共有53幅地塊出讓?zhuān)瑑H出讓的土地面積就達(dá)到3629309.9，如計(jì)算容積率，形成的商品房供應(yīng)量將達(dá)到400萬(wàn)以上。隨著連云城區(qū)城中板塊、國(guó)展板塊土地供應(yīng)量減少，未來(lái)連云區(qū)商品房供應(yīng)的方向?qū)⑾蛭魇鍓K以西、開(kāi)發(fā)區(qū)板塊、開(kāi)發(fā)區(qū)板塊以東、以南方向發(fā)展。在開(kāi)發(fā)區(qū)

43、土地成本較城中板塊更低的情況下，城市邊緣地帶商品房將以低價(jià)分流準(zhǔn)備在主城置業(yè)的客戶(hù)，同時(shí)降低主城對(duì)周邊客戶(hù)的吸納作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。第三章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、主要在售樓盤(pán)分析表3.1 連云城區(qū)主要在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)位建筑風(fēng)格總建筑面積物業(yè)類(lèi)型單價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間交付時(shí)間東盛四季花城新港學(xué)校西側(cè)現(xiàn)代53萬(wàn)高層均價(jià)36002007年7月2009年上半年中惠翰海國(guó)際(開(kāi)發(fā)區(qū))大港西路8號(hào)現(xiàn)代80萬(wàn)小高層均價(jià)32002007年12月2008年10月日出東方原連云區(qū)政府地塊現(xiàn)代18萬(wàn)高層均價(jià)40002007年9月29日2009年上半年港城藍(lán)天中山路與西園路交匯處現(xiàn)代6萬(wàn)高層均價(jià)3800

44、2007年10月2008年年底康鵬商務(wù)中心院前路與中山路交匯處現(xiàn)代24006高層起價(jià)29502007年12月2008年年底萬(wàn)燁國(guó)際鑫城港務(wù)局西小區(qū)北側(cè)現(xiàn)代風(fēng)格23662小高層均價(jià)36002008年1月2009年上半年上城濱海商務(wù)區(qū)(化工療養(yǎng)院址)現(xiàn)代30萬(wàn)高層均價(jià)42002008年1月2009年10月東盛龍門(mén)山莊在海一方公園北側(cè)西班牙、現(xiàn)代高層約13萬(wàn)高層、別墅均價(jià)45002007年7月2009年上半年映象西班牙平山轉(zhuǎn)盤(pán)東北角西班牙28萬(wàn)多層、小高層均價(jià)33002008年1月2008年年底帝豪水榭花都平山轉(zhuǎn)盤(pán)西南角現(xiàn)代風(fēng)格約20萬(wàn)高層起價(jià)3200預(yù)計(jì)2008年4月2008年年底久和國(guó)際新城開(kāi)發(fā)

45、區(qū)五羊路歐式三期120565小高層均價(jià)33002007年9月26日2009年7月表3.1收集了連云城區(qū)主要在售的11個(gè)項(xiàng)目，涵蓋西墅板塊、城中板塊、國(guó)展海景房板塊、平山及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊等各個(gè)板塊。從建筑風(fēng)格來(lái)看，目前在售的項(xiàng)目主要現(xiàn)代風(fēng)格占據(jù)絕大多數(shù)，西班牙、歐式風(fēng)格項(xiàng)目較少。從項(xiàng)目規(guī)模來(lái)看，目前在售的樓盤(pán)以大盤(pán)為主。城中板塊的項(xiàng)目以5萬(wàn)左右的樓盤(pán)為主，其他板塊的項(xiàng)目均為20萬(wàn)以上的大盤(pán)，在納入統(tǒng)計(jì)的11個(gè)項(xiàng)目中，大盤(pán)占7個(gè)。從物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，以高層為主，小高層次之，僅有映象西班牙有多層。從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，國(guó)展板塊的海景房?jī)r(jià)格最高，均價(jià)達(dá)到4500元/左右，該板塊的普通住宅（以上城為例），均價(jià)達(dá)到42

46、00元/；城中板塊的住宅價(jià)格次之，均價(jià)在4000元/左右；西墅板塊的住宅均價(jià)在3200元/；平山及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊的住宅銷(xiāo)售均價(jià)在3200元/左右。表3.2 連云城區(qū)主要在售項(xiàng)目戶(hù)型及去化統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱(chēng)主力戶(hù)型面積（）暢銷(xiāo)戶(hù)型開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售情況東盛四季花城兩房?jī)蓮d一衛(wèi)95.15-98.2195-97兩房2007年7月B組團(tuán)一期約10萬(wàn)平方米,目前已去化80%.2008年2月份銷(xiāo)售30套,3月份銷(xiāo)售12套。三房?jī)蓮d兩衛(wèi)123.75-140134-137三房?jī)尚l(wèi)中惠翰海國(guó)際兩房?jī)蓮d一衛(wèi)約94110左右三房一衛(wèi)2007年12月一期二組團(tuán)共358套房源，34473，目前共售出86套，去化率24%三房?jī)蓮d一衛(wèi)1

47、05-11090兩房三房?jī)蓮d兩衛(wèi)115-120四房-五房142-165上城三房?jī)蓮d一衛(wèi)122-125140三房?jī)尚l(wèi)2008年1月一期共450套房源，51255，已銷(xiāo)售68套，去化率15%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)140.49-143122三房一衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)157日出東方一房?jī)蓮d一衛(wèi)83.8197兩房?jī)尚l(wèi)2007年9月29日一期兩棟443套房源，43295，已售出132套，去化率25%兩房?jī)蓮d一衛(wèi)97-103115三房一衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)115120三房?jī)尚l(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)120-135.58四房?jī)蓮d兩衛(wèi)149.95港城藍(lán)天一房一廳一衛(wèi)53.26-79.3553.26一房一衛(wèi)2007年10月共863套房源，5904

48、7，已銷(xiāo)售125套，去化率13%兩房?jī)蓮d一衛(wèi)92.77-103.46102.03兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d一衛(wèi)130.88三房?jī)蓮d兩衛(wèi)119.13、131.82映象西班牙兩房?jī)蓮d一衛(wèi)82.80、93.3582.80兩房2008年1月一期一批共208套房源，13300，已銷(xiāo)售29套，去化率14%三房?jī)蓮d一衛(wèi)100.74三房?jī)蓮d兩衛(wèi)116.27-136.42帝豪水榭花都三房一廳一衛(wèi)130.42/預(yù)計(jì)2008年4月一期480套房源，78013，已領(lǐng)預(yù)售許可證未開(kāi)盤(pán)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)143.78四房?jī)蓮d兩衛(wèi)202.67久和國(guó)際新城兩房?jī)蓮d一衛(wèi)83.82-9590左右兩房2007年9月26日三期1475套房源，1205

49、65，已銷(xiāo)售194套，去化率12%三房?jī)蓮d一衛(wèi)110-120114三房一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)123-137萬(wàn)燁國(guó)際鑫城一房?jī)蓮d一衛(wèi)62.67102.73兩房2008年1月共264套房源，23662，已銷(xiāo)售41套，去化率15%兩房?jī)蓮d一衛(wèi)120.73-107.73三房?jī)蓮d一衛(wèi)124.67-131.26三房?jī)蓮d兩衛(wèi)141.47-164.03東盛龍門(mén)山莊一房40.12-69.21高樓層觀(guān)海戶(hù)型2007年7月一期645套房源，共54890平米，銷(xiāo)售267套，去化率31%兩房86.23-111.54三室兩廳一衛(wèi)135.56康鵬商務(wù)中心一房一廳一衛(wèi)62.16-79.8462.16一房、119兩房2007年12月

50、共320套房源，24006，已銷(xiāo)售55套，去化率19%兩房?jī)蓮d一衛(wèi)119、129.55三房?jī)蓮d兩衛(wèi)153.84、154.40綜合表3.2數(shù)據(jù)，反應(yīng)出如下幾個(gè)特點(diǎn)。從各樓盤(pán)戶(hù)型戶(hù)型的供應(yīng)情況來(lái)看，涵蓋一房到四房多種戶(hù)型，一房戶(hù)型、四房戶(hù)型供應(yīng)量較少，其中一房戶(hù)型主要存在城中板塊康鵬商務(wù)中心、日出東方、港城藍(lán)天等幾個(gè)樓盤(pán)，四房戶(hù)型主要存在于以打造“豪宅”的上城、帝豪水榭花都。市場(chǎng)主要供應(yīng)為兩房、三房產(chǎn)品。其中兩房戶(hù)型的面積區(qū)間在83-103之間，三房一廳一衛(wèi)戶(hù)型面積區(qū)間在105-130之間，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶(hù)型面積區(qū)間在115-164之間。從市場(chǎng)認(rèn)可的暢銷(xiāo)戶(hù)型來(lái)看，反應(yīng)出在滿(mǎn)足同等功能結(jié)構(gòu)的情況下緊湊

51、型戶(hù)型更受購(gòu)房者親睞。市場(chǎng)上比較暢銷(xiāo)的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)的戶(hù)型面積為95左右；暢銷(xiāo)的三房?jī)蓮d一衛(wèi)的戶(hù)型面積為110-115左右；暢銷(xiāo)的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶(hù)型為120-130左右。市場(chǎng)上三房?jī)蓮d一衛(wèi)戶(hù)型的銷(xiāo)售情況優(yōu)于三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶(hù)型。從銷(xiāo)售反饋客戶(hù)能夠接收的總價(jià)空間來(lái)看，兩房?jī)蓮d戶(hù)型接收的價(jià)格空間在35萬(wàn)元以?xún)?nèi)；三房?jī)蓮d一衛(wèi)戶(hù)型接收的價(jià)格空間在42-45萬(wàn)以?xún)?nèi)；三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶(hù)型接收的價(jià)格空間在50萬(wàn)元以?xún)?nèi)。從總體銷(xiāo)售情況來(lái)看，2007年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化率在10%左右（開(kāi)盤(pán)去化面積占預(yù)售面積的比例），開(kāi)盤(pán)后流水銷(xiāo)售去化緩慢，一般樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化套數(shù)在40套左右。對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)及購(gòu)房者反饋?zhàn)鲞M(jìn)一步總結(jié)，如表3

52、.2所示。表3.2 連云城區(qū)主流產(chǎn)品及暢銷(xiāo)戶(hù)型總結(jié)表戶(hù)型分類(lèi)供應(yīng)面積區(qū)間（）暢銷(xiāo)面積（）總價(jià)承受范圍（萬(wàn)元）兩室兩廳一衛(wèi)83-10395左右35三室兩廳一衛(wèi)105-130110-11542-45三室兩廳兩衛(wèi)115-164120-13050以?xún)?nèi)二、重點(diǎn)個(gè)案分析（一）東盛四季花城項(xiàng)目座落于連云區(qū)墟溝老城核心區(qū)，大港路以北、北崮山以南、新港實(shí)驗(yàn)學(xué)校以西（原水產(chǎn)學(xué)校）。項(xiàng)目總占地306畝，總建筑面積約53萬(wàn)平方米。小區(qū)由極具現(xiàn)代風(fēng)格的高層建筑組成，高度從50米到100米不等，綠化率達(dá)40.8%，區(qū)內(nèi)建有3000多平方米的會(huì)所，里面設(shè)有室內(nèi)游泳池、羽毛球室、乒乓球室等健身場(chǎng)所。在會(huì)所的對(duì)面有約4000多

53、平方米的大型超市及2600多平方米的幼兒園。該小區(qū)目前是東部城區(qū)唯一一座集中供暖的商品住宅小區(qū)。戶(hù)型有二室二廳、三室二廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)及單身公寓，面積從50到140不等。 銷(xiāo)售情況該項(xiàng)目為2007年度連云區(qū)住宅銷(xiāo)售冠軍，銷(xiāo)售套數(shù)約600套。2008年2月份銷(xiāo)售30套，3月份銷(xiāo)售12套（截至3月25日），均為當(dāng)月連云區(qū)銷(xiāo)售最好的樓盤(pán)。在銷(xiāo)售策略上，前期積累客戶(hù)階段，通過(guò)繳納誠(chéng)意金給予優(yōu)惠的方式積累有效客戶(hù)近500批（繳納10萬(wàn)元，優(yōu)惠100元/；繳納5萬(wàn)元，優(yōu)惠50元/，不指定樓層房號(hào)），廣泛發(fā)動(dòng)?xùn)|盛房地產(chǎn)公司內(nèi)部員工關(guān)系積累客戶(hù)，收到不錯(cuò)的效果；開(kāi)盤(pán)前召開(kāi)項(xiàng)目解析會(huì)，邀請(qǐng)建筑、景觀(guān)、物業(yè)管

54、理等合作單位對(duì)項(xiàng)目詳細(xì)解讀，加深客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的好感，解析會(huì)舉辦很成功；開(kāi)盤(pán)續(xù)銷(xiāo)期，通過(guò)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、老客戶(hù)帶新客戶(hù)優(yōu)惠的方式進(jìn)一步鞏固銷(xiāo)售去化率。價(jià)格策略上低開(kāi)高走，開(kāi)盤(pán)起售價(jià)2988元/。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)。東盛房地產(chǎn)公司前身為連云區(qū)房開(kāi)公司，扎根于連云區(qū)，品質(zhì)過(guò)硬，開(kāi)發(fā)面積近400萬(wàn)，在客戶(hù)當(dāng)中具有良好的口碑。品牌效應(yīng)與前期開(kāi)發(fā)積累的人脈關(guān)系為后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)積累了良好的客戶(hù)資源。 地段優(yōu)勢(shì)。北依北崮山面朝整個(gè)墟溝，是整個(gè)墟溝街道唯一一塊背山面陽(yáng)的住宅地。同時(shí)，與墟溝城中保持適當(dāng)?shù)木嚯x，交通發(fā)達(dá)，東方中學(xué)、新港實(shí)驗(yàn)學(xué)校（重點(diǎn)初中）、家得福超市等配套資源遍布周邊。 大盤(pán)優(yōu)勢(shì)。53萬(wàn)城

55、中第一大盤(pán)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，小區(qū)內(nèi)部幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、坡地景觀(guān)資源，對(duì)客戶(hù)有較大的吸引力。 品牌優(yōu)勢(shì)。凱達(dá)環(huán)球規(guī)劃建筑、捷澳國(guó)際規(guī)劃景觀(guān)、港聯(lián)物業(yè)物業(yè)顧問(wèn)，提升項(xiàng)目品牌。 品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。提供東部城區(qū)唯一（分戶(hù)）集中供暖、可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)等提升項(xiàng)目品質(zhì)。 價(jià)格優(yōu)勢(shì)。3500元/的均價(jià)在整個(gè)墟溝地區(qū)有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。劣勢(shì)噪聲、粉塵污染。南面緊鄰鐵路、疏港通道，對(duì)項(xiàng)目的居住環(huán)境有一定的影響。 產(chǎn)品劣勢(shì)。項(xiàng)目由19幢高層組成，大部分建筑均達(dá)到30層左右，點(diǎn)式結(jié)構(gòu)得房率較低，目前客戶(hù)對(duì)高樓層接收度較低。 開(kāi)發(fā)量大，面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。目前連云城區(qū)總開(kāi)發(fā)量在500萬(wàn)左右，客戶(hù)選擇面大，大多數(shù)客戶(hù)均為二次置業(yè)乃至三次置業(yè)

56、，剛性需求不足。 對(duì)本案的啟示借勢(shì)接?xùn)|盛四季花城炒作北崮山板塊，強(qiáng)調(diào)區(qū)域未來(lái)價(jià)格。塑造性?xún)r(jià)比通過(guò)打造開(kāi)發(fā)商品牌、在項(xiàng)目細(xì)節(jié)上采用高品質(zhì)材質(zhì)，塑造項(xiàng)目高性?xún)r(jià)比。（二）中惠瀚海國(guó)際中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)香港中惠（國(guó)際）控股公司于2005年10月 投資成立連云港卓成建設(shè)開(kāi)發(fā)，進(jìn)軍連云港市場(chǎng)。與連云港政府關(guān)系較好。通過(guò)在連云港綠化修路等工程置換了大量土地。目前在連云港運(yùn)作項(xiàng)目為“中惠翰海國(guó)際”，為目前連云港體量最大樓盤(pán)之一。項(xiàng)目位于大港西路8號(hào)。整體項(xiàng)目總投資20余億元，占地36萬(wàn)平方米，總建筑面積近80萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)423。規(guī)劃建設(shè)住宅70棟，一所小學(xué)，一所24班幼兒園。住宅是清一色高層與小高層，采

57、用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的濱海建筑風(fēng)格，首次大膽采用錯(cuò)躍層的設(shè)計(jì)方式，使室內(nèi)空間多變且富有情趣，每一戶(hù)均有入戶(hù)花園。小區(qū)建成后總戶(hù)數(shù)達(dá)6554戶(hù)，建成后入住人口近2萬(wàn)人。 銷(xiāo)售情況該項(xiàng)目于2006年12月首次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)2500元/，首批近200套房源已去化完畢。2007年12月，推出一期二組團(tuán)共358套房源，目前已經(jīng)去化86套，二組團(tuán)去化率的24%。在墟溝整體市場(chǎng)供大于求的情況下，可以認(rèn)為該項(xiàng)目二組團(tuán)的去化在可以接收的范圍內(nèi)。由于離城中較遠(yuǎn)，目前沒(méi)有公交車(chē)通往該項(xiàng)目，對(duì)自然客流的吸引較為有限，該項(xiàng)目在市區(qū)中華路設(shè)立市區(qū)接待點(diǎn)，但從效果反饋來(lái)看，作用有限。該項(xiàng)目的銷(xiāo)售以多次開(kāi)盤(pán)拉動(dòng)銷(xiāo)售為主。開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前，精

58、心打造景觀(guān)示范區(qū)、樣板房，體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的方式對(duì)銷(xiāo)售起到較大的促進(jìn)作用。但從實(shí)地看房的情況來(lái)看，開(kāi)盤(pán)后對(duì)景觀(guān)示范區(qū)的維護(hù)、物業(yè)管理水平?jīng)]有貫穿延續(xù)。在推廣上，該項(xiàng)目采取了廣告轟炸的方式，其廣告投放量在東部城區(qū)的項(xiàng)目中居于前列。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)大盤(pán)優(yōu)勢(shì)。80萬(wàn)大盤(pán)規(guī)模，社區(qū)配有幼兒園、小學(xué)、中心商業(yè)。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。戶(hù)均設(shè)有入戶(hù)花園引領(lǐng)了連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品創(chuàng)新，戶(hù)型面積緊湊適中，給客戶(hù)的感覺(jué)比較實(shí)用，較好的考慮到客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力水平。 價(jià)格優(yōu)勢(shì)。由于土地成本低，價(jià)格在整個(gè)墟溝街道的房地產(chǎn)項(xiàng)目中處于谷底水平。劣勢(shì)地段較偏遠(yuǎn)。與墟溝街道海棠路商業(yè)中心的距離約為2公里左右，生活配套、教育配套等配套資源缺乏

59、。 地塊劣勢(shì)。地塊周?chē)ㄟ^(guò)圍海造地增加土地，地基松軟，離海距離近，海邊潮濕、冬季北風(fēng)等因素不利于居住。 開(kāi)發(fā)量大，面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。目前連云城區(qū)總開(kāi)發(fā)量在500萬(wàn)左右，客戶(hù)選擇面大，大多數(shù)客戶(hù)均為二次置業(yè)乃至三次置業(yè)，剛性需求不足。瀚海國(guó)際本身作為地段偏遠(yuǎn)的大盤(pán)，在市場(chǎng)冷淡的情況下，容易導(dǎo)致購(gòu)房者信心不足。 對(duì)本案的啟示在地段相似、市場(chǎng)環(huán)境較為冷淡的情況下，通過(guò)組合促銷(xiāo)方式、塑造本案性?xún)r(jià)比，保證開(kāi)盤(pán)時(shí)的去化率。第四章 項(xiàng)目地塊分析一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目區(qū)位本案（正太海濱花園）位于連云區(qū)西墅板塊，地處大港路以北，堿廠(chǎng)生活區(qū)以西，西墅河以東，其中二期22#、27#兩幢樓分別位居北崮山南路南北兩側(cè)

60、，呈對(duì)峙狀態(tài)。22#、27#兩幢建筑均為18層的高層商住樓，土地使用年限為50年，總建筑面積約為34030。（二）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本案22#、27#經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)表4.1。表4.1 正太海濱花園22#、27#經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積（）921422#住宅面積（）1992總建筑面積（）3403022#配套設(shè)施面積（）15300容積率3.6927#住宅面積（）1438建筑密度37%27#配套設(shè)施面積（）15300綠化率33%住宅總戶(hù)數(shù)272戶(hù)22#、27#戶(hù)型及面積如表4.2所示。表4.2 22#、27#戶(hù)型及面積分類(lèi)統(tǒng)計(jì)表戶(hù)型分類(lèi)分布樓層對(duì)應(yīng)面積（）戶(hù)數(shù)占總面積的比例兩室兩廳一衛(wèi)2F96.228