XXXX0217鑫苑世家公寓產(chǎn)品提升研判

1、鑫苑世家 公寓產(chǎn)品提升研判1匯報(bào)目錄透 析 思 考應(yīng) 對(duì)21案例對(duì)比分析透 析紅星螞蟻SOHO、藍(lán)堡灣世豪小公館、景峰國(guó)際3紅星螞蟻SOHO開(kāi)發(fā)商上海紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司物業(yè)地址中州大道與鄭汴路交叉口東南售房電話037155558888物業(yè)類別寫字樓、公寓占地面積64699平米總建筑面積75990平米標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平米建筑風(fēng)格U型建筑、現(xiàn)代風(fēng)格、精裝車位地上333、地下1167容積率4綠化率18.20%樓層24層（16層為商業(yè)、7層為會(huì)所及物業(yè)、823層為平層、3.2米層高；34層為復(fù)式、5.8米層高）梯/戶8梯31戶總戶數(shù)1468產(chǎn)權(quán)狀況40年（目前已剩35年）市政配套市政供水、無(wú)雙

2、氣物業(yè)河南萬(wàn)廈物業(yè)公司均價(jià)63994內(nèi)部配套：項(xiàng)目7樓為功能配套區(qū)，為會(huì)所、物業(yè)辦公及24小時(shí)便利店和洗衣房項(xiàng)目服務(wù)機(jī)構(gòu)；會(huì)所包括咖啡會(huì)所、餐吧、水吧、健身房、瑜伽室、多功能會(huì)議室等；7樓平臺(tái)擁有近8000平米的空中生態(tài)花園，設(shè)有噴泉、疊水、慢跑步道、網(wǎng)球場(chǎng)、果林、迷你高爾夫、攀巖墻、許愿池等，由會(huì)所內(nèi)部進(jìn)入。 景觀鳥(niǎo)瞰圖內(nèi)部配套分析區(qū)位：1、項(xiàng)目位于中州大道與鄭汴路交叉口東南，地鐵3號(hào)線周邊，交通便利，四通八達(dá)；2、項(xiàng)目西鄰東建材廣場(chǎng)，商品大世界等大型專業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)潛力及客戶需求巨大；3、項(xiàng)目毗鄰英協(xié)花園、建業(yè)置地廣場(chǎng)、正弘山等東區(qū)高端樓盤，周邊開(kāi)發(fā)成熟；4、距CBD5分鐘車程。項(xiàng)目區(qū)位圖5

3、產(chǎn)品戶型：廚衛(wèi)與客廳之間可做隔斷，規(guī)避開(kāi)放式廚房的油煙問(wèn)題客廳與臥室之間可做隔斷，提升臥室私密性封閉式洗衣房，可兼做陽(yáng)臺(tái)朝向不同，同樣戶型的差價(jià)在500元/平米左右產(chǎn)品分析6相同朝向的同等戶型開(kāi)間略有差異，C1戶型開(kāi)間4米靠上，提升室內(nèi)空間感產(chǎn)品細(xì)節(jié)7B1與B2戶型差異為朝向、開(kāi)間和進(jìn)深；與A1、C1戶型相比，此類戶型為封閉式廚房產(chǎn)品細(xì)節(jié)8裝修標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所裝修標(biāo)準(zhǔn)：會(huì)所大堂：水晶吊燈、刻花玻璃、鈦金飾面、拼花大理石墻（地）面藝術(shù)走廊：休閑吧、藝術(shù)畫點(diǎn)綴其中；高檔射燈營(yíng)造藝術(shù)氛圍餐吧、咖啡吧、健身房、瑜伽室地面采用高檔復(fù)合木地板9裝修標(biāo)準(zhǔn)10裝修標(biāo)準(zhǔn)房間/系統(tǒng)產(chǎn)品名稱/使用部位配置描述廚房廚房電器脫

4、排油煙機(jī)（中式L=750mm）老板或同等品牌廚房櫥柜櫥柜上柜品牌櫥柜櫥柜下柜及臺(tái)面板品牌櫥柜廚盆套廚盆摩恩或同等品牌瀝水籃摩恩或同等品牌廚盆龍頭摩恩或同等品牌廚房墻地面墻磚東鵬、金意陶或同等品牌地磚東鵬、金意陶或同等品牌廚房頂面防水乳膠漆多樂(lè)士、立邦或同等品牌吊頂PVC吊頂廚房燈具筒燈雷士或同等品牌開(kāi)關(guān)插座面板開(kāi)關(guān)面板西蒙或同等品牌11裝修標(biāo)準(zhǔn)12裝修標(biāo)準(zhǔn)13項(xiàng)目特色：1，項(xiàng)目戶型方正，實(shí)用性強(qiáng)，38平米標(biāo)間，依然能夠做到一室一廳一廚一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)；2，部分復(fù)式戶型可以實(shí)現(xiàn)兩房變四房，充分實(shí)現(xiàn)空間利用；3，項(xiàng)目商業(yè)用地性質(zhì)可以實(shí)現(xiàn)辦公需要；4，兩房戶型大開(kāi)間、小進(jìn)深，提升客廳空間感；推盤策略：由于

5、項(xiàng)目U型格局限制，中低層部分北向拐角戶型采光和通透性受到極大影響，據(jù)此，項(xiàng)目采用由低層到高層分批銷售的策略，價(jià)格采用低開(kāi)高走策略，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目后期的順利消化以及利潤(rùn)保證。同時(shí)由于項(xiàng)目40年產(chǎn)權(quán)的屬性，同時(shí)無(wú)雙氣接入，項(xiàng)目推廣上主打辦公屬性，項(xiàng)目定價(jià)較低，目前銷售均價(jià)6800/。推售分析14開(kāi)發(fā)商金基不動(dòng)產(chǎn)（鄭州）有限公司物業(yè)地址東風(fēng)路與花園路交匯處西售房電話69366666/9999物業(yè)類別住宅、寫字樓、公寓、酒店占地面積93774平米總建筑面積575231平米標(biāo)準(zhǔn)層面積暫無(wú)建筑風(fēng)格現(xiàn)代車位雙層地下車位3125個(gè)容積率4.5綠化率36%樓層2棟32層梯/戶公寓A4梯17戶/公寓B6梯29戶總戶數(shù)

6、總戶數(shù)2929（當(dāng)期968）產(chǎn)權(quán)狀況45年市政配套雙氣、市政供水物業(yè)河南正弘物業(yè)管理有限公司均價(jià)/藍(lán)堡灣二期世豪小公館公寓A公寓B15項(xiàng)目基本情況：1，正弘藍(lán)堡灣二期，位于東風(fēng)路花園路西，西鄰文博東路；2，項(xiàng)目屬于花園路商圈、毗鄰經(jīng)三路金融圈、周邊寫字樓林立、與文化路教育圈接壤、同時(shí)與科技市場(chǎng)為鄰，區(qū)位優(yōu)勢(shì)巨大；3，二期由由住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、百貨中心等全功能綜合業(yè)態(tài)共融而成；4，正弘藍(lán)堡灣二期世豪小公館由2棟32層的精裝修公寓組成，38-70酒店式精裝小戶公寓；5，項(xiàng)目隔路相望鄭州最大生態(tài)圈濱河資源，自然景觀資源顯著；正弘藍(lán)堡灣二期世豪小公館預(yù)計(jì)2011年4月開(kāi)盤 。項(xiàng)目概況

7、16公寓A標(biāo)準(zhǔn)層平面圖產(chǎn)品戶型公寓B標(biāo)準(zhǔn)層平面圖17一房一廳戶型，方正實(shí)用；衛(wèi)生間干濕分離，居住舒適；專設(shè)觀景陽(yáng)臺(tái)，提升通透性標(biāo)準(zhǔn)間戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，餐廳與陽(yáng)臺(tái)連接，提升居家情趣三角戶型一室一廳，可以實(shí)現(xiàn)一房變兩房；弧形觀景陽(yáng)臺(tái)，實(shí)用、觀景兩不誤一房?jī)蓮d戶型不規(guī)則造型，造成面積浪費(fèi)；大面積陽(yáng)光房提升采光需要產(chǎn)品戶型18開(kāi)發(fā)商鄭州億國(guó)金順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)地址鄭東新區(qū)CBD商務(wù)外環(huán)路與商務(wù)東三街交匯處售房電話65686888/999物業(yè)類別精裝寫字樓、精裝酒店式公寓占地面積4446平米總建筑面積54843平米標(biāo)準(zhǔn)層面積1200平米建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格車位地下三層車位，約1300余個(gè)容積率10.2

8、6綠化率20%樓層35層梯/戶8梯24戶總戶數(shù)645戶產(chǎn)權(quán)狀況40年均價(jià)2.8萬(wàn)物業(yè)國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司代理商北京萬(wàn)通東方策略景峰國(guó)際19項(xiàng)目地上35層，地下3層17層規(guī)劃為星級(jí)酒店，委托國(guó)際酒店管理公司管理經(jīng)營(yíng)811層規(guī)劃為酒店式公寓1213層開(kāi)發(fā)商自持，用作開(kāi)發(fā)商辦公，物業(yè)用房等1418層規(guī)劃為酒店式公寓1935層規(guī)劃為精裝寫字樓項(xiàng)目背面裙房部分規(guī)劃有總臺(tái)、大堂、咖啡廳、西餐廳、中餐廳、會(huì)議室等等酒店公共用房以及配屬服務(wù)用房裙房樓頂規(guī)劃有一部分規(guī)劃全鋼化玻璃屋頂，專設(shè)陽(yáng)光四季廳，增強(qiáng)裙房部分的采光及通透性規(guī)劃詳情20LOW-E玻璃幕墻與干掛石材相結(jié)合，透光、保溫、節(jié)能；雙大堂設(shè)計(jì)，寫字

9、樓大堂與酒店大堂分開(kāi)，辦公居住互不打擾；寫字樓大堂挑高9米，大堂面積約130平米，進(jìn)口大理石材墻面；配備5部電梯，電梯品牌為芬蘭通力，荷載16人，載重1250。酒店大堂挑高約15米，與裙樓大廳相連；目前酒店入口在售樓部?jī)?nèi)，后期裝修將售樓部打通與裙樓大廳連接，形成近1000平米超大酒店大堂；配備三部芬蘭通力電梯，充分滿足需求。除一層外，其余樓層寫字樓與酒店公寓均可由走廊互通，為辦公人員住宿提供便利電梯內(nèi)墻為不銹鋼面裝修，精美燈飾吊頂，地面鋪精美地毯，樓層液晶顯示屏靠近樓層按鈕，便于觀看；強(qiáng)電配置系統(tǒng)、弱電及樓宇智能化系統(tǒng)、國(guó)際一流的煙感報(bào)警消防系統(tǒng)，提升高層的安全性。品質(zhì)細(xì)節(jié)21項(xiàng)目戶型主要有9

10、0.8平米的一房一廳商務(wù)套房；圓形大客廳加上圓弧形大落地窗設(shè)計(jì)，觀景無(wú)拘束；此戶型一層僅有兩套，分布于樓棟北端，市場(chǎng)歡迎度較高，目前已售罄。標(biāo)間戶型面積47.57米，開(kāi)間4.2米，戶型方正廁所與淋浴間分開(kāi)，獨(dú)立開(kāi)放式洗手池，使衛(wèi)生間干濕分離，節(jié)省空間，互不打擾；觀景大落地窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)采光和觀景情趣；此戶型是項(xiàng)目主力戶型，單層有21套；目前剩余約26套，均為中間樓層，西向，采光差。景峰國(guó)際作為CBD內(nèi)外環(huán)唯一在售精裝酒店式公寓目前所剩房源不多，寫字樓剩余34、35兩層，均價(jià)3.5萬(wàn)，頂層價(jià)格較高，開(kāi)發(fā)商有意整層出售，所以去化較慢；公寓剩余約26套標(biāo)準(zhǔn)間戶型，均價(jià)2.9萬(wàn)，客戶來(lái)訪量少；項(xiàng)目推廣少

11、，基本無(wú)推廣，開(kāi)發(fā)商推售節(jié)奏隨意，剩余戶型等待行情，伺機(jī)漲價(jià)。戶型產(chǎn)品22衛(wèi)生間潔污分開(kāi)，相互獨(dú)立，互不打擾，私密衛(wèi)生；高檔進(jìn)口大理石墻面，于細(xì)節(jié)處的奢華。開(kāi)放式廚房，盡享生活情趣；同時(shí)櫥柜兩側(cè)的推拉門在不做飯的時(shí)候可以關(guān)閉，營(yíng)造獨(dú)立統(tǒng)一的的感覺(jué)，同時(shí)避免串味的問(wèn)題。空間設(shè)計(jì)做到開(kāi)放性與實(shí)用性相結(jié)合，力求完美統(tǒng)一功能分區(qū)解決小戶型的常規(guī)問(wèn)題戶型產(chǎn)品23高檔實(shí)木復(fù)合地板，實(shí)木櫥柜，衣柜，壁柜，木隔斷顏色一致，營(yíng)造統(tǒng)一和諧的感覺(jué)。高檔吸聲壁紙?jiān)鰪?qiáng)墻面立體感和私密性。中央空調(diào)系統(tǒng)分戶計(jì)量，節(jié)省室內(nèi)空間，低碳環(huán)保；客廳與臥室均設(shè)液晶溫控開(kāi)關(guān)，實(shí)現(xiàn)溫度精確控制，舒適節(jié)能。廚衛(wèi)設(shè)計(jì)緊湊，極大地節(jié)約了臥室面

12、積，使室內(nèi)更具空間感，小面積大利用。嵌入式壁柜，極大的節(jié)約了室內(nèi)空間，壁柜內(nèi)部分層結(jié)構(gòu)，充分利用柜內(nèi)每一個(gè)角落。內(nèi)推式的開(kāi)柜方式設(shè)計(jì)，使壁柜整體更加和諧統(tǒng)一，更加節(jié)約空間。裝修細(xì)節(jié)處處體現(xiàn)對(duì)空間的把握戶型產(chǎn)品24圓形落地窗，趣味十足，觀景、采光兩不誤；近50平米大客廳，障顯套房品質(zhì)；客廳設(shè)小型寫字臺(tái)，滿足商務(wù)需求；加厚剪絨地毯，盡顯舒適；但是，圓形客廳不利于家私的擺放。臥室設(shè)置大面積落地窗，增大采光面；營(yíng)造自然觀感，增強(qiáng)觀景感受；通透性十足，增強(qiáng)臥室空間感。大面積落地窗增強(qiáng)空間感，增加居住舒適度大面積落地窗盡顯高端物業(yè)風(fēng)范戶型產(chǎn)品25典型項(xiàng)目裝修明細(xì)曼哈頓公館1、 外墻：鋁合金LOW-E玻璃百

13、葉幕墻。2、 內(nèi)墻：大堂及電梯廳：土耳其米黃石材，公共走道及室內(nèi)：高級(jí)墻紙。3、 頂棚：大堂、電梯廳及公共走道：輕鋼龍骨石膏板吊頂，室內(nèi)：進(jìn)口澳大利亞考拉漆 、局部吊頂。 4、 地面：大堂及電梯廳：澳洲小金花石材，公共走道：玻化磚，室內(nèi)：大自然或圣象實(shí)木復(fù)合地板。5、 門窗：玻璃幕墻，高檔鋼質(zhì)防盜入戶門。6、 廚房：無(wú)，提供食品操作臺(tái)：蒙太奇人造石臺(tái)面、汽車考拉漆底柜門板、玻璃門板吊柜、美的電磁爐。7、 衛(wèi)生間：內(nèi)墻：高檔印花墻磚，地面：高檔防滑地磚，頂棚：輕鋼龍骨防水石膏板。TOTO或西班牙樂(lè)家 成品潔具（含座便器、面盆、衛(wèi)浴五金配件），奧普或雷士浴霸及萬(wàn)家樂(lè)或海爾熱水器。8、 陽(yáng)臺(tái)：無(wú)。9

14、、 電梯：上海三菱電梯。10、其他：有線電視、電話、寬帶插口預(yù)留到位；電器插座安裝到位；松下或雷士燈具，西門子或奇勝開(kāi)關(guān)面 板，彩色可視對(duì)講。 精裝修標(biāo)準(zhǔn)：800-1000元/平米1000元/平米的裝修成本投入，即可比市場(chǎng)同類產(chǎn)品售價(jià)高2500-3000元/平米，額外收益1500-2000元/平米。262價(jià)值實(shí)現(xiàn)思 考建立標(biāo)準(zhǔn)、打造高端物業(yè)、完善配套27提供精裝修交房，菜單化選擇裝修標(biāo)準(zhǔn)引入知名酒店管理公司，提供酒店式服務(wù)加強(qiáng)智能化配置，打造高科技、智能公寓引進(jìn)特色商業(yè)及商務(wù)配套，形成高附加值通過(guò)對(duì)項(xiàng)目及市場(chǎng)的對(duì)比分析，我司認(rèn)為鑫苑世家項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品如想實(shí)現(xiàn)較高的售價(jià)，可通過(guò)以下幾點(diǎn)對(duì)公寓進(jìn)行

15、產(chǎn)品配置，與其他項(xiàng)目形成差異化，形成自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力：價(jià)值實(shí)現(xiàn)28精裝修交房對(duì)客戶：1）使業(yè)主省時(shí)省力，實(shí)現(xiàn)拎包即??； 客戶自行裝修，不僅耗費(fèi)大量時(shí)間，而后續(xù)所產(chǎn)生的一系列事宜，省時(shí)省力是一些客戶選擇裝修的主要原因。2）節(jié)省裝修成本相對(duì)于客戶自行裝修，發(fā)展商統(tǒng)一集約型裝修，可以節(jié)省30的材料費(fèi)。3）避免裝修的污染業(yè)主自行裝修，裝修垃圾、塵土、噪音等對(duì)于園區(qū)環(huán)境都產(chǎn)生污染，降低了樓盤的形象，精裝修交房，則完全規(guī)避 了這一問(wèn)題，保持了景觀環(huán)境的不被破壞和良好的園區(qū)形象。4）緩解客戶首付壓力為購(gòu)房者緩解首付壓力，將后期裝修款貸款解決，緩解客戶首付后裝修款項(xiàng)的壓力。對(duì)開(kāi)發(fā)商：1）尋求提高售價(jià)的產(chǎn)品理由

16、提供精裝修交房，則為項(xiàng)目的高售價(jià)尋找到了合適的理由，且普遍實(shí)際裝修成本要低于對(duì)外報(bào)價(jià)。2）有效避稅在多種的避稅方法中，提高開(kāi)發(fā)成本的方法被很多房地產(chǎn)企業(yè)采用，而提高成本的一種有效途徑就是精裝修交房。3）增加產(chǎn)品附加值，提升項(xiàng)目形象提供精裝修住宅，為自身進(jìn)行“鍍金”，增加了項(xiàng)目的附加價(jià)值，甚至可以成為項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)加以利用。4）隱藏部分房屋問(wèn)題隱藏一些視覺(jué)上較明顯的戶型弊端，提升客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可。精裝修交房無(wú)論對(duì)客戶，對(duì)開(kāi)發(fā)商都有巨大的益處，尤其針對(duì)投資客戶，客戶實(shí)現(xiàn)拎包即住，開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高形象、高售價(jià)，具體益處體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：29精裝修交房大堂、走道等公共空間公共空間是入室的第一步，提供

17、高檔次的公共空間精裝修可以直接提升客戶對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的認(rèn)可，形成客戶的對(duì)項(xiàng)目空間“尊貴感”的第一感覺(jué)。大堂挑高：2層的挑高空間，高達(dá)10米的酒店式入戶大堂，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴，以及整體的氣勢(shì)。入口接待區(qū)：方便臨時(shí)的賓客接待與等候，體現(xiàn)業(yè)主身份，以及完善的安防，保證業(yè)主私密生活。信報(bào)箱：統(tǒng)一整齊的信報(bào)服務(wù)。訪客等候：設(shè)置統(tǒng)一的訪客接待等候區(qū)，側(cè)面提升客戶的尊貴感。30 IC卡準(zhǔn)入式智能電梯：采用國(guó)際知名品牌智能化高速電梯，拔高項(xiàng)目檔次，提高作為高檔次樓盤的安全性；提供專人電梯服務(wù)，讓客戶感受貴賓待遇。電梯廳豪華裝修：石材及燈光處理采用高標(biāo)準(zhǔn)，大理石及金色燈光結(jié)合，共同營(yíng)造富麗堂皇的電梯間豪華和貴氣。電梯

18、廳、走道提供高品質(zhì)、高速、知名品牌電梯，電梯廳精裝修，拔高項(xiàng)目檔次，突出高端形象，提供價(jià)格支撐。電梯品牌備選：三菱原裝；蒂森克虜伯；日立原裝精裝修交房31戶內(nèi)精裝修精裝修可有效提升項(xiàng)目形象，支撐高售價(jià)。為客戶提供拎包即住的方便，同時(shí)便于投資客戶投資，免卻后期裝修煩惱。為體現(xiàn)裝修風(fēng)格的獨(dú)特性，建議提供不同裝修菜單供客戶選擇。參考裝修標(biāo)準(zhǔn)1000-1500元/平米。產(chǎn)品類別面積區(qū)間總面積套數(shù)套數(shù)比一室42-6155853.48111958.6%一室一廳52-7514237.9326313.8%兩室一廳63-8718597.5623412.2%1-2#樓公寓產(chǎn)品配比根據(jù)產(chǎn)品體量，建議一室、一室一廳提

19、供3種裝修菜單，二室一廳提供2種裝修菜單供客戶選擇。聯(lián)系裝修公司進(jìn)行詳談，裝修部位如下：裝修部位：門窗：入戶門、室內(nèi)門、室內(nèi)墻、頂棚、地面：木地板、壁紙、漆頂，局部吊頂廚房：瓷磚、櫥柜、水槽、水龍頭、廚寶、抽油煙機(jī)、灶具等衛(wèi)生間：瓷磚、潔具、坐便器、洗手盆、熱水器、臺(tái)盆、龍頭、整體沐浴隔斷、浴霸、浴盆、浴巾架、花灑等臥室：木地板、壁紙、漆頂，局部吊頂、嵌入式衣柜家電家具：無(wú)燈具：客廳、臥室燈具其他：電視、電話、寬帶插口預(yù)留；電器插座安裝；彩色可視對(duì)講等其他智能化配置 精裝修交房32實(shí)體樣板房：硬件裝修按照交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，軟裝飾高規(guī)格布置，體現(xiàn)高貴品質(zhì)；樣板房風(fēng)格：按照不同風(fēng)格進(jìn)行裝修，體現(xiàn)菜單化

20、、可選擇性，并體現(xiàn)一定的商務(wù)辦公氛圍；樣板房位置：建議設(shè)置在1號(hào)樓3層，做樣板段，戶型、南北向兼顧；樣板房完工：公寓推售前1個(gè)月完工。實(shí)體樣板房由于公寓量大，為提升客戶對(duì)公寓精裝修的認(rèn)可，加快公寓去化，建議在公寓較高樓層做實(shí)體精裝樣板房，樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)即為交房標(biāo)準(zhǔn)，讓客戶提前感受，將部分預(yù)想問(wèn)題提前進(jìn)行處理。精裝修交房33具體裝修細(xì)節(jié)要求：裝修風(fēng)格：分居住和辦公兩種，裝修菜單提供2-3種，給予客戶一定的選擇性；樣板間內(nèi)物品陳設(shè)，家具主要以簡(jiǎn)約、大氣類的家具為主，；電器展示：區(qū)別于其他項(xiàng)目，家電全部采用實(shí)物展示，并配置影音播放設(shè)備，在客戶參觀期間播放宣傳片；家具展示：沙發(fā)、床、凳子等客戶可親自體

21、驗(yàn)。置業(yè)顧問(wèn)在介紹時(shí)可主要邀請(qǐng)客戶參與，注意后續(xù)衛(wèi)生問(wèn)題，經(jīng)常更換床套等物品；廚房冰箱、廚具、水果、調(diào)味品、碗盆碟杯等一應(yīng)俱全，冰箱可放置飲料和水果，如客戶攜帶有小孩可供其享用，從而增加情感營(yíng)銷因素；屋內(nèi)增設(shè)香氣釋放器，讓整個(gè)屋內(nèi)充滿清香，充滿家的味道；室內(nèi)空調(diào)均為冷暖兩用，冬天及夏天必須開(kāi)啟；主要戶型特點(diǎn)及戶型功能區(qū)添加注釋，如：L型廚房、玄關(guān)、超大陽(yáng)臺(tái)、落地飄窗等，強(qiáng)化項(xiàng)目賣點(diǎn)展示。實(shí)體樣板房直接打動(dòng)客戶購(gòu)房心理的主要組成部分。因此，樣板房不單只是項(xiàng)目產(chǎn)品的展示，應(yīng)直擊目標(biāo)客戶的心理需求，在功能上考慮后期辦公價(jià)值，給予客戶更多的投資信心。具體風(fēng)格參考：一室戶型突出空間感，裝修簡(jiǎn)約、大氣，體

22、現(xiàn)一定辦公功能二室戶型可突出居家氛圍，體現(xiàn)一定的居住功能精裝修交房34引入知名酒店管理公司，提供與高檔次硬件相匹配的軟性服務(wù)在鑫苑自身物業(yè)服務(wù)較好的前提下，可采取合作或引進(jìn)等方式，提升公寓服務(wù)品質(zhì)。提供房租租賃，電話訂票、訂餐、洗衣服務(wù)，商務(wù)活動(dòng)服務(wù)等。日常家政醫(yī)療服務(wù)商務(wù)秘書(shū)一、日常家政服務(wù)：1、裝飾布置咨詢 2、臨時(shí)照顧小孩3、介紹保潔員、小時(shí)工4、代辦電話開(kāi)戶5、代訂牛奶6、代辦銀行開(kāi)戶7、代辦收訂報(bào)刊，特快專遞，送郵件上門。8、臨時(shí)代為保管小件物品9、提供圖書(shū)閱覽，棋類活動(dòng)場(chǎng)所10、組織健康有益的圖書(shū)、音像制品交流、展覽、展銷活動(dòng)二、醫(yī)療服務(wù)1、配備急救箱，急救藥品 2、生病代為聯(lián)系急

23、救車 三、園藝綠化1、講解鮮花養(yǎng)護(hù)技術(shù) 2、提供家庭園藝咨詢 四、安全服務(wù) 1、定期檢查電器設(shè)備的安全使用情況，檢查安防設(shè)施的可靠性 2、義務(wù)宣傳安全用電常識(shí)，宣傳消防知識(shí) 五、商務(wù)、禮儀服務(wù)1、代訂火車、機(jī)票 2、代辦旅游手續(xù) 3、代聯(lián)系攝影、攝像 4、代購(gòu)、代送鮮花、禮品 無(wú)償服務(wù) 酒店式服務(wù)35酒店式服務(wù)引入知名酒店管理公司，提供與高檔次硬件相匹配的軟性服務(wù)在鑫苑自身物業(yè)服務(wù)較好的前提下，可采取合作或引進(jìn)等方式，提升公寓服務(wù)品質(zhì)。提供房租租賃，電話訂票、訂餐、洗衣服務(wù)，商務(wù)活動(dòng)服務(wù)等。有償服務(wù) 1、安裝排氣扇2、安裝用電明線 3、換電表 4、換鎮(zhèn)流器 5、拆換燈管 6、拆換電源開(kāi)關(guān)、插座

24、、電話、電視、數(shù)據(jù)面板。 7、調(diào)試多制式彩電 8、調(diào)試組合音響 9、貼墻磚、鋪地磚（普通） 10、貼壁紙 11、墻面重新粉刷 12、安裝座便 13、安裝洗臉盆、洗菜盆 14、安裝空調(diào)架 15、換門鎖 16、換水龍頭（ 4份口徑） 17、換水表 18、換門窗玻璃 19、木門維修 20、疏通下水管道 措施：利用物業(yè)公司人員或請(qǐng)專業(yè)公司在管理公司的統(tǒng)一管理下組織實(shí)施，在施工過(guò)程中嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)范 21、修理、更換水閥、各類軟管 22、修理洗臉盆、洗菜盆下水管，馬桶水箱配件 23、修理窗簾、拉窗等 24、地毯清洗（化纖類） 25、地毯清洗（純毛類） 26、清洗掛毯、塊毯 27、清洗軟包墻面 28、清洗

25、玻璃 29、清洗布椅子 30、清洗布藝沙發(fā)： 31、清洗皮沙發(fā)： 32、清洗空調(diào)、風(fēng)機(jī)盤管 33、單衛(wèi)生間、廚房清潔 34、石材清潔 35、室內(nèi)全套保潔 36、入住前開(kāi)荒清潔 37、樓頂高空作業(yè) 38、其它清潔服務(wù) 39、木地板拋光、打蠟 40、石材地坪拋光、打蠟 41、家具（門窗）保潔 42、洗車 43、車打蠟 44、上門收衣服 45、鐘點(diǎn)工（ 1小時(shí)起計(jì)） 46、傳真 47、復(fù)印 48、打字36知名酒店管理公司參考可與國(guó)際知名酒店管理商談合作，或與國(guó)內(nèi)一線城市酒店管理合作。喜來(lái)登喜達(dá)屋洲際國(guó)際知名酒店管理公司國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司東方嘉柏 錦江集團(tuán)雅高集團(tuán) 酒店式服務(wù)37高科技、智能化智能化

26、住宅目前在市場(chǎng)上除了簡(jiǎn)單的門控、對(duì)講等配置外，尚未形成重視，在一線城市的豪宅項(xiàng)目中智能化配置必不可少，通過(guò)中央控制系統(tǒng)，全方位控制室內(nèi)各個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目可以在此方面做一定嘗試。中央新風(fēng)及除塵系統(tǒng)；多重智能安防系統(tǒng)； WIFI無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋；24小時(shí)衛(wèi)星電視；智能家電系統(tǒng)。38建議：作為國(guó)際智能化住宅的重要組成部分，提供足夠的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，建議在高層單位中采用中央新風(fēng)系統(tǒng)，中央除塵系統(tǒng)，給業(yè)主一個(gè)潔凈、健康的生活環(huán)境。 中央新風(fēng)/除塵系統(tǒng)預(yù)計(jì)增加成本：折合建筑面積5080元/平方米附加價(jià)值：能為項(xiàng)目在價(jià)值提升層面提高200300元/平方米中央新風(fēng)、除塵系統(tǒng)專門應(yīng)對(duì)公寓室內(nèi)通風(fēng)不足設(shè)置，通過(guò)中央新風(fēng)、除塵

27、系統(tǒng)給業(yè)主提供一個(gè)健康的生活環(huán)境。高科技、智能化39國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)“五道防線”安全防范系統(tǒng)現(xiàn)代高科技智能感應(yīng)窗閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 多重智能安防系統(tǒng)設(shè)置五道防線：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、中央管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)，全面保障房屋及居住安全。高科技、智能化40WIFI網(wǎng)絡(luò)覆蓋無(wú)線網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的開(kāi)啟使我們的網(wǎng)絡(luò)生活不再受空間限制，隨心所欲的上網(wǎng)，資源也可以共享， 更是為繁忙的商務(wù)人士帶來(lái)最大的便捷性。靈活性：不受空間的限制和網(wǎng)絡(luò)安裝的煩惱節(jié)省開(kāi)支：現(xiàn)在有兩臺(tái)電腦的家庭越來(lái)越多了，為了節(jié)省開(kāi)支，無(wú)線網(wǎng)絡(luò)可以充分利用現(xiàn)有的資源，把計(jì)算機(jī)連接 資源共享：多機(jī)共享，一起聯(lián)網(wǎng)玩游戲，還可以互傳信息、相互進(jìn)

28、行語(yǔ)音對(duì)話或共看一部影片等溝通便利：在樓座的任何角落都可以聊天東莞加多寶公寓采用西門子的Hi-Path 無(wú)線上網(wǎng)技術(shù)英國(guó)萊斯特城市的城市公寓，利用Wi-Fi無(wú)線上網(wǎng)技術(shù)高科技、智能化41針對(duì)商務(wù)人士：國(guó)際化公寓的必備配套設(shè)施， 可以使商務(wù)人士第一時(shí)間了解全球新聞資訊針對(duì)外籍人士：外籍人士可以享受本國(guó)家精彩的節(jié)目， 不用再苦惱語(yǔ)言上的障礙針對(duì)年輕白領(lǐng)：節(jié)目更豐富，電影，演唱會(huì)，電視劇和綜藝節(jié)目等一些年輕人喜愛(ài)的節(jié)目應(yīng)有盡有24小時(shí)衛(wèi)星電視節(jié)目更豐富，語(yǔ)言種類更全，可以更快 、更廣闊的傳達(dá)全球資訊高科技、智能化42智能家電系統(tǒng)為“城市貴族”量身定做的智能時(shí)尚化生活。messagesPDAcalli

29、nternet非正常的門窗開(kāi)啟的情況，家庭安防系統(tǒng)會(huì)通知主人，讓家的一切將盡在主人掌控之中打電話，發(fā)短信可以隨意控制家中設(shè)備隨時(shí)了解家里每一角落的情況變化和觀察家中需要照顧的老人和孩子是否安全繁忙的都市生活，輕松的享受人生！身在外家就在我身邊回到家家電把我連向世界以智能家電系統(tǒng)為載體，通過(guò)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)智能家居系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)對(duì)家中設(shè)備的遠(yuǎn)程訪問(wèn)和互聯(lián)互通、以及數(shù)字媒體信息共享的系統(tǒng)。下班回家前就可通過(guò)手機(jī)開(kāi)啟家中的空調(diào)，調(diào)節(jié)室溫高科技、智能化messagesPDAcallinternet非正常的門窗開(kāi)啟的情況，家庭安防系統(tǒng)會(huì)通知主人，讓家的一切將盡在主人掌控之中打電話，發(fā)短信可以隨意控制家中設(shè)備隨時(shí)了解家里每一角落的情況變化和觀察家中需要照顧的老人和孩子是否安全以智能家電系統(tǒng)為載體，通過(guò)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)智能家居系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)對(duì)家中設(shè)備的遠(yuǎn)程訪問(wèn)和互聯(lián)互通、以及數(shù)字媒體信息共享的系統(tǒng)。下班回家前就可通過(guò)