南京酒店式公寓案例研究（36頁(yè))ppt課件

1、南京酒店式公寓案例研討南京潤(rùn)創(chuàng)置業(yè)投資顧問(wèn) 2021/12/18.酒店式公寓解讀1酒店式公寓客戶(hù)特征2南京酒店式公寓市場(chǎng)情況3南京酒店式公寓典型案例41酒店式公寓解讀.1、酒店式公寓的概念酒店式公寓解讀Part 1 酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其短期休憩居住的物業(yè)。由專(zhuān)門(mén)的管理公司進(jìn)展一致的上門(mén)管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“暫時(shí)住家。起 源意為“酒店式的效力，公寓式的管理，是在亞洲興起的一種只做效力、沒(méi)有任何酒店運(yùn)營(yíng)的純效力公寓。它是交融酒店設(shè)備與家庭特征為一體的自住式單位，并提供低于酒店價(jià)錢(qián)的長(zhǎng)期住宅 。概 念嚴(yán)厲的說(shuō)目前市場(chǎng)上幾乎絕大多數(shù)所謂的“酒店式公寓均

2、是“仿冒品，多為提供高檔物業(yè)效力的精裝小戶(hù)型住宅，其本質(zhì)與“酒店式公寓存在著本質(zhì)的區(qū)別。.2、酒店式公寓的特點(diǎn)酒店式公寓解讀Part 1酒店式公寓是位于大型商圈內(nèi)，所處位置交通便利；有一致的裝修風(fēng)格，配置全套高規(guī)范硬件設(shè)備和酒店效力系統(tǒng)；集中處理就餐、健身、會(huì)客、休閑等功能，大多配有會(huì)所；聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其一致運(yùn)營(yíng)和管理的公寓； 對(duì)資金的需求上，因其為小面積戶(hù)型，單價(jià)高、總價(jià)低；生活配套設(shè)備齊全.3、酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店、公寓的區(qū)別酒店式公寓解讀Part 1與傳統(tǒng)酒店比較： 最本質(zhì)的區(qū)別在于酒店式公寓可將每個(gè)單元出賣(mài)給個(gè)體買(mǎi)房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物

3、業(yè)管理公司一致出租運(yùn)營(yíng)；酒店式公寓在硬件設(shè)備上毫不遜色，而效力更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)效力外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式效力，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。與普通公寓比較：一致裝修，一致對(duì)外運(yùn)營(yíng)；效力周到；租金獲利比普通公寓要大。酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能為一體，具有“自用和“投資兩大效果。.4、酒店式公寓必需具備的條件酒店式公寓解讀Part 1硬性目的商業(yè)CBD需求 成熟商圈對(duì)酒店效力式公寓的目的消費(fèi)群體有著聚集效應(yīng)。交通需求便利的交通和低廉的交通本錢(qián)，是客戶(hù)思索酒店式公寓的重要要素。生活配套需求日常生活運(yùn)用的能源包括水電、煤氣、熱力這些能源。軟裝配套裝修規(guī)范要求按照星

4、級(jí)酒店規(guī)范進(jìn)展裝修；物業(yè)管理要求按照酒店物業(yè)進(jìn)展管理；運(yùn)營(yíng)效力要求按照酒店方式進(jìn)展運(yùn)營(yíng)；企業(yè)實(shí)力、運(yùn)營(yíng)管理程度是關(guān)鍵。.2酒店式公寓客戶(hù)特征.1、酒店式公寓客戶(hù)類(lèi)型酒店式公寓客戶(hù)特征Part 2中心客戶(hù)重要客戶(hù)游離客戶(hù)偶得客戶(hù)中心客戶(hù) 寫(xiě)字樓的商務(wù)人士，海內(nèi)外常駐機(jī)構(gòu)的管理人員和技術(shù)人員；長(zhǎng)期出國(guó)的生意人即外籍任務(wù)者重要客戶(hù)區(qū)域范圍內(nèi)的中高級(jí)管理階層、高級(jí)白領(lǐng)；投資客游離客戶(hù)經(jīng)常出入該城市的商務(wù)人士，正在度長(zhǎng)假的家庭偶得客戶(hù)國(guó)內(nèi)外投資客，追求時(shí)髦的普通階層.2、酒店式公寓客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的分析酒店式公寓客戶(hù)特征Part 2自主性客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)景觀資源溫馨感身份感投資客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)升值潛力報(bào)答率開(kāi)發(fā)商的品牌品

5、牌風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)市場(chǎng)的客戶(hù)量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn).3南京酒店式公寓市場(chǎng)情況.1、南京酒店式公寓分布南京酒店式公寓市場(chǎng)情況Part 3南京的酒店式公寓集中分布在南京兩大中心商圈：新街口長(zhǎng)江路鼓樓商圈夫子廟雨花臺(tái)商圈除此，河西、紅山等近年新崛起的商圈也有部分酒店式公寓分布。南京酒店式公寓分布在目前土地價(jià)值最高，高端商務(wù)人群最集中的區(qū)域，再次證明了酒店式公寓對(duì)地段和客戶(hù)的天生偏好。.2、南京酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)與體量分析南京酒店式公寓市場(chǎng)情況Part 3從供應(yīng)體量上看，酒店式公寓大多屬于小盤(pán)工程，在售工程中41%以上的建面都在10萬(wàn)平米以下，部分稍大體量的工程中也都包括了一定的商業(yè)和寫(xiě)字樓面積。目前南京市場(chǎng)總體可售面積

6、不到50萬(wàn)，后期即將上市供應(yīng)量越有40萬(wàn)左右，后期酒店式公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇。.3、南京酒店式公寓容積率分析南京酒店式公寓市場(chǎng)情況Part 3容積率在4以上的工程有6個(gè)，占南京酒店式公寓的35%,容積率2以上的工程11個(gè)，占總體的64%，這和酒店式公寓的地段位置規(guī)劃有直接的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)報(bào)答，對(duì)溫馨性的要求不是特別高。.4、南京酒店式公寓建筑方式分析南京酒店式公寓市場(chǎng)情況Part 3南京酒店式公寓建筑以高層和小高層為主，也有部分多層、超高層，且外立面多為具有公建特征的玻璃幕墻，成為有特征的區(qū)域地標(biāo)性建筑是一切酒店式公寓工程的夢(mèng)想。.5、南京酒店式公寓裝修情況分析南京酒店式公寓市場(chǎng)情況Part

7、3南京酒店式公寓精裝和毛坯比例各占一半，但是酒店式公寓的性質(zhì)和特征決議了精裝修應(yīng)該是工程定位的必要條件之一，對(duì)提升工程整體質(zhì)量和銷(xiāo)售利潤(rùn)有很重要的作用。所以南京目前的酒店式公寓在裝修方面還不夠規(guī)范。.6、南京酒店式公寓物業(yè)管理方式分析南京酒店式公寓市場(chǎng)情況Part 3南京酒店式公寓物業(yè)費(fèi)目前最高的7元，最低的1.8，絕大數(shù)在2.5元以上。物業(yè)效力程度是酒店式公寓的重要目的，目前南京聲稱(chēng)“酒店式的公寓，物業(yè)管理程度良莠不齊，真正到達(dá)星級(jí)規(guī)范的不多。.7、南京酒店式公寓產(chǎn)權(quán)年限分析南京酒店式公寓市場(chǎng)情況Part 3目前在售酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)年限，絕大多數(shù)工程產(chǎn)權(quán)為40年，其次是65年，70年的工程只

8、需兩個(gè)。酒店式公寓的客戶(hù)對(duì)產(chǎn)權(quán)年限區(qū)別并不是非常的敏感，這部分客群最關(guān)懷的還是位置和工程的質(zhì)量以及未來(lái)升值的空間。.8、南京酒店式公寓銷(xiāo)售均價(jià)分析南京酒店式公寓市場(chǎng)情況Part 3從在售酒店式公寓的均價(jià)來(lái)看，目前普遍的價(jià)錢(qián)程度在12000元/平米至18000元/平米之間，但此類(lèi)工程受地段影響非常明顯，新街口蘇寧生活廣場(chǎng)、中城國(guó)際廣場(chǎng)由于顯著的區(qū)位優(yōu)勢(shì)均價(jià)曾經(jīng)分別站在了39000元/平米和32000元/平米的高位。.9、南京酒店式公寓價(jià)錢(qián)增長(zhǎng)情況分析南京酒店式公寓市場(chǎng)情況Part 3占據(jù)好的地段的酒店式公寓價(jià)錢(qián)根本繼續(xù)上揚(yáng)，最高溢價(jià)到達(dá)50%，但是個(gè)別區(qū)位不好，地段較為廉價(jià)的工程出于低溢價(jià)甚至是

9、零溢價(jià)程度。由此可見(jiàn)酒店式公寓能否有良好的溢價(jià)才干，除了受市場(chǎng)總體供求和政策影響外，良好的地段起著至關(guān)重要的作用。.10、南京酒店式公寓銷(xiāo)售情況分析南京酒店式公寓市場(chǎng)情況Part 3總體來(lái)說(shuō)南京酒店式公寓的銷(xiāo)售情況并不是特別理想，金域中央廣場(chǎng)因其較低的單價(jià)和總價(jià)，以及良好的區(qū)位地段，目前曾經(jīng)售罄，另外愛(ài)琴公寓今年1月份開(kāi)拍，已趨于售罄，而與此同時(shí)地段、區(qū)位較好的新街口蘇寧生活廣場(chǎng)因期過(guò)高的單價(jià)和總價(jià)，銷(xiāo)售情況不太理想。.11、南京酒店式公寓主力戶(hù)型分析南京酒店式公寓市場(chǎng)情況Part 3南京目前的酒店式公寓主力戶(hù)型在4060平米之間，主流戶(hù)型是一室一廳。不少的酒店式公寓都采用了幾梯幾十戶(hù)的集中式

10、電梯設(shè)置，電梯的運(yùn)載負(fù)荷極高。大回廊式高密度的平面規(guī)劃，不僅呵斥運(yùn)用率低于普通住宅，同時(shí)也使物業(yè)的識(shí)別性、私密性較差，這也對(duì)高端客戶(hù)的選擇有直接影響。 .12、南京酒店式公寓主力總價(jià)分析南京酒店式公寓市場(chǎng)情況Part 3406080100120金域中央廣場(chǎng)蘇寧名都匯曉莊國(guó)際廣場(chǎng)精銳SOHO首創(chuàng)天邁國(guó)際紫荊國(guó)際公寓金牛湖度假中心愛(ài)秦公寓藍(lán)岸live新街口蘇寧中商萬(wàn)豪140160中城國(guó)際廣場(chǎng)凱潤(rùn)廣場(chǎng)20目前南京市酒店式公寓的主力總價(jià)區(qū)間在60100萬(wàn)之間，是百萬(wàn)元以下投資者的樂(lè)園，不同樓盤(pán)在這個(gè)區(qū)間的集中度很高,這也從價(jià)錢(qián)層面闡明酒店式公寓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)十清楚顯。.13、南京酒店式公寓配套商業(yè)分析

11、分析南京酒店式公寓市場(chǎng)情況Part 3目前在售酒店式公寓幾乎都是綜合體工程，除了公寓之外還有大量的集中商業(yè)，最少也會(huì)有一定體量的底商，這對(duì)未來(lái)工程整體投資環(huán)境的提升有很大作用，但普通來(lái)說(shuō)在銷(xiāo)售公寓時(shí)商業(yè)的業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)方式都還沒(méi)有確定，很難對(duì)客戶(hù)的選擇產(chǎn)生決議性影響。.總結(jié)目前南京酒店式公寓進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的開(kāi)展階段，投資客開(kāi)場(chǎng)對(duì)工程的質(zhì)量、區(qū)位、運(yùn)營(yíng)方式、報(bào)答率進(jìn)展綜合的分析。普通來(lái)說(shuō)，受房地產(chǎn)大勢(shì)的影響，單價(jià)的不斷攀升使大多數(shù)工程中的小面積低總價(jià)銷(xiāo)量快，根本去化都在80%以上，而剩余的多是相對(duì)面積較大的戶(hù)型，總體來(lái)說(shuō)區(qū)位地段好、小戶(hù)型、總價(jià)低的酒店式公寓去化速度更快。 隨著青奧會(huì)的臨近，南京對(duì)城市

12、根底設(shè)備宏大投入的效果也逐漸顯現(xiàn)，商務(wù)環(huán)境的不斷完善使酒店式公寓產(chǎn)品迎來(lái)了難得的新開(kāi)展期。但如何保證打造工程優(yōu)良的質(zhì)量被高端人群接受，必需求在物業(yè)管理和整體環(huán)境配套環(huán)節(jié)多下功夫。 .4南京酒店式公寓典型案例.工程根本情況地理位置：淮海路68號(hào)淮海路與洪武北路交叉口開(kāi)發(fā)商：蘇寧置業(yè)集團(tuán)物業(yè)顧問(wèn)：高力國(guó)際物業(yè)總占地面積：9243 總建筑面積：130533 容積率：7.46綠化率：30.01%總套數(shù)：公寓365戶(hù) soho62套。物業(yè)類(lèi)型：住宅、寫(xiě)字樓、公寓新街口蘇寧生活廣場(chǎng)工程定位為蘇寧全球第終身活廣場(chǎng)，是涵蓋精裝酒店式公寓-蘇寧雅悅、甲級(jí)寫(xiě)字樓、蘇寧EXPO超級(jí)店、四星級(jí)法國(guó)諾富特酒店、精致餐飲

13、、文娛休閑六大高端業(yè)態(tài)為一體的城市綜合體。.新街口蘇寧生活廣場(chǎng)工程配套情況餐飲：新街口商圈金融：招商銀行、工商銀行、建立銀行等等超市：沃爾瑪學(xué)校：游府西街小學(xué)學(xué)區(qū)、三中學(xué)區(qū)休閑：沃爾瑪、新街口國(guó)際影城賣(mài)場(chǎng)：萊迪、大洋、新百、中央等大型購(gòu)物中心工程地處新街口淮海路68號(hào)，毗鄰沃爾瑪、新街口國(guó)際影城、多家銀行等生活配套，同時(shí)毗鄰大洋百貨、中央商場(chǎng)、新百等成熟商業(yè)，享有新街口一切中心資源。.新街口蘇寧生活廣場(chǎng)工程戶(hù)型特征一房戶(hù)型戶(hù)型：A 面積：47 房型：一房 朝向：東南該戶(hù)型在樓盤(pán)房間數(shù)： 66套該戶(hù)型房間總價(jià)范圍： 160-482萬(wàn)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：1.房型分割較合理，規(guī)劃緊湊，功能劃清楚確2.內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)

14、規(guī)劃合理3.可觀內(nèi)部中央景觀，視野好4.儲(chǔ)物間設(shè)計(jì)，添加空間適用性戶(hù)型：B 面積：93 房型：一房 朝向：東南該戶(hù)型在樓盤(pán)房間數(shù)： 33套該戶(hù)型房間總價(jià)范圍： 160-482萬(wàn)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：1.動(dòng)線(xiàn)明晰，功能劃清楚確2.房型分割較合理，規(guī)劃緊湊，功能劃清楚確3.內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃合理4.面寬、進(jìn)深比例關(guān)系好.新街口蘇寧生活廣場(chǎng)工程戶(hù)型特征一房戶(hù)型戶(hù)型：C 面積：56 房型：一房 朝向：東南該戶(hù)型在樓盤(pán)房間數(shù)： 55套該戶(hù)型房間總價(jià)范圍： 160-482萬(wàn)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：1.動(dòng)線(xiàn)明晰，功能劃清楚確2.客廳開(kāi)間較大，活動(dòng)空間充足3.餐廚聯(lián)接，可打造敞開(kāi)式廚房，節(jié)省空間，簡(jiǎn)約時(shí)髦4.內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃合理5.面寬、進(jìn)深比

15、例關(guān)系好戶(hù)型：D 面積：68 房型：一房 朝向：東南該戶(hù)型在樓盤(pán)房間數(shù)： 33套該戶(hù)型房間總價(jià)范圍： 160-482萬(wàn)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：1.動(dòng)線(xiàn)明晰，功能劃清楚確2.房型分割較合理，規(guī)劃緊湊，功能劃清楚確3.內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃合理4.面寬、進(jìn)深比例關(guān)系好.新街口蘇寧生活廣場(chǎng)工程戶(hù)型特征二房戶(hù)型戶(hù)型：L 面積：132 房型：二房房 朝向：東南該戶(hù)型在樓盤(pán)房間數(shù)： 14套該戶(hù)型房間總價(jià)范圍： 160-482萬(wàn)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：1.動(dòng)線(xiàn)明晰，功能劃清楚確2.廚房與臥室相隔較遠(yuǎn)，減少油煙影響3.中間套，有效降低街道干擾4.客廳開(kāi)間較大，活動(dòng)空間充足戶(hù)型：M 面積： 房型：二房 朝向：東南該戶(hù)型在樓盤(pán)房間數(shù)： 28套該戶(hù)型房間總價(jià)范圍： 160-482萬(wàn)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：1.動(dòng)線(xiàn)明晰，功能劃清楚確2.房型分割較合理，規(guī)劃緊湊，功能劃清楚確3.客廳開(kāi)間較大，活動(dòng)空間充足4.面寬、進(jìn)深比例關(guān)系好.1、工程緊靠南京商業(yè)中心新街口，區(qū)位地段非常好，業(yè)態(tài)齊全，是典型的商業(yè)綜合體工程。2、戶(hù)型設(shè)計(jì)良好，但是存在兩個(gè)缺陷：一是南北不通透，二是廚房的位置比較為難，利用度不高?？偨Y(jié).工程根本情況地理位置：地鐵二號(hào)線(xiàn)油坊橋天邁廣場(chǎng)站開(kāi)發(fā)商：南京天邁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)顧問(wèn)：地鐵物業(yè)總占地面積：10000 總建筑面積：150000 容積率：2.5綠化率：總套數(shù)：440戶(hù)。物業(yè)類(lèi)型：