專題三 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理

1、專題(zhunt)三 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理7/14/20221經(jīng)濟(jì)(jngj)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(jngj)行業(yè)管理一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本模式行政主管模式政府的行政主管部門承擔(dān)了行業(yè)管理的絕大部分職能，管理手段以行政手段為主，如備案登記、年檢、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證、制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、示范合同推薦、經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督與處罰等行業(yè)組織履行一定的自我管理功能，但相當(dāng)薄弱我國和香港特區(qū)采用此種模式行政管理與行業(yè)自律并行模式政府行政主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)都是管理主體，但分工明確。政府行政主管部門主要負(fù)責(zé)制定規(guī)則、核發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書和執(zhí)業(yè)執(zhí)照、審定執(zhí)業(yè)資格考試；行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)道

2、德準(zhǔn)則、提供培訓(xùn)、制定合同示范文本、提供房地產(chǎn)信息共享平臺(tái)、受理消費(fèi)者投訴等方式，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)范、行業(yè)協(xié)作等進(jìn)行自律管理。行業(yè)自治模式政府基本不干預(yù)，行業(yè)管理的主體是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)。行業(yè)協(xié)會(huì)在法律框架內(nèi)，不僅實(shí)施自律性管理，還受政府的委托全面行使房地產(chǎn)管理職能例如比利時(shí)的法律對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)沒有任何約束，但房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)推出的一套職業(yè)規(guī)范在實(shí)踐中發(fā)揮著指導(dǎo)和約束作用。房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)實(shí)施教育和培訓(xùn)以及(yj)行業(yè)自律，提高經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)素質(zhì)和道德水準(zhǔn)7/14/20222經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政監(jiān)管主管部門：各級(jí)( j)政府房地產(chǎn)行政主管部門。北京市的主管部門是

3、住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)管理范圍：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的管理經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格的管理管理手段：法律手段、行政手段、經(jīng)濟(jì)手段、教育手段、輿論手段主要管理依據(jù)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(jngj)行業(yè)管理7/14/20223經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(jngj)違規(guī)亂象1 北京近幾年的房屋類居間合同案件數(shù)量大幅增長。以北京市朝陽區(qū)法院受理房屋類居間合同糾紛情況為例， 2003至2007年，年受理房屋類居間合同糾紛數(shù)量基本在二

4、、三十件左右，但自2008年開始，收案數(shù)量出現(xiàn)激增(jzng)。2008年、2009年、2010年案件數(shù)量分別為193件、219件和296件。 這些案件中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司多作為起訴方，被訴方則多為二手房交易的買受人。原告為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的案件占該類案件當(dāng)年全部收案量的59%、57%和67%。雖然中介起訴客戶的案子占多數(shù)，但引發(fā)房屋類居間合同糾紛的主要原因還在于房地產(chǎn)中介公司在提供居間服務(wù)過程中存在一系列違法、違規(guī)和失職行為。房地產(chǎn)中介公司的不規(guī)范操作主要體現(xiàn)在以下幾方面：對(duì)不允許上市交易的房屋違規(guī)代理、掛牌出售 根據(jù)我國2009年修正的城市房地產(chǎn)管理法第38條的規(guī)定，對(duì)于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書

5、的或具有法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。但在實(shí)踐中，一些房地產(chǎn)中介為了促成交易，賺取傭金，往往隱瞞標(biāo)的房屋仍為承租公房或?yàn)橄拗颇晗迌?nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房等不能上市交易的事實(shí)，或隨意承諾短期內(nèi)即可解決交易障礙，致使買賣雙方在隨后交易失敗后與房地產(chǎn)中介公司就中介費(fèi)應(yīng)否支付產(chǎn)生紛爭。7/14/20224經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(jngj)違規(guī)亂象2疏于核查客戶、房屋的關(guān)鍵信息如經(jīng)紀(jì)公司未對(duì)客戶出示的身份證明、房屋權(quán)屬證明驗(yàn)明正身；未仔細(xì)(zx)審查待售房屋有無抵押、有無出租及私搭亂建，并核查委托的客戶是否是真正有權(quán)出售房屋的權(quán)利人；對(duì)于屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋，未要求配偶一方

6、出具同意出售和委托辦理的證明；對(duì)于待出售房屋為遺產(chǎn)的，未要求全體遺產(chǎn)繼承人出具同意出售的書面委托文件。為交易雙方規(guī)避法律出謀劃策如承諾為無實(shí)力購房人辦理“高評(píng)低供”還貸款手續(xù)，或幫助外地買受人虛構(gòu)在京納稅或社保繳費(fèi)證明，或?yàn)橛腺I受人少交稅款的心理幫助買賣雙方簽訂“陰陽合同”，惡意促成雙方達(dá)成不平等或不合法交易。違規(guī)獲取額外利益如中介公司要求買受人全程通過其交納錢款、委托辦理過戶，從而千方百計(jì)阻撓買受人與出賣人見面，再通過隱瞞房屋真實(shí)成交價(jià)、一再加價(jià)等手段將多收取的售房款據(jù)為己有，此即公眾深惡痛絕的中介公司“吃差價(jià)”。又如中介公司慫恿當(dāng)事人采取惡意毀約、一房二賣的方式高價(jià)出售房產(chǎn)以為自身獲取更

7、高的居間服務(wù)費(fèi)，從而引發(fā)房屋買賣連環(huán)糾紛。百富天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司曾在一次交易中，向買方收取購房款634.6萬元，交給賣方540萬元，吃差價(jià)94萬元，且虛擬合同按照160萬元的價(jià)格，造成13.6萬元稅款流失7/14/20225經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理(gunl)辦法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部三部委于2011年1月20日聯(lián)合頒布，2011年4月1日起執(zhí)行辦法是針對(duì)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中的主要(zhyo)問題出臺(tái)的，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人員、業(yè)務(wù)行為、監(jiān)管方式等等都進(jìn)一步完善。提出了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)

8、的備案制度，以解決從業(yè)人員素質(zhì)低，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受監(jiān)管比例低的問題提出了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的公示制度，以解決亂收費(fèi)、信息不透明的問題對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的合同形式和基本內(nèi)容提出了具體要求對(duì)交易資金實(shí)行監(jiān)管，規(guī)定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，必須通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金對(duì)政府的管理職能予以明確：行業(yè)監(jiān)管者與公共服務(wù)提供者的雙重角色公共服務(wù)體現(xiàn)在：主管部門建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)網(wǎng)上管理和服務(wù)平臺(tái)，向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供交易與登記信息查詢、交易合同網(wǎng)上簽訂，向社會(huì)公示經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案信息、信用檔案信息等行業(yè)監(jiān)管體現(xiàn)在：對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的違法違規(guī)行為進(jìn)行處罰和責(zé)任追究。行政管理機(jī)

9、構(gòu)可以對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員采取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網(wǎng)簽等多種管理手段和監(jiān)督措施；對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的價(jià)格違法、賺取差價(jià)、不正當(dāng)競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據(jù)情節(jié)輕重，可以采取沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰7/14/20226經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(jngj)管理辦法第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(jngj)活動(dòng)1 第十四條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(jngj)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(jngj)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(jngj)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(jngj)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和

10、收取費(fèi)用。第十五條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所醒目位置公示下列內(nèi)容:(一)營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件;(二)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn);(三)業(yè)務(wù)流程;(四)收費(fèi)項(xiàng)目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn);(五)交易資金監(jiān)管方式;(六)信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價(jià)格舉報(bào)電話;(七)政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本;(八)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。 分支機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)公示設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營地址及聯(lián)系方式。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房項(xiàng)目的,還應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場明顯位置明示商品房銷售委托書和批準(zhǔn)銷售商品房的有關(guān)證明文件。7/14/202

11、27經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理(gunl)辦法第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)2第十六條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容:(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)雙方當(dāng)事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員情況;(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容、要求以及完成的標(biāo)準(zhǔn);(三)服務(wù)費(fèi)用及其支付方式;(四)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);(五)違約責(zé)任和糾紛解決方式。 建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織可以制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本，供當(dāng)事人選用。第十七條 房地產(chǎn)經(jīng)

12、紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容!收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。第十八條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格和信息。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得(bu de)收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用;不得(bu de)利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐;一項(xiàng)服務(wù)可以分解為多個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，不得(bu de)混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)。7/14/20228經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(jn

13、gj)管理辦法第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(jngj)活動(dòng)3第十九條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項(xiàng)，或者服務(wù)未達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，不得收取傭金。 兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費(fèi)。第二十條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)印章(ynzhng)，并由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名。第二十一條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項(xiàng):(一)是否與委托房

14、屋有利害關(guān)系;(二)應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料;(三)委托房屋的市場參考價(jià)格;(四)房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險(xiǎn);(五)房屋交易涉及的稅費(fèi);(六)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn);(七)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間;(八)其他需要告知的事項(xiàng) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)交易當(dāng)事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)以外的其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)當(dāng)事人書面同意并告知服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。書面告知材料應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人簽名(蓋章)確認(rèn)。7/14/20229經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理(gunl)辦法第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)4第二十二條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出

15、租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說明書。經(jīng)委托人書面同意后，方可以對(duì)外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋承購、承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托人身份證明等有關(guān)資料。第二十三條 委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供真實(shí)有效的身份證明。委托出售、出租房屋的，還應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供真實(shí)有效的房屋權(quán)屬證書。委托人未提供規(guī)定資料或者提供資料與實(shí)際不符的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托。第二十四條 房地產(chǎn)交易(jioy)當(dāng)事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易(jioy)資金的,應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶

16、交易(jioy)結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易(jioy)資金。 交易資金的劃轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的簽字和蓋章。7/14/202210經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理(gunl)辦法第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)5第二十五條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為:(一)捏造散布漲價(jià)信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號(hào)，操縱市場價(jià)格(jig);(二)對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(租)出房屋賺取差價(jià);(三)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易;(四)泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息或者

17、商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益;(五)為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利;(六)改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租;(七)侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金;(八)承購、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋;(九)為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù);(十)法律!法規(guī)禁止的其他行為。第二十六條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄制度,如實(shí)記錄業(yè)務(wù)情況。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)保存房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同,保存期不少于5年。第二十七條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)規(guī)程逐步建立并完善資信評(píng)價(jià)體系和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房源、客源信息共享系統(tǒng)。 7/14/202211經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)

18、院劉建利共三十四頁陰陽合同(h tong)的風(fēng)險(xiǎn)1簽訂陰陽的合同的前提賣方市場下，本應(yīng)由房屋售賣者繳納的稅費(fèi)，轉(zhuǎn)而由買方承擔(dān)。通過陰陽合同可以減輕買方額外的費(fèi)用，而賣方的利益(ly)并不受損，中介可以增加交易成功的幾率。假設(shè)王某購買某房屋的實(shí)際成交價(jià)為200萬，另外簽訂一份100萬的偽合同，按照成交價(jià)的1%收取所得稅。則可以為王某節(jié)省1萬元的費(fèi)用如果房地產(chǎn)市場維持供不應(yīng)求的態(tài)勢，且國家對(duì)于資金監(jiān)管的方式?jīng)]有改進(jìn)，在稅收改為房屋增值收益20%的情況下，陰陽合同仍將繼續(xù)下去假設(shè)王某將該房屋繼續(xù)轉(zhuǎn)手，以300萬成交，則買方需替王某負(fù)擔(dān)（300-100）20%=40萬元的稅費(fèi)，此時(shí)，可以繼續(xù)簽訂一份1

19、50萬元成交的偽合同，則買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為（150-100）20%=10萬元如果房地產(chǎn)市場的供求形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，賣方必須自己承擔(dān)所得稅，則陰陽合同難以繼續(xù)下去買方不會(huì)同意簽訂陰陽合同，因?yàn)閷?dǎo)致未來利益受損此時(shí)，王某承擔(dān)的稅費(fèi)將是（300-100）20%=40萬元，比其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費(fèi)（200-100）20%=20萬元多出了20萬元7/14/202212經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁除了稅費(fèi)增加的風(fēng)險(xiǎn)，還可能有其他風(fēng)險(xiǎn)（1）一旦國家的監(jiān)管措施更加嚴(yán)密，則王某可能承擔(dān)串通合謀偷漏稅的風(fēng)險(xiǎn)，可能對(duì)其信譽(yù)產(chǎn)生影響。（2）在合同實(shí)際履行(lxng)過程中，一旦雙方產(chǎn)生糾紛，就會(huì)出現(xiàn)以哪份合同為準(zhǔn)的問題。

20、 （3）明顯低于市場價(jià)位的二手房交易會(huì)引起稅務(wù)部門的注意，一旦對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，那么就要按照評(píng)估價(jià)繳納個(gè)稅，而如果納稅金額與之前雙方預(yù)估價(jià)格相差較大，又會(huì)產(chǎn)生新一輪的矛盾 。陰陽合同(h tong)的風(fēng)險(xiǎn)27/14/202213經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁其他(qt)避稅招數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)離婚據(jù)調(diào)查，“國五條”出臺(tái)后，到民政局辦理離婚的人數(shù)驟然增多，其中有部分夫妻試圖通過假離婚的方式來獲得購房資格或貸款優(yōu)惠。有民政局在婚姻登記處門口擺放了“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，離婚需謹(jǐn)慎”的公告牌，用以警示一些為規(guī)避新政而假離婚的夫妻。假離婚后，原本屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋如果歸男方所有，那么對(duì)于女方來說，即便復(fù)婚，之前

21、的房產(chǎn)也已被認(rèn)定為男方的婚前財(cái)產(chǎn)。第二次婚姻一旦遭遇危機(jī)，那就得不償失了。國五條出臺(tái)后，法院對(duì)于離婚案件的審理也會(huì)更加慎重，投機(jī)取巧的行為實(shí)不可取。以房抵債買方一次性付款給賣方，賣方出具欠條給買方。一個(gè)月后讓買方去法院起訴賣方，要求以房抵債這，用樣可以規(guī)避所有的稅費(fèi)。雙方當(dāng)事人出于避稅目的采取虛假的訴訟主體、事實(shí)及證據(jù)的方法提起(t q)民事訴訟 ，很可能構(gòu)成虛假訴訟，后果嚴(yán)重的話將會(huì)被追究刑事責(zé)任。而且，在國五條頒布后，法院會(huì)加強(qiáng)該類案件的審查力度，一旦查清事實(shí)，合同將會(huì)被確認(rèn)無效 ，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。7/14/202214經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)(hn

22、gy)管理二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織是行業(yè)自律管理的主體，是社團(tuán)法人，通過制定行業(yè)章程來確定管理職責(zé)范圍，并以此約束行業(yè)內(nèi)的組織和人員的職業(yè)行為(xngwi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)按照按需設(shè)立的原則。有全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織，有區(qū)域性的、地方性的，但各行業(yè)組織是獨(dú)立的，之間沒有上下級(jí)的關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員一旦申請(qǐng)執(zhí)業(yè)，即可申請(qǐng)加入行業(yè)組織。一旦加入行業(yè)組織，則組織章程對(duì)經(jīng)紀(jì)人員具有強(qiáng)制約束力。2006年10月31日，建設(shè)部、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)聯(lián)合頒布中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則，成為行業(yè)組織對(duì)成員機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行自律管理的重要依據(jù)。7/14/202215經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉

23、建利共三十四頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的作用行業(yè)管理與自律。規(guī)范經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試、注冊(cè)、繼續(xù)教育確立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則。2006.10發(fā)布，原則上每年修訂一次推廣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同文本房地產(chǎn)交易(jioy)風(fēng)險(xiǎn)提示建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)科理論體系，發(fā)布房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本術(shù)語，推行行業(yè)研究建立并公示注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信用檔案開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資信評(píng)價(jià)活動(dòng)，評(píng)選先進(jìn)個(gè)人和機(jī)構(gòu)通報(bào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違規(guī)違法案件信息管理中心。負(fù)責(zé)行業(yè)宣傳，建立并維護(hù)行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站，建立行業(yè)信息平臺(tái)，出版行業(yè)刊物。討論發(fā)展，交流經(jīng)驗(yàn)。組織行業(yè)內(nèi)部聯(lián)誼、學(xué)術(shù)研討會(huì)、舉辦論文競賽、組織行業(yè)峰會(huì)等。提供行業(yè)技術(shù)支持。組織國內(nèi)與國外同業(yè)相互交

24、流。行業(yè)培訓(xùn)。對(duì)全部從業(yè)人員進(jìn)行繼續(xù)教育和專項(xiàng)培訓(xùn)。與政府溝通。代表整個(gè)行業(yè)向政府反映問題，表達(dá)呼聲。7/14/202216經(jīng)濟(jì)(jngj)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁中國(zhn u)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)是全國性的房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理組織，現(xiàn)為國際測量師聯(lián)合會(huì)（FIG）全權(quán)團(tuán)體會(huì)員。中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的前身是成立于1994年8月的中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)，2004年7月變更為現(xiàn)名。中文簡稱為中房學(xué)，英文名稱為China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名稱縮寫為

25、CIREA。業(yè)務(wù)主管部門是中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的主要宗旨是開展房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)研究、交流(jioli)、教育及宣傳活動(dòng)，擬訂并推行相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，開展國際交流(jioli)合作，不斷提升房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)人員及機(jī)構(gòu)的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德水平，維護(hù)其合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展。目前承擔(dān)全國房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試、注冊(cè)、繼續(xù)教育等工作。中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為全國會(huì)員代表大會(huì)。理事會(huì)是全國會(huì)員代表大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。理事會(huì)下設(shè)秘書處和考試注冊(cè)、教育培訓(xùn)、學(xué)術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)和

26、國際交流等5個(gè)專業(yè)委員會(huì)。秘書處為日常辦事機(jī)構(gòu)，下設(shè)綜合財(cái)務(wù)部、考試注冊(cè)部、發(fā)展服務(wù)部、培訓(xùn)交流部、信息技術(shù)部、房地產(chǎn)研究中心，主辦會(huì)刊中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)和網(wǎng)站“中國房地產(chǎn)估價(jià)師”、“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”。中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)按照“提供服務(wù)、反映訴求、規(guī)范行為”的要求，稟承“服務(wù)會(huì)員、服務(wù)行業(yè)、服務(wù)社會(huì)”的理念，不斷提高服務(wù)能力和服務(wù)水準(zhǔn)，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展。 7/14/202217經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁中房學(xué)的主要(zhyo)業(yè)務(wù)范圍組織房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的理論、方法及其應(yīng)用的研究和交流擬定并推行房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則協(xié)助行政主管部

27、門組織實(shí)施全國房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)開展房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)估價(jià)師和經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行繼續(xù)教育建立房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信用檔案，開展估價(jià)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資信評(píng)價(jià)提供有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)咨詢和技術(shù)支持服務(wù)編輯出版房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)方面的刊物和著作，建立有關(guān)網(wǎng)站，開展行業(yè)宣傳代表中國房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)開展國際交往活動(dòng)反映會(huì)員的意見、建議和要求，支持會(huì)員依法執(zhí)法，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益辦理法律(fl)、法規(guī)規(guī)定和行政主管部門委托或授權(quán)的其他有關(guān)工作7/14/202218經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁第二節(jié) 房地產(chǎn)交易資金(zj

28、n)監(jiān)管 “房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百強(qiáng)”年年卷款逃跑 2002年，北京恒基無限房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司采取“向承租人收取半年以上租金、只支付出租人三個(gè)月左右租金”的方式占有大量租金，一年內(nèi)騙取租金100余萬元，最終卷款逃逸。公司幕后老板張風(fēng)還曾在2001年用別人名字注冊(cè)公司“百年恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司”，并以同樣的手段詐騙了50余萬元。 2003年11月，北京堅(jiān)石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司突然“罷工”，一夜之間“人去樓空”，卷走租金550余萬元，受害群眾多達(dá)770多人，在此之前，堅(jiān)石公司曾被評(píng)為北京市首批“放心中介”之一。 2005年11月到12月間，北京佰家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司倒閉，并被以“涉嫌詐騙房主房屋租金”的罪名推上法庭

29、。2007年5月，法院判定公司代表人董雪勇因故意轉(zhuǎn)移、變賣佰家公司財(cái)產(chǎn)，私自藏匿，并使用假名經(jīng)營其他公司，致使佰家公司在有執(zhí)行能力的情況下，大量資產(chǎn)流失，無法執(zhí)行法院生效判決，涉案金額達(dá)146.74萬元。佰家也是2004年“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百強(qiáng)企業(yè)”之一。 2006年9月，房地產(chǎn)中介“天津匯眾”在市區(qū)內(nèi)200多家店面突然全部關(guān)閉，受其欺騙的客戶數(shù)量涉及1000多個(gè)家庭，涉嫌詐騙金額超過3億元。該公司通過代收房款，要求客戶將購房款打到公司賬戶，并將客戶資金(zjn)挪作他用。 2007年11月，深圳發(fā)生“中天置業(yè)”事件，新華社報(bào)道被卷走的客戶資金(zjn)高達(dá)1.7億元。公司負(fù)責(zé)人蔣飛擅自挪用買房

30、人購房款，并以各種方式拖延時(shí)間，不支付給賣房人，最終發(fā)生卷款潛逃事件?！爸刑熘脴I(yè)”同樣曾被評(píng)為“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百強(qiáng)企業(yè)”之一。2008年1月，一家名叫創(chuàng)輝租售的二手房中介在上海的280家門店突然關(guān)門歇業(yè)，人去樓空，其替客戶看管的資金(zjn)杳如黃鶴。7/14/202219經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁第二節(jié) 房地產(chǎn)交易資金(zjn)監(jiān)管 作為買賣雙方之間的第三方機(jī)構(gòu)，為了降低交易風(fēng)險(xiǎn)，交易資金常常通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交付。購買方先將資金交給經(jīng)紀(jì)公司，經(jīng)紀(jì)公司對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)后，錢房兩訖。如果交易資金不是分賬管理，不是進(jìn)入經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為交易資金開立的專有賬戶，而是進(jìn)入經(jīng)紀(jì)公司的賬戶，在一定時(shí)期內(nèi)，總有大

31、量資金滯留在經(jīng)紀(jì)公司的賬戶內(nèi)，按照北京市2006年7萬6千套的成交量，即使平均售價(jià)100萬元，每筆交易資金在經(jīng)紀(jì)公司滯留3天來算，每天經(jīng)紀(jì)公司手中的沉淀的資金也有6247萬元。經(jīng)紀(jì)公司可以動(dòng)用這筆資金進(jìn)行投資，或者進(jìn)行自身的業(yè)務(wù)活動(dòng)，成為交易資金巨大的安全隱患。 在大城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，一個(gè)中等規(guī)模門店每月的最低開支大約是10萬，北京市的大型中介公司門店都在500家以上(yshng)，他們每月的最低運(yùn)營成本5000萬元，還不包括廣告和人員開支。如果盈利不能保證支出，這個(gè)公司就處在危險(xiǎn)境地。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的公司都有兩條資金鏈，一條是自有資金，還有一條是客戶的錢，以前大部分都是客戶的錢，事實(shí)上

32、，發(fā)生卷款潛逃事件的經(jīng)紀(jì)公司大部分均從事有虧損的其它業(yè)務(wù)，因而挪用客戶資金應(yīng)急，最終導(dǎo)致資金鏈條斷裂所致。7/14/202220經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁 2006年12月 29 日，建設(shè)部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)，資金劃轉(zhuǎn)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行，不得支取現(xiàn)金。然而，通知發(fā)布已近一年，依然發(fā)生了涉案 4000多萬元的“中天事件”，其原因何在？ 1 現(xiàn)行的二手房交易結(jié)算資金管理制度存在漏洞。通知雖然規(guī)定通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)

33、構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或 交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立交易結(jié)算資金專用存 款賬戶。但并沒有強(qiáng)制要求所有的交易都通過專用賬戶進(jìn)行，仍然允許交易當(dāng)事人“通過合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式”。這實(shí)際上為中介機(jī)構(gòu)挪用交易資金留了一道口子。中天置業(yè)就利用其實(shí)際控制的中天長盛擔(dān)保公司與客戶簽 署全權(quán)委托協(xié)議，從而輕易地將客戶的資金轉(zhuǎn)到自己公司的賬戶。據(jù)新華社報(bào)道，蔣飛攜款潛逃后中天置業(yè)約 1.7 億元的賬面虧空中，很大部分正是由挪用中天長盛監(jiān)管資金引起的。 交易當(dāng)事人對(duì)交易資金監(jiān)管的認(rèn)識(shí)不足。實(shí)際上，如果當(dāng)事人對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)以及資金監(jiān)管的重要性有足夠的認(rèn)識(shí)，那么，即使存

34、在前面所說的管 理制度漏洞，中介機(jī)構(gòu)也無法如此輕易地將交易資金轉(zhuǎn)到自己賬下。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于二手房交易過程比較繁瑣，再加上受時(shí)間、精力和知識(shí)限制，尤其是當(dāng)涉及已辦理抵押的二手房交易時(shí)，大部分當(dāng)事人會(huì)選擇委托中介公司代辦(dibn)抵押貸款、抵押解除、過戶以及收付交易資金等服務(wù)。如此一來，中介公司就可以全面操縱交易流程，尤其是控制交易資金的流向。“中天事件”就是這種情況，不少客戶與中天長盛簽署的全權(quán)委托協(xié)議最終造成了他們的損失。7/14/202221經(jīng)濟(jì)(jngj)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁 3.中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式問題。成熟的房地產(chǎn)市場中，中介機(jī)構(gòu)只以房屋買賣成交的傭金收入和服務(wù)費(fèi)（辦理

35、成交和按揭手續(xù)）為唯一的收益來源。而我們的二手房市場，中介機(jī)構(gòu)往往采用以下手段，來增加收益： （）直接參與買和賣的所謂“吞吐”業(yè)務(wù)，即利用信息優(yōu)勢，低價(jià)從客戶手中買入，再高價(jià)賣出的吃差價(jià)模式； （）現(xiàn)金擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù)，即為解決賣方已抵押房屋的解押手續(xù)，而代為墊資并收取費(fèi)用的模式； （）利用客戶購房款滯留擴(kuò)張店面的模式，即當(dāng)買方將購房款或定金打入中介(zhngji)公司賬戶后，在買賣交易期間，將滯留款用于日常經(jīng)營。 以上三種模式，中介機(jī)構(gòu)都有挪用客戶購房款的動(dòng)因。在市場行情好的情況下，只要成交量保持相對(duì)穩(wěn)定，那么就會(huì)有源源不斷的資金進(jìn)入，不至于發(fā)生資金鏈斷裂的情況。但是一旦行情波動(dòng)，抑或是中介機(jī)構(gòu)

36、將該筆錢款挪用到股市這類高風(fēng)險(xiǎn)投資渠道時(shí)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)被迅速放大。中天置業(yè)這幾年的超常擴(kuò)張依靠的就是這種挪用客戶購房款的經(jīng)營模式。 .行業(yè)監(jiān)管和自律不力。值得注意的一點(diǎn)是：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)營沒有納入行政許可，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)都不需要申請(qǐng)行政許可。當(dāng)然政府可以對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為實(shí)施監(jiān)管，但由于沒有俗稱“發(fā)牌”制度的行政許可作為手段，監(jiān)管往往落不到實(shí)處。 目前，無論是政府房地產(chǎn)主管部門的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行的自律性監(jiān)管，都存在監(jiān)管不力的問題。這也是此次事件中不可忽視的一個(gè)因素。據(jù)新聞媒體報(bào)道，在“中天事件”出現(xiàn)之前，深圳市就發(fā)生過幾起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司員工卷款潛逃的事件。此外，

37、中天置業(yè)挪用客戶房款也不是一天兩天，但卻獲得了“深圳最受尊敬（ 最具影響力） 企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)，這也在一定程度上誤導(dǎo)了消費(fèi)者。7/14/202222經(jīng)濟(jì)(jngj)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)最早設(shè)立的準(zhǔn)入門檻僅為開辦經(jīng)紀(jì)公司必須有4名員工具備北京市經(jīng)紀(jì)人資格。2004年，從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司須交納租賃代理保證金60萬元。2007年新申請(qǐng)從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，除了需要交納60萬元租賃代理保證金外，注冊(cè)資本不能低于100萬元，從業(yè)年限不低于3年；而在開辦經(jīng)紀(jì)公司的要求上，依然執(zhí)行最初的標(biāo)準(zhǔn)。在許多人看來(kn li)，相比北京的房價(jià)，門檻設(shè)置有點(diǎn)過

38、低。 “行業(yè)的準(zhǔn)入門檻和政府監(jiān)管就像翹翹板的兩端，如果門檻低，就必須加強(qiáng)政府的監(jiān)管。”國務(wù)院發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展部副部長林家彬在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)，更應(yīng)當(dāng)執(zhí)行嚴(yán)格的監(jiān)督制度，資金監(jiān)管應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行。但從各地發(fā)生經(jīng)紀(jì)公司卷款潛逃事件的頻率來看，實(shí)施效果并不明顯。 自2006年底建設(shè)部發(fā)文要求各地在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)施資金監(jiān)管政策以來，大部分地區(qū)都沒有對(duì)資金監(jiān)管政策進(jìn)行嚴(yán)格的執(zhí)行和操作，其制定的實(shí)施細(xì)則中模棱兩可的選擇太多。 在香港，經(jīng)紀(jì)公司不能從事資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，一旦買賣雙方達(dá)成購房協(xié)議，剩下的貸款、資金劃轉(zhuǎn)都交給第三方辦理，其中銀行和資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)著資金監(jiān)管的責(zé)任。內(nèi)

39、地的銀行承擔(dān)著資金監(jiān)管執(zhí)行機(jī)構(gòu)的職責(zé)，但缺乏執(zhí)行動(dòng)力，因?yàn)殂y行并不能從資金監(jiān)管中得到好處。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正處在發(fā)展的初級(jí)階段，更應(yīng)該嚴(yán)格控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)的政策需要落到實(shí)處。另外，為了盡量減少消費(fèi)者的損失，可以考慮建立旨在保護(hù)消費(fèi)者的、要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司加入的強(qiáng)制性商業(yè)保險(xiǎn)。 7/14/202223經(jīng)濟(jì)(jngj)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁房地產(chǎn)交易(jioy)資金監(jiān)管模式政府強(qiáng)制性監(jiān)管由政府設(shè)立某一專門機(jī)構(gòu)，并以其名義開設(shè)專用統(tǒng)一的監(jiān)管賬戶，同時(shí)強(qiáng)制性實(shí)施資金監(jiān)管，二手房交易中的房款一律經(jīng)過資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行劃轉(zhuǎn)。天津的“匯眾事件”和合肥的“桃園事件”之后，上述兩地的房地產(chǎn)行政主管部門就

40、迅速推出了“存量房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)”，強(qiáng)制(qingzh)二手房的交易資金必須進(jìn)入經(jīng)認(rèn)可的監(jiān)管賬戶內(nèi)，由房地產(chǎn)行政主管部門、銀行，以及經(jīng)過認(rèn)可的具有監(jiān)管資質(zhì)的企業(yè)來共同實(shí)施監(jiān)管，由此根除了中介占?jí)嚎蛻糍Y金的情況。尤其是合肥，即使是親屬之間的交易，也需要將房款放置于監(jiān)管賬戶。第三方執(zhí)行資金監(jiān)管由不從事二手房租售業(yè)務(wù)的獨(dú)立第三方（如按揭擔(dān)保公司或者律師樓）進(jìn)行監(jiān)管，以其名義在銀行開立監(jiān)管賬戶，但政府對(duì)第三方的資質(zhì)要求很高存入買或賣方賬戶由買方或賣方在銀行開立個(gè)人賬戶，買方將房款存入其中，銀行凍結(jié)該賬戶，直到監(jiān)管協(xié)議上約定的時(shí)間才放款銀行與其合作的資金監(jiān)管方（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）開立資金監(jiān)管賬戶由大型經(jīng)紀(jì)公

41、司和銀行協(xié)議進(jìn)行資金監(jiān)管，并以其名義在銀行開立資金監(jiān)管賬戶，對(duì)于該類經(jīng)紀(jì)公司的資質(zhì)也要由政府相關(guān)部門進(jìn)行確認(rèn)，并在后期進(jìn)行監(jiān)督檢查 除此以外，還可以考慮要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)強(qiáng)制參加商業(yè)性保險(xiǎn)。7/14/202224經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用(xnyng)檔案從企業(yè)經(jīng)營的外部環(huán)境來看,廣泛存在的信息分布不對(duì)稱使企業(yè)信譽(yù)行為只能建立在自覺的基礎(chǔ)上。信息分布不對(duì)稱是指交易雙方對(duì)與交易相關(guān)的信息在獲知的數(shù)量和質(zhì)量上不相等,交易的一方掌握著對(duì)方難以獲知或難以完全獲知的信息,比如,商品質(zhì)量好壞只有生產(chǎn)者知道,商品進(jìn)價(jià)高低只有銷售者知道。在交易對(duì)象經(jīng)常變換的情況下,信譽(yù)監(jiān)督體系會(huì)得“健

42、忘癥”,人們很難了解對(duì)方以前的信譽(yù)狀況。一個(gè)劣跡斑斑的交易者面對(duì)對(duì)他的過去毫無所知的交易對(duì)象時(shí),他會(huì)選擇再一次失信。而現(xiàn)實(shí)中, 很多人缺乏防范的意識(shí)和了解對(duì)方真實(shí)情況的手段,松懈的環(huán)境更使得企業(yè)的信譽(yù)行為缺少外部的強(qiáng)制約束(yush),種種監(jiān)督的漏洞使道德的防范大堤千瘡百孔,各種欺詐、失信行為屢屢得逞。治療信息監(jiān)督體系“健忘癥”的根本方法是信息披露,最理想的狀況是信息完全透明化,把所有私人信息都轉(zhuǎn)化成公眾信息,但是由于技術(shù)和成本的限制,這種理想狀況難以達(dá)到。比較可行的辦法是給信譽(yù)體系建立一個(gè)“備忘錄”,在“備忘錄”中把各個(gè)企業(yè)交易中的信譽(yù)情況記錄下來并予以公布,企業(yè)利潤透明化。當(dāng)隱藏在黑暗角落

43、的信息被暴露在陽光下，人人都可以方便地獲悉時(shí),那些始終保持著良好信譽(yù)紀(jì)錄的企業(yè)將財(cái)源滾滾,而有劣跡的交易者將無人問津。信息披露的關(guān)鍵是建立起強(qiáng)大的監(jiān)督網(wǎng)絡(luò),社會(huì)各界在法律許可的范圍內(nèi)都有權(quán)利反映真實(shí)的情況,一個(gè)比較有效的方法是采用信息評(píng)級(jí)或由中介機(jī)構(gòu)定期公布企業(yè)信譽(yù)紀(jì)錄。7/14/202225經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用(xnyng)檔案2002年8月，為了落實(shí)朱镕基總理在九屆全國人大第五次會(huì)議政府工作報(bào)告中提出的關(guān)于“加快建立企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人的信用檔案，使有不良記錄者付出代價(jià)，名譽(yù)掃地，直至繩之以法”的精神，原建設(shè)部下發(fā)通知，要求建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案

44、 房地產(chǎn)信用檔案的建立范圍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)（統(tǒng)稱“房地產(chǎn)企業(yè)”）和房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理等專業(yè)人員【統(tǒng)稱“執(zhí)（從）業(yè)人員”】。房地產(chǎn)信用檔案的內(nèi)容包括基本情況、業(yè)績及良好行為、不良行為等，以便為各級(jí)政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)市場行為提供依據(jù)，為社會(huì)公眾查詢企業(yè)和個(gè)人信用信息提供服務(wù)，為社會(huì)公眾投訴房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違紀(jì)行為提供途徑的信用信息管理系統(tǒng)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案的建立關(guān)鍵是給所有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員建立一個(gè)信用備忘錄，并將記錄內(nèi)容公諸于眾，讓誠實(shí)守信的企業(yè)和從業(yè)者得到(d do)守信的回報(bào)，讓有從業(yè)劣跡的人無處隱藏，受到輿論

45、的批評(píng)和經(jīng)濟(jì)的損失。7/14/202226經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁信用檔案的管理主體住建部建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)人員信用檔案，中房學(xué)作為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門各省、直轄市、自治區(qū)對(duì)應(yīng)的管理部門建立經(jīng)紀(jì)人協(xié)理信用檔案，各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)日常(rchng)管理信用檔案的信息采集從政府部門、房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、執(zhí)業(yè)人員、其他中介機(jī)構(gòu)、社會(huì)公眾等渠道采集信息，并與機(jī)構(gòu)資質(zhì)審批、執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)等結(jié)合起來不良行為記錄。要求各機(jī)構(gòu)自報(bào)，從各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門、各級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律組織處搜集，公布監(jiān)督投訴電話由中房學(xué)以及各級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)進(jìn)行維護(hù)和更

46、新。商業(yè)秘密實(shí)行授權(quán)查詢；未經(jīng)核實(shí)的信息不得公布。不良記錄公示前，要經(jīng)過嚴(yán)格的審核批準(zhǔn)程序信用檔案查詢信息分為公示信息和授權(quán)查詢信息兩大類投訴處理系統(tǒng)管理部門對(duì)收到的投訴信息，要進(jìn)行登記、整理、分類，并根據(jù)被投訴對(duì)象和投訴內(nèi)容，或轉(zhuǎn)交有關(guān)行政部門進(jìn)行核查、處理，或轉(zhuǎn)給被投訴機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)系統(tǒng)管理部門轉(zhuǎn)去的投訴，要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)反饋意見，包括處理結(jié)果或正在處理情況7/14/202227經(jīng)濟(jì)(jngj)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案的構(gòu)成經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案經(jīng)紀(jì)人信用檔案經(jīng)紀(jì)人協(xié)理信用檔案房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案的內(nèi)容(nirng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案的內(nèi)容：機(jī)構(gòu)基本情況、機(jī)構(gòu)良好行為記錄、機(jī)構(gòu)不良行為記錄、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)匯總、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本情況、股東（合伙人）情況、注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基本情況、機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審情況、投訴情況注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人員信用檔案的內(nèi)容：個(gè)人基本情況、個(gè)人業(yè)績匯總、繼續(xù)教育情況、良好行為記錄、不良行為記錄、投訴情況、科研能力表現(xiàn)7/14/202228經(jīng)濟(jì)(jngj)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁7/14/202229經(jīng)濟(jì)(jngj)與管理工程學(xué)院劉建利共三十四頁第六節(jié) 北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(jngj)動(dòng)態(tài)監(jiān)管北京市住建委建立了全市統(tǒng)一平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)，納入北京