房地產(chǎn)開發(fā)公司合約規(guī)劃管理知識(shí)點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司合約規(guī)劃管理知識(shí)點(diǎn)： 1、合約規(guī)劃是指項(xiàng)目目標(biāo)成本確定后，對(duì)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有合同大類、金額進(jìn)行預(yù)估，是實(shí)現(xiàn)成本控制的基礎(chǔ)。合約規(guī)劃也可以理解為以預(yù)估合同的方式對(duì)目標(biāo)成本的分級(jí)，將目標(biāo)成本控制科目上的金額分解為具體的合同（合約規(guī)劃是指將目標(biāo)成本按照“自上而下、逐級(jí)分解”的方式分解為合同大類，進(jìn)而指導(dǎo)從招投標(biāo)到最終工程結(jié)算整個(gè)過程的合同簽訂及變更的一種管控手段。“合約規(guī)劃”將成本控制任務(wù)具體轉(zhuǎn)化為對(duì)合同的嚴(yán)格管控，實(shí)現(xiàn)了對(duì)“項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本”的有效管控） 2、對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行合約分解的方法多為“量價(jià)分離原則”和“經(jīng)驗(yàn)值”，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目情況和投資收益指標(biāo)，制定項(xiàng)目各控制費(fèi)項(xiàng)可能發(fā)

2、生的合約及預(yù)計(jì)金額，并推演出每一個(gè)合約付款條件，分解為合約的付款計(jì)劃，進(jìn)而形成項(xiàng)目的整體資金規(guī)劃 3、合約規(guī)劃余量指在做合約規(guī)劃時(shí)，肯定有部分費(fèi)用不明確，用規(guī)劃余量來標(biāo)明暫時(shí)不能明確的費(fèi)項(xiàng)，并作為費(fèi)項(xiàng)的“蓄水池”，隨著實(shí)際簽訂合同的變化而變化。規(guī)劃余量的總額反應(yīng)了目標(biāo)成本控制的松緊度。針對(duì)規(guī)劃余量設(shè)定每一個(gè)費(fèi)項(xiàng)的預(yù)警、強(qiáng)控范圍，便可作為后續(xù)項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)。 4、合約規(guī)劃如何指導(dǎo)合同的簽訂和執(zhí)行？1）合同簽訂環(huán)節(jié)簽訂合同時(shí)，由專業(yè)部門根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況擬定合同，明確合同金額、付款時(shí)間、付款方式，進(jìn)而形成項(xiàng)目成本支付計(jì)劃。同時(shí)，將合同付款與項(xiàng)目計(jì)劃中的工作項(xiàng)或工作成果進(jìn)行綁定，保證合同付款不會(huì)與

3、實(shí)際工程的完工情況不符，避免合同款項(xiàng)超付的問題。在合同簽訂審批環(huán)節(jié)，必須對(duì)照合約規(guī)劃，并考察費(fèi)項(xiàng)規(guī)劃余量，通過預(yù)警、強(qiáng)控指標(biāo)進(jìn)行對(duì)應(yīng)管控，且不允許重復(fù)被其它合同選擇，這樣防止重復(fù)計(jì)算已發(fā)生成本，解決已發(fā)生成本虛高的問題。合同簽約審批時(shí)會(huì)存在兩種情況：合同金額規(guī)劃金額同樣需經(jīng)辦部門闡述金額差距原因，并對(duì)缺口金額尋找解決方案：如果是合同范圍變更，就調(diào)整相關(guān)的合約規(guī)劃金額，補(bǔ)充為本合約規(guī)劃金額；如果是原先預(yù)算不足或外部環(huán)境變化導(dǎo)致的合同成本增加，需查找規(guī)劃余量，并從規(guī)劃余量中劃撥金額作為補(bǔ)充，同時(shí)出具項(xiàng)目成本超支單。2）合同執(zhí)行環(huán)節(jié)在合同執(zhí)行環(huán)節(jié)，當(dāng)進(jìn)行變更申報(bào)時(shí)，需要預(yù)審變更金額（設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽

4、證），并與簽訂環(huán)節(jié)中的預(yù)計(jì)變更對(duì)應(yīng)，確保變更在可控范圍內(nèi)，超出部分金額由規(guī)劃余量劃出。當(dāng)變更實(shí)施完成后進(jìn)行施工確認(rèn)階段，核定是否完成、實(shí)際完成的工程量，將變更金額納入項(xiàng)目成本。最后，分析變更產(chǎn)生的原因及變更導(dǎo)致的成本分布，即進(jìn)行有效成本與無效成本的情況分析。3）合同付款環(huán)節(jié)首先，根據(jù)工程形象進(jìn)度，對(duì)“已完工”部分的工程量進(jìn)行審定，反映工程的實(shí)際完工“產(chǎn)值”，并作為制定付款申請(qǐng)的重要依據(jù)；其次，梳理代扣代付和其他扣款，為款項(xiàng)支付提供依據(jù)；再次，根據(jù)合同付款條件及實(shí)際完工產(chǎn)值，修訂付款計(jì)劃，形成項(xiàng)目級(jí)付款計(jì)劃；最后在付款計(jì)劃范圍內(nèi)完成付款申請(qǐng)，并完成款項(xiàng)支付。5、合約規(guī)劃的優(yōu)化及調(diào)整針對(duì)尚未簽訂的

5、合同，由于實(shí)際業(yè)務(wù)的變化，可能導(dǎo)致項(xiàng)目合同未必按照原先規(guī)劃的思路進(jìn)行簽訂，那么項(xiàng)目成本經(jīng)理需要定期對(duì)合約規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。此時(shí)工作情況主要有兩種：將原先打包的大類合約規(guī)劃分解為更明細(xì)的合約規(guī)劃；由于項(xiàng)目實(shí)際情況發(fā)生變化，合約后續(xù)的范圍將發(fā)生交叉，需要將多個(gè)合約規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，重新明確每一個(gè)規(guī)劃的金額及發(fā)生時(shí)間6、合約規(guī)劃”理論模型下的成本管理，具備三大優(yōu)點(diǎn)：（1）關(guān)注成本的重點(diǎn)發(fā)生變化，從原來關(guān)注成本核算點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注會(huì)引起成本變化的每個(gè)業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)，如合同、變更、結(jié)算、付款等，真正起到對(duì)引起成本變化的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行實(shí)時(shí)把控；（2）管理層下達(dá)成本管理指標(biāo)變得更加科學(xué)、容易、符合實(shí)際，一線業(yè)務(wù)口的工作標(biāo)準(zhǔn)化程

6、度提高，工作量減少，操作簡單，反饋意見直接明晰，各個(gè)業(yè)務(wù)口都能以“合同合約規(guī)劃”產(chǎn)生的信息流和管理流進(jìn)行運(yùn)作和管控，讓成本管控措施有效落地；（3）可以有效實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)目成本的事前和過程控制，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本實(shí)時(shí)反映，動(dòng)態(tài)清楚，一目了然。7、基于合約規(guī)劃的三代動(dòng)態(tài)成本過程控制（1）第一代特點(diǎn)：以財(cái)務(wù)部門為成本主導(dǎo)，做實(shí)付款的成本核算（2）第二代特點(diǎn)：以“財(cái)務(wù)部門+成本部門”為主導(dǎo)，聚焦合同管理，成本發(fā)生后通過拆分來核算成本。（3）第三代特點(diǎn)：以“成本部門+財(cái)務(wù)部門”為主導(dǎo)，基于“目標(biāo)成本+合約規(guī)劃”管控動(dòng)態(tài)成本，兼顧成本控制、成本核算、成本做帳、資金計(jì)劃管理。8、合約規(guī)劃對(duì)成本管理帶來的價(jià)值：（1）通

7、過“合約規(guī)劃”保障以目標(biāo)成本來控制成本發(fā)生。（2）打通“成本與計(jì)劃聯(lián)動(dòng)”，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流管理的基礎(chǔ)。（3）實(shí)現(xiàn)成本的分級(jí)管控。（4）責(zé)任成本真正落地，變“指標(biāo)考核”為“合約（合同）考核”。（5）支撐合同標(biāo)準(zhǔn)化、采招標(biāo)準(zhǔn)化。（6）解決成控人員有權(quán)不敢用的問題。（7）提高成本管理人員的工作效率和工作效果9、影響合約關(guān)系和合約范圍的因素：（1）政府或壟斷部門的規(guī)定或市場習(xí)慣（2）業(yè)主方項(xiàng)目管理的特點(diǎn)、項(xiàng)目本身的特點(diǎn)（3）對(duì)成本的要求（4）對(duì)品質(zhì)的要求（5）對(duì)責(zé)任和效率的要求（6）設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)要求（7）工程進(jìn)度（8）公司所面臨的市場情況和市場地位（9）承包商的條件和心態(tài)10、合約規(guī)劃模板填寫注意事項(xiàng)

8、說明：（1)目標(biāo)成本：同成本管理體系定義的目標(biāo)成本。（2)合約規(guī)劃金額：合約規(guī)劃總額應(yīng)同目標(biāo)成本總額相同（3)已簽約金額:編制目標(biāo)成本時(shí)：指已經(jīng)簽訂合同金額項(xiàng)目開發(fā)過程中：指各合同累計(jì)簽約金額，各城市公司相關(guān)部門發(fā)生合同事項(xiàng)時(shí)應(yīng)及時(shí)送交合約規(guī)劃編制部門，以便及時(shí)進(jìn)行合同信息更新，掌控項(xiàng)目合約整體規(guī)劃情況。（4)結(jié)算金額:合同結(jié)算完畢應(yīng)及時(shí)填寫結(jié)算金額。（5)規(guī)劃余量:未結(jié)算合同：余量=規(guī)劃金額已簽約金額。結(jié)算合同：余量=規(guī)劃金額結(jié)算金額。（6)合同工程范圍、內(nèi)容、界限劃分等盡可能清晰準(zhǔn)確的描述。（7)發(fā)包方式：按總包、分包、政府指定、其它四種分類填寫（8)簽約方式：按邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)、詢價(jià)、直接

9、委托四種分類填寫。（9)定標(biāo)原則：應(yīng)按照成本管理體系規(guī)定，選擇合適的定標(biāo)原則（10)合同形式：按固定總價(jià)、可調(diào)總價(jià)、固定單價(jià)、可調(diào)單價(jià)、其他等分類填寫（11)付款方式：盡量填寫詳細(xì)付款節(jié)點(diǎn)、時(shí)間及比例。民洛高速公路安全技術(shù)交底記錄一級(jí)二級(jí)三級(jí) 項(xiàng)目班組承包單位：湖南交通建設(shè)有限責(zé)任公司 合同段：2監(jiān)理單位：江蘇泰康技術(shù)咨詢有限公司 編 號(hào)：交底工序或工程名稱橋梁下構(gòu)施工交底時(shí)間 參加對(duì)象及人數(shù)鋼筋工、架子工、模板工共 人交底人交底地點(diǎn)記錄人交底內(nèi)容：1進(jìn)入施工現(xiàn)場必須戴好安全帽，進(jìn)入施工場地嚴(yán)禁穿拖鞋。2高空作業(yè)必須系好安全帶，上下腳手架必須有登高梯，嚴(yán)禁酒后高空作業(yè)。3搭設(shè)、拆除腳手架必須符

10、合建筑安全規(guī)范要求，腳手架和扣件不得上拋下丟，在拆除腳手架時(shí)，必須有專人在現(xiàn)場看護(hù)，防止落物傷人。4在地面必須有安全防護(hù)標(biāo)志，如防墜落，當(dāng)心落物傷人等警示標(biāo)語。5必須做好防暑降溫工作，嚴(yán)禁在高溫下作業(yè)。6無論是門架還是鋼管都必須搭發(fā)剪刀撐，都應(yīng)按規(guī)范要求搭設(shè)纜風(fēng)繩。7在澆筑前必須仔細(xì)檢查串桶的每個(gè)掛鉤和掛環(huán)，是否焊接牢固，必須做好防串桶墜落的安全措施。8要有可靠的操作平臺(tái)，操作平臺(tái)應(yīng)按規(guī)定要墳，做好臨邊防護(hù)和踢腳桿，腳手板必須滿鋪，不得有漏洞。9在澆筑砼前電工必須仔細(xì)檢查砼攪拌站以及施工現(xiàn)場的用電安全，必須檢查各漏電保護(hù)器動(dòng)作是否靈敏，是否安全可靠，對(duì)不合格的漏電保護(hù)器應(yīng)更換，否則不得使用。1

11、0起重吊裝司機(jī)以及各運(yùn)輸司機(jī)必須持證上崗，嚴(yán)禁無證駕駛。11要保證柱模內(nèi)的通風(fēng)，應(yīng)采取必要通風(fēng)措施，確保柱模內(nèi)操作人員安全。12在吊裝模板時(shí)，必須設(shè)有專人指揮，防止機(jī)械和模權(quán)傷人。13在操作平臺(tái)的四周必須按規(guī)范要求設(shè)置密月式安全網(wǎng)。14澆筑墩柱砼時(shí)，振搗手必須定時(shí)進(jìn)行更換，并應(yīng)隨時(shí)保持聯(lián)系，防止在柱模內(nèi)中署。施工處在進(jìn)行高處作業(yè)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1每個(gè)工程項(xiàng)目在編制施工組織設(shè)計(jì)和施工方案時(shí)，要列入不敷出該項(xiàng)目所涉及到高處作業(yè)的各項(xiàng)安全技術(shù)措施，并要盡量采取地面作業(yè)，減少各種高處作業(yè)。2攀登和懸空作業(yè)（如架子工、結(jié)構(gòu)安裝工等）人員危險(xiǎn)性都比較大，因而對(duì)此類人員應(yīng)該通過培訓(xùn)和考試，取得合證件后再

12、持證上崗。3高處作業(yè)人員，一般每年需要進(jìn)行一次體格檢查?；加行呐K病、高血壓、精神病、闐癇病等不適合從事高處作業(yè)的人員，不可安排他們從事這類作業(yè)。對(duì)患有心臟病、高血壓、精神病等不適合從事高處作業(yè)的人員，不得安排從事這類作業(yè)，嚴(yán)禁灑后高空作業(yè)。4各班組工長必須對(duì)各作業(yè)班組工人進(jìn)行高處作業(yè)的安全技術(shù)交底。5高處作業(yè)人員在各項(xiàng)安全技術(shù)措施和人身防護(hù)用品未解決和落實(shí)之前不得進(jìn)行施工，對(duì)各種用于高處作業(yè)的設(shè)施和設(shè)備，在投入使用前，要一一加以檢查，經(jīng)確認(rèn)完好后，才能投入使用。6上班時(shí)必須戴好安全帽，扣好帽帶，系好安全帶，高處作業(yè)人員的衣著要靈便，但決不可赤膊裸身，腳下要穿軟底下防滑鞋，決不能穿著拖鞋、硬底鞋帶釘易滑的靴鞋，操作時(shí)要嚴(yán)格遵守各項(xiàng)安全操作規(guī)程和勞動(dòng)紀(jì)律。7高處作業(yè)中所用的物料應(yīng)該堆放平穩(wěn)，不可置放在臨邊或洞口附近，也不可妨礙通行和裝卸，對(duì)作業(yè)中的走道、通道板和登高用具等，都應(yīng)隨時(shí)加臺(tái)清掃干凈。拆卸下的物體、剩余材料和廢料等都要加以清理和及時(shí)運(yùn)走，不得過且過任意亂置或向下丟棄，傳遞物件時(shí)不能拋擲。各施工作業(yè)場所內(nèi)，凡有墜落可能的任何物料，都要一律先行撤除或者加固定以防跌落傷人。8高處作業(yè)必須設(shè)置安全標(biāo)志，張掛安全網(wǎng)等各種專項(xiàng)措施。9施工過程中若發(fā)現(xiàn)高處作業(yè)的安全設(shè)施有缺陷或隱患，務(wù)必及時(shí)報(bào)告并立即處理解決，對(duì)危及人身安全的隱患，應(yīng)立即停止作業(yè)。所有安全