某物業(yè)管理公司工程維修部工作手冊范本

1、WORD61/61工程維修部工作手冊編號: CBREXH-GZ-EM-04版本/狀態(tài): A/1編制:審核:批準(zhǔn):生效 日期: 二一四年七月一日*物業(yè)管理服務(wù)工作手冊目錄序號章節(jié)文 件 名 稱頁面1工程維修部目標(biāo)與實施措施42工程維修部組織架構(gòu)53工程維修部崗位職責(zé)64工程維修部管理制度（規(guī)定）154.1特種作業(yè)人員管理制度1542高低壓配電室安全工作制度164.3變配電工作票、操作票制度174.4電梯安全管理規(guī)定184.5電梯維保服務(wù)考核制度184.6電梯機(jī)房管理規(guī)定194.7設(shè)備機(jī)房管理制度194.8設(shè)備機(jī)房防火管理規(guī)定224.9設(shè)備事故處理規(guī)定234.10設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定254.11設(shè)

2、備運(yùn)行記錄管理制度254.12設(shè)備標(biāo)識管理規(guī)定264.13設(shè)備臺帳管理制度264.14機(jī)電設(shè)備維修工具管理規(guī)定274.15安全用水、供電管理制度274.16監(jiān)視、測量裝置管理規(guī)定284.17運(yùn)行值班工交接班制度294.18工程、維修檔案管理制度304.19房屋修繕管理制度304.20外包工程項目管理制度325工程維修部工作流程325.1電氣設(shè)備檢修安全技術(shù)規(guī)程325.2配電室倒閘規(guī)程345.3市電、發(fā)電聯(lián)鎖柜操作、維護(hù)規(guī)程355.4電梯安全操作規(guī)程355.5給排水設(shè)備安全操作規(guī)程365.6給排水設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程385.7給排水維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程395.8冷水機(jī)組運(yùn)行操作規(guī)程425.9中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行

3、管理規(guī)程445.10柴油發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程465.11螺桿冷水機(jī)組系統(tǒng)操作規(guī)程475.12焊接作業(yè)規(guī)程495.13設(shè)備安全事故處理規(guī)程505.14直飲水系統(tǒng)管理規(guī)程515.15一般報修流程525.16計劃檢修或重大設(shè)備檢修流程525.17供電限電停電審批程序535.18客戶報修服務(wù)管理辦法535.19客戶維修服務(wù)管理程序575.20設(shè)備更新改造程序585.21外包項目合同簽訂工作程序595.22外包項目監(jiān)管程序601工程維修部目標(biāo)與實施措施目標(biāo)：年度電能耗（除中央空調(diào)）同比下降10%以上房屋本體與設(shè)施設(shè)備按計劃保養(yǎng)，計劃完成率100%，運(yùn)行正常；月度零修與時率達(dá)到98%以上，月度零修合格率達(dá)到

4、100%，無零修質(zhì)量造成的有效投訴有效控制供方駐場服務(wù)質(zhì)量設(shè)備重大管理責(zé)任事故為零月度記錄、資料保存完整，與時歸檔，歸檔率100%適用圍：適用于*項目工程維修部。措施：工程維修部人員在日常工作中，必須積極配合齊心協(xié)力，做到第一時間上門服務(wù)，確保客戶滿意。部門人員做好安全、管理工作，采取預(yù)防措施，防止發(fā)生重大設(shè)備事故和人員傷亡。組織部門技術(shù)人員熟悉、掌握所管轄的設(shè)備性能，參與解決大廈突發(fā)事故的搶修。負(fù)責(zé)對小區(qū)的機(jī)電設(shè)備實施統(tǒng)一管理，積極做好維修運(yùn)行的日常管理工作。熟練掌握設(shè)備設(shè)施的性能和操作，加強(qiáng)對設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)備完好，為服務(wù)提供基本保障。2工程維修部組織架構(gòu)總編制15人工程經(jīng)理（1人

5、）文員（1人）工程主任（1人）運(yùn)行領(lǐng)班（1人）維修領(lǐng)班（1人）運(yùn)行技工 （白班2人） 維修技工（泥木工1人）維修技工 （水工1人） 維修技工（電工2人）維修技工（空調(diào)工1人）運(yùn)行技工（晚班1人）運(yùn)行技工（中班1人）運(yùn)行技工（早班1人）3工程維修部崗位職責(zé)目標(biāo)：明確部門職能與各崗位工作職責(zé)、工作圍和日常工作。適用圍：適用于*項目工程維修部。容：部門工作職責(zé)：負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備設(shè)施的交接驗收，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺帳，對接管驗收的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場標(biāo)識，并完成交接報告；制訂工程維修部日常運(yùn)作、管理工作程序與各級人員的崗位職責(zé)，建立設(shè)備設(shè)施的安全操作、運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)、應(yīng)急處理等技術(shù)文件和對客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)；

6、負(fù)責(zé)制訂樓宇（工程維修部分）的年度和月度預(yù)算、采購計劃、資金支付計劃、年度和月度設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計劃和設(shè)備設(shè)施大修計劃；對管理圍的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面、有效的管理，確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。按年度和月度設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計劃對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保維護(hù)保養(yǎng)和檢修的項目、方法和完好程度符合相關(guān)規(guī)定。定期進(jìn)行設(shè)備設(shè)施完好率的統(tǒng)計和考核，使設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，滿足客戶的使用要求。在緊急情況發(fā)生時，能夠按應(yīng)急處理方案實施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全；按對客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)完成對客服務(wù)事項，維修與時率、返修率、客戶滿意率必須達(dá)到公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；建立、實施對工程分包方的評審和考核制度，負(fù)責(zé)外

7、委工程項目和采購設(shè)備、材料、配件的驗收和質(zhì)量控制；負(fù)責(zé)客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場的技術(shù)方法、施工質(zhì)量、使用材料的監(jiān)理，參與管理處組織的二次裝修驗收，跟蹤二次裝修工程遺留問題的整改；做好上級領(lǐng)導(dǎo)安排的工程整改項目、新增項目的招投標(biāo)和合同簽訂工作，對施工計劃進(jìn)行審核，對項目實施過程進(jìn)行監(jiān)理，并完成竣工驗收等工作；結(jié)合大廈實際，制訂大廈經(jīng)濟(jì)、有效的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實施節(jié)能降耗，定期對能耗與其他運(yùn)行成本進(jìn)行統(tǒng)計核算，將成本控制在合理圍；實施各專業(yè)、各系統(tǒng)、各機(jī)房的值班、運(yùn)行、巡視、維護(hù)保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄要清晰、真實、完整并具有可追塑性。建立檔案管理制度，按管理要求做好運(yùn)行記錄

8、、巡視記錄、值班記錄、技術(shù)文件、資料、圖紙等的收集、整理、完善、保存和歸檔工作；制訂工程維修部的年度、月度培訓(xùn)計劃，做好新聘員工的崗前培訓(xùn)，按計劃實施各項專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高工程人員的技術(shù)素質(zhì)和實際操作能力；配合政府、行業(yè)管理部門，確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常工作，接管理部門的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項安全檢測，使排水、噪音等達(dá)到環(huán)保要求；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。人員崗位職責(zé)：工程經(jīng)理崗位職責(zé)：全面負(fù)責(zé)工程維修部工作，對大廈強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、給排水、土建、消防運(yùn)行與維修負(fù)責(zé)，落實公司管理制度和工作標(biāo)準(zhǔn)，保證各設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常，不出現(xiàn)重大工程事故或較大人為責(zé)任事故；負(fù)責(zé)

9、樓宇設(shè)備設(shè)施的管理工作，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺帳，對管轄的的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場標(biāo)識，完善和提高設(shè)備管理水平。負(fù)責(zé)改造或新增樓宇設(shè)備的購進(jìn)、安裝調(diào)試、使用、維修保養(yǎng)。負(fù)責(zé)設(shè)備的報廢（申請或建議）與處理；落實公司年度工程管理目標(biāo)，制訂、落實重要設(shè)備與一般設(shè)備的的維修與保養(yǎng)計劃；組織編制工程維修部日常運(yùn)作、管理工作程序和規(guī)章制度，建立設(shè)備、設(shè)施的安全操作、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、應(yīng)急處理等技術(shù)文件；對客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)，提高專業(yè)管理水平；協(xié)調(diào)并妥善處理與政府、行業(yè)管理部門的關(guān)系，確保電力、供水、煤氣、通訊、電視等正常工作，按政府管理部門的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項安全檢測，使排 水、空氣質(zhì)量、噪音等

10、達(dá)到環(huán)保要求；做好一線服務(wù)、與其它職能部門的溝通、協(xié)調(diào)工作，與時為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；制定工程維修部年度、月度培訓(xùn)計劃，組織專題安全和技術(shù)培訓(xùn)，確保工程人力資源得到合理的使用和不斷提高人員的工作能力和技術(shù)水平；落實公司用人政策和各項規(guī)章制度，做好部門團(tuán)隊建設(shè)，提高部門專業(yè)技術(shù)水平；負(fù)責(zé)匯總、制定和申報工程維修部年度、月度預(yù)算、采購計劃；組織制訂設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)、檢修計劃與設(shè)備大修計劃，保證工程維修費(fèi)用的合理使用；根據(jù)工作計劃，組織做好各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、大修、項目改造等 工作，督促工程維修部各級人員對管理圍的設(shè)備、設(shè)施實施全面、有效的管理，按各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，保持設(shè)備、設(shè)施良好運(yùn)行

11、，設(shè)備完好率達(dá)到98%以上，確保建筑環(huán)境、供電、給排水、通風(fēng)空調(diào)、電梯、消防、電訊、電視、監(jiān)控等滿足客戶使用要求。在緊急情況發(fā)生時，組織安排各級人員，按應(yīng)急處理方案實施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全；組織實施對工程外包單位的管理、評審和考核。對外包商實施有效的監(jiān)控和管理。組織安排工程整改項目的招投標(biāo)、簽訂合同和施工配合，調(diào)配合適人員參與項目施工監(jiān)理和竣工驗收等工作；負(fù)責(zé)客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場的監(jiān)管，參加管理處組織的二次裝修驗收，跟蹤二次裝修工程遺留問題的整改；負(fù)責(zé)組織做好對客服務(wù)工作，處理對客服務(wù)過程中出現(xiàn)的各種投訴，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；組織制訂經(jīng)濟(jì)、有效的運(yùn)行方案，應(yīng)用新技術(shù)

12、，實施節(jié)能措施，定期進(jìn)行能耗和其它運(yùn)行成本的統(tǒng)計核算，合理控制和降低運(yùn)行成本；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。工程主任崗位職責(zé)：貫徹執(zhí)行工程經(jīng)理的指示，負(fù)責(zé)本大廈設(shè)備、設(shè)施的專業(yè)技術(shù)管理。制定部門設(shè)備、設(shè)施的專業(yè)技術(shù)工作計劃與審核各領(lǐng)班工作計劃，報上級審批，批準(zhǔn)后貫徹執(zhí)行。對大廈設(shè)備（設(shè)施）的安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、技術(shù)管理、運(yùn)行人員培訓(xùn)等工作負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；當(dāng)好工程經(jīng)理的助手，負(fù)責(zé)工程維修部人員的日常工作調(diào)配。組織和督導(dǎo)員工認(rèn)真執(zhí)行員工守則和本部門的各項安全技術(shù)規(guī)程；做好對客戶的服務(wù)工作，盡量滿足客戶要求?？蛻魧ξ飿I(yè)設(shè)施的改動或裝修要求，除熱情服務(wù)外，還要審批其改動方案，不能使物業(yè)設(shè)施遭到傷害或違反有關(guān)消

13、防條例等，履行管理職能；確保各設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工程能按期、按質(zhì)完成。負(fù)責(zé)組織人員完成臨時或應(yīng)急工程任務(wù)；與其它部門或相關(guān)人員協(xié)調(diào)，倡導(dǎo)團(tuán)結(jié)與協(xié)作精神；必須嚴(yán)格要求自己，自覺執(zhí)行公司的規(guī)章制度，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，以身作則。組織全體人員學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，不斷提高技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，定期或不定期的考問講解和考核，搞好現(xiàn)場培訓(xùn)活動；貫徹執(zhí)行電業(yè)安全生產(chǎn)方針與規(guī)章制度，加強(qiáng)安全思想教育，組織安全活動，主持事故、故障的調(diào)查分析；編制年、季度、月工作計劃并組織實施。按時、與時總結(jié)工作，上報工作總結(jié)和各種報表；配合編制各設(shè)備、設(shè)施的安全操作規(guī)程與維修保養(yǎng)工作程序、制度工作。并監(jiān)督落實；負(fù)責(zé)各設(shè)備運(yùn)行、調(diào)配和維修保養(yǎng)

14、等專業(yè)技術(shù)工作，盡量做到節(jié)約、安全運(yùn)行。建立健全正常運(yùn)行工作秩序，定期巡視主要部位與其主要設(shè)備、設(shè)施，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收?，立即采取有效措施與時解決。查閱有關(guān)運(yùn)行、巡視記錄，了解設(shè)備（設(shè)施）的運(yùn)行情況，作好安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和工作質(zhì)量分析；協(xié)助部門經(jīng)理對二次裝修資料進(jìn)行審核，負(fù)責(zé)二次裝修的現(xiàn)場監(jiān)管，參加管理處組織的二次裝修驗收，督促租戶對遺留問題的整改；每月對員工的行為規(guī)、勞動紀(jì)律、工作效率、工作質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度進(jìn)行考核；負(fù)責(zé)與時向上級匯報各項工作，完成上級交給的其它工作。文員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)處理本部的日常事務(wù)，執(zhí)行部門經(jīng)理下達(dá)的各項指令；負(fù)責(zé)整理、統(tǒng)計、管理工程維修工作單；負(fù)責(zé)收發(fā)、整理、統(tǒng)計與管理各種通知

15、、信函、文件以與各系統(tǒng)運(yùn)行、操作記錄，落實綜合管理部關(guān)于辦公與行政管理的要求；負(fù)責(zé)本部門所有文件、圖紙與技術(shù)資料的整理、建檔、管理。做到文件資料齊全，無缺頁、遺漏；負(fù)責(zé)部門文件資料的打印、校核、復(fù)印與 ，并做好登記工作；負(fù)責(zé)編制每月員工工作安排表，統(tǒng)計本部員工考勤；水、電以與分類物料消耗統(tǒng)計，做到細(xì)致準(zhǔn)確；以與物品發(fā)放工作。負(fù)責(zé)與其他部門的聯(lián)絡(luò)工作，跟進(jìn)報批事項；負(fù)責(zé)本部門的所有物品申購與辦公用品的申領(lǐng)工作。每月對倉庫備件存貨量作一次盤點統(tǒng)計，做好統(tǒng)計報表交上級審核；根據(jù)水、電以與分類物料消耗統(tǒng)計，分析消耗增減的原因，當(dāng)好工程經(jīng)理的參謀。定期召集工程例會，并做好會議記錄，與時提交會議紀(jì)要；與時

16、匯報工作進(jìn)度，完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。運(yùn)行領(lǐng)班崗位職責(zé)：在工程經(jīng)理、工程主任的領(lǐng)導(dǎo)下，主管變配電、發(fā)電系統(tǒng)；中央空調(diào)系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)；電梯；消防系統(tǒng)等正常運(yùn)行，確保設(shè)備在良好的安全狀態(tài)下運(yùn)行；每天定時檢查工作圍現(xiàn)場；各有關(guān)設(shè)備運(yùn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題或隱患應(yīng)與時地向上級報告和糾正和處理（在有關(guān)運(yùn)行記錄上簽名）；檢查下屬各崗位崗風(fēng)崗紀(jì)和考勤執(zhí)行情況；審閱運(yùn)行、巡檢等報表，對監(jiān)測數(shù)據(jù)有異常的應(yīng)與時檢查和處理。提出節(jié)約能源措施和貫徹執(zhí)行；負(fù)責(zé)本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂與上交存檔工作；貫徹執(zhí)行電業(yè)安全生產(chǎn)方針與貫徹電氣運(yùn)行方案和操作規(guī)程，合理使用設(shè)備。制定各電氣設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃與各類電氣

17、設(shè)備檢修的技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)上級批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)組織實施；遵守大廈的各項規(guī)章制度，加強(qiáng)安全思想教育，執(zhí)行上級下達(dá)的各項指令，確保大廈設(shè)備（設(shè)施）的正常運(yùn)行；全面掌握大廈的設(shè)備狀況，做好大廈機(jī)電設(shè)備臺帳、設(shè)備登記卡保持在完好記錄狀態(tài)；督促運(yùn)行班全體人員搞好設(shè)備衛(wèi)生與例行維護(hù)，確保墻白、地凈、溝見底、設(shè)備見本色，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；遇突發(fā)事件與事故隱患要與時采取處理措施，并向上級匯報。遇重大事故發(fā)生時要冷靜，在向上級匯報的同時，要組織人員采取措施防止事故擴(kuò)大或漫延，同時有責(zé)任保護(hù)好事故現(xiàn)場；負(fù)責(zé)配合外包單位來人對大廈設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)、督促做好檢修記錄并存入設(shè)備檔案；監(jiān)查大廈用電、用水情況，發(fā)現(xiàn)用電、

18、用水異常應(yīng)與時查找原因并采取處理措施，杜絕浪費(fèi)；負(fù)責(zé)對下屬人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和指導(dǎo)工作；負(fù)責(zé)提出本圍設(shè)備的維保計劃。經(jīng)批準(zhǔn)后，組織實施。負(fù)責(zé)簽發(fā)操作票；配合工程維修班搞好設(shè)備的緊急搶修工作，確保維修工作安全進(jìn)行；負(fù)責(zé)本班圍的安全生產(chǎn)工作，保證人為責(zé)任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0%；積極向上級匯報工作，完成上級交給的其他工作。維修領(lǐng)班崗位職責(zé)：在工程經(jīng)理、工程主任的領(lǐng)導(dǎo)下，主管強(qiáng)弱電設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、電梯、消防設(shè)備、大廈土建裝飾設(shè)施等維護(hù)保養(yǎng)與修理工作，確保設(shè)備設(shè)施在良好的安全狀態(tài)下運(yùn)作；每天定時檢查工作圍現(xiàn)場；各有關(guān)檢修現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題或隱患應(yīng)與時地向上級報告和糾正

19、和處理；檢查下屬各崗位崗風(fēng)崗紀(jì)和考勤執(zhí)行情況；審閱或編制維修、保養(yǎng)等報表，。提出節(jié)約能源措施和貫徹執(zhí)行；負(fù)責(zé)本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂與上交存檔工作；組織和督導(dǎo)員工認(rèn)真執(zhí)行員工守則和大廈的各種規(guī)章制度，執(zhí)行上級下達(dá)的各項指令，確保大廈設(shè)備（設(shè)施）處于良好的運(yùn)行（或待運(yùn)行）狀態(tài)；制定各設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)計劃與各類設(shè)備維修、保養(yǎng)的技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)上級批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)組織實施；遵守大廈的各項規(guī)章制度，加強(qiáng)安全思想教育，執(zhí)行上級下達(dá)的各項指令，確保大廈設(shè)備（設(shè)施）的正常運(yùn)行；全面掌握當(dāng)班大廈的設(shè)備狀況，解決本班設(shè)備運(yùn)行和維修中出現(xiàn)的問題。根據(jù)實際情況的輕重緩急，合理分配人員檢修。設(shè)備維修、搶修的

20、工作都要有始有終地跟進(jìn)其工作情況、進(jìn)度，直至完成為止；遇突發(fā)事件與事故隱患要與時采取處理措施，并向上級匯報；遇重大事故發(fā)生時要冷靜，在向上級匯報的同時，要組織人員采取措施防止事故擴(kuò)大或漫延，同時有責(zé)任保護(hù)好事故現(xiàn)場；督促維修班全體人員搞好設(shè)備設(shè)施檢修后的現(xiàn)場衛(wèi)生清潔工作，確保墻白、地凈、溝見底、設(shè)備見本色；與時處理有關(guān)工程上的投訴并做分析，避免重復(fù)發(fā)生并作好記錄向上級匯報；參入大廈客戶的二次裝修的審圖；裝修過程的有關(guān)檢查與安全檢查，確保裝修過程控制在大廈相關(guān)規(guī)定有序進(jìn)行；裝修竣工驗收檢查與整改項目的跟進(jìn)等；組織維修組人員學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，提高本身或技工的技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，大力開展增收節(jié)支活動；負(fù)

21、責(zé)本班圍的安全生產(chǎn)工作，保證人為責(zé)任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0%；認(rèn)真監(jiān)督外包單位保質(zhì)保量按時地完成外包維保工作，更換材料要經(jīng)過仔細(xì)檢查并詳細(xì)登記，若需付費(fèi)要以舊換新；積極向上級匯報工作，完成上級交給的其他工作。運(yùn)行技工崗位職責(zé)：必需具有國家承認(rèn)的電工、空調(diào)等操作證，并經(jīng)部門考查合格后，方能正式上崗；在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，運(yùn)行工負(fù)責(zé)對大廈供配電、空調(diào)、電梯、消防、給排水等系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行值班，處理一般性故障，參與設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。對發(fā)生的問題與時向上級匯報；熟悉自已工作圍各變配電設(shè)備和其它電器設(shè)備的性能、分布，能完成本職的各項工作；嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，開機(jī)前應(yīng)認(rèn)真作好檢查工作

22、，設(shè)備狀況正常，方可開機(jī)?？照{(diào)主機(jī)的非正常開、停，必須與時向領(lǐng)班或上級匯報；當(dāng)班人員要盡職盡責(zé)，堅守崗位，服從指揮，按照有關(guān)規(guī)定對空調(diào)主機(jī)與各層新風(fēng)機(jī)的運(yùn)行數(shù)據(jù)與運(yùn)行狀況逐項填寫運(yùn)行記錄和巡視記錄并簽名，發(fā)現(xiàn)問題立即報告領(lǐng)班或上級。有超時空調(diào)的單元，需要進(jìn)測溫，并記錄；負(fù)責(zé)對大廈各空調(diào)區(qū)域的溫度與設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行監(jiān)測，并根據(jù)外界氣溫情況，對空調(diào)運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行調(diào)節(jié)。在使各空調(diào)區(qū)域的溫度相對保持在符合規(guī)定的數(shù)值圍的同時，努力提高空調(diào)的運(yùn)行效率，降低空調(diào)運(yùn)行的能耗；嚴(yán)格做到：三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固

23、良好、調(diào)整良好；嚴(yán)格遵守考勤，安全操作規(guī)程和其它有關(guān)制度。不允許有脫崗、睡崗現(xiàn)象；接受和執(zhí)行上級命令，供配電系統(tǒng)操作嚴(yán)格執(zhí)行工作票、操作票工作制度；負(fù)責(zé)所有變配電室設(shè)備巡視、安全檢查工作，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域的設(shè)備維護(hù)和清潔工作，認(rèn)真做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和值班（與交接班）記錄；嚴(yán)格執(zhí)行各項電氣安全操作規(guī)程，負(fù)責(zé)所有變配電室的人員出入登記和跟蹤，發(fā)現(xiàn)異常情況立即上報；保持變配電設(shè)備房物品的有序擺放，做好設(shè)備房的防水、防火、防小動物的安全管理工作；遇到突然停電或其他突發(fā)性事故時，采取正確有效的應(yīng)急措施，確保備用電源或應(yīng)急電源能投入使用，同時向上級匯報；為客戶維修服務(wù)時,必需帶頭遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；積極

24、參與實施增產(chǎn)節(jié)約活動；熟悉本職圍的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號等,能提前向上級建議購買工作所需之零配件或物料；對客戶計量電表進(jìn)行標(biāo)識、巡查，與時更換損壞電表。認(rèn)真做好電表的統(tǒng)計工作；完成上級交給的其他工作。維修技工崗位職責(zé)： 必需具有國家承認(rèn)的相關(guān)證件,并經(jīng)部門考查合格后,方能正式上崗；在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，完成各項設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；熟練掌握設(shè)備（設(shè)施）的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修保養(yǎng)方法。能完成本職圍的各項工作任務(wù)；嚴(yán)格做到：三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；嚴(yán)格遵守考勤，

25、各安全操作規(guī)程和其它有關(guān)制度；按時完成機(jī)電設(shè)備（設(shè)施）的各項維修、保養(yǎng)工作，根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計劃對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并認(rèn)真做好有關(guān)記錄；嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程，防止發(fā)生安全事故；維修工作中遇到難題或需要進(jìn)行協(xié)調(diào)時，應(yīng)向當(dāng)值領(lǐng)班匯報，由當(dāng)值領(lǐng)班安排解決，若仍未能解決再向其它上級報告，以便使問題盡快得到解決；服從當(dāng)值領(lǐng)班的工作安排，平時應(yīng)于工程維修部待命室待命，有工作單時應(yīng)即時行動到達(dá)維修現(xiàn)場，并盡快、高質(zhì)量地完成有關(guān)維修項目，做到工完場清、用料節(jié)省。完成維修單之工作后，應(yīng)即時回到待命室并主動聯(lián)系領(lǐng)班接新的工作單，以確保工作效率；每日需認(rèn)真填寫維修單（標(biāo)明維修時間、維修具體容、所耗材料等）

26、；熟悉本職圍的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號等,能提前向上級建議購買工作所需之零配件或物料；為客戶維修服務(wù)時,必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，與時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備（設(shè)施）的正常完好；積極參與實施增產(chǎn)節(jié)約活動；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。維修技工（電工）崗位職責(zé)： 必需具有國家承認(rèn)的電工操作證,并經(jīng)部門考查合格后,方能正式上崗；在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，完成各項電氣設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；熟悉大廈圍各用電設(shè)備和控制電器的性能、分布，和有關(guān)技術(shù)規(guī)、規(guī)定，熟練掌握設(shè)備（設(shè)施）的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修保養(yǎng)方法。能完成本職圍的各項工作任務(wù)；嚴(yán)格做到：三干凈：設(shè)備干凈、工

27、作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；嚴(yán)格遵守考勤，各安全操作規(guī)程和其它有關(guān)制度。按時完成機(jī)電設(shè)備（設(shè)施）的各項維修、保養(yǎng)工作，根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計劃對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并認(rèn)真做好有關(guān)記錄；嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程，防止發(fā)生安全事故；供變電系統(tǒng)操作時嚴(yán)格執(zhí)行工作票、操作票工作制度；熟悉本職圍的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號等,能提前向上級建議購買工作所需之零配件或物料；為客戶維修服務(wù)時,必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，與時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備（設(shè)施）的正常完好；積極參

28、與實施增產(chǎn)節(jié)約活動；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。維修技工（空調(diào)工）崗位責(zé)職責(zé)： 必需具有國家承認(rèn)的空調(diào)工操作證，并經(jīng)部門考查合格后，方能正式上崗；在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，空調(diào)工負(fù)責(zé)對大廈中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、新風(fēng)系統(tǒng)的運(yùn)行與日常維護(hù)保養(yǎng)工作，處理突發(fā)故障，主動對設(shè)備、設(shè)施的進(jìn)行維修保養(yǎng)工作。對發(fā)生的問題與時向上級匯報；嚴(yán)格做到：三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；與時完成領(lǐng)班或上級分派的各項客戶報修任務(wù)，按要求做好各項工作記錄；認(rèn)真做好交接班工作和辦好交接手續(xù)，打掃干凈工作場所，保持設(shè)備干凈；自覺遵

29、守公司和規(guī)章制度、操作規(guī)程、保證安全文明生產(chǎn)；為客戶維修服務(wù)時,必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；在設(shè)備停機(jī)搶修時，一定要注意給油箱保溫，并掛好警示牌，以防發(fā)生意外；按時向上級提交維修、保養(yǎng)、材料、費(fèi)用預(yù)算報告。負(fù)責(zé)對空調(diào)系統(tǒng)外包合同的履行、施工數(shù)量、質(zhì)量、工期等進(jìn)行監(jiān)督；遇到突發(fā)性事故時，必須采取正確有效的應(yīng)急措施，確?？照{(diào)主機(jī)與其它設(shè)備的安全，同時向上級匯報；積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動；完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。維修技工（給排水）崗位職責(zé)： 必需具有市衛(wèi)生防疫站體檢合格證與二次供水衛(wèi)生知識培訓(xùn)合格證，方能正式上崗；熟悉大廈圍各給排水設(shè)備、設(shè)施與消防水設(shè)備、設(shè)施與與各類污水池化糞池的性能、

30、分布，和有關(guān)技術(shù)規(guī)、規(guī)定，熟練掌握設(shè)備（設(shè)施）的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修保養(yǎng)方法，熟悉各種衛(wèi)生潔具的修理。能完成本職圍的各項工作任務(wù)；自覺遵守公司各項規(guī)章制度、操作規(guī)程、保證安全、文明生產(chǎn)；嚴(yán)格按各項安全操作規(guī)程執(zhí)行設(shè)備操作，防止發(fā)生安全事故。按巡視周期巡視管轄的設(shè)備、設(shè)施，落實區(qū)域責(zé)任制；工作積極主動，凡上級交給的任務(wù)，不分外積極完成，做好機(jī)水設(shè)備的保養(yǎng)、維修工作；嚴(yán)格做到：三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；負(fù)責(zé)所有機(jī)房設(shè)備巡視、安全檢查和處理報修工作，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域的設(shè)備維護(hù)和清潔工作

31、；發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，與時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備設(shè)施的正常與大廈的安全；按時、按質(zhì)、按量地完成本專業(yè)布置的計劃性維護(hù)工作，并填寫相應(yīng)記錄。進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時，需在工作圍放置標(biāo)示牌，若遇到難以解決的問題，要與時向上級反映，不能隱瞞、拖延；定時通知客戶服務(wù)部安排清潔工清理各集水井、各種管道，以免造成堵塞；認(rèn)真做好衛(wèi)生工作，保持設(shè)備和工作場所的衛(wèi)生，確保二次供水安全衛(wèi)生；負(fù)責(zé)跟進(jìn)二次供水系統(tǒng)清潔、消毒工作，確保二次供水符合本市有關(guān)規(guī)定；為客戶維修服務(wù)時,必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動；完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。維修技工（泥木工）崗位職責(zé)：具有熟練的泥瓦工、

32、木工操作技能，熟悉相應(yīng)安全規(guī)程，經(jīng)部門考查合格后,方能正式上崗；負(fù)責(zé)大廈外地坪、玻璃幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、裝飾、墻面、地毯、窗簾、木門、家具、鎖、鏡面等服務(wù)設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，以保持其美觀、整潔、安全；與時按質(zhì)按量完成當(dāng)值領(lǐng)班分派或本專業(yè)布置的計劃性維護(hù)工作和客戶報修任務(wù)，按要求做好各項工作記錄。遇到困難時，應(yīng)報告領(lǐng)班并聽從領(lǐng)班安排；嚴(yán)格做到：三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；三良好：使用性能良好、外觀良好、安全性能良好；認(rèn)真做好衛(wèi)生工作，保持設(shè)備和工作場所的衛(wèi)生；努力學(xué)習(xí)技術(shù)，做到故障判斷準(zhǔn)確，維修快捷；開拓個人積極性，對經(jīng)常出現(xiàn)的故障，作技術(shù)上的改造

33、，降低設(shè)施便用的故障返修率；當(dāng)遇有臺風(fēng)、地震、火災(zāi)等自然災(zāi)害時，災(zāi)后應(yīng)對玻璃幕墻進(jìn)行全面檢查，并視損壞程度進(jìn)行維修加固；努力學(xué)習(xí)，提高技術(shù)水平。熟悉一般建筑的結(jié)構(gòu)與原理與防水材料性能，熟悉一般裝修、木工材料與裝飾材料性能，努力完成上級交給的裝修維修、制作等工作任務(wù)；嚴(yán)格遵守公司的各項規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行本崗位責(zé)任制；積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動；為客戶維修服務(wù)時,必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；配合上級進(jìn)行土建項目的交接、驗收和整改工作；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。4工程維修部管理制度特種作業(yè)人員管理制度：目的：從措施上保證安全，特種作業(yè)崗位保證不出安全責(zé)任事故。適用圍：適用于*項目特種作業(yè) 。

34、容：特種作業(yè)崗位：電工:在高低壓配電室值班、維修工作人員，應(yīng)具有有效的電工操作證（由勞動部門頒發(fā)）， 在配電室操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證。焊工:應(yīng)具有有效的焊工操作證（由勞動部門頒發(fā)）制冷（空調(diào)）工:應(yīng)具有有效的制冷（或空調(diào)）工操作證（由勞動部門頒發(fā)）水工:應(yīng)有市衛(wèi)生防疫站二次供水體檢合格證,與二次供水衛(wèi)生知識培訓(xùn)合格證.新員工上崗前，應(yīng)熟知下列事項，并經(jīng)考試合格后，方可允許上崗獨(dú)立工作： 電工：本公司有關(guān)電氣方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；本公司高、低壓變配電系統(tǒng)一、二次接線和設(shè)備分布、結(jié)構(gòu)性能、操作要求和維修保養(yǎng)方法等；電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用與管理使用方法；電氣安

35、全防護(hù)與人身事故搶救；本公司變配電運(yùn)行方式，負(fù)荷情況和負(fù)荷調(diào)整方法、電壓調(diào)節(jié)等措施。本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；焊工：本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；本公司電、氣焊設(shè)備操作要求和維修保養(yǎng)方法一般電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用與使用方法；電、氣焊接安全防護(hù)與人身事故搶救；熟悉本大廈平面布置與消防分區(qū)。制冷（空調(diào)）工：本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；本公司制冷、空調(diào)設(shè)備操作要求和維修保養(yǎng)方法；一般電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用與使用方法；焊接安全防護(hù)與人身事故搶救；熟悉本大廈平面布置與消防分區(qū)。水工：本大廈有關(guān)給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施方面的操作規(guī)程和有

36、關(guān)制度、措施；本大廈有關(guān)給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施的管理要求和維修保養(yǎng)方法；二次供水的衛(wèi)生要求與熟悉本大廈給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施平面布置。工作要求：工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊；必要時必須穿戴規(guī)定的勞保防護(hù)服裝（或用品）；工作前做好必要的安全防護(hù)準(zhǔn)備（如焊接前要開動火證與準(zhǔn)備滅火器等）；工作中必須嚴(yán)格遵守相應(yīng)的安全操作規(guī)程（或規(guī)定）；工作中分工不分家，各工種應(yīng)相互配合，相互保護(hù)；遇有意外發(fā)生，相應(yīng)專業(yè)人員必須按各種事故緊急預(yù)案處理，不得臨陣脫逃與躲閉；意外發(fā)生處理后，相應(yīng)專業(yè)人員必須實事的填寫事故報告，不得隱瞞。其它：電梯、消防、中央空調(diào)外包必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公司,來大廈維保人員個人資質(zhì)應(yīng)

37、提供復(fù)印件在工程維修部存檔。來大廈維修玻璃幕墻或其它高空作業(yè)的必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公司。來大廈進(jìn)行二次裝修的施工隊，其隊個人特種作業(yè)資質(zhì)應(yīng)由樓宇管理部核對把關(guān)與存檔。高低壓配電室安全工作制度：目的：從行政組織措施上保證安全，杜絕人為安全責(zé)任事故發(fā)生。適用圍：適用于本大廈高低壓配電操作。容：在高低壓配電室值班、維修工作人員，應(yīng)具有有效的電工證（由勞動部門頒發(fā)），在配電室操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證。新員工上崗前，應(yīng)熟知下列事項，并經(jīng)考試合格后，方可允許上崗獨(dú)立工作。工作時間，工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊；嚴(yán)密監(jiān)視變電室各種設(shè)備、儀器儀表信號裝置等的運(yùn)行情況，早班每二小時應(yīng)進(jìn)行一

38、次抄寫各種運(yùn)行數(shù)據(jù)的記錄和相關(guān)說明,中、夜班每四小時一次。嚴(yán)格按工作票、操作票制度進(jìn)行操作，發(fā)生事故緊急處理并上報，做好記錄。每班在抄寫運(yùn)行參數(shù)時必須巡查高低壓變配電室的通風(fēng)、照明與氣體滅火裝置是否正常，有無影響安全運(yùn)行的異物或異?，F(xiàn)象。保管好各種資料、圖表、工具儀器、消防設(shè)施與器材、電氣安全用具等，做好室設(shè)備與環(huán)境衛(wèi)生.按制度做好交接班工作。閑雜人員不得進(jìn)入供配電設(shè)備房，若需進(jìn)入，須經(jīng)工程經(jīng)理批準(zhǔn)，并在運(yùn)行電工的陪同下方可進(jìn)入。按計劃做好維修保養(yǎng)工作和各項必要的安全試驗，必須嚴(yán)格按電氣設(shè)備檢修安全技術(shù)措施辦事。每月中和月未中班應(yīng)啟動柴油發(fā)電機(jī)組，運(yùn)行20分鐘。倒閘操作以與維修工作，一般都應(yīng)有

39、二人以上，一人操作、檢修，一人監(jiān)護(hù)。高壓室無雜聲、通風(fēng)良好、溫濕度正常，電壓指示燈正常閃爍，高壓柜按規(guī)定上鎖、掛牌。離開高低壓配電室應(yīng)鎖好門。變配電工作票、操作票制度：目的：做到“安全第一”，確保不出任何人為安全責(zé)任事故。適用圍：適用于本大廈電氣設(shè)備操作。容：在全部停電或部份停電的電氣設(shè)備上工作，必須執(zhí)行工作票、操作票制度。經(jīng)理或主任在停電任務(wù)確定后，即簽發(fā)工作票一式兩份（或委托領(lǐng)班簽發(fā)），一份交給領(lǐng)班，一份交給值班電工。值班領(lǐng)班或電工應(yīng)負(fù)責(zé)審查工作票所列安全措施是否正確完備，是否符合現(xiàn)場條件，并應(yīng)完成施工現(xiàn)場的安全措施，并應(yīng)認(rèn)真填寫操作票，按操作票所列順序操作，即進(jìn)行停電驗電掛臨時接地線，掛

40、標(biāo)識牌與裝設(shè)臨時遮攔和下達(dá)工作許可通知，工作終結(jié)的恢復(fù)供電工作等。操作票容：包括：填寫日期、編號、發(fā)令人、受令人、下令時間、操作開始時間、操作結(jié)束時間、操作任務(wù)、順序、項目、操作人、監(jiān)護(hù)人與備注等。執(zhí)行操作票的具體要求：高低壓變配電室的倒閘操作均應(yīng)填寫操作票。填寫操作票必須以命令或許可為依據(jù)。命令的形式有書面和口頭兩種。書面即工作票；口頭命令可由經(jīng)理或主任親自向值班領(lǐng)班或電工當(dāng)面下達(dá)或以方式下達(dá)。值班領(lǐng)班或電工必須將口頭命令復(fù)誦，確認(rèn)無誤后，將受令時間填入值班記錄，操作票由值班領(lǐng)班或電工填寫。操作票應(yīng)按操作順序填寫，不應(yīng)涂改，不許用鉛筆填寫。操作票應(yīng)進(jìn)行編號，已經(jīng)操作過的應(yīng)注已“執(zhí)行”，每月交

41、文員存檔。操作項目中應(yīng)包括以下容：按要求的操作程序填寫清楚。如：拉開XXX，合上XXX。應(yīng)檢查臨時接地線是否拆除。如：拆除XXX處的接地線。若停電則應(yīng)檢查需要懸掛臨時接地線的設(shè)備或線路確已無電。某一回路送電前，先檢查所有高壓斷路器（或自動開關(guān)）確在斷開位置。如檢查XXX確在斷開位置。拉開的高低壓斷路器、隔離開關(guān)、自動開關(guān)，應(yīng)檢查實際的斷開位置。如：檢查XXX確在斷開位置。合上的高低壓斷路器、隔離開關(guān)、自動開關(guān)，應(yīng)檢查實際的合閘位置，如：檢查XXX確在合閘位置。電壓互感器的隔離開關(guān)合閘后，應(yīng)檢查電壓情況。取下或裝上某控制回路與電壓互感器一、二次側(cè)熔斷器，亦需填寫操作票。解除或恢復(fù)繼電保護(hù)裝置以與

42、改變整定值時，應(yīng)將其容填入操作票。不需要操作票的操作項目：在發(fā)生嚴(yán)重威脅設(shè)備或人身安全的緊急情況下，不需填操作票，應(yīng)立即斷開有關(guān)電源，但事后必須向上級報告，同時將詳細(xì)情況記入值班記錄本。操作中發(fā)生疑問時，必須立即向領(lǐng)班或主任報告，弄清楚后再進(jìn)行操作。不準(zhǔn)擅自更改操作票。相關(guān)記錄：停、送電操作票停、送電工作票電梯安全管理規(guī)定：目的：電梯屬于國家規(guī)定的危險性較大的特種設(shè)備，是大廈主要的垂直交通運(yùn)輸工具。為保證電梯正常安全運(yùn)行，更好地為客戶服務(wù)，特制訂本規(guī)定。適用圍：適用于大廈直梯和扶梯的安全管理。容：電梯工須具有高中以上文化，并經(jīng)市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局培訓(xùn)取得電梯操作證和維修證后方可上崗，無證人員禁止操

43、作。電梯工應(yīng)配備必要的聯(lián)絡(luò)工具，做到隨叫隨到，確保接到電梯故障通知后，能盡快趕到現(xiàn)場。電梯機(jī)房應(yīng)懸掛電梯緊急情況的應(yīng)急處理措施，如發(fā)生困人故障，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)程執(zhí)行。電梯工應(yīng)每日對電梯進(jìn)行巡視、檢查，并填寫電梯機(jī)房巡視記錄，對不能解決的問題應(yīng)與時書面報告主管研究解決。未經(jīng)管理處書面批準(zhǔn)，電梯任何設(shè)備與功能不準(zhǔn)變動，否則，后果自負(fù)。電梯維保單位的維保人員認(rèn)真按電梯保養(yǎng)作業(yè)報告的保養(yǎng)項目進(jìn)行定期保養(yǎng)。因例行保養(yǎng)、電梯故障等原因造成的電梯停運(yùn)，應(yīng)事先通知物業(yè)服務(wù)部并在基站放置檢修指示牌。在大廈監(jiān)控中心設(shè)立報警點，保證電梯發(fā)生故障時能與時接到警報。工程維修部應(yīng)嚴(yán)格按程序文件規(guī)定對電梯分包方進(jìn)行評審，合格的

44、電梯公司方能承擔(dān)大廈電梯維保工作。經(jīng)市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局檢測不合格，未取得安全檢驗合格證的電梯嚴(yán)禁投入使用。電梯維保服務(wù)考核制度目的為保證電梯安全運(yùn)行，保質(zhì)保量地完成電梯維護(hù)保養(yǎng)任務(wù)。適用圍適用于*項目工程維修部。 考核容：報修響應(yīng)時間。緊急故障處理，5分鐘到達(dá)現(xiàn)場；一般性故障處理，15分鐘到達(dá)現(xiàn)場；故障修復(fù)時間。一般性故障修復(fù)時間不超過二小時；由于電路板與主要電器元件損壞等引起的故障修復(fù)時間不超過二十四小時；是否按照合同的要求，完成各項維修、保養(yǎng)、年審等；維?，F(xiàn)場是否規(guī)。有無防護(hù)設(shè)施、有無提示標(biāo)識、有無引起客戶不良投訴等；日常機(jī)房設(shè)備檢查是否規(guī)，機(jī)房應(yīng)整潔、美觀；有無按時提交維修保養(yǎng)報告；相關(guān)表

45、格*中心電梯維保服務(wù)考核表 4.6電梯機(jī)房管理規(guī)定：目的：規(guī)電梯機(jī)房的管理，確保電梯系統(tǒng)正常運(yùn)行。適用圍：適用于大廈電梯機(jī)房。容：電梯機(jī)房必須正常上鎖，機(jī)房門上應(yīng)標(biāo)有“機(jī)房重地，閑人免入”等標(biāo)識，通往機(jī)房的通道必須暢通。電梯的各項管理制度按要求上墻并貼于顯眼位置。機(jī)房通風(fēng)良好，溫度控制在5至40之間，相對濕度不大于85%(在25時)。電梯機(jī)房鑰匙應(yīng)設(shè)專人保管，無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入機(jī)房。電梯機(jī)房應(yīng)防止墻壁與天花板滲水，在臺風(fēng)暴雨時要注意防止雨水從排風(fēng)扇進(jìn)入電梯機(jī)房。機(jī)房不得住人、存放雜物，機(jī)房嚴(yán)禁煙火。機(jī)房照明設(shè)施完好，電源插座要保證電源供應(yīng)。轎廂平層位置應(yīng)用黃色油漆在主鋼絲繩上作出標(biāo)記，使其清晰可

46、見。清掃控制柜時，應(yīng)關(guān)掉電源，用手提吹風(fēng)機(jī)清掃，不能用毛刷、毛巾直接清掃控制柜的電子元件。每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，保持機(jī)房清潔、整齊。設(shè)備機(jī)房管理制度：目的：使設(shè)備機(jī)房日常工作有據(jù)可依有章可循。適用圍：適用于*項目設(shè)備機(jī)房管理。容：機(jī)房標(biāo)識：凡易燃易爆的設(shè)備間（房），高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)的警示牌。各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識，包括設(shè)備名稱、主要性能、最近檢修保養(yǎng)時間與責(zé)任人。機(jī)房設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識均應(yīng)簡單明確。安全管理：機(jī)房人員出入安全嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。外來人員若要進(jìn)入機(jī)房，須經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，由設(shè)備專業(yè)人員陪同進(jìn)入，遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工

47、作人員的安排指導(dǎo)。機(jī)房人員離開機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗。（配電房通風(fēng)須罩上鐵絲網(wǎng)）機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，未經(jīng)該系統(tǒng)工程主任批準(zhǔn)并登記在冊，任何員工不得持有或隨意配制機(jī)房鑰匙。進(jìn)入高、低壓配電室應(yīng)將門隨手關(guān)閉，以防小動物或外來人員闖入。機(jī)房防火安全管理：不得在機(jī)房吸煙，不得存放易燃物品。機(jī)房的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。機(jī)房的消防設(shè)備完備，并定期檢查，確保使用時不出故障。配電房電工工具、絕緣鞋、絕緣手套排列整齊。維修工作中需使用易燃易爆物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。需要動火作業(yè)時，責(zé)任人填寫機(jī)房動火作業(yè)申請表，主管領(lǐng)導(dǎo)簽名同意，報樓宇管理部批準(zhǔn)后方能施工。施工前應(yīng)清除動

48、火現(xiàn)場的易燃物品，與擺放2臺以上的滅火器。施工后認(rèn)真檢查，確無火種方能離開。當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域消防報警器和消防設(shè)備的情況，與時報告、處理火警信號?；馂?zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好滅火措施。遇火災(zāi)時，要與時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因與滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。發(fā)生電氣火災(zāi)時，當(dāng)值員工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò)散，并用二氧化碳與其他干式滅火器撲救。機(jī)房衛(wèi)生、環(huán)境管理規(guī)定：清潔衛(wèi)生要求：值班室：值班室不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。當(dāng)班員工必須按時清潔值班室，做到地面無

49、明顯污漬，無雜物；墻面無亂涂亂畫。設(shè)備機(jī)房：機(jī)房、外保持清潔，地面、墻壁、門窗、管道設(shè)備等均無積塵、積水、油漬。機(jī)房電氣控制箱與電器開關(guān)表面必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。按時清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。工作環(huán)境要求：值班室室照明、通風(fēng)良好，對計算機(jī)的軟硬件配備不得擅自修改，不得使用計算機(jī)游戲軟件。設(shè)備機(jī)房不得堆放與工作無關(guān)的雜物，環(huán)境溫度應(yīng)保持在5-40（電梯機(jī)房環(huán)境溫度應(yīng)保持4-30），對溫度控制有嚴(yán)格要求的機(jī)房墻上應(yīng)掛有溫度計。機(jī)房設(shè)備控制管理：機(jī)房設(shè)備必須由專業(yè)設(shè)備人員負(fù)責(zé)操作，其他人不得擅自操作，更不準(zhǔn)許擅自改變設(shè)備與線路。機(jī)房設(shè)備應(yīng)有明確標(biāo)識。設(shè)備應(yīng)與時得到檢查、測量、保養(yǎng)、維修，確

50、保性能處于良好狀態(tài)。愛護(hù)機(jī)房的設(shè)備設(shè)施，不得私自挪用一切設(shè)備設(shè)施。機(jī)房的計算機(jī)必須專用，對計算機(jī)的軟、硬件不得擅自修改或配置，不得使用計算機(jī)游戲軟件。設(shè)備維修機(jī)房物品擺放：貨架：設(shè)備維修間由公司統(tǒng)一配置貨架，其規(guī)格與數(shù)量依設(shè)備維修人員數(shù)量與場地而定。貨架上應(yīng)整齊、有序排放工具箱與適量的維修備品。工具箱：維修時維修人員隨身攜帶工具箱，維修完成后按原位放置到貨架上。工具箱外觀應(yīng)保持整潔，工具箱物品配備齊全。根據(jù)各管理處、各專業(yè)維修人員工作的具體情況，工具箱工具品種、規(guī)格、數(shù)量可作適當(dāng)調(diào)整。公用工具：公用工具應(yīng)有固定位置統(tǒng)一擺放，并在貨架上加以標(biāo)識。工具使用后應(yīng)放回原位，主管應(yīng)在每天下班前檢查公用工

51、具，如發(fā)現(xiàn)空缺，應(yīng)與時尋回公用工具，工具損壞應(yīng)修復(fù)（或與時以舊換新）。管理要求設(shè)備維修人員不得將各類工具外帶私用，以免影響急修使用。主任負(fù)責(zé)日常檢查與監(jiān)督。機(jī)房各設(shè)備操作運(yùn)行、巡視檢查、維修保養(yǎng)記錄應(yīng)保持清晰、完整、可追溯，存放于干燥區(qū)，并給予適當(dāng)?shù)臉?biāo)識或編號。定期裝訂成冊后按工程檔案管理規(guī)定歸檔存放。管理程序防火安全檢查流程圖（見下頁）：防火責(zé)任人（每周一次）完善切斷電源立刻清理清理整改隱患是不良是是否否否是良好否防火安全檢查轄區(qū)內(nèi)設(shè)備環(huán)境是否堆放雜物、易燃物是否遺留火種滅火器情況非工作設(shè)備是否切斷電源是否存在火險隱患是否存在火險隱患防火安全檢查流程圖設(shè)備機(jī)房防火管理規(guī)定：目的：規(guī)機(jī)房的防火

52、管理，保證機(jī)房設(shè)備的安全。適用圍：適用于大廈設(shè)備機(jī)房。容：不得在機(jī)房吸煙；維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機(jī)房不得存放易燃物品；需要動火作業(yè)時，由領(lǐng)班填寫機(jī)房動火作業(yè)申請表，工程經(jīng)理批準(zhǔn)，獲樓宇管理部批準(zhǔn)后方能施工。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，并在現(xiàn)場放置2個以上4kg滅火器。施工后認(rèn)真檢查，確無火種方能離開；員工在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房的滅火自救設(shè)施，員工必須掌握各種滅火器械的性能與處理各種消防信號的正確方法；當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域消防報警器和消防設(shè)備的情況，與時報告、處理火警信號；機(jī)房的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件；機(jī)房的火

53、災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、防煙面罩、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施必須保持完整好用，樓宇管理部應(yīng)每月檢查、保養(yǎng)，確保使用時不出故障，并附相應(yīng)記錄上報總物業(yè)經(jīng)理；發(fā)生電氣火災(zāi)時，當(dāng)值員工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火”的原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋截油路，防止擴(kuò)散，并用二氧化碳與其他干式滅火器撲救；火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施；遇火災(zāi)時，要與時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因與滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。設(shè)備事故處理規(guī)定：目的：規(guī)工程設(shè)備事故處理程序，確保正確處理設(shè)備事故。適用圍：適用于大廈工程設(shè)備之設(shè)備事故的

54、處理。術(shù)語和定義：設(shè)備事故：是指設(shè)備在運(yùn)行中出現(xiàn)非正常損壞，造成設(shè)備不能正常運(yùn)行或設(shè)備效能降低而失去原有功能，停機(jī)時間和經(jīng)濟(jì)損失超過規(guī)定限額者；責(zé)任事故：由于人為原因，如違反操作維修規(guī)程、擅離職守、設(shè)備超負(fù)荷運(yùn)行等，致使設(shè)備不能正常運(yùn)行或設(shè)備效能降低者；質(zhì)量事故：由于設(shè)備原設(shè)計、產(chǎn)品制造質(zhì)量、安裝等原因，造成設(shè)備不能正常運(yùn)行或設(shè)備效能降低者；自然事故：由于遭受自然災(zāi)害的原因，致使設(shè)備不能正常運(yùn)行或設(shè)備效能降低者；重大事故：指設(shè)備在運(yùn)行中非正常損壞，造成設(shè)備不能正常運(yùn)行，須停機(jī)更換零配件，修理過程很復(fù)雜，停機(jī)時間很長和經(jīng)濟(jì)損失很大，并可能有人員傷亡的。凡達(dá)到下列情況之一者為重大事故：主要設(shè)備發(fā)生

55、事故，使這個設(shè)備運(yùn)行系統(tǒng)停機(jī)1小時以上；動能設(shè)備發(fā)生故障，使動能供應(yīng)突然中斷，不論中斷時間長短，凡造成主要運(yùn)行系統(tǒng)中斷或設(shè)備損壞嚴(yán)重者；凡設(shè)備發(fā)生事故，直接引起火災(zāi)、水災(zāi)、爆炸建筑物倒塌，或使人身中毒、重傷、傷亡；一段或一段以上母線供電中斷；一般事故是指設(shè)備在運(yùn)行中非正常損壞，造成部分設(shè)備不能正常運(yùn)行，須停機(jī)檢修，停機(jī)時間不長和經(jīng)濟(jì)損失不大。管理原則：事故報告、調(diào)查和處理工作必須堅持實事、尊重科學(xué)的原則；預(yù)防原則：為實現(xiàn)設(shè)備安全生產(chǎn)的目標(biāo)，必須積極做好預(yù)防措施，提高安全生產(chǎn)意識，防止設(shè)備事故的發(fā)生；設(shè)備事故處理“三不放過”原則：事故原因分析不清不放過；事故責(zé)任人與員工未受到教育不放過；沒有整改

56、和防措施不放過。容與要求：事故處理：設(shè)備發(fā)生事故，工程維修部有關(guān)人員（包括外包維修設(shè)備的供方維修人員）須立即趕赴現(xiàn)場，同時報告上級領(lǐng)導(dǎo)。發(fā)生重大事故須立即報告公司總經(jīng)理；不能破壞事故現(xiàn)場。嚴(yán)格勘查事故現(xiàn)場，進(jìn)行詳細(xì)的記錄和照相；組織搶修。一般事故由工程維修部經(jīng)理調(diào)配資源組織設(shè)備的修理恢復(fù)。重大事故由公司總經(jīng)理調(diào)配一切資源組織進(jìn)行搶修，盡快恢復(fù)設(shè)備運(yùn)行。事故分析：設(shè)備事故發(fā)生后，重大事故由公司領(lǐng)導(dǎo)組織設(shè)備、樓宇管理部門和事故有關(guān)人員進(jìn)行事故調(diào)查和事故分析，一般事故有工程經(jīng)理組織力量進(jìn)行調(diào)查分析，找出事故原因，并采取相應(yīng)的糾正措施，防止事故的再度發(fā)生；對事故的責(zé)任者進(jìn)行教育和嚴(yán)肅處理，使其從中吸取

57、教訓(xùn)；事故的原始證據(jù)、分析與處理記錄應(yīng)進(jìn)入設(shè)備檔案，分析事故原因時，不能憑主觀臆測作出結(jié)論，要根據(jù)調(diào)查情況與測定數(shù)據(jù)進(jìn)行客觀分析判斷。對事故責(zé)任者的處理。任何事故均須查清原因、分清責(zé)任，對責(zé)任人應(yīng)按情節(jié)輕重、責(zé)任大小、認(rèn)識態(tài)度等分別給予批評教育、行政處分、經(jīng)濟(jì)處罰或開除處理，觸犯刑律的要依法處理。事故經(jīng)過調(diào)查分析，設(shè)備經(jīng)過修復(fù)重新運(yùn)行以后，事故發(fā)生部門應(yīng)在事故后三日按規(guī)定填寫設(shè)備事故報告，登記維修記錄，計算實際損失，載入事故報告損失項，上報公司總經(jīng)理。一般事故報告由工程維修部簽署意見，上報公司總經(jīng)理；重大事故由公司總經(jīng)理批示并向業(yè)主報告。發(fā)生人員死亡和財產(chǎn)重大損失須按國家有關(guān)規(guī)定報告政府管理部

58、門。 發(fā)生的各種設(shè)備設(shè)施事故，工維修程部每月應(yīng)統(tǒng)計上報，并記入歷年設(shè)備事故登記簿中。 對設(shè)備事故隱瞞不報或弄虛作假的單位和個人，應(yīng)加重處罰，并追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。 設(shè)備事故如屬于設(shè)備設(shè)計制造的質(zhì)量事故，應(yīng)將設(shè)備出現(xiàn)的問題反饋到原設(shè)計、制造單位。 設(shè)備事故記錄應(yīng)包括以下容：設(shè)備的名稱、編號、型號、規(guī)格、位置與事故概況。事故發(fā)生的時間、地點、單位、簡要經(jīng)過、傷亡人數(shù)與責(zé)任人，采取的應(yīng)急措施。設(shè)備損壞情況與原因，分析處理結(jié)果。重大事故應(yīng)有現(xiàn)場照片。 設(shè)備事故的一切原始記錄和有關(guān)資料，均應(yīng)存入設(shè)備檔案或設(shè)備臺帳。設(shè)備事故損失計算:修理時間：從設(shè)備動工修理時起，至全部修復(fù)后交付使用時為止。修理費(fèi)用：修理費(fèi)（元

59、）=修理材料費(fèi)+備件費(fèi)+工具輔助費(fèi)+工時費(fèi)。事故損失：事故損失（元）=修理費(fèi)+其它損失。設(shè)備事故預(yù)防：為保障設(shè)備的正常運(yùn)行，杜絕事故的發(fā)生，必須認(rèn)真對每一臺設(shè)備修訂使用、維修、巡視檢查、預(yù)防性檢修四大規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)程，定期校驗各類保護(hù)裝置，定期維護(hù)各項監(jiān)測儀器儀表，使之達(dá)到靈活可靠、認(rèn)真開展設(shè)備設(shè)施預(yù)防性檢修工作，做到防患于未然。各崗位操作人員應(yīng)熟練操作設(shè)備、認(rèn)真維護(hù)設(shè)備和掌握一般故障的處理方法。各級管理人員和員工，都應(yīng)把設(shè)備事故的預(yù)防工作列入工作的議事日程，嚴(yán)格禁止違章操作，超負(fù)荷運(yùn)行、帶病運(yùn)行和冒險作業(yè)。認(rèn)真貫徹執(zhí)行設(shè)備維護(hù)、預(yù)檢修制度，把每一臺設(shè)備的檢查點排列成表，明確檢查點的檢查周

60、期，檢查部位，職責(zé)圍，落實到人并填寫記錄，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，設(shè)備操作者應(yīng)立即處理，不能處理的，應(yīng)立即向上級主管報告，不得拖延。如一時不能處理，應(yīng)做預(yù)修計劃，定期處理。必須認(rèn)真執(zhí)行設(shè)備潤滑制度，每臺設(shè)備都應(yīng)繪制潤滑圖和編制潤滑表，“五定”即定點、定時、定質(zhì)、定標(biāo)、定人，根據(jù)潤滑表，開展?jié)櫥ぷ?。管理職?zé)：一般事故由工程經(jīng)理組織相關(guān)人員進(jìn)行分析和處理，重大事故由公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)組織工程維修部、安管等部門和事故有關(guān)人員進(jìn)行分析和處理。檢查與考核：本標(biāo)準(zhǔn)由工程維修部負(fù)責(zé)歸口管理，每年進(jìn)行一次全面檢查。本標(biāo)準(zhǔn)具體容，已歸入各部門與各類人員的工作考核標(biāo)準(zhǔn)中,由綜合管理部一并進(jìn)行考核。設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定：目的：