第一部分房地產(chǎn)政策及基礎(chǔ)知識

1、海爾綠城全運村銷售$ 第一部分：房地產(chǎn)政策及基礎(chǔ)知識說辭一、金融信貸（一）信貸政策 、金融信貸政策 月 日起執(zhí)行二套房政策解讀內(nèi)容解讀： ）非改善型二套房貸首付四成今年以來不少紛紛降低二套房貸門檻，如果首套房貸已結(jié)清，二套房貸首付比例可降到二成，利率也可打七折，接到通知后山東省銀監(jiān)局緊急包括二套房貸在內(nèi)的多種行為。 ）利率按風(fēng)險確定山東銀監(jiān)局在這一通知中稱，就個人住房業(yè)務(wù)提出要求是為進一步規(guī)范市場，防止不正當(dāng)競爭行為。根據(jù)貸政策，山東銀監(jiān)局重申積極支持合理住房信貸需求，對居民首次利用普通自住房的，可以享受利率和首付款比例政策；對已一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾埖诙子糜诟纳凭?/p>

2、住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次普通自住房的政策。對其他申請第二套及以上住房的，首付款比例不得低于 ，且首付款比例應(yīng)隨套數(shù)增加而提高，具體提高幅度按各總行相關(guān)原則確定利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。 、中國的“房貸新政”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) ）對于首套住房對居民首次利用普通自住房的，可以享受利率和首付比例政策；對已買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)厮剑偕暾埖诙子糜诟纳凭幼l件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次普通自住房的政策。（ ）第一套房在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮 。（ ）中國首套住房面積在 以下的首付 ；首套住房面積在 以上的首付 以上。（ ）其中“人均”人數(shù)參照記載情況并結(jié)合實際居住

3、人數(shù)確定；“當(dāng)?shù)刈》棵娣e的平均水平”以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門公布的上年數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，濟南市的住房面積平均水平為 人。 ）對于二套住房申請第二套及以上住房的，首付款比例不得低于 ，利率為基準(zhǔn)利率。利率且隨著套數(shù)的增加而適當(dāng)?shù)奶岣撸试诨鶞?zhǔn)利率的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)?shù)貓?zhí)行情況，按風(fēng)險程度合理確定。（ ）申請第二套及以上住房的，首付款比例不得低于 ，利率為基準(zhǔn)利率。（ ）第三套住房首付 以上，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮 。（ ）第四套首付 ，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮 。 ）對個人住房已結(jié)清的，再次申請（含公積金）非改善型自住房的，結(jié)清計入房貸次數(shù)。備注：（ ）以上房貸政策來自于中國，但各大政策略有不同，具體事宜需由相關(guān)

4、明確。（ ）具體費用及利率表，具體由提供。 ）現(xiàn)階段海爾財務(wù)公司針對二套非改善性住房政策分為兩種：（ ）第一套及以上住房已結(jié)清再次申請住房情況，執(zhí)行首付 ，利率打七折；（ 未結(jié)清再次申請情況下，執(zhí)行首付 利率上浮 。 ）現(xiàn)階段中國針對二套非改善性住房政策分為兩種：（ ）第一套及以上住房已結(jié)清再次申請住房情況，執(zhí)行首付 ，利率可以商討；（ 未結(jié)清再次申請情況下，執(zhí)行首付 利率上浮 。（二）公積金政策 、個人住房公積金？個人住房公積金是指按時向管理中心正常繳存住房公積金的在職職工，在本市、建造自住住房（包括二手住房）時，以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，并由有擔(dān)保能力的法人提供保證而向管理中心申請的。該

5、可由管理中心委托。個人住房公積金是利用住房公積金向建立住房公積金制兩年以上，并按規(guī)定繳存住房公積金的職工，因購建住房或大修私房、置換住房不足而的。職工個人住房組合是指由個人住房公積金和商業(yè)個人住房組合的。職工在申請住房公積金后仍然不能滿足購房需要的情況下，還可以同時申請一部分商業(yè)來彌補不足。 、個人住房公積金期限和利率個人住房公積金期限為 年（其中二手住房期限為 年），并不得長于借款人距法定退休的時間；退休的職工，在考慮其償還能力的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)放款年限 年。個人住房公積金利率，由住房制度根據(jù)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。期間遇國家法定利率調(diào)整，則利率做相應(yīng)調(diào)整。已的，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時間為下年度的元月一

6、日。期限在一年以內(nèi)的（含一年），利率不作調(diào)整。 、個人住房公積金額度個人住房公積金最高額度由 萬元提高到 萬元 濟南市內(nèi) 區(qū)執(zhí)行最高 萬元額度 章丘、平陰、濟陽、商河仍執(zhí)行最高額度 萬元的規(guī)定 貸款最長年限為 年 最低首付款比例為購房款總額的 含二手房公積金貸款 。按照 萬元 年計算 利率為 每月月供不足 元?？梢詽M足人們對的需求 同時 還款壓力不至于過大。借款人、擔(dān)保人、配偶有一方為濟南戶口即可。 、個人住房公積金操作的全過程 ）咨詢，領(lǐng)取表格； ）提出申請； ）簽訂借款合同和抵押合同； ）辦理抵押登記手續(xù)； ）辦理房屋登記手續(xù)； ）辦理房屋保險； ）轉(zhuǎn)帳； ）每月還款； ）結(jié)清注銷 、申請

7、辦理個人住房公積金借款人在申請公積金時，首先應(yīng)填寫職工個人住房公積金申請表，由所在蓋章后，連同下列證明材料交： ）借款人夫妻雙方、戶口及狀況證明（提供原件及復(fù)印件）； ）借款人夫妻雙方出具的經(jīng)濟收入證明及公積金繳交情況證明； ）住房應(yīng)提供購房合同或協(xié)議及首付款收據(jù)；自建住房的應(yīng)提供批準(zhǔn)建房的文件； ）要求提交的其它證明材料。借款人在申請個人二手住房公積金時應(yīng)提供下列資料： ）所購房屋的國有土地使用證及房屋所證 ）所購房屋評估書 ）賣房方夫妻雙方、戶口??； ）購房合同 、借款人償還 ）根據(jù)與借款人簽訂的借款合同約定，借款人應(yīng)在后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：（ ）每月 日到用

8、現(xiàn)金償還本息；（ ）委托代扣償還。借款人與簽訂代扣還款，并辦理個人還款儲蓄卡。借款人可以一次預(yù)存多個月份的還款金額，也可以在每月 日以前就近在儲蓄所存入足額的還款金額，由直接從借款人儲蓄帳戶中扣劃應(yīng)還本息。 ）借款人可以提前償還全部本息，也可以提前償還部分本金。（ ）提前償還全部本息，將按照實際占用的天數(shù)重新核定借款人剩余部分的本息。（ ）提前償還部分本息，按剩余的本金重新計算借款人的月還款金額或期限。（三）按揭在簽約時需要那些手續(xù)？需要滿足以下條件： 、買受人申請需年滿 周歲，具備還款能力； 、首付房款金額不低于 ； 、證明材料：客戶需提供的資序號資料名稱資料明細(xì)份數(shù)備注 夫妻雙方各兩份復(fù)印

9、件 紙，二代證需正復(fù)印單身兩份 首頁（局蓋章頁）各兩份用 紙復(fù)印索引頁各兩份夫妻雙方登記卡各兩份 資信證明夫妻雙方各一份雙方收入之和應(yīng)當(dāng)是所有 、簽約當(dāng)天請夫妻雙方攜帶原件及上述材料到現(xiàn)場銷售中心面簽相關(guān)材料，簽約當(dāng)天需準(zhǔn)備抵押登記費等 元現(xiàn)金在辦理時交納。 、單身、外地戶口申請公積金需要提供本地人擔(dān)保，擔(dān)保人提供材料與借款人相同； 、開立中國活期結(jié)算賬戶，必須配卡。 、如辦理組合則需要夫妻雙方各開具兩份收入證明，一份給，另一份給公積金管理中心。（四）、濟南市房管局（現(xiàn)行）政策料（收入證明）單身各一份債務(wù)（已有 本筆貸款）月還款額的兩倍。月收入超過萬元，還需要提供相關(guān)作證，如納稅 、流水、財務(wù)

10、報表，如為自雇 ，需要提供營業(yè)執(zhí)照及代碼證復(fù)印件一份。 狀況已婚：結(jié)婚證一份復(fù)印件單身：單身證明一份戶口所在地門出具離婚：離婚證和單身證明一份戶口所在地門出具 首付款收據(jù)二份復(fù)印件 、辦所需費用：（ ）契稅：住宅： 、首次 （含 ）以下，契稅暫下調(diào)為： ； 、首次 ，契稅為 ； 、 （含 ）以上，非普通住宅，契稅為 ；非住宅（寫字間 商業(yè)）：按 交納契稅（買方）；（ ）手續(xù)費：登記費：住房： 元 套；非住房（寫字間 商業(yè)）：雙方各按標(biāo)準(zhǔn)房價總值的 交納。交易手續(xù)費（住宅 商業(yè)）： 元 平方米（買方 元 平方米；開發(fā)商 元 平方米）工本費：住宅類： 元 套；非住宅類： 元 套；印花稅：成交總價款

11、 （買方 ；開發(fā)公司 ）（自 年 月 日起，房屋交易，免收印花稅）住房公共維修積金：成交總價款 辦理按揭，所需費用：除上述費用之外，需交納“抵押登記費”（住宅 商業(yè)）： 萬以下， 元 套； 萬以上， 元 套；（五）二手房新政 、契稅、登記費、交易手續(xù)費、工本費、抵押登記費、印花稅：與如上新房交易相同； 、營業(yè)稅：（ ）征收方式：成交總價款 ；（ ）相關(guān)規(guī)定：個人轉(zhuǎn)讓住房，不足 年的，賣方需全額交納營業(yè)稅；個人轉(zhuǎn)讓住房 年（含 年）以上的，賣方免交營業(yè)稅； 、個人所得稅：（ ）征收方式（如下方式，二選一）：按差額 計算 （交易總價 原總房價） ；按交易總價款 計算；（ ）相關(guān)規(guī)定：個人轉(zhuǎn)讓住房，

12、未滿 年的，賣方：需全額交納個人所得稅；個人轉(zhuǎn)讓住房，已滿 年（含 年）以上的，賣方免交個人所得稅。（六）客戶常見問題（ ）夫妻雙方以前買過房，但房貸已還清，現(xiàn)在想再買套房是第一套房還是第二套房？答：是按第二套房算。如果寫孩子（ 周歲以上）的名字你做為共同還款人，可以按第一套房算。（ ）孩子未滿 周歲用孩子的名字買房能嗎？答：未成年人購房不能，只允許付款購房。孩子在未滿 歲，房子不能轉(zhuǎn)讓。（ ）公積金中斷過還能做嗎？答：連續(xù)繳存 個月以上的可以做。二、濟南購房落戶政策濟南市建委等 部門日前出臺的關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見規(guī)定，對現(xiàn)行購房落戶政策予以放寬。為發(fā)揮戶籍管理在保障改善民生、

13、服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)中的重要作用，市局出臺放寬現(xiàn)行購房落戶政策實施細(xì)則 試行 ，即日起開始實施。值得關(guān)注的是，細(xì)則明確規(guī)定，每套商品住宅房 含二手房 五年內(nèi)只能享受一次購房落戶政策。（一）落戶新政惠及三類購房者我市規(guī)定，允許符合下列條件并實際居住、有合法職業(yè)的本人及其配偶、未成年遷濟落戶。 、在市區(qū)購置建筑面積 平方米以上新建成套商品房并取得 含辦理抵押房 。 、在市區(qū)購置建筑面積 平方米以上成套二手商品房并取得兩年以上 含辦理抵押房 。 、在本市三縣一市 章丘、平陰、濟陽、商河，以下同 居住 年以上，在市內(nèi)六區(qū)購置建筑面積 平方米以上成套商品房取得 其他條件同上述第一、第二款 。這里所說的

14、未成年，依據(jù)民法通則第十一條有關(guān)規(guī)定，是指未滿 周歲。（二）須提交 類證明材料購房人辦理落戶時須提交以下材料。 、入戶人申請； 、入戶人居民、結(jié)婚證的原件及復(fù)印件； 、入戶人居民戶口簿原件及復(fù)印件或常住戶口所在地派出所出具的注明家庭成員關(guān)系的戶籍證明，其中屬三縣一市遷入均須提供居民戶口簿； 、入戶人擬落戶地派出所出具的在濟居住證明信； 、中民房屋所證的原件、復(fù)印件； 、購房合同及購房原件、復(fù)印件 僅限新建成套商品房 ，房屋協(xié)議及購房原件、復(fù)印件 僅限二手商品房 ； 、其他證明材料。（三）居民可直接到分局戶政科申請購房類的入戶申請，由各分局戶政科直接負(fù)責(zé)，手續(xù)完備的，自受理之日起，在 個工作日完

15、成核實工作，并上報市局；市局在 個工作日內(nèi)完成審批工作。分局、派出所在收到戶口材料后， 個工作日內(nèi)通知居民辦理相關(guān)手續(xù)。另外，申請人需注意以下幾個問題。 、購房落戶應(yīng)為在我市市區(qū)的商品住房，其建筑面積以登記的建筑面積為準(zhǔn)，不包括室、車庫面積。 、對擁有共同產(chǎn)權(quán)的商品住房，如共同產(chǎn)權(quán)人均系外地常住戶口居民，允許其中一人按相關(guān)購房落戶條件，辦理在濟落戶；如共同產(chǎn)權(quán)人一方系濟南市區(qū)常住戶口居民，另一方系外地常住戶口居民，不再按購房落戶政策辦理遷濟落戶。 、在本市三縣一市居住 年以上，是指在本市三縣一市取得常住戶口 年以上的。（四）購房時先確定該房無戶口常住每套商品住宅房 含二手房 五年內(nèi)只能享受一次

16、購房落戶政策，其適用范圍是指按購房落戶政策遷入市內(nèi)六區(qū)的，自 年 月 日起購房落戶的，本套商品房五年內(nèi)不再享受上述購房落戶政策。居民申報購房落戶遷入時，該商品住宅房內(nèi)應(yīng)無其他的常住戶口。購房落戶政策調(diào)整后，對申報購房落戶的居民，擬落戶地派出所在出具在濟居住戶籍證明時，將通過微機人口信息系統(tǒng)對其落戶地址上的原落戶情況進行查詢核實，如在該地址中已有按購房落戶遷入市區(qū)，且從落戶之日算起不滿 年的，將及時依據(jù)有關(guān)規(guī)定告知申報購房落戶居民，目前暫不符合落戶條件，不予出具在濟居住戶籍證明。各分局戶政科在受理購房落戶申請時，也按照上述方法逐一進行審核。（五）商品權(quán)證辦理程序商品權(quán)證的辦理程序： 、鑒證。購房

17、者在與開發(fā)商簽訂購房合同后 天內(nèi)，將合同送房地產(chǎn)交易所辦理交易鑒證備案手續(xù)； 、登記。購房者在使用所購商品房后 個月內(nèi)，到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。登記時，須提交下列材料：（ ）購房者的和私章；（ ）鑒證過的購房合同；（ ）由開發(fā)商出具的商品房辦理產(chǎn)權(quán)證明書、購房、紅線圖、位置圖 （藍圖）、平面圖（藍圖）! 登記完畢領(lǐng)取收件收據(jù)。 、交費。受理登記 個工作日后，到房屋產(chǎn)權(quán)所交齊登記費、鑒證費等有關(guān)費用； 、領(lǐng)證。房屋所有人憑、私章、收件收據(jù)和收款票據(jù)領(lǐng)取房屋所證。三、房地產(chǎn)固有元素及特點（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。（二）房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得

18、土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、通訊、道路、綠化、房屋建設(shè)等多項內(nèi)容組成。（三）房地產(chǎn)行業(yè)的特點 、房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)技術(shù)、要求較高，行業(yè)進入門檻較高。 、有自己的土地儲備，具有可持續(xù)發(fā)展的能力。 、國民經(jīng)濟快速增長，人民生活水平提高，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的經(jīng)營環(huán)境。 、受經(jīng)濟周期的影響比較大。 、受國家政策的影響比較大（四）房地產(chǎn)開發(fā)的特點房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風(fēng)險大、收益高、增值快的特點。其風(fēng)險主要來自四個方面：第一：是市場風(fēng)險，由于房地產(chǎn)市場價格波動而給投資者帶來損失的可能；第

19、二，是力風(fēng)險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能；第三，是拖欠風(fēng)險，由于房地產(chǎn)者財務(wù)狀況的而使房地產(chǎn)投資及其收益無法全部收回的可能；第四，是由于自然或其他事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。四、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語、技術(shù)、指標(biāo)（一）物業(yè)稅 、物業(yè)稅所謂物業(yè)稅又稱稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的價格就會隨之提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種稅，是針對國民的所征收的一種。因此，首先必須尊重國民的，并為之提供保護；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的

20、稅金，以保證相應(yīng)的支出。物業(yè)稅是以強制力，對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補償提供公共品的費用。目前，世界上大多數(shù)成市場經(jīng)濟國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以的持有作為課稅前提、以的價值為計稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財政穩(wěn)定而重要的來源。各地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“稅”，如德國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、等；中國則直接稱“物業(yè)稅”。物業(yè)稅的基本框架是，將現(xiàn)行的稅、城市房地產(chǎn)稅、土地以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為保有階段收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來，物業(yè)稅一旦開

21、征，將對地方、消費者、投機者的經(jīng)濟行為產(chǎn)生不小的沖擊。 、征收物業(yè)稅的前提條件征收物業(yè)稅是否能終結(jié)房地產(chǎn)大戰(zhàn)，取決于征收的以下三個前提條件是否具備：第一個前提是物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費之間的關(guān)系，第二是建立滿足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件，第三是以物業(yè)稅改變現(xiàn)有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現(xiàn)狀。首先，簡單地說，物業(yè)稅是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的，我國現(xiàn)行采取一次性收取 年、 年土地使用費用，這就導(dǎo)致了與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，一些地方因此在短期內(nèi)大量賣地，收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分?jǐn)傆谖磥?年或 年內(nèi)收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時，與開發(fā)

22、商為了征收物業(yè)稅，也有動力創(chuàng)造良好的社會環(huán)境，提供充足的公品，吸引消費者到本地安家，本地的物業(yè)價值。但征收物業(yè)稅的前提是取消土地、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的稅費，否則舊的稅費未除，新的稅費又來，對于消費者而言，屬于雙重收稅，不合，抵牾。其次，征收物業(yè)稅的技術(shù)條件十分復(fù)雜。稅基該如何確定，是以稅來征收還是以贏取的不動產(chǎn)物業(yè)來征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收 還是征收 ，或者每年稅率根據(jù)房地產(chǎn)價格的不同而變化？如何對于不同的實行政策以及累進稅制？這些都是在操作中繞不過的技術(shù)門檻，只要個人信息、房地產(chǎn)估值等有一項難以滿足條件，就會掀起利益糾葛異常復(fù)雜的房地產(chǎn)市場的軒

23、然大波。最重要的是，物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然后依此缺額來確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望提供優(yōu)質(zhì)的公品，只有提供優(yōu)質(zhì)的公品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財政透效，使民眾知道的用途。與其說物業(yè)稅是對物業(yè)持有人的，不如說是對地方財政公共性和的。物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)體制的大；物業(yè)稅不是在房價居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對于房地產(chǎn)價值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對于不動產(chǎn)持有者的懲罰以及給予的財政紅利，而是對于建立地方公共財政體制的努力與

24、期待。 、物業(yè)稅與房地產(chǎn)價格的關(guān)系物業(yè)稅屬于稅，從國際實踐看，大多作為地方的主體稅種，主要作用是保障地方財政收入，尚無調(diào)控房地產(chǎn)價格的成功案例。我國物業(yè)稅概念的提出，恰逢房地產(chǎn)業(yè)膨脹期，一些、學(xué)者很自然地賦予其降低房價的重任；有不少人甚至依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅費，尤其是土地出讓金降低的幅度等，測算出了我國開征物業(yè)稅后房價降低的幅度；更多的人干脆把對土地出讓金并入物業(yè)稅的與假設(shè)當(dāng)作定論，進而物業(yè)稅開征后對房價的影響及其作用。房地產(chǎn)作為一種商品，其價格是由市場供求決定的。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體體現(xiàn)為賣方市場的情況下，那種奢望通過降低房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、進而降低房價的想法是不太切合實際的，也是與市場

25、經(jīng)濟的基本規(guī)律相悖的。倒是開發(fā)商非常樂于支持這種觀點，因為降低的實際流進了他們的錢袋子，進一步增加了其獲利空間，提高了利潤率，而房價倒未必能降下來。從長期看，開征物業(yè)稅后會加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)，降低投資和投機者的收入預(yù)期，這僅僅是影響房地產(chǎn)市場需求的一個，房地產(chǎn)價格的還要受到供給和影響需求的其他的影響。 、物業(yè)稅的功能首先，物業(yè)稅是公共財政透明化的產(chǎn)物。物業(yè)稅是地方的最后來源，在公共財政收支倒掛和盈余之間起到調(diào)節(jié)作用。地方核定的物業(yè)稅總額和稅率，是根據(jù)每年地方財政盈缺而定，充裕則少征，不足則多征。、英國、新西蘭等國莫不如此。在北歐一些國家，比如瑞典，物業(yè)稅是稅的一種，甚至被賦予了調(diào)節(jié)社會貧

26、富差距和抑制社會分配不均的作用。物業(yè)稅有一定的彈性，對于地方公開財政的有極高的要求，同時對于地方財政的支出有剛性約束，這樣業(yè)主才能繳得心服口服。在征收物業(yè)稅之前，得看看自己建立公共財政的約束有多大。其次，物業(yè)稅有抑制房地產(chǎn)投資的作用。根據(jù)每年的評估價在持有環(huán)節(jié)按年征收，也就是說直接進入了收益環(huán)節(jié)獲取購房者的部分紅利，并且稅率根據(jù)房價與公共財政情況每年不同。這把劍的鋒利之處在于，每年根據(jù)市場價格評估，稅率每年調(diào)整公布，計征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價和公布稅率的乘積，一年一收，也就是說，每年都會根據(jù)市場價格取走物業(yè)增值部分的紅利，對于投資者來說，就是一年一落的達摩之劍，如果要抑制投資，可能提

27、高稅率，增加保有環(huán)節(jié)的成本，成為紅利獲得者，投資者的風(fēng)險系數(shù)大大增加。除非房地產(chǎn)進入顯而易見的漲價軌道，否則，購房投資者將三思而行。第三，開征房地產(chǎn)物業(yè)稅意味著房地產(chǎn)稅費的徹底，意味著去除土地財政，改變收取 年土地出讓金的格局。否則，所謂征收物業(yè)稅就是在交易、流通和保有環(huán)節(jié)重復(fù)收稅。（二）房屋性質(zhì)分類概念內(nèi)容商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。房改房已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度 政策規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房。按照成本價 的，房屋所 歸職工個人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價 的，職工擁有部分房屋所 ，一般在 年后歸職工個人所有。

28、廉租住房是指和在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的相對低廉的普通住房。公寓式住宅相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是 ，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。安居工程住房是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房戶，在同等條件下優(yōu)先出售（三）按房屋用途分類房屋用途應(yīng)按設(shè)計所規(guī)定的用途進行劃分。如果與住宅、商業(yè)經(jīng)營用房有關(guān)的兼有兩種以上用途的房屋，應(yīng)按設(shè)計規(guī)定的用途分別計算建筑面積。概念內(nèi)容住宅是指專供居住

29、的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的 室等，也不包括托兒所、 、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。公用設(shè)施用房是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)狻⒐帷⑻幚怼h(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。商業(yè)用房是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。給離退休職工、教師中的住房 戶，不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民 承擔(dān)，一半計入

30、房價）、 的管理費、 利息和稅金等 項。經(jīng)濟適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的實行減半征收，出售價格實行指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。（四）按房屋產(chǎn)別分類（五）按房屋產(chǎn)別分類概念內(nèi)容建筑形式塔式、板式、墻式。鋼結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物?；旌辖Y(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建

31、造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。概念內(nèi)容集體所有是指城市集體所有制所有的。即集體所有制投資建造、的。私有 自有 房產(chǎn)是指私人所有的，包括、臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、的，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資建造、的房屋。是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和企業(yè)、外國、社會團體、國際性機構(gòu)所投資建造或的。（六）按房屋建筑樓層分類概念內(nèi)容室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在 S以下的半室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 者。半室房間

32、地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 ，且不超過 者。低層住宅指一層至三層的住宅。多層住宅指四層至六層的住宅。中住宅指七層至九層的住宅。磚木結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工、效率較高，工程質(zhì)量較好。磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種 尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的

33、鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在 至 層以下。（七）房屋面積術(shù)語概念內(nèi)容 住宅 房屋使用面積是指住宅中以戶 套 為的分戶 套 門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳 堂屋 、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、室、假層、附層 夾層 、閣樓、 暗樓 等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)水平投影線計算。 住宅 房屋建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的 水平投影面積，包括陽臺、挑廊、 室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 3 以上（含

34、3）的 性建筑。房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。房屋面積面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地和國家測量規(guī)住宅指十層及十層以上的住宅。塔式住宅以共用樓梯、電梯為布置多套住房的住宅。單元式住宅由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的住宅。躍層住宅套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。房屋實測面積實測面積是指商品房竣工驗

35、收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、 數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算： ）套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和； ）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； ）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道 計入使用面積； ）內(nèi) 裝飾厚

36、度計入使用面積。套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的 或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。共有建筑面積 公有建筑面積 共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、室、值班室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影（八）商品房銷售概念內(nèi)容實際銷售面積是指期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面

37、積，但包括期或期以前簽訂了預(yù)售合同，在期又竣工的商品房屋面積。外銷（租）經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，銷售（或出租）給企業(yè)和個人，包括外國人、外籍、華僑及臺同胞的商品房屋面積。預(yù)售面積是指 期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括 期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的 室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的 室，管理用房，作為人防工程的 室都不計入共有建筑面積。

38、住宅 房屋使用面積是指住宅中以戶 套 為的分戶 套 門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳 堂屋 、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、室、假層、附層 夾層 、閣樓、 暗樓 等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)水平投影線計算。期 房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。現(xiàn) 房是指消費者在時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二

39、次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。商品房的起價是指商品房在銷售時各樓層中的格。商品房的均價是指商品房在相加之后的和數(shù)除以建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。預(yù)售價是商品房預(yù)（銷）售合同中的術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價格為準(zhǔn)。復(fù)式商品房是一種經(jīng)濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。躍層式商品房由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。

40、:5=4.5;9+也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋?；铱臻g最早是由建筑師提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。商住住宅是YUNU（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。會 所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體 服務(wù)設(shè)施。 具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、 練習(xí)館、保齡球館、 房等場所

41、；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量開放。外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。中空玻璃中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱 中空玻璃 ，這種技術(shù)的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。基 價經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，

42、朝向差價后而得出。七通一平是指土地 生地 在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、（九）房地產(chǎn)交易稅費概念內(nèi)容房地產(chǎn)契稅是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。營業(yè)稅指對銷售房地產(chǎn)的和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。 熟地 電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。三通一平 凈地 是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。五證兩書房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃 證、建設(shè)工程規(guī)劃 證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證和商品房預(yù)售 證，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，開工

43、證由建設(shè)部門核發(fā)，國有土地使用證和商品房預(yù)售 證由 資源部門和房屋管理局核發(fā)。兩書是指商品房質(zhì)量保 商品房使用說明書。酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于 年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。 它是集住宅、酒店、多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。營業(yè)稅附加是指對交納營業(yè)稅的和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市建設(shè)稅與教育費附加。印花稅指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦

44、。個人所得稅指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。房地產(chǎn)交易手續(xù)費是指由依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。房屋權(quán)屬登記費即房屋所登記費，是指縣級以上地方人民行使行政管理職能的部門依法對房屋所進行登記，并核發(fā)房屋所時，向房屋所人收取的登記費，不包括測繪機構(gòu)收取的測繪（或勘丈）費用。土地收益金 土地增值費 土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租

45、）給其他使用者時，就其所獲得的 收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。土地出讓金各級 土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價（十）房屋權(quán)屬登記與概念內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指權(quán)利人對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他，如抵押權(quán)等。房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表對房屋所以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他利進行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行

46、為。初始登記指新建房屋（竣工）或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋所進行的房屋所登記。轉(zhuǎn)移登記是指因房屋、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進行的房屋所登記。變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進行的房屋所登記。入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的 和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地開發(fā)費每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地

47、、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工各項費用 萬元 NG 。（十一）住房功能細(xì)分術(shù)語概念內(nèi)容使用面積房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的；房屋面積增加或者減少的；房屋翻建的；規(guī)定的其他情形。他利登記是指設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他利所進行的房屋所登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他利終止等進行的房屋權(quán)屬登記。房屋權(quán)屬是權(quán)利人依法擁有房屋所并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬受到國家法律保護。包括房屋所證、房屋共證、房屋他證或者房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共證、房地產(chǎn)他證。所證指由縣級以上管理部門向房屋所有人

48、核發(fā)的對房屋擁有合法所利的。共證指由縣級以上管理部門對共有的房屋向共人核發(fā)，每個共人各持一份的權(quán)利。是房屋所證的附件，用以證明共有房屋的歸屬。層 高上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。在 年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為： 米、 米、 米。露 臺一般是指住宅中的屋頂或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。房屋指底層，以支撐物體承重的房屋，其部位一般為通道、水域或斜坡。廊泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護結(jié)構(gòu)和臺面，作為通道的建筑物。一般不具備“房屋”的相應(yīng)條件。柱 廊有頂蓋，有

49、廊臺、有支柱或兼有一側(cè)圍護墻體的供人通行的建筑物，如長廊、回廊等。檐 廊在屋檐下有頂蓋、有廊臺和建筑物相連的作為通道的伸出部位。挑 廊挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護物（如欄桿）、無支柱的通道。通 廊指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、迥廊；高出地面的，二層以上的則稱通廊。門 廊指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺的通道。如門斗、雨罩、雨蓬等。陽 臺泛指有性上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施 供居住者進行室外活動、晾曬衣物（十筑物的各項比率概念內(nèi)容建筑容積率 建筑面積毛密度 是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積 S

50、 NG 或以總建筑面積 萬S 與居住區(qū)用地 萬S 的比值表示。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度即建筑覆蓋率，居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 。綠化率綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率 。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地 即道路紅線內(nèi)的綠地 ，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。假 層指位于自然層以上，層高不是全部為 米以上

51、的非正式層，不計層數(shù)，如屋面層。開間住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。進深在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。五、濟南市場競爭樓盤分析（一）中海紫御東郡1、項目基礎(chǔ)信息位置：歷下區(qū)花園路東首，國際會展中心北側(cè)開 發(fā) 商：濟南中海地產(chǎn)建筑設(shè)計：建筑師（）事務(wù)所濟南同圓建筑。景觀設(shè)計：泛亞環(huán)境國際建筑:中建八局第設(shè)物業(yè)管理：中海物業(yè)管理濟南開盤時間：2009-03-21交房時間：2010-09項目性質(zhì)：住宅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、住宅占地面積：270000 平方米建筑面積：360000

52、 平方米容 積 率：1.65綠 化 率：35.30%建筑類型：別墅、總 套 數(shù)：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。2、市場監(jiān)測3、特點4、優(yōu)劣勢（二）領(lǐng)秀城1、項目基礎(chǔ)信息位置：市中區(qū)二環(huán)南路魯能泰山西側(cè)開 發(fā) 商：山東魯能亙富開發(fā)易居中國策劃： 優(yōu)勢 1：知名開發(fā)商,知名建設(shè)優(yōu)勢 2：新古典主義建筑風(fēng)格和景觀設(shè)計注重細(xì)節(jié)和品質(zhì)劣勢 1：地理位置有點偏,配套不齊全劣勢 2：周圍有一定的環(huán)境污染,環(huán)境衛(wèi)生差在城市里建設(shè)別墅新古典主義建筑風(fēng)格和景觀設(shè)計時間新推房源銷售情況2009 年 3 月 21 日開盤別墅當(dāng)天銷售

53、率達到 85%以上，截止到目前全部售罄2009 年 5 月住宅推出 480 套成交 410 套停 車 位：別墅部分大于 1：1，未定土地年限：70 年2、市場監(jiān)測3、特點1、高起點、大手筆，聘請 PERKINS 公司為魯能領(lǐng)秀城做整體規(guī)劃設(shè)計。時間新推房源價格變化及措施2009 年 1 月無UP 街區(qū)兩萬抵四萬2009 年 2 月2 月中旬 13#2 月 28 日推出 5#10#兩萬抵四萬2009 年 3 月無兩萬抵四萬2009 年 4 月Up1、2#兩萬抵四萬2009 年 5 月up8# 、B13#兩萬抵四萬規(guī)劃設(shè)計：perkinsEastman 建筑設(shè)計事務(wù)所景觀設(shè)計：水石景觀設(shè)計物業(yè)管理

54、：物業(yè)公司開盤時間：2006 年 12 月 23 日項目性質(zhì)：住宅、商業(yè)占地面積：3334000 平米建筑面積：3240000 平米容 積 率：1綠 化 率：42%建筑類型：、小、疊加別墅總 套 數(shù)：UP 街區(qū) 1800 套4、優(yōu)劣勢（三）名士豪庭1、項目基礎(chǔ)信息開 發(fā) 商：建筑設(shè)計：大瀚、杭州藍天景觀設(shè)計：貝爾建筑面積：近百萬平米 500 畝地 約 4560 戶開盤時間：一期 06-12-26 二期 08-4-19智能配套：可視對講、電子巡更、紅外、防系統(tǒng)優(yōu)勢 1：大體量，大盤。優(yōu)勢 2：配套齊全，從、小學(xué)、中學(xué)等配套都比較完善。優(yōu)勢 3：開發(fā)商實力較強，實力雄厚。品牌優(yōu)勢明顯劣勢 1：戶型

55、相對來說一般；因為沒有入住，整個樓盤的價值無法盡情體現(xiàn)。劣勢 2：由于入住群體多，因而顯的雜亂，人口的密度大；社區(qū)環(huán)境有待保證。2、本項目占地 5000 畝，總建筑面積約 324 萬平米，預(yù)計將用 6-8 年時間開發(fā)完畢，可容納 8 萬人生活居住，是長江以北最大的城市改造項目。3、三面環(huán)山，向北可俯瞰整個濟南市區(qū)，社區(qū)中部橫穿一條線性公園4、公建配套齊全，功能完善、規(guī)模龐大，包括 1 個地區(qū)中心，3 個社區(qū)中心。地區(qū)中心將建設(shè)成為濟南市最大的 SHOPMALL，由星級酒店、大型購物超市、購物步行街、商業(yè)廣場、休閑廣場組成。5、規(guī)劃 1 所中學(xué)、4 所小學(xué)、4 所，并準(zhǔn)備引進濟南知名品牌學(xué)校2、

56、市場監(jiān)測3、特點4、優(yōu)劣勢優(yōu)勢 1：品牌優(yōu)勢：品牌認(rèn)知優(yōu)勢 2：區(qū)位優(yōu)勢：經(jīng)十東路、燕山立交橋東位置，區(qū)域認(rèn)可度高、高端1、位置有很大發(fā)展?jié)摿?、知名開發(fā)商3、小區(qū)體量較大4、新古典主義建筑風(fēng)格非常注重細(xì)節(jié)，戶型設(shè)計舒適合理5、景觀設(shè)計秉承“人與環(huán)境和諧共存”的原則一期、二期整體銷售了 70%房源三期在近期開始發(fā)售，均價 6800 元/平米。交房日期：08 年 8 月 31 日09.12綠 化 率：40%左右容 積 率：1.792.00裝修情況：廚衛(wèi)簡裝室：1：1小區(qū)配套：小學(xué)東方雙語、兩個（大地雙語）、內(nèi)街商業(yè)等物業(yè)公司：南方物業(yè)物 業(yè) 費：一期暫定 1.5 元車位情況：1：0.8（四）萬達

57、廣場1、項目基礎(chǔ)信息位 置：市中區(qū)，經(jīng)二路以南，經(jīng)四路以北，順河高架以西，緯一路以東圍合的區(qū)域開發(fā)商:濟南萬達商業(yè)廣場置業(yè)物業(yè)管理：萬達物業(yè)開盤時間：2008 年 12 月 28 日項目性質(zhì)：15 棟住宅、1 棟公寓、1 棟五星級酒店、5 棟寫字樓占地面積：345 畝建筑面積：100 萬平米容 積 率：3綠 化 率：40%交房標(biāo)準(zhǔn)：住宅毛坯；公寓精裝修車位數(shù)量：商品房部分車位配比 1：1?？?套 數(shù)：對外出售 1600 戶集中。優(yōu)勢 3：產(chǎn)品優(yōu)勢：非常吻合項目客群定位具有品質(zhì)感的新古典主義建筑風(fēng)格、舒適感突出的戶型設(shè)計、精雕細(xì)琢的景觀設(shè)計。劣勢 1：地塊內(nèi)有高壓線和變電站劣勢 2：生活配套尚不完善2、市場監(jiān)測3、特點4、優(yōu)劣勢優(yōu)勢 1：品牌優(yōu)勢：大連萬達優(yōu)勢 2：區(qū)位優(yōu)勢：市中心，生活方便，交通便利。優(yōu)勢 3：產(chǎn)品優(yōu)勢：戶型設(shè)計合理，內(nèi)部配套品質(zhì)高，生活檔次高。劣勢 1：價格高劣勢 2：由于