房地產(chǎn)估價規(guī)范條文說明(六)

1、房地產(chǎn)估價規(guī)范條文說明（六）61 土地使用權出讓價格評估611 本條對土地使用權出讓價格評估的依據(jù)作了規(guī)定。土地使用權出讓有協(xié)議、招標和拍賣3種。土地使用權出讓價格是指在政府土地使用權出讓市場上形成的價格。土地使用權出讓價格評估的依據(jù)有中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法、中華人民共和國土地治理法、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┓椒ê推渌嘘P規(guī)定。612 本條對土地使用權出讓價格評估應當采納的價值標準作了規(guī)定。采納公開市場價值標準是指評估出的客觀合理價格或者價值應當與估價對象在公開市場上最可能形成或者成立的價格-致。公開市場的涵義參見本標準第207條。613

2、本條規(guī)定了土地使用權出讓價格評估宜采納的估價方法。估價人員應選用本條規(guī)定的估價方法對土地使用權的出讓價格進展評估。依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法第12條“實行雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的“的規(guī)定，土地使用權出讓的估價結果不得低于根據(jù)國家規(guī)定所確定的，通常不低于根據(jù)土地的根底設施完備程度、平坦程度等所對應的正常本錢價格。62 房地產(chǎn)轉讓價格評估621 本條對房地產(chǎn)轉讓價格評估的依據(jù)作了規(guī)定。房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。其他合法方式主要包括以下行為：1 以房地產(chǎn)作價人股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變

3、更的；2 一方供應土地使用權，另-方或者多方供應資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；3 因企業(yè)被收購、兼并或者合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的；4 以房地產(chǎn)抵債的；5 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)轉讓價格是指轉讓房地產(chǎn)時形成的價格。房地產(chǎn)轉讓價格評估的依據(jù)有中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法、中華人民共和國土地治理法、城市房地產(chǎn)轉讓治理規(guī)定，以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。624 本條對涉及劃撥土地使用權的房地產(chǎn)轉讓價格評估作了規(guī)定。由于劃撥土地使用權轉讓涉及到國有土地收益的安排，國家法律、法規(guī)對此有比擬嚴格的限制。劃撥土地使用權轉讓一般須經(jīng)土地治理部門批準，并須補交地價

4、或以土地收益折抵。因此，本條規(guī)定以劃拔方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時應當符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉讓價格評估應當另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并且留意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。63 房地產(chǎn)租賃價格評估633 采納本錢法評估房地產(chǎn)租賃價格時，房地產(chǎn)租金構成為：折舊費、修理費、治理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤。64 房地產(chǎn)抵押價值評估642 雖然房地產(chǎn)抵押價值評估時盼望了解的是當?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?、抵押權人依法以供應擔保的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)時，該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值，但由于這種預期價值評估難以精確把握，實際評

5、估的抵押價值是房地產(chǎn)設定抵押權時的價值。643 本條規(guī)定首次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值應為該房地產(chǎn)的價值，即為該房地產(chǎn)未受抵押權約束條件下的價值；而房地產(chǎn)再次抵押時，由于受首次抵押后產(chǎn)生的他項權利的影響，該房地產(chǎn)的擔保價值受到制約，因此本條又依據(jù)中華人民共和國擔保法規(guī)定，再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值為該房地產(chǎn)的價值大于已擔保債權的余額局部。即該房地產(chǎn)再次抵押的抵押價值不得超過該房地產(chǎn)價值與它已擔保債權價值的正值算術差。644 本條規(guī)定以劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應當扣除估計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，即：抵押價值設想為以出讓方式取得的土地使用權連同地上建筑物的價值-估計應繳納的土地使用權出讓金數(shù)額。此時土地使用權年限設定為相應