南昌月份房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析

1、 南昌7月份房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析2011年8月7日第一部分 市場背景第二部分 土地市場第三部分 市場分析第四部分 營銷動態(tài)第五部分 板塊動態(tài)目錄前言綜述、政策經(jīng)濟(jì)、市場動態(tài)、市政動態(tài)綜述、土地供應(yīng)、土地成交、重點地塊綜述、總體市場運(yùn)行、住宅市場分析、板塊成交、成交排行綜述、7月開盤、熱點個案、7月活動、熱點活動、媒體分析市中心、青山湖、京東、朝陽洲、紅谷灘、青云譜、經(jīng)開區(qū)、灣里、南昌縣前言： 7月，房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，前兩月熱銷樓市陷入僵局，前期限購城市成交下滑居多，而部分不限購二三線城市房價持續(xù)上漲；土地供應(yīng)放量，房貸繼續(xù)收緊，南昌樓市在此基礎(chǔ)上蹣跚前行。 宏觀政策環(huán)境負(fù)面加劇，信貸持續(xù)收

2、緊，新一輪調(diào)控蓄勢待發(fā)； 7月份宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長，部分二三線城市房價快速上漲引政府關(guān)注，新一輪調(diào)控趨勢待發(fā)，銀行再度加息，通脹空前高企，限購范圍將擴(kuò)大至更多二三線城市，土地出讓政策面臨重新洗盤調(diào)整，樓市面臨壓力越來越大。 土地供求雙雙回落，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎； 7月南昌土地市場供求均出現(xiàn)下滑，商品房用地供求減少，成交溢價率環(huán)比前一月有所降低，甚至部分土地流拍，開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎。 整體樓市量價“高位”運(yùn)行，但負(fù)面因素顯現(xiàn)，商品住宅供求下滑； 7月份南昌樓市“高位”運(yùn)行，供應(yīng)量創(chuàng)兩年來新高，庫存體量大幅增加，住宅成交價格創(chuàng)歷史新高，但商品住宅供求雙雙下滑，二手房維持在較低水平運(yùn)行，樓市去化速度下

3、降，調(diào)控下樓市負(fù)面因素顯現(xiàn)。 銷售業(yè)績兩極分化，營銷效果降低，樓市熱銷難持久； 7月份南昌樓市開盤及加推項目銷售業(yè)績較前一月下滑，兩極分化加劇，品牌開發(fā)商旗下項目受追捧，一般產(chǎn)品銷售業(yè)績下滑，營銷氛圍依然濃厚，但整體效果較前兩月減弱，熱銷的樓市逐漸降溫； 總而言之，7月份南昌樓市受翹尾影響保持高水平運(yùn)行，但在調(diào)控加劇、需求收緊、淡季來臨等因素影響下，熱銷樓市開始降溫，下行壓力加大，樓市即將進(jìn)入新一輪盤整。第一部分 市場背景背景綜述調(diào)控影響加深，市場陷入僵局，新政蓄勢待發(fā) 7月，樓市調(diào)控影響深入，各城市成交漲跌不一，市場陷入僵局，新的調(diào)控政策蓄勢待發(fā)，銀行再度加息，通脹空前高企，限購范圍將擴(kuò)大至

4、更多二三線城市，土地出讓政策面臨重新洗盤調(diào)整，調(diào)控壓力越來越大。本月聚焦政策經(jīng)濟(jì)行業(yè)動態(tài) 上半年全國經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行央行再度加息、6月通脹創(chuàng)兩年來歷史新高限購向二三線城市擴(kuò)大、土地出讓指導(dǎo)方向轉(zhuǎn)變 一線及中部城市各自為戰(zhàn)，市場陷入僵局政府房企都“缺錢”，保障房“蛋糕”被做大上半年土地供應(yīng)下滑，下半年將迎供應(yīng)潮江西顧慮房企參與保障房建設(shè)，九龍湖詳規(guī)啟動，政策經(jīng)濟(jì)視點： 上半年全國GDP同比增長9.6%，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展，將減弱市場對宏觀經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的擔(dān)憂，也使政府對調(diào)控房價影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的顧慮減弱。 房地產(chǎn)投資快速增長，上半年商品房銷售面積增長12.9%則反映出5、6月份市場升溫不是虛言，短期內(nèi)

5、房價下行可能性不大。上半年全國GDP增長9.6% 商品房銷售面積增長12.9% 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展 上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值204459億元，按可比價格計算，同比增長9.6%；其中，一季度增長9.7%，二季度增長9.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值15700億元，增長3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值102178億元，增長11.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值86581億元，增長9.2%。從環(huán)比看，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長2.2%。 固定資產(chǎn)投資保持較快增長，房地產(chǎn)投資增速較快 上半年，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）124567億元，同比增長25.6%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資同比增長22.6%，中部地區(qū)

6、增長31.0%，西部地區(qū)增長29.2%。 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長32.9%。其中，住宅投資18641億元，增長36.1%。全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%。其中，住宅銷售面積增長12.1%。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源40991億元，同比增長21.6%。 上半年南昌市經(jīng)濟(jì)水平快速發(fā)展 上半年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值1152.6億元，增長10.2%；固定資產(chǎn)投資792.5億元，增長27.5%；財政總收入221.5億元，增長33%；一般預(yù)算收入100.3億元，增長37.5%；規(guī)模以上工業(yè)增加值338.2億元，增長13.9%；社會消費(fèi)品零售總額

7、460.9億元，增長17.7%；海關(guān)出口總值25.4億美元，增長81.8 %。視點： 7月央行再次加息在市場的預(yù)料之中，高企的通脹和實際市場中的負(fù)利率需要通過加息調(diào)整，而央行的再次加息將會使購房成本再次增加，直接傷及市場需求，同時連續(xù)的銀根收緊和融資渠道控制，也使開發(fā)商運(yùn)營成本和融資難度加大，銀監(jiān)會主導(dǎo)的金融調(diào)控逐漸成為房地產(chǎn)調(diào)控的最重砝碼。央行7月7日起上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25% 中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整. 以貸款100萬、2

8、0年等額本息還款為例，7月7日最新利息首套房貸基準(zhǔn)計算，每月多還款149.63元，貸款成本總額需要多支出35912.41元,買二套房以貸款100萬、20年等額本息還款為例，按照二套房貸1.1倍計算，每月多還款168.86元，貸款成本總額需要多支出40527.27元.政策經(jīng)濟(jì)政策經(jīng)濟(jì)視點： 6月cpi同比上漲6.4%，大大超出6月末市場預(yù)期，通脹壓力空前高漲，創(chuàng)三年來新高。高企的通脹水平將使繼續(xù)加息預(yù)期增強(qiáng)，管理通脹壓力成為當(dāng)前政府工作重點之一，因此央行可能還將再次加息。同時高企的通脹將使現(xiàn)實中負(fù)利率更為明顯，可能將造成新一輪投資潮，而房地產(chǎn)將可能是承接投資的主要途徑，且從市場實際表現(xiàn)來看，高企

9、通脹減弱了地產(chǎn)調(diào)控效果。 國家統(tǒng)計局9日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月全國居民消費(fèi)價格總水平（CPI）同比上漲6.4%，創(chuàng)下2008年7月以來的新高，環(huán)比來看，6月CPI上漲0.3%；工業(yè)品出廠價格（PPI）同比上漲7.1%，環(huán)比與上月持平。豬肉價格、肉禽價格、水產(chǎn)品、蛋類是食品價格上漲的主要動力，鮮菜鮮果價格上漲壓力有所減輕。6月CPI同比上漲6.4%，創(chuàng)三年來新高政策經(jīng)濟(jì)視點： 一線城市及省會城市限購之后，投資和投機(jī)性購房需求部分轉(zhuǎn)移至未限購的二三線城市，在這些二三線城市城市化進(jìn)程過程中推波助瀾，助長了房價上漲，引起了政府注意。同時上半年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行使得政府調(diào)控地產(chǎn)顧慮減輕，若限購范圍擴(kuò)大，將會大

10、幅增強(qiáng)市場負(fù)面預(yù)期，造成樓市下行。國務(wù)院：房價上漲過快的二三線城市要采取限購措施 7月12日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。會議提出： 一要嚴(yán)格落實地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責(zé)。 二要完善相關(guān)政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)。 三要繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機(jī)投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。 據(jù)北京中原地產(chǎn)最新公布的全國房地產(chǎn)新建住宅指數(shù)統(tǒng)計分析

11、，在所有限購城市中，房價同比上漲平均值為4.04%，而非限購城市平均為4.89%，限購城市的房價漲幅明顯低于非限購城市。此外，從個別城市來看，山西榆林，內(nèi)蒙古鄂爾多斯、呼和浩特等傳統(tǒng)意義上的二三線城市的房價近幾年來的翻倍式快速上漲，據(jù)稱已經(jīng)引起住建部以及國務(wù)院的高度注意。視點： “土地出讓收入由之前全部收歸地方財政轉(zhuǎn)變?yōu)閮A向用于耕地保護(hù)”將繼保障房建設(shè)之后進(jìn)一步減少地方財政收入，加大供地規(guī)模將成為地方緩解財政的主要方法之一，土地供應(yīng)規(guī)模將進(jìn)一步增大。而相對的“土地出讓有價格指導(dǎo)向雙向定價、配建保障房轉(zhuǎn)變”對樓市影響更大，新的出讓指導(dǎo)將促使房地產(chǎn)向多極轉(zhuǎn)變，各類居住人群對應(yīng)各種不同產(chǎn)品，房企在房

12、價和產(chǎn)品規(guī)劃上將受到更多控制，有利于保持市場的持續(xù)穩(wěn)定。 20日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，定調(diào)土地出讓改革，推進(jìn)商品房用地雙向定價。“土地出讓收入由之前的全部收歸地方財政，轉(zhuǎn)變?yōu)閮A向用于耕地保護(hù)，惠及農(nóng)業(yè)和農(nóng)民。” 溫家寶在上述會議上指出，要開展建立耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制試點工作，完善土地收益基金制度，明確土地收益基金計提比例，專項用于耕地保護(hù)。 會議指出，加強(qiáng)和改善土地調(diào)控，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。此次會議對土地管理使用了“加強(qiáng)和改善土地調(diào)控”的說法，強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的整體管控作用，確保各部門各行業(yè)制定相關(guān)規(guī)劃、開發(fā)利用土地符合土地利用總體規(guī)劃。 溫家寶在會議上還指出，采取

13、多種措施增加普通商品住房用地供應(yīng)。堅持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，推進(jìn)商品住房用地供應(yīng)由價格主導(dǎo)向雙向定價、配建保障房等轉(zhuǎn)變。目前青島已經(jīng)采用了配建保障房的做法，“保障房建設(shè)也是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會責(zé)任。” 溫家寶：土地出讓由價格指導(dǎo)向雙向定價、配建保障房轉(zhuǎn)變政策經(jīng)濟(jì)解析： 7月，全國一線重點城市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京深圳成交上漲，且深圳上漲幅度較大，而上海、廣州、杭州成交下滑，中部城市中成交下滑占據(jù)主流。整體來看，一線城市及中部城市樓市在調(diào)控下各自為戰(zhàn)，調(diào)控政策與市場反饋僵持，但總體上成交下滑占據(jù)上風(fēng)。 眾城市各自為戰(zhàn)，市場陷入調(diào)控與市場僵持泥潭，7月一線城市和中部城市中成交下行稍占上風(fēng)

14、市場動態(tài)解析： 調(diào)控政策不斷深入，銀行信貸持續(xù)收緊之下，無論大型房企還是中小型房企，融資都成為其企業(yè)運(yùn)營難題，大型房企借保障房建設(shè)融資，而中小型房企則更多通過市場融資?！?4.28個月”、“25%收益率”反映出房企對一兩年后市場看好，因此選擇硬撐到底，也導(dǎo)致目前房價堅挺甚至小幅上漲，但其產(chǎn)生的風(fēng)險巨大。市場動態(tài)三部委：要求各地報送保障房建設(shè)籌資情況 7月29日，財政部、發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于報送2011年城鎮(zhèn)保障性安居工程投資需求與資金籌措情況的通知，要求各地有關(guān)部門在8月10日前報送2011年城鎮(zhèn)保障性安居工程投資需求與資金籌措情況。四企業(yè)保障房債券融資破限 計劃融資過百億 在開發(fā)商股權(quán)

15、債券融資基本處于“大門緊閉”的背景下，保障房債券融資極有可能成為其中留下的一條縫隙。 不完全統(tǒng)計顯示，棲霞建設(shè)、首開股份、信達(dá)地產(chǎn)以及保利地產(chǎn)等多家國字號開發(fā)商都宣布了各自的中期票據(jù)發(fā)行計劃，只待實施細(xì)則出臺。被關(guān)閉了多時的開發(fā)商融資能否破例開禁，全在此一舉。中小房企多方尋錢 小房企貸款利率高達(dá)25% 在銀行借貸之下，業(yè)績不佳的中小房企已經(jīng)切實感受到資金鏈緊繃帶來的壓力，通過高額成本從民間、信托、私募、外資融資，已經(jīng)成為中小房企應(yīng)對錢荒的主要舉措。 西南財經(jīng)大學(xué)信托與理財研究所監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年共發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品1456款，計劃募集規(guī)模3745.88億元，平均期限14.28個月

16、，平均年化預(yù)期收益率9.46%。其中房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托數(shù)量為343款，其平均的年化收益率高達(dá)10.86%，在各信托產(chǎn)品中處于明顯領(lǐng)先地位。上周一款號稱預(yù)期年化收益率可以達(dá)到25%的房地產(chǎn)信托出現(xiàn)在杭州，令業(yè)界大為震驚 。視點： 上半年土地供應(yīng)量近占全年進(jìn)化26%,將勢必造成下半年土地供應(yīng)熱潮，但調(diào)控下已顯“蹣跚”的樓市在下半年下行的可能增強(qiáng)，大量供應(yīng)的土地可能遭遇市場冷淡而流拍，從而進(jìn)一步加劇樓市蕭條。 土地增值稅的大幅增加則表明開發(fā)商資金的減少，尤其在央行明確表示要減少房地產(chǎn)貸款的情況下，房企的資金鏈也將是影響樓市的重要因素。國土部：上半年住房供地僅完成全年計劃的26% 國土資源部20日發(fā)布的

17、數(shù)據(jù)顯示，上半年住房用地供應(yīng)計劃完成57406.82公頃，與去年同期相比略有增長，但僅完成今年全年供地計劃的26% 。土地增值稅增九成 開發(fā)商半年被抽走千億資金 昨日（7月19日）官方公布的上半年稅收數(shù)據(jù)顯示，16月，土地增值稅完成1203.08億元，同比增加91.1%。對于土地增值稅“爆發(fā)式”增長的原因，財政部的解釋為，從2010年5月以后，各地調(diào)整土地增值稅預(yù)征率。三季度全國將掀供地潮，北京、深圳地王重現(xiàn) 受上半年土地出讓收益同比大幅下滑影響，多城市開始加大推地力度，北京、上海、廣州、深圳、武漢、長沙等7月份均推出多宗土地。6月底北京市東城區(qū)以及深圳市分別誕生了其城市的新地王，分別刷新了北

18、京市單價地王記錄和深圳市總價地王記錄。市場動態(tài)市場動態(tài)視點： 江西鼓勵大型房企參與保障房建設(shè)，允許其通過保障房債券融資，對同樣缺乏資金的政府和房企來說，實現(xiàn)了雙贏。九龍湖詳細(xì)規(guī)劃部署實行將帶動九龍湖區(qū)域發(fā)展進(jìn)入快車道，洪客隆放棄百貨意味著其將全力進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。江西多舉措扶持大型房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵其進(jìn)入保障房建設(shè) 為加大房地產(chǎn)開發(fā)量，提升房地產(chǎn)發(fā)展水平，江西省日前出臺多項扶持政策，吸引全國大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來贛投資。同時江西將鼓勵、扶持一批信譽(yù)好、有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，參與城市棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)。支持符合條件的從事或承擔(dān)城市棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)項目的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在政府核定

19、的保障性住房建設(shè)投資額度內(nèi)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項目融資。南昌將把九龍湖打造成現(xiàn)代生態(tài)宜居新城 近日，南昌市委、市政府將開啟紅谷灘新區(qū)的“轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)”。南昌將在完善總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上做好片區(qū)規(guī)劃，重點做好九龍湖片區(qū)27平方公里的總體規(guī)劃。西客站、向莆線、杭南長線、南昌國際體育中心、紅角洲水廠、南昌華南城、還建花園等重點項目優(yōu)先保障，計劃將九龍湖打造成現(xiàn)代新型生態(tài)經(jīng)濟(jì)新城。南昌8月1日統(tǒng)一啟用新版二手房交易合同 為更好地保護(hù)南昌市城市房屋存量房買賣中出售方、買受方、中介方三方的合法權(quán)益，明確三方的責(zé)任與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。南昌市對南昌市城市房屋存量房買賣居間合同示

20、范文本進(jìn)行了修改，該文本將從2011年8月1日起，在全市統(tǒng)一啟用。華潤將以36.9億收購洪客隆百貨 29日晚間傳來重磅消息，香港上市公司華潤創(chuàng)業(yè)當(dāng)天發(fā)布公告，宣布其將以36.9億元人民幣的價格收購江西洪客隆百貨。這意味著與江西人相伴多年的洪客隆百貨今后將成“華潤氏”。雙方29日簽署意向協(xié)議，目前還在等待相關(guān)政府部門和商務(wù)部批準(zhǔn)。第二部分 土地市場土地綜述：2011年7月份南昌市供應(yīng)土地14宗，共952.29畝，合計63.58萬2011年7月份南昌市成交土地9宗，共855.24畝，合計57.02萬 其中政府劃撥、協(xié)議出讓土地六宗，面積487.38畝，合計32.49萬 7月份，南昌市土地市場供求雙

21、雙回落 ，商品房用地供求規(guī)模同步下滑，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，而之前土地供應(yīng)體量占全年計劃供應(yīng)值較少，預(yù)期后期土地供應(yīng)將會放大。 在樓市調(diào)控的大背景下，全國105個重點監(jiān)測城市的住宅平均地價同比上漲10.7%，但在“北上廣深”4個一線城市中，北京成為住宅地價唯一下降的城市。國土部8月3日發(fā)布2011年上半年國土資源有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，南昌市住宅地價環(huán)比下降了0.58%。土地供應(yīng) 本月新增供應(yīng)土地14宗，共952.29畝，合計65.38萬 ，供應(yīng)量環(huán)比初減少49.14萬，下滑43.29%；其中劃撥、協(xié)議出讓土地6宗，面積487.38畝，合32.49萬，占總供應(yīng)量的一半。自6月市場土地供應(yīng)放量

22、后，本月供應(yīng)有所減少，但目前1-7月南昌土地總體供應(yīng)規(guī)模較小，預(yù)計后期土地供應(yīng)規(guī)模將會加大。 7月土地供應(yīng)回落，供應(yīng)水平保持在各月平均水平，而前期土地供應(yīng)占全年比例較少，預(yù)計后期土地供應(yīng)規(guī)模將會加大 按用地性質(zhì)分類，本周市政公建用地供應(yīng)大增，居住類用地同步放緩。 其中，市政公建用地6宗，面積31.76萬 ，占總量的50.02%；居住類用地3宗，面積11.16萬，居住商業(yè)綜合用地2宗，面積15.46萬，商業(yè)辦公金融用地3宗，面積5.11萬。 分區(qū)域看，京東依舊是南昌市土地供應(yīng)先鋒，供應(yīng)7宗，面積30.66萬；朝陽洲供應(yīng)2宗土地，面積17.03萬；市中心供應(yīng)1宗，面積1.7萬；青山湖和桑海各供應(yīng)土

23、地一宗，面積分別為0.62萬和0.33萬。供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析本月市政公建用地供應(yīng)大幅放量，京東板塊供應(yīng)規(guī)模保持較高水平供應(yīng)地塊一覽土地成交 本月成交土地9宗，共855.24畝，合計57.02萬，土地成交面積環(huán)比回落7.34萬，下降了11%。成交的9宗土地中，有6宗來源于劃撥、協(xié)議出讓，成交面積487.38畝，合計32.49萬。本月共流拍兩宗土地，面積182.64畝，土地的流拍反映出新一輪樓市調(diào)控的影響下，開發(fā)商對拿地更為謹(jǐn)慎。7月土地市場非招拍掛地塊成交占據(jù)主導(dǎo)，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎 按用地性質(zhì)分類，本月成交的9宗土地中有6宗為劃撥、協(xié)議出讓，其中有5宗土地用于市政公建用地，面積達(dá)到了471.39畝，合計

24、31.43萬，占總量的55%；另一宗土地為居住用地面積1.07萬，環(huán)比出現(xiàn)大幅回落；工業(yè)用地成交2宗，面積23萬；商業(yè)辦公用地1宗，面積1.52萬。 分區(qū)域看，朝陽洲有2宗土地成交且全部為市政公建用地，成交面積為30.17萬，其中一宗地塊面積為412.92畝，為近期少有之大面積共建用地，也使得朝陽洲用地突增。市中心成交2宗，面積0.64萬，青云譜、經(jīng)開區(qū)、英雄區(qū)和京東各成交土地1宗，面積分別為1.07萬、13.33萬、9.67萬和1.52萬。成交結(jié)構(gòu)分析市政共建用地占主導(dǎo)，本月朝陽洲土地成交相對較多成交土地一覽第三部分 市場分析市場綜述2011年7月份南昌市商品房供應(yīng) 62.09萬，環(huán)比上升3

25、3%，其中住宅供應(yīng)28.64萬，環(huán)比回落24%；2011年7月份南昌市商品房成交25.29萬，環(huán)比回落18% ，其中住宅成交18.79萬，環(huán)比回落10%；2011年6月份南昌市商品住宅成交均價8645元/，環(huán)比上漲10.2%，創(chuàng)歷史新高； 7月南昌樓市依然維持在前兩月開創(chuàng)良好局面下運(yùn)行，供求水平較高，其中供應(yīng)量創(chuàng)兩年來新高，三級市場運(yùn)行平穩(wěn)，成交量依然保持在較高水平，住宅成交均價在豪宅帶動下創(chuàng)歷史新高。但相對于前一月，樓市負(fù)面因素逐漸顯現(xiàn)，信貸困難、房價上漲擠壓需求造成成交量下滑，樓市庫存高位運(yùn)行而去化速度下降，開盤銷售業(yè)績出現(xiàn)兩級分化，普通產(chǎn)品銷售業(yè)績下滑。隨著淡季來臨，新一輪調(diào)控高壓下南昌

26、樓市即將重新盤整。 商品房總體市場 7月份，南昌商品房新增供應(yīng)62.09萬,為近兩年來供應(yīng)最大值。環(huán)比增加14.36萬，增加了33%。其原因主要為別墅持續(xù)放量、新盤入市以及商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)大幅放量。而與去年同期相比增加34.99萬，增幅達(dá)到了218%。調(diào)控影響下，樓市上半年的供應(yīng)小高潮向后推延，大量的新品入市使市場庫存大幅增加。 7月份，南昌商品房成交量出現(xiàn)下滑，成交25.29萬，環(huán)比回落18%。傳統(tǒng)淡季臨近，樓市開始新一輪盤整，同時，房價的不斷上漲，信貸成本不斷上升以及市場需求得不到有效補(bǔ)充是7月份成交下滑的直接誘因。而同比去年同期，成交量上漲41%，調(diào)控下上半年樓市成交高峰隨供應(yīng)推延而延后，當(dāng)

27、前市場整體成交水平相對較高，與上半年平均水平持平。 樓市供應(yīng)創(chuàng)新高，整體成交開始回落樓市庫存體量 7月底南昌樓市庫存增多，目前整體樓市庫存水平較高，其中非住宅產(chǎn)品庫存比例較大 7月份，南昌商品房整體庫存共231.9萬，環(huán)比6月增加17萬余，其中住宅整體庫存97.55萬，較6月有所增加，當(dāng)前樓市整體庫存體量較大，且非住宅產(chǎn)品庫存體量較多，占據(jù)總體庫存的大部分，而住宅產(chǎn)品庫存中別墅產(chǎn)品占據(jù)比例較大。 住宅市場分析供求關(guān)系 7月份，南昌市供應(yīng)商品住宅28.64萬，成交商品住宅18.79萬，供求比為1：0.66，市場供大于求。 7月南昌樓市供應(yīng)量繼6月大幅放量之后依然保持在較高水平。前兩三月樓市的熱銷

28、，給予了開發(fā)商一定信心，工程成品的積累也促使新老樓盤供應(yīng)持續(xù)放大，同時新一輪樓市調(diào)控政策即將來臨，開發(fā)商趕熱銷末班車的心理影響，均促成樓市供應(yīng)保持高位。但天氣影響，信貸成本和難度加大，房價上漲的擠壓，本月樓市成交量出現(xiàn)下滑，進(jìn)入8月份，隨調(diào)控深入和傳統(tǒng)淡季影響，預(yù)計成交量下行概率較大。臨近淡季，樓市住宅產(chǎn)品供求雙雙出現(xiàn)下滑，供求水平一般供應(yīng)分析 7月份，南昌商品住宅新增供應(yīng)小幅回落，總體供應(yīng)28.64萬，環(huán)比下降24%，供應(yīng)套數(shù)1715套，環(huán)比下降87%。而與去年同期相比，同比增長77%，本月商品住宅供應(yīng)規(guī)模保持在較高水平。 受到市場消化持續(xù)利好的原因，開發(fā)商希望抓住不錯時機(jī)，加大了項目的供應(yīng)

29、量，使得本月的供應(yīng)量維持在一個較高的水平，如住宅沉寂較久的綠地中央廣場、智通悅藍(lán)山；持續(xù)發(fā)力的綠地新都會、綠都丹石街區(qū)、香溢花城等都有新房源的供應(yīng)。另外，新盤的供應(yīng)也是最近樓市供應(yīng)的主力，本月共有2個新盤供應(yīng)2.32萬。由于樓市調(diào)控加碼、信貸政策進(jìn)一步從嚴(yán)，如何快速使產(chǎn)品變“現(xiàn)”是開發(fā)商首要解決的難題。 調(diào)控持續(xù)加碼，淡季臨近，本月住宅市場供應(yīng)出現(xiàn)回落，整體仍處于高位供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu) 7月份，南昌市共供應(yīng)商品住宅2145套，面積區(qū)間70-90房源供應(yīng)量最多，但環(huán)比上月減少了500套。面積區(qū)間在140以上房源供應(yīng)供應(yīng)持續(xù)增長，綠地中央廣場、香溢花城以及綠地新都會都有較大體量的供應(yīng)，改

30、善型、舒適型房源持續(xù)增長，也能反映出目前樓市進(jìn)一步收緊的情況下，購房權(quán)利受限制下，客戶一次性滿足購房需求的心理越來越得以驗證。從板塊上來分析，青山湖、京東和紅谷灘板塊均供應(yīng)400套以上，是南昌樓市最閃亮的三個板塊，其他板塊雖有供應(yīng)，但體量較小。青山湖、京東、紅谷灘供應(yīng)強(qiáng)勢，70-90產(chǎn)品供應(yīng)較多 項目預(yù)售編號預(yù)售樓棟板塊物業(yè)類型物業(yè)面積智通廣場201119459智通廣場6#市中心商住4106.96御湖國際201119296御湖國際2#青山湖住宅11151.30 201119304御湖國際7#住宅1006.92 201119372-76御湖國際1#，12-15#住宅樓住宅15670.062011

31、19416御湖國際10#11#住宅2576.58201119420御湖國際5#住宅1288.5香溢花城201119297青山湖香溢花城二區(qū)標(biāo)52#住宅26336.81 201119456青山湖香溢花城二區(qū)標(biāo)56-57#商住34593.98滿庭春摩碼201119356滿庭春摩碼住宅區(qū)23#住宅4934.80 綠都丹石街區(qū)201119460-64綠都丹石街區(qū)18#21#26#30#33#樓住宅18150.34綠地新都會201119316綠地新都會21#住宅樓京東住宅3244.50 201119436-38綠地新都會7#13#19#住宅樓住宅17862.58溪湖水岸201119418-19溪湖水岸1

32、#8#樓商住18186.382洪城東方國際201119457洪城東方國際6號住宅樓住宅8063.24保利東灣國際花園201119458保利東灣國際花園H6#樓住宅13427.04供應(yīng)項目一覽項目預(yù)售編號預(yù)售樓棟板塊物業(yè)類型物業(yè)面積天沐觀湖國際201119336-55天沐觀湖國際2-11#、13#、16-22#、24-25#號住宅樓青云譜住宅19666.62豐和新城201119368豐和新城北苑A6號住宅樓紅谷灘住宅1876.96綠湖豪城201119369綠湖豪城26#樓住宅樓住宅9386.42201119400-10綠湖豪城34#、36-41#、45-49#住宅樓住宅9396.84 名門世家2

33、01119396名門世家二期8#酒店、商業(yè)樓商住30841.64盛世經(jīng)典201119397奧克斯盛世經(jīng)典34號住宅樓住宅9146.17綠地中央廣場201119399綠地中央廣場C區(qū)C2商業(yè)、住宅樓商住19905.33 香域中央201119370-71香域中央A區(qū)18#22#商住16273.68保利半山國際花園201119364-67保利半山國際花園30-31#、120-121#、134-135#、145-148#樓灣里住宅5324.68 朗賢紅灣銘城201119412-13朗賢紅灣銘城1#2#樓住宅5422.68桑海春天201119300-03桑海春天26#29#37#39#住宅樓桑海住宅13

34、246.20 供應(yīng)項目一覽成交分析 7月份，南昌市成交商品住宅18.79萬，環(huán)比回落10%，成交商品住宅1715套，環(huán)比回落14%，成交量小幅回落。與去年同期相比，同比增長24% ，成交水平依然較高。 高溫的侵襲，影響購房者購房的欲望，使得原本火熱的樓市成交量出現(xiàn)下滑。新一輪的樓市調(diào)控政策、信貸政策的進(jìn)一步收緊和南昌個貸難度加大的局面，在很大程度上影響了購房者的心理。同時普通住宅產(chǎn)品的價格上漲擠壓市場需求，而普通產(chǎn)品供應(yīng)下滑，去化相對較慢的別墅、豪宅類產(chǎn)品供應(yīng)增多，也影響了整體的成交水平。 多因素影響市場需求收縮，成交出現(xiàn)小幅回落成交價格分析 7月份，南昌市商品住宅成交均價8575元/，環(huán)比上

35、漲10.5%。同比上漲2656元/，上漲了45%。 本月，豪宅類產(chǎn)品供應(yīng)開始放大，且都取得不錯的銷售成績，如：綠地中央廣場（成交均價19295元/，戶型面積在190200之間，當(dāng)月成交58套），力高濱江國際（成交均價9522元/，戶型面積105-190，當(dāng)月成交94套 ）；同時如綠地新都會、香緹溪岸、綠都丹石街區(qū)等普通住宅房源價格普遍小幅上調(diào)，成交量下滑而豪宅類產(chǎn)品成交量上升都推動了南昌住宅成交均價的上漲。 豪宅高價拉動，普通房源價格上漲，南昌住宅成交均價創(chuàng)歷史新高板塊成交情況 7月樓紅谷灘、青山湖板塊供應(yīng)放量，主城區(qū)各板塊成交量上漲居多，城郊板塊成交下滑，板塊成交均價上漲占據(jù)主流。板塊市中心

36、青山湖京東朝陽洲紅谷灘青云譜經(jīng)開區(qū)灣里桑海供應(yīng)量1.42 11.02 7.08 0.00 38.39 1.78 0.00 1.07 1.32 供應(yīng)環(huán)比-17%41%-44%-100%544%263%-100%-81%小增成交量2.51 5.16 3.69 2.54 7.53 0.86 0.52 1.66 1.18 成交環(huán)比226%-10%-17%51%104%-28%-46%-8%228%成交均價8348 8628 7714 10272 10613 11017 5204 6440 2151 價格環(huán)比11%24%2%-16%32%40%-2%-18%7%成交排行排行住宅商業(yè)項目名稱成交套數(shù)成交面

37、積成交均價項目名稱成交套數(shù)成交面積成交均價1綠地新都會171199947735普菲特購物廣場3829812261682壹品中央139112328327贛江之星2441627966623盛世經(jīng)典113107757520金城國際323906125834桑海春天96103302226豐源金潤廣場28139548385綠都丹石街區(qū)9591415351青云匯27132445886力高濱江國際93117329487時間廣場274033103187御湖國際8785048794江西舊貨大市場26149641228紫金城7265758632城東綜合市場25324395429豐和新城二期7185898402名門世

38、家2316551864810綠湖豪城6166088343前茂宮園228203000（單位：套，元/）三級市場運(yùn)行7月二手房市場運(yùn)行平穩(wěn)，但總體成交水平較低 7月份，南昌市二手房成交1681套，與上月基本持平，同比上升5%；成交面積14.03萬，環(huán)比下降1%，同比上漲7%。自限購以來，南昌市二手房市場一直表現(xiàn)不溫不火，整體市場平穩(wěn)運(yùn)行，但整體成交水平較低；第四部分 營銷動態(tài)營銷綜述 7月份南昌樓市開盤或加推項目數(shù)量與上月基本持平，成交業(yè)績較為理想，但相對于上月，開盤項目銷售業(yè)績呈兩極分化趨勢，品牌開發(fā)商旗下項目開盤依然熱銷，而一般項目開盤銷售業(yè)績較前一月不同程度下滑，而綠地集團(tuán)是本月銷售標(biāo)兵，旗

39、下兩項目開盤受到市場的哄搶。 7月份，南昌樓市營銷力度保持強(qiáng)勁，雖然營銷活動數(shù)量與上月基本持平，其市場影響力有所下降，但四大紙質(zhì)媒體廣告投放量穩(wěn)步增加，網(wǎng)絡(luò)營銷宣傳力度較大，整體市場營銷氛圍較濃郁，市場較為活躍。 在調(diào)控影響下，樓市供求高峰向后推延，使得7月份樓市供求規(guī)模保持在較高水平，同時也帶動樓市營銷力度依然保持在較高水準(zhǔn)，但在樓市調(diào)控、淡季臨近、房價上漲擠壓，信貸成本和難度增加等一系列因素影響下，項目開盤銷售業(yè)績和營銷效果較前月有所下降，且下月市場供應(yīng)可能減少，預(yù)計下月樓市營銷力度以及整體營銷氛圍可能均會減弱。7月開盤 入市供應(yīng)項目較多，銷售業(yè)績兩極分化，品牌開發(fā)商受追捧南昌縣和新建縣推

40、盤依然保持熱銷，高性價比普通居住產(chǎn)品受市場追捧力高濱江國際占地面積: 37346平方米 建筑面積: 203713平方米 容積率： 4.00 綠化率：35%項目特色: 水景地產(chǎn),復(fù)合地產(chǎn) 開 發(fā) 商： 江西力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司： 江西恒豐行物業(yè)服務(wù)公司項目規(guī)劃: 由一棟45F寫字樓、五棟用于居住的2833F高層建筑、3F商業(yè)裙樓建筑物、1F社區(qū)服務(wù)及物業(yè)用房等組成。項目位于朝陽新城板塊，位于規(guī)劃中的南昌朝陽洲濱江商貿(mào)金融區(qū)與濱江居住區(qū)的結(jié)合部分，西臨贛江，與亞洲最大摩天輪南昌之星隔江相望。是朝陽新城首個正式銷售的項目。重點個案7月2日力高濱江國際首次開盤熱銷開盤現(xiàn)場會員接待處一樓搖號區(qū)

41、三樓銷控區(qū)三樓銷控確認(rèn)區(qū)三樓財務(wù)付款區(qū)三樓簽約區(qū)開盤節(jié)奏 主要客戶群為之前力高在南昌所做的兩個項目力高國際城和力高濱江國際的老業(yè)主，和洪城大市場商圈的業(yè)主，開盤當(dāng)天銷售了160多套房源，成交中絕大多數(shù)客戶購買的是104三居室，用于投資兼自住，由于項目地處新城區(qū)，周邊展示未能到位，成為本次開盤影響銷售的關(guān)鍵因素。 7月2日，力高濱江國際在項目現(xiàn)場首次開盤，推出30F高層3#，28F高層5#，共計189套房源，105-140小三房，190四房。 開盤前期，2011年6月11日在正式對外開放千萬級奢裝售樓中心；并開始認(rèn)籌，VIP卡1萬元抵2萬元，開盤購房一次性付款98折，按揭付款99折。第一階段廣告

42、出街，主題“皇冠國際見證一個時代，濱江國際開啟一個時代”千萬級奢裝售樓中心正式開放2011朝陽新城發(fā)展高峰論壇即將啟動 首批房源VIP卡限量發(fā)售第二階段廣告出街，主題“啟航！在朝陽升起的地方?！暗谝慌刻栭_盤，當(dāng)天共銷售160余套6.116.177.27.15.29開盤戶型 此次力高濱江國際推出的房源為全線江景房，將“江景”資源凸顯的淋漓盡致，但太過追求自然資源，使得戶型結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)了較大的缺陷，使用空間被壓縮。5#樓 3室2廳1043#樓 4室2廳1623#樓 3室2廳143御湖國際占地面積: 39128 建筑面積: 84500 容積率： 2 綠化率：35%總戶數(shù)：320戶 開 發(fā) 商：江西省

43、滬昌投資發(fā)展有限公司物業(yè)公司：深圳蓮花物業(yè)管理有限公司位置：位于青山湖北大道塘山鎮(zhèn)政府旁項目規(guī)劃: 由12棟58套聯(lián)排別墅、三棟超高層（30-31層)以及一棟多層組成。項目特色: 水景地產(chǎn),英倫別墅物業(yè) 御湖國際通過引入英倫建筑風(fēng)格，規(guī)劃湖景別墅和湖景高層，與打造成青山湖東岸英倫湖景生活居住區(qū)。7月10日御湖國際首次開盤重點個案2#3#開盤現(xiàn)場 開盤當(dāng)天到場客戶200多組，近400人左右，現(xiàn)場很火爆，但由于開盤價格較高，部分客戶提前退場，最終大約抽號150組左右，連同御湖國際內(nèi)部認(rèn)購房源開盤當(dāng)天共銷售150余套房源，折后均價8800元/，客戶主要為青山湖區(qū)客戶，剛性和改善性客戶均有，剛需占主導(dǎo)

44、。 7月10日，御湖國際開盤推出2#、3#兩棟超高層（30-31F)住房，共計207套房源，面積為80-90兩房，105-131三房，其中兩房88套，三房117套，一棟為兩梯三戶，一棟為兩梯四戶。 開盤前1個月御湖國際對外宣傳蓄客，至開盤前共累積誠意客戶300余組，認(rèn)籌VIP卡客戶享受一次性兩房優(yōu)惠2萬元，三房優(yōu)惠3萬元，按揭兩房優(yōu)惠8千元，三房優(yōu)惠1萬元的優(yōu)惠，且所有認(rèn)購客戶送一臺電扇，開盤當(dāng)天認(rèn)購客戶可參與抽獎：一等獎一名送海爾冰箱，二等獎2名送新科空調(diào)，三等獎8名送微波爐。抽號選房開盤現(xiàn)場開盤戶型 御湖國際此次推出高層戶型為塔式結(jié)構(gòu)和蝶式結(jié)構(gòu)，以緊湊實用戶型為主，陽臺和凸窗被充分利用，但

45、追求外觀造型同時房型通透性不強(qiáng)2#樓 91兩房3#樓 104三房時間廣場7月23日寫字樓開盤熱銷重點個案時間廣場占地面積: 3187 建筑面積: 55823 容積率： 4.45綠化率：23.5%總戶數(shù)：219戶（寫字樓產(chǎn)權(quán)套數(shù)） 開 發(fā) 商：江西奧林匹克花園置業(yè)有限公司物業(yè)公司：天安物業(yè)有限公司位置：紅谷灘總部基地A02地塊，世貿(mào)路與碟子湖大道交匯處項目規(guī)劃: 兩棟連體寫字樓和下層底商組成。項目特色: CEPA（內(nèi)地與港澳經(jīng)貿(mào)交流組織）江西分會入駐 時間廣場位于總部基地內(nèi)，紅谷灘CBD商務(wù)區(qū)外圍，地段位置較好，通過引入CEPA江西分會入駐以及大型活動吸引商家購買。開盤前營銷活動 7月9日，時間

46、廣場在紅谷灘泰耐克酒店舉行CEPA入駐時間廣場新聞發(fā)布會，邀請大量省、市商貿(mào)及其他領(lǐng)導(dǎo)、香港知名企業(yè)家和新聞媒體參與，同時在報紙和網(wǎng)絡(luò)宣傳。 CEPA關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排英文簡稱，是中央政府與香港、澳門特區(qū)的橋梁。 7月16日，由香港衛(wèi)視、CEPA 香港品牌發(fā)展聯(lián)合會、時間廣場以及眾港企品牌共同打造的“共享CEPA 贛港商務(wù)通品牌簽約儀式”盛大舉行。由香港當(dāng)家女主播安娜親臨主持，邀請07年港姐張嘉兒、蘭博基尼奢華助陣！時間廣場VIP認(rèn)籌同期火熱啟動 。開盤現(xiàn)場 截止24日中午12點，A座僅剩11F，12F未售出，B座正式簽約37套， 整體銷售80%，折后均價11000元/。A座購買客戶

47、為南昌少數(shù)知名企業(yè)，設(shè)計院及投資者。B座購買客戶主要為南昌小企業(yè)老板辦公需求。 時間廣場7月24日開盤，推出寫字樓A座，B座。A座22層，6梯11戶，4-22層整層出售，整層面積為1272.04； B座13層， B座4梯7戶，可單件出售，戶型為84-240不等，共63套。 項目上午九點開盤，由于前一天已經(jīng)解籌，當(dāng)日到場客戶只有30組左右，年齡段30-45歲。7月23日時間廣場開始針對已經(jīng)認(rèn)籌的客戶進(jìn)行解籌活動，認(rèn)籌客戶A座整層優(yōu)惠100萬，B座整層優(yōu)惠80萬，單間優(yōu)惠6800元。全款95折優(yōu)惠，江奧老客戶再享99折，按揭最低比例50%，沒有折扣。由于前一天已經(jīng)解籌，當(dāng)天售樓處客戶很少開盤戶型A

48、座，4-22層，整層發(fā)售，整層面積1272，6梯11戶；B座，4-13層，單間發(fā)售，整層面積980，單間面積84-240，4梯7戶。A座1272B座9807月活動項目名稱時間主題活動內(nèi)容活動效果華南城7月1日巨幅國畫井岡山揭幕儀式 紀(jì)念建黨90周年暨黨支部掛牌，巨幅國畫井岡山揭幕儀式 。專家作畫，現(xiàn)場品鑒座談會 較多商政、文藝界、媒體人士參加香溢花城7月2日空中別墅拉斯維加斯名流之夜 聯(lián)袂拉斯維加斯娛樂，以奢華空中別墅、泳池PARTY的跨界形式，開啟一個與眾不同的圈層派對，打造階層私享的頂級名流盛宴。較多政商人士參與紅谷十二庭7月2日“紅谷之最”頒獎儀式 會所耀世開放，時尚街舞秀、花樣調(diào)酒表演

49、以及“紅谷之最”得獎業(yè)主頒獎儀式 老業(yè)主領(lǐng)取禮物較多紅谷灘萬達(dá)廣場7月8日七城會倒計時100天圣火采集儀式 火種采集儀式、誓師動員大會、群眾體育表演。獲得統(tǒng)一服裝、精美紀(jì)念品，受邀夏日PARTY，前500名還可以現(xiàn)場抽獎?；顒映晒Γ绊憦V萬科青山湖7月10日上席高宅新品發(fā)布會 文藝表演與高端品鑒。邀請劉蔚主持，沙畫大師劉建寧表演。最后以奢侈品鑒賞結(jié)束。300多位嘉賓參與天祥棕櫚灣 7月8日媒體感恩家宴 感恩媒體 攜手共濟(jì)。家宴現(xiàn)場，天祥置業(yè)與各位媒體朋友歡樂互動，文字游戲、八卦新聞、猜菜名等多項互動環(huán)節(jié) 到場嘉賓50多人萬科潤園7月10日名車品鑒會 智尊體驗，愉駕隨心名車駕駛之旅，茶藝表演 效

50、果一般，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士未知此事友邦皇家公館 7月13日開工典禮 剪彩 奠基宣傳一般時間廣場 6月9日共享CEPA*贛港商務(wù)通品牌簽約儀式 香港衛(wèi)視當(dāng)家女主播安娜親臨主持，現(xiàn)場更特別邀請07年港姐張嘉兒、世界名車蘭博基尼奢華助陣！時間廣場VIP認(rèn)籌同期火熱啟動 較多商政人士參與恒大綠洲 7月16日首屆夏季運(yùn)動會 運(yùn)動會項目比賽，抽獎活動有較多業(yè)主參與 7月份，由于推盤項目比較多，營銷活動精彩紛呈，延續(xù)6月的火爆場面，市場營銷氛圍較為濃郁。項目名稱時間主題活動內(nèi)容活動效果香溢花城7月15日空中別墅豪宅研討沙龍攜手江南都市報、新浪網(wǎng)樂居頻道，在樣板房舉辦“建筑改變生活 豪宅研討沙龍”活動 業(yè)內(nèi)人士，影

51、響比較好中信地產(chǎn)7月15日江西媒體中信地產(chǎn)品牌行 江西媒體一行共同參觀了中信山語湖、中信森林湖等多個高端別墅項目，見證了中信地產(chǎn)的品牌實力、產(chǎn)品品質(zhì)和創(chuàng)新能力。 宣傳效果一般紅谷灘萬達(dá)7月18日產(chǎn)品說明會 2011紅谷灘萬達(dá)廣場產(chǎn)品說明會在江西前湖迎賓館隆重舉行，就萬達(dá)廣場的商業(yè)模式、整體規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布、主力店以及品牌招商等方面進(jìn)行了詳細(xì)的講解。期間文藝晚會同步上演。 萬達(dá)老業(yè)主較多綠都丹石街區(qū)7月23日首期老業(yè)主電影狂歡節(jié) 觀看變形金剛3 老業(yè)主參與四季花城 7月20日花城十年暖心行動 業(yè)主電話預(yù)約，萬科派出專業(yè)工程隊伍免費(fèi)上門檢查維修，保養(yǎng)范圍囊括了房屋內(nèi)6大項的檢查與維護(hù)。 業(yè)主一致好評

52、萬科地產(chǎn)7月20日萬科十年大型征文 十年之際，江西萬科舉辦江西萬科十年，相信品牌的影響為主題的大型征文比賽活動，是萬科“十年感恩心，見證品牌行” 系列活動的延續(xù)。 目前影響較低南昌綠地7月23日綠地十年感恩 心系兒童成長 針對4-12歲的兒童以成長關(guān)懷為主題的系列活動 。超級童星，綠地會少兒安全訓(xùn)練營 等 聯(lián)合江西五套，具有一定影響香溢花城7月31日郎咸平對話南昌 攜手北京大學(xué)EMBA研修班盛邀著名金融專家郎咸平7月31日相約南昌，郎眼聚焦中國金融資本市場，為江西企業(yè)投資指點迷津。 在也累有較大的影響力和吸引力 7月1日上午，南昌華南城紀(jì)念建黨90周年暨黨支部掛牌、巨幅國畫井岡山揭幕儀式宣傳活

53、動在南昌華南城行政辦公樓1樓隆重舉行，省、市、紅谷灘新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、文化界大師及媒體朋友們到場共同慶祝建黨90周年。 熱點活動華南城 “南昌華南城紀(jì)念建黨90周年暨黨支部掛牌、巨幅國畫井岡山揭幕儀式 ”開幕致辭國畫揭幕現(xiàn)場揮毫名流聚集嘉賓合影黨支掛牌熱點活動 7月16日，時間廣場迎來見證歷史性的一刻！由香港衛(wèi)視、CEPA香港品牌發(fā)展聯(lián)合會、時間廣場以及眾港企品牌共同打造的“共享CEPA*贛港商務(wù)通品牌簽約儀式”盛大舉行。本次品牌簽約儀式由香港衛(wèi)視當(dāng)家女主播安娜親臨主持，現(xiàn)場更特別邀請07年港姐張嘉兒、世界名車蘭博基尼奢華助陣！時間廣場VIP認(rèn)籌同期火熱啟動，百萬巨惠風(fēng)暴首創(chuàng)洪城，開啟前所未有的巔峰商

54、務(wù)盛宴！ 香港名流巨子齊聚紅谷灘時間廣場，共享CEPA、聯(lián)通港贛 報廣投放分析 7月份，南昌市四大主流媒體江南都市報、南昌晚報、信息日報、江西晨報共投放報廣178次，環(huán)比上升14%，共投放版面217版，環(huán)比上升15%。本月，投放次數(shù)和廣告投放的版面都小幅度增強(qiáng)，且力度和密度都加強(qiáng)了。 本月，新入市樓盤廣告投放量相對較多，共投放32次，43個版面，其中華南城投放相對較多，共投放17次。在售老盤廣告投放力度也較大，如：紅谷十二庭、名門世家、香溢花城、萬達(dá)廣場等，報廣投放頻率和力度較大。整體市場報廣投放總數(shù)較前一月有所增加，媒體熱度較大，市場營銷氛圍較強(qiáng)。7月南昌樓市營銷力度加大，新老項目媒體爭艷媒

55、體投放結(jié)構(gòu) 7月份，眾開發(fā)商選擇媒體投放渠道中江南都市報投放比例仍然最大，廣告投放各版面次數(shù)都有增加，整版依然是投放的熱點版面。 分區(qū)域來看，紅谷灘投放量最多，是上月的兩倍多，主要是區(qū)域眾多項目有營銷動作。京東由于進(jìn)入穩(wěn)定的持銷期，廣告投放量出現(xiàn)了下降；新建板塊廣告投放量全部來源于紅谷十二庭。 紅谷灘眾多項目發(fā)力笑傲群雄，新建縣單項目投放兇猛第五部分 板塊分析板塊住宅非住宅商品房合計供應(yīng)量（萬）成交量（萬）成交均價（元/）供應(yīng)量（萬）成交量（萬）供應(yīng)量（萬）成交量（萬）市中心00.7583481.421.761.422.51青山湖10.873.9786280.151.1911.025.16京東

56、6.233.2677140.850.437.083.69朝陽洲02.111027200.4302.54紅谷灘7.05.201061331.392.3338.397.53青云譜1.780.581101700.281.780.86經(jīng)開區(qū)00.44520400.0800.52灣里1.071.46644000.21.071.66桑海1.321.14215100.041.321.18南昌縣 17.744844 2.12 19.867月各板塊運(yùn)行市中心板塊 7月份，市中心板塊商品房新增供應(yīng)1.42萬，環(huán)比下滑71%，成交2.51萬，環(huán)比上漲126%，其中，住宅成交80套，成交面積0.75萬，成交均價834

57、8元/，成交均價環(huán)比上漲10%。 7月份，市中心板塊供應(yīng)量繼贛江之星停止供應(yīng)后大幅下滑，僅智通悅藍(lán)山供應(yīng)一棟公寓樓；成交量則受贛江之星寫字樓成交拉動大幅上漲，本月贛江之星寫字樓成交近1.7萬，占整體板塊67%；板塊整體供求水平均較低，受個盤影響較大。住宅成交均價在紫金城拉動下小幅上漲。板塊供求水平低，受個盤影響大，住宅成交均價小幅上漲。市中心板塊成交排行排行項目名稱成交套數(shù)成交面積成交均價備注1贛江之星255169956505 寫字樓2紫金城7267168632高層住宅3智通悅藍(lán)山1490413088精裝公寓4紅原星城66555387高層產(chǎn)品5經(jīng)緯府邸33399030小高層住宅6恒茂國際華城2

58、9835455 商鋪7金隆華府1838830高層尾房8水岸觀邸1297045 高層尾房9金濤國際花園1994210 內(nèi)銷房（單位：套，元/）青山湖板塊 7月份，青山湖板塊商品房新增供應(yīng)11.02萬，環(huán)比上漲41%，成交5.16萬，環(huán)比下降14%，其中，住宅成交422套，成交面積3.97萬，成交均價8628元/，環(huán)比上升16%。 7月份，青山湖板塊供應(yīng)繼續(xù)上漲，新增供應(yīng)規(guī)模較大，香溢花城、綠都丹石街區(qū)、御湖國際三項目均推出新品房源；由于當(dāng)月普通低價住宅供應(yīng)較少，湖景高層去化較慢，成交量小幅下滑，但總體板塊供求水平遠(yuǎn)超去年同期水平，供銷兩旺的局面得以保持。住宅成交均價則隨湖景產(chǎn)品增多而小幅上漲。7

59、月青山湖板塊供銷兩旺局面得以保持，整體供求水平較高青山湖板塊成交排行排行項目名稱成交套數(shù)成交面積成交均價備注1壹品中央139111238328高層住宅2綠都丹石街區(qū)9591085382 多層住宅3御湖國際8785048795湖景高層4滿庭春MOMA5051856231小高層住宅5洪城東方國際3424995459高層住宅6城東綜合市場2835959579商業(yè)大市場7江西舊貨大市場2514964231公寓尾房8欽都豫景2012328266 高層產(chǎn)品9萬科青山湖名邸163683 21069 別墅、高層豪宅10青山湖香溢花城91130 9327 高層住宅（單位：套，元/）京東板塊 7月份，京東板塊商品

60、房新增供應(yīng)7.08萬，環(huán)比下滑47%，成交3.69萬，環(huán)比下滑30%，其中，住宅成交253套，成交面積3.26萬，成交均價7714元/，均價環(huán)比上漲2%。 7月份，京東主要在售樓盤保利東灣國際、香緹溪岸、綠地新都會供應(yīng)新房源放緩，供應(yīng)量較前一月大幅下滑，但同比去年同期供應(yīng)明顯增多，庫存體量較大；成交受庫存才產(chǎn)品中別墅較多及本月供應(yīng)下滑影響，本月成交量小幅下滑，其中綠地新都會成交較多，去化速度較快；同時綠地新都會大量成交也促使本月板塊住宅成交均價小幅上揚(yáng)。京東板塊庫存較多，供應(yīng)放緩，成交小幅回落京東板塊成交排行排行項目名稱成交套數(shù)成交面積成交均價備注1綠地新都會171204357736 多層洋房