保利集團房地產(chǎn)項目總經(jīng)理培訓成本控制管理 精選

1、房地產(chǎn)成本控制(kngzh)管理保利集團(jtun)總經(jīng)理培訓 2009年3月共六十六頁講義(jingy)提綱一、房地產(chǎn)成本管理的重要性二、房地產(chǎn)成本管理的特點三、房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念(gunnin)四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立五、房地產(chǎn)成本管理每個階段控制要點和知識積累共六十六頁一、房地產(chǎn)成本(chngbn)管理的重要性1、形勢回顧我們怎么樣一路走來關(guān)鍵詞： 溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓 火爆的夏天：排隊、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過面包 轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點、雙限房、經(jīng)適房、廉租房 嚴冬的到來(doli)：降價、流標、還會降嗎、崩盤、利潤下降共六十六頁2、

2、房地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？ 投入增加了、收入降低了、利潤壓縮(y su)了 利潤=收入-成本結(jié)論：項目利潤率下降和無利潤是目前面臨的最大困難！未來一段時間，價格競爭將成為市場最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來的勝者！成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！ 共六十六頁二、房地產(chǎn)成本(chngbn)管理的特點1、從生產(chǎn)周期來看2、從銷售形態(tài)來看3、從產(chǎn)品形態(tài)來看4、從地域(dy)來看5、從財務角度來看6、從價值鏈來看共六十六頁三、做好房地產(chǎn)成本(chngbn)管理要樹立的觀念1、全員全程成本控制觀念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與(cny)，要在工作中

3、注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。2、要樹立高度重視計劃管理的觀念公司計劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計劃性不強，就會把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽下降，趕工費用增加，成本違約金難以估計。共六十六頁3、要樹立房地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念要創(chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場需要就是好產(chǎn)品，追求(zhuqi)創(chuàng)新時，要注意創(chuàng)新的幅度和價值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場預期而產(chǎn)生風險，即創(chuàng)新要符合項目的實際情況。4、賺錢的項目才是好項目的觀念。站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項目才是好項目。共六十六

4、頁四、房地產(chǎn)成本(chngbn)管理體系的建立1、房地產(chǎn)成本管理體系成本管理體系，即按照成本管理職能(zhnng)，建立科學的成本目標體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實行統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理的原則，建立成本責任制度，保證目標成本的順利實現(xiàn)。共六十六頁2、房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應包含三個層面的內(nèi)容：成本管理的流程與制度體系(tx)。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理工作；每一個階段的控制要點和知識積累；從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。共六十六頁關(guān)于成本(chngbn)管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責任與激勵機制方面管理）目標成本管理體系動態(tài)成本管理體系

5、責任成本管理體系成本后評估共六十六頁關(guān)于成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承。如：對規(guī)劃的嚴格審批、工程招投標的控制、售樓價格的審定、成本利潤的考核等等。從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)(gnj)客戶細分而進行的產(chǎn)品標準化、品牌模塊化、集團戰(zhàn)略采購等等。共六十六頁3、如何建立(jinl)成本管理體系（1）目前公司的成本管理現(xiàn)狀： 成本目標管理較粗放； 責任體系不完善； 成本績效考核力度不夠； 動態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導力度不夠。共六十六頁（2）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法： 制定目標明確崗位

6、職責跟蹤(gnzng)執(zhí)行業(yè)績評估共六十六頁第一步：如何建立目標(mbio)成本體系（制定目標(mbio)）1、目標成本的定義 目標成本是企業(yè)預先確定的，在一定時期(shq)內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標，是成本的控制線，是成本管理的基礎(chǔ)。共六十六頁目標成本(chngbn)的形成1、投資決策項目(xingm)投資可行性報告目標成本測算1 （立項成本）2、項目策劃項目定位：概念性方案設(shè)計目標成本測算2（定位成本）3、方案設(shè)計確定產(chǎn)品標準目標成本測算34、初步設(shè)計確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標準目標成本測算44、施工圖設(shè)計確定目標成本投資估算概念性方案設(shè)計概算方案設(shè)計概算初步設(shè)計概算施工圖預算工程量清單

7、橫向制約立項成本審批表定位成本審批表價格材料成本合理性評估目標成本指導書部品標準選擇審批表共六十六頁2、目標成本(chngbn)的管理偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息 反饋 設(shè)立目標成本（審批及修訂）PDCA共六十六頁3、目標成本建立(jinl)的難點目標成本編不準怎么辦？相關(guān)部門參加了嗎？全成本！目標成本規(guī)劃深度夠嗎？各項成本有依據(jù)嗎？標準、市場、測算能力數(shù)據(jù)庫建立起來了嗎？共六十六頁目標成本夠深度嗎？專業(yè)端口成本清單 （政府收費/營銷費用(fi yong)/財務費用(fi yong)。）建造成本清單及依據(jù) 合同清單：合同范圍與技術(shù)標準 部品清單：標準/（材料表）設(shè)計委托與設(shè)計深度（任務書）

8、設(shè)計能做什么？合同分判的策劃共六十六頁第二步：明確(mngqu)崗位職責1、建立責任體系。 （鏈接保利地產(chǎn)成本控制指導書）責任成本體系目標是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標反饋，考核評價各職能履行情況?！柏熑纬杀尽被卮鸬氖窃诔杀竟芾硐嚓P(guān)業(yè)務中誰來做？做什么的問題。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標負責？怎么負責？如何評價？責任成本體系包含四大要素：即責任范圍、責任部門/相關(guān)部門、評價指標、評價部門。完成上述要素的定義，我們就可以建立起責任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標成本的準確(zhnqu)執(zhí)行。落實責任到崗位，落實到責任人

9、，最大程度的減少目標與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責明晰”有據(jù)可依。共六十六頁責任成本(chngbn)的分解思路各部門各司其職1、本部門費用2、本專業(yè)端口成本-土地成本-投資(tu z)管理中心-政府收費-開發(fā)部-設(shè)計費-技術(shù)部-營銷費-營銷中心-財務費用-財務部-建造成本-技術(shù)部+采購部+工程部成本數(shù)字是目標，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量共六十六頁2、作業(yè)過程管理我們需要什么樣的制度流程(lichng)？明確了“責任成本體系”，按部門/崗位對其負責的責任范圍進行合并，我們就可以得到部門/崗位的成本、目標集合。但如何保證部門/崗位的成本目標能夠順利完成呢？為此我們要定義一整套完善的“作業(yè)過程指導書

10、”來對部門/崗位的行為進行規(guī)范，也就是說必須從“制度流程”的層面保證對目標成本的執(zhí)行，保證對成本的控制，這就是“作業(yè)過程管理”。房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的成本管理分為若干個相對獨立的作業(yè)過程，并為每個作業(yè)過程定義相應的流程制度規(guī)范，同時定義每個作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點，包括量化的經(jīng)濟技術(shù)評價指標，這樣我們就可以在日常業(yè)務這個層面實現(xiàn)對成本過程控制，真正將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。保利地產(chǎn)成本管理制度文件（鏈接）共六十六頁制度(zhd)流程體系-專業(yè)集成策劃階段：工具/方法1、成本調(diào)研2、成本盈利測算3、策劃團隊建造階段：作業(yè)控制1、采購有效性2、項目管理3、成本信息披露評估與考核：事前/

11、事中控制1、動態(tài)評估工具2、績效指標體系化3、獎懲重點與力度設(shè)計階段：流程節(jié)點控制1、設(shè)計任務書-成本控制要求2、設(shè)計評審成本校核3、設(shè)計深度與標準-成本依據(jù)建立成本目標落實成本目標共六十六頁第三步：跟蹤執(zhí)行即動態(tài)成本(chngbn)體系經(jīng)過前兩個步驟，“目標明確，責任清晰(qngx)”之后，我們便進入：目標成本執(zhí)行過程跟蹤動態(tài)成本。動態(tài)成本是項目實施過程中的預期成本，通過實時反映目標成本與動態(tài)成本的差異，幫助有關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制。動態(tài)成本的核心是“實時性”，動態(tài)指的是在整個過程中每一點都能實時掌握項目最新成本狀態(tài)。我們強調(diào)在項目執(zhí)行過程中，能對項目的全成本進行實時

12、測算，只有這樣才能控制成本，幫助決策。如果只能在項目結(jié)束時才得到數(shù)據(jù)，實際上只有基本的成本核算功能，對成本控制都沒有任何幫助。木已成舟，談控制都晚了。共六十六頁如何實現(xiàn)動態(tài)(dngti)成本監(jiān)控？概括為：“一個中心，三條線”。一個中心 以合同為中心 三條線 動態(tài)成本 實際發(fā)生成本 實付成本共六十六頁 動態(tài)成本=合同成本+非合同性成本+待發(fā)生成本 合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分。其“高變性(binxng)”決定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府收費等則容易控制。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。必須要以合同為中心。把目標成本分解到合同中去，形成

13、合同目標成本。共六十六頁 三條線： “動態(tài)成本”反映任意時段項目(xingm)的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布。“實際發(fā)生成本”指的是項目(xingm)當前已審定的工程量與動態(tài)成本對比，可反映出項目(xingm)整體進度。“實付成本”指實際已支付的款項與實際發(fā)生成本對比，反映出款項的支付進度。做到動態(tài)成本一月一清，設(shè)計變更、工程簽證均當月結(jié)清，填報成本月報表，形成動態(tài)管理的好習慣。共六十六頁 用工具管人： 成本管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復雜，通過信息化手段將投資測算目標、合同預算、合同結(jié)算、付款等業(yè)務集合(jh)在一起進行預算控制、全程預警、匯總分析。并且通過多個項目積累，形成企業(yè)成本管理知識庫沉淀下來，不

14、因人員的流動而流失。共六十六頁成本(chngbn)數(shù)據(jù)庫建立方法與意義合同(h tong)執(zhí)行與后評估資源調(diào)研標準定位數(shù)據(jù)積累成果應用成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)標準：數(shù)據(jù)引用與置換。成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標的有力武器，是各部門成本控制溝通的平臺，是對手研究的執(zhí)行沉淀。成本數(shù)據(jù)庫是一個企業(yè)的財富。共六十六頁第四步：成本(chngbn)業(yè)績評估（績效考核）制定了目標成本，明確了責任(zrn)體系，同時對作業(yè)過程進行了實際的跟蹤控制，在完成了前面三個步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行結(jié)果對相關(guān)業(yè)績進行評估和考核。共六十六頁 成本(chngbn)管理體系的梳理圖1作業(yè)過程成本控制(kngzh)（日常工作的成本管理）

15、成本管理體系的建立與實施目標實施目標實現(xiàn)銷售/客服建造過程策劃/設(shè)計目標建立成本管理之基礎(chǔ)成本管理之實現(xiàn)共六十六頁成本(chngbn)管理體系的梳理圖2成本管理(gunl)之目標成本優(yōu)勢產(chǎn)品品質(zhì)開發(fā)進度全成本管理的實現(xiàn)管理規(guī)范/細則流程/指引/表單權(quán)責架構(gòu)績效考核管控體系流程績效崗位績效業(yè)務績效盈利實現(xiàn)共六十六頁五、房地產(chǎn)成本管理(gunl)每個階段控制要點成本控制(kngzh)最終達到利潤最大化交付階段服務立項階段設(shè)計階段招標階段采購階段施工階段管理費財務費開發(fā)間接費營銷費共六十六頁（一）誰是對房地產(chǎn)投資影響(yngxing)最大的階段？ 結(jié)論：項目立項決策是主要因素，設(shè)計方案優(yōu)化是關(guān)鍵因素

16、！1009575603525101/4影響投資(tu z)的程度（%）項目進展時間項目決策初步設(shè)計技術(shù)設(shè)計施工圖設(shè)計準備施工圖設(shè)計施工階段設(shè)計變更、發(fā)包設(shè)計招標、發(fā)包設(shè)計要求改變（設(shè)計標準、平面布置等）共六十六頁項目立項決策階段需要注意的問題：1、定位是關(guān)鍵。不要為立項而立項，應建立在認真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢的項目；重點對市場現(xiàn)行售價和預期走勢進行準確的調(diào)查判斷，確定目標售價。2、技術(shù)可行性分析是前提。對產(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上。3、土地獲取成本優(yōu)勢是項目成功之本。土地價格無論以何種方式取得，均應事先(shxin)做到心中有數(shù)。共六十六頁（二）關(guān)于設(shè)計階段的成本(c

17、hngbn)控制科學合理的設(shè)計可以降低10%的工程造價，以下(yxi)是控制設(shè)計的五大策略：1、實行設(shè)計方案的招投標，優(yōu)化設(shè)計。2、實行限額設(shè)計，有效控制造價。3、加強對設(shè)計圖紙的會審與審查。4、深入應用價值工程原理。5、采用合同措施，有效控制造價。共六十六頁這個階段要特別注意以下幾點：房地產(chǎn)首先是做產(chǎn)品，不是做作品，要以掙錢為目的?？朔丶夹g(shù)、輕經(jīng)濟的思想。成本型城市（如武漢、長沙、南昌等）要永遠關(guān)注核算和控制(kngzh)，對設(shè)計成本優(yōu)化要放在第一位。產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關(guān)注核算和控制的前提下，可以進行價值創(chuàng)新。在同一城市也應特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地

18、塊（如西子灣）的差別。共六十六頁正確運用限額設(shè)計所謂限額設(shè)計，就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設(shè)計。按照批準的初步設(shè)計概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制不合理變更，保證總投資不突破。 （國際廣場案例）限額設(shè)計的對象：它可將上階段的設(shè)計審定的投資額和工程量先分解到各專業(yè)，后分解到各單位(dnwi)工程和分部分項工程，通過層層分解，實現(xiàn)對投資限額的控制管理。同時也實現(xiàn)了對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標準、工程量與概算指標等各方面的控制。共六十六頁正確認識設(shè)計階段成本優(yōu)化傳統(tǒng)建筑設(shè)計院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計階段的成本！中國

19、大陸設(shè)計管理條塊分割嚴重，房地產(chǎn)設(shè)計管理范圍遠遠大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計院。房地產(chǎn)設(shè)計管理思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計管理的工作外，還要向二個方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計性質(zhì)(xngzh)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計和選材用料。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細的設(shè)計管理優(yōu)化。 共六十六頁設(shè)計階段的造價控制和知識積累1、合理確定地下室面積比例：天津項目：原設(shè)計地下室建筑面積約15萬平米。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約2.5萬平米，按每平米2500元估算，總價減少約6250萬元，現(xiàn)正進行(jnxng)進一步優(yōu)化，通過抬高地下室標高等方法，減少支護和土方工程量進

20、一步節(jié)約造價。2、方案選擇和優(yōu)化：國際廣場鋼結(jié)構(gòu)：SOM設(shè)計方案約1.4萬噸，經(jīng)過優(yōu)化設(shè)計，總用鋼量減少為7000噸。主要優(yōu)化工作為：對從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約5000噸，在鋼支撐的設(shè)計中，通過復核SOM提供的計算，在國家規(guī)范許可的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約2000噸，合計約7000噸，按每噸約1萬元計算，減少造價約七千萬元。共六十六頁3、結(jié)合公司已有結(jié)算、材料設(shè)備選用的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行設(shè)計。中環(huán)廣場鋁合金門窗定位及材料選擇：鋁合金門窗價格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中鋁型材表面處理有陽極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料是否加金屬粉等

21、不同，前三種價格差別不大，氟碳噴涂增加約6000元/噸，按門窗面積每平米6kg計算，增加造價約36元/平米。 使用經(jīng)驗數(shù)據(jù)復核設(shè)計及施工(sh gng)管理：例如中環(huán)廣場的市政排水管，圖紙標識為塑鋼纏繞管，經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管，價格相差約4倍，公司也很少在小區(qū)內(nèi)使用，項目部在圖紙審查時將設(shè)計變更修改為雙壁波紋管。共六十六頁再如干掛石材和濕貼石材的費用差異：因干掛對石材剛度的要求，濕貼對石材重量的限制，兩種墻面裝飾方式存在面材厚度不同引起(ynq)造價不同以及干掛時鋼骨架與濕貼時砂漿的價格差異（可達200-300元/平米）等。通過技術(shù)標準和指標對比進行一些設(shè)計選擇，通過材料設(shè)備價格比較進

22、行精細化設(shè)計修正和完善是提高設(shè)計效率的基礎(chǔ)。 人防工程：人防面積，因人防區(qū)的工程費用比非人防區(qū)高，在規(guī)范允許的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計算方法較為繁瑣，需要仔細核查。設(shè)計時應盡量選用標準設(shè)備，非標準門因需要重新開模較標準門費用高出較多。 共六十六頁（三）工程(gngchng)投標階段的成本控制1、項目建設(shè)階段控制的六大渠道(qdo)：通過招標方式選擇好施工隊伍。加強合同管理，完善合同條款。對大宗材料和大型設(shè)備實行單獨招標采購。嚴格履行工程發(fā)包合同。按合同約定實際完成工作量支付工程進度款。加強對監(jiān)理單位的管理，主動防范施工單位索賠。共六十六頁2、如何在招標階段有效控制工程造價 形成有

23、效競爭。保利公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽和社會聲譽，絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當比例。公司招投標管理規(guī)定中要求，單項目投標單位(dnwi)至少3家以上。 年度標因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。對于價格受市場變化影響不大的項目，進行年度招標。例如白蟻防治、土壤氡濃度、室內(nèi)環(huán)境檢測和基坑監(jiān)測、沉降觀測、工程樁檢測等檢測項目。對于對外觀要求不高、技術(shù)標準較為簡單的材料設(shè)備可以進行年度招標，例如防火門、不銹鋼水箱、戶內(nèi)配電箱等材料，若受市場變化影響較大的材料設(shè)備，注意招標時間的確定并關(guān)注市場變化。 共六十六頁 管理程序到位選擇有實力守信用的施

24、工或供貨單位。組織對施工及供貨單位考察，填寫合格供方考察表（公司ISO文件）。同時認真組織考察評審，以項目管理組織認定為主，公司資質(zhì)為次的考察觀念。 標底是對擬招標項目造價的預期，標底的準確確定需要對設(shè)計和現(xiàn)場條件準確把握，通過標底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計不足，防止施工單位串標。使用(shyng)經(jīng)驗數(shù)據(jù)作為標底。例如,基本同期招標的天利廣場和科貿(mào)園均為按定額計價，但一為上浮約3%，一為下浮5%，我們均認為其合理。 需要重新編制標底的情況。例如，西子灣外電項目招標時，各家報價與經(jīng)驗數(shù)據(jù)相比有較大差異，為澄清事實，請專業(yè)公司做標底，使招標項目由原來投標約2300萬減少至1718.5萬元簽訂合同，

25、保證了公司的利益不受損害。 共六十六頁 根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點和項目的具體情況合理選擇承包方式，重點考慮施工推進和成本控制之間的矛盾和平衡。按定額（定標最快、不需要完善的圖紙、增加(zngji)工程施工單位易于接受，缺點是實際施工時需定價材料較多，結(jié)算最復雜，造價受政府政策文件影響）、總價包干（定標最慢，但造價明確，施工期長時雙方風險大，特別是施工方）、綜合單價包干（有施工圖，但工程量無法準確計算或變更較大時可采用，例如涂料、鋁合金門窗等，或總價包干的項目采用綜合單價報價，設(shè)計變更時采用報價單價，此時需防止不平衡報價，損害公司利益，結(jié)算較簡單，無施工圖且清單項目多時不易評標） 共六十六頁條件

26、具備時盡量總價包干。例如保利中心設(shè)計標準要求較高的項目采用按定額(dng )計價，而西子灣東區(qū)或石樓項目采用總價包干?；蚩缧袠I(yè)工程，外電、外水等，可防止其提出我們不了解的理由在施工過程中要求增加造價。 總價包干但留個別活口。例如鉆孔樁中的鋼筋價格漲跌超過10后，超出（或低于）10部分由甲方承擔（或退還甲方）。 按定額報下浮率。對于沒有圖紙或預計圖紙變化較大的工程，為趕工程進度，建議承包方式選擇社會公認的計算方法，例如按定額，投標時報下浮比例。每種方式均有利有弊，一旦確定，就應該揚長避短，精心組織和管理，減少不必要的費用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。 共六十六頁 合同條款：嚴格、準確、嚴謹、

27、保護公司利益要求使用公司標準文本合同，補充條款盡量自己(zj)編寫。合同中對價格組成及風險的約定應全面，防止施工或結(jié)算時要求調(diào)價，同時為防止因風險考慮過高致使造價增高，需要認真分析報價，核定施工單位所報措施及風險費的合理性。例如基坑支護及土石方工程合同：乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場條件，包括周圍環(huán)境、交通道路、現(xiàn)場地質(zhì)條件、施工水電、施工場地及周圍地下管網(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施工組織設(shè)計，并已考慮施工技術(shù)措施、文明施工、安全生產(chǎn)維護、工期內(nèi)趕工等因素。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述費用及施工組織中的所有費用均已在本合同價款內(nèi)，不再另外計取。對于招標文件和圖紙以外的特殊地質(zhì)條件和公用管線的

28、維護，反映在施工措施費和搶險費中。共六十六頁付款方式：為調(diào)動施工單位的工作積極性，建議工程進度達到雙方約定的形象時支付工程款，而不是按每月完成工作量的85%支付。對增加零星工程結(jié)算方法的約定，參考行業(yè)情況在招標文件(wnjin)中直接寫明，避免施工和結(jié)算時扯皮。 合同在執(zhí)行過程中任何不完善的地方，或同行合同中有值得借鑒的地方，及時迅速修改反映到新的招標文件和合同中。共六十六頁 招標組織中的重要環(huán)節(jié)招標方式和范圍的確定千變?nèi)f化，建議認真思考，制定利于我司的游戲規(guī)則。重視和珍惜游戲規(guī)則的制定權(quán)，保護公司利益。招標范圍和標段的劃分需要視工程具體情況確定：科貿(mào)園總包，因工程量少，將地錨，市政工程等列入

29、詢價范圍。石樓市政工程招標時，將不銹鋼水箱和水泵列為招標內(nèi)容，從報價結(jié)果看，不銹鋼水箱價高于我年度招標價，水泵價格略低于我司經(jīng)驗數(shù)據(jù)，故最終合同范圍未包含不銹鋼水箱。香雪山園林綠化工程，因雕塑報價各家差別較多，擬定中標單位該項費用較高，故要求其承諾該項內(nèi)容可由甲方定價。 評標：技術(shù)標和經(jīng)濟標分步評審。技術(shù)標注重(zhzhng)技術(shù)標準、施工措施、施工組織、管理班組、制度等的評定。經(jīng)濟標注重(zhzhng)工程數(shù)量是否合理，材料價格是否合理等。中標通知書是否一定要發(fā)。向擬定中標單位發(fā)中標通知書，意味著在法律上認可其為中標單位，其余投標單位未中標，若合同尚未簽訂，特別是招標文件中未附合同的項目，在

30、簽訂合同時擬定中標單位往往會提出一些困難，增加合同簽訂的難度，影響工程付款和進展。共六十六頁 合理低價中標如何執(zhí)行：先評技術(shù)標，可修改完善，標準一致技術(shù)標均合格后再開經(jīng)濟標，是對低價中標的改進。普通項目應嚴格執(zhí)行。綜合評分法也有缺陷，評價體系的科學性和合理性無標準。定標報告隱藏次低價，但投標資料應完整存放至資料室備查。例如石樓項目總包招標時，最低價較次低價低約2000萬，致使合同簽訂時遭遇較大困難。 對于擬定中標價低于或接近經(jīng)驗值的項目，認真分析投標報價，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，分析其材料、人工及管理費水平。避免報價中不合理的地方，例如數(shù)量少報，價格偏高。分析項目情況（包含現(xiàn)場環(huán)境、施工條件、地

31、質(zhì)條件等）是否有特殊性，市場價格水平是否與經(jīng)驗值相符(xingf)（包含市場人工、材料、機械等的價格水平），擬定中標人的任務飽滿度等。 共六十六頁（四）材料(cilio)采購成本控制1、加強項目采購計劃管理。及時填報項目材料設(shè)備一覽表，招標前明確采購標準。對技術(shù)含量高的要盡早落實評標標準，充分了解市場和行業(yè)特性，做到心中有數(shù)。2、供應商的選擇，選擇3-4家供應商，貨比三家、低價中標，集中采購、批量供貨，降低價格和采購成本(chngbn)。3、選擇供應商的四種方式：公開競爭性招標采購有限競爭性招標采購詢價采購直接簽訂合同采購共六十六頁4、供應商的管理建立直接伙伴戰(zhàn)略關(guān)系?！袄婀蚕?，風險共擔”例

32、：科勒、歐派對供應商行為(xngwi)進行績效管理。評級、建立量化指標。 （保利地產(chǎn)供方評估表鏈接）5、供應方式探討哪些材料乙供？哪些材料甲限乙供（甲方限價）？哪些材料甲定乙供？哪些材料甲供？6、加強采購合同管理共六十六頁（五）施工階段(jidun)的成本控制策略 施工階段由于設(shè)計已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有(zhyu)5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但工程投資都主要發(fā)生在這一階段，浪費投資的可能性很大。主要從以下五個方面進行成本控制。共六十六頁加強現(xiàn)場管理：選擇(xunz)有經(jīng)驗的管理人員做工程負責人，嚴格督促按圖施工，嚴格進料抽查，嚴格材料代用和變更。可

33、對管理人員實行獎勵：在施工過程中，應鼓勵現(xiàn)場管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計錯誤或提出優(yōu)化意見，可設(shè)立節(jié)約合理建議獎。嚴格控制進度撥款：要主動控制工程量核算。合理確定工程變更價款：變更后要主動管理變更價款。合理規(guī)避索賠風險：在合同簽定時就應約定細致。在執(zhí)行中對合同偏差值要及時簽定補充合同，避免因時間長、人員變動等出現(xiàn)相互之間分不清責任而扯皮的現(xiàn)象。共六十六頁如何在工程實施階段減少不必要的費用，達到雙贏。1、簽證中需要注意的地方，嚴格執(zhí)行公司簽證管理規(guī)定，考慮是否需要簽，如何簽。土石方工程、零星工程、隱蔽工程是易簽證的內(nèi)容，建議重點核查。是否需要簽：責任(zrn)界定，是否屬于甲方責任(zrn)、或其他設(shè)

34、計或施工單位責任(zrn)。簽證時結(jié)合總包合同及其他合同，是否措施費、預算包干費中已含，是否包含在其他合同中，是否重復簽。2、細化工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。特別是四大配套工程進場配合、綠化圍墻工程的盲目施工、道路及下水道工程的經(jīng)濟合理性等。共六十六頁3、簽證和變更的審批和流程公司簽證管理規(guī)定：審批權(quán)限，5000元以下經(jīng)辦部門簽認，5000-10000由經(jīng)辦部門、技術(shù)部和預結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過1萬元的要公司領(lǐng)導審批。各公司不應放棄這一管理責任和權(quán)利。4、結(jié)算階段任何合同都會有不完善的地方，認真研究仔細分析合同條款和相關(guān)資料，找出利于我司的方面，可在結(jié)算爭議時占主動。當然，最好是

35、在招標及合同簽訂時對哪些條款有利于我們(w men)、哪些條款可能存在隱患就能夠做到心中有數(shù)。 國際廣場鋼結(jié)構(gòu)工程結(jié)算：鋼材價差和栓接改焊接，該工程為綜合單價包干，合同執(zhí)行期間因鋼材漲價施工單位向我司提出調(diào)價要求，為趕工期我司答應結(jié)算時再談，結(jié)算時我方提出施工時部分鋼結(jié)構(gòu)連接由螺栓連接改為焊接要求索賠增加了我司談判的力度。 共六十六頁（六）關(guān)于營銷(yn xio)費用的成本控制策略要點一：合理有效的推廣計劃營銷推廣計劃的制定要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)過程(guchng)存在的很多不確定性，避免出現(xiàn)推廣已展開而開發(fā)建設(shè)進度比計劃滯后，結(jié)果廣告費花出后效果卻大打折扣，導致費用超支。營銷推廣費要盡量做到在項目進度有保障的前提下（一般在項目獲得后，或正式開工后），按步驟展開廣告攻勢，必須在短期內(nèi)形成強勢，達到快速搶占市場的效果，切忌耗時太長。共六十六頁要點二：切實可行的銷售通路后媒體時代的傳播方式和獲得信息途徑的異常豐富(fngf)使選擇銷售渠道的難度加大。同時也使客戶日益分散，市場細分程度更高。確定有效的銷售通路，需要解決好where(客戶在哪)、who(誰是客戶)的問題。同時要時刻反省對渠道制定是否有效，把握有效的原則，不能“眉毛胡子一把抓”，導致廣種草收