西充縣安漢市場招商策劃報告VIP

1、西充縣安 漢 市 場招 商 策 劃 報 告 成都振雄房地產(chǎn)策劃管理公司 二零零七年五月十日目 錄第一部分 項目分析第二部分 市場經(jīng)營分區(qū)一、項目經(jīng)營分區(qū)規(guī)劃二、項目定位三、實施方案第三部分 市場招商總策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商執(zhí)行策略四、招商利益點整合第四部分 招商執(zhí)行計劃一、正式招商時間二、招商工作安排第五部分 招商準備工作一、政府支持二、現(xiàn)場包裝三、招商宣傳資料準備四、戶外媒體運用五、相關(guān)文件六、人員配備計劃第一部分 項目定位一、項目分析1、項目優(yōu)勢分析地段優(yōu)勢。位于城北商業(yè)次成熟地段，城市新建設區(qū),周邊商業(yè)配套尚未完善,只有蓮花湖休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟鏈。規(guī)模優(yōu)勢。市場內(nèi)共有商業(yè)及周

2、邊金星房產(chǎn)閑置商業(yè)面積，負一層集貿(mào)市場面積約 M2，規(guī)模宏大，在西充首屈一指，容易形成商業(yè)聚集效應。規(guī)劃優(yōu)勢。雖然本市場在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面存在一定不足，但其“商業(yè)步行街”和“商業(yè)布局”的規(guī)劃理念在西充還是十分創(chuàng)新的，對零售.批發(fā)商業(yè)的進場經(jīng)營具有相當?shù)奈?。交通?yōu)勢。項目地處西充城北的兩條主干道：天寶路和安漢大道,接國道212線，交通通達性好，商業(yè)輻射老城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（西充西站）。、項目劣勢分析項目位于天寶路，新開發(fā)建設區(qū)域,商業(yè)氛圍較之老城區(qū)差，有所減弱，商業(yè)價值沒有體現(xiàn)。市場展示面及交通規(guī)劃不足。市場東南西北僅規(guī)劃有四個出入口連通,市場前方有建筑阻擋，不能保證車輛的進場通行，市場交通及外圍展

3、示面不足。、項目機會點分析時機好。目前西充城內(nèi)還未有集中型大型商業(yè)，其商業(yè)形態(tài)基本都是分散經(jīng)營。本項目的出現(xiàn)正好填補了這一市場空白。政府支持。本項目可以運用一定的行政手段將：家庭生活資料購物進行“劃行歸市”劃入本市場統(tǒng)一經(jīng)營。、項目威脅點分析前期遺留負面影響。本項目前期的操作失誤，在市場上留下了一定的負面影響（負面影響程度如何，是否容易消除？）。工程進度。本項目前期工程目前尚未完善，一方面浪費了前期的宣傳推廣效果，讓客戶對開發(fā)商信心和項目的商氣產(chǎn)生懷疑，對項目產(chǎn)生負面。商業(yè)容量。從周邊情況看，天寶路和安漢大道周邊商圈商戶數(shù)量有限，同一地段新增商業(yè)數(shù)量，如此龐大的商業(yè)供應量，市場招商程度難度之大

4、。對策（如何放大優(yōu)、勢抓住機遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）：突出市場的地理位置，以西充的“商業(yè)制高點”來提升市場的商業(yè)價值；突出市場的規(guī)模環(huán)境，以“一站式批發(fā).零售購物公園”來定位市場的經(jīng)營品種、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模；突出市場的交通優(yōu)勢，以“安漢廣場旁、兩條黃金通道交匯處”來定義市場的交通環(huán)境；在工商、稅務等方面竟可能多的爭取市政府更多的支持。爭取讓政府以公告形式書面發(fā)布對市場的支持；迅速完善未建好的市場配套，樹立市場開業(yè)“倒計時牌”，增強客戶對市場的信心；合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)；制訂快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，達到快速招商的目的；制訂能確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。

5、第二部分 市場經(jīng)營分區(qū)一、商業(yè)布局分區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃針對項目的招商范圍，便于招商工作的快速，我們對項目進行劃小分類規(guī)劃。主要含及以下幾個主題區(qū)：主力餐飲一條街家庭生活資料購物風情女人街特色酒吧街主力餐飲一條街：天寶路商業(yè)門面：招商對象如味道江湖等中型名流餐飲家庭生活資料購物：項目市場規(guī)劃：地下一層：集貿(mào)市場：包含速凍食品 農(nóng)副產(chǎn)品 方便食品等. 以從天寶路上的劉一手火鍋處進出市場的通道為準，從左向右共劃分為四個單體樓，每個單體樓進行不同商業(yè)規(guī)劃進行招商工作棟一 層、二 層：主要包含衛(wèi)浴潔具 理發(fā)店用品 生活用品 廚房用品 小五金畫廊書屋家用電器太陽能熱水器棟一 層、二 層：匯集孕嬰用品 戶外用品學

6、生用品 床上用品 布藝鞋帽服裝類棟一層：大型超市，小百貨 生活用紙，二樓家私古玩棟一層： 食品餐飲 酒類 液體飲料 固體飲料 各類小吃 嬰兒食品 休閑食品零售批發(fā)類。 棟一層：網(wǎng)吧臺球室二層：電玩世界游戲廳風情女人街：項目內(nèi)部商業(yè)街道門面：招商對象包含屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、茶葉店、藥店營銷理念。特色酒吧街：天寶路側(cè)街建設路園林路門面：招商對象為主題咖啡，特色酒吧，音樂茶座。該市場經(jīng)營分區(qū)圖還需進一步征求重點商戶意見，進行適當調(diào)整。二、項目定位1、市場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 本市場規(guī)模宏大，商業(yè)體量多，就項目目前的市場狀況，如果對項目的業(yè)態(tài)定位不準

7、,一來不能填補西充市場，二也不能完全實現(xiàn)項目的商業(yè)價值。為了便于市場的快速啟動和實現(xiàn)項目商業(yè)價值最大化，我們須從如下找到適合項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)。 商業(yè)形態(tài)包括 購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類等、在現(xiàn)實生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。 購物中心 世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨立的地產(chǎn)進行設計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設施的組合體?！睂儆谝环N新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾（購物中心）特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣

8、場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。 嚴格意義上講，小于10萬平方米的，叫做購物中心；大于這個數(shù)字的且業(yè)態(tài)復合度高的方可稱作摩爾MALL；而大于20萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心SUPER MALL。 大賣場 一般來說，對大賣場(hypermarket)的定義是：賣場面積至少在2500平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類產(chǎn)品。大賣場是多以銷售生鮮食品及日用品為主、百貨為輔的中型超市。在商品的綜合性上遜于大型綜合百貨，在價格上遜于倉儲式超市，但生鮮食品及日用品是超市中最具有個性和特色的商品。 商業(yè)街 商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。 都市商業(yè)街如北京王府井步行

9、街、上海南京街等。都市商業(yè)街首先考慮的是在城市中的功能和定位。 主題商業(yè)街如北京三里屯酒吧一條街、十里河建材一條街等，其主要表現(xiàn)形式即同類業(yè)態(tài)的匯集，大多分布在道路兩旁，同業(yè)態(tài)的經(jīng)營品種非常豐富。 特色小街如一些社區(qū)的底商、寫字樓的底商，由于經(jīng)營較具特色，所以除滿足社區(qū)的消費需求外，還輻射到周邊一定范圍內(nèi)的區(qū)域，久而久之，街區(qū)氛圍便自然形成。 主題商場 主題商場與傳統(tǒng)的百貨商店最大的不同，在于它以專業(yè)經(jīng)營為特色。整個商場的商品只突出一個主題。主題商場是一種全新的理念，不僅是為消費者提供商品，還努力營造一個良好的購物氛圍。在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。 一站式購物 所謂

10、一站式購物，是指為尋求方便，消費者在一家商場內(nèi)可以一次購齊家庭生活所需的全部物品。這種商場經(jīng)營規(guī)模大,品種全，既有包羅萬象的生活用品、辦公用品、休閑用品，又有新鮮果菜，禽蛋水產(chǎn)和糕點等食品，還有圖書專柜、沖印店、快餐店、商務服務臺等。 柔合項目情況尋找商業(yè)業(yè)態(tài)契機: 從體量上尋找:臨街的商鋪+風情商業(yè)街+內(nèi)部三層市場,可以做成購物中心 從業(yè)態(tài)上尋找:餐飲一條街+風情女人街+負一樓的集貿(mào)市場+特色酒吧街一、二樓生活資料商業(yè),可以定位為一站式購物 從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)尋找:一般三級城市都以零售業(yè)為主,大量的批發(fā)產(chǎn)業(yè)的形成尚許有一定市場購買量,但是從項目的區(qū)位及交通情況再結(jié)合西充的城市經(jīng)濟,做批發(fā)產(chǎn)業(yè)前景可觀

11、,據(jù)于此,我們可以確定集批發(fā).零售于一體的產(chǎn)業(yè)結(jié)合 從慨念上尋找:項目內(nèi)規(guī)劃有風情街.游泳池,項目外有開闊的安漢廣場,蓮花湖等休閑場所,我們可以將購物廣場慨念為購物公園對于項目以上的商業(yè)契機:定位為一站式購物的理由：在城市上講：除了文化路和晉城大道有九州春天和西充商業(yè)廣場兩大精品購物外，其他的晉中市場和才形成的豐盛市場也只是單一的農(nóng)貿(mào)市場慨念，只有晉中市場還含及一些底檔服裝鞋帽類，商業(yè)的分散及業(yè)態(tài)經(jīng)營的欠缺造成購物的不方便性，導致商業(yè)經(jīng)濟繁華繁華的不得了，冷清的地方冷清的很，有時消費者為多買幾樣商品還需跑上大半天路在地段上講：以鶴鳴路為界，城市以西為老城區(qū)，以北為新開發(fā)建設區(qū)，也是項目所處的位

12、置，新開發(fā)區(qū)近年來開發(fā)商品房數(shù)量猛增，居住人口大量涌入，再加上蓮化湖一帶正在開發(fā)的商品房數(shù)量，在新區(qū)的常住人口少說也有萬人，但是在新區(qū)的商業(yè)配套嚴重缺乏，最近的一個農(nóng)貿(mào)市場豐盛市場也相距甚遠，居民消費購物及不方便在項目前期定位上講：項目前期規(guī)劃負一樓形成農(nóng)貿(mào)市場，其實已經(jīng)決定了項目商業(yè)的定位方向，因為我門不能在農(nóng)貿(mào)市場上面做雅戈爾服裝專賣店，家庭生活資料是項目市場業(yè)態(tài)的主要經(jīng)營方向綜合定位為:一站式批發(fā).零售購物公園 定位后的項目將一改傳統(tǒng)單一業(yè)態(tài)的市場及街鋪無序的經(jīng)營模式，整合成了購物、休閑、娛樂、餐飲、美體瘦身等為一體的一站式購物廣場，集經(jīng)典日用百貨、集貿(mào)市場.、風情女人街、主力餐飲街、特

13、色酒吧街等主題業(yè)態(tài)為一體，將開發(fā)綜合消費這一市場。2、招商對象定位 根據(jù)西充的經(jīng)濟發(fā)展水平和我們以往市場招商經(jīng)驗，本市場的招商對象將以西充城區(qū)為主，西充周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。3、市場經(jīng)營檔次定位就實現(xiàn)商鋪價值，一般是高、中檔的商品易于承受較高的租金、近而提升了商鋪的價值，理想狀態(tài)下我們都愿意將市場內(nèi)經(jīng)營的商品定位為中、高檔商品。但通過市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前西充人口以農(nóng)業(yè)人口為主，人均收入偏低，商業(yè)水平比較落后，市場上經(jīng)營的商品以中低檔商品為主，即使在商業(yè)最為繁華的地段也是以中底擋商品為主，高檔商品很少有市場，經(jīng)營高檔商品的商戶數(shù)量也十分有限。因此，對于本市場商品檔次定位我們認為：以中.底擋商品為主

14、，但仍需吸引部分高檔商品入場經(jīng)營，以帶動中.底擋商品的招商。4、市場形象定位 綜合前面分析我們將安漢市場形象定位為：西充首個一站式購物公園西充商業(yè)制高點西充商業(yè)地王、項目案名修正 原項目名稱安漢市場 A前期品牌效應糜爛 B不能體現(xiàn)、提煉項目特色 C不符合項目定位 D不利于項目商業(yè)氛圍的營造為此，在結(jié)合我們對該項目的定位后，我們建議將項目名稱更改為： 安漢購物公園三、實施方案（市場分割出租）定位的基本依據(jù)地段決定原則前面已經(jīng)提到，本項目屬于西充新建設開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在還不具有一定的商業(yè)氛圍。形成了一定的商業(yè)斷層。因此，在不能充分與西充老成區(qū)商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現(xiàn)實格局下，須有精準市場錯位的經(jīng)營

15、定位，將消費者吸引在本案。 市場決定原則由于本項目單體商業(yè)房面積較大，按照西充現(xiàn)行的商業(yè)經(jīng)濟不能簡單而準確的尋找到大型的商家進駐，要這樣的路子,招商的難度勢必會大大加強。將單體商業(yè)房化小分散引進商家是本項目招商市場所決定的。分割辦法按照現(xiàn)在市場的商業(yè)單體房布局,一樓.二樓部分以中心線進行分割,中間預留3米寬商業(yè)進出口通道,兩邊劃分成若干個10-20平米的商鋪,也可視招商過程中商戶對面積的大小進行實際分割. 分割后的裝修建議地面：地面水泥沙漿抹平。墻面：防瓷刷白。天花：防瓷刷白，配日光燈管。設公用衛(wèi)生間：通上下水。樓梯：現(xiàn)澆樓梯，水泥沙漿抹平。門：高級鋁合金卷簾門第三部分 市場招商總策略一、租金

16、策略一）、租金厘定考慮因素1、周邊物業(yè)租金狀況：項目周邊同類商業(yè)物業(yè)租金水平。案名租金（元/）售價（元/）情況豐盛市場過高的售價及租金引起廣大經(jīng)營戶的怨聲，經(jīng)營戶普遍生意交差，經(jīng)營成果全部被高額的房租占用，最后的結(jié)果不的不退場晉中市場市場的經(jīng)營情況雖然叫好，但從年的商鋪售價元到現(xiàn)在還是原價不變，商業(yè)價值的攀升速度實在是緩慢2、地理位置：即地段，指的是項目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價格的重要要素之一；3、交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。4、昭示性：即項目的臨街面，是否易于尋找、識別。5、配套：市場配套能否滿

17、足商戶功能需求（如倉庫、展示中心等）。6、商鋪形式及面積：對商家而言是商鋪是否合用，有無浪費、無效面積。7、經(jīng)營環(huán)境：市場內(nèi)部的經(jīng)營環(huán)境和市場外部的環(huán)境，客戶到達市場購物是否感覺舒適。8、停車位：車位是否充足、車輛出入方便性。9、經(jīng)營管理：經(jīng)營管理公司是否專業(yè)，能否使市場在激烈的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地。10、開發(fā)商品牌：開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙?，是否有開發(fā)或經(jīng)營同類物業(yè)的經(jīng)驗。二）、本項目商鋪租金在綜合本項目地段，目前商業(yè)氛圍、周邊商鋪情況和商鋪銷售時的價格等因素后，我們建議西充安漢購物公園租金為：（以下為均價）商鋪形式標準租金（元/）標準售價（元/）天寶路安漢大道門市一層樓商鋪二層樓商鋪風情

18、商業(yè)街天寶路側(cè)街建設路園林路三）、租金策略以“放水養(yǎng)魚，培育市場”、實行“起租年，免租一年半”和“統(tǒng)一租金”的租金策略，以達到吸引品牌商家的進駐及快速招商的目的。為了達到快速招商的目的，吸引目標商戶快速落定，我們建議本案實行統(tǒng)一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在實際操作中對各區(qū)域的一些核心龍頭鋪位實行控制，以便留給一些有影響力的商家。這里采用統(tǒng)一租金的策略、是因為市場剛開始招商時，大部分商戶會處于觀望狀態(tài)，實行統(tǒng)一租金的策略有利于刺激商戶先行進場強占好位置，感覺占了便宜；后進場的商戶雖然選不到了好位置的商鋪，但看到前面已有很多商戶進駐，信心會增強，也不會覺得很吃虧。二、招商政策策略任何新興

19、商業(yè)市場從開業(yè)興旺達到合理的租金水平，均需要一定的時間來進行培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境的不同而有所不同。若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對商戶招商，對市場而言無異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進場，容易造成市場空置；另一方面，即使能招到部分商戶進場，但由于市場人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進場，造成惡性循環(huán)。為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從四個方面對市場進行培育：第一是：合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。有選擇性的引入有一定經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)和商戶。第二是：政府的支持。政府劃行歸市公告，稅費減免公告（

20、或批復），盡量爭取一年半至二年的稅費減免期。第三是：免租期。三年租期，免租18個月（商業(yè)街免租半年）。簽約時收定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年按1/2租金標準每半年一收，第三年按標準租金每半年一收，租期達到五年或五年以上的免租期為兩年。第四是：后期市場的經(jīng)營管理。俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進來，還要讓商戶“進得來、有發(fā)展、賺到錢”，市場的后期經(jīng)營管理也是商戶十分關(guān)心的問題，市場的經(jīng)營管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費用的投入。因此我們建議開發(fā)商組建專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司；另外建議開發(fā)商承諾在市場開業(yè)前三年投入10萬元的經(jīng)營推廣費用，用于推廣市場、宣傳商戶

21、，以增強商戶進場經(jīng)營信心。三、招商執(zhí)行策略回避銷售信息：為了避免銷售價格對商戶的干擾，影響其租賃的積極性，我們在招商時決口不提銷售，所有宣傳資料（包括現(xiàn)場包裝和戶外廣告）均回避銷售信息。若客戶問到要購買商鋪，我們統(tǒng)一口徑：“我們現(xiàn)在只招商，不銷售；具體什么時候銷售公司現(xiàn)在還沒有確定；租賃商鋪的商家對所租賃的商鋪有優(yōu)先購買權(quán)和價格優(yōu)惠，在公司決定銷售時會提前通知各位進場商戶優(yōu)先購買”。品牌商戶（大戶）優(yōu)先招商：設定一定的優(yōu)惠條件（免租金20個月），有針對性選擇主要進駐業(yè)態(tài)中的5-8家重點品牌商戶（大戶）進行洽談，優(yōu)先對品牌商戶進行招商，增強對其它中戶、散戶招商的號召力。招商信息發(fā)布：通過戶外廣告

22、和定向派送招商海報向商戶傳遞招商信息。招商面向渠道：派遣資深招商人員深入成都、重慶、南充等地對品牌大戶及主力店的招商，分散小戶針對城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。安漢購物公園招商新聞發(fā)布會：預定800人左右的會議廳，利用邀請函及禮品邀請目標商戶到會，通過新聞發(fā)布會來傳遞“政府及其相關(guān)部門對購物公園的重視和支持；開發(fā)商全力建設市場和扶持、培育市場的措施及決心；商戶代表對市場的認同”的信息，同時公布招商細則和公開招商時間，以增進商戶進場的信心。安漢購物公園招商新聞發(fā)布會：目 的：講解安漢購物公園的商業(yè)理念、生意機會，通過研討會擴大安漢購物公園的影響，并利用政府的影響力、龍頭商家的號召力，堅定其它商戶進駐的信心及決心，

23、并借此開展招商。時 間：初定6月26日實施。開發(fā)商：商戶代表：已達成進場意向1名龍頭商家目標商戶：通過邀請函邀請選定市場業(yè)態(tài)的商家。特邀嘉賓：政府領(lǐng)導、經(jīng)貿(mào)委領(lǐng)導、商業(yè)局領(lǐng)導、工商稅務居領(lǐng)導、技術(shù)監(jiān)督居領(lǐng)導、商界知名人士等。媒體支持：西充電視臺記者。地 點：待定（開發(fā)商聯(lián)系）公開招商：新聞發(fā)布會后第3天進行公開招商，以“統(tǒng)一租金、先到先選鋪”的招商政策激起欲租鋪的商戶及早到現(xiàn)場選鋪，同時以現(xiàn)場強勁的人氣促動商戶快速租鋪。合理避稅：與商戶簽訂合作經(jīng)營協(xié)議代替簽租賃合同，打“插邊球”，爭取避免租賃稅。四、招商利益點整合1、安漢購物公園生意機會分析：大市場成就大生意。 萬平方米的商業(yè)規(guī)模，匯集最具生

24、命力的多種商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)互補，易于產(chǎn)生強大的商業(yè)聚集效應，為客戶提供“一站式購物”，強力吸引消費者，從而增加進場商戶生意機會。先到就是賺到。免租金一年半，免收二年工商稅費，極大降低商戶生意成本，減免去的費用就是賺到的利潤。幫你的生意做大、幫你的品牌打響。開業(yè)前三年開發(fā)商投入10萬元市場推廣費用，全方位對市場和進場商戶進行宣傳，幫商戶的生意做大，幫商戶的品牌打響。新區(qū)開發(fā)帶來新商機。受益于西充新區(qū)開發(fā).國道212車流、人流的帶動，成就了安漢大道“西充入城第一路”的商業(yè)地王地位。2、安漢購物公園優(yōu)勢分析西充首個“一站式”休閑購物公園。公園式的購物環(huán)境，集合主力餐飲街、家庭生活資料購物、風情女人街、

25、特色酒吧街充分滿足市民“一站式”購物需要。西充核心商圈首個現(xiàn)代化、規(guī)?；纳藤Q(mào)城。安漢購物公園 萬平方米的市場規(guī)模和現(xiàn)代化的規(guī)劃布局，堪稱西充商業(yè)龍頭。西充首個擁有風情商業(yè)街的購物公園。市場內(nèi)的風情商業(yè)街，以及的中心游泳池與安漢廣場.蓮花湖，讓消費者在購物中休閑、休閑中購物，極大提升了市場的品位和購物環(huán)境。西充唯一地處黃金通道交匯處的購物市場。安漢購物公園地處西充“天寶路”和主要入城干道“安漢大道”交匯處.接國道212，人流車流匯集，人氣鼎盛，財源滾滾。五、招商推廣廣告語西充首個一站式休閑購物公園零租金搶占西充商業(yè)制高點零租金搶占安漢廣場.蓮花湖商業(yè)地王免租一年半，黃金你來賺第四部分 招商執(zhí)行

26、計劃一、開業(yè)時間根據(jù)商戶經(jīng)營的要求和開發(fā)商的承諾，安漢購物公園將定于2007年10月1日正式開業(yè)。市場要開業(yè)還需要給予商戶一定的裝修期，可以以1個月時間作為商戶的裝修期。因此，在對外宣傳時我們可打出口號：9月1日進場裝修，10月1日鐵定開業(yè)！ 若不能按時開業(yè)，開發(fā)商承諾無條件退還商戶租鋪定金，以增強商戶租鋪的信心。二、正式招商時間 考慮到招商進度、商戶經(jīng)營淡旺季、項目工程完善、和商鋪銷售等因素，我們將6月28日定為安漢購物公園的公開招商日。所有招商工作均圍繞公開招商日的時間進行安排。三、招商工作安排工作內(nèi)容完成時間負責人市場調(diào)查工作4月1日日振雄房產(chǎn)市場調(diào)查報告、招商策劃報告、完成。4月日月日

27、振雄房產(chǎn)招商策劃報告內(nèi)容討論定稿5月1日日開發(fā)商宣傳推廣資料、現(xiàn)場包裝、戶外廣告設計、定稿5月日5月日廣告公司、開發(fā)商，或開發(fā)商委托公司進行廣告設計重點品牌商戶招商洽談5月0日6月26日振雄房產(chǎn)宣傳推廣資料、現(xiàn)場包裝制作完成，戶外廣告發(fā)布完成5月日6月日開發(fā)商、廣告公司招商禮品（800份，20-0元/份）準備5月日月日開發(fā)商招商新聞發(fā)布會場地預定，政府相關(guān)部分領(lǐng)導邀請6月20日開發(fā)商商戶邀請、招商資料派送達6月24日25日招商處工作人員安漢購物公園招商新聞聞發(fā)布會6月26日開發(fā)商公開招商日6月28日招商處工作人員四、招商商鋪范圍 安漢市場已經(jīng)銷售商鋪不作為招商范圍考慮，予以銷控。第五部分 招商

28、準備工作一、政府支持請縣委、縣政府出面在招商新聞發(fā)布會上發(fā)言，表明政府對安漢購物公園的支持；落實“劃行歸市”政策，請政府出具公告；落實工商稅費的優(yōu)惠政策，爭取“免收二年工商稅費，相關(guān)部門二年內(nèi)不進場檢查”，并形成文件；爭取政府及相關(guān)部分同意，將“西充人民政府”、“西充商貿(mào)委”、“西充商業(yè)局”作為安漢購物公園的聯(lián)袂推廣單位，在安漢購物公園宣傳資料上出現(xiàn)，“拉虎皮，做大旗”，用來提升項目的權(quán)威性和可信度。二、現(xiàn)場包裝 1、售樓處外部。售樓處外立面：建議在售樓處頂上的東面、北面樹立廣告牌。售樓處南北向約為12米、東西向約為7.5米（準確尺寸有待核實），建議設置廣告牌高度為6米。東面廣告牌主題為：西充

29、首個一站式休閑購物公園安漢購物公園（配效果圖）；北面廣告牌主題為：0租金搶占安漢廣場商業(yè)地王。市場現(xiàn)場.天寶路廣告牌：發(fā)布招商信息：政府重點工程、政府重點扶持市場、政府“日用品”劃行歸市市場，6月28日隆重招商，免租一年半，黃金你來賺。誠邀 家庭生活類：小百貨 生活用紙 孕嬰用品 戶外用品 床上用品 食品餐飲 酒類 速凍食品 農(nóng)副產(chǎn)等商家進駐。招商熱線：項目現(xiàn)場：主要體現(xiàn)營造項目商業(yè)氣氛：項目臨安漢大道.天寶路街面周界商鋪樓頂放置彩旗,并在項目內(nèi)尋找最高的樓頂屋面安置夜間探照燈,在夜晚來臨時,強烈的光束可以探照整個西充城,引起廣泛的注意,風情商業(yè)街安裝街道導旗,所有招商的門面的外圍門頭制作噴繪

30、廣告粘貼,同時還要運用彩虹門、高空氣球、飄旗等常規(guī)手段營造現(xiàn)場熱烈氣氛。2、售樓處內(nèi)部目前售樓處內(nèi)部包裝過于簡單，對項目本身優(yōu)勢挖掘不足，不利于營造現(xiàn)場氣氛。為了營造熱烈的現(xiàn)場氣氛，盡可能多的向商戶傳遞招商信息，建議售樓處內(nèi)部包裝以比較隆重的暖色凋（紅色、黃色）為主、以大面積的噴繪畫面來展示招商信息。售樓處東南面為主要洽談區(qū)，墻面面積大，目前沒很好利用。此處建議包裝成發(fā)布：項目生意機會、項目招商細則，政府相關(guān)支持方面信息。售樓處南面建議包裝成發(fā)布：項目優(yōu)勢、大市場帶來大財富方面信息。售樓處北面此處建議懸掛項目相關(guān)文件。售樓處內(nèi)墻，咨詢臺后，此處建議懸掛招商銷控表。三、招商宣傳資料準備1、招商海

31、報規(guī)格：銅板紙,大度8開，4P。內(nèi)容：展示項目地段優(yōu)勢，項目本身的特點，項目生意機會，政府對項目的支持，項目招商細則，項目招商政策等。2、平面圖規(guī)格：A3紙張大小。內(nèi)容：安漢購物公園商業(yè)總平面圖（業(yè)態(tài)分區(qū)，用不同顏色表示），商業(yè)編號、尺寸，各類商鋪各層平面圖。四、戶外媒體運用1、主要路段過街橫幅、路燈旗 路段：文化路、晉城大道、天寶路、安漢大道、國道、園林路、建設路。選擇路邊路燈掛路燈旗。內(nèi)容：零租金搶占安漢廣場商業(yè)地王；零租金搶占西充商業(yè)制高點；零租金搶占西充首個一站式休閑購物公園；政府重點扶持市場；西充劃行歸市購物公園；免租一年半，黃金你來賺；2、西充西站,212國道戶外廣告牌,縣城內(nèi)的戶

32、外廣告牌設置在西充西客站的戶外廣告,尋找在212國道上,縣城內(nèi)的戶外廣告牌各一面.3、公交車車身公交車廣告，內(nèi)容：“西充政府重點扶持市場，西充安首個一站式休閑購物公園，零租金搶占安漢廣場商業(yè)地王，誠邀房用品 小百貨 生活用紙 孕嬰用品 戶外用品 床上用品 食品餐飲 酒類 速凍食品 農(nóng)副產(chǎn)等商家入駐”，紅黃主色調(diào)，配效果圖。4、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外媒體樹立各鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外媒體，內(nèi)容和西充縣內(nèi)一樣。5、西充電視臺招商廣告五、相關(guān)文件1、招商細則安漢購物公園招商細則招商對象：主力餐飲名店健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、茶葉店、藥店營銷理念主題咖啡特色酒吧音樂茶座洗發(fā)水 衛(wèi)浴潔具 美容、

33、化妝品 生活用品 廚房用品 小百貨 生活用紙 孕嬰用品 戶外用品 床上用品 學生用品 食品餐飲 酒類 液體飲料 固體飲料 各類小吃 嬰兒食品 休閑食品 速凍食品 農(nóng)副產(chǎn)品 方便食品 快餐類經(jīng)銷商。合作金標準：市場內(nèi)一層商鋪元/M2.月，二層商鋪元/M2.月，風情女人街元/M2.月，主力餐飲街元/M2.月，特色酒吧街元/M2.月，合作金按一層建筑面積計算。合作經(jīng)營保證金：商業(yè)街商鋪每間5000元、市場內(nèi)一、二層商鋪每間4000元；保證金于簽訂合作經(jīng)營定鋪書時交納。商家條件：商戶按經(jīng)營品種分區(qū)進行商鋪選擇。商戶須提供身份證。品牌商戶需能提供營業(yè)執(zhí)照和品牌證明（商標注冊證、代理證明或原產(chǎn)地證明書）。

34、經(jīng)營管理：商家按規(guī)定時間開業(yè)、營業(yè)；按限定的經(jīng)營品種經(jīng)營；服從市場管理；按時交納各項費用，否則市場有權(quán)將違規(guī)商戶清退出場，并沒收押金。合作金優(yōu)惠：市場內(nèi)商鋪，免18個月合作金，即第一年免收，第二年租金五折，第三年標準租金。標準租金為：一層樓商鋪元/M2.月，二層樓商鋪元/M2.月（按實際面積計收）。商業(yè)街商鋪：免租金6個月，標準租金元/ M2.月。同時租期達到五年或五年以上的免租期為兩年。合作金收?。荷虘粲嗕伜笫諆?nèi)需簽訂合作經(jīng)營協(xié)議書，一次性簽約三年。第一年免收合作金，第二年合作金減半收取，合作金每六個月交納一次，交納時間需提前一個月；第三年收取標準合作金。工商稅收優(yōu)惠：享受政府兩年免收工商

35、稅費的優(yōu)惠政策。其它費用：物業(yè)管理費暫定為：元/平方米.月；電費：每間商鋪設獨立電表，按表收費。招商方式：計劃于6月28日上午9:00開始公開招商選鋪，先到先選；每個商戶（每個品牌）可多選擇商鋪。2、招商流程商戶交納合作經(jīng)營保證金開發(fā)商財務開具收據(jù)簽訂合作經(jīng)營定鋪書10日內(nèi)簽訂合作經(jīng)營協(xié)議書，在簽定時，個別情況租金可以以實際進場日為準。3、招商資金回籠計劃時間招商率回籠資金（萬元）含租金及銷售金額約約約約約約年底約約4、合作經(jīng)營訂鋪書西充安漢購物公園合 作 經(jīng) 營 訂 鋪 書編號： 號甲方：西充安漢購物公園 乙方：電話： 電話：地址：西充縣天寶路 地址：甲、乙雙方就西充安漢購物公園合作經(jīng)營事宜

36、，一致同意如下條款。第一條甲方將座落于西充安漢購物公園 路的第 號商鋪（以下簡稱該商鋪）與乙方合作使用，商鋪一層建筑面積為 平方米， 層合計建筑面積 平方米，合作期限為三年。第二條合作商鋪的經(jīng)營范圍為 ，乙方的經(jīng)營品牌為 。第三條 本商鋪合作金為 元/平方米.月（按一層建筑面積計算），合計 元/月，合作期內(nèi)乙方享受免 月合作金的優(yōu)惠政策。第四條 本定鋪書簽訂時，乙方應向甲方交納合作商鋪訂金，訂金金額為人民幣： 元，該頂金在簽定合作經(jīng)營協(xié)議書時自動轉(zhuǎn)為商鋪合作經(jīng)營保證金。第五條 乙方應于本訂鋪書簽訂后十日內(nèi)與甲方簽訂本商鋪的合作經(jīng)營協(xié)議書，若乙方不能按期簽訂合作經(jīng)營協(xié)議書，則視乙方自動放棄合作經(jīng)

37、營權(quán)，合作商鋪定金恕不退還。第六條 本認購書一式叁份，甲方持貳份，乙方持壹份，均具同等法律效力。第七條 甲、乙雙方簽署合作經(jīng)營協(xié)議書之日起，本訂鋪書失效并由甲方收回。甲方：西充安漢購物公園 乙方：代表： 代表：時間：200年 月 日4、合作經(jīng)營協(xié)議西充安漢購物公園合 作 經(jīng) 營 協(xié) 議 書 編號： 合作方（甲方）： 西充安漢購物公園地址： 西充縣天寶路電 話： 傳 真： 合作方（乙方）：地 址：電 話：營業(yè)執(zhí)照或身份證號碼： 甲、乙雙方就西充安漢購物公園商鋪合作經(jīng)營事宜，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎，訂立本協(xié)議，以便共同遵守。一、協(xié)議標的第一條甲方將座落于西充縣天寶路的西充安漢購物公園 路，第

38、 號商鋪（以下簡稱該商鋪）與乙方合作使用，商鋪一層建筑面積為 平方米， 層合計建筑面積為 平方米。第二條雙方合作使用該商鋪的期限為 年，即自年 月 日至 年 月 日止。二、經(jīng)營范圍及鋪位管理第三條 本市場的定位及經(jīng)營范圍是經(jīng)大量的市場調(diào)查及充分的項目論證的基礎上形成的，它的準確認定及長期保持，對本市場總體經(jīng)營成敗及每一位經(jīng)營者的經(jīng)營成功與投資回報具有決定性的影響。因此本市場的定位必須得到甲、乙雙方的遵守。第四條 乙方經(jīng)營的商品須服從甲方功能分區(qū)規(guī)劃，不允許經(jīng)營非區(qū)域規(guī)劃商品。乙方經(jīng)營范圍為： ；未經(jīng)甲方同意乙方不能單方面改變經(jīng)營范圍。第五條 乙方自行裝修其鋪位，其裝修設計、色彩須與市場整體設計

39、、色彩協(xié)調(diào)；其設計、裝修方案應經(jīng)甲方書面同意后方可實施；乙方負責辦理裝修報建和驗收（包括消防）等手續(xù)，并承擔所有費用；裝修過程還必須遵守甲方制定的有關(guān)裝修規(guī)定。第六條 自接到甲方入場通知書之日起七日內(nèi)，乙方提出裝修方案并報甲方批準，方可入場裝修。第七條 乙方必須配合商場統(tǒng)一的開業(yè)日期，如因自身原因?qū)е挛茨苋缙陂_業(yè)，而影響到整個商場形象者，甲方有權(quán)沒收乙方所繳保證金，并有權(quán)讓乙方退場。第八條 協(xié)議期內(nèi)，乙方如將約定商鋪轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)包給第三者使用或經(jīng)營，之前必須報甲方備案，并保證第三者簽署協(xié)議，認可本協(xié)議和各項條款。乙方所享有的優(yōu)惠，在轉(zhuǎn)讓給第三者后，第三者可以繼續(xù)享有剩余優(yōu)惠，直至各種優(yōu)惠使用

40、完畢。否則，乙方不得將約定鋪位轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)包。第九條 商鋪面積一經(jīng)確定，乙方不得任意改變，若乙方隨意增占使用面積，除責令其退回原位外，甲方可處以五千元的罰金。三、商品管理第十條 乙方經(jīng)營的商品須符合中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法以及其它法律法規(guī)。如乙方因違反法律法規(guī)被有關(guān)部門查處，后果由乙方獨自承擔，若因此導致提前結(jié)束經(jīng)營，乙方所繳納的保證金概不退還。四、營業(yè)管理第十一條 “西充安漢購物公園”由甲方組建或委托專業(yè)經(jīng)營管理公司負責管理。第十二條 甲方統(tǒng)一組織的促銷活動與乙方有關(guān)的，乙方有義務積極配合參與。第十三條 經(jīng)營場地的二次裝修費用由乙方單獨承擔，乙方不可以將場地內(nèi)的固定裝修部分拆除或移動，所有

41、活動的貨架及其他裝修部分，乙方可在甲方同意后替換或撤走，否則將扣押乙方所交納的保證金。五、費用繳納第十四條 乙方須每月10日前預交次月的各項費用，包括：1、自市場開業(yè)之日起按甲方管理規(guī)定交納相應的管理費用 元/每月.每平方米，收費標準按國家每年的物價指數(shù)調(diào)整。2、各個鋪位的電費（按電表數(shù)額），電話費等費用由乙方自行承擔。3、乙方自行按照國家有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)稅、費。第十五條 合作經(jīng)營保證金標準及收?。罕旧啼伒暮献鹘?jīng)營保證金為人民幣_ _元，乙方在簽訂本協(xié)議時，一次性向甲方繳納，保證金不計利息。第十六條 商鋪合作金標準及收取辦法：乙方應向甲方交納商鋪合作金。雙方約定商鋪的合作金為 元/平方米.月（

42、按一層建筑面積計算），合計金額為_元/月。乙方如全面、實際履行本協(xié)議，則，甲方同意免除乙方第一年全部及第二年一半的合作金付款義務，即第一年乙方無須向甲方交納合作金，第二年乙方按 元/平方米.月（合計金額為 元/月）向甲方交納優(yōu)惠合作金，每六個月交納一次，交納時間需提前一個月。第三年乙方按 元/平方米.月（合計金額為_元/月）向甲方交納標準合作金，每六個月交納一次，交納時間需提前一個月。第十八條 本協(xié)議因不可抗力解除，乙方應當按照實際使用的時間向甲方繳納合作金。第十九條 如乙方未按時交納合作金，則應承擔滯納金（每日按月合作金的1%計算），甲方并可自延遲交納的次日起，采取停電、水或封閉營業(yè)場所等措

43、施。 第二十條 甲方自商鋪實際交付一年內(nèi)，承擔保修責任；若商鋪損壞非甲方責任所致，甲方可協(xié)助維修，維修費用由乙方承擔。第二十一條 本協(xié)議期滿，乙方無違法經(jīng)營、無違約行為、無拖欠各項應繳納費稅并完好無損交回商鋪后，甲方應退回合作經(jīng)營保證金。六、協(xié)議解除第二十二條 乙方如違反下列任一款項，甲方有權(quán)單方解除協(xié)議并沒收全部保證金，乙方尚須交清所有應交納的費用。如因此造成甲方或第三者人身、財產(chǎn)損害的，甲方有權(quán)留置乙方所有物品，依法變賣，優(yōu)先受償，對不足部分，仍然享有追償權(quán)。未按約定交納合作金；所拖欠各種應繳款項總額等于一個月合作金金額；未經(jīng)甲方書面同意，擅自改變本協(xié)議約定的商鋪用途；未經(jīng)甲方書面同意，擅

44、自將商鋪轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包、允許他人使用或用作擔保；未經(jīng)甲方書面同意，擅自停止營業(yè)；嚴重違反有關(guān)管理規(guī)定，經(jīng)甲方書面告知仍無改正；經(jīng)營過程中嚴重侵害甲方權(quán)益；被國家有關(guān)部門查封、禁止營業(yè)、停業(yè)整頓或被處罰；有其他違法行為。七、其他約定第二十三條 協(xié)議期內(nèi)，乙方所發(fā)生的一切債權(quán)、債務所引發(fā)之糾紛概由乙方單獨承擔責任。乙方不得將商鋪及甲方原有物品對外擔保。第二十四條 乙方的雇員或經(jīng)乙方同意使用商鋪人員的行為視為乙方的行為，乙方應承擔相應責任。第二十五條 甲方應于200_年_月_日前將合作商鋪交付乙方使用；甲方的入場通知或公告，視為交付行為。第二十六條 協(xié)議期內(nèi)，甲方有權(quán)處置（轉(zhuǎn)讓、抵押）商鋪，但必須保證商

45、鋪的權(quán)利繼受人履行本協(xié)議。第二十七條 因下列情形之一，乙方有權(quán)單方解除本協(xié)議，甲方應退回保證金并承擔違約金（人民幣： 元）；由此造成乙方損失的，甲方應予賠償；甲方遲延交付商鋪_個月以上；若因甲方違反本協(xié)議第二十條或二十六條，致使乙方無法繼續(xù)使用商鋪，而被迫遷離。第二十八條 本協(xié)議期滿終止后，乙方應于3日內(nèi)遷離，商鋪由甲方接收。第二十九條 甲方有權(quán)對有關(guān)市場管理事項進行修正調(diào)整，甲方應將變更后的內(nèi)容及時通知乙方。第三十條 本協(xié)議未盡事宜雙方可另行協(xié)商；本協(xié)議雙方簽章后及時成立，為雙方信守之合約。第三十一條 本協(xié)議一式三份，甲方二份，乙方一份，具有同等效力。甲方：西充安漢購物公園 乙方：代表： 代

46、表： 時間： 年 月 日六、人員配備計劃：組成一支強有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，具體如下：招商經(jīng)理（1人）招商、商品部人員（4人）入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發(fā)商提供）招商人員崗位職責招商部經(jīng)理主要職責：根據(jù)購物中心經(jīng)營方針與要求，制定招商部計劃，并組織實施。組織，管理招商，培訓及輔導招商人員。負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品100達成。配合公司整體布局，完成公司下達指標。入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發(fā)商提供）主要職責：入租設備工程安裝管理，電氣管理，維護管理市場的整體工程運行，同時滿足正常開業(yè)。協(xié)助經(jīng)理開展工作。嚴格審查招

47、商戶經(jīng)營資格及入住手續(xù)。負責租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認真履行招商合同。特別說明；如若按此方案執(zhí)行，應該能達到預期目標，但招商的一切費用須由開發(fā)商承擔本方案疏漏之處，還請諒解。 成都振雄房地產(chǎn)策劃管理公司明珠花園及（另外約萬平米）住宅項目推廣策劃一、市場慨訴：、西充城市距南充公里，共瞎個鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、國道貫穿全境，今年來隨著安漢廣場的修建落成，蓮花湖城市新中心慨念的提出，形成一個老城區(qū)和一個新開發(fā)建設區(qū)，老城區(qū)的改造相對緩慢，而房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在新城區(qū)，比比皆是，百花齊放、百家爭鳴，同時，教育局、廣電局、西充中學、法院、新化書城、農(nóng)業(yè)銀行、信用聯(lián)社、武裝部、審計局、人大、人民醫(yī)院、建設局、

48、電力大廈等單位也落于此地。由此可見，更為新區(qū)的發(fā)展增添了亮麗的風景線。、新區(qū)的房地產(chǎn) 目前西充的房地產(chǎn)市場正逐步走向成熟，但絕大多數(shù)開發(fā)商認為品牌就是打廣告，賣房子就是打廣告，通過對市場的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銷售部竟沒有一個銷售人員主動上前給我們介紹房子，而且是一問三不知。這說明它的銷售管理比較混亂。我們發(fā)現(xiàn)無論從建筑材質(zhì)還是園林規(guī)劃，西充樓盤都做得很不錯的，戶型也比較合理，應該是切合市場需求的。但是有營銷思想相對欠缺，就象臨湖的房子不做成湖景房，這樣樓盤的品牌就很難創(chuàng)建，也很難創(chuàng)造出輝煌的業(yè)績。開發(fā)的商品沒有創(chuàng)意：對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，最終贏是贏在開發(fā)模式，贏在企業(yè)戰(zhàn)略和品牌塑造，贏在銷售

49、策劃，這是兵法對劍法的勝利。目前西充的樓盤有創(chuàng)意的不多，多數(shù)還是停留在產(chǎn)品的初級階段不過，新區(qū)最近一個樓盤在開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)過程中，著眼于提高整個樓盤的素質(zhì)，重視通過規(guī)劃的引領(lǐng)，達到房地產(chǎn)業(yè)的和偕發(fā)展，目前西充以集中消費為導向，以居住環(huán)境舒適宜人為己任的樓盤項目還很缺乏，但這都是西充房地產(chǎn)的未來發(fā)展之路，說明西充的房地產(chǎn)業(yè)極具空間。新城區(qū)的房地產(chǎn)市場價格：區(qū)域或樓盤名稱銷售均價（元平米）蓮花湖近郊房地產(chǎn)項目約左右碧桂園約左右中海紫荊苑約左右二、項目情況：明珠花園項目位于新城區(qū)園林路，環(huán)境良好，總建面約萬平米，東與中海紫荊苑相接，西臨建設路，正對建設路小學項目優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越：從縣城總體規(guī)劃土上看

50、，項目位于新城區(qū)中心地段，無論到老城區(qū)或是到安漢廣場都非常便捷規(guī)劃優(yōu)勢：樓盤按地勢采用了常規(guī)的向心圍合，保留了大面積中心綠化空間，輕輕巧巧的保證了每棟樓的視野空間，讓每戶人都可欣賞到那優(yōu)美的景觀，項目劣勢：戶型的設計：一梯多戶的單體樓宇，對房間的通風采光及戶與戶之間的私密性都有一定影響三、項目銷售時間計劃：預熱階段：年月日月日此階段主要面向市場傳達項目信息，同時進行項目前期排號工作，為項目正式開盤作好充分鋪墊及客戶儲備。月日日：人員進場，售樓部開放，接受咨詢，人員市場宣傳，做前期咨詢儲備，了解客戶需求及價格摸底月日人員正式認購：開始針對市場制定樓盤價格，對有購買欲望的客戶進行內(nèi)部認購，收取內(nèi)部

51、認購金。開盤提前告之；月日更換路牌及晉城大道戶外廣告內(nèi)容，售樓部電話通知儲備客戶，電視廣告同時告之開盤時間。開盤階段：月日年月日開盤時間：月日，地點在項目現(xiàn)場，項目開盤慶典儀式，住宅項目前期認購客戶現(xiàn)場正式簽約，持續(xù)結(jié)案階段：年月日月日實現(xiàn)項目快速銷售 、消化意向客戶 、在占領(lǐng)的高地上，讓明珠花園的大旗高高飄揚手段：利點攻擊+體驗式營銷主題活動強有力的銷售促銷。四、項目整合推廣：、推廣的媒介選者路牌廣告；選者地點同商業(yè)部分，一邊為住宅，一邊為商業(yè)，；電視廣告；西充電視臺電視廣告短片；項目圍墻廣告；工地現(xiàn)場戶外廣告，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告。售樓宣傳資料及單。、媒介投放策略：采用蔬密結(jié)合的二輪投放；硬性廣告與

52、軟性廣告相結(jié)合，交替進行第一輪：預熱期：硬性廣告：路派、電視、工地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告一次性全部投放；軟性廣告：樓盤單人員宣傳廣告：從進場開始，在此期間每天派遣人在城內(nèi)，鄉(xiāng)下人人員單派發(fā)，在派發(fā)過程中講解樓盤亮點和特色。將項目信息從視覺、聽覺、感覺立體灌輸給市場，激發(fā)客戶的關(guān)注力度，吸引客戶到現(xiàn)場進行了解，達到樓盤的膠質(zhì)狀態(tài)。內(nèi)部認購期：密度軟性廣告跟進：通過介紹樓盤的宣傳資料將人員分散到市場，以走出去的方式尋找目標客戶群，對目標客戶群無論是單位還是個人主動上門逐個點殺。人脈營銷：充分利用任何客戶資源，實行帶，帶的人際網(wǎng)絡銷售。銷售政策的促進及變化：一系列的促銷活動把樓盤從膠質(zhì)轉(zhuǎn)化為假井噴。第二輪：開盤期：電視廣告的炒作：通過對內(nèi)部認購的客戶儲備，開盤時畢有空前的火暴，借事造勢，利用新聞媒體進行炒作，打動一批潛在客戶及觀望客戶。路牌廣告畫面的更換：以新的形象及賣點吸引客戶的購買欲望并轉(zhuǎn)化為實際行動。人員派遣