投資經(jīng)濟型酒店價值分析報告文案

1、WORD9/9投資經(jīng)濟型酒店價值分析報告（一） HYPERLINK :/ 成樹 原創(chuàng) | 2009-04-17 17:57 | HYPERLINK :/ t _blank 投票 HYPERLINK :/ l # o 點擊查看投票者 投票人標簽： HYPERLINK :/ t _blank 經(jīng)濟型酒店 HYPERLINK :/ t _blank 價值分析報告 第三章 項目背景3.1經(jīng)濟型酒店的基本概念根據(jù)史密斯旅行研究定義（Smith Travel ResearchDefinition），經(jīng)濟型酒店是指保持價格低廉，針對20%低端市場的價格敏感消費者的飯店。對我國而言，經(jīng)濟型酒店是指投資不高、規(guī)

2、模不大、功能簡單、租金低廉但又具備一定服務(wù)質(zhì)量水準的較低檔次的酒店，以低廉的房價和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為最大賣點，市場定位在大眾消費者。從廣義上講，是指硬件標準達到或接近一、二星級飯店水平，包括已評星級與未評星級的賓館、旅館、酒店、招待所與度假村等。3.2經(jīng)濟型酒店基本特征經(jīng)濟型酒店作為一種新興業(yè)態(tài)，是經(jīng)濟發(fā)展和社會生活的產(chǎn)物，它完全區(qū)別于面對社會上流階層的全服務(wù)酒店，是服務(wù)大眾階層，滿足一般居民的旅行住宿的產(chǎn)品設(shè)施。其基本特征應(yīng)有六點：3.2.1產(chǎn)品有限性。經(jīng)濟型酒店緊扣酒店的核心價值住宿，以客房產(chǎn)品為靈魂，把餐飲、購物、娛樂功能大大壓縮、簡化、甚至不設(shè)，從而大幅度消減了成本。一般來說，經(jīng)濟型酒店只提供

3、客房和早餐，中國經(jīng)濟型酒店的餐飲功能相對于國外稍強些，如家酒店連鎖大多數(shù)分店提供近乎套餐式的簡易三餐，“錦江之星”則有可點菜的大餐廳，但比之星級飯店，則是大大簡化了。3.2.2產(chǎn)品和服務(wù)的優(yōu)質(zhì)性。與一般的社會旅館不同，經(jīng)濟型酒店非常強調(diào)客房設(shè)施的舒適性和服務(wù)的標準化。清潔衛(wèi)生、舒適方便的特點是社會旅館不具備的。其空調(diào)、24小時熱水、客房面積、衛(wèi)生設(shè)施不亞于二星，而且在設(shè)計理念和裝潢水平上已大大超越了二星，把現(xiàn)代家居的簡約、清新、溫馨、舒適、實用的特征融入客房，給客人以“家”的感覺。3.2.3經(jīng)濟型酒店的價格適中。相對于高檔酒店動輒上千元的房價，經(jīng)濟型酒店的價格一般在人民幣300元以下，一些青年

4、旅舍和汽車旅館只收取幾十至一百元左右。3.2.4成本節(jié)約。目前二星酒店面臨的困境是建設(shè)投資本來就不小，經(jīng)營管理費用又居高不下，但房價都賣不高，餐飲也少有人問津，在這樣收入少而開銷大的惡性循環(huán)下，更新改造更成奢談。不說其他，單只人工成本一項，低星級酒店就處于劣勢。而經(jīng)濟型酒店的能源、水資源、人工、用品、設(shè)備等都高度節(jié)省。如家的員工與客房比例僅為0.3，是一般低星級酒店的1/51/7。3.2.5市場定位明確。經(jīng)濟型酒店的目標市場是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費旅游者和學生群體等，而高檔酒店往往以高級商務(wù)客人、高收入階層、公費旅客為主要目標市場。3.2.6經(jīng)濟型酒店以連鎖經(jīng)營為主。從經(jīng)濟型酒店的外

5、在表現(xiàn)來說，經(jīng)濟型酒店一般采取連鎖經(jīng)營的方式，通過連鎖經(jīng)營達到規(guī)模經(jīng)濟，提高品牌價值。這種經(jīng)營方式也是經(jīng)濟型酒店區(qū)別于其他星級酒店和社會旅館的一個明顯特征。 3.3經(jīng)濟型酒店投資結(jié)構(gòu)與收益結(jié)構(gòu)3.3.1投資結(jié)構(gòu)經(jīng)濟型 HYPERLINK :/ globrand /special/jiudian/ t _blank 酒店的投資重點在客房，而其他的相關(guān)設(shè)施，比如說餐飲、娛樂、會議等設(shè)施相對來說都不是 HYPERLINK :/ globrand /special/jingjixingjiudian/ t _blank 經(jīng)濟型酒店的重點，這就決定了經(jīng)濟型酒店的投資相對要少的多，而客房利潤在酒店利潤總額

6、的絕對比，再次充分體現(xiàn)了經(jīng)濟型酒店收益結(jié)構(gòu)更適合目前的 HYPERLINK :/ globrand /special/profit-model/ t _blank 盈利模式、運作模式。經(jīng)濟型酒店單間客房投資額參考數(shù)據(jù)酒店公司單間客房投資額（元/間，不含房租）速8中國4500050000 HYPERLINK :/ globrand /brands/homeinns/ t _blank 如家4500050000 HYPERLINK :/ globrand /brands/jj-inn/ t _blank 錦江之星40000500007天連鎖4000043000漢庭快捷4500050000萬里路青年

7、旅館25000-300003.3.2經(jīng)濟型酒店收益結(jié)構(gòu)某品牌經(jīng)濟型酒店每間客房收入預算表1房價雙人房200元單人房160元2出租率按80計算（最高可達到98）3房間年收入雙人房5.84萬平均年收入按5萬計算單人房4.67萬4費用總計2.55萬元4.1租金1萬租金不能超過收入的20計算，臨界點4.2工資性支出0.75萬元不能高于收入的15，臨界點4.3能源0.25萬元收入的5，家庭式空調(diào)4.4稅收0.3萬元收入的64.5其他0.25萬元收入的5客房設(shè)施等5經(jīng)營利潤2.45萬元經(jīng)營利潤率49注：該酒店以租用其他單位酒店為例，不含土地、土建費用，只包括裝修、設(shè)備用品等費用。經(jīng)濟型酒店經(jīng)營利潤率達到4

8、0左右，速8對 HYPERLINK :/ globrand /special/jiamengdian/ t _blank 加盟店的投資回報的測算期為3年到5年，如家、錦江之星、7天等經(jīng)濟型酒店 HYPERLINK :/ globrand / t _blank 品牌的客房平均90以上的出租率。第四章經(jīng)濟型酒店市場分析4.1旅游經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析4. 1.1中國旅游經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析隨著社會的發(fā)展和國民生活水平的提高，旅游業(yè)已成為全球經(jīng)濟發(fā)展勢頭最強勁和規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。旅游業(yè)具有“無煙產(chǎn)業(yè)”和“永遠的產(chǎn)業(yè)”的美稱，它已經(jīng)和石油、汽車業(yè)并列為世界三大產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)在城市經(jīng)濟發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位

9、、經(jīng)濟作用逐步增強，旅游業(yè)對城市經(jīng)濟的拉動性、社會就業(yè)的帶動力、以與對文化與環(huán)境的促進作用日益顯現(xiàn)。旅游有效緩解了人們的工作壓力，增進和擴大了人與自然、人與社會、人與人之間的交流和溝通；積極引導了生活方式轉(zhuǎn)變，提升了城市居民的文明程度；帶動了城市周邊農(nóng)村風貌和農(nóng)民生活的改善，促進了城鄉(xiāng)區(qū)域間的協(xié)調(diào)發(fā)展。2005年，中國入境旅游人數(shù)達到12029萬人次，旅游外匯收入達到292.96億美元，國旅游出游人數(shù)達到12.12億人次，國旅游收入達到5286億元，國際國旅游業(yè)總收入為7656億元，公民出國（境）人數(shù)達到3103萬人次，各項統(tǒng)計指標均創(chuàng)歷史新高。旅游商務(wù)人流大幅增長，為酒店業(yè)創(chuàng)造了巨大市場需求

10、。2006年，中國旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，各項指標較2005年同期相比均有所增長。入境旅游總體保持增長態(tài)勢。全年共接待入境旅游者1.25億人次，國際旅游收入339.5億美元，同比增長15.9%，中國已成為全球第四大入境旅游接待國和第五大旅游創(chuàng)匯國。國旅游人數(shù)達13.9億人次，同比增長15%；國旅游收入達6229.7億元人民幣(約計823.3億美元)，同比增長17.9%，有力地拉動了需，促進了消費，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2007年，我國旅游業(yè)發(fā)展勢頭良好，三大市場保持穩(wěn)定增長。全年共接待入境游客13187.33萬人次，實現(xiàn)國際旅游外匯收入419.19億美元，分別比上年增長5.5%和23.5%；國旅游人

11、數(shù)16.10億人次，收入7770.62億元人民幣，分別比上年增長15.5%和24.7%；中國公民出境人數(shù)達到4095.40萬人次，比上年增長18.6%；旅游業(yè)總收入10957億元人民幣，比上年增長22.6%。隨著2008年奧運會的成功舉辦，中國經(jīng)濟型酒店這幾年以每年200300的速度增長，新品牌也不斷出現(xiàn)。2004年以來，國外品牌進入和國自創(chuàng)品牌兩種方式新出現(xiàn)的經(jīng)濟型酒店品牌就有近100多家。這說明經(jīng)濟型酒店在中國有發(fā)展機遇的同時也面臨巨大的挑戰(zhàn)。面對跨國投資者的搶灘登陸，這是一場同一起跑線上的競爭。國際知名品牌的美譽度和積累多年的管理經(jīng)驗正是國經(jīng)濟型連鎖酒店所缺乏的；但在建立國銷售網(wǎng)絡(luò)，中國

12、經(jīng)營者具有本土化優(yōu)勢。由于金融危機的影響，制造業(yè)、紡織業(yè)等均出現(xiàn)利潤大幅度下滑，所以作為無煙工業(yè)的旅游業(yè)也越來越受到投資者的青睞。作為國民經(jīng)濟的新興行業(yè)，中國旅游業(yè)在發(fā)展初期就明確了開發(fā)建設(shè)的基本方針。一方面堅持對外開放，廣泛吸引海外各界資金；另一方面，充分利用社會資源，鼓勵國家、集體、 HYPERLINK :/blog.vsharing /Tag/%b8%f6%c8%cb%cd%b6%d7%ca t _blank 個人投資建設(shè)旅游項目。據(jù)預測，未來10年間，我國旅游業(yè)仍將保持年均10.4%的增長速度，其中個人旅游消費將以年均9.8%的速度增長，特別是2008年舉行的奧運會和2010年將要舉行

13、世博會將會使經(jīng)濟型酒店業(yè)發(fā)展爆炸式膨脹。據(jù)世界旅游組織預測，到2020年，全球?qū)⒔哟?6億人次的國際旅游者，國際旅游消費將達兩萬億美元。在這個大趨勢下，世界旅游組織對中國今后20年旅游業(yè)發(fā)展的前景更加看好。隨著旅游經(jīng)濟的不斷發(fā)展，作為其附屬的住宿經(jīng)濟也自然得到了非常好的發(fā)展機會，經(jīng)濟型酒店的發(fā)展也一片光明。三、中國經(jīng)濟型酒店存在的主要問題中國經(jīng)濟型酒店發(fā)展的前景是樂觀的，發(fā)展的潛力和空間是巨大的，而且仍會延續(xù)相當長的一段時間，這主要是由于全國有25多萬家住宿場所可供開發(fā)和利用，尤其是6萬家達到經(jīng)濟型酒店轉(zhuǎn)型標準的潛在資源的利用。因此，目前對于經(jīng)濟型酒店的發(fā)展大可不必擔心。而急需關(guān)注的是經(jīng)濟型酒

14、店發(fā)展過程中如何解決當前存在的問題和防止?jié)撛谖C的發(fā)生。1、飛速發(fā)展、物業(yè)飛漲、同業(yè)競爭等問題導致經(jīng)濟型酒店增長減緩近一兩年，經(jīng)濟型酒店呈現(xiàn)爆炸式的發(fā)展，據(jù)國家發(fā)改委2007年的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟型連鎖酒店業(yè)排名前十位的品牌年均增長率高達74%，如此快速的發(fā)展必然導致眾多問題的顯現(xiàn)。自2007年以來，我國正經(jīng)歷一場嚴峻的通貨膨脹考驗，物價水平高升、物業(yè)飛漲、人員工資高啟，這些因素都將導致經(jīng)濟型酒店的利潤下降。特別是如家酒店2007年第四季度爆虧事件，直接導致市場對經(jīng)濟型酒店的重新認識，七天酒店今年將增長速度由去年的400降到140，漢庭酒店也將控制增長速度，以期度過困難期。2、美國“次貸危機”導致

15、經(jīng)濟型酒店融資難度增大中國經(jīng)濟型連鎖酒店的發(fā)展，資本一直是主要推動力。除了如家和錦江之星實現(xiàn)上市融資外，7天、莫泰、漢庭等其他經(jīng)濟型酒店的資金無一例外均主要源于風投支持。而在本次美國次貸危機中，美林、德意志等不少投行損失慘重，在進行項目考量時更加謹慎。海外資金不再唾手可得的同時，國信貸收緊亦給行業(yè)帶來更多變數(shù)。受“次貸危機”的影響，如家等上市公司股價產(chǎn)生一定波動，其他未上市企業(yè)的融資和上市估值也受到影響，擺在經(jīng)濟型酒店面前的直接問題就是融資成本提高，難度加大。例如，漢庭酒店集團首席執(zhí)行官拓日前向媒體承認，去年7月簽訂的8500萬美元融資協(xié)議，是與投資方約定分數(shù)次注入，目前最后一筆融資由于付款周

16、期問題未能到賬。3、管理經(jīng)驗缺乏、人力資源不足在幾年的積累過程中，國的經(jīng)濟型酒店積累了一定的管理經(jīng)驗，但是與國外一些成熟品牌幾十年的管理經(jīng)驗相比，不足之處仍然很明顯。在成本控制、服務(wù)質(zhì)量、培訓機制、物流配送、企業(yè)文化等方面，需要繼續(xù)改進。同時，在經(jīng)濟型酒店物業(yè)中25以上為酒店改造的，而且經(jīng)濟型酒店發(fā)展速度如此之快，所以在經(jīng)濟型酒店市場真正從事過酒店行業(yè)的人員比例不大，大約只占30；特別經(jīng)濟型酒店的用人模式簡單、精煉，一人多崗、一職全能，因此要求經(jīng)濟型酒店的管理人才必須是不僅專業(yè)化，而且更要復合型。因此經(jīng)濟型酒店目前從業(yè)人員匱乏，特別是酒店高層管理人員緊缺。4、市場細分不完全，產(chǎn)品層次不清晰經(jīng)濟

17、型酒店在中國剛剛起步，尤其是一些民族品牌的酒店，還沒有明確的目標市場，或者對目標市場的細分工作不夠細致和完全，導致了市場重疊或者過于寬泛，產(chǎn)品設(shè)計沒有層次，缺乏針對不同細分市場需求的產(chǎn)品和服務(wù)。根據(jù)國外的發(fā)展經(jīng)驗，經(jīng)濟型酒店有三種類型檔次：有限服務(wù)酒店（Limited Service Hotel），經(jīng)濟酒店（Economy Hotel/Budget Hotel）和廉價酒店（Super Budget Hotel）。有限服務(wù)酒店在經(jīng)濟型酒店中屬于高檔次，經(jīng)濟酒店中檔，廉價酒店則屬于最低檔次。這三種層次的酒店價格相差很大，其硬件設(shè)施的差距也非常大，有限服務(wù)酒店的客房硬件設(shè)施不亞于四五星級賓館，而一些

18、廉價酒店則在削減成本的思想指導下盡量簡化設(shè)備，客房設(shè)施比較簡陋。但是在中國，目前市場上還沒有出現(xiàn)非常清晰的產(chǎn)品層次的劃分。5、非理性資本的涌入給產(chǎn)業(yè)帶來沖擊經(jīng)濟型酒店的高投資回報率吸引了大量的資本，但是一些非理性資本的涌入導致了很多問題。一些原星級酒店被資本收購后改頭換面冠以經(jīng)濟型酒店之名；一些經(jīng)濟型酒店的管理、經(jīng)營等各個方面都存在很大的問題；一些資本的真實關(guān)注點是地產(chǎn)，只想借經(jīng)濟型酒店之殼進入這些現(xiàn)象都會攪亂這個產(chǎn)業(yè)原本就不是很穩(wěn)定的秩序，導致一般民眾對經(jīng)濟型酒店概念理解的混亂，并且為日后的價格競爭埋下隱患。6、市場營銷手段缺乏，銷售預定網(wǎng)絡(luò)不全與國外品牌相比，中國國的經(jīng)濟型酒店品牌明顯缺乏

19、市場營銷的意識和手段。尤其是一些區(qū)域性的品牌，知名度非常低，品牌形象構(gòu)建也不夠成功。尤其重要的一點是，除了錦江之星、如家快捷、速8、7天、新宇之星等少數(shù)幾家酒店連鎖建設(shè)了獨立銷售預定網(wǎng)絡(luò)和中心以外，其他很多酒店都主要依靠專業(yè)的訂房中心和旅行社來銷售客房。即使是有預定網(wǎng)絡(luò)的酒店，其預定技術(shù)和效率也不是很高，設(shè)計不夠完善。4、走差異化道路，突出核心競爭優(yōu)勢國經(jīng)濟型酒店在達到一定數(shù)量以后，市場競爭必然會加劇，籠統(tǒng)的市場定位和無差異的產(chǎn)品已經(jīng)不能有效地吸引顧客，尤其是產(chǎn)品的同質(zhì)化將是經(jīng)濟型酒店參與市場競爭的致命缺陷。因此，市場細分和產(chǎn)品差異化是酒店經(jīng)營者必須面對的問題。每個經(jīng)濟型酒店品牌必須在未來的幾年時間完成品牌形象的定位和涵的定義，目標市場的細分和顧客忠誠度的樹立，產(chǎn)品設(shè)計的改進和服務(wù)的完善，只有這樣才能在越來越激烈的市場競爭中獲得穩(wěn)定的客源，形成自有的核心競爭優(yōu)勢。為此，按照顧客群體的年齡、性別、出行目的、職業(yè)、收入等指標，可以將目前的經(jīng)濟型酒店客源市場進一步細分為很多目標市場，如老年游客市場、青年市場、團體游客市場、學生市場、求醫(yī)者市場、商務(wù)游客市場，白領(lǐng)度假市場等等，根據(jù)這些細化的目標市場的消費特征設(shè)計不同的經(jīng)濟型酒店產(chǎn)品和服務(wù)，填補市場的空白，形成穩(wěn)定的目標消費群體。如在價格上可以分為廉價型、舒適型和精品型；從功能上