基礎(chǔ)地價(jià)分析

1、中國(guó)主要城市地價(jià)分析 分析上海市基準(zhǔn)地價(jià)1定義基準(zhǔn)地價(jià)是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，是地價(jià)總體水平和變化趨勢(shì)的反映。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，基準(zhǔn)地價(jià)就是土地的初始價(jià)，即土地在完成拆遷、平整等一級(jí)開(kāi)發(fā)后，政府確定的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)按照不同的區(qū)域和不同的土地用途，分別確定平均價(jià)格。簡(jiǎn)介地價(jià)是土地在買(mǎi)賣(mài)、出讓和轉(zhuǎn)讓等交易活動(dòng)中所表現(xiàn)出的價(jià)格，是土地資產(chǎn)屬性的直觀反映。而基準(zhǔn)地價(jià)是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)膭蛸|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格，是各用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，對(duì)應(yīng)的使用年期為各用途土地的法定最高出讓

2、年限，由政府組織或委托評(píng)估，評(píng)估結(jié)果須經(jīng)政府認(rèn)可。基準(zhǔn)地價(jià)不是具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價(jià)格，是以基地價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因子，通過(guò)系統(tǒng)修正進(jìn)行綜合評(píng)估而確定2表現(xiàn)形式基準(zhǔn)地價(jià)因是平均價(jià)格，它的表現(xiàn)形式有級(jí)別價(jià)、區(qū)片價(jià)和路線價(jià)三種。主要作用基準(zhǔn)地價(jià)的主要作用為：反映土地市場(chǎng)中地價(jià)總體水平和變化趨勢(shì)；為國(guó)家征收土地稅收提供依據(jù)。制訂原則 中國(guó)國(guó)各地城鎮(zhèn)從20世紀(jì)90年代初開(kāi)始制訂基準(zhǔn)地價(jià)，現(xiàn)已基本完成。制訂基準(zhǔn)地價(jià)的技術(shù)有兩條：一是在城鎮(zhèn)土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)級(jí)差收益來(lái)測(cè)算；二是在未完成定級(jí)情況下，直接劃定均質(zhì)地域，根據(jù)市場(chǎng)交

3、易資料來(lái)測(cè)算。用得最多的還是第二條?，F(xiàn)在各地已初步進(jìn)入定期修正、調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)階段。 圖為擬調(diào)整的三江片土地房屋級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖3遵循原則 基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)按照同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，土地使用價(jià)值相同、等級(jí)一致的土地，具有同樣的 市場(chǎng)價(jià)格的原理進(jìn)行確定?；鶞?zhǔn)地價(jià)遵循“以土地分等定級(jí)和均質(zhì)地域劃分為基礎(chǔ)，以土地收益和價(jià)格為依據(jù)”的原則，將城市土地按照影響土地使用價(jià)值優(yōu)劣的的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價(jià)值相等的區(qū)域或級(jí)別，在同一土地級(jí)別或類型區(qū)域中，從土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市場(chǎng)交易價(jià)入手，測(cè)算出不同行業(yè)用地在不同土地級(jí)別或土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價(jià)，評(píng)估出基

4、準(zhǔn)地價(jià)，并建立相應(yīng)的因素修正體系。表現(xiàn)形式 常見(jiàn)的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式有：級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來(lái)的平均地價(jià)，它僅能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)。 吉林省城鎮(zhèn)土地分等與基準(zhǔn)地價(jià)平衡信息系統(tǒng)區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)。區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評(píng)估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)。路線價(jià)。路線價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。4主要作用基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡是一項(xiàng)應(yīng)用性強(qiáng)的工作。 基準(zhǔn)地價(jià)城市基準(zhǔn)地價(jià)是由政府土地管理的有關(guān)部門(mén)通過(guò)科

5、學(xué)的方法確定的，主要體現(xiàn)為以下幾個(gè)作用：1、顯示中國(guó)城鎮(zhèn)土地在已有利用過(guò)程中所能產(chǎn)生的各類經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)也按價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)顯示城市土地質(zhì)量的優(yōu)劣程度。2、為各級(jí)政府在土地使用權(quán)有償出讓時(shí)提供依據(jù)，同時(shí)也可為土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時(shí)提供參考依據(jù)。3、各地價(jià)區(qū)段及不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)水平，也對(duì)國(guó)家加強(qiáng)土地市場(chǎng)的管理、實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效用創(chuàng)造了條件。4、為政府征收土地稅費(fèi)提供客觀依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)既可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù)也可為土地增值稅的征收提供計(jì)算增值量的重要方法。5、國(guó)家和各級(jí)政府可以依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)制定出靈活的地價(jià)政策，通過(guò)地價(jià)的差別和調(diào)整引導(dǎo)或控

6、制各類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)，落實(shí)城市規(guī)則、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)賂和產(chǎn)業(yè)政策。6、基準(zhǔn)地價(jià)的確立可進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)地價(jià)體系的建立和完善、也有利于進(jìn)一步完善中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)和核算體系。5上海市基準(zhǔn)地價(jià)一、上海市基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別（基準(zhǔn)日2003年6月30日）一級(jí)區(qū)域：浦西：黃浦江岸線蘇州河南岸四川中路延安東路黃浦江岸線南京西路成都北路淮海中路西藏南路西藏中路南京西路南京東路、南京西路（西藏中路至烏魯木齊北路）、淮海東路、淮海中路（西藏南路至陜西南路）沿線兩側(cè)浦東：黃浦江岸線東昌路銀城中路浦東南路黃浦江岸線世紀(jì)大道（銀城路至浦東南路）沿線兩側(cè) 二級(jí)區(qū)域： 由一級(jí)地區(qū)域外圍線與下列路線圍成的封閉區(qū)域?yàn)槎?jí)地區(qū)域： 浦西：

7、 蘇州河南岸石門(mén)二路新閘路泰興路北京西路烏魯木齊北路烏魯木齊中路復(fù)興西路復(fù)興中路重慶南路自忠路西藏南路壽寧路人民路河南南路方浜中路中華路復(fù)興東路中山南路王家碼頭街黃浦江岸線 蘇州河北岸吳淞路天潼路長(zhǎng)治路大名路溧陽(yáng)路黃浦江岸線 廣元路廣元西路宜山北路宜山路南丹路南丹東路宛平南路宛平路廣元路 浦東： 黃浦江岸線張楊路世紀(jì)大道浦東南路銀城中路東昌路黃浦江岸線6 三級(jí)區(qū)域： 由二級(jí)地區(qū)域外圍線與下列路線圍成的封閉區(qū)域?yàn)槿?jí)地區(qū)域： 浦西： 黃浦江岸線公平路東大名路商丘路東漢陽(yáng)路溧陽(yáng)路周家嘴路九龍路武進(jìn)路河南北路天目東路天目中路共和新路交通路恒豐路長(zhǎng)安路天目西路長(zhǎng)壽路長(zhǎng)寧路江蘇路華山路廣元路宛平路?D嘉

8、浜路徐家匯路陸家浜路黃浦江岸線 仙霞路古北路延安西路仙霞路 四川北路（武進(jìn)路至溧陽(yáng)路）兩側(cè)； 浦東： 黃浦江岸線民生路浦東大道源深路楊高中路世紀(jì)大道浦電路東方路浦建路塘橋新路黃浦江岸線 四級(jí)區(qū)域： 由三級(jí)地區(qū)域外圍線與下列路線圍成的封閉區(qū)域?yàn)樗募?jí)地區(qū)域： 浦西： 黃浦江岸線懷德路楊樹(shù)浦路大連路大連西路密云路中山北二路伊敏河路運(yùn)光路邯鄲路中山北一路西寶興路北寶興路延長(zhǎng)路延長(zhǎng)中路延長(zhǎng)西路志丹路光新路華池路嵐皋路真如港中寧路武寧路楊柳青路棗陽(yáng)路金沙江路大渡河路冕寧路蘇州河南岸古北路天山支路天山路威寧路北虹路虹古路水城路虹橋路虹許路古羊路姚虹西路虹橋路中山西路宜山路桂林路欽州南路欽州路龍華港黃浦江岸線

9、 國(guó)定路政通路淞滬路虬江國(guó)和路翔殷路黃興路國(guó)定路 浦東： 黃浦江岸線上南路浦東南路龍陽(yáng)路羅山路黃浦江岸線 十一級(jí)區(qū)域：灘涂7 五級(jí)區(qū)域： 由四級(jí)地區(qū)域外圍線與下列路線圍成的封閉區(qū)域?yàn)槲寮?jí)地區(qū)域： 浦西：黃浦江岸線寧國(guó)路長(zhǎng)陽(yáng)路隆昌路營(yíng)口路中原路長(zhǎng)海路恒仁路政立路國(guó)權(quán)北路三門(mén)路逸仙路場(chǎng)中路共和新路汶水路真北路北虹路哈密路-仙霞西路-虹橋機(jī)場(chǎng)外邊界-迎賓三路虹橋路程家橋路合川路吳中路蓮花路上中西路上中路龍吳路-環(huán)南二大道-黃浦江岸線 浦東：黃浦江岸線川楊河楊高南路博文路川北公路張江路金橋路黃浦江岸線 六級(jí)區(qū)域： 由五級(jí)地區(qū)域外圍線與下列路線圍成的封閉區(qū)域?yàn)榱?jí)地區(qū)域：外環(huán)線以內(nèi) 浦西：五級(jí)以外、外環(huán)

10、以內(nèi)扣除桃浦工業(yè)區(qū)及寶山七級(jí)地部分 浦東：黃浦江岸線東高路楊高北路巨峰路申江路申江路南段（規(guī)劃）張江路華夏中路華夏西路楊高南路環(huán)南一大道黃浦江岸線 外環(huán)線以外 （寶山區(qū)）長(zhǎng)江沿岸黃浦江北泗塘馬路河鐵路練祁河老蘊(yùn)川路長(zhǎng)江沿岸 （莘莊地區(qū)）滬杭高速公路莘奉路春申塘南新鐵路環(huán)線滬杭高速公路8七級(jí)區(qū)域： 外環(huán)線以內(nèi)： 浦東：六級(jí)以外區(qū)域（不包括浦東孫橋八級(jí)區(qū)域）。 浦西：（寶山區(qū)）共和新路-保德路-三泉路-場(chǎng)中路-少年村路-滬太支路南大路-祁連山路-滬嘉高速公路-外環(huán)線 外環(huán)線以外： （浦東外高橋地區(qū)）長(zhǎng)江沿岸黃浦江外環(huán)線五洲大道長(zhǎng)江沿岸 （浦東三林）外環(huán)以南、浦東新區(qū)邊界以北部分 （寶山區(qū)）外環(huán)線北

11、泗塘馬路河鐵路練祁河蘊(yùn)川路外環(huán)線 蘊(yùn)藻浜西端吳淞江（蘇州河）原紀(jì)王鎮(zhèn)西界徐涇鎮(zhèn)西界九亭鎮(zhèn)西界新橋鎮(zhèn)西界新橋鎮(zhèn)南界茜浦涇女兒涇黃浦江外環(huán)線莘奉路春申塘南新鐵路環(huán)線滬杭高速公路外環(huán)線向北寶山區(qū)西界蘊(yùn)藻浜 嘉定鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)、羅店鎮(zhèn)、青浦鎮(zhèn)、松江鎮(zhèn)、浦東川沙鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)、奉賢南橋鎮(zhèn) 八級(jí)區(qū)域： （浦東孫橋）外環(huán)線-河浜-軍民路-河浜-外環(huán)線 浦東外環(huán)線五州大道東海沿岸浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)邊界周祝公路滬南公路杭塘路奉賢區(qū)北界黃浦江浦東新區(qū)南界外環(huán)線 （寶山、嘉定）外環(huán)線蘊(yùn)川路月羅公路寶山區(qū)西界婁塘河嘉定區(qū)西界吳淞江（蘇州河）蘊(yùn)藻浜寶山區(qū)西界外環(huán)線 （青浦）吳淞江原紀(jì)王鎮(zhèn)西界徐涇鎮(zhèn)西界九亭鎮(zhèn)西界新橋鎮(zhèn)西界新橋鎮(zhèn)南界茜浦涇女兒涇黃浦江向西松江區(qū)西界華田涇西大盈港青浦區(qū)北界吳淞江 （奉賢區(qū)）黃浦江岸線滬杭公路大葉公路滬杭公路（規(guī)劃）滬杭公路大亭公路莘奉金高速公路黃浦江 金山石化地區(qū)、朱涇鎮(zhèn)、朱家角鎮(zhèn)、惠南鎮(zhèn)9 九級(jí)區(qū)域： 寶山區(qū)（不含長(zhǎng)興島、橫沙島）八級(jí)以外區(qū)域； 嘉定區(qū)、青浦區(qū)、松江區(qū)、金山區(qū)、奉賢區(qū)、