昆明中心區(qū)區(qū)域報告課件

1、昆明市區(qū)域研究報告中心區(qū)域研究昆明中原 策略中心King Ming 07.2010中心區(qū)域研究區(qū)域市場研究昆明市概況區(qū)域概況片區(qū)劃分和分析片區(qū)樓盤的總體分析區(qū)域客戶的總體分析區(qū)域市場綜述細分市場研究高端樓盤研究中端樓盤研究低端樓盤研究客戶特征分析戶型需求分析市場發(fā)展預(yù)測供應(yīng)預(yù)測需求預(yù)測價格預(yù)測客戶預(yù)測政策導向分析區(qū)域市場研究Part 1昆明市概況Part C.1昆明概況昆明昆明，中國面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐，國家級歷史文化名城，我國重要的旅游、商貿(mào)城市，西部地區(qū)重要的中心城市，云南省省會，云南省政治、經(jīng)濟、文化、科技、交通中心，云南省唯一的特大城市，是中國唯一面向東盟的第一城，還是滇中城

2、市群的核心圈。是未來理想的亞洲航空中轉(zhuǎn)港。昆明概況地理位置：昆明位于中國的西南部，云貴高原中部，市中心海拔1,891米。南瀕滇池，三面環(huán)山。氣候：昆明屬北緯亞熱帶，年溫差為全國最小,素以“春城”而享譽中外。區(qū)域：昆明共轄6個區(qū)、7個縣、代管安寧一市，另管轄3個國家級開發(fā)區(qū)。其中主城區(qū)包含盤龍區(qū)、五華區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢新區(qū)、安寧市，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、滇池旅游度假開發(fā)區(qū)。面積：昆明東西最大橫距140千米，南北最大縱距220千米，全市面積21473平方公里，市區(qū)面積330平方公里。人口：全市人口721萬，常住人口629萬，人口密度294.76人/平方公里，市區(qū)常住人口320萬

3、。昆明市的定位、規(guī)劃全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中昆明入選五區(qū)域大城市昆明城市總體規(guī)劃(2008-2020)中,規(guī)劃確定昆明城市性質(zhì)為中國面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐,國家級歷史文化名城,我國重要的旅游、商貿(mào)城市,西部地區(qū)重要的中心城市之一,云南省省會。規(guī)劃以昆明中心城區(qū)為核心,以楚雄-昆明-紅河、曲靖-昆明-玉溪、祿勸-富民-安寧-晉寧、東川-尋甸-嵩明-宜良、尋甸-祿勸為發(fā)展軸的“一核五軸”,形成“中心城區(qū)、二級城市、三級城鎮(zhèn)(市)、重點鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)”五級配置的市域城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)。到2020年,昆明市域城市化水平將達73%。昆明市區(qū)域規(guī)劃“核心網(wǎng)絡(luò)、兩軸、兩帶”的城市空間結(jié)構(gòu)核心網(wǎng)絡(luò)：由主城、呈貢新區(qū)、

4、空港經(jīng)濟區(qū)組成的中心，依托繞城公路系統(tǒng)和快速鐵路系統(tǒng)構(gòu)成的交通網(wǎng)絡(luò)，連接中心城與?？?、昆陽和晉寧新城等城市組團。兩軸：依托昆曲高速公路、昆玉高速公路、昆洛公路、泛亞鐵路等南北向發(fā)展主軸：依托昆安公路、昆石高速公路形成的東西向發(fā)展次軸。兩帶：與城市建設(shè)用地平行的西部生態(tài)控制帶和東部生態(tài)景觀控制帶昆明市總體規(guī)劃軌跡回顧昆明市的發(fā)展一直延續(xù)“同心圓”的發(fā)展形態(tài)。隨著城市的不斷擴大，城市問題日益突出。轉(zhuǎn)變城市固有發(fā)展模式，尋找新的發(fā)展空間，成為了未來城市的發(fā)展重點。昆明市區(qū)域劃分昆明市主城區(qū)五次區(qū)域：西市區(qū)南市區(qū)中市區(qū)龍泉路大觀路一二一大街貴昆公路北市區(qū)東市區(qū)昆曲高速公路環(huán)城西路環(huán)城南路東風東路昆明市

5、行政區(qū)域劃分昆明市五大次區(qū)域劃分昆明市商品房市場發(fā)展回顧1234 1985，東華小區(qū)，以政府補貼形式銷售，成為首批商品房。 1992年，政府允許土地有償轉(zhuǎn)讓，房屋開發(fā)公司可以通過市場的方式取得使用權(quán)。 1993年，官渡區(qū)房地產(chǎn)公司在穿金路和人民東路一帶征得了大量的用地，開始了新迎小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，昆明房地產(chǎn)業(yè)也從此進入了一個嶄新的時代。 1998年10月，昆明市建設(shè)局和房產(chǎn)管理局舉辦了第一屆昆明市房地產(chǎn)交易會昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展回顧昆明房地產(chǎn)市場的歷史可以追溯到1982年成立的中房集團昆明公司，1983年開發(fā)的第一個住宅小區(qū)虹山小區(qū)。 1989年，由于青年路的改造，青年路服裝批發(fā)商家集體搬遷到五華區(qū)

6、政府投資改擴建的螺螄灣農(nóng)貿(mào)市場，形成了新建的螺螄灣商品批發(fā)市場。隨后，圍繞螺螄灣片區(qū)和二環(huán)路兩側(cè)陸續(xù)出現(xiàn)了廣豐、凱旋利、雙龍、玉帶河、西南、宏盛達、永豐、菊花、曇華、小壩、黃土坡等食品、服裝、鞋帽、機電、建材、干菜、汽車等專業(yè)市場。截至到2004年，昆明市區(qū)共有103個各類專業(yè)市場。專業(yè)市場也成為過去近二十年來最主要的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)。1993年到1997年，櫻花購物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、天元大廈、昆百大新紀元店相繼建成并開業(yè)，成為昆明第一批成型的商業(yè)地產(chǎn)項目只不過我們當時只把他們看成是純粹的商業(yè)項目。1999年，借助99世博會召開的契機，怡心園、南亞風情園等餐飲娛樂業(yè)相繼出現(xiàn)。2000年

7、前后的柏聯(lián)廣場、鴻城賽特、金碧輝煌、益瓏大廈等市中心區(qū)項目大量開發(fā)，成為最早的“單體型復(fù)合體”商業(yè)地產(chǎn)項目。以2005年為轉(zhuǎn)折點，昆明商業(yè)地產(chǎn)則進入提升與轉(zhuǎn)型階段。隨滅新亞洲體育城、世紀城shoppingmall、大商匯、順城等大型社區(qū)商業(yè)及“城市分析體”項目的出現(xiàn)，則開創(chuàng)了一種不同于保守住宅地產(chǎn)和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的新模式。區(qū)域概況Part C.2中心區(qū)概況中心區(qū)，通常是指二環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域。該區(qū)是昆明市的核心區(qū)域。是昆明“同心圓”城市發(fā)展史的圓心。區(qū)內(nèi)發(fā)展成熟，交通便捷，有豐富的人文遺跡，與現(xiàn)代化的金融、商貿(mào)中心和大型購物場所交相輝映。是傳統(tǒng)的旅游、購物、娛樂中心，也是昆明的商務(wù)、金融和文化中心。

8、中心區(qū)發(fā)展歷程198119821985198919941994未來生態(tài)信息綜合項目19992005北京路擴建北段拆遷第一個住宅小區(qū)虹山小區(qū)首批商品房東華小區(qū)部分住宅青年路改造，螺螄灣誕生商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)櫻花購物中心、五華大廈等。第一個寫字樓鴻城廣場。1995南屏休閑商業(yè)街成型99世園會，柏聯(lián)、百盛等“單體型復(fù)合體”商業(yè)地產(chǎn)項目相繼出現(xiàn)都市綜合體成為主流中心區(qū)總體規(guī)劃市中心將由歷史風貌保護區(qū)以及城市CBD組成，并且在江邊形成沿江綠化景觀帶。由此形成一個龐大的商業(yè)、商務(wù)和旅游中心。中心區(qū)容積率規(guī)劃可以看到中心區(qū)除了歷史風貌保護區(qū)和人文山水景觀區(qū)，都是高容積率的區(qū)域。特別是東風廣場周圍的CBD規(guī)劃區(qū)

9、和南屏商業(yè)區(qū)，劃定了最高容積率片區(qū)。未來摩天大樓林立的景況和傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的風貌躍然紙上。中心區(qū)住房規(guī)劃根據(jù)昆明市2008-2012的住房規(guī)劃，可以看到整個中心區(qū)在規(guī)劃中，希望90的小戶型在建筑比例中超過7成。即在未來的建筑審批中，將以小戶型建筑為主。中心區(qū)交通規(guī)劃二環(huán)路立交橋20座，其中樞紐立交6座。由此整個中心區(qū)將成為全市的交通樞紐，巨大的人員流動將為整個區(qū)域帶來噪音、交通負荷、尾氣污染等隨之而來的發(fā)展問題。同時，以此為契機，中心區(qū)也將成為個次區(qū)域溝通的橋梁，獨特的區(qū)位優(yōu)勢將推進本區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)、商務(wù)和金融中心的地位，使本區(qū)的土地升值潛力更為優(yōu)越。樞紐立交中心區(qū)公共交通規(guī)劃公共交通將形成以軌

10、道交通和BRT（快速公交巴士）為核心、常規(guī)公交與出租車等其他交通方式為有益補充，形成線網(wǎng)布局合理、換乘方便、乘坐舒適快捷、經(jīng)濟高效的的現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)。對緩解業(yè)已擁堵的中心區(qū)交通有巨大的作用，使該區(qū)域的商務(wù)作用強化，輻射面更廣。有利于其作為城市CBD的發(fā)展規(guī)劃。中心區(qū)歷史文化保護區(qū)規(guī)劃昆明城區(qū)是在中心區(qū)的基礎(chǔ)上不斷向外發(fā)展所形成的。是昆明城市歷史的重要展現(xiàn)區(qū)。由五華山開始，沿正義路、三市街到金碧路，在由金碧路向南延伸到東西寺塔，成為城市傳統(tǒng)的中軸線。文明街歷史文化街區(qū)，是保護較好的歷史街區(qū)，規(guī)劃中納入保護范圍。震莊歷史風貌保護區(qū)、祥云街傳統(tǒng)風貌（包括傳統(tǒng)民居）保護區(qū)、云南大學校本部。三個風貌

11、保護區(qū)也在規(guī)劃的保護范圍中。中心區(qū)的發(fā)展規(guī)劃根據(jù)昆明市總體規(guī)劃，主城中心區(qū)主城中心區(qū)指二環(huán)路以內(nèi)的昆明主城中心區(qū)域，規(guī)劃面積46平方公里。該區(qū)是以第三產(chǎn)業(yè)為主體的中心城區(qū)，集中擔負昆明城市主中心功能。 調(diào)整定位：疏導控制區(qū) 調(diào)整內(nèi)容:在主城中心區(qū)須著力調(diào)整優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，外遷工業(yè)用地，加大退二進三、退二進綠的力度，降低中心區(qū)人口密度與建筑密度；在城市改造中要特別注意恢復(fù)、保護、展現(xiàn)歷史文化風貌特色，增強城市文化底蘊內(nèi)涵；增加城市綠地尤其是公共綠地面積，恢復(fù)原有城市水系，完善城市公共開敞空間系統(tǒng)，提高城市景觀質(zhì)量；高度重視城市道路、交通設(shè)施的建設(shè)與更新改造，提高交通組織效率。同時進一步完善市政基礎(chǔ)

12、設(shè)施，提高保障水平；對中心區(qū)內(nèi)星羅棋布的城中農(nóng)村進行全面城市化改造，整體提高城市建設(shè)質(zhì)量。中心區(qū)SWOT分析S（優(yōu)勢）：從政府的規(guī)劃、昆明的文化傳統(tǒng)和市民的心理來說。中心區(qū)都有特殊的地位。特別是中心區(qū)的商業(yè)傳統(tǒng)，是其他次區(qū)域無法相比的。中心區(qū)的居住環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)配套和市民對生活品質(zhì)的定位是一致的。該區(qū)發(fā)展成熟，配套完善，有強大的向心力，歷來是商業(yè)品牌的首選區(qū)域。O(機會）：政府大規(guī)模的城中村改造，為目前中心區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)提供了機遇。中心區(qū)定位為昆明市文化、商務(wù)和金融的中心。未來在商業(yè)項目、休閑旅游和文化娛樂等發(fā)面依然有較大的潛力。配合昆明作為南亞、東南亞的門戶地位，必然成為各大公司辦公、金

13、融結(jié)算、購物旅游的首選。W（劣勢）：中心區(qū)土地開發(fā)已經(jīng)非常成熟，人口密度和建筑密度都很高且相對集中。對于可開發(fā)用地有很大的限制，開發(fā)費用高昂。中心區(qū)在目前的規(guī)劃中主要定位為限控，未來將面對其他次區(qū)域和其他次中心優(yōu)惠政策的挑戰(zhàn)。以及其他區(qū)域逐漸完善之后的心理取代。T（威脅）：中心區(qū)城中村改造完成后，將面臨更大的開發(fā)用地挑戰(zhàn)。而昆明市快速交通的規(guī)劃，使各區(qū)域溝通更加便捷。極大的削弱了其中心地位。中心區(qū)在將來的環(huán)滇池經(jīng)濟區(qū)和城市帶中，面臨著政策、土地、開發(fā)資金等全面的不利因素。和絕大多數(shù)城市的老城區(qū)有相似的困境。中心區(qū)總體綜述中心區(qū)是昆明發(fā)展最成熟的區(qū)域，是昆明城市發(fā)展的見證。區(qū)內(nèi)有豐富的人文歷史景

14、觀，現(xiàn)代化的商業(yè)大樓。豐富的業(yè)態(tài)，便捷的交通，秀麗的市容成為昆明高端生活品質(zhì)的象征。1與許多大城市破舊、嘈雜的老城區(qū)有別。昆明中心區(qū)悠久的商業(yè)傳統(tǒng)和文化傳統(tǒng)，耳熟能詳?shù)慕纸巧钕铮诺渑c現(xiàn)代交融的市貌，干凈整潔的環(huán)境。是其區(qū)域價值和吸引力始終如一，成為品牌進駐、商業(yè)投資的首選。2中心區(qū)的土地已經(jīng)趨向飽和，建筑密度和人口密度都是昆明之最。多中心發(fā)展成為必然態(tài)勢。政策對中心區(qū)的限控規(guī)劃，將進一步加劇中心區(qū)資源的外流。但是正是在土地、樓盤稀缺的狀態(tài)下，加速了中心區(qū)區(qū)域品位的提升。成為高端資源的聚集地。3 傳統(tǒng)的“中心”觀，中國人喜歡熱鬧的生活文化和年輕人對鬧市的向往將加劇中心區(qū)的資源競爭。4中心區(qū)片區(qū)

15、劃分和分析Part C.3昆明市區(qū)組團劃分根據(jù)2005年編訂的昆明市主城55片分區(qū)控制性詳細規(guī)劃，昆明主城區(qū)被劃分為55個功能組團，每個組團都有詳細規(guī)劃。為未來昆明的發(fā)展劃定了基調(diào)，構(gòu)筑出昆明城區(qū)的建設(shè)藍本。中心區(qū)組團劃分其中中心區(qū)包括南屏、翠湖、桃源、白塔、彌勒寺、和平、螺螄灣、南窯、吳井、東華、新迎、金星、北校場、虹山、棕樹營、永昌16個功能組團。目前中心區(qū)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是從成熟多元形態(tài)向高檔舒適型轉(zhuǎn)變。大規(guī)模的城中村改造將把中心區(qū)打造為環(huán)境優(yōu)美、配套完善的高品質(zhì)居住地。但依然有很多陳舊小區(qū)的改造難題，特別是中心區(qū)東部，由于歷史遺留有很多老廠居住區(qū)，將比改造城中村遇到更大的阻力。中心區(qū)16個

16、功能組團的定位功能核心區(qū)（8個）：南屏片區(qū)核心商業(yè)區(qū)，中央商務(wù)區(qū)組成部分，歷史文化名城核心風貌區(qū)翠湖片區(qū)昆明傳統(tǒng)山水、歷史、人文景觀區(qū)，重要行政區(qū)，文教區(qū)桃源片區(qū)商務(wù)核心區(qū)的配套、輔助區(qū)白塔片區(qū)昆明CBD商貿(mào)核心區(qū)重要組成部分彌勒寺片區(qū)傳統(tǒng)旅游商貿(mào)綜合區(qū)螺螄灣片區(qū)核心商貿(mào)區(qū)，輻射東南亞、省內(nèi)外的高檔次商品集散地南窯片區(qū)對外的物流交通樞紐和中轉(zhuǎn)平臺和平片區(qū)酒店商貿(mào)綜合區(qū)功能輔助區(qū)(8個)：主要是輔助各核心區(qū)，集配套、居住于一體的綜合區(qū)附：規(guī)劃圖例主要示例：紅色，商業(yè)金融用地黃色，二類居住用地綠色，公共綠地紫色，教育科研用地粉色，醫(yī)療衛(wèi)生用地南屏片區(qū)南屏片區(qū)是昆明最早的商業(yè)街區(qū)，也是現(xiàn)在的商業(yè)核心

17、區(qū)。區(qū)內(nèi)有南屏步行街、青年路、人民中路、昆明老街、小西門等諸多商圈。商業(yè)傳統(tǒng)悠久、商業(yè)文化濃厚，是昆明的黃金地段，也是各商業(yè)品牌的首選進駐區(qū)。目前來說，是昆明休閑購物旅游觀光的核心區(qū)域。該區(qū)多是商業(yè)項目或商住兼有的綜合性項目。順城、空間俊園、昆明老街、環(huán)球金融中心都是該區(qū)的高檔項目。南屏片區(qū)片區(qū)范圍：南臨金碧路、西壩路，西至環(huán)城西路，北至人民路，東至盤龍江。片區(qū)規(guī)劃：從政府的政策規(guī)劃來看，南屏片區(qū)的土地使用將以商業(yè)用地為主，其次是居住用地。該片區(qū)可以說寸土寸金，開發(fā)成本高昂。東片的南屏街、正義街、青年路周圍已是發(fā)展完善的商圈。新建成的昆明老街與金碧路沿線則是集休閑觀光和旅游購物為一體的綜合性商

18、業(yè)項目。小西門商圈也將立足于西片，逐漸和整個片區(qū)連成廣域的大型商圈。南屏片區(qū)配套片區(qū)配套：該片區(qū)是配套最完善的區(qū)類別項目商業(yè)配套蘇寧、家樂福、沃爾瑪、柏聯(lián)、百盛、昆百大、順城王府井、百大新天地、世紀廣場、昆明老街、新西南廣場、大觀商業(yè)城、新世界百貨酒店賓館新紀元大酒店、天恒大酒店、云南飯店、銀天大酒店、邦克飯店、國際商務(wù)酒店娛樂場所好樂迪KTV、溫莎KTV、TOP ONE、昆都娛樂圈教育配套昆明八中、昆明二中、紅旗小學、中華小學、長春小學主題公園警星公園、勝利廣場文化藝術(shù)新華書店、新昆明影城、西南電影超市、百老匯影城休閑廣場南屏步行街、昆明老街、大觀商業(yè)城醫(yī)療云南省中醫(yī)醫(yī)院、五華區(qū)醫(yī)院、華山眼

19、科醫(yī)院交通交通線路眾多空間俊園順城物業(yè)類型：高層，均價：18000元/ 主力面積段：3351.23 開盤時間：2010.5.8客戶群特征：自住為主物業(yè)類型：高層，公寓均價：13000元/ 2007.5-2008.4 8200元/ 主力面積段：100130 開盤時間：2006.12.23客戶群特征：回遷客、投資客南屏片區(qū)典型樓盤概況可見樓市新政對該區(qū)的影響巨大，順城的大戶型已經(jīng)是目前該片區(qū)的稀缺戶型。未來該區(qū)的戶型將主打小戶型，這也是規(guī)劃中明確的目標。作為居住市場的黃金片區(qū)，該區(qū)的價格持續(xù)走高?？蛻舳嘁愿吖芎蜕馊藶橹?。追求高品質(zhì)的生活，和顯貴的身份象征。白塔片區(qū)白塔片區(qū)的東風廣場是昆明最早的休

20、閑廣場，工人文化宮曾經(jīng)是昆明的最高建筑，市政府和盤龍區(qū)政府位于該片區(qū)。隨著昆明的發(fā)展，北京路沿線和盤龍江一側(cè)形成的昆明的核心商務(wù)區(qū)，商務(wù)寫字樓與星級酒店林立。各大銀行也匯聚該區(qū)，形成了商務(wù)、金融為特色的發(fā)展趨勢。而政府也將該片區(qū)定位為未來的昆明的CBD。云南省第一高樓也即將在東風廣場興建。未來該片區(qū)將成為北京樓現(xiàn)代化城市帶的核心。與盤龍江西側(cè)的傳統(tǒng)風貌相輝映。白塔片區(qū)片區(qū)范圍：白塔片區(qū)的范圍北起人民東路、西至盤龍江、南接金碧路和拓東路，東到環(huán)城東路。片區(qū)規(guī)劃：白塔分區(qū)將按“一軸三帶”的思路構(gòu)建。即以東風路為商務(wù)與綜合服務(wù)發(fā)展主軸，引導昆明城市商務(wù)功能向盤龍江以東拓展，將商貿(mào)、綜合服務(wù)的功能向白

21、塔路以東推進。片區(qū)內(nèi)發(fā)展已飽和，居住用地稀缺，相應(yīng)的居住生活配套將向桃源片區(qū)和東區(qū)推進。白塔片區(qū)配套類別項目商業(yè)配套金龍百貨、櫻花購物中心、好又多、金格酒店賓館船舶酒店、星宮酒店、金泉大酒店、昆明飯店、櫻花酒店娛樂場所春城劇院、探礦廠溫泉游泳館、泰山KTV 教育配套明市第十中學、昆明市明通小學、盤龍小學、十二中、十五中主題公園拓東體育館、東華公園、震莊休閑廣場東風廣場醫(yī)療昆明市延安醫(yī)院、市中醫(yī)院交通交通線路眾多，地鐵在建該片區(qū)的配套與南屏片區(qū)構(gòu)成昆明最核心的商業(yè)、商務(wù)、金融中心。兩片區(qū)構(gòu)成昆明最繁華、熱鬧的購物休閑、商貿(mào)辦公核心區(qū)。上東城匯都國際物業(yè)類型：高層，公寓均價：12500元/ 主力面

22、積段：61120 開盤時間：2008.7.16客戶群特征：投資、自主物業(yè)類型：高層，公寓均價：預(yù)計高于10000元/ 主力面積段：81-90 開盤時間：2010.10客戶群特征：-北塔片區(qū)典型樓盤概況翠湖片區(qū)翠湖片區(qū)是昆明的傳統(tǒng)的文化、山水、人文集中區(qū)。翠湖的紅嘴鷗廣負盛名，昆明動物園更是幼年時期的共同回憶。云南大學校本部保留有完整的清朝貢院，文化巷、一二一大街等商業(yè)街餐飲、科教、電子信息等特色明顯。周圍有眾多大學校園，歷來是學生休閑活動的集散地，文化氣息濃厚，景色秀麗。省政府也坐落在這個片區(qū)，凸顯了該區(qū)的行政特點。翠湖片區(qū)片區(qū)范圍：翠湖片區(qū)區(qū)范圍北起一二一大街、西至西昌路、南接人民中路，東到

23、盤龍江、環(huán)城北路。片區(qū)規(guī)劃：翠湖片區(qū)保有大量的山水綠地、環(huán)境優(yōu)美。同時規(guī)劃有大量的科教用地。居住用地緊缺。翠湖南路、翠湖東路外側(cè)沿線均為商業(yè)金融業(yè)用地，此翠湖商圈的發(fā)展將與小西門商圈連成一片；在青年路沿線、圓通北路右則，以及圓通北路與小菜園立交橋段右則的多處帶狀地塊功能定位為商業(yè)用地，目前也已經(jīng)實現(xiàn)了商業(yè)功能。翠湖片區(qū)配套該片區(qū)分享南屏片區(qū)的相應(yīng)配套，還有昆明第二人民醫(yī)院這樣的三級甲等醫(yī)院，算是最佳的居住片區(qū)。片區(qū)內(nèi)高校眾多，翠湖餐飲商圈吸引著各地的食客到此消費。該區(qū)沒有新盤，是一個已經(jīng)發(fā)展飽和的片區(qū)。類別項目商業(yè)配套百利超市、真信超市、鮮花超市、酒店賓館新南疆酒店、翠怡酒店娛樂場所聚點KTV

24、、星勢力KTV、文化巷教育配套云南大學、云南民族大學、云南師范大學、昆明理工大學、昆明師專、云大附中、師大附中、師大幼兒園、云大幼兒園主題公園翠湖公園 、昆明動物園文化藝術(shù)省圖書館、人民電影院、新建設(shè)電影院醫(yī)療昆醫(yī)附一院、省紅會醫(yī)院、市婦幼保健院交通交通線路眾多桃源片區(qū)桃源片區(qū)是北京路沿線現(xiàn)代化城市帶的重要組成部分。目前修建的地鐵，將極大的提升這個片區(qū)的土地價值和區(qū)位優(yōu)勢。除了北京路沿線，片區(qū)尚有大片城中村為改造，特別是東片還相對發(fā)展滯后。做為未來商務(wù)配套輔助區(qū)和生活區(qū)，該區(qū)的發(fā)展?jié)摿艽?。桃源片區(qū)片區(qū)范圍：北起環(huán)城北路，東臨環(huán)城東路，與人民東路和盤龍江合圍。片區(qū)規(guī)劃：桃源片區(qū)規(guī)劃了大量的居住

25、用地和部分商業(yè)用地，可見其輔助功能的定位。新工人文化宮在片區(qū)東側(cè)，北京路和人民東路沿線劃定了部分商業(yè)用地，與相鄰片區(qū)的連成一片商務(wù)區(qū)。片區(qū)周圍有多個俊發(fā)地產(chǎn)開發(fā)的項目。七彩俊園和水晶廣場位于該區(qū)。片區(qū)內(nèi)亟待發(fā)展完善，會是下一個中心區(qū)的熱門開發(fā)地。片區(qū)配套：桃源片區(qū)的商業(yè)配套還不完善，主要分享南屏片區(qū)的商業(yè)配套以及東風廣場周圍的商圈資源。彌勒寺片區(qū)彌勒寺片區(qū)是昆明古城中軸線沿線片區(qū)，現(xiàn)在是城市傳統(tǒng)風貌景觀區(qū)和旅游休閑區(qū)，東四寺傳統(tǒng)步行街、金馬碧雞坊等知名景點位于該區(qū)。片區(qū)以古玩交易、旅游紀念、酒吧為主形成了特色的商貿(mào)綜合商圈。彌勒寺片區(qū)片區(qū)范圍：彌勒寺片區(qū)東起盤龍江，西至環(huán)城西路，南至環(huán)城南路，

26、北以金碧路為界。片區(qū)規(guī)劃：片區(qū)內(nèi)有大片特殊用地和綠化用地。金馬碧雞坊以南沿東四街沿線是傳統(tǒng)風貌景觀區(qū)。也是特色旅游商貿(mào)區(qū)。片區(qū)將推進古典特色的景觀區(qū)，發(fā)展旅游觀光和商貿(mào)的綜合項目。螺螄灣片區(qū)螺螄灣片區(qū)是在1989年青年路改造過程中，隨青年路商戶搬遷而逐漸匯聚發(fā)展起來的大型綜合批發(fā)市場。片區(qū)內(nèi)有雙龍商場、云紡和螺螄灣批發(fā)市場等大型商品批發(fā)市場。是西南地區(qū)最大、面向東南亞和南亞的泛亞商貿(mào)區(qū)。隨著螺螄灣改造工程，片區(qū)將定位為高檔商品集散地，繼續(xù)發(fā)揮其商貿(mào)領(lǐng)域的超強輻射力。螺螄灣片區(qū)片區(qū)范圍：北起環(huán)城南路，南至二環(huán)南路，東臨盤龍江，西以海埂路為界。片區(qū)規(guī)劃：從規(guī)劃圖可以看到，螺螄灣片區(qū)劃有大批商業(yè)用地

27、，隨著螺螄灣改造工程的推進，片區(qū)將形成一片新的商貿(mào)綜合區(qū)。成為未來昆明市的泛亞核心商貿(mào)區(qū)，與相鄰的南窯物流中心相配合，形成一個大型商購平臺。螺螄灣片區(qū)的開發(fā)將以商業(yè)地產(chǎn)項目為主，是中心區(qū)商貿(mào)活動的發(fā)動機。南窯片區(qū)南窯片區(qū)以昆明火車站為核心，配合長途公車站和市內(nèi)公交樞紐，構(gòu)成龐大的交通物流運輸網(wǎng)。是中心區(qū)對外運輸?shù)拇a頭，未來將繼續(xù)完善其運輸配套，形成交通、物流、運輸?shù)拇笃脚_。極大的縮短貨運周期，促進周邊商圈的發(fā)展。是未來昆明重要的交通節(jié)點，區(qū)位優(yōu)勢明顯。一至二環(huán)功能組團東華片區(qū)靠近東市區(qū)，目前主要是優(yōu)化城市配套，加快舊城改造，片區(qū)內(nèi)有眾多老廠區(qū)的居住小區(qū)，改造阻力較大，片區(qū)品位亟待提升。是中心區(qū)

28、發(fā)展最滯后的片區(qū)?？紤]到周圍片區(qū)逐漸飽和，想東南擴展是必然趨勢，未來的發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮?。一至二環(huán)功能組團金星、新迎片區(qū)將承接市中心商務(wù)、金融的發(fā)展推進，發(fā)揮配套和輔助功能，成為居住功能的集中地。金星片區(qū)目前有多個俊發(fā)地產(chǎn)的開發(fā)項目。進一步提升了該片區(qū)的居住環(huán)境和品質(zhì)。也成為未來溝通北市區(qū)的重要節(jié)點。一至二環(huán)功能組團虹山是規(guī)劃中核心區(qū)的一部分，北較場、虹山、棕樹營三個片區(qū)將形成科教、新聞出版、居住綜合區(qū)。并承接中心區(qū)的商業(yè)輻射和擴散。北校場是昆明的曾經(jīng)的高校聚集片區(qū)，是老的大學城。隨著呈貢大學城的建立，高校也已經(jīng)開始搬遷。但作為各高校的主校區(qū)所在地，未來仍將發(fā)揮其科研特色。推動高新區(qū)以致整個昆明

29、的人文、科技發(fā)展。三個片區(qū)正逐步向高檔舒適型的居住環(huán)境轉(zhuǎn)變，而政府也力圖將這幾個片區(qū)規(guī)劃為風景優(yōu)美、居住舒適的園林生活區(qū)。一至二環(huán)功能組團永昌和吳井片區(qū)是商貿(mào)、交通、居住綜合區(qū)。永昌主要承接盤龍江以東的商業(yè)輻射，特別是螺螄灣的商貿(mào)擴容，成為新興的商業(yè)輔助、居住配套區(qū)。吳井則承接南窯的交通功能，完善居住配套，兼顧商貿(mào)發(fā)展的綜合性片區(qū)。兩個片區(qū)的商貿(mào)潛力都比較大。商貿(mào)輔助、居住綜合區(qū)文化、科研、居住綜合區(qū)片區(qū)綜述商務(wù)配套、輔助、居住綜合區(qū)傳統(tǒng)風貌保護區(qū)核心商業(yè)核心商貿(mào)物流中心商務(wù)、交通、居住綜合區(qū)片區(qū)形成以盤龍江為界構(gòu)成現(xiàn)代化城市帶和古典建筑群，以及城市CBD和核心商業(yè)區(qū)。在南端則構(gòu)成對外貿(mào)易和運

30、輸為主的商貿(mào)、交通板塊。西北方向則以各大高校為核心形成文化與科研的高知信息板塊。一二環(huán)間輔以配套、居住。形成一個功能完善的現(xiàn)代化城市島。核心商務(wù)片區(qū)樓市的總體分析Part C.4中心區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 高層、公寓 尊貴享受型高層、小高層高檔舒適型中心區(qū)土地已經(jīng)相對飽和，主要項目為城中村改造工程。新推樓盤多為高層，在靠近二環(huán)的樓盤有部分小高層。中心區(qū)的房價持續(xù)走高，在2010年新政下依然是穩(wěn)步提升。但是對于投資客來說有了明顯的抑制作用，像近期開盤的空間俊園成交量僅有14%，且多以自居為主。一環(huán)內(nèi)房價在萬元以上每平米，且還在持續(xù)漲高。戶型多為中小戶型，精裝修。中心區(qū)樓盤主力面積段典型項目主力戶型區(qū)間（）5

31、0以下51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150上東城匯都國際二百富琪七彩俊園順城非常天地中央麗城書林和園中心區(qū)公寓的主力戶型區(qū)間在50以下，高層的主力戶型較大，在71-90之間。高層住宅公寓中心區(qū)價格09年在售項目普通住宅價格區(qū)間（元/）6000-70007000-80008000-90009000-1000010000-1200012000-15000匯都國際二上東城順城非常天地中央麗城書林和園百富琪七彩俊園高層價格達到10000元/以上，公寓價格靠環(huán)城路的價格大約在8000-9000元/，中心地帶價格為120

32、00-15000元/。中心區(qū)樓盤小結(jié)中心區(qū)的樓盤大都是城中村改造興建的。整個中心區(qū)正從成 熟多元的居住環(huán)境向高檔舒適的居住環(huán)境推進。區(qū)域價值大幅提升，居住環(huán)境也極大的改善。周邊配套正從成熟的商業(yè)環(huán)境逐漸過渡到山水園林式的生態(tài)宜居區(qū)域。1 隨著中心區(qū)價值的不斷提升，客戶群體逐漸向高端客戶聚合。形成市郊有別墅，市中心有公寓的配套型居住環(huán)境。滿足高端客戶對區(qū)位、功能的綜合要求。2 隨著中心區(qū)土地的開發(fā)趨向飽和。所有樓盤都是以高層小戶 為主，使總價能保持在大部分客戶能夠接受的水平，且和政府對中心區(qū)限控政策保持一致。小型公寓成為中心區(qū)的主流戶型，面向投資客和大量走入社會、喜歡鬧市的年輕一代。3中心區(qū)的建

33、筑大都是現(xiàn)代化的高層大樓，使用城市的公共綠化帶和園林，多以精致小盤為主。且大都位于一二環(huán)之間。4區(qū)域客戶的總體分析Part C.5區(qū)域客戶的總體分析客戶 年紀職業(yè)多是三十歲以上的高端客戶.多是高管和私營業(yè)主，本地客戶為主，部分為外地投資客。需求對于本地改善型需求和剛性需求，主要集中在二環(huán)周圍的樓盤，價格抗性較大。對于本地投資客，多是高端客戶，且青睞于小戶型。對于一環(huán)內(nèi)的客戶，多是消費能力高的人群，大戶型以自住為主。小戶型以投資為主。對價格抗性不大，對樓盤品質(zhì)要求較高，多是一次性付款。區(qū)域綜述Part C.62009昆明土地供應(yīng)情況區(qū)域東市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)中心區(qū)遠郊面積（畝）1766.891

34、914.44889.04234.33124.051422.47可開發(fā)面積（）2874155.429341642222213.18633042.5326337.371523195.63平均容積率2.442.30 3.75 4.05 3.95 1.61 數(shù)量（宗）2024173523昆明中心區(qū)土地稀缺的情況比較明顯，成交面積最少。且都是商住兩種類型用地。東市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)中市區(qū)遠郊居住849.11658.48599.01163.3737.38商業(yè)178.46651.3623.3570.9686.6737.44工業(yè)417.7199.121220.07倉儲441.39159.63公共設(shè)施64.9

35、215.35批發(fā)零售5.33科研用地118.18144.7552.21文體用地38.52143.1772009昆明市土地供應(yīng)價格區(qū)域東市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)中市區(qū)遠郊面積（畝）1766.891914.44889.04234.33124.051422.47起拍總價（萬元）67554.42257555.77188687.48110483.1469731.2136381.15起拍單價（萬元）38.23 134.53 212.24 471.49 562.12 25.58 中市區(qū)供應(yīng)的土地最少，但是價格最高。2009年土地成交情況中心區(qū)的土地全部成交，且單價最高562萬/畝。區(qū)域綜述土地：中心區(qū)是昆明的

36、發(fā)端。區(qū)域發(fā)展成熟，土地開發(fā)飽和，土地。開發(fā)項目多是配合城中村改造的契機，興建商住兩用的高檔樓盤。以高層小戶為主，配合周邊的總體商業(yè)環(huán)境、城市綠化、公共設(shè)施，形成精致高價的小樓盤。價格：隨著城中村改造的推進，各大項目大幅提升了區(qū)域的總體居住環(huán)境和區(qū)域價值。持續(xù)拉高中心區(qū)的房價。增幅高于其他次區(qū)域，隨著整體商業(yè)品牌、客戶階層和區(qū)域環(huán)境的改善，目前價格仍在進一步提升。一環(huán)內(nèi)樓盤價格整體在一萬/以上，越接近中心區(qū)越昂貴?？蛻簦褐行膮^(qū)客戶多是高端客戶，以本地客戶為主，還有部分外地投資客。年齡多在中年以上，是企業(yè)高管或是私營業(yè)主，還有部分大學教授和高層公務(wù)員?；剡w客也是該區(qū)的主要群體。細分市場研究Par

37、t 2高端市場研究Part C.1高端市場概述整個中市區(qū)從99年世博會之后，隨著南屏商業(yè)步行街的建立，迎來了又一次開發(fā)熱潮。2000年開發(fā)的世紀廣場，是早期的高檔樓盤。當時5000元/ 的均價，拉高了整個中心區(qū)的房價，隨后柏聯(lián)廣場住宅樓、福林廣場的高檔躍層都成為市中心高檔住宅的標桿，而西班牙風格的同仁街也為中心區(qū)增添了一抹亮色。隨著昆明城中村改造工程的啟動，和2005年樓市高漲的熱潮。順城、昆明老街等大項目再一次為中心區(qū)帶來了改造熱潮。步行街中央的 百大新天地等新的商業(yè)項目紛紛竣工，讓整個南屏片區(qū)的品質(zhì)不斷提高。周圍的住宅樓市場和商業(yè)市場呈現(xiàn)雙熱的良性互動?？臻g俊園和開發(fā)中的世紀中心相信為整個

38、中心區(qū)特別是南屏片區(qū)，開創(chuàng)20000元/的新高時代。 典型樓盤分析空間俊園：空間俊園位于南屏片區(qū)，坐落在昆明最繁華的商業(yè)街區(qū)，周邊配套資源豐富。是昆明市典型的高檔樓盤。均價18000元/ 的住宅樓，是片區(qū)房價的新高點。樓盤概況：占地面積7711平米裝修標準 精裝，對外口徑5000元/，實際3000元/.總建筑面積48200平米容積率6.26住宅面積約36130平米商業(yè)面積約2200平米綠化率42.02%建筑密度26.10%建筑規(guī)模與類型高層總戶數(shù)495車位495車位比1:1均價1.8萬元物管費3.8元/項目配套配套 兩個會堂式會所規(guī)劃及建筑風格 現(xiàn)代簡約園林項目占地面積有限，綠化指標無太高要求

39、，僅于樓體周邊種植喬木類植物做為綠化，無具體園林風格資源金融配套:民生銀行商業(yè)配套:昆明老街,南屏步行街,美辰百貨,休閑配套:勝利廣場,警星公園,藝術(shù)劇院醫(yī)療配套:云南省中醫(yī)院交通配套:設(shè)有公交車站兩處,K2,2.54.56.69.61藝術(shù)劇院車站:5,10,26,52,66.82.84,98,124,C8本項目共33層，其中，1-2層為商業(yè)部分，3-33層為酒店式公寓，停車場為地下1-2層，層高3.4m和3.5m，車位比1：1，項目地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套完善。戶型配比本次開盤共推出房源495套，其中一房為主力戶型，共252套，占推盤總數(shù)的51.01%，截止到當天晚上，共售出房源70

40、套，成交率14.14%。戶型結(jié)構(gòu)面積（）套數(shù)套數(shù)占比一房B一室二廳51.2390套 18.20%一房 F一室二廳 47.5162套 12.50%一房E一室二廳52.5162套 12.50%一房D一室40.1732套 6.50%一房H一室336套 1.20%兩房A二室二廳86.43124套 25%兩房C二室二廳79.6144套 9%三房 G三室二廳 12749套 10%四房J260.7825套 5.10%小計9種 33260494套 100%戶型定位空間俊園憑借著優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，走的是高價精致的營銷策略。一房、二房等小面積段的戶型超過8成，其中一房更是占比過半。小面積段向來是投資客的最青睞的，開

41、發(fā)商應(yīng)該是想借投資熱潮打開市場。同時，城市中的單身貴族和家世出眾的新婚夫婦也將是未來的目標人群。而大戶針對的是少數(shù)高端客戶的需求，作為他們最求市中心品質(zhì)生活的基石。項目營銷節(jié)點：10.5月1日賣卡蓄客10.5月8日 開盤09.11.5現(xiàn)場VIP接待中心開放09.10.28房交會亮相10.4月20日樣板房開放項目從5月1日出售認籌卡到開盤僅7天時間，認籌卡10萬元/張；樣板房開放期間，客戶需要繳納5萬元的誠意金才可以進去看房；另外，短暫的蓄客期也是利用對外5000元/精裝修標準口徑及項目優(yōu)越的地理位置制造緊張氣氛，7天時間蓄客170批左右。價格定位戶型結(jié)構(gòu)面積（）總價區(qū)間（萬）單價區(qū)間（元/ ）

42、一房B一室二廳51.2383-10016230-19710一房 F一室二廳 47.5177-9716240-20570一房E一室二廳52.5189-11016990-21070 一房D一室40.1778-8419460-21090一房H一室336469.919470-21190兩房A二室二廳86.43122-18414190-21320兩房C二室二廳79.61156-18919630-23800三房 G三室二廳 127248.9-31019600-24450四房J260.78682-73926170-28340項目所在南屏區(qū)是昆明的高端商業(yè)區(qū)，周邊配套資源豐富，品質(zhì)高。處在昆明幾個主要商圈的綜

43、合輻射區(qū)，步行范圍就能享受到高檔的生活品質(zhì)，和舒適便捷的日常需求。所以整體均價在18000元/。而起步價也達到了近15000元/?？蛻舴治觯簭目蛻魜碓瓷蟻砜矗饕獊碓从谑兄行目蛻?、北市區(qū)及部分外地客戶。自住為主，部分投資；現(xiàn)場只采訪到一位投資型客戶，說明本項目投資客戶較少?？蛻裟挲g偏大，35歲以上居多。訪談對象楊女士李先生張女士客戶特征35歲45歲左右50歲現(xiàn)居住地市中心北市區(qū)南市區(qū)置業(yè)目的自住投資自主訪談內(nèi)容個人特別喜歡項目的精裝修，是和幾個朋友相約一起買的價格超過心理預(yù)期，投資成本太高了，可能不會購買。裝修的雖然是很好，但是家家戶戶風格都是一樣的，看看再說，有合適的再買。銷售分析銷售情況：

44、受樓市新政的影響，過高的價位使整個銷售情況并不理想，目前簽售率不到50%。預(yù)計銷售周期會很長。賣點梳理：1.城市中心區(qū)2.靠近步行街，在幾大商圈的輻射中3.精裝修4.享受城市高端配套，生活舒適便捷5.俊發(fā)地產(chǎn)，著名開發(fā)商中端市場研究Part C.2中端市場綜述隨著上東城的成交價格破萬，中端樓盤在一環(huán)能近乎絕跡。目前整個中心區(qū)的中端樓盤集中在一至二環(huán)之間，靠近二環(huán)周圍，相比市中心樓盤的稀缺性，一至二環(huán)的樓盤數(shù)量要多，而且價格在8000元/上下，能夠承受的客戶要多很多。一至二環(huán)分布有大量昆明市的早期小區(qū)，這部分客戶出于對片區(qū)的熟知，在尋求改善型住宅的時候，偏愛離現(xiàn)住地不遠的樓盤。對于中心區(qū)的認可，

45、也從心理上使其選購住宅在中心區(qū)的范圍內(nèi)。所以中端市場上的客戶有很大一部分是所謂的老昆明群體，以及他們的子女。隨著昆明市場整體房價的上漲，中端市場的價位也節(jié)節(jié)升高。對于投資性需求也很有吸引力。典型樓盤分析香樟俊園：項目位于吳井片區(qū)，緊鄰白塔片區(qū)。坐落于官渡區(qū)民航路，距離環(huán)城南路僅5分鐘路程項目交通便利，多路公交可直達。項目概況項目概況地理位置老民航路與環(huán)城南路交叉口占地面積54.21 畝開發(fā)商俊發(fā)地產(chǎn)建筑面積11.19 萬物業(yè)類型小高層商業(yè)面積8018 整合推廣天橙中國傳播機構(gòu)（昆明）容積率3.1主力戶型90-120平米三房，120-135平米四房綠化率40.06%開盤時間09-9-26總戶數(shù)8

46、78開盤折扣開盤當天成交優(yōu)惠1%，認籌客戶為2%，持俊客會卡可同時享受相應(yīng)折扣。停車位560價格均價7500，最低價7134元，最高價8537元樓棟狀況10棟12-15層周邊配套拓東一小（重點）、古幢小學、拓東二小、昆明市十二中（重點）、云南六建幼兒園（一級）、綠洲幼兒園等；文體設(shè)施：拓東路體育館、市博物館等；商場：國美電器、金龍百貨、沃爾瑪?shù)?；金融：建設(shè)銀行、工商銀行、交通銀行、廣東發(fā)展銀行、光大銀行、招商銀行、泰陽證券等；醫(yī)院：昆明市第三人民醫(yī)院；酒店：佳路達酒店、泰麗大酒店等；農(nóng)貿(mào)市場：五里多農(nóng)貿(mào)市場。 項目建筑主體園林風格：40。06%的綠化率，為整個項目提供了大片綠地。從效果圖上看，

47、綠地屬于零散的樹木點綴和草坪，環(huán)繞式的水景，樹木以香樟樹為主題，突出樓盤特色。圍合式的中庭風，給人舒適悠閑，又有私密放松的感覺。建筑風格：建筑現(xiàn)代簡約，沒有多余裝飾。窗面布局整齊規(guī)整。墻面顏色由橙色和黃色組成明快的明快的風格。戶型定位香樟俊園二期共推出878套房源，其中90-120的三房戶型，占總套數(shù)的47%。而三房和四房的比重接近7成。大戶型是居家型客戶青睞的戶型，針對市中心過高的價格和大部分市民對中心區(qū)的偏愛，項目將戶型定位為大面積段的舒適型住房，吸引那部分想在享受中心區(qū)舒適配套，而又有成熟家庭的居家型客戶。顯然提高了改善型需求住戶的比例，考慮到目前房價的上升走勢，對于投資客戶依然很有吸引

48、力。所以一房的比例遠高于二房，接近房源總量的四分之一。價格定位項目在一環(huán)邊，靠近拓東體育館，離市中心10分鐘車程，周邊配套也比較齊全。價格定位上采取了分期開盤，低開高走的價格策略。下面是樓盤的價格走勢：2010年01月28日 - 至今 均價9000元/ 2010年01月27日 - 2010年01月28日 均價9500元/ 2009年12月17日 - 2010年01月27日 均價9000元/ 2009年11月04日 - 2009年12月17日 均價7800元/ 2009年09月16日 - 2009年11月04日 均價7300元/ 2009年05月16日 - 2009年09月16日 均價6500元

49、/ 客戶定位從客戶來源上來看，主要來源于東市區(qū)及東南片區(qū)客戶剛性需求及改善性需求客戶為主，少量投資型客戶?？蛻裟挲g主要集中在30歲以上，多為企事業(yè)單位及政府員工?？蛻籼卣鞣治觯喉椖靠拷鼥|市區(qū)，對東市區(qū)老社區(qū)客戶的改善性需求有很大刺激。目前昆明的東市區(qū)發(fā)展滯后，缺乏優(yōu)質(zhì)樓盤，該區(qū)客戶對改善居住環(huán)境的期望比較明顯。由于是昆明早年的老社區(qū)居民，對周圍環(huán)境熟悉，偏愛在現(xiàn)住地周圍購房，不太愿意搬太遠。由于樓盤的大戶型一開始便針對自主性客戶，而相對低的價格更是刺激了這部分客戶中首次置業(yè)的普通單位員工。剛性需求客戶處于對區(qū)位和價格的考慮，也會成為目標客戶。而白塔片區(qū)是昆明寫字樓最集中的片區(qū)，定位為昆明的商務(wù)

50、核心。所以周圍上班的白領(lǐng)有大批住宅需求，無論是自購還是租住。也成為了刺激項目銷售的重要因素。銷售分析賣點梳理：1.靠近市中心，生活起居便捷。2.周邊配套齊全，市政建設(shè)成熟。3.香樟樹為主的高綠化率社區(qū)。4.采用板式、點式圍合結(jié)構(gòu)，營造中心花園特色。5.開發(fā)商品牌銷售情況：開盤當天銷售率為19.4%低端市場研究Part C.3低端市場概述中心區(qū)用地緊張，樓盤稀缺，在涉及到拆遷支付、高昂地價等因素，開發(fā)低端市場是不理想也不現(xiàn)實的。對整個中心區(qū)品味的提升也有不利影響，因此低端市場的新盤在中心區(qū)是找不到的。目前整個中心區(qū)的房價整體向萬元挺進，已經(jīng)超出大部分低端客戶的支付能力。整個昆明的低端市場向不熱門

51、的市郊、東市區(qū)這樣的工業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移。使中心區(qū)的客戶階層不斷向上看齊，除了部分老工廠社區(qū)，客戶群體特征體現(xiàn)出昆明市場的中端和高端客戶，并向高端客戶匯聚。客戶特征分析 投資客 高端客戶改善型需求剛性需求市中心的客戶以投資需求為主，多是公司高管、私營業(yè)主這樣的高端客戶?？蛻魧r格抗性不大，對樓盤環(huán)境、品質(zhì)、區(qū)位和戶型設(shè)計比較看重。一至二環(huán)的客戶多是滿足自住需求，改善性需求和剛性需求為主。大多是首次置業(yè)的事業(yè)單位年輕人，價格抗性大，對居住舒適條件也很看重。對周邊的教育、醫(yī)療資源有要求，多在市中心上班，所以交通便捷性也在考慮范圍內(nèi)。戶型需求分析 一房二房三房大三房市中心出于政策和土地的雙重限制，高層小戶成為市場供應(yīng)的主力戶型。同時，由于市中心單價過萬元，小戶型可以平衡客戶的購房壓力。另一方面，市中心的投資性需求很高，考慮到出租還是轉(zhuǎn)售等投資回報，小戶型都有更好的優(yōu)勢。綜合以上原因，市中心一房和二房這類小面積段的戶型，成為最大的需求類型。一至二環(huán)的自主性需求很高，有些是首次置業(yè)的新婚夫婦，有些是家庭發(fā)展到成熟階段的居家型家庭?？紤]到居住人口將在三人以上，對大面積段戶型比較青睞。三房、大三房，甚至四房都有很好的銷售率。可見大面積段的三房和大三房是本區(qū)域的需求戶型。市場發(fā)展預(yù)測Part 3市場供應(yīng)預(yù)測中心區(qū)由于發(fā)展較早，且區(qū)域整體發(fā)育成熟?？衫玫耐恋睾苌?，每年出讓