保定國(guó)貿(mào)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告

1、保定國(guó)貿(mào)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告（最終版）二O一O年一月報(bào)告思路城市發(fā)展研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析本體屬性界定項(xiàng)目核心問(wèn)題解析物業(yè)發(fā)展建議整體營(yíng)銷思路 五、整體營(yíng)銷思路 一、城市解讀 二、市場(chǎng)分析 三、項(xiàng)目解析 四、物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告目錄 一、城市解讀 區(qū)位交通 城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)人口 城市解讀概述 保定市位于河北省中部，地處北京、天津、石家莊三角地帶，素有“京畿重地”、“首都南大門”之稱?？偯娣e2.21萬(wàn)平方公里，總?cè)丝诮?100 萬(wàn)，其中：市區(qū)人口106萬(wàn)人，國(guó)務(wù)院最新批準(zhǔn)的118個(gè)百萬(wàn)人口以上特大城市之一。保定是河北省人口第一大市，在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中居重要地位。保定市管轄4市（定州市、涿州市、安國(guó)市、高碑店市），

2、18縣（易縣、徐水縣、淶源縣、定興縣、順平縣、唐縣、望都縣、淶水縣、清苑縣、滿城縣、高陽(yáng)縣、安新縣、雄縣、容城縣、曲陽(yáng)縣、阜平縣、博野縣、蠡縣），3區(qū)（南市區(qū)、北市區(qū)、新市區(qū)），另設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，2009年又新設(shè)白溝白洋淀溫泉城開(kāi)發(fā)區(qū)。本項(xiàng)目位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。 城市解讀行政區(qū)劃城市解讀區(qū)位交通保定市地處京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，東距天津145公里，西南距河北省會(huì)石家莊125公里，直接可達(dá)首都機(jī)場(chǎng)、正定機(jī)場(chǎng)及天津、秦皇島、黃驊等海港。京廣鐵路、107國(guó)道、京珠高速公路、津保高速公路、保滄高速公路、張石高速公路使保定擁有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，而已經(jīng)開(kāi)工的京石客運(yùn)專線（

3、高速鐵路）和即將開(kāi)工的保津城際鐵路（高速鐵路）將實(shí)現(xiàn)到北京30分鐘和到天津40分鐘的公交化聯(lián)系，將進(jìn)一步鞏固區(qū)位地位。 城市解讀區(qū)位交通“十一五”期間，保定市規(guī)劃建設(shè)了保滄、廊涿、張石、大廣、保阜、榮烏、張涿7條高速公路，里程801公里，總投資500多億元，投資規(guī)模占全省四分之一，全部建成后，保定市高速公路通車?yán)锍虒⑦_(dá)到1033公里，占全省五分之一，貫穿全市20個(gè)縣（市），高速公路網(wǎng)密度將達(dá)到4.6公里/百平方公里（超過(guò)目前德國(guó)水平）。屆時(shí)保定市區(qū)到所轄各縣只需1小時(shí)車程，到北京、天津、石家莊、滄州只需100分鐘車程，保定將成為南北通衢、東出西聯(lián)的“高速公路樞紐港”。2009年底新竣工的河北省

4、最大的立交橋“電谷立交橋”，更是為保定交通起到更大作用。公路交通將形成連接京津、接軌沿海，西聯(lián)晉蒙，形成京津冀蒙交通一體化格局。保定第一座立交橋電谷立交橋保定市的范圍包括保定市區(qū)、清苑縣、徐水縣、滿城縣、安新縣和白洋淀溫泉城旅游度假區(qū)?？偯娣e約3291平方公里，占市域總面積的15%；總?cè)丝诩s285.8萬(wàn)人，占市域總?cè)丝诘?6.7%。兩帶”：一帶指沿樂(lè)凱大街、朝陽(yáng)大街等道路規(guī)劃建設(shè)形成的南北向帶狀城市形態(tài)；二帶指沿七一路、東風(fēng)路等道路規(guī)劃建設(shè)形成的東西向帶狀城市形態(tài)?！皟蓞^(qū)”：京廣鐵路以西是市級(jí)商業(yè)金融、信息服務(wù)等綜合服務(wù)中心，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)兼有部分生活居住功能；京廣鐵路以東是保定市

5、歷史文化名城保護(hù)和現(xiàn)代文化展示區(qū)?！叭M團(tuán)”：分別在中心城區(qū)北、東、南三個(gè)區(qū)域規(guī)劃三個(gè)組團(tuán)，北部組團(tuán)主要功能是以高科技產(chǎn)業(yè)、行政辦公、商業(yè)服務(wù)等功能的綜合組團(tuán)；區(qū)域解讀保定城市整體發(fā)展規(guī)劃本項(xiàng)目位于城市規(guī)劃的兩代、兩區(qū)、三組團(tuán)中北部組團(tuán)中心區(qū)域，城市化的轉(zhuǎn)變將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需朝著多元化方向發(fā)展。朝陽(yáng)路二環(huán)路 保定之門區(qū)域解讀城區(qū)規(guī)劃：三年大變樣朝陽(yáng)路與二環(huán)交叉口右側(cè)是新的市政府所在地，前面建有大面廣場(chǎng)、綠地、游園。朝陽(yáng)路西側(cè)，建有文化設(shè)施、文化館和可以容納5萬(wàn)人的體育館，體育館旁還建有運(yùn)動(dòng)員村。朝陽(yáng)路北部?jī)蓚?cè)各建一棟大廈，大廈頂部建有超大“天橋”，號(hào)稱“保定之門”。朝陽(yáng)咱兩側(cè)匯集大量商務(wù)建筑

6、。植物園周圍規(guī)劃是高檔住宅區(qū)，是政府部門的住宅小區(qū)，比如已經(jīng)建成的陽(yáng)光小區(qū)，“公安衛(wèi)士小區(qū)”等。整體重心北移，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯保定國(guó)家高新區(qū)規(guī)劃面積12平方公里，目前已開(kāi)發(fā)土地5平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)“九通一平”， 綠化覆蓋率達(dá)30%以上。保定國(guó)家高新中心科技園 保定國(guó)家高新東區(qū)大學(xué)城保定國(guó)家高新西區(qū)工業(yè)園高新產(chǎn)業(yè)是項(xiàng)目區(qū)域城市化發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，產(chǎn)業(yè)客群是本項(xiàng)目未來(lái)主要的需求構(gòu)成之一。高開(kāi)區(qū)規(guī)劃定位項(xiàng)目位置高新區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，人口逐年增加，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。（08年中期數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)）高新區(qū)經(jīng)濟(jì)、人口現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)：區(qū)內(nèi)企業(yè)近900家，其中三資企業(yè)100余家，國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)有：日本三菱株式會(huì)社、菲律賓生力集團(tuán)、歐

7、麥八達(dá)麥牙有限公司等；初步形成了新能源及節(jié)能設(shè)備、輸變電和電力自動(dòng)化、新材料、軟件、生物工程五大特色產(chǎn)業(yè)；預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值72億元，利稅7.2億元，新能源產(chǎn)品出口1。8534億美元，年平均增長(zhǎng)率在120%以上，力爭(zhēng)到2010年實(shí)現(xiàn)銷售收入500億以上；進(jìn)行“十二五”左右的時(shí)間，形成產(chǎn)值1000億元以上的新型電力能源產(chǎn)業(yè)基地。人口：05年戶籍人口數(shù)為17423人，06年戶籍人口數(shù)19129人，07年戶籍?dāng)?shù)為20100人；另有統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示07年區(qū)內(nèi)企業(yè)從業(yè)人口16434人，與戶籍人口的對(duì)比可見(jiàn)，戶籍人口數(shù)有很大的增長(zhǎng)空間；區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展新契機(jī)使我們可以推斷未來(lái)幾年區(qū)內(nèi)就業(yè)人口將大幅增加，必然形成對(duì)商

8、城、公寓、住宅、娛樂(lè)等現(xiàn)代化商務(wù)、服務(wù)設(shè)施的新需求。城市解讀結(jié)論城市宏觀發(fā)展來(lái)看，城市化的轉(zhuǎn)變將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需朝著多元化方向發(fā)展；城區(qū)中觀規(guī)劃來(lái)看，政府三年大變樣主要區(qū)域圍繞在高開(kāi)區(qū)項(xiàng)目周邊，項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)將創(chuàng)造更高價(jià)值；高開(kāi)區(qū)微觀規(guī)劃來(lái)看，高新產(chǎn)業(yè)將成為城市發(fā)展引擎，產(chǎn)業(yè)客群將成為本項(xiàng)目未來(lái)主要需求構(gòu)成之一。 二、市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng)分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析保定市房地產(chǎn)投資保持快速增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率高于40%，2008年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資額102.4億元；保定市房屋竣工面積保持了高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)充足保定市房地產(chǎn)整體成交均價(jià)穩(wěn)步上升；08年受金融危機(jī)影響漲幅微小。2009年以來(lái)，商品房成交均價(jià)達(dá)40

9、00元/平米左右。保定市最近12個(gè)月新房?jī)r(jià)格除08年10月-09年1月有所下滑以外，整體走勢(shì)穩(wěn)步上升；保定期房與現(xiàn)房房?jī)r(jià)變化走勢(shì)圖 保定各區(qū)縣最近12個(gè)月新房?jī)r(jià)格走勢(shì)項(xiàng)目隸屬保定高開(kāi)區(qū),地處隆興中路東端。地塊北臨北二環(huán)南臨復(fù)興路東臨陽(yáng)光大街西臨朝陽(yáng)大街項(xiàng)目位置北二環(huán)陽(yáng)光北大街朝陽(yáng)北大街保定植物園復(fù)興西路區(qū)域市場(chǎng)研究范圍區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目該區(qū)域項(xiàng)目有： 九號(hào)國(guó)際城誠(chéng)信麗景藍(lán)灣京南一品新一代C區(qū)水榭花城維多利亞夏郡、康城香檳小鎮(zhèn)、秀蘭城市綠洲、國(guó)茂孔雀城、新世紀(jì)幸福家園、藍(lán)城公寓、尚北家園、世紀(jì)華庭、華中假日雅典城、興遠(yuǎn)現(xiàn)代城、世家花園等市場(chǎng)供應(yīng)萬(wàn)/平方米市場(chǎng)容量 目前保定北部區(qū)整體供應(yīng)量在逾500

10、多萬(wàn)平方米 目前在售的項(xiàng)目比較多；保定住宅市場(chǎng)在售及潛在供應(yīng)量巨大，多數(shù)項(xiàng)目為大盤開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。各項(xiàng)目體量在40萬(wàn)平米以上居多；北部新區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)壓力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于舊城區(qū)?；A(chǔ)信息資料收集匯總項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置發(fā)展商總建筑面（萬(wàn)平方米）目前均價(jià)（元）銷售電話新一代C區(qū)復(fù)興路與恒祥北大街交口保定建新集團(tuán)5337005953777誠(chéng)信麗景藍(lán)灣祥大街與徐莊路交口保定市誠(chéng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4639305993666京南一品新市區(qū)向陽(yáng)大街與復(fù)興路交叉口西北角保定永昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4740003157788九號(hào)國(guó)際公寓保定市天鵝中路98號(hào)保定大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司9.339702019888水榭花城復(fù)興

11、西路與向陽(yáng)北大街交匯處西北角石家莊永昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4238505956566基礎(chǔ)信息資料分析本項(xiàng)目周邊存在大量在售項(xiàng)目，說(shuō)明本地區(qū)已經(jīng)得到房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)可。在售項(xiàng)目規(guī)模集中在四五十萬(wàn)平方米之間，市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)充沛。均價(jià)在3700-4000元之間，屬于中高端項(xiàng)目集中區(qū)。規(guī)劃建筑參數(shù)資料匯總項(xiàng)目名稱總占地面（畝）總建筑面（萬(wàn)平米）容積率綠化率使用率新一代C區(qū)360532.5142%80%誠(chéng)信麗景藍(lán)灣350462.240%75%京南一品200472.733.681%九號(hào)國(guó)際公寓3093311.8945%水榭花城200422.7655%80%容積率分析綠化率分析使用率分析規(guī)劃建筑參數(shù)資料小結(jié)容積率

12、大多數(shù)集中在2.2-2.8之間，普遍為高密度高層社區(qū)。綠化率在33%-55%之間，園林景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)存在突破空間。以小高層、高層為主，產(chǎn)品形式比較單一。使用率多數(shù)在75%-80%之間，分?jǐn)傊械?。區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目規(guī)劃同質(zhì)化非常嚴(yán)重，市場(chǎng)已經(jīng)定型。建筑風(fēng)格形式資料匯總項(xiàng)目名稱規(guī)劃建筑風(fēng)格建筑形式結(jié)構(gòu)形式新一代C區(qū)現(xiàn)代簡(jiǎn)約高層高層鋼筋砼剪力墻、多層磚混誠(chéng)信麗景藍(lán)灣現(xiàn)代簡(jiǎn)約多層、小高層、高層高層鋼筋砼剪力墻、多層磚混京南一品-小高層、高層高層鋼筋砼剪力墻、多層磚混九號(hào)國(guó)際公寓古巴比倫高層高層鋼筋砼剪力墻、多層磚混水榭花城簡(jiǎn)約現(xiàn)代式風(fēng)格小高層、高層高層鋼筋砼剪力墻、多層磚混建筑風(fēng)格多樣化，以現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主，缺

13、少產(chǎn)品特色，同質(zhì)化嚴(yán)重。建筑形式以板樓為主，缺少高端建筑產(chǎn)品。結(jié)構(gòu)多以全現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻為主，造價(jià)適中，適應(yīng)市場(chǎng)的需求。核心產(chǎn)品資料匯總項(xiàng)目名稱1居比例主力 面積2居 比例主力 面積3居 比例主力面積4居 比例主力 面積復(fù)式比例主力 面積新一代C區(qū)5%6560%96-10040%120-誠(chéng)信麗景藍(lán)灣-40%9750%13010%140-京南一品-50%11050%13000-九號(hào)國(guó)際公寓10%6750%10040%130-140-水榭花城10%5260%100-12040%12400-市場(chǎng)供應(yīng) 一居室產(chǎn)品面積區(qū)間集中在52-70； 最小面積在52，最大面積在70 ，面積區(qū)間跨度較大； 區(qū)域

14、內(nèi)一居產(chǎn)品比例較少。一居產(chǎn)品面積區(qū)間市場(chǎng)供應(yīng) 二居室產(chǎn)品面積區(qū)間集中在90-110； 最小面積在72，最大面積在120；二居產(chǎn)品面積區(qū)間市場(chǎng)供應(yīng) 三居室產(chǎn)品面積區(qū)間集中在125-135； 最小面積在110，最大面積在197；三居住產(chǎn)品居多，多為舒適型三居。三居產(chǎn)品面積區(qū)間銷售資料匯總項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間入住時(shí)間目前均價(jià)新一代C區(qū)2009年5月四期3700誠(chéng)信麗景藍(lán)灣2009.12.52010.83930京南一品2009.122011.94000九號(hào)國(guó)際城2009.82011.123970水榭花城2009-2-262011.63750價(jià)格區(qū)間分析區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間在3700-4000元左右；區(qū)

15、域平臺(tái)價(jià)格為3850-3950元/平米，京南一品憑借開(kāi)發(fā)商強(qiáng)力品牌影響力及產(chǎn)品力，突破平臺(tái)價(jià)格。影響客戶購(gòu)買要素第一要素總價(jià)區(qū)間；第二要素便利交通；第三要素產(chǎn)品品質(zhì)；第四要素生活配套；第五要素生活品質(zhì)；保定區(qū)域市場(chǎng)客群極為重視產(chǎn)品的性價(jià)比，對(duì)高性價(jià)比項(xiàng)目接受度較高。市場(chǎng)需求客戶購(gòu)買權(quán)重客戶類型年齡結(jié)構(gòu)來(lái)源特征二人世界25-30保定市區(qū)內(nèi)，結(jié)婚子女，小太陽(yáng)之家33-42保定市區(qū)內(nèi)企業(yè)長(zhǎng)齡職工、政府公務(wù)員城市新銳28-45保定市區(qū)內(nèi)的生意人；各縣的政府人員、企業(yè)人員城市精英38-50生意人；政、企高管；外地創(chuàng)業(yè)人員頤養(yǎng)天年型60歲以上回歸人士；政、企退休人士市場(chǎng)需求以家庭為單位 進(jìn)行客群分類 客戶

16、人群定義市場(chǎng)需求競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱客群特征備注水榭花城小太陽(yáng)之家剛剛步入工作崗位不久，事業(yè)處于起步階段，首次置業(yè)為主，較為關(guān)心價(jià)格重視首付，小戶型（120平米以上）是其置業(yè)首選。城市精英在事業(yè)上獲得成功重視物業(yè)綜合服務(wù)性、產(chǎn)品功能性、產(chǎn)品配套，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)認(rèn)識(shí)深刻九號(hào)國(guó)際城小太陽(yáng)之家事業(yè)處于穩(wěn)步發(fā)展期，剛剛成立的三口之家，以子女為家庭核心，對(duì)產(chǎn)品的功能性有了初步的認(rèn)識(shí)，重視周邊配套仍然較為關(guān)心價(jià)格大部分首次置業(yè)小部分為二次置業(yè)，經(jīng)濟(jì)型（100左右）和舒適型兩居（100-120）是其置業(yè)首選。養(yǎng)老型重視產(chǎn)品園林、周邊環(huán)境、醫(yī)療配套服務(wù)等京南一品二人世界剛剛步入工作崗位不久，事業(yè)處于起步階段，

17、首次置業(yè)為主，較為關(guān)心價(jià)格重視首付，小戶型（70-90）是其置業(yè)首選。城市新銳在事業(yè)上得到一定成功，講究社區(qū)配套完善性、產(chǎn)品功能性，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有一定認(rèn)識(shí)，有追求品牌的行為，對(duì)生活有很高的期望值，重視投資，均以再次置業(yè)提升生后品質(zhì)為主，購(gòu)房目的性強(qiáng)新一代C區(qū)城市精英在事業(yè)上獲得成功重視物業(yè)綜合服務(wù)性、產(chǎn)品功能性、產(chǎn)品配套，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)認(rèn)識(shí)深刻城市新銳在事業(yè)上得到一定成功，講究社區(qū)配套完善性、產(chǎn)品功能性，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有一定認(rèn)識(shí)，有追求品牌的行為，對(duì)生活有很高的期望值，重視投資，均以再次置業(yè)提升生后品質(zhì)為主，購(gòu)房目的性強(qiáng)麗景藍(lán)灣城市精英在事業(yè)上獲得成功重視物業(yè)綜合服務(wù)性、產(chǎn)品功能性、產(chǎn)品配套，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)

18、認(rèn)識(shí)深刻。存在一定的投資性。二人世界剛剛步入工作崗位不久，事業(yè)處于起步階段，首次置業(yè)為主，較為關(guān)心價(jià)格重視首付，小戶型（70-90）是其置業(yè)首選。客戶1：年齡40，本市普通公務(wù)員，家庭年收入5-6萬(wàn)元/年，孩子14歲，初二購(gòu)房主要考慮因素為教育，看周邊有沒(méi)有適合孩子就讀的學(xué)校；雖然知道保定城市發(fā)展方向是向北發(fā)展，但是認(rèn)為目前北二環(huán)比較偏遠(yuǎn)，配套不夠完善；以后孩子工作了，會(huì)考慮換一個(gè)居住環(huán)境良好的房子，不用太大，100左右的二居就可。客戶2 ：年齡38歲，阜平縣公安系統(tǒng)工作，孩子10歲，5年級(jí)購(gòu)房承受能力40萬(wàn)以下來(lái)保定買房子，主要考慮孩子就學(xué)需要，另外，以后退休能來(lái)保定居??；選擇高層或小高層，

19、帶電梯，不用爬樓梯；希望房子戶型合理，面積在110-130之間的二居或三居，通透，采光好；認(rèn)為保定房?jī)r(jià)并不高，有的縣的房子也有2000多，還有上漲空間，買房也考慮到保值升值需要。市場(chǎng)需求典型客戶訪談重視教育、重視住宅的升值、重視戶型設(shè)計(jì)的通透性。深訪客戶3：王艷客戶描述：工作：保定電視臺(tái)年齡：42看重開(kāi)發(fā)商品牌，特別是華中；看重房屋質(zhì)量；喜歡多層，小高層也行，高層23層左右能接受，再高不行；喜歡一梯兩戶南北通透，一梯多戶不接受；認(rèn)為市場(chǎng)觀望還是持續(xù)的，但是老百姓剛性需求婚房類壓抑已久，今年上半年正處爆發(fā)期；配套看重幼兒園的功能，例如是不是雙語(yǔ)的；認(rèn)為會(huì)有幾類人購(gòu)房：大學(xué)畢業(yè)生、年輕人結(jié)婚、住宅

20、升級(jí)；同樣面積三居比二居更適合；對(duì)于項(xiàng)目地塊，認(rèn)為做12層小高層4000以內(nèi)能接受，做20高層不要突破3500，做30層高層不要突破3000；對(duì)飄窗有需求，但是心里較矛盾，飄窗大采光好，但是冬天不保暖；對(duì)于長(zhǎng)城開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)不會(huì)由于其強(qiáng)大的公司背景而更具傾向，認(rèn)為他們雖然做汽車強(qiáng)大，但是做地產(chǎn)不過(guò)是副業(yè)。市場(chǎng)需求典型客戶訪談深訪客戶：孫處長(zhǎng)客戶描述：工作：政府年齡：40做過(guò)房產(chǎn)投資，主要做的是單位集資建房向外倒手，擁有幾套房產(chǎn)；認(rèn)為保定地產(chǎn)價(jià)格高的太高（4500）、低的太低（不到3000的單位集資建房），房?jī)r(jià)應(yīng)該是穩(wěn)中有降，降的是那些沖高而又沒(méi)法出售的項(xiàng)目；保定房地產(chǎn)不是很明顯的泡沫化，現(xiàn)狀是開(kāi)發(fā)

21、商聯(lián)盟不降價(jià)；購(gòu)買房產(chǎn)看重小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，物業(yè)管理水平、房屋質(zhì)量；覺(jué)得多層比較好，高層最高不要高過(guò)20層；一梯兩、三戶合適，如果一梯多戶，同等狀況下便宜200300元才能接受；多層能接受3500的價(jià)位，高層能接受4000以內(nèi)（按高層成本高來(lái)參考）；保定人心目中物業(yè)費(fèi)到0.4元心里就是個(gè)砍了；保定人對(duì)預(yù)售證房產(chǎn)證此類的重要問(wèn)題不是很明白，存在老百姓購(gòu)買無(wú)預(yù)售證期房；對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌不是特別看重，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力也表示懷疑；認(rèn)為大公司在危機(jī)狀況下說(shuō)倒就倒，不是很感冒開(kāi)發(fā)商背景，舉例秀蘭地產(chǎn)差點(diǎn)倒閉（秀蘭曾經(jīng)在揚(yáng)州拿地王，導(dǎo)致資金鏈斷裂，本來(lái)要申請(qǐng)破產(chǎn)的，政府不允許破產(chǎn)才撐到現(xiàn)在）對(duì)于英利開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)不會(huì)由

22、于其強(qiáng)大的公司背景而更具傾向，老百姓的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有到分析這些問(wèn)題上來(lái)；保定人很重視教育，幼兒園小學(xué)這些基礎(chǔ)設(shè)施很重要；市場(chǎng)上缺乏更多的差異化產(chǎn)品，產(chǎn)品本身可提升的空間比較大。典型客戶訪談重要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目從整個(gè)保定市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量來(lái)看，項(xiàng)目面對(duì)的最大競(jìng)爭(zhēng)集中在圖畫的區(qū)域，同時(shí)還要面區(qū)域內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；整體來(lái)講本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目較多且集中。九號(hào)國(guó)際城新一代C區(qū)京南一品誠(chéng)信麗景藍(lán)灣水榭花城項(xiàng)目位置新市區(qū)向陽(yáng)大街與復(fù)興路交叉口西北角開(kāi)發(fā)商保定永昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積 200畝建筑面積42萬(wàn)平米容積率2.7綠化率55%基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比27棟2600100-120平米

23、120-140平米50%大戶型占80%產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價(jià)價(jià)格漲幅成交套數(shù)折扣信息板樓、高層 3850-建筑風(fēng)格建筑類型外立面簡(jiǎn)約板樓，多層，小高層，高層客群說(shuō)明項(xiàng)目客群以地緣性客群和升級(jí)型客群為主。項(xiàng)目信息銷售信息環(huán)境配套方面有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，交通對(duì)本項(xiàng)目存在截流，臨近森林綠地，且價(jià)格較低，與本案有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系水榭花城外立面：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，明彩涂料保溫隔熱。園林景觀：擁有200畝規(guī)劃的城市公園廣場(chǎng)、6000明湖水景、九重水系流動(dòng)。戶型：主力戶型二居、三居，一梯兩戶南北通透格局、270度轉(zhuǎn)角飄窗，大面寬觀景陽(yáng)臺(tái)。社區(qū)配套：車庫(kù)入戶、水晶宮會(huì)所、500米歐風(fēng)情商業(yè)街、國(guó)際智能安防系統(tǒng)、雙語(yǔ)

24、幼兒園營(yíng)銷手段：售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、戶外水榭花城總建筑面積42萬(wàn)平米，共開(kāi)發(fā)建設(shè)27棟純板式住宅，以內(nèi)外雙景、戶戶朝陽(yáng)、南北通透、觀景餐廳、闊景陽(yáng)臺(tái)等產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，360全方位為城市打造林湖生活社區(qū)。核心地段，潛力勃發(fā)水榭花城，位于新市區(qū)復(fù)興西路99號(hào)，北接規(guī)劃中的城市森林公園，是新市區(qū)北部與高開(kāi)區(qū)相接的核心地段。北沿向陽(yáng)大街，貫穿于保定城區(qū)的南北走向，南臨復(fù)興西路可通達(dá)京石高速路，復(fù)興路東向直上京保公路和城市環(huán)線，交通極其便利。項(xiàng)目北臨200畝規(guī)劃的城市公園廣場(chǎng)，社區(qū)內(nèi)6000明湖水景，形成內(nèi)外景觀的呼應(yīng)，“水繞長(zhǎng)樓，林湖相間”的城市生態(tài)型社區(qū)。 項(xiàng)目周邊配套及社區(qū)配套方面有絕

25、對(duì)優(yōu)勢(shì)，交通的便利，臨近森林綠地，且價(jià)格較低，與本案有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目位置保定市天鵝中路98號(hào)開(kāi)發(fā)商保定大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積 30畝建筑面積93311.89平方米容積率綠化率45%基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比8棟-50-160平米94-100平米占70%產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價(jià)價(jià)格漲幅成交套數(shù)折扣信息高層 3970-建筑風(fēng)格建筑類型外立面古巴比倫高層客群說(shuō)明項(xiàng)目客群以地緣性客群和升級(jí)型客群為主。項(xiàng)目信息銷售信息剛開(kāi)盤不久，與本案有存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系九號(hào)國(guó)際城外立面：ART-DEC風(fēng)格，新派藝術(shù)建筑。園林景觀：古巴比倫園林、首創(chuàng)“三疊”園景、“院落式”圍合園林、“親

26、景”空中園林、下沉式“會(huì)所”園林戶型：點(diǎn)狀板樓設(shè)計(jì)、著重考慮采光、通風(fēng)、朝向等更適合中國(guó)人傳統(tǒng)生活習(xí)慣的設(shè)計(jì)，包括十三種戶型、面積從50平方米到160平方米不等的易分隔、實(shí)用戶型。社區(qū)配套：中央商務(wù)區(qū)、呈現(xiàn)集星級(jí)酒店、甲級(jí)商務(wù)、中央公園、購(gòu)物中心高級(jí)會(huì)所、精品公寓一體的綜合體。營(yíng)銷手段：售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、戶外、促銷活動(dòng)項(xiàng)目位置新市區(qū)向陽(yáng)大街與復(fù)興路交叉口西北角開(kāi)發(fā)商保定永昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積 147800.0000 平方米建筑面積47萬(wàn)平米容積率2.7綠化率33.6%基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比-2936 110-150平米產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價(jià)

27、價(jià)格漲幅成交套數(shù)折扣信息高層,28層4000元-1萬(wàn)抵2萬(wàn)建筑風(fēng)格建筑類型外立面28層現(xiàn)代簡(jiǎn)約客群說(shuō)明項(xiàng)目客群以地緣性客群和升級(jí)型客群為主。項(xiàng)目信息銷售信息本項(xiàng)目體量較大，09年12月5日開(kāi)盤與本案有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系京南一品外立面：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。園林景觀：江南園林是京南一品的最大特色，通過(guò)荷塘、亭臺(tái)、假山枯石等等人造景觀。戶型：主力戶型二居、三居。社區(qū)配套：在社區(qū)的南側(cè)、東側(cè)和北側(cè)規(guī)劃有2.4萬(wàn)平米的商業(yè)店鋪，靠近復(fù)興路一側(cè)，規(guī)劃了地下一層、地上兩層、總建筑面1.7萬(wàn)平米的綜合性商業(yè)，地下一層是大型超市，地上兩層是商場(chǎng)。營(yíng)銷手段：售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、戶外、促銷活動(dòng)一萬(wàn)抵二萬(wàn)

28、。項(xiàng)目位置誠(chéng)信麗景藍(lán)灣開(kāi)發(fā)商保定誠(chéng)信房地產(chǎn)開(kāi)有限公司占地面積 350畝建筑面積460000平米容積率2.0綠化率42%基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比15棟1294戶86-108平米86-108約占50%138-180約占30%產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價(jià)價(jià)格漲幅成交套數(shù)折扣信息3930-建筑風(fēng)格建筑類型外立面現(xiàn)代高層，小高層涂料客群說(shuō)明地源客戶及北市區(qū)客戶為主，周邊縣客戶為輔。項(xiàng)目信息銷售信息品牌開(kāi)發(fā)商、品牌物業(yè)、環(huán)境配套優(yōu)勢(shì)明顯，價(jià)格較高。競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系誠(chéng)信麗景藍(lán)灣外立面：建筑立面采用了強(qiáng)烈的對(duì)比設(shè)計(jì)手法，極具現(xiàn)代感，灰白相間的主體色彩，局部玫瑰紅色塊點(diǎn)綴，樓體直線條輔以曲線變化。園林

29、景觀：大型園林水景，突出自然生態(tài)園林與水景交融，蜿蜒的水系環(huán)繞風(fēng)景綠地和建筑單體、中央水體沿岸設(shè)計(jì)親水平臺(tái)及棧道，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置特色淺水系和小型噴泉景觀。戶型：一居、二居、三居、四居、躍層等多種戶型形式。社區(qū)配套：特色主題雙豪華會(huì)所、中老年活動(dòng)中心、社區(qū)親子幼兒園、30000平米的國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、智能安防。營(yíng)銷手段：售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、戶外、區(qū)域炒作項(xiàng)目位置新一代C區(qū)三期開(kāi)發(fā)商北市區(qū)恒祥北大街以西復(fù)興路以北 占地面積 320畝 建筑面積63萬(wàn)平米 容積率2.51綠化率42%基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比24棟約1300147-308131141平米約占30%140

30、-200平米約占50%200-308平米約占20%產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價(jià)價(jià)格漲幅成交套數(shù)折扣信息5棟高層均價(jià)3700100-建筑風(fēng)格建筑類別外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約高層涂料客群說(shuō)明地源客戶及高新區(qū)客戶為主，周邊縣客戶為輔。項(xiàng)目信息銷售信息品牌開(kāi)發(fā)商、品牌物業(yè)、區(qū)域位置優(yōu)越環(huán)境配套優(yōu)勢(shì)明顯，價(jià)格較低。競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系新一代C區(qū)外立面：簡(jiǎn)約現(xiàn)代園林景觀：法式園林戶型：二居、三居，明廚明衛(wèi)社區(qū)配套：社區(qū)商業(yè)、會(huì)所營(yíng)銷手段：售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、戶外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈：本區(qū)域范圍內(nèi)在售項(xiàng)目近期集中放量，區(qū)域內(nèi)部在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍將競(jìng)爭(zhēng)激烈；競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)較低級(jí)：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)處于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)，部分項(xiàng)目通過(guò)高于平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)

31、品力獲得較高的銷售均價(jià)和去化速度；同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)：受容積率等規(guī)劃條件限制及客戶購(gòu)買心理限制，本區(qū)域內(nèi)主流產(chǎn)品為高層板樓，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯；創(chuàng)新不足：項(xiàng)目產(chǎn)品力打造主要依托園林規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)，未能有效創(chuàng)新，產(chǎn)品打造存在極大的突破空間；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論因此，本案一定要成為區(qū)域的明星個(gè)案，即便不是市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，我們也需要打造獨(dú)一無(wú)二的特點(diǎn) 三、項(xiàng)目解析 項(xiàng)目本體解析 現(xiàn)有規(guī)劃分析地塊基本情況規(guī)劃用地：129195.35平方米位置：隆興中路北側(cè)：合力達(dá)電氣； 南側(cè)：寶碩集團(tuán)管材公司；東側(cè)：秀蘭城市綠洲； 西側(cè)：寶碩集團(tuán)寶源公司。 交通位置情況：隆興中路的東側(cè)，云衫路南側(cè)。項(xiàng)目用地本項(xiàng)目項(xiàng)目距離保百商圈約6

32、00米，但項(xiàng)目周邊缺乏社區(qū)便利商業(yè)及休閑娛樂(lè)商業(yè)。地塊現(xiàn)狀與周邊環(huán)境用地周邊交通現(xiàn)狀北二環(huán)復(fù)興路七一路樂(lè)凱北大街陽(yáng)光大街朝陽(yáng)大街本項(xiàng)目目前項(xiàng)目地塊的主要進(jìn)入道路為隆興路，東側(cè)、南側(cè)、北側(cè)進(jìn)入性較差。項(xiàng)目SWOT分析W（劣勢(shì)）S（優(yōu)勢(shì)）O（機(jī)會(huì)）T（威脅）政策利好，河北三年大變樣；保定整體規(guī)劃城市向北發(fā)展；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品升級(jí)創(chuàng)新不夠，仍有提升空間項(xiàng)目?jī)?nèi)部貫穿高壓線，影響物業(yè)排布，浪費(fèi)項(xiàng)目用地；地塊周邊現(xiàn)有道路少，交通不便，進(jìn)入性較差；項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施相對(duì)缺乏未來(lái)區(qū)域供應(yīng)很大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手背景實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富；房地產(chǎn)近期價(jià)格上漲過(guò)快，市場(chǎng)已進(jìn)入下一輪調(diào)整期地塊較方整，有利于規(guī)劃排布；土

33、地平整，不存在拆遷；項(xiàng)目周邊已形成一定的居住氛圍SWOT分析原規(guī)劃方案指標(biāo)規(guī)劃路隆興路陽(yáng)光北大街沈莊路秀蘭城市綠洲ABC 項(xiàng) 目規(guī)劃指標(biāo)用地面積()129195.35容積率2.46總建筑面積（）319744住宅289224商業(yè)29644原規(guī)劃方案分析原規(guī)劃中將多層產(chǎn)品置于地塊南部，受隆興路噪音干擾，難以保證項(xiàng)目中相對(duì)高端產(chǎn)品的居住舒適性及私密性；規(guī)劃產(chǎn)品組合與市場(chǎng)競(jìng)品項(xiàng)目相似，難以在后期形成有效的差異化競(jìng)爭(zhēng)；兵營(yíng)式排列，規(guī)劃的形式感不足，難以在規(guī)劃層面上打動(dòng)客戶；項(xiàng)目人流與車流混雜，未能有效的實(shí)現(xiàn)人車分流； 四、物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位 產(chǎn)品打造 園林景觀 社區(qū)配套一、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目形象定位保定市

34、首席高層洋房社區(qū)定位關(guān)鍵詞：首席、城市、洋房、高尚首席前所未有的，全新的城市城市發(fā)展方向，城市價(jià)值洋房高層情景洋房，盡享園林景觀高尚精品社區(qū)，高舒適度小太陽(yáng)之家城市新銳城市精英頤養(yǎng)天年33-42歲38-50歲28-45歲60歲以上二人世界25-34歲剛剛步入工作崗位不久，事業(yè)處于起步階段，首次置業(yè)為主，較為關(guān)心價(jià)格重視首付，小戶型是其置業(yè)首選。事業(yè)處于穩(wěn)步發(fā)展期，剛剛成立的三口之家，以子女為家庭核心，對(duì)產(chǎn)品的功能性有了初步的認(rèn)識(shí)，重視周邊配套仍然較為關(guān)心價(jià)格大部分首次置業(yè)小部分為二次置業(yè)，經(jīng)濟(jì)型和舒適型兩居是其置業(yè)首選。在事業(yè)上得到一定成功，講究社區(qū)配套完善性、產(chǎn)品功能性，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有一定認(rèn)識(shí)

35、，有追求品牌的行為，對(duì)生活有很高的期望值，重視投資，均以再次置業(yè)提升生活品質(zhì)為主，購(gòu)房目的性強(qiáng)在事業(yè)上獲得成功重視物業(yè)綜合服務(wù)性、產(chǎn)品功能性、產(chǎn)品配套，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)認(rèn)識(shí)深刻重視產(chǎn)品園林、周邊環(huán)境、醫(yī)療配套服務(wù)等市場(chǎng)需求本項(xiàng)目客群定位集中在城市精英、城市新銳及小太陽(yáng)之家目標(biāo)客群初步定位客群定位二、產(chǎn)品打造 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議（1）小高層+高層項(xiàng)目總體規(guī)劃建議（2）多層+小高+高層產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)一：高層洋房在保定市場(chǎng)首次引入高層洋房產(chǎn)品，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，增加賣點(diǎn)產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)二：入戶花園兩房以上均帶入戶花園，既增添戶型亮點(diǎn)，又增加實(shí)用空間入戶花園戶型建議入戶花園戶型建議入戶花園戶型建議產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)三：電梯入戶部分產(chǎn)品

36、采用電梯直接入戶，提高便捷性和得房率產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)四：錯(cuò)層戶型通過(guò)平面的錯(cuò)位，不僅可以解決起居廳的較高層高要求和衛(wèi)生間、廚房、餐廳對(duì)層高要求不高卻又往往處在一個(gè)平面的矛盾；也通過(guò)空間的錯(cuò)位關(guān)系，由此形成不同的建筑剖面形式，建立了起居區(qū)域與就餐區(qū)域或臥室與屋頂平臺(tái)之間精彩的空間聯(lián)系。平面的錯(cuò)位可以通過(guò)下沉式庭院或者半地下室作為收尾。產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)五：首層、頂層類別墅產(chǎn)品首層結(jié)合二層、半地下室打造帶私家庭院式類別墅產(chǎn)品；頂層增設(shè)空中觀景類別墅產(chǎn)品，既提升產(chǎn)品價(jià)值和居住品質(zhì)感。產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)六：寬景露臺(tái)奇偶層分設(shè)寬景露臺(tái)，實(shí)現(xiàn)高層住宅戶戶花園化產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)七：步入式陽(yáng)臺(tái)（凸窗） 步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽(yáng)臺(tái)步

37、入式景觀凸窗步入式陽(yáng)臺(tái)利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽(yáng)臺(tái)，模糊的陽(yáng)臺(tái)同房間區(qū)分，步入式陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝。住宅立面設(shè)計(jì)建議立面風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約，突出項(xiàng)目的城市感和現(xiàn)代感，區(qū)別于傳統(tǒng)多層花園洋房立面風(fēng)格。戶型配比建議類型面積區(qū)間（平米）比例合計(jì)一居40-603%3%二居80-9015%40%95-11025%三居125-13530%47%150-16017%四居160-1808%10%200以上（頂層、首層復(fù)式）2%三、園林景觀 景觀設(shè)計(jì)原則1、景觀設(shè)計(jì)總體風(fēng)格與建筑風(fēng)格和諧統(tǒng)一。2、景觀的營(yíng)造要整體規(guī)劃，注重分層次感。3、注重均好性，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上挖掘景觀價(jià)值最大化。4、公共景觀配

38、置以綠植為主，下沉式淺水水系為輔。5、需考慮公共景觀與私家開(kāi)放式前庭院景觀互相借景。6、各主要景觀節(jié)點(diǎn)需考慮與主次景觀軸的呼應(yīng)、借景。7、景觀小品要結(jié)合組團(tuán)景觀主題，注重觀賞性、趣味性和可參與性。8、景觀燈光設(shè)計(jì)宜溫馨、寧?kù)o，對(duì)相應(yīng)景觀節(jié)點(diǎn)作重點(diǎn)布置。園林風(fēng)格建議現(xiàn)代風(fēng)格淺水園林景觀選擇現(xiàn)代風(fēng)格作為項(xiàng)目的園林風(fēng)格，主要原因有：與項(xiàng)目的客群定位比較吻合；綠化為主,局部景觀小品點(diǎn)綴，也符合現(xiàn)代人的審美觀,適用度高且投入低；風(fēng)格成熟，減少創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)；造景手法相對(duì)簡(jiǎn)單，并且所用材料大多也來(lái)自本地，成本容易控制。淺水系景觀水系以淺水系為主，宜結(jié)合硬質(zhì)鋪裝地面考慮，經(jīng)濟(jì)節(jié)水，充滿情趣，冬天白雪覆蓋也是種風(fēng)景

39、。下沉式淺水系景觀軸為主線植被綠化草坪、灌木、喬木的搭配栽植，關(guān)鍵景觀節(jié)點(diǎn)適當(dāng)增加樹種直徑，形成“四季賞景、三季賞花”的園林景觀效果。景觀小品四、社區(qū)配套商業(yè)配套商業(yè)定位：風(fēng)情商業(yè)街 具有購(gòu)物、便利、服務(wù)的多元化功能，以滿足本社區(qū)居民需求為主，適當(dāng)輻 射周邊區(qū)域。社區(qū)便利類：面包房、藥店、干洗、沖曬、美容美發(fā)、特色食品、糖煙酒、土特產(chǎn)、滋補(bǔ)品、電器電腦維修、房產(chǎn)中介、旅游、家政、送水服務(wù)等餐飲、休閑類：美食、休閑娛樂(lè)社會(huì)服務(wù)類：銀行、電信營(yíng)業(yè)廳、郵局、社區(qū)健康服務(wù)中心等社會(huì)服務(wù)配套風(fēng)情街要做到與周邊商業(yè)差異化定位與經(jīng)營(yíng)教育配套根據(jù)項(xiàng)目客群定位，本項(xiàng)目將著力打造一所雙語(yǔ)幼兒園，為孩子提供滿足2種

40、語(yǔ)言發(fā)展的教育環(huán)境。社區(qū)會(huì)所社區(qū)會(huì)所風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目特質(zhì)，與項(xiàng)目整體風(fēng)格相吻合紅酒吧SPA養(yǎng)生館健身俱樂(lè)部多功能廳茶吧圖書室雪茄吧接待大廳臺(tái)球廳壁球室圖書室精品餐飲會(huì)所功能示意物業(yè)管理國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理模式：24小時(shí)不間斷細(xì)微服務(wù)主動(dòng)的服務(wù)意識(shí)互動(dòng)的溝通平臺(tái)菜單式酒店收費(fèi)服務(wù)全方位管理體系保安加密巡視24小時(shí)保潔基于本案目標(biāo)客群對(duì)安防的意識(shí)更為強(qiáng)烈，甚而提升到精神層面的尊崇意識(shí)，建議打造固若金湯、深具特色、易操作的智能安防系統(tǒng)。固若金湯的安防體系安防系統(tǒng)社區(qū)、室內(nèi)空間安防示意門禁系統(tǒng)門口機(jī)電動(dòng)窗簾燈光電視空調(diào)AV視聽(tīng)家電控制緊急按鈕紅外探測(cè)防盜門磁瓦斯偵測(cè)器家庭安防社區(qū)管理中心對(duì)講功能警報(bào)通知 警情處理社區(qū)電子公告訊息一樓大廳數(shù)碼對(duì)講機(jī)影視對(duì)講訪客留言系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)電話功能享受節(jié)費(fèi)結(jié)算家庭留言系統(tǒng)警報(bào)通知手機(jī)E-mail社區(qū)網(wǎng)站服務(wù)生活資訊隨手查網(wǎng)絡(luò)配線 rvv線B