富興嘉城商業(yè)策劃報(bào)告(定位部分10)

1、地產(chǎn)服務(wù) 投資管理(gunl) 資產(chǎn)及商業(yè)管理共九十八頁(yè)2富興嘉城項(xiàng)目商業(yè)前期策劃(chu)報(bào)告2010年10月10日德思勤深圳共九十八頁(yè)本報(bào)告(bogo)僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告(bogo)中的部分或全部?jī)?nèi)容。版權(quán)(bnqun)聲明 Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written auth

2、orization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 共九十八頁(yè)4第一(dy)部分市場(chǎng)調(diào)研第二部分項(xiàng)目商業(yè)(shngy)定位第三部分項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃與物業(yè)發(fā)展建議2010/09/242010/09/292010/10/102010/10/15項(xiàng)目查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究目標(biāo)消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研研究?jī)?nèi)容項(xiàng)目屬性界定與研判問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析區(qū)域環(huán)境分析項(xiàng)目定位導(dǎo)出物業(yè)發(fā)展規(guī)劃成果富

3、興嘉誠(chéng)項(xiàng)目商業(yè)前期策劃定位報(bào)告項(xiàng)目研究工作及階段劃分共九十八頁(yè)5區(qū)域(qy)商業(yè)市場(chǎng)狀況結(jié)論性回顧 .007區(qū)域消費(fèi)者與商家調(diào)研結(jié)論性回顧 .008項(xiàng)目本體分析 010商業(yè)發(fā)展方向及典型案例參考 019項(xiàng)目商業(yè)定位 010目錄(ml) contents1、報(bào)告結(jié)構(gòu)共九十八頁(yè)第一部分 區(qū)域(qy)商業(yè)市場(chǎng)狀況結(jié)論性回顧 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)(shchng)狀況結(jié)論性回顧區(qū)域消費(fèi)者與商家調(diào)研結(jié)論性回顧 12共九十八頁(yè)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況(zhungkung)結(jié)論性回顧 主要(zhyo)商業(yè)過(guò)分集中韶山南路沿線，缺乏合理規(guī)劃，競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致差異化趨勢(shì)購(gòu)物型商業(yè)格局為主導(dǎo)，“一個(gè)主力店帶活一大片”功能較為單一。

4、商業(yè)格局存在變數(shù)，形成新的區(qū)域、社區(qū)中心 中低端商業(yè)多，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。 大型商業(yè)未來(lái)加重，機(jī)會(huì)主要來(lái)自結(jié)構(gòu)調(diào)整中低檔商業(yè)占主導(dǎo)，檔次、業(yè)態(tài)有待提升未來(lái)商業(yè)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng) 以線帶面，以韶山路與芙蓉路兩條商業(yè)帶將逐步進(jìn)行擴(kuò)展，升級(jí) 商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，業(yè)態(tài)趨于多元化 商業(yè)檔次逐步提升，品位逐步提升 國(guó)際零售商、品牌入駐 大型綜合體時(shí)代的到來(lái)市場(chǎng)分布市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)市場(chǎng)表現(xiàn) 發(fā)展不平衡，總體水平低。 價(jià)格理性，有待上升空間， 租金低，預(yù)計(jì)上漲 新建商業(yè)物業(yè)空置率高 餐飲經(jīng)營(yíng)情況較好，娛樂(lè)休閑業(yè)缺失。 家居建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與大型超市百貨競(jìng)爭(zhēng)激烈，趨于飽和。 其他業(yè)態(tài)表現(xiàn)穩(wěn)定，上升空間大 配合城市發(fā)展利用區(qū)域商業(yè)

5、發(fā)展機(jī)會(huì)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)餐飲與娛樂(lè)業(yè)缺失避免激烈競(jìng)爭(zhēng)，細(xì)分市場(chǎng)提升檔次與文化內(nèi)涵多元化，一站式發(fā)展方向 主城向南，伴隨著長(zhǎng)株潭城市群的規(guī)劃的實(shí)施與發(fā)展，南城的商業(yè)檔次與商業(yè)結(jié)構(gòu)正不斷地優(yōu)化與提升，中高端消費(fèi)人群增加，餐飲娛樂(lè)市場(chǎng)的興旺與活躍，項(xiàng)目面臨著前所未有的機(jī)遇，也伴隨著挑戰(zhàn)。共九十八頁(yè)1比較喜歡在外就餐，本地餐飲業(yè)發(fā)展態(tài)式比較好，餐飲是市民外出消費(fèi)(xiofi)的一項(xiàng)重要選擇。外出就餐需求較大，本地餐飲(cn yn)發(fā)展較好2對(duì)菜系的喜好非常明顯，49%的消費(fèi)者選擇消費(fèi)湘菜，其次為川菜，最后是粵菜湘川粵菜是最受歡迎的中式餐飲3外出就餐選擇餐廳時(shí)考慮的首要因素中對(duì)餐廳環(huán)境占比24%，其次是價(jià)格占比

6、21%，就餐環(huán)境重要性超過(guò)了價(jià)格4在餐廳的選擇上，特色小吃的比例最高，為19%，其次是中式火鍋12%，自助餐廳10%，西式快餐和商務(wù)餐廳/咖啡廳分別占9%對(duì)餐廳形態(tài)選擇的多樣化需求5市民不僅喜歡在外面宴請(qǐng)朋友，一家人也常選擇外出就餐。商務(wù)就餐總數(shù)占23%，也反映出區(qū)域餐飲行業(yè)的市場(chǎng)前景非?？捎^朋友聚會(huì)時(shí)主要的餐飲消費(fèi)目的根據(jù)相關(guān) 調(diào)研資料整理區(qū)域消費(fèi)者與商家調(diào)研結(jié)論性回顧 6近兩年有購(gòu)買(mǎi)物業(yè)作為投資打算的占54%，有較高的投資意向。投資意向較高，商鋪略大于住宅7可接受的物業(yè)總價(jià)為20-50萬(wàn)元的占35%，20萬(wàn)以下的占23%，50-80萬(wàn)元的占18%具備較強(qiáng)的投資能力8選擇成熟商圈的占34%，

7、選擇商業(yè)街商鋪的占31%，選擇新興商圈占22%投資街鋪?zhàn)钍軞g迎，新興商圈接受度也高9私營(yíng)業(yè)主和自由職業(yè)者，企業(yè)或單位一般員工與企業(yè)中高級(jí)管理人員。區(qū)域調(diào)研對(duì)象綜合素質(zhì)較高10家庭人口數(shù)平均數(shù)值約3.26，家庭年平均收入5-8萬(wàn)占22%局多數(shù)以三口之間居多，收入中上共九十八頁(yè)通過(guò)對(duì)區(qū)域市民的抽樣調(diào)查，我們可以大致總結(jié)(zngji)出以下幾個(gè)特點(diǎn)，對(duì)本項(xiàng)目的定位及規(guī)劃有較大的參考意義。1、被訪者仍然保持著傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣，老商圈以五一商圈最能聚集人氣，商圈內(nèi)的幾大品牌商場(chǎng)對(duì)市民的消費(fèi)行為具有較強(qiáng)的號(hào)召力和引領(lǐng)性。在業(yè)態(tài)及品牌的引進(jìn)上，這些商家的主推品牌、產(chǎn)品都應(yīng)成為我們重點(diǎn)關(guān)注和研究的對(duì)象。2、購(gòu)物

8、方面，綜合性的大型百貨公司目前是最受市民歡迎的購(gòu)物場(chǎng)所，但具備百貨公司的綜合性特點(diǎn)，同時(shí)(tngsh)又能提供舒適環(huán)境、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的大型購(gòu)物中心是更能吸引消費(fèi)者的購(gòu)物休閑場(chǎng)所，能同時(shí)(tngsh)具備這些特點(diǎn)的超大型購(gòu)物中心能在未來(lái)引領(lǐng)市民的消費(fèi)行為。3、公共交通的暢通對(duì)市民選擇消費(fèi)場(chǎng)所的影響力非常大,我們建議在項(xiàng)目周邊應(yīng)設(shè)置能讓消費(fèi)者利用公共交通工具順暢到達(dá)的?？奎c(diǎn)及上下站、等位點(diǎn)等設(shè)施，增強(qiáng)購(gòu)物場(chǎng)所的公共交通可達(dá)性。4、被訪者的日常休閑活動(dòng)以外出就餐和娛樂(lè)休閑為主要方式，餐飲業(yè)有非?？捎^的市場(chǎng)發(fā)展前景，湘、川、粵菜系極為受消費(fèi)者的追捧，但以此為基礎(chǔ)演化而來(lái)的新的餐飲品牌、就餐環(huán)境、就餐形式受

9、到消費(fèi)者的較大關(guān)注。我們建議項(xiàng)目在餐飲類(lèi)項(xiàng)目的配置及品牌選擇上，應(yīng)當(dāng)在目前購(gòu)物中心常規(guī)性配置的基礎(chǔ)上，增加更具特色、更新的餐飲品牌及品類(lèi)，使餐飲項(xiàng)目成為購(gòu)物中心的亮點(diǎn)之一，聚集人氣。5、休閑娛樂(lè)項(xiàng)目在市民消費(fèi)行為中的比重逐步增強(qiáng)，消費(fèi)能力較強(qiáng)。我們建議最受歡迎的KTV、電影院應(yīng)當(dāng)適當(dāng)配置在項(xiàng)目?jī)?nèi)，吸引人氣。酒吧項(xiàng)目可以擴(kuò)大規(guī)模，配置于街區(qū)商業(yè)中。通過(guò)開(kāi)放式問(wèn)題的調(diào)查。書(shū)吧或書(shū)屋項(xiàng)目，我們建議內(nèi)街以小型規(guī)模配置；大型的書(shū)城以及教育培訓(xùn)等項(xiàng)目，建議設(shè)置于集中商業(yè)中。6、在投資方面，我們看到有經(jīng)濟(jì)能力的市民在物業(yè)投資方面的意愿較強(qiáng)烈，超過(guò)50%的投資者能接受20-80萬(wàn)范圍的投資性物業(yè)，因此我們建議

10、如項(xiàng)目商鋪定價(jià)在1-2萬(wàn)區(qū)間，項(xiàng)目的中檔商鋪面積應(yīng)控制在單個(gè)60平方米左右，3%的消費(fèi)者對(duì)投資性物業(yè)的承受力超過(guò)1000萬(wàn)元以上，可以考慮在本項(xiàng)目整層出售的形式。區(qū)域消費(fèi)者與商家調(diào)研結(jié)論性回顧 共九十八頁(yè)10餐謀天下1200- 32001、要求在商鋪地處城市主要街道，交通便利；2、店面橫向跨度長(zhǎng)，縱向深度適中；3、大廳寬敞明亮，支撐柱少；4、有相應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)地；5、周邊環(huán)境衛(wèi)生較好。 6、排水,排油煙,獨(dú)立衛(wèi)生間,停車(chē)位,用電,消防一應(yīng)俱全。7、樓板承重（KG/）大于等于500；8、樓層以二樓為主，一樓、二樓層高4.5米以上。佐登妮絲SPA生活館200-4001.城市及商圈;東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省會(huì)城市

11、、地級(jí)市、縣級(jí)市等；西部省會(huì)城市、二級(jí)城市中高端樓盤(pán)聚集區(qū)；2.合作方式：租賃5年以上；直營(yíng)方式；3.面積及樓層：200-400平米，樓層無(wú)特別要求；4.主體建筑要求，物業(yè)形狀要求：使用率高，層高：3-6米，停車(chē)位5-個(gè)左右老媽家庭廚房200-5001、層高3.5米以上；2、200KW供電容量，冷、熱、燃?xì)夤?yīng)充足；3、暖廚房排風(fēng)通道，垃圾處理通道；4、1020個(gè)停車(chē)位；5、可樹(shù)立店標(biāo)、廣告牌、門(mén)頭標(biāo)牌；6、建筑主體外立面裝飾；德克士200-500 1.商業(yè)物業(yè)位于市區(qū)商場(chǎng)、購(gòu)物中心，超市出入口處包括人流量大的社區(qū)及校園周邊， 客戶群體具備一定消費(fèi)能力。2.門(mén)店的位置顯眼，店面面積200-50

12、0平方米，樓層一、二樓或負(fù)一樓均可；3.有獨(dú)立使用的客戶出入口；4.天燃?xì)夤艿酪呀尤耄喜惋嫿?jīng)營(yíng)物業(yè)條件；5.除適合餐飲企業(yè)的層高要求，供水、供電、供氣和排煙、排油污配套外，消防必須驗(yàn)收合格6、可樹(shù)立店標(biāo)、廣告牌、門(mén)頭標(biāo)牌；7、建筑主體外立面裝飾；家富富僑800-12001、城市的主要消費(fèi)區(qū)域附近 ;2、交通順暢，有15個(gè)停車(chē)位以上 ;3、面積8001200m2最佳 二樓或二樓以上的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，所在臨街面要有進(jìn)入經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的門(mén)面通道；二樓以上須有電梯。圣西羅中西餐廳400-10001、層高3.5米以上；2、200KW供電容量，冷、熱、燃?xì)夤?yīng)充足；3、全天空調(diào)、暖廚房排風(fēng)通道，垃圾處理通道；4、

13、獨(dú)立出入前、后通道，1550個(gè)停車(chē)位；5、可樹(shù)立店標(biāo)、廣告牌、門(mén)頭標(biāo)牌；6、建筑主體外立面裝飾；花之林人文茶館400-15001、800-1200平方米：電量120千瓦、煤氣40立方 ；2、供水充足；排煙及排污管道鋪設(shè)方便；提供直線電話； 茗魚(yú)匯連鎖1200-20001、繁華商務(wù)辦公區(qū)域，繁華商業(yè)中心，高端住宅聚集區(qū)域；2、面積2平方米左右； 3、層高3米以上；4、水電煤氣符合中餐的物業(yè)要求。有戶外廣告位置，配置有充足的定車(chē)位； 5、樓板承重（KG/）大于等于500；好樂(lè)迪1500-30001、城市繁華商業(yè)中心、商務(wù)辦公區(qū)域、高檔住宅密集區(qū)域； 2、可輻射區(qū)域有一定的消費(fèi)力支撐；3、有明顯店招

14、的位置；4、面積2000平方米左右； 5、充足的停車(chē)位；6、區(qū)域內(nèi)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少。7、獨(dú)立的出入口設(shè)置。8、建筑隔音處理，對(duì)周邊居民影響較少。華潤(rùn)萬(wàn)家1500-50001、消費(fèi)者步行達(dá)到店址所需時(shí)間正在10分鐘以內(nèi)的范圍為焦點(diǎn)商圈，所需10-30分鐘的范圍為邊際商圈，2、社區(qū)人口密集，要求正在15-20萬(wàn)人，且周邊人口無(wú)必然的刪加趨向；3、樓層不跨越三層，層高以4.5米為最佳，凈高不低于3.2米，柱距以8米8米為宜，物業(yè)進(jìn)深以30-50米為佳區(qū)域消費(fèi)者與商家調(diào)研(dio yn)結(jié)論性回顧 共九十八頁(yè)第三部分 項(xiàng)目本體(bnt)分析項(xiàng)目(xingm)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目交

15、通狀況項(xiàng)目四至及資源項(xiàng)目屬性界定123456共九十八頁(yè)項(xiàng)目數(shù)量備注項(xiàng)目總用地面積60682.13 總規(guī)劃建筑面積271198.66住宅面積199092.95規(guī)劃總戶數(shù)1577戶總停車(chē)位1509個(gè)商業(yè)停車(chē)位116個(gè)二期沿路車(chē)位85個(gè)容積率3.8商業(yè)總面積29040.99A區(qū)9839北部，友誼路南線B區(qū)4214東北部，萬(wàn)芙路西側(cè)C區(qū)4209東南部，萬(wàn)芙路西側(cè)D區(qū)9040南部，韶洲路北側(cè)簡(jiǎn)歐風(fēng)格的大型(dxng)生態(tài)型居住小區(qū)同步開(kāi)發(fā)大型(dxng)商業(yè)體3萬(wàn)中高端住區(qū)商業(yè)三面臨街，近400米開(kāi)放式情境街區(qū) 涵蓋臨街底商、集中商業(yè)、街區(qū)商業(yè)等多種物業(yè)形式項(xiàng)目(xingm)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)韶洲路萬(wàn)芙路DC

16、BA友誼路共九十八頁(yè)項(xiàng)目(xingm)設(shè)計(jì)規(guī)劃2-3層開(kāi)放式集文化、休閑、購(gòu)物多功能于一體(yt)高品質(zhì)商業(yè)街區(qū)。豐富的外立面與藝術(shù)造型，具有較強(qiáng)的時(shí)代特色與藝術(shù)美感。騎樓式布局；扶梯、聯(lián)廊人性化配備多個(gè)小型入口廣場(chǎng)設(shè)立情景式、體驗(yàn)式、主題化的商業(yè)物業(yè)。共九十八頁(yè)環(huán)保(hunbo)產(chǎn)業(yè)園汽車(chē)(qch)南站本項(xiàng)目長(zhǎng)株潭三市融城一體化的核心區(qū)域，長(zhǎng)沙市中央政務(wù)區(qū)（CPD），為長(zhǎng)沙市政治、文化、經(jīng)濟(jì)三位一體的中心區(qū)域，地域升值潛力巨大，未來(lái)發(fā)展前景優(yōu)異。天心生態(tài)城東北部，兩型社會(huì)建設(shè)核心，長(zhǎng)沙創(chuàng)業(yè)、宜居及幸福城區(qū)。周邊高端樓盤(pán)林立，高端居住人口密集的中央生活區(qū)。北臨河?xùn)|最大的高校聚集區(qū)，科教文產(chǎn)業(yè)優(yōu)

17、勢(shì)明顯。井灣子紅星商業(yè)帶為長(zhǎng)沙傳統(tǒng)家居建材、糖酒副食品、工程機(jī)電等產(chǎn)業(yè)旺地，不斷升級(jí)發(fā)展。南主城中央，CPD核心區(qū)域，天心生態(tài)新城內(nèi)，省府北板塊，區(qū)位位置優(yōu)越，規(guī)劃層次高，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，發(fā)展機(jī)會(huì)多。植物園林科大東塘五一廣場(chǎng)紅星省政府區(qū)政府井灣子中南大學(xué)廣播電視大學(xué)電力產(chǎn)業(yè)園天心生態(tài)新城項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值共九十八頁(yè)東臨萬(wàn)芙路、西臨五凌路、南臨新韶東路(dn l)，北臨友誼路。皆為近年新建道路，人流量與車(chē)流量相對(duì)缺乏，能夠快速到達(dá)周邊城市主干道但仍有一定距離。萬(wàn)芙路北段一旦拉通，將是使得本項(xiàng)目能無(wú)縫對(duì)接林科大，鐵道學(xué)院等學(xué)區(qū)，帶來(lái)極大的發(fā)展機(jī)遇。友誼路、新韶路與韶山路交匯口存在較大坡度，加上韶山路綠化隔離

18、帶，給韶山南路車(chē)流的引入造成一定的干擾。途徑項(xiàng)目的公交線路僅有20、116、140、145、705等五條線路，造成諸多到達(dá)不便。屬于地鐵1號(hào)線輻射范圍，但離地鐵1號(hào)線友誼路站仍有一定距離。三面臨街，商業(yè)昭示性較強(qiáng)，縱橫交通四通八達(dá)但不臨城市(chngsh)主干道，公交線路少，造成諸多不便，雖地處南主城地理中心但目前還不具備成為區(qū)域性商業(yè)中心條件。萬(wàn)芙路友誼路湘府路韶山路芙蓉路新韶路木蓮沖路五凌路項(xiàng)目交通狀況坡度區(qū)，隔離帶隔斷坡度區(qū)，隔離帶隔斷，彎角不正共九十八頁(yè)北南東西項(xiàng)目四至(szh)分析道路：萬(wàn)芙路東臨：山水洲城、文化創(chuàng)意(chun y)中心再往東：星語(yǔ)林、韶山南路、井灣子道路：韶洲路南臨

19、：超高壓局、天一康園、湘超景園再往南：市委黨校、湘府路道路：友誼路北臨：萬(wàn)芙錦城、華鐵佳苑、天天向上再往北：林科大、電大、鐵道學(xué)院道路：小區(qū)車(chē)道西臨：環(huán)達(dá)路橋小區(qū)、電力科技園北區(qū)再往西：芙蓉南路、友誼路口大量的企事業(yè)單位定向開(kāi)發(fā)樓盤(pán)與中高端樓盤(pán)在此聚集，但周邊商業(yè)配套較為缺乏，高等院校、電力國(guó)企、黨政機(jī)關(guān)、家居市場(chǎng)集中分布在項(xiàng)目周邊地區(qū)。共九十八頁(yè) 建筑面積:100000平方米商業(yè)面積：10359 商業(yè)規(guī)劃：大部分銷(xiāo)售，引入品牌超市(cho sh)、中西餐飲、休閑美容、健身業(yè)態(tài)，定位中高端。項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不足，預(yù)計(jì)項(xiàng)目北部萬(wàn)芙錦城與天天向上將有20000體量商業(yè)與項(xiàng)目商業(yè)同期上市，未來(lái)(wi

20、li)項(xiàng)目北部地區(qū)將形成具有一定檔次商圈氛圍。而韶洲路商業(yè)也將快速發(fā)展項(xiàng)目四至分析建筑面積:130000平方米商業(yè)面積：約11000商業(yè)規(guī)劃：用于集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收。建筑面積:580000平方米商業(yè)面積：約20000商業(yè)規(guī)劃：大型綜合超市、銀行證券、康體設(shè)施、獨(dú)立商鋪、中西餐廳。現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃中商業(yè)共九十八頁(yè)區(qū)域11萬(wàn)高校師生(sh shn)、13萬(wàn)中產(chǎn)階層常住人口，3000名黨政機(jī)關(guān)與企事業(yè)單位人員，3.8萬(wàn)名商務(wù)白領(lǐng)與家居建材業(yè)內(nèi)人士，是長(zhǎng)沙最有錢(qián)最有權(quán)素質(zhì)最高的人集中區(qū)域。項(xiàng)目(xingm)資源中大鐵道學(xué)院35700人林科大26000人廣播電視大學(xué)26000人商貿(mào)旅游職院6500人交通職院6

21、000人富興嘉誠(chéng) 6000人天一康園 8000人星語(yǔ)林 4500人山水洲城 4400人恒盛世家 4500人滿庭芳 6000人青園花都 1300人單位小區(qū) 15000人安置房 20000人鑫遠(yuǎn)湘府華城 8200人國(guó)家電網(wǎng) 500人市委黨校 1000人報(bào)關(guān)學(xué)校 500人女子大學(xué) 7000人家具城18000人建材市場(chǎng)13000人原住民50000人標(biāo)志商務(wù)中心2800人地政局 500人五凌電力 600人省政府1000人天心區(qū)政府500人家居廣場(chǎng) 750人CTA財(cái)富中心1800人湖南建工 1500人院校住宅黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位商務(wù)商貿(mào)注：以上人口數(shù)據(jù)來(lái)源包括官方網(wǎng)站、實(shí)地監(jiān)測(cè)、居住區(qū)人口主要考慮參考戶數(shù)而得

22、出共九十八頁(yè)項(xiàng)目(xingm)屬性界定交通(jiotng)規(guī)模環(huán)境區(qū)域CPD、天心生態(tài)新城“三高”人群居住生活區(qū)3萬(wàn)規(guī)模、2-4層布局三面臨街形式住宅底商+集中商業(yè)+開(kāi)放式內(nèi)街認(rèn)知：CPD住區(qū)成長(zhǎng)型大型高品位風(fēng)情商業(yè)步行街區(qū)起步晚、層次高、增值潛力大項(xiàng)目本身應(yīng)具有一定檔次社區(qū)型商業(yè)難以消化商鋪認(rèn)可度與含金量高物業(yè)形式多元，可塑性強(qiáng)設(shè)計(jì)風(fēng)情、現(xiàn)代、藝術(shù)街區(qū)品位、文化、標(biāo)志型物業(yè)共九十八頁(yè)第三(d sn)部分 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向與典型案例研究商業(yè)發(fā)展機(jī)遇分析(fnx)商業(yè)定位方向研判典型案例研究123共九十八頁(yè)商業(yè)(shngy)發(fā)展階段第一代（雛形(chxng)）第二代（形成）功能：購(gòu)物、紀(jì)念活動(dòng)及

23、娛樂(lè)活動(dòng)；形式：開(kāi)放空間；特點(diǎn)人的集合集市功能：購(gòu)物；形式：一般為室內(nèi)封閉的空間；特點(diǎn)：商品的集合第三代（發(fā)展）背景：生活方式中心（LifestyleCenter），源于上個(gè)世紀(jì)末的美國(guó)。有別于傳統(tǒng)的ShoppingMall，生活方式中心不是簡(jiǎn)單的將多種業(yè)態(tài)集中在一個(gè)大的封閉空間，而是一個(gè)開(kāi)放式的區(qū)域，包括商店、公園、餐館、娛樂(lè)設(shè)施等自成一個(gè)“城中城”。概念：國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì)Lifestyle Shopping Center有著嚴(yán)格的定義：“位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費(fèi)顧客對(duì)零售的需求及對(duì)休閑方式的追求，具有露天開(kāi)放及良好環(huán)境的特征。主要有中高端的全國(guó)性連鎖專(zhuān)賣(mài)店，或以時(shí)裝為主的

24、百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂(lè)、書(shū)店、影院等設(shè)施，通過(guò)環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營(yíng)造出別致的休閑消費(fèi)場(chǎng)所?！?解讀“生活方式中心”社區(qū)、區(qū)域購(gòu)物中心功能：購(gòu)物主導(dǎo)，多功能化；形式：室內(nèi)開(kāi)放空間；特點(diǎn)：商業(yè)集合大型購(gòu)物中心第四代（休閑游憩化）功能：休閑主導(dǎo)，多功能；形式：室外自然空間；特點(diǎn)：多業(yè)集合生活方式中心商業(yè)發(fā)展機(jī)遇分析共九十八頁(yè)生活方式中心核心資源文化第一精神至尚環(huán)境第一品位至尚休閑第一娛樂(lè)至尚住區(qū)商業(yè)開(kāi)放式街區(qū)高品位規(guī)劃設(shè)計(jì)密度(md)較高的居住區(qū)35萬(wàn)公務(wù)員、國(guó)企員工、白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主(yzh)、學(xué)生集中居住生活區(qū)域露天開(kāi)放環(huán)境良好近400米超長(zhǎng)臨街情景式街區(qū)，具有強(qiáng)

25、烈的藝術(shù)現(xiàn)代元素與風(fēng)格休閑消費(fèi)場(chǎng)所消費(fèi)者更傾向于在優(yōu)美的街區(qū)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)性的娛樂(lè)休閑消費(fèi)高素質(zhì)倡導(dǎo)人群消費(fèi)層次更高，符合區(qū)域消費(fèi)人群的消費(fèi)特征生活方式中心項(xiàng)目核心資源生活方式中心與項(xiàng)目核心資源的對(duì)接共九十八頁(yè)我們通過(guò)類(lèi)似案例的研究，來(lái)尋找適合本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展(fzhn)方向案例(n l)研究目的：通過(guò)對(duì)與本案類(lèi)似的商業(yè)案例的研究，指導(dǎo)本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展方向案例篩選條件：、生活方式中心、住區(qū)商業(yè)&新興商圈、特色街區(qū)、經(jīng)營(yíng)成功典型案例研究共九十八頁(yè)24典型(dinxng)案例研究通過(guò)研究(ynji)我們發(fā)現(xiàn)存在以下商業(yè)業(yè)態(tài)其發(fā)展模式值得本案借鑒大拇指商業(yè)廣場(chǎng)SOLANA藍(lán)色港灣東城十三碗研究案例運(yùn)

26、河?xùn)|1號(hào)星河城帕薩迪納 共九十八頁(yè)大拇指廣場(chǎng)是一個(gè)以餐飲(cn yn)、休閑為主的中高檔社區(qū)購(gòu)物中心項(xiàng)目基礎(chǔ)(jch)資料大拇指廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)業(yè)時(shí)間建筑形式商業(yè)體量所屬類(lèi)型社區(qū)購(gòu)物中心2005年7月9日建筑面積11萬(wàn)平方米開(kāi)放式建筑群上海證大商誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 目標(biāo)客戶附近居民及周?chē)ぷ?、辦公人士商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)大拇指廣場(chǎng)由上海證大投資(集團(tuán)(jtun)有限公司、上海愛(ài)建信托投資有限公司聯(lián)合投資，上海證大商誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目(xingm)投資、開(kāi)發(fā)商投資商：上海證大投資（集團(tuán)）有限公司、上海愛(ài)建信托投資有限公司上海證大投資（集團(tuán)）有限公司創(chuàng)建于1993年 ，主營(yíng)業(yè)

27、務(wù)為：證券投資管理、企業(yè)資產(chǎn)委托管理、資產(chǎn)重組及收購(gòu)兼并、企業(yè)財(cái)務(wù)顧問(wèn)、證券投資咨詢、實(shí)業(yè)投資等，目前注冊(cè)資本為3億元人民幣，管理和運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)規(guī)模約為20億元上海愛(ài)建信托投資有限公司是由上海愛(ài)建股份有限公司于1986年8月投資組建，系全國(guó)首家民營(yíng)非銀行金融機(jī)構(gòu)，公司注冊(cè)資本金10億元 開(kāi)發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商：證大商業(yè)旅游投資發(fā)展有限公司上海證大商業(yè)旅游投資發(fā)展有限公司是證大集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦公司 ，在香港主板上市，連續(xù)三年躋身上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)50強(qiáng)，并于2004年榮獲上海市房地產(chǎn)業(yè)四大著名商標(biāo)之一 項(xiàng)目獲得榮譽(yù)2003年被市商委等有關(guān)部門(mén)列為 “上海十大社區(qū)商業(yè)示范點(diǎn)”之一 被中華工商聯(lián)合會(huì)評(píng)為“中

28、國(guó)商鋪100強(qiáng)”，被浦東新區(qū)政府部門(mén)稱(chēng)作“亮點(diǎn)工程” 2004年CIHAF上海房地產(chǎn)優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)”稱(chēng)號(hào) 2004年入選“海外影響力 中國(guó)藍(lán)籌物業(yè)” “上海2005十大城市景觀建筑” 2004年2005年商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)本項(xiàng)目位于上海浦東著名的高檔社區(qū)聯(lián)洋社區(qū)中心位置，主要客戶為周邊(zhu bin)高收入居民商圈地理信息(d l xn x)天安花園金橋出口加工區(qū)世紀(jì)廣場(chǎng)世紀(jì)公園碧云國(guó)際社區(qū)張江高科技園區(qū)花木行政文化區(qū)竹園商貿(mào)區(qū)陸家嘴金融中心聯(lián)洋社區(qū)洋涇項(xiàng)目所在區(qū)位概況項(xiàng)目交通情況項(xiàng)目商圈類(lèi)型說(shuō)明項(xiàng)目地點(diǎn)位于上海市浦東區(qū)芳甸路247號(hào) 數(shù)十條公交線路在此設(shè)立站點(diǎn)，地鐵2號(hào)線上?？萍拣^

29、站距此10分鐘路程項(xiàng)目位于浦東聯(lián)洋商圈，商圈輻射范圍主要在浦東新區(qū)，屬于區(qū)域級(jí)商圈商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)項(xiàng)目所在區(qū)位概況偶得客戶(k h)離散(lsn)客戶核心客戶目標(biāo)客戶分布于聯(lián)洋社區(qū)、碧云社區(qū)、花木文化行政區(qū)和張江高科技園區(qū) 主要包括金橋出口加工區(qū)、洋涇、主要商貿(mào)區(qū)商圈地理信息陸家嘴金融貿(mào)易中心大拇指廣場(chǎng)商圈核心區(qū)域?yàn)槁?lián)洋住宅區(qū)，局限性比較強(qiáng)商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)大拇指廣場(chǎng)(gungchng)坐落于高層住宅中間，交通較為不便，以周?chē)用駷槠渲饕繕?biāo)客戶公交車(chē)站隔離帶TT出租車(chē)上車(chē)(shn ch)點(diǎn)商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)項(xiàng)目(xingm)全景照片大拇指廣場(chǎng)采用開(kāi)放式建筑形式

30、，其錯(cuò)落、不經(jīng)意的設(shè)計(jì)風(fēng)格(fngg)給人以舒適、隨意、休閑的感覺(jué)商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)大拇指廣場(chǎng)共有地上(d shn)2層、地下半層商業(yè)樓層，各樓層功能均比較綜合，主要突出了餐飲業(yè)的主導(dǎo)地位各樓層租戶(zh)分布樓層功能樓層主題舉例家樂(lè)福、停車(chē)場(chǎng)唐朝酒店、影酷數(shù)碼、sport 100、證大藝術(shù)管以服裝為主，配套有影院、藝術(shù)館、高檔餐廳B1家樂(lè)福、皇后餐廳、好樂(lè)迪以餐飲為主，配以購(gòu)物和娛樂(lè)，滿足居民基本生活需求購(gòu)物及公共服務(wù)1F2F商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)大拇指廣場(chǎng)商戶數(shù)量(shling)中餐飲占了絕大部分，突出了廣場(chǎng)的餐飲主題大拇指廣場(chǎng)功能租戶數(shù)量占比購(gòu)物(u w)餐飲娛樂(lè)餐飲娛樂(lè)

31、購(gòu)物大拇指廣場(chǎng)功能租戶面積占比BASE=11萬(wàn)平方米商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)大拇指廣場(chǎng)(gungchng)主力店項(xiàng)目(xingm)主力店情況唐朝餐飲2F高檔中式正餐，滿足高收入人群消費(fèi)主力店名稱(chēng)與logo行業(yè)所在樓層概述家樂(lè)福購(gòu)物1F、B1大型超市，滿足周邊居民日常生活需要好樂(lè)迪娛樂(lè)1F大型連鎖KTV，為居民提供娛樂(lè)次主力店名稱(chēng)與logo行業(yè)所在樓層概述商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)主要行業(yè)租戶(zh)舉例項(xiàng)目品牌租戶情況(qngkung)舉例購(gòu)物餐飲娛樂(lè)休閑/服務(wù)商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)店鋪布置相關(guān)(xinggun)圖片大拇指廣場(chǎng)(gungchng)店鋪實(shí)景圖1/2餐飲街面PAUL商業(yè)

32、案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)店鋪布置(bzh)相關(guān)圖片大拇指廣場(chǎng)(gungchng)店鋪實(shí)景圖2/2酒吧 服裝店商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)大拇指廣場(chǎng)以“丁”字形的主動(dòng)(zhdng)線布局，給顧客自由出入的輕松感廣場(chǎng)(gungchng)平面布局圖神奇漂漂船商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)大拇指廣場(chǎng)整體設(shè)計(jì)(shj)偏向時(shí)尚、潮流風(fēng)格1/2設(shè)計(jì)(shj)風(fēng)格隨意、自我的建筑風(fēng)格敞開(kāi)的購(gòu)物環(huán)境巨大的廣告牌商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)大拇指廣場(chǎng)(gungchng)整體設(shè)計(jì)偏向時(shí)尚、潮流風(fēng)格2/2設(shè)計(jì)(shj)風(fēng)格風(fēng)格各異的店面布置輕松、愜意的就餐環(huán)境商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)大拇指廣場(chǎng)店鋪(dinp)分布

33、向?qū)D標(biāo)示與導(dǎo)向(do xin)系統(tǒng)圖片商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)大拇指廣場(chǎng)在配套設(shè)施建設(shè)上比較(bjio)普通配套設(shè)施(shsh)介紹中央廣場(chǎng)可以根據(jù)需要進(jìn)行重新布置，既能形成新的消費(fèi)項(xiàng)目，也能舉辦各種推廣活動(dòng)室外自動(dòng)扶梯室外自動(dòng)扶梯不僅方便消費(fèi)者上下樓層，更是對(duì)整個(gè)廣場(chǎng)建筑的點(diǎn)綴停車(chē)場(chǎng)大拇指廣場(chǎng)把地下層的一半規(guī)劃作為停車(chē)場(chǎng)，在很大程度上緩解了廣場(chǎng)停車(chē)壓力LED展示屏循環(huán)播放租戶品牌廣告，讓顧客對(duì)廣場(chǎng)消費(fèi)信息有一個(gè)直觀的了解導(dǎo)向牌門(mén)口的大導(dǎo)向牌清楚地標(biāo)明了各租戶名稱(chēng)及所在位置，方便顧客快速找到目標(biāo)店鋪商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)項(xiàng)目(xingm)選址大拇指廣場(chǎng)把項(xiàng)目(xingm)地選在了聯(lián)

34、洋社區(qū)的正中心位置，與其“鄰里中心”、“步行到達(dá)”的定位保持一致 租戶選擇考慮到聯(lián)洋社區(qū)的居民特點(diǎn)，大拇指廣場(chǎng)在商戶引進(jìn)上傾向于選擇國(guó)外的中高檔世界知名品牌項(xiàng)目可鑒優(yōu)點(diǎn)大拇指廣場(chǎng)在項(xiàng)目選址、租戶選擇、項(xiàng)目布局與建筑設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)分布上比較有特點(diǎn)項(xiàng)目布局與建筑設(shè)計(jì)大拇指廣場(chǎng)在項(xiàng)目布局上采用開(kāi)放式結(jié)構(gòu)、T字型大街式主動(dòng)線，寬敞的動(dòng)線空間給人以寬松、舒適的感覺(jué)，緩解都市的緊張與壓力在建筑風(fēng)格上也以自由、閑散的設(shè)計(jì)突顯輕松環(huán)境業(yè)態(tài)分布大拇指廣場(chǎng)把餐飲業(yè)績(jī)中分布在主動(dòng)線上，突出廣場(chǎng)餐飲主題，對(duì)吸引人流起到至關(guān)重要的作用商業(yè)案例大拇指廣場(chǎng)共九十八頁(yè)43商業(yè)(shngy)案例北京SOLANA藍(lán)色港灣 SOLAN

35、A藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)SOLANA總建筑面積為15萬(wàn)平方米，由19棟2到3層的地中海式建造構(gòu)成。是中國(guó)首家符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的Lifestyle Shopping Center，他在露天和開(kāi)放的消費(fèi)(xiofi)環(huán)境中集娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲等多種業(yè)態(tài)為一體，匯集了旗艦名店街、時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)、新青年主題店、中西特色餐飲街、湖畔吧街、主題餐吧、精品超市、多廳影院、明星冰場(chǎng)、KTV娛樂(lè)中心、SPA健身中心、兒童樂(lè)園、Banyan Tree（悅榕）酒店等不同的消費(fèi)熱點(diǎn)，多業(yè)態(tài)間相互支持，將引發(fā)消費(fèi)者更多的目的性消費(fèi)和非目的性消費(fèi)。 。藍(lán)色港灣SOLAN的餐飲主要分布在亮馬食街和東南部湖畔，共計(jì)30余家餐廳，包括

36、大型自助日餐、阿拉伯餐飲、青島啤酒坊、東南亞菜餐飲、南美美食體驗(yàn)拉丁餐廳、純正法式大餐、沸騰漁鄉(xiāng)、韓國(guó)料理等風(fēng)味獨(dú)特的餐廳 亮碼頭酒吧街位于SOLANA東南部，朝陽(yáng)公園北湖岸邊，由4棟獨(dú)立的意式小樓組成。20家風(fēng)格各異的酒吧來(lái)自世界各地業(yè)態(tài)還包括傳奇時(shí)代8廳高端影院，大型的KTV、冠軍滑冰俱樂(lè)部、華聯(lián)BHG精品超市、別墅式的精品度假酒店等，以滿足消費(fèi)者不同的需求。業(yè)態(tài)組合:零售：餐飲：休閑娛樂(lè)=51：26：23分為餐飲區(qū)、百貨區(qū)、酒吧區(qū)、時(shí)尚活力區(qū)，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣，少量出售大量出租共九十八頁(yè)44商業(yè)(shngy)案例北京SOLANA藍(lán)色港灣共九十八頁(yè)45項(xiàng)目特點(diǎn)：“啞鈴型”布局，主力店兩邊

37、擺，主力店包括美瑞家居服飾商場(chǎng)、每克拉美鉆石商場(chǎng)，SAGA傳奇(chunq)時(shí)代影城，BHG精品超市，全明星滑冰俱樂(lè)部，屈臣氏。 燈光照明系統(tǒng)、園林景觀系統(tǒng)、環(huán)境及標(biāo)識(shí)系統(tǒng)都由國(guó)際知名的設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃了一條巧妙的8字型的動(dòng)線，無(wú)死角鋪面。商業(yè)案例北京(bi jn)SOLANA藍(lán)色港灣共九十八頁(yè)立面風(fēng)格(fngg)交通流線街區(qū)設(shè)計(jì)廣告導(dǎo)示特點(diǎn)透視色彩質(zhì)感尊貴休閑符合客戶群品位與住宅(zhzhi)產(chǎn)品風(fēng)格銜接與城市和諧延續(xù)歷史文化記憶文化塑造項(xiàng)目?jī)?nèi)涵商業(yè)案例北京SOLANA藍(lán)色港灣共九十八頁(yè)立面風(fēng)格交通(jiotng)流線街區(qū)設(shè)計(jì)廣告導(dǎo)示特點(diǎn)透視選址在小區(qū)主入口附近(fjn)，對(duì)外保持與道路交通

38、良好接駁對(duì)內(nèi)既與小區(qū)住宅保持隔離又保持動(dòng)線貫通街區(qū)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)不能出現(xiàn)死角立體動(dòng)線技術(shù)處理方式：緩坡、扶梯、引導(dǎo)式建筑結(jié)構(gòu)商業(yè)案例北京SOLANA藍(lán)色港灣共九十八頁(yè)立面風(fēng)格交通(jiotng)流線街區(qū)設(shè)計(jì)廣告導(dǎo)示特點(diǎn)透視街面利用率最大，增加(zngji)商業(yè)內(nèi)街或內(nèi)廷， 構(gòu)造凹進(jìn)帶形空間或折線; 造型點(diǎn)與面結(jié)合，商鋪造型采用點(diǎn)面結(jié)合，高低錯(cuò)落，一方面使商鋪具有較強(qiáng)的標(biāo)志性和可別性，另一方面使整個(gè)商業(yè)街生動(dòng)銜接，消除顧客疲勞感，增加休閑意境和購(gòu)物趣味。:商業(yè)案例北京SOLANA藍(lán)色港灣共九十八頁(yè)立面風(fēng)格交通流線街區(qū)設(shè)計(jì)(shj)廣告導(dǎo)示特點(diǎn)透視標(biāo)志性入口設(shè)計(jì)1)商業(yè)街形象標(biāo)志；2)標(biāo)志商業(yè)街入口

39、使街道具有封閉感和內(nèi)聚效應(yīng)，具有內(nèi)吸作用；3)人流引導(dǎo)能抓住人的視線，具有極強(qiáng)的識(shí)別性商戶廣告1)入口處設(shè)置規(guī)劃(guhu)引導(dǎo)圖或LOGO;2)店面設(shè)置櫥窗（規(guī)劃預(yù)留廣告位）商業(yè)案例北京SOLANA藍(lán)色港灣共九十八頁(yè)藍(lán)色港灣設(shè)計(jì)(shj)特點(diǎn)總結(jié)空間高效合理(hl)利用；專(zhuān)門(mén)主題、具有鮮明的時(shí)代個(gè)性；高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法；與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)都市身份色彩；商業(yè)案例北京SOLANA藍(lán)色港灣共九十八頁(yè)空調(diào)系統(tǒng)：所有商鋪，均為中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶計(jì)量給水：生活冷水由市政提供，避免二次污染，24小時(shí)提供酒店餐飲等用戶生活熱水(r shu)中水：直接連通市政中心系統(tǒng)網(wǎng) 智能化：樓宇設(shè)備監(jiān)控自動(dòng)

40、化系統(tǒng)電梯：客梯8部,客貨梯7部,觀光梯1部,扶梯34部酒店管理系統(tǒng) 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 數(shù)字程控交換機(jī)系統(tǒng) 有限電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)（酒店、酒吧、SPA、KTV等處設(shè)衛(wèi)星電視） 電視會(huì)議系統(tǒng) 背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng) 高標(biāo)準(zhǔn)智能化商業(yè)(shngy)案例北京SOLANA藍(lán)色港灣共九十八頁(yè)藍(lán)色港灣經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)(y ti)規(guī)劃分析；藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)19棟2至3層的歐式建筑，按不同的區(qū)位，商業(yè)功能劃分為美瑞時(shí)尚百貨、活力城主題店、品牌街、亮馬食街、亮碼頭(m tou)酒吧街、中央廣場(chǎng)等區(qū)域。包含30多家餐飲美食，20多家臨水酒吧以及傳奇時(shí)代影城、全明星滑冰俱樂(lè)部、BHG精品超市等豐富的選擇 美瑞百

41、貨亮馬食街傳奇影城亮碼頭酒吧街中央廣場(chǎng)品牌街商業(yè)案例北京SOLANA藍(lán)色港灣共九十八頁(yè)53藍(lán)色港灣的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售/服務(wù)和藝術(shù)休閑娛樂(lè)等其中餐飲所占的比重最大，為22%，然后依次為兒童服飾的19%、鞋子(xi zi)和運(yùn)動(dòng)專(zhuān)賣(mài)14%藍(lán)色港灣經(jīng)營(yíng)(jngyng)商家配比分析類(lèi)別餐飲健康美容中心運(yùn)動(dòng)專(zhuān)賣(mài)兒童服飾居家用品珠寶鞋子合計(jì)數(shù)量31122027151420139百分比22%9%14%19%11%10%14%商業(yè)案例北京SOLANA藍(lán)色港灣共九十八頁(yè)北京中高端收入(shur)的人群北京(bi jn)藍(lán)色港灣項(xiàng)目目標(biāo)客戶界定商業(yè)案例北京SOLANA藍(lán)色港灣共九十八頁(yè)招商(zho shn

42、)為王 -引狼入室、狼羊共舞 藍(lán)色港灣(gngwn)經(jīng)營(yíng)模式分析項(xiàng)目為開(kāi)發(fā)商自身持有物業(yè)，全部物業(yè)只租不售不是招商，而是選商：不是被動(dòng)的接受客戶租賃商鋪，而是要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)管理、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面進(jìn)行全方位考察，優(yōu)秀者才能如駐。先大后?。捍笮椭髁ι碳业恼猩坛晒κ琼?xiàng)目成功營(yíng)銷(xiāo)的前提商業(yè)案例北京SOLANA藍(lán)色港灣共九十八頁(yè)56商業(yè)(shngy)案例星河城帕薩迪納 帕薩迪納是東莞區(qū)域中心頂級(jí)的購(gòu)物和休閑場(chǎng)所，華南第一家“啞鈴型”區(qū)域購(gòu)物中心，座落在東莞富人區(qū)東城區(qū)，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、辦公、居住的復(fù)合型設(shè)施。 項(xiàng)目采用全球最領(lǐng)先的LifeStyle Center商業(yè)體設(shè)

43、計(jì)理念日本商業(yè)設(shè)計(jì)專(zhuān)家正木直弘、三宅設(shè)生執(zhí)掌設(shè)計(jì)，以日式商業(yè)規(guī)格為標(biāo)準(zhǔn)打造，完全基于商家經(jīng)營(yíng)需求而規(guī)劃，并沿襲配備先進(jìn)綜合設(shè)施，內(nèi)飾及外立面風(fēng)格鮮明，啞鈴型布局全面帶動(dòng)客流，平臺(tái)花園(huyun)、露天廣場(chǎng)開(kāi)放性十足，在建筑設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)上，強(qiáng)調(diào)兼具美觀與人性化、環(huán)保化。設(shè)施形態(tài)：?jiǎn)♀徯蛥^(qū)域購(gòu)物中心；設(shè)施檔次定位：中高檔的消費(fèi)檔次；商業(yè)總建筑面積：13萬(wàn)平方米（地面三層8.3萬(wàn)平米，地下兩層5.3萬(wàn)平米）；停車(chē)場(chǎng)可供約1600輛小車(chē)停放（地下停車(chē)場(chǎng)約1500輛，地面約100輛）；包括多種中央管理系統(tǒng)：空調(diào)系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、扶手梯、電梯、觀光梯、貨梯等交通系統(tǒng)、

44、中央咨詢發(fā)布系統(tǒng)、導(dǎo)視系統(tǒng)于一體業(yè)態(tài)組合:零售：餐飲：休閑娛樂(lè)=35：33：32分為餐飲區(qū)、百貨區(qū)、娛樂(lè)區(qū)，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣，租后銷(xiāo)售共九十八頁(yè)57商業(yè)(shngy)案例星河城帕薩迪納 共九十八頁(yè)581層2層3層“啞鈴型”產(chǎn)業(yè)布局就是在啞鈴的兩頭是主力店，中間是專(zhuān)賣(mài)店和主力店鋪。 外街鋪面多為27-50小鋪，內(nèi)街主力鋪面80-120之間，增加了夜間型消費(fèi)店鋪，安排(npi)營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)的餐飲、娛樂(lè)、屋頂休閑廣場(chǎng)的設(shè)施；準(zhǔn)備了2100個(gè)停車(chē)位街道頂部選擇性加裝隔熱防曬防雨玻璃人性化措施，有小孩用的小便池，甚至可以將小孩的后背遮住，不至于跌倒。商業(yè)案例(n l)星河城帕薩迪納 共九十八頁(yè)59項(xiàng)目

45、整體業(yè)態(tài)定位為以餐飲、休閑娛樂(lè)為主，以突出項(xiàng)目體驗(yàn)式餐飲、休閑娛樂(lè)模式為特色。使項(xiàng)目在規(guī)模及經(jīng)營(yíng)特色上打造目前東莞市真正意義上的首席餐飲、休閑娛樂(lè)MALL！規(guī)劃特點(diǎn)：采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，打破傳統(tǒng)休閑型商業(yè)概念，富于現(xiàn)代文化特色二樓大鋪均配設(shè)獨(dú)立升降電梯及走梯，獨(dú)立交通系統(tǒng)創(chuàng)造良好經(jīng)營(yíng)條件；二樓大鋪層高達(dá)6米以上(yshng)，落地玻璃營(yíng)造出色休閑環(huán)境；整體商業(yè)采用曲徑通幽的園林式布局；商業(yè)案例(n l)東運(yùn)河?xùn)|一號(hào)業(yè)態(tài)組合:零售：餐飲：休閑娛樂(lè)=15：63：22餐飲為主，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣，正常銷(xiāo)售共九十八頁(yè)60商業(yè)(shngy)案例東城十三碗共九十八頁(yè)61商業(yè)(shngy)案例東城十三碗共九十

46、八頁(yè)62商業(yè)(shngy)案例東城十三碗共九十八頁(yè)63典型(dinxng)案例研究啟示1、街區(qū)式的錯(cuò)落、層次感營(yíng)造出的休閑氛圍，使購(gòu)物成為(chngwi)次要目標(biāo)，松弛的休閑生活、娛樂(lè)游蕩上升到首位。 2、為了滿足顧客多樣化獨(dú)特性需求，一方面要求消費(fèi)環(huán)境、消費(fèi)品位的具有一定的檔次與水準(zhǔn)，另一方面，對(duì)和諧、人性、藝術(shù)的人文氛圍的營(yíng)造也至關(guān)重要。3、對(duì)兒童相關(guān)業(yè)態(tài)的更多關(guān)注、對(duì)家庭化消費(fèi)環(huán)境的營(yíng)造，是居住區(qū)商業(yè)區(qū)別于傳統(tǒng)城市商業(yè)的一大特點(diǎn)，家庭成為消費(fèi)的重要結(jié)構(gòu)單元。 4、在業(yè)態(tài)布局方面，都注重主力店的引入，“啞鈴式”布局是最常用的業(yè)態(tài)布局方式。5、一樓通常為餐飲、精品百貨、旗艦專(zhuān)賣(mài)店、超市、概念

47、店、酒吧；二樓通常為餐飲、休閑娛樂(lè)中心、超市、美容SPA等；三樓以上主要布局網(wǎng)吧、KTV、教育機(jī)構(gòu)、影院的大型休閑娛樂(lè)文化機(jī)構(gòu)。6、以人為本的街道規(guī)劃，尺度合理，緊湊而不壓抑。同時(shí)，停車(chē)大量依靠地下停車(chē)場(chǎng)，地上人流的安全性和連續(xù)性充分保障,綜合配套比較齊全，電子屏、露天演藝廣場(chǎng)、指示系統(tǒng)等配套都比較完善。共九十八頁(yè)64目錄(ml)4項(xiàng)目商業(yè)(shngy)定位4.2 項(xiàng)目SWOT分析4.3 項(xiàng)目商業(yè)整體定位4.4 商業(yè)客戶定位4.1 片區(qū)市場(chǎng)定位參考4.5 項(xiàng)目商業(yè)形象定位及案名建議共九十八頁(yè)區(qū)域現(xiàn)有的幾大板塊(bn kui)現(xiàn)有的城市功能如下圖所示片區(qū)市場(chǎng)(shchng)定位參考政務(wù)中心商務(wù)金

48、融中心商貿(mào)中心？消費(fèi)娛樂(lè)會(huì)展中心注意：本區(qū)域功能定位不能與其他區(qū)域相重復(fù)或沖突本區(qū)域功能定位必須建立在自身價(jià)值體系基礎(chǔ)上共九十八頁(yè)項(xiàng)目(xingm)所在區(qū)域定位片區(qū)市場(chǎng)(shchng)定位參考支撐：40多家中高端樓盤(pán)，近20萬(wàn)常住人口，且處于不斷增長(zhǎng)中。中南大學(xué)鐵道學(xué)院、林科大、女大、電大約15萬(wàn)高校人員屬于政府規(guī)劃打造的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)域 區(qū)域內(nèi)47%的用地將規(guī)劃為居住用地，18%的用地將規(guī)劃生態(tài)綠地。位于芙蓉路與韶山路兩條城市主干道中間位置，具有相對(duì)獨(dú)立性。居住生活&科教文化中心共九十八頁(yè)優(yōu)勢(shì) Strength劣勢(shì) Weak機(jī)會(huì) Opportunity威脅 ThreatenS.W.TO

49、區(qū)域數(shù)十萬(wàn)常住人口；區(qū)域消費(fèi)群體高素質(zhì)、高學(xué)歷、高財(cái)富三高特征。三面臨街，長(zhǎng)臨街面，昭示性好.大體量，開(kāi)放式內(nèi)街規(guī)劃超前，涵蓋集中商業(yè)、底商、街區(qū)商業(yè)等多種物業(yè)形式。開(kāi)發(fā)商品牌積淀。周邊商業(yè)氛圍不足公共交通不方便周邊人流車(chē)流較少，樓盤(pán)入住率較低。離芙蓉路、韶山路等城市主干道有一定距離。從韶山路到項(xiàng)目路段存在綠化隔離帶與坡度地形，造成諸多不便。長(zhǎng)株潭一體化，主城向南發(fā)展。高校區(qū)、商務(wù)區(qū)、政務(wù)區(qū)迅速發(fā)展屬于政府規(guī)劃打造生態(tài)宜居區(qū)域，區(qū)域定位為居住科教文化中心片區(qū)住宅發(fā)展迅猛，越來(lái)越多人口將在此聚集周邊商業(yè)以購(gòu)物型商業(yè)為主，有檔次有品位的一站式商業(yè)缺乏井灣子商業(yè)帶提質(zhì)改造，規(guī)模擴(kuò)大。新紅星商業(yè)中心高

50、標(biāo)準(zhǔn)打造大型城市綜合體對(duì)項(xiàng)目造成的競(jìng)爭(zhēng)壓力。湘府西高標(biāo)準(zhǔn)打造大型購(gòu)物公園與商務(wù)港對(duì)對(duì)項(xiàng)目造成較大競(jìng)爭(zhēng)壓力片區(qū)其他商業(yè)不斷發(fā)展造成壓力策略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅方向打造中高檔次商業(yè)中心滿足周邊三高人群對(duì)高品質(zhì)生活的追求。打造體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)引入主力店，發(fā)展主動(dòng)型商業(yè)。打造特色商業(yè)街區(qū)兼顧社區(qū)生活配套發(fā)展一站式商業(yè)滿足時(shí)尚、住宅、商務(wù)等人群不同層面的需求。差異化路線競(jìng)合策略項(xiàng)目(xingm)SWOT分析共九十八頁(yè)生活(shnghu)方式寫(xiě)真吃得執(zhí)著(zhzhu)吃得刁鉆吃出感覺(jué)玩得專(zhuān)業(yè)共九十八頁(yè)他們最?lèi)?ài)玩(i wn)最會(huì)玩最懂得享受他們(t men)

51、講排場(chǎng)愛(ài)面子逞強(qiáng)好勝骨子里血性方剛他們?cè)谧畎素缘某鞘?，話題是永遠(yuǎn)的焦點(diǎn)生活的態(tài)度，吃喝玩樂(lè)，扯扯談！生活方式寫(xiě)真娛樂(lè)之城城市里手活力中心全民娛樂(lè)策神之都共九十八頁(yè)70項(xiàng)目商業(yè)(shngy)整體定位南城小上海一站式吃喝玩樂(lè)(ch h wn l)體驗(yàn)街在形象上要求中高檔次，在功能上要講究?jī)r(jià)值與價(jià)格對(duì)位且具有特色。長(zhǎng)沙首個(gè)生活方式中心長(zhǎng)沙前所未見(jiàn)的，體驗(yàn)式的，最有情調(diào)的，具有文化特色的商業(yè)步行街共九十八頁(yè)71項(xiàng)目商業(yè)(shngy)整體定位南城小上海，與上海城市元素(yun s)中熱鬧非凡、不夜城、國(guó)際化、美食天堂、K歌國(guó)度、酒吧之都等文化不謀而合，借此提升項(xiàng)目形象。為什么說(shuō)是“南城小上?！薄ⅰ耙徽臼?/p>

52、”、“吃喝玩樂(lè)”“體驗(yàn)街”一站式，彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)分散、結(jié)構(gòu)單一、功能缺失的市場(chǎng)空缺；為消費(fèi)者提供更加方便、舒適、人性化的一條龍消費(fèi)空間。吃喝玩樂(lè)，項(xiàng)目地處娛樂(lè)之都核心區(qū)域。餐飲是最容易起步、最容易做旺、最容易兌現(xiàn)價(jià)值、在區(qū)域內(nèi)受廣受歡迎的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；而通過(guò)調(diào)查發(fā)展，KTV、健身、洗浴等休閑娛樂(lè)方式已經(jīng)成為周邊消費(fèi)群體重要的消費(fèi)方式。體驗(yàn)街，一方面是作為第四代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)基本要求，另一方面，項(xiàng)目物業(yè)本身3萬(wàn)開(kāi)放式內(nèi)街規(guī)劃，具備發(fā)展體驗(yàn)式商業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)。共九十八頁(yè)項(xiàng)目(xingm)商業(yè)形象定位形象定位(dngwi)要點(diǎn)以推廣手段確定市場(chǎng)地位以展示樹(shù)立專(zhuān)業(yè)形象用建筑設(shè)計(jì)表現(xiàn)形象文化形象定位模型商業(yè)市場(chǎng)格

53、局存在問(wèn)題本項(xiàng)目將承擔(dān)的角色項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目特征項(xiàng)目需求投資對(duì)項(xiàng)目態(tài)度商家進(jìn)駐意向等形象定位與項(xiàng)目的主題風(fēng)格定位、經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的品牌形象定位是同一的形象定位模型由商業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目?jī)r(jià)值、客戶特征三個(gè)維度構(gòu)成商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值客戶特征共九十八頁(yè)【第三(d sn)生活空間】傳統(tǒng)商業(yè)所能達(dá)到的功能，就是(jish)給客戶提供一個(gè)簡(jiǎn)單的購(gòu)物、休閑的場(chǎng)所。現(xiàn)代商業(yè)所創(chuàng)新出的是將傳統(tǒng)的消費(fèi)模式向休遣的“生活方式”的傾斜和功能側(cè)重。行銷(xiāo)的是一種特殊的心理消費(fèi)行為可以獨(dú)自一人，也可三五相伴，進(jìn)行深度放松，在很匆忙的現(xiàn)代生活中，享受一段從容的“生活方式”我們把承載這種生活方式的載體稱(chēng)作：項(xiàng)目商業(yè)形象定位共九十八頁(yè)7

54、4項(xiàng)目(xingm)商業(yè)形象定位城市(chngsh)菁英的第三生活空間 “第三空間”的概念由美國(guó)社會(huì)學(xué)家Ray Oldenburg提出，指除了“第一空間”（家庭居住空間）和“第二空間”（職場(chǎng)）之外，不受功利關(guān)系限制的公共空間，如城市中的鬧市區(qū)、酒吧、咖啡店、圖書(shū)館、城市公園等地方。在第三空間里，人們的關(guān)系自由、平等，可以把真正的自己“釋放”出來(lái)。共九十八頁(yè)75所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)功能。該服務(wù)功能是用來(lái)滿足消費(fèi)者在精神層面所追求的各種( zhn)“生活方式”的，也是第三生活空間的靈魂所在。休閑(xixin)第一與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)隔共九十八頁(yè)76與Shopping mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行

55、街相比，第三生活空間更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)，突出(t ch)合理的布局、特色的風(fēng)格和環(huán)境的干凈、舒適、閑雅，與消費(fèi)者階層生活品味、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。環(huán)境(hunjng)第一與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)隔共九十八頁(yè)77與Shopping mall和商業(yè)步行街相比(xin b)，第三生活空間從業(yè)態(tài)上更接近于，都是集百貨店、（大型）超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等有店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂(lè)服務(wù)等為一體的集合體。第三生活空間將更注重消費(fèi)者對(duì)“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall則更注重于消費(fèi)者基本的實(shí)際性購(gòu)物需求，兩者附加值的差異也因此形成了消費(fèi)階層的顯著區(qū)分。軟業(yè)態(tài)(y ti)的注重與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)隔共九

56、十八頁(yè)78精神層次的需求創(chuàng)造了第三生活空間巨大的附加值。中高檔的環(huán)境、中高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時(shí)尚理念(l nin)，營(yíng)造了中高檔人群的聚集氛圍，促進(jìn)了中高端消費(fèi)。消費(fèi)(xiofi)中高端與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)隔共九十八頁(yè)城市(chngsh)層面區(qū)域(qy)層面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)需求資源盤(pán)點(diǎn)人口特征競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)供給科學(xué)測(cè)試客 戶 群?jiǎn)柧?訪談市場(chǎng)需求問(wèn)卷/訪談重大設(shè)施公共設(shè)施常住人口流動(dòng)人口消費(fèi)人群競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)問(wèn)題市場(chǎng)機(jī)會(huì)目標(biāo)客群定位流程其它資源其它物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況消費(fèi)群體市場(chǎng)機(jī)會(huì)城市屬性消費(fèi)特性問(wèn)卷/訪談/其它目標(biāo)客群定位大客戶群梳理客戶群細(xì)分目標(biāo)客群定位共九十八頁(yè)80住宅群 體時(shí)尚群 體政商群體描述(mio sh

57、)細(xì)分市場(chǎng)(shchng)定義時(shí)尚人群政商群體住宅群體長(zhǎng)沙追逐時(shí)尚新潮的一族，含大學(xué)生、周邊置業(yè)年輕人，預(yù)計(jì)15萬(wàn)人左右在芙蓉南路商務(wù)中心，韶山路私營(yíng)業(yè)主，政企辦公人員，預(yù)計(jì)5萬(wàn)人左右項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展相對(duì)成熟后的主要住戶群體，預(yù)計(jì)15萬(wàn)人左右區(qū)域人群主要構(gòu)成目標(biāo)客群定位說(shuō)明：目標(biāo)客戶群體的選取，以客戶群到達(dá)項(xiàng)目的便利度，可能性和數(shù)量確定主次關(guān)系約35萬(wàn)人共九十八頁(yè)核心(hxn)客戶：周邊居住客戶，黨政機(jī)關(guān)國(guó)企客戶；院校學(xué)生；重要客戶：周邊高級(jí)白領(lǐng)市場(chǎng)私營(yíng)(syng)業(yè)主邊緣居住客戶游離客戶：普通居民消費(fèi)者類(lèi)型消費(fèi)原因消費(fèi)特征核心客戶家庭消費(fèi)，朋友聚會(huì)，個(gè)人娛樂(lè)，交際應(yīng)酬，禮品公關(guān)，生活配套消費(fèi)

58、。關(guān)注消費(fèi)場(chǎng)所體現(xiàn)風(fēng)情格調(diào)，注重形象、檔次和服務(wù)。主要消費(fèi)類(lèi)型為特色風(fēng)情餐飲，文化消費(fèi)、休閑娛樂(lè)。重要客戶中西餐飲，商務(wù)聚會(huì)，KTV娛樂(lè)，洗浴休閑，泡吧休閑，。附近辦公的白領(lǐng)消費(fèi)主要以中西快餐為主，也會(huì)享受相對(duì)奢侈的高檔西式正餐周邊家居建材市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主以中高端餐飲為主，同時(shí)也會(huì)享受KTV、洗浴休閑娛樂(lè)設(shè)施游離客戶市區(qū)其它偶得客戶，可能是因?yàn)樾路f奇特、慕名而來(lái)甚至是偶然路過(guò)等原因到項(xiàng)目消費(fèi)。忠誠(chéng)度低可能消費(fèi)的類(lèi)型多樣目標(biāo)客群定位共九十八頁(yè)我們的核心客戶(k h)是這樣一群人他們大部分是住在周邊或者(huzh)工作在周邊黨政機(jī)關(guān)、國(guó)企的中高高層，或者(huzh)是私營(yíng)業(yè)主、商務(wù)白領(lǐng)。大學(xué)生也占有一

59、定比例。除學(xué)生群體以外，私家車(chē)或公務(wù)車(chē)是他們主要的出行工具他們看重消費(fèi)環(huán)境，關(guān)注格調(diào)、服務(wù)、環(huán)境和文化他們認(rèn)為消費(fèi)更多應(yīng)該是一種享受，消費(fèi)環(huán)境應(yīng)該輕松的、消費(fèi)過(guò)程要沒(méi)有任何約束、消費(fèi)結(jié)果應(yīng)該是非常快樂(lè)的。他們渴望體驗(yàn)和享受與國(guó)際潮流接軌的時(shí)尚生活方式他們希望在都市中尋找一處有品位、有格調(diào)、高雅時(shí)尚、有一定的私密性的處所，或者宴請(qǐng)生意伙伴，于輕松的氛圍中完成商務(wù)談判；或者與朋友家人聚會(huì)，享受難得的閑暇時(shí)光。目標(biāo)客群定位共九十八頁(yè)因此，對(duì)于商業(yè)目標(biāo)客群定位并非單一的消費(fèi)客群定位，還需綜合(zngh)考慮目標(biāo)商家進(jìn)駐的可行性目標(biāo)(mbio)消費(fèi)群目標(biāo)商家目標(biāo)商戶群指入駐零售商、服務(wù)商等經(jīng)營(yíng)類(lèi)商家，是

60、招商對(duì)象主力商戶優(yōu)先以核心商戶提升商業(yè)價(jià)值經(jīng)營(yíng)者與租戶達(dá)成“利益共同體”定位原則目標(biāo)客戶定位消費(fèi)需求消費(fèi)層次消費(fèi)特性消費(fèi)文化 消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)水平目標(biāo)商家定位共九十八頁(yè)關(guān)于本項(xiàng)目(xingm)招商目標(biāo)商家的初步設(shè)想餐飲中式海鮮酒樓中高檔粵式海鮮連鎖酒樓，如：丹桂軒、海港城等中式川湘菜館中高檔川湘菜館，如餐謀天下，57度湘中西商務(wù)餐飲中高檔商務(wù)連鎖酒樓，如：豪客來(lái)等西餐咖啡酒吧如：米羅咖啡、上島咖啡、星期五餐廳、國(guó)際特色餐飲日本料理、韓國(guó)料理，如：元綠壽司概念餐廳具時(shí)尚及概念化的餐飲，素食館、有機(jī)館國(guó)內(nèi)特色餐飲湖南小吃、四川小吃、江西小吃、貴州小吃連鎖快餐中式、西式連鎖快餐：德克士、鄉(xiāng)村基休閑健身亮