土地管理學(xué)總論復(fù)習(xí)(共9頁)

1、土地(td)管理學(xué)復(fù)習(xí)名詞解釋1 土地(td)管理：是國家用以維護(hù)土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系(gun x)和合理組織土地利用的一項(xiàng)國家措施。2 土地關(guān)系：是指人類在占有和開發(fā)、利用土地過程中所發(fā)生的人與人的關(guān)系其中，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是土地關(guān)系的核心，最重要的問題。 3 土地產(chǎn)權(quán)：是指以土地所有權(quán)為核心的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的總稱。4 地租 是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實(shí)現(xiàn)的形式，從狹義上講，就是指為利用一切土地所必須支付的超額利潤，從廣義上講，是指利用一切生產(chǎn)要素（包括土地、工資、勞動力等）而必須支付的超額利潤。 4 土地有償使用是指土地使用者向土地所有者交納的地租或應(yīng)繳的報(bào)酬，使土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)。

2、5 地籍管理：國家為獲得地籍信息，科學(xué)管理土地，而采取的以土地調(diào)查（含測量）、土地分等定級、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、地籍檔案管理為主要內(nèi)容的綜合措施。 6 地籍檔案管理是將經(jīng)過土地調(diào)查、分等定級、登記、統(tǒng)計(jì)等工作形成的各種文字、數(shù)據(jù)、圖件資料立卷歸檔、保管和提供利用等工作。 7 土地所有權(quán)是土地所有權(quán)人依法占有、使用、收益和處分土地的權(quán)利。 8 土地使用權(quán)出讓：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 9.土地制度：一定的社會經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法

3、律規(guī)范和制度化體系。 10. 地票：指包括農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后產(chǎn)生的指標(biāo)。11. 基本農(nóng)田：按照一定時期人口和社會發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用的整體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。12.城市土地一級市場：城市土地所有者將土地使用權(quán)讓予土地使用者而形成的市場，具有壟斷性。13.土地征收：國家為了公共利益的需要，依法將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨?4.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指國家以土地所有者的身份將土地試用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為 15. 土地(t

4、d)資產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，即作為財(cái)產(chǎn)的土地。財(cái)產(chǎn)對象實(shí)體最重要(zhngyo)的屬性是有限性、有用性、可占有性和具有價(jià)值性。16.土地利用：指人類通過一定的活動，利用土地的性能來滿足自身需要(xyo)的過程。土地利用的原則：生態(tài)平衡原則，最大經(jīng)濟(jì)效果原則。17.土地利用管理：國際按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運(yùn)行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對土地的開發(fā)、利用整治和保護(hù)所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制等工作的總稱。18.耕地：指用來種植農(nóng)作物的土地。特點(diǎn)：利用周期短，對自然條件要求嚴(yán)格，集約利用程度高，具有永續(xù)利用性能。19.土地：土地是自然歷史綜合體，土壤、氣候、地貌、水文、巖石、植被都是土地的組成部分，它們附著于地殼

5、，構(gòu)成土地整體。20.土地資源：土地，作為自然要素于現(xiàn)在或可預(yù)見的將來，能為人們所利用并能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的那部分土地。21.土地資產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，即作為財(cái)產(chǎn)的土地。財(cái)產(chǎn)對象實(shí)體最重要的屬性是有限性、有用性、可占有性和具有價(jià)值性。土地的自然供給：土地的自然供給即自然所實(shí)際供給的各類土地?cái)?shù)量，就某一區(qū)域或全世界來說，是固定不變的，是毫無彈性的。22.土地的經(jīng)濟(jì)供給：在土地自然供給與某些自然條件許可的范圍內(nèi)，某種用途土地的供給量能夠隨著土地利用效益的變化而變化的現(xiàn)象稱為土地的經(jīng)濟(jì)供給。23.土地管理：是國家在一定的條件下，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)方法，為提高土地利用生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會效益，維護(hù)在

6、社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用，而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制等綜合性活動。24.土地管理的內(nèi)容：地籍管理、土地權(quán)屬管理、土地利用管理、土地市場管理。（四大內(nèi)容在土地管理系統(tǒng)中的作用來看，地籍管理是基礎(chǔ)，土地權(quán)屬管理、土地市場管理是手段，土地利用管理是核心）1地籍管理的主要內(nèi)容：土地調(diào)查、土地分等定級估價(jià)、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)及地籍檔案管理等25.土地調(diào)查：土地調(diào)查是以查清土地的位置（界限、四至），利用類型、數(shù)量、質(zhì)量和權(quán)屬狀況而進(jìn)行的調(diào)查。26.宗地：被界址線所封閉，具有獨(dú)立使用權(quán)或幾個使用者共有權(quán)的自然地塊。土地變更調(diào)查：是指在全國土地調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)城鄉(xiāng)土地利用現(xiàn)狀及

7、權(quán)屬變化情況，隨時進(jìn)行城鎮(zhèn)和村莊地籍變更調(diào)查和土地利用變更的調(diào)查，并定期進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)。27.國有土地使用權(quán)的取得方式：1、有償取得方式2、無償取得方式3、依法承包經(jīng)營取得4、依照法律、政策規(guī)定取得28.城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。29.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及基本形式：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)在民事主體之間再轉(zhuǎn)移的行為，是平等民主之間發(fā)生的民事法律關(guān)系。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本形式有出售、交換和贈與。30.土地使用權(quán)出租：土地使用權(quán)的出租是指合法取得國有土地使用權(quán)的民事主體（

8、即出租人）將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此而支付租金的行為。31.土地使用權(quán)抵押：土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為(zuwi)履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。二，簡答1.土地使用權(quán)出讓(chrng)工作程序程序： 1市縣土地管理部門根據(jù)土地出讓計(jì)劃會同有關(guān)部門擬定的地塊的征地、拆遷安置方案、土地使用條件報(bào)同級(tn j)人民政府審查2按照出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門審查后，報(bào)人民政府批準(zhǔn) 3經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，由市縣土地管理

9、部門與國有土地使用權(quán)受讓人正式簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，依法辦理使用權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)土地使用證2.土地征收補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)：構(gòu)成：土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗費(fèi)，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，社會保障費(fèi)用，新菜地開發(fā)建設(shè)基金，拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3土地管理的特性：土地管理除具有管理的一般屬性外。還有其自身的特性：(1)全面性，(2)統(tǒng)一性，(3)科學(xué)性，(4)法制性。4.土地產(chǎn)權(quán)基本特性：（1）具有排他性；（2）土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價(jià)值性；（3）土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認(rèn)和保護(hù)；（4）土地產(chǎn)權(quán)的相對性。 5、土地征收的特征：1、土地征收的公益性2、土地征收的強(qiáng)制性3、土地征收的有償性4、土

10、地征收程序的合法性6.土地管理的基本任務(wù)：維護(hù)土地公有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，切實(shí)保護(hù)耕地，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)利，加強(qiáng)土地的法制管理，使土地管理走上法制軌道。 7.土地管理的總體原則：依法管理；統(tǒng)一管理；維護(hù)社會主義土地公有制；最大限度地滿足生產(chǎn)、建設(shè)和發(fā)展的用地需求；充分、合理利用和保護(hù)土地 8.土地管理的基本原則：正確處理國家、集體、個人之間關(guān)系；堅(jiān)持生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會三效益6、政府在土地管理中的行為模式：1、保障土地市場機(jī)制的正常運(yùn)行，糾正市場失靈2、作為公共利益的代表，對社會提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)。3、消除土地領(lǐng)的外部性4、協(xié)調(diào)各土地使用者之間的利益，保障土地配置

11、的公平和效率。統(tǒng)一；堅(jiān)持依法、統(tǒng)一、科學(xué)地管理土地 。7.土地管理的內(nèi)容：土地管理的基本內(nèi)容分為產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和土地利用管理兩大部分，具體包括：（1）地籍管理。包括土地調(diào)查、土地分等定級、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、地籍檔案、地籍信息系統(tǒng)籌內(nèi)容。 （2）土地權(quán)屬管理。包括大地所有權(quán)、使用權(quán)的審核和依法確認(rèn)，土地權(quán)屬變更(如土地征用、劃撥、出讓等)管理，土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處，對違法侵犯土地所有權(quán)、使用權(quán)行為的查處等內(nèi)容。（3）土地利用管理。包括編制和實(shí)施土地利用規(guī)劃，土地利用的監(jiān)督和調(diào)控等內(nèi)容。（4）.土地經(jīng)營（土地市場）管理 8. 地籍管理的任務(wù)和內(nèi)容：任務(wù)： 在我國，地籍管理的主要任務(wù)是：為維護(hù)土地的

12、社會主義公有制主體地位，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)土地的合理開發(fā)、利用、編制計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃，制定有關(guān)土地政策等，提供保管、更新有關(guān)土地自然、經(jīng)濟(jì)、法律方面的信息。內(nèi)容：地籍管理包括土地調(diào)查、土地分等定級、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)和地籍檔案管理等方面的內(nèi)容9.地籍管理(gunl)原則：（1） 按國家(guji)統(tǒng)一的制度進(jìn)行；（2）保證地籍(d j)資料的可靠性和精確性；（3）保證地籍工作的連續(xù)性；（4）保證地籍資料的完整性。 10、地籍調(diào)查的程序： 準(zhǔn)備工作、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、面積量算、編繪地籍圖、編繪宗地圖。 11.土地權(quán)屬管理的任務(wù)和主要內(nèi)容 ：土地權(quán)屬管理的任務(wù)：維護(hù)

13、社會主義土地公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益和調(diào)整土地關(guān)系。其中，調(diào)整土地關(guān)系包括調(diào)整土地征用過程中產(chǎn)生的土地關(guān)系和國有土地使用權(quán)有償使用以及轉(zhuǎn)讓過程中的土地關(guān)系。 權(quán)屬管理的主要的內(nèi)容有：依法確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)；依法管理土地權(quán)屬的變更；依法調(diào)處土地權(quán)屬糾紛；依法查處土地權(quán)屬方面的違法行為。12.土地利用的原則 ：（1）先評價(jià)規(guī)劃，后開發(fā)利用；(2)珍惜、節(jié)約合理用地；(3)均衡協(xié)調(diào)開發(fā)和合理布局；(4)貫徹農(nóng)業(yè)優(yōu)先；(5)開發(fā)利用與整治保護(hù)相結(jié)合。13、土地利用管理的內(nèi)容。 土地利用管理主要是通過土地利用規(guī)劃、土地開發(fā)、監(jiān)督和調(diào)控土地利用來實(shí)現(xiàn)的。 1）、土地利用規(guī)劃：土地利用規(guī)

14、劃是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要和土地的自然、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，對土地的分配、開發(fā)、利用、整治、保護(hù)在宏觀上進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、合理配置的綜合措施。 2）、土地開發(fā)：通過對土地投入活動和物化勞動，一方面將難利用的土地改變?yōu)榭衫玫耐恋兀涣硪环矫媸菍σ牙猛恋剡M(jìn)行再開發(fā)，以提高土地利用的集約化程度。 3）、土地利用的監(jiān)督和調(diào)控首先是對土地利用規(guī)劃的執(zhí)行情況加以監(jiān)督，在執(zhí)行過程中因情況變化而作相應(yīng)的調(diào)整；對非農(nóng)占用土地加以控制；對土地利用狀況作正常性的監(jiān)測，使土地利用不至于偏離規(guī)劃的目標(biāo)、方向，至少可以將這種偏離維持在可允許的范圍之內(nèi)，以保證土地利用朝著良性方向發(fā)展。 14.土地利用內(nèi)容:(1)確定土地的用途。(

15、2)在國民經(jīng)濟(jì)各部門間和行業(yè)間合理分配土地資源。(3)采取各種措施開發(fā)、整治、經(jīng)營、保護(hù)土地資源，提高土地利用效果。 15.影響土地利用的因素 1.自然因素 自然因素主要指氣候、地形地貌、土壤、水文、地質(zhì)條件等。它們制約著人們對土地的利用。 2.社會經(jīng)濟(jì)因素 社會經(jīng)濟(jì)因素主要指社會制度、政策，土地所處的位置、交通條件，成本、效益、土地利用現(xiàn)狀等。 3.人的文化素質(zhì) 人們的知識水平、科學(xué)技術(shù)水平，對土地利用的整體性、長遠(yuǎn)性的認(rèn)識，都會給土地利用帶來深遠(yuǎn)的影響。 16地籍管理的內(nèi)容和原則 內(nèi)容：1土地調(diào)查是以查清土地位置的位置，利用類型，質(zhì)量和權(quán)屬狀況為內(nèi)容的調(diào)查 2土地分等定級是在土地調(diào)查和土地

16、利用分類的基礎(chǔ)上以馬克思地租、地價(jià)理論為主要依據(jù)的各類土地等級 3土地登記 是指土地的所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的登記 4土地統(tǒng)計(jì) 是對土地?cái)?shù)量、質(zhì)量等級、權(quán)屬，利用類型和分布的統(tǒng)計(jì)及匯報(bào)分析 5地籍檔案管理是對度低調(diào)查，分等定級，土地登記，土地統(tǒng)計(jì)的圖文、數(shù)據(jù)圖冊資料的歸檔，管理與利用等工作 原則;1地籍必須按照國家規(guī)定的統(tǒng)一制度進(jìn)行 2保證地籍資料的可靠性和精確性3保證地籍工作的連續(xù)性 4保證地籍資料的完整性17、土地利用現(xiàn)狀(xinzhung)分類：1、三大類：農(nóng)用地2、建設(shè)(jinsh)用地3、未利用(lyng)土地2八大類：耕地、園地、林地、牧草地、居民點(diǎn)及工礦用地、交通用地、水域、未

17、利用土地3、十二大類：耕地、林地、園地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、共公管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他用地18. 土地使用權(quán)出讓的期限和方法 1）期限 居住用地70年；工業(yè)用地50年； 教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 綜合用地或其他用地50年。2)土地使用權(quán)出讓方式: 協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三論述題20土地與人口、環(huán)境是什么關(guān)系? 人地關(guān)系也是土地供需平衡關(guān)系的重要體現(xiàn)。因土地?cái)?shù)量有限、而人口的數(shù)量在一定階段都是一個不斷增長的變數(shù)。土地所能承擔(dān)的人口“負(fù)荷量”，亦稱土地的人口承載力，它取決于自然條件，社會不同發(fā)展

18、階段的政治、經(jīng)濟(jì)制度和文化、科學(xué)技術(shù)水平等。在一般情況下，社會生產(chǎn)力越低，土地所能承擔(dān)的人口“負(fù)荷量”越小，反之則越大。耕地面積減少和人口增長速度的加快，巳日漸成為世界性的突出矛盾之一 土地與環(huán)境、生態(tài)的關(guān)系，是指土地生產(chǎn)力的保護(hù)和破壞對共它環(huán)境條件，甚至對整個生態(tài)系統(tǒng)的影響。 8.土地管理的方法內(nèi)涵及其相互聯(lián)系是什么？ 土地管理的方法有行政方法、經(jīng)濟(jì)方法、法律方法和技術(shù)方法。 1）行政方法：土地管理的行政方法指領(lǐng)導(dǎo)者(管理者)運(yùn)用行政權(quán)力，通過強(qiáng)制性的行政命令，直接指揮和控制管理對象，按照行政系統(tǒng)自上而下實(shí)施管理的方法。常用的方式：行政管理系統(tǒng)通常采用命令、指示、規(guī)定、通知、條例、章程、指令

19、性計(jì)劃等方式對于系統(tǒng)進(jìn)行控制。行政方法依靠行政權(quán)力。特點(diǎn)：具有權(quán)威性、強(qiáng)制性、直接性、單一性和無償性等特點(diǎn)。效果：行政方法能依靠行政機(jī)關(guān)和領(lǐng)導(dǎo)者的權(quán)威，充分發(fā)揮高層領(lǐng)導(dǎo)的決策作用、使管理系統(tǒng)達(dá)到高度的集中統(tǒng)一。行政方法有它的局限性。主要表現(xiàn)在：管理效果受領(lǐng)導(dǎo)水平的限制，領(lǐng)導(dǎo)水平不高，就容易產(chǎn)生瞎指揮； 橫向構(gòu)通困難。信息傳遞遲緩，有時嚴(yán)重失真； 行政層次多，手續(xù)繁雜，影響工作效率；不利于發(fā)揮子系統(tǒng)的積極性。 行政方法局限性的補(bǔ)救措施：行政指導(dǎo)（提供信息、咨詢指導(dǎo)等） 2）經(jīng)濟(jì)方法：土地管理的經(jīng)濟(jì)方法指管理者按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)土地利用活動，以實(shí)現(xiàn)管理職能的方法。經(jīng)濟(jì)

20、利益原則是經(jīng)濟(jì)方法的核心。 經(jīng)濟(jì)手段（杠桿)是經(jīng)濟(jì)方法的工具，它在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)利益、實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)方面有著不可替代的作用。在土地管理方面常采用的經(jīng)濟(jì)杠桿有：（1）、地租地價(jià)杠桿（2）財(cái)政杠桿。（3）、金融杠桿。（4）稅收杠桿。經(jīng)濟(jì)方法的局限性： 不能用來解決管理中許多需要嚴(yán)格規(guī)定或立即采取措施的問題。土地利用中不能單純依靠該種方法來調(diào)動人們的積極性。3）法律方法：是管理者通過貫徹、執(zhí)行有關(guān)土地的法規(guī)，調(diào)整(tiozhng)人們在土地開發(fā)、利用、保護(hù)、整治過程中所發(fā)生的各種土地關(guān)系，規(guī)定人們(rn men)行動必須遵守的準(zhǔn)則來進(jìn)行管理的方法。 在土地管理中運(yùn)用法律方法，主要是運(yùn)用立法和司法手段，來鞏固

21、和調(diào)整(tiozhng)各方面的土地關(guān)系。特點(diǎn)：法律方法比行政方法具有更大的強(qiáng)制性、嚴(yán)肅性和權(quán)威性。局限性：對于很多超越法律范圍的活動就顯得無能為力了。 4）技術(shù)方法：是管理者按照土地的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用科技手段(遙感、電子計(jì)算機(jī)、系統(tǒng)工程、土地規(guī)劃等)來執(zhí)行管理職能的方法.因此，在土地管理中必須綜合運(yùn)用上述四種方法，才能收到事半功倍的效果。一、地價(jià)與房價(jià)如何調(diào)控答：1、基于房地產(chǎn)市場是空間競爭的市場，況偉大（2005）將房價(jià)和地價(jià)關(guān)系建立在空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)之上，考慮住房市場與土地市場的供給者行為，探討了容積率、閑置土地比重以及開發(fā)商占地規(guī)模如何影響房價(jià)地價(jià)及其關(guān)系，得出土地供大于求時房價(jià)地

22、價(jià)負(fù)相關(guān)、土地供小于求時房價(jià)地價(jià)正相關(guān)的結(jié)論 2、從需求的角度來看，房價(jià)上漲導(dǎo)致了地價(jià)的提高，從供給角度看，地價(jià)上漲是導(dǎo)致房價(jià)上漲的一個因素，在房地產(chǎn)市場運(yùn)行的過程中，地價(jià)和房價(jià)分別是由土地市場和房地產(chǎn)市場的供給和需求來決定的。二、簡述我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、存在問題和深化改革的建議1.農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村集體土地使用權(quán)在不同的主體之間的流動和轉(zhuǎn)移，分為農(nóng)用地使用權(quán)和非農(nóng)用地使用權(quán)?，F(xiàn)狀：近幾年，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級轉(zhuǎn)換，及城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，出現(xiàn)了大量的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。從流轉(zhuǎn)的情況來看，主要有轉(zhuǎn)包、租賃、四荒”拍賣、承租轉(zhuǎn)包或返包、轉(zhuǎn)讓、

23、入股等形式。 存在問題：（1）存在土地強(qiáng)制流轉(zhuǎn)損壞農(nóng)民利益的現(xiàn)象。隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的興起和農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的推進(jìn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)從幕后走向前臺，并且速度明顯加快，但存在不少違背農(nóng)民意愿，損壞農(nóng)民利益的問題。 （2）土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全。一是目前的土地流轉(zhuǎn)大多處于自發(fā)和無序狀態(tài)，缺乏必要的引導(dǎo)。二是土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，缺乏契約約束，農(nóng)戶委托集體經(jīng)濟(jì)組織缺少農(nóng)戶委托書，統(tǒng)一發(fā)包中由于對預(yù)期增值認(rèn)知不清或漠視，造成對農(nóng)民、集體利益的損壞，甚至剝奪農(nóng)民承包權(quán)，造成不穩(wěn)定因素。 （3）農(nóng)民缺乏社會保障制約著土地流轉(zhuǎn)。在農(nóng)村土地具有社會保障和就業(yè)功能，而當(dāng)前農(nóng)村社會保障機(jī)制尚未形成，決定了農(nóng)民不能輕易離開土地。

24、（4）土地流轉(zhuǎn)市場化程度低，缺少中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。土地流轉(zhuǎn)沒有形成完善的市場體系，缺乏一個由上到下網(wǎng)絡(luò)狀的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，致使土地供求雙方的信息受阻，信息輻射面狹小，土地流動渠道不暢，范圍窄。 改革建議： （1）加強(qiáng)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度化建設(shè)。一是考慮到不同地區(qū)之間存在的差異，因地制宜，靈活掌握；二是明確農(nóng)民利益不受損害，不以犧牲農(nóng)民利益為代價(jià)，確保農(nóng)村社會的穩(wěn)定；三是考慮到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，嚴(yán)防農(nóng)村環(huán)境遭受破壞。同時，摸索建立一套完整規(guī)范的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序，做到職責(zé)明確，手續(xù)完備，合同規(guī)范。 （2） 土地流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持自愿、有償、依法、規(guī)范”的基本原則。首先是群眾自愿的原則；再

25、次是依法有序的原則；最后是規(guī)范操作的原則。 （3） 加強(qiáng)政府引導(dǎo)和服務(wù)。第一，適當(dāng)進(jìn)行宣傳引導(dǎo)。第二，努力引導(dǎo)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方向。土地流轉(zhuǎn)的方向應(yīng)盡量與土地利用規(guī)劃相一致。第三，發(fā)揮政府的服務(wù)職能。第四，加強(qiáng)對市場機(jī)制的培育和監(jiān)督。 （4）建立土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)。建議在各級土地管理部門內(nèi)部設(shè)立土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)，并賦予相應(yīng)的管理職權(quán)，對土地的用途、項(xiàng)目、面積、價(jià)格等進(jìn)行規(guī)范化管理，并對土地流轉(zhuǎn)過程實(shí)行監(jiān)管，提高工作透明度，使農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理更趨優(yōu)化、更加有效、更為合理。 （5）培育土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)。依托鄉(xiāng)、村集體經(jīng)濟(jì)組織，培育土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)，為流轉(zhuǎn)雙方提供法律、政策幫助，收集土地流轉(zhuǎn)

26、信息，為土地流轉(zhuǎn)搭建平臺三、土地征收與土地征用(zhngyng)的關(guān)系。參考答案：2.土地征收是指國家為了公共利益的需要，依法將農(nóng)民(nngmn)集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨?，土地征用是指國家為了社會公共利益的需要，依?jù)法律規(guī)定(gudng)的程序和批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)收歸國有的行政行為。在征收的過程中，就是將待征土地的集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)的過程。二者的區(qū)別表現(xiàn)在：土地征收后會發(fā)生土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)變，而土地征用只是土地使用權(quán)的改變。二者的共同點(diǎn)是：都是為了公共利益的需要；都要經(jīng)過法定程序；都要依法給予補(bǔ)償。四、簡述城市一級市場

27、、二級市場的區(qū)別和聯(lián)系參考答案：1.從市場層次來講，城市土地市場又可劃分一級市場和二級市場。 (1)城市土地一級市場。城市土地一級市場是指城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。我國城市土地歸國家所有，政府是城市土地一級市場惟一的供給者，所以城市土地一級市場是一種壟斷性市場。目前，我國城市土地一級市場存在三種交易方式：出讓、出租和入股，其中，出讓是一種較常用的交易方式，它又包括協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓三種方式；出租仍處于試點(diǎn)階段；入股也只是股份公司土地資產(chǎn)交易的一種方式。(2)城市土地二級市場。城市土地二級市場是指

28、城市土地一級市場的土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用權(quán)讓予其他土地使用者而形成的市場，反映的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。與一級市場不同，二級市場土地供給者不是惟一(wiy)的，所以城市土地二級市場是一種競爭性市場。目前，我國城市(chngsh)土地二級市場主要存在四種交易方式：轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押(dy)和入股。關(guān)系：城市土地一級市場和二級市場是相互聯(lián)系、相互作用的，它們共同構(gòu)成整個土地市場。一方面，一級土地市場供給和土地價(jià)格對二級市場的土地供給和土地價(jià)格具有決定性作用，若一級市場運(yùn)行不規(guī)范，二級市場運(yùn)行無序就不可避免；另一方面，二級市場的供需狀況和價(jià)格又會反饋到一級市場，從而調(diào)節(jié)一級市場的供給和價(jià)格。這就形成了城市土地使用權(quán)流動和信息傳導(dǎo)的閉合系統(tǒng)。四、填空題 1.城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓可采取的方式：出售、交換、贈與、繼承2.土地統(tǒng)計(jì)分析是對土地?cái)?shù)量結(jié)構(gòu)、利用狀況、權(quán)屬狀況的區(qū)域分布特征、動態(tài)變化規(guī)律及其內(nèi)在聯(lián)系與發(fā)展趨勢進(jìn)行分析研究。 3.土地的基本特性有土地面積的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量差異的普遍性、土地利用的和土地是自然的產(chǎn)物。 4.地價(jià)指數(shù)按不同的基期可以分為：定基地價(jià)指數(shù)、環(huán)比地價(jià)指數(shù) 5.我國目前的土地利用總體規(guī)劃按行政區(qū)域劃分為全國、?。▍^(qū)）、地（市）、縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五個層次. 6.土地利用管