官扎營片區(qū)可研報告

1、 第一章 總 論第一節(jié) 項目背景一、項目名稱：官扎營片區(qū)安置房項目二、建設場址：天橋區(qū)堤口路南側、天成路西側區(qū)域三、建設單位：濟南市舊城改造投資運營有限公司四、建設單位概況為加強全市舊城改造的投融資管理，提高資金使用效益，加快舊城改造步伐，盤活存量土地，濟南市政府于2006年7月下發(fā)濟南市人民政府關于組建舊城改造投資運營有限公司的通知（濟政字200626號），批準組建國有獨資企業(yè)濟南市舊城改造投資運營有限公司，與濟南市舊城改造投融資管理中心一套機構，兩個牌子，主要負責二環(huán)路以內的舊城改造工作。公司注冊資本1億元，內設辦公室、財務處和六個業(yè)務處，現有職工50人，經營范圍為：受市政府委托開展舊城改

2、造項目的投資、融資業(yè)務，從事授權范圍內的國有資產運營管理；房屋和土木工程建筑施工，建筑安裝施工，建筑裝飾施工，房地產開發(fā)經營等。五、可行性研究報告編制依據1、濟南市城市總體規(guī)劃（2006年-2020年）2、濟南市人民政府關于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知（濟政發(fā)20079號）3、投資項目可行性研究指南4、建設項目經濟評價方法與參數（第三版）5、建設單位提供的其他基礎資料六、項目提出的背景進入二十一世紀，是濟南市率先實現現代化的重要戰(zhàn)略機遇期，也是濟南城市現代化建設的關鍵時期。濟南市委、市政府適時提出了“實現新跨越，建設新泉城”的發(fā)展目標，制定了“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和

3、“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進”的基本方針，始終堅持“高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理、高水平經營”的工作思路，實現濟南城市建設的新突破。目前，全市污染防治、生態(tài)建設和泉群保護取得重大成就，城市面貌明顯改善，城市建設進入了全新的發(fā)展階段。隨著濟南市城市化的發(fā)展，城市規(guī)模日益擴大，原來遠離城市的棚戶區(qū)逐漸變成了城市的一部分，與日新月異的城市新興部分相比，棚戶區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。目前，全市舊城區(qū)內集中連片的棚戶區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以內城市國有土地低洼易澇、基礎設施嚴重不配套的平房、簡易房、危險房集中的區(qū)域）約有38個，房屋總建筑面積達196萬平方米。這些棚戶區(qū)大都建設

4、年代久遠，房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，嚴重影響了城市整體面貌和市民生活質量的提高，制約了城市的發(fā)展和城市地位的提升，阻礙了城市化的進程。2007年，棚戶區(qū)改造被確定為濟南市政府第一項重點工作，盡快改善棚戶區(qū)居民居住條件成為首要的民心工程。為此，濟南市政府專門下發(fā)了濟南市人民政府關于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知（濟政發(fā)20079號，并成立了濟南市舊城改造工作領導小組，計劃用3年時間基本完成舊城棚戶區(qū)改造任務。通過改造，實現棚戶區(qū)居民居住水平和生活質量大幅提高，周邊地區(qū)人居環(huán)境和生態(tài)質量明顯改善，市政基礎設施和文化教育體育等公益性設施逐步完善，城

5、市綜合服務功能顯著增強。同年5月，棚戶區(qū)改造工程全面啟動，改造計劃分三個階段推進：第一階段為啟動階段，第二階段為大規(guī)模展開階段，第三階段為掃尾和補充改造階段。2009年，濟南市又進一步擴大棚戶區(qū)改造規(guī)模，在原計劃38個片區(qū)基礎上新增加66個零星片區(qū)，拆遷建筑面積由196萬平方米增加到460萬平方米。截止到去年年底，全市棚戶區(qū)改造已啟動36個集中片區(qū)和31個零星片區(qū)，開工建設安置房210萬平方米。進入2010年，濟南市剩余的棚戶區(qū)改造項目正在加緊策劃、開工。官扎營片區(qū)位于濟南市天橋區(qū)，區(qū)域內現有居民約5189戶，拆遷建筑面積約18.5萬平方米。為加快推進該區(qū)域改造步伐，濟南市舊城改造投資運營有限

6、公司決定實施本項目，擬在堤口路南側、天成路西側為該區(qū)域居民開發(fā)建設一個設施齊全、功能完善的現代化居住小區(qū)。目前，項目前期各項準備工作正在穩(wěn)步推進。七、項目建設的必要性1、項目建設符合濟南市城市總體規(guī)劃，有利于促進城市發(fā)展總目標的順利實現根據濟南市城市總體規(guī)劃（2006年-2020年）（以下簡稱為規(guī)劃），濟南城市性質確定為：“山東省省會，著名的泉城和國家歷史文化名城，環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市”；城市職能定位為：“加強和完善的城市職能：全省的政治、經濟、科技、文化、教育、旅游中心，區(qū)域性金融中心，全國重要交通樞紐。培育和凸顯的城市職能：現代服務業(yè)和總部經濟，高新技術產業(yè)和先進制造業(yè)

7、”；城市發(fā)展總體目標是：“到2020年把濟南建成具有獨特自然風貌、悠久歷史文化底蘊、濃郁現代化氣息、代表山東形象的區(qū)域中心城市和繁榮、和諧、宜居、魅力的泉城。”根據規(guī)劃，濟南市將構筑“一心三軸十六群”的城鎮(zhèn)空間組織機構，即以濟南中心城市為核心，形成三條城鎮(zhèn)聚合軸，組建十六個城鎮(zhèn)組群，促進市域城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展。其中作為“一心”的中心城空間結構規(guī)劃為“一城兩區(qū)”，“一城”是指玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間的主城區(qū)；“兩區(qū)”是指西部城區(qū)和東部城區(qū)，西部城區(qū)是指玉符河以西地區(qū)，東部城區(qū)是指繞城高速公路東環(huán)線以東地區(qū)。主城區(qū)與西部城區(qū)、東部城區(qū)之間以綠色空間相隔離。濟南市“一城兩區(qū)”

8、空間結構如圖1-1所示。圖1-1 濟南市“一城兩區(qū)”空間結構示意圖主城區(qū)由舊城、黨家、臘山、燕山、王舍人和賢文六大片區(qū)組成，規(guī)劃重點是優(yōu)化用地結構，調整和強化政治、經濟、科技和文化中心功能，發(fā)展會展、體育、物流等新興服務業(yè)。建設臘山、燕山兩個新區(qū)，疏解舊城的中心功能；加強王舍人、賢文兩個片區(qū)傳統(tǒng)產業(yè)的改造和高新技術產業(yè)的發(fā)展。其中舊城片區(qū)位于二環(huán)路以內及二環(huán)南路以南部分地區(qū)，在加強古城區(qū)和商埠區(qū)保護的同時，保留商業(yè)、服務業(yè)中心功能，發(fā)展商業(yè)、金融、旅游服務等第三產業(yè)。加快建設舊城區(qū)，以調整優(yōu)化為重點，改造棚戶區(qū)、危舊房，改造完善基礎設施，改善和提升老城整體環(huán)境，提升城市綜合服務功能。本項目擬在

9、天橋區(qū)堤口路南側、天成路西側區(qū)域開發(fā)建設一個設施齊全、功能完善的現代化居住小區(qū)，符合濟南市城市總體規(guī)劃，有利于促進城市發(fā)展總目標的順利實現。2、項目建設符合濟南市住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進居民小康居住目標的盡早實現住宅業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展是建設和諧社會的重要物質保證，關乎著經濟社會的發(fā)展質量和人民群眾的生活水平。為此，濟南市以增加居民住宅有效供給和改善人居環(huán)境為目標，大力實施安康居住工程，增加中低價商品房供應；以商品住宅性能認定為突破口，全面提升住宅綜合質量；大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，努力提高住宅品位；加快完善房地產一級市場，培育房地產二、三級市場，規(guī)范房地產中介服務。濟南市城市總體規(guī)劃（2006年

10、-2020年）提出：建設服務社會化、保障社會化、滿足現代化生活需求的和諧宜居社區(qū)，初步形成相應的居住社區(qū)公共服務中心。加快舊城舊居住區(qū)整治改造，完善基礎設施和公共服務設施，提高空間使用效率，提升居住環(huán)境質量。新區(qū)住宅建設堅持統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套設施與住宅同步建設的方針。以大運量公共交通站點和各級公共中心布局為導向，形成各片區(qū)相對均衡并各具特色的居住格局。到2010年，人均住宅建筑面積達到30平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于18平方米，住宅成套率達到87%。到2020年，人均住宅建筑面積達到39平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于23.5平方米，住宅總建筑面積將達到130

11、00萬平方米左右，全面實現小康居住目標。本項目擬開發(fā)建設一個設施齊全、功能完善的現代化居住小區(qū)，符合濟南市住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進居民小康居住目標的盡早實現。3、項目建設符合濟南市棚戶區(qū)改造政策精神，有利于改善棚戶區(qū)居民居住條件和生活水平濟南市棚戶區(qū)遍布于市區(qū)四大區(qū)內，大都建設年代久遠，有的甚至超過了半個世紀，住房大都破舊不堪、擁擠雜亂，環(huán)境臟亂，居民生活極為不便。棚戶區(qū)內戶均面積大多不到40平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無力購買新房。為加快推進全市棚戶區(qū)改造工程，濟南市政府專門下發(fā)濟南市人民政府關于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知（濟政發(fā)20079號），明確提出：棚戶區(qū)改造總的要

12、求是以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以改善民生為主旨，貫徹“政府主導、市場運作、政策扶持、陽光操作”的方針，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”原則，完善“市區(qū)聯動、以區(qū)為主、部門協(xié)作、合理推進”機制，改善人居環(huán)境，促進社會和諧。本項目擬在天橋區(qū)堤口路南側、天成路西側區(qū)域為官扎營棚戶區(qū)居民開發(fā)建設一個現代化居住小區(qū)，為其提供布局合理、市政和生活服務設施配套齊全、面積適宜、價格適中的經濟型成套住宅，符合濟南市棚戶區(qū)改造政策精神，對加快官扎營棚戶區(qū)改造步伐，改善棚戶區(qū)居民居住條件和生活水平，促進社會和諧具有重要意義。4、項目建設有利于促進濟南市經濟可持續(xù)快速發(fā)展棚戶區(qū)大多地處濟南市舊城片區(qū)中心地帶，

13、地理位置優(yōu)越，很多位于商業(yè)旺地，交通便利，改造后有利于帶動沿線房地產市場，形成嶄新的商業(yè)圈，徹底改變區(qū)域臟、亂、差的形象。同時，房地產市場的關聯行業(yè)，包括家居裝修、日用百貨、中小型商業(yè)超市等一系列產業(yè)也將隨著棚戶區(qū)改造、回遷而面臨巨大的商機，最終將形成一張以棚戶區(qū)改造為源頭和提升力的產業(yè)網。本項目擬開發(fā)建設一個設施齊全、功能完善的現代化居住小區(qū)，能夠為官扎營棚戶區(qū)居民提供充足的拆遷安置房源，加快其改造步伐，有利于增強濟南市城市綜合服務功能，帶動相關行業(yè)蓬勃增長，促進全市經濟可持續(xù)快速發(fā)展。項目概況一、建設地址及用地面積項目建設場址位于濟南市天橋區(qū)官扎營片區(qū)，用地范圍為：堤口路南側、天成路西側區(qū)

14、域。項目分F地塊和D地塊兩個地塊進行建設。F地塊總用地約10.63公頃，其中可規(guī)劃建設用地8.34公頃（以實測為準），城市道路用地2.31公頃。D地塊安置房在D地塊內分散建設。二、建設內容及規(guī)模項目總建筑面積為440812平方米，地上建筑面積356412平方米，地下建筑面積84400平方米。F地塊總建筑面積372192平方米，其中地上建筑面積300192平方米，包括住宅建筑面積272447平方米，配套商業(yè)建筑面積23645平方米，面粉廠保留面積4100平方米；地下建筑面積72000平方米，包括地下車庫面積51000平方米，地下儲藏室面積21000平方米。D地塊總建筑面積68620平方米，其中地

15、上建筑面積56220平方米，包括住宅建筑面積48865平方米，配套商業(yè)7355平方米；地下建筑面積12400平方米，包括地下車庫面積9100平方米，地下儲藏室面積3300平方米。同時實施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為35330平方米，道路及停車場用地面積為43020平方米。三、項目總投資及來源初步估算，項目建設總投資為186636萬元，其中建筑工程費用84602萬元，其他費用79853萬元，預備費用16445萬元，建設期利息5736萬元。項目建設所需投資由建設單位通過以下方式籌集資金：1、擬申請銀行貸款92000萬元。2、建設單位自籌資金投入94636萬元。四、主要技術經濟指標地塊F規(guī)劃

16、用地主要技術經濟指標一覽表序 號項 目 名 稱單 位數 量備注1項目總占地公頃10.631.1規(guī)劃建設用地面積公頃8.341.2城市道路用地公頃2.312總建筑面積平方米3721922.1地上建筑面積平方米300192回遷住宅建筑面積平方米256525回遷公寓建筑面積平方米15922配套公建面積平方米23645面粉廠保留面積平方米41002.2地下建筑面積平方米72000車庫平方米51000儲藏室平方米210003地上容積率3.64地下容積率0.865綠地率%35.26總建筑密度%227居住戶數（套）戶41488居住人數人132749總停車位個1384地上109，地下1275地塊D規(guī)劃用地主要

17、技術經濟指標一覽表序 號項 目 名 稱單 位數 量備注1總建筑面積平方米686201.1地上建筑面積平方米56220回遷住宅建筑面積平方米48865配套公建面積平方米73551.2地下建筑面積平方米12400車庫平方米9100儲藏室平方米33006總建筑密度%227居住戶數（套）戶8688居住人數人27789總停車位個176地上16，地下260第二章 項目需求分析一、濟南市棚戶區(qū)現狀隨著現代化城市建設步伐的加快和城市化進程的推進，濟南市房地產開發(fā)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長速度。由于人們生活水平的不斷提高，城市住房建設需求將越來越高。但是，從全市總體情況看，距城市化水平要求還有一定距離，從住宅質量方面

18、看，住房質量參差不齊，特別是老城區(qū)居民住房，大部分比較陳舊，居住條件有待于盡快改善。與日新月異的城市新興部分相比，舊城區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。棚戶區(qū)是城市中危房集中區(qū)域的代名詞。由于種種原因，濟南市棚戶區(qū)較多。目前，全市舊城區(qū)內集中連片的棚戶區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以內城市國有土地低洼易澇、基礎設施嚴重不配套的平房、簡易房、危險房集中的區(qū)域）約有38個，房屋總建筑面積達196萬平方米。此外，還有大量的零星棚戶區(qū)。這些棚戶區(qū)大都建設年代久遠，房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，嚴重影響了城市整體面貌和市民生活質量的提高，制約了城市的發(fā)展和城市

19、地位的提升，阻礙了城市化的進程。因此，加快棚戶區(qū)改造工程刻不容緩。二、濟南市棚戶區(qū)改造措施棚戶區(qū)改造工作是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣，政策性強，責任十分重大。為順利推進全市棚戶區(qū)改造工程，濟南市重點采取以下措施：1、為加大推進力度，濟南市政府已專門成立了濟南市舊城改造工作領導小組，組長由市委副書記、市長張建國親自擔任，市委常委、副市長殷魯謙和副市長鄒世平擔任副組長。領導小組辦公室設在濟南市舊城改造投融資管理中心，市政府副秘書長曹樺兼任辦公室主任。舊城改造工作領導小組，統(tǒng)一領導全市棚戶區(qū)改造。制定統(tǒng)一的政策標準，明確工作計劃、重點和目標，統(tǒng)籌兼顧，搞好試點，分步實施，有序推進。各區(qū)政府作為實施

20、主體，負責本轄區(qū)內棚戶區(qū)改造的具體組織領導。2、根據政策要求，棚戶區(qū)改造必須按照規(guī)劃連片開發(fā)，有效整合舊城資源，加強土地集約利用和功能優(yōu)化配置，做到改造一片成型一片。棚戶區(qū)改造要與城市基礎設施配套建設相結合，與環(huán)境整治相結合，與社區(qū)建設相結合，與完善住房保障體系相結合，與保護歷史文脈、建筑、街區(qū)相結合。3、濟南市政府要求棚戶區(qū)改造根據不同情況，分別采取市場化運作、政府運作和市場與政府相結合運作的模式。引導鼓勵市場化運作，通過市場融資進行土地整理熟化，安置房建設享受政府規(guī)定的優(yōu)惠政策，經營性土地采取限定條件招拍掛出讓；市場化運作有困難的由政府指定土地熟化人整理熟化土地，實行凈地出讓；對土地附加值

21、低、基本不具備市場化運作條件的，由市政府統(tǒng)一調控，采取項目搭配等辦法推進改造。4、棚戶區(qū)改造居民拆遷安置房按照普通商品房建設。要根據城市規(guī)劃和國家有關建設程序和標準、規(guī)范，依法組織棚戶區(qū)改造項目的設計、施工、監(jiān)理招標，確保工程工期和質量標準以及公共基礎設施的配套完善，真正達到明顯改善棚戶區(qū)及周邊區(qū)域市容市貌和居住環(huán)境的目的。三、官扎營棚戶區(qū)居民安置需求官扎營棚戶區(qū)位于濟南市天橋區(qū)，區(qū)域內現有居民約5189戶，居住條件都較差，配套設施不完善，戶均面積大多不到40平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無力購買新房，亟需拆遷的房屋總面積約18.5萬平方米。綜上所述，本項目根據濟南市棚戶區(qū)改造政

22、策，結合官扎營片區(qū)現狀實施安置房建設工程，政策方向明確，安置居民住房需求急迫。第三章 項目建設規(guī)模項目分F地塊和D地塊兩個地塊進行建設。F地塊總用地約10.63公頃，其中可規(guī)劃建設用地8.34公頃（以實測為準），城市道路用地2.31公頃。D地塊安置房在D地塊內分散建設。項目總建筑面積為440812平方米，地上建筑面積356412平方米，地下建筑面積84400平方米。F地塊總建筑面積372192平方米，其中地上建筑面積300192平方米，包括住宅建筑面積272447平方米，配套商業(yè)建筑面積23645平方米，面粉廠保留面積4100平方米；地下建筑面積72000平方米，包括地下車庫面積51000平方

23、米，地下儲藏室面積21000平方米。D地塊總建筑面積68620平方米，其中地上建筑面積56220平方米，包括住宅建筑面積48865平方米，配套商業(yè)7355平方米；地下建筑面積12400平方米，包括地下車庫面積9100平方米，地下儲藏室面積3300平方米。同時實施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為35330平方米，道路及停車場用地面積為43020平方米。第四章 建設場址及條件第一節(jié) 建設場址項目建設場址位于濟南市天橋區(qū)官扎營片區(qū)，用地范圍為：天橋區(qū)堤口路南側、天成路西側區(qū)域。項目分F地塊和D地塊兩個地塊進行建設。F地塊總用地約10.63公頃，其中可規(guī)劃建設用地8.34公頃（以實測為準），城市道

24、路用地2.31公頃。D地塊安置房在D地塊內分散建設。項目場址位置示意詳見附圖一。第二節(jié) 建設條件一、場址地質條件項目場址尚未做工程地質勘察，建議項目建設單位盡快委托有關部門進行場址的工程地質勘察，出具工程地質勘察報告，摸清場址的工程地質情況。二、地震烈度濟南市的地震烈度為六度。三、氣候條件濟南市地處東經11659，北緯3641，為中緯度地帶，屬北溫帶濕潤大區(qū)魯濰區(qū)，為溫暖半濕潤季風性氣候，春季干燥少雨，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。常年主導風向 SSW（西南南）夏季主導風向 SSW（西南南）冬季主導風向 ENE（東北東）最大風速 33.3m/s冬季平均風速 3.2m/s夏季平均風速

25、 2.8m/s風荷載 400pa（40kg/m2）年平均氣溫 14.2極端最高氣溫 42.5極端最低氣溫 -19.7最冷月平均相對濕度 54%最熱月平均相對濕度 73%全年平均相對濕度 59%年最大總降水量 723.7mm日最大總降水量 298.4mm時最大降水量 96mm最大積雪厚度 190mm雪荷載 200pa（20kg/m2）年平均大氣壓 0.10103Mpa最大凍土深度 440mm四、交通條件項目建設場址位于天橋區(qū)官扎營片區(qū)，臨近堤口路、天成路等交通要道，地理位置優(yōu)越，對外交通便利。五、公共基礎設施配套條件項目建設場址位于天橋區(qū)官扎營片區(qū)，附近水、電、暖、氣、通訊等公共基礎設施配套完善

26、，完全能夠滿足項目建設過程中及投入使用后的要求。第五章 總體規(guī)劃方案第一節(jié) 設計依據一、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（GB50180-93，2002年版）二、住宅設計規(guī)范（GB50096-2003）三、民用建筑設計通則（GB50352-2005）四、建筑設計防火規(guī)范（GB50016-2006）五、民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分JGJ26-95）六、建筑給水排水設計規(guī)范（GB50015-2003）七、采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范（GB50019-2003）八、汽車庫建筑設計規(guī)范（JGJ100-98）九、建設單位提供的其他相關資料及設計要求第二節(jié) 指導思想與設計原則一、指導思想1、根據現代設計風格

27、和可持續(xù)發(fā)展理論，在符合城市建設總體規(guī)劃的前提下，完善與強化城市用地的功能與布局。2、方案設計遵循國家現行有關規(guī)范和要求，充分考慮平面布局的靈活性及緊湊性，充分考慮新建筑物與周圍環(huán)境之間的關系，使之融為有機的整體，力求總體布局合理，最大限度地滿足不同使用功能的要求。3、以整體性為主線，堅持項目的規(guī)劃設計密切聯系整個地段環(huán)境，使之相互銜接、協(xié)調，并融為一體。4、以可持續(xù)發(fā)展為指導思想，以現代生態(tài)園林型居住社區(qū)為設計框架，發(fā)掘、利用并有機組織本區(qū)的自然要素，運用城市設計手段，加強景觀風貌控制，塑造一個具有特色、環(huán)境優(yōu)美、功能齊備、層次豐富的生態(tài)型居住社區(qū)。有機組織空間布局，促成生態(tài)、文化與效益三者

28、的有機統(tǒng)一。5、在注重超前性與長效性的同時，兼顧開發(fā)與建設實際，力求具有可操作性與應變性。同時充分考慮住房商品化、物業(yè)管理社會化以及社區(qū)生活服務信息化的變化和要求。二、設計原則1、“經濟、高效、實用”的原則。注重考慮現代住宅概念，在空間布局和建筑形態(tài)上，要綜合現代建筑的不同風格，使建筑物更適合現代居住的要求。2、貫徹“以人為本”的原則，功能分區(qū)、設施配套、景觀環(huán)境等均以滿足人的需求為宗旨，創(chuàng)造適應未來發(fā)展的環(huán)境。3、貫徹“尊重自然”的原則，使人工環(huán)境和自然環(huán)境相協(xié)調。最大限度地發(fā)揮綠地的功效，將住宅組群與綠色活動空間融為一體， 4、貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則，將可持續(xù)發(fā)展的指導思想貫徹于規(guī)劃設計

29、、項目建設與管理中，通過科學合理地分配土地資源，提高土地集約使用的綜合效益，做到經濟效益、環(huán)境效益與社會效益的三統(tǒng)一。5、堅持整體性的原則。體現空間的整體性，功能布局的整體性，建筑造型的整體性，使之成為有機的整體，提高整體環(huán)境質量。6、堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設計原則，推廣使用建筑新材料、新技術，達到環(huán)保節(jié)能要求。第三節(jié) 總體規(guī)劃方案一、項目總平面布置官扎營片區(qū)位于天橋區(qū)堤口路南側。天成路西側。根據項目場址地形地貌特點及建筑物功能要求，按照項目設計指導思想和原則，對項目進行總平面布置。項目分F和D倆個地塊進行建設，F地塊總用地約10.63公頃，其中可規(guī)劃建設用地8.34公頃（以實測為準），城

30、市道路用地2.31公頃。D地塊安置房在整個D地塊內分散建設。片區(qū)地上主要布置住宅及配套公建，地下主要布置停車場、儲藏室及中水處理站等設施。項目分F和D倆個地塊進行建設，住宅為高層，配套公建為多層。根據片區(qū)場址的地形現狀和特點，結合周邊自然環(huán)境，在場址中心布置廣場和中心綠帶，圍繞中心綠帶布置住宅，商業(yè)用房沿街布置，配套公建分散布置在場址的四周。配套公建由市政公用、文體、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務和社區(qū)服務設施組成，包括文化活動、商業(yè)服務、居委會、物業(yè)管理、公廁、垃圾收集站等。項目設置主出入口和次出入口，沿入口處設置門衛(wèi)。各建筑物四周設環(huán)形道路，根據項目特點，結合建筑的分布，本項目采用地上和地下停車的方式

31、。在場區(qū)內設地下車庫出入口。地下車庫出入口采用雙向通行式，在出入口和各通行道路上設置明顯的警示及指示標志，以提高通行的安全性。項目總平面布置示意圖詳見附圖二。二、道路及停車場場址內道路設計以加強內部功能組織與便利內外交通聯系為原則，在合理的條件下以滿足物流、人流、交通為前提，并充分考慮各功能的要求，做到人車分流，以滿足步行交通為前提，并充分考慮車流的影響，形成機動車通行空間與居民的休息活動空間分離，使居民在交通便利的前提下，能夠亭受寧靜、安全的居家生活。人行在各建筑中形成較獨立的步行系統(tǒng)，同時確保各類交通方式的便捷和通達；場區(qū)內道路成環(huán)形布置，交通組織采用局部人車分流的方式，與綠帶設計相結合規(guī)

32、劃步行系統(tǒng)。設有10米寬的環(huán)形主要道路，57米寬的次要道路。道路設置以不影響車輛來往為目的，達到通暢、便捷的要求。停車方式采取地下停車場與地上停車場相結合的方式，共設置停車位1660個，其中：地下停車位1535個，地上停車位125個。項目道路及地上停車場用地面積為43020平方米。三、綠化區(qū)內的綠化系統(tǒng)按集中和分散相結合設置，以樹木、花卉和草坪為主，由道路兩側綠化帶、公共綠地及建筑前綠地組成，形成疏密有致、層次分明、動靜結合、布局合理的綠色空間體系。主要道路兩側，以大型常綠樹木綠化為主，創(chuàng)造壯觀的視覺效果，隔離噪音和粉塵。公共綠地以草坪綠化為主，種植常青的優(yōu)質草坪，建造優(yōu)美的園藝小品，強調建筑

33、與綠化的相互滲透，局部布置市民健身器材或兒童活動器具，創(chuàng)造舒適宜人的休閑空間。建筑前綠地以草坪和花卉為主，并適當種植部分灌木，建造環(huán)繞建筑物的綠化帶，豐富綠化視覺效果。項目綠化面積為35330平方米。四、主要技術經濟指標詳見主要技術經濟指標表地塊F規(guī)劃用地主要技術經濟指標一覽表序 號項 目 名 稱單 位數 量備注1項目總占地公頃10.631.1規(guī)劃建設用地面積公頃8.341.2城市道路用地公頃2.312總建筑面積平方米3721922.1地上建筑面積平方米300192回遷住宅建筑面積平方米256525回遷公寓建筑面積平方米15922配套公建面積平方米23645面粉廠保留面積平方米41002.2地

34、下建筑面積平方米72000車庫平方米51000儲藏室平方米210003地上容積率3.64地下容積率0.865綠地率%35.26總建筑密度%227居住戶數（套）戶41488居住人數人132749總停車位個1384地上109，地下1275地塊D規(guī)劃用地主要技術經濟指標一覽表序 號項 目 名 稱單 位數 量備注1總建筑面積平方米686201.1地上建筑面積平方米56220回遷住宅建筑面積平方米48865配套公建面積平方米73551.2地下建筑面積平方米12400車庫平方米9100儲藏室平方米33006總建筑密度%227居住戶數（套）戶8688居住人數人27789總停車位個176地上16，地下260配

35、套設施項目配建一覽表表5-4序 號項目數量（處）用地面積（平方米）建筑面積（平方米）1衛(wèi)生站13002文化活動站15003居民健身設施74儲蓄所11505郵電所11506社區(qū)服務中心13007居委會12008物業(yè)管理13009配套商業(yè)1864510垃圾收集點1111垃圾轉運站112中水處理（地下）150013菜市場1210014換熱站1500第四節(jié) 建筑方案一、建筑方案總體構思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現代化建筑和環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)型綜合居住社區(qū)，并與周邊建筑協(xié)調統(tǒng)一。建筑功能區(qū)域劃分合理，功能突出。環(huán)境綠化特色鮮明，道路運輸方便快捷。建筑物設計采用簡練的現代

36、構成手法，充分體現建筑的時代氣息和21世紀新的居住理念。二、平面設計根據建筑物的功能使用要求，公建部分的建筑設計以突出服務為主，臨街面采用大開間大進深的空間布局，公共衛(wèi)生間、走廊等輔助設施背街面合理布置；居住區(qū)的平面設計根據用戶的需求和空間使用功能的不同，合理調整各功能間的關系，突出專用性，廳、室分割得當，通風、采光良好，水、電、暖、氣管線布置合理，滿足舒適、方便的居住要求。三、立面設計建筑形象力求特點突出、色彩明快、虛實對比強烈，立面造型設計突出現代住宅建筑特色，展現簡潔明快，采取流暢的設計線條，使視角最大化。建筑主體色調以淺色為主，同時以一些亮麗的色彩，突出建筑的個性特征。四、建筑功能安置

37、房住宅建筑均采用框架結構。根據現代家庭生活的行為特征，合理組織住宅內各功能空間的平面關系，突出各空間的專用性，體現以起居廳為家庭活動中心的原則，達到設施完備、使用方便，具有良好的自然通風和視覺效果。五、管線設計室內供水、排水、供電、供暖、燃氣、電訊、有線電視等所需管線采用綜合設計，一次敷設。各類管線布置充分考慮生活需要，合理設置引出位置和足夠數量的電器插座、電話、電視等接口。每單元及樓層均設低壓開關箱，各種管線盡量采用暗敷設方式，用水、用電、用氣計量采用不入戶抄表方式，設計應充分考慮維修方便。六、結構設計住宅建筑采用框架結構，配套公建設施擬采用磚混結構。七、工程建設標準安置房建設標準詳見下表5

38、-5。主要工程建設標準表5-5序號建筑特征住宅公建用房1結構形式框架磚混2層高2.8m3層數24/33234墻體外墻370，內墻240，加氣混凝土砌塊或磚5屋面平屋面平屋面6外墻面普通涂料普通面磚7內墻面水泥砂漿找平，刷白色內墻涂料8頂棚混合砂漿找平，刷白色內墻涂料9臥廳地面水泥砂漿找平10門普通木門塑鋼11窗鋁合金窗或塑鋼窗12廚房洗滌池13衛(wèi)生間普通座便器、洗手盆普通洗手盆14陽臺不封15暖氣設供暖管道設供暖管道16強電系統(tǒng)多路插座，空調單設17弱電系統(tǒng)主臥和客廳留電話、電視插座自裝18煤氣天然氣管道無第五節(jié) 配套工程一、給排水工程1、給水項目用水主要為生活用水、日常清潔用水、公建用水、綠

39、化用水和消防用水。（1）用水量測算生活、清潔用水量本項目居住人數為16052人，日用水定額取80升/人日，則生活用水量Q1為1284立方米/日。公建用水配套公建用水量按生活用水量的25%計，則公建用水量Q2為321立方米/日。綠化用水本項目綠化面積約35330平方米，綠化日用水量定額取1.5L/平方米日，每日澆灑12次，用水量Q3為53立方米/日。未預見水量按Q1、Q2、Q3之和的5%計算，則未可預見水量Q4為83立方米/日。通過以上計算，本項目用水量為Q=Q1+Q2+Q3+Q4=1741立方米/日。（不含消防用水量）（2）給水系統(tǒng)項目用水由市政供水管網接入，高層建筑用水需將城市管網供水加壓后

40、使用。在場址四周設環(huán)狀給水管網，與消防系統(tǒng)合用，樓內設給水進戶裝置，建筑物內根據需要設置配水點。室內給水管道采用PPR管，熱熔連接。室外給水管道采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。2、中水本項目日用水量為1741立方米/日，根據濟南市城市中水設施建設管理暫行辦法的規(guī)定，需配套建設中水設施。中水設施應與主體工程同時設計，同時交付使用。本項目擬在配套公建內設地下中水處理設施，在各用水建筑物內設中水管道。除糞便污水外，其他污水進入中水處理系統(tǒng)，經中水設施處理后，用于洗車、沖洗廁所、澆灌花草樹木、清潔道路等。3、排水項目排水主要為生活污水和雨水，排水系統(tǒng)采用雨污分流制。生活廢污水日排放量按供水量的80%計，主要有

41、餐飲廢水、盥洗水和糞便污水等，經生化處理達標后排至市政污水管網。雨水擬由建筑物周邊雨水溝匯集后，進入中水處理站，經處理后作中水使用。二、電氣本項目電氣系統(tǒng)分為強電和弱電系統(tǒng)。電源由場址附近的供電線路接入變配電室，經變壓后由室外地下電纜接入各建筑物，供項目使用。本項目用電設施大多為三級用電負荷，部分設施要求為二級用電負荷，如電梯、生活水泵、樓梯照明等。用電為低壓用電負荷，動力用電為380V，照明用電為220V。強電系統(tǒng)包括照明、動力配線、防雷等工程，弱電系統(tǒng)包括電話、電視及保安監(jiān)控系統(tǒng)等。1、用電負荷計算采用單位面積容量法計算用電負荷，住宅用電指標取40W/m2，配套公建用電指標取30 W/m2

42、，地下建筑用電指標取5W/ m2，經測算，項目總用電負荷約為14327KW。2、照明照明設計有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。（1）照度標準照度標準按國家標準建筑照明設計標準GB50034-2004選取。不同用途的房間照度標準各異，具體照度標準值見下表。居住建筑照明標準值房間或場所照度標準值（Lx）起居室一般活動100書寫、閱讀300臥室一般活動75床頭、閱讀150餐廳150廚房一般活動100操作臺150衛(wèi)生間100項目配套公共建筑及其他場所按有關規(guī)范執(zhí)行。（2）光源及燈具光源及燈具主要應用在普通照明系統(tǒng)，以熒光燈為主要光源，白熾燈為輔助光源，盡量選用高效節(jié)能型燈具。另外，在公共場所根據

43、不同要求，適當配置裝飾燈具。3、電話通訊項目同步建設電話網絡，采用地下電纜敷設。每個單元都設置壁嵌式電話箱，每戶設有一個或若干個電話插頭。4、有線電視及寬帶網有線電視系統(tǒng)接濟南市有線電視網，每棟建筑物為一個獨立的有線電視系統(tǒng)，每戶均有電視插頭。寬帶網由通訊網絡接入，端口引至主臥室，書房等。小區(qū)設有寬帶局域網。5、智能化系統(tǒng)本項目設有保安閉路監(jiān)控系統(tǒng)，分別對主要出入口、電梯轎箱及門廳等處進行保安監(jiān)視。分戶門設可視對講、門磁報警器；起居室設家居安防控制器。6、防雷與接地建筑物屋面女兒墻設8避雷帶，利用結構柱內主筋做引下線，用基礎鋼筋做接地極，基礎內主筋互相聯結。引下線鋼筋在距室外地坪-0.80米處

44、予留接地扁鋼，設置人工接地極。建筑物每三層設均壓環(huán)，45米以上金屬門窗、欄桿與避雷裝置可靠連接。變電室設總等電位聯結端子箱，電氣豎井內每層設等電位聯結端子箱。三、燃氣工程項目用氣主要為居民生活用氣，由城市天然氣管道接入，采用分戶計量收費。四、采暖工程項目采用集中供暖。供暖熱媒采用80/60熱水，由換熱站接入。采暖室外設計溫度為-7，室內設計溫度臥室為18，廚房15，廁所25，起居室18。項目采暖擬采用分戶熱計量，每戶采暖入口安裝分戶計量表一只。熱水干管在管道井內安裝。五、空調建筑物內陽臺等處予留有空調室外機位置，房間內布設空調專用動力線，墻壁予留空調插座。空調器的選用由用戶選擇。六、綜合布線項

45、目通訊、網絡采用綜合布線系統(tǒng)。電話采用電纜、網絡采用室外光纖埋地引入建筑物內。建筑物內電話線及網絡線采用超五類非屏蔽雙絞線。建筑物地下室設交接間，由交接間引至各用戶。交接間至豎井及豎井內垂直部分沿線槽明敷，由豎井引至各用戶采用鋼管暗敷。七、消防1、室外消防系統(tǒng)本項目擬在建筑物周邊設環(huán)狀消防管網與給水系統(tǒng)合用，場址內沿道路設置室外地上式消火栓，間距不超過120米。建筑物周圍設環(huán)形消防車道，利用建筑物四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。2、室內消防系統(tǒng)本項目各建筑物內均設置室內消火栓系統(tǒng)，消火栓設于明顯易于取用地點，間距不超過50米，對于不易采用水消防的部位，如變電站等部位應設手提

46、式干粉滅火器。建筑物每層在消防電梯前室及內廊設消火栓，消火栓系統(tǒng)采用DN65消火栓。第六章 節(jié)能措施分析第一節(jié) 用能標準和節(jié)能規(guī)范一、公共建筑節(jié)能設計標準（GB 50189-2005）二、山東省居住建筑節(jié)能65%設計標準三、山東省公共建筑節(jié)能50%設計標準四、民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分）（JGJ 26-95）五、采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范（GB 50019-2003）六、建筑采光設計標準（GB/T 50033-2001）七、建筑照明設計標準（GB 50034-2004）八、建筑給水排水設計規(guī)范（GB 50015-2003）第二節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析為實現節(jié)能的目的，本項目擬采用

47、以下措施：一、建筑維護墻體采用加氣混凝土砌塊，分隔墻體采用輕質隔板。建筑外墻、屋面采用聚苯板隔熱、保溫。玻璃幕墻材鍍膜中空玻璃，鋁合金框采用隔熱材料，門窗密封性能良好。二、變壓器采用干式低損耗變壓器；電梯采用變壓/變頻系統(tǒng)控制，配合計算機軟件作邏輯控制，提高整體運輸效能。三、供熱管道采用合理的輸送工藝，管道加裝保溫材料，盡可能降低途中損耗。四、室內外照明以高照度節(jié)能型燈具為主，最大限度地利用自然光線，以節(jié)約電能。五、按設計要求安裝中水處理系統(tǒng)，雜排水經處理為中水后供應綠化、澆灑道路、沖廁等使用。六、安裝建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)（BMS），有效監(jiān)察和控制各機電系統(tǒng)。在各主用電回路、供水主管等位置裝設計量

48、表等器具以監(jiān)察和控制管理，通過供水要求自動調節(jié)供水量以減少浪費。七、設計中應采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，采用密封性能好、開關靈活的閥門，杜絕跑冒滴漏現象發(fā)生。八、加強管理，經常檢查設施的完好情況，及時檢修有問題的設備，制定能源管理制度，達到綜合節(jié)能的目的。通過上述節(jié)能措施，可使項目從采暖、通風（空氣調節(jié)）、照明等方面達到山東省居住建筑節(jié)能65%設計標準要求，為項目節(jié)約大量電能、水能和熱能，符合國家倡導的節(jié)約能源的要求。第七章 環(huán)境影響評價第一節(jié) 項目場址環(huán)境現狀項目建設場址內現有部分居民住宅、企事業(yè)單位用房及其他民用建筑需要拆除，附近沒有大的污染性工業(yè)企業(yè)，環(huán)境現狀較好，適宜建設居住區(qū)。第二節(jié) 項目建

49、設和運營對環(huán)境的影響一、建設過程中對環(huán)境的影響本項目建設過程中對環(huán)境的影響主要有以下幾個方面：1、施工揚塵對環(huán)境空氣的影響。2、施工機械及運輸車輛噪聲的影響。3、施工中的固體廢棄物以及施工人員生活污水、垃圾對周圍環(huán)境的影響。二、使用過程中對環(huán)境的影響項目建成使用后，主要排放物為固體廢棄物、生活污水、噪聲、廢氣等，無有毒有害物質，對環(huán)境影響較小，采取必要的防治措施，即可達到國家規(guī)定的環(huán)保要求。項目建設將使場址環(huán)境條件得到提高，有效地改善區(qū)域環(huán)境和城市面貌。第三節(jié) 環(huán)境保護措施一、環(huán)保依據及采用的環(huán)保標準1、中華人民共和國環(huán)境保護法2、環(huán)境空氣質量標準（GB3095-2000）3、污水綜合排放標準

50、（GB8978-1996）4、城市污水再生利用 城市雜用水水質標準（GB/T 18920-2002）5、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（GB3096-93）6、建筑施工場界噪聲限值（GB12523-1990）7、糞便無害化衛(wèi)生標準（GB7959-87）二、主要環(huán)保治理措施（一）建設過程中的環(huán)保措施1、施工現場應實行封閉管理，建立健全各項規(guī)章制度。2、施工中產生的建筑垃圾應當分類、定點堆放，按時清運出場。3、裝卸散裝工程材料不得凌空拋撒，對易產生揚塵的路面、工程材料采取灑水等降塵措施。4、進入現場的施工機械在施工過程中，其噪聲振動應符合城市環(huán)境噪聲標準，運營過程中車輛選擇應符合城市環(huán)境保護的要求。5、項目

51、竣工后，應立即修整和恢復在建設過程中遭到破壞的環(huán)境，減少項目對環(huán)境的污染。（二）運營過程中的環(huán)保措施1、固體廢棄物項目各種生活垃圾及產品包裝物等固體廢棄物，實行袋裝化，由衛(wèi)生保潔人員定時清理，及時送往垃圾處理場。2、生活污水項目生活污水主要有盥洗水和糞便污水等，經沉淀處理達標后排至附近的污水管網。3、噪聲噪聲主要有車輛、設備等產生。對車輛、設備進行規(guī)范管理，合理操作，對噪聲設備采取消音、隔音處理，并在場地內根據需要劃定禁鳴區(qū)，設置禁鳴標志。4、廢氣廢氣主要由車輛產生。為減少廢氣排放，降低廢氣污染，保持場地內道路交通流暢，避免堵塞，進出車輛尾氣排放必須達到環(huán)保標準。在地下車庫等密閉空間加強通風，

52、使廢氣能及時排出。5、加強綠化，在場區(qū)建集中綠化區(qū)，種植各類花卉及草坪，以美化環(huán)境，減少項目對環(huán)境的污染。第四節(jié) 地質災害影響分析依照國家相關規(guī)定，建設單位需報請有關部門對項目建設場址進行地質災害及地震安全影響分析評價。第五節(jié) 環(huán)境影響評價通過對項目場址環(huán)境現狀、項目建設與運營對環(huán)境的影響及環(huán)境保護措施的分析，項目建設符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求，對周圍自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境和社會環(huán)境影響較小。項目建設同時能夠美化城市環(huán)境，達到有效改善環(huán)境質量的目的。項目建設環(huán)境保護治理措施可靠，建設是可行的。第八章 勞動安全、衛(wèi)生與消防第一節(jié) 危害因素及危害程度分析一、主要隱患部位本項目在建設

53、過程中易造成危害的主要隱患部位有施工現場的電氣線路、各種機電設備和起重設備、腳手架、混凝土攪拌機、變壓器周圍、各種坑、井、溝以及貯存易燃易爆器材的倉庫等。本項目建成投入使用后，無有毒有害物質產生，無高溫、高壓和輻射、振動、噪聲等危險性作業(yè)場所，主要隱患部位為樓宇內的電氣線路、燃氣管道、通風設施、樓梯間通道等，需對可能產生的觸電、火災、墜落等傷害故采取必要防范措施。二、有害物質種類及危害性分析本項目的有害污染物質主要為建設中的粉塵、噪聲、有害氣體及投入使用后的生活污水及垃圾等，這些物質容易造成職業(yè)病、影響人們的休息，易于發(fā)生呼吸道疾病，影響人體健康。第二節(jié) 安全、衛(wèi)生措施一、安全措施1、依據國家

54、對勞動者的職業(yè)安全及勞動保護的有關規(guī)定，對可能發(fā)生的觸電、火災、機械傷害等事故應加強防范措施，所有電氣設備的安全性能不得低于國家有關法規(guī)和標準的要求。2、施工前應進行安全生產教育，樹立安全生產、質量第一的思想。建立和健全安全生產的管理制度，制訂安全生產操作規(guī)程，工地實行領導分工安全生產工作責任制，班組應有負責安全生產的人員，并制訂安全生產守則，經常檢查執(zhí)行情況。3、施工現場必須做好交通安全教育。在不中斷交通的情況下，應在施工現場設立明顯標志，有專人守候和負責指揮，維持交通，確保施工和交通安全。4、施工機電設備由專人負責保管修理，確保安全生產。5、工地應配有消防設施，并處理好污水，做好環(huán)境保護工

55、作。6、須在電氣線路、燃氣管道、樓梯口、電梯間等處設置警示牌和應急照明，提高居民的安全防范意識。7、燃氣管道安全措施（1）燃氣與建筑物、構筑物的基礎及相鄰管道之間的水平和垂直距離除嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)燃氣規(guī)劃設計規(guī)范（GB50028-93）5.3條規(guī)定之外，與供熱管之間水平凈距不應小于聚乙烯燃氣管道工程技術規(guī)程CJJ63-95中表的規(guī)定。（2）聚乙烯燃氣管道與各類地下管道或設施的垂直凈距不得小于聚乙烯燃氣管道工程技術規(guī)程CJJ63-95表規(guī)定。聚乙烯燃氣管道宜蜿蜒敷設，也可隨地形彎曲敷設，其彎曲半徑應符合聚乙烯燃氣管道工程技術規(guī)程5.1.3規(guī)定。（3）在PE燃氣管道走向埋設警示帶。其位置在距管頂上方不

56、小于300mm處敷設，警示帶上應標出醒目的提示字樣。二、衛(wèi)生措施項目投入使用后，屬人口密集區(qū)，為易傳播各種流行性疾病的場所，應按照中華人民共和國傳染病防治法及其他相關條例的要求，制定相應的衛(wèi)生管理辦法，健全衛(wèi)生檢疫防疫制度，對地下停車等空氣流通差的公共場所采取合理有效的通風、消毒衛(wèi)生措施，防治空氣污染、窒息等疾病的發(fā)生。第三節(jié) 消防措施一、場地內設環(huán)形消防車道，利用建筑物周邊道路系統(tǒng)，為消防救護提供有利的交通應急條件。二、建筑物周邊設環(huán)狀消防管網與給水系統(tǒng)合用，場區(qū)內沿道路設置室外地上式消火栓，間距不超過120米。三、建筑物每層在消防電梯前室及內廊設消火栓，消防給水由泵房提供。消火栓系統(tǒng)采用D

57、N65消火栓。對變配電室等不易采用水消防的部位，應設手提式干粉滅火器或其它便攜式消防器材。四、小高層、高層住宅內設火災報警及聯動控制系統(tǒng)。物業(yè)管理中心設置集中報警控制器，各建筑物為報警子系統(tǒng)，建筑物大廳設置區(qū)域報警控制器。消防電話、消防通訊總線由消防控制中心引入。樓梯、走廊、電梯前室等公共部分設置感煙探測器、手動報警按鈕等。第九章 組織管理本項目由濟南市舊城改造投資運營有限公司組織建設，負責項目立項、拆遷、規(guī)劃定點、工程設計、招標、施工等工作。項目建成后，通過招標方式，各安置片區(qū)移交有資質的物業(yè)管理部門，由物業(yè)管理部門負責管理。物業(yè)管理組織形式如下圖所示。物業(yè)管理中心環(huán)境衛(wèi)生小區(qū)保安生活服務房

58、屋維修物業(yè)管理人員面向社會公開招聘，對應聘人員進行考試，擇優(yōu)上崗。崗前培訓著重培養(yǎng)其職業(yè)道德，服務意識以及相應的工作職責，做到分工明確、責任到人、住戶滿意。尤其對于關鍵崗位，如設備維修人員，應在設備安裝前完成培訓工作，熟悉設備性能，掌握處理事故技能，保證設備的正常運行。第十章 招標方案為確保工程建設質量，提高投資效益，在建設過程中必須嚴格按照中華人民共和國招標投標法、中華人民共和國建筑法等有關基本建設的法律法規(guī)和質量規(guī)范。對本項目的勘察、設計、監(jiān)理、施工以及設備、材料采購等進行招投標。本項目的勘察、設計、監(jiān)理、施工和重要設備及主要材料的采購擬全部采用公開招標的方式。通過招標確定一個有良好設計業(yè)

59、績的設計單位，對本項目進行方案設計和施工圖設計；選擇一個資質符合要求有良好的同類建設項目業(yè)績的監(jiān)理和施工隊伍。確實保證從工程設計、設備選型及采購、材料采購、工程施工等各環(huán)節(jié)均按照國家有關設計和施工技術規(guī)范執(zhí)行，同時嚴格按照質量標準進行驗收。一、招投標依據1、中華人民共和國招標投標法2、中華人民共和國建筑法3、工程建設項目施工招標投標辦法（七部委30號令）4、工程建設項目招投標范圍和規(guī)模標準（國家發(fā)改委第3號令）5、山東省招標投標條例二、招投標方案根據中華人民共和國招標投標法、工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和標準招標事項暫行規(guī)定（國家發(fā)展計劃委第9號令）等有關文件精神，結合本項目實際，該

60、項目的建設實施必須依法開展招投標活動。三、招標事項核準1、招標范圍：包括本項目的勘察、設計、監(jiān)理和施工以及重要設備、材料的采購等。其中施工內容包括：建筑工程、安裝工程、相應的配套設施建設等。2、招標組織形式：項目的勘察、設計、監(jiān)理、施工和設備采購全部采用委托招標的組織形式。招標人擬委托具有建設工程招標代理機構甲級資格、政府采購招標代理機構甲級資格、中央投資項目招標代理機構乙級資格的代理機構作為本項目的招標代理機構。3、招標方式：項目勘察、設計、監(jiān)理、施工及主要設備和重要材料采購擬全部采用公開招標的方式。招標基本情況表序號項目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式備注全部招標部分招標自行招標