戴德梁行物業(yè)管理公司用戶手冊等(共16頁)

1、戴德(di d)梁行物業(yè)管理公司用戶手冊 (一)物業(yè)管理 1、管理處及其職能(zhnng) （1）房產(chǎn)開發(fā)公司(n s)聘任之物業(yè)管理公司為本小區(qū)之管理代理人，并執(zhí)行花園之物業(yè)管理職能，享有并承擔業(yè)主公約中規(guī)定物業(yè)管理人的各項權(quán)力、義務及責任。 （2） 管理公司員工有職責為各用戶提供物業(yè)管理服務，但請各用戶不可要求各員工作(gngzu)私人服務，另請各用戶勿賞賜任何利益給本處工作人員，各用戶如有任何賜教，請與物業(yè)公避開或管理處聯(lián)系。 （3）管理處負責維持本物業(yè)范圍之正常運作及在可能情況下協(xié)助各用戶，處理各公共事務。 2、費用 （1）為保障業(yè)主物業(yè)的長遠利益，以達投保值的效果。各用戶亦需承擔本物

2、業(yè)之保養(yǎng)、維修及日常管理開支，物業(yè)管理之各項支出包括但不限于：建筑物、道路、行人道、外圍部分及其他公共地方之保養(yǎng)、清潔、維修和照明等費用，中央空調(diào)、給排水、消防及小區(qū)自動系統(tǒng)等之檢修保養(yǎng)費用。此外，渠道及水管之維修費用，垃圾清理費、管理處之行政及管理費用以及管理員工之薪金、福利等均包括在內(nèi)。的避孕藥支出均依據(jù)用戶單元建筑面積按比例分攤。（2）管理費是保持本物業(yè)管理正常(zhngchng)運作之必備條件。故各用戶務必按時繳交管理費。（3）用戶應于當月的首七天內(nèi)到管理處或物業(yè)管理人指定的地點及方法繳交被要求支付之管理費及其他費用(fi yong)。逾期十天未交者，每日加收有關(guān)費用總額萬分之五的滯納

3、金。（如有任何變動均以管理處最新公告為準） 用戶于入伙(r hu)時須預繳交貳個月管理費及其他由管理處制定之合理費用。 如公共設(shè)施/外墻翻新等大型工程費用，應按小區(qū)公約所指定管理份額，或單元建筑面積由各業(yè)主共同分擔。 管理賬目收支情況將由管理處按時公布。若管理費不足應付各項開支時，各用戶須依據(jù)用戶單元建筑面積按比例支付未足之數(shù)。若有盈余，則拔入下年度賬目。 此外，各用戶如有變化，請即以書面知會管理處。原用戶應于業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時結(jié)算清楚所有應繳有關(guān)(yugun)費用，已繳交的小區(qū)維修基金不予退還。 （二）用戶(yngh)須知 1、用戶對其購置之樓宇擁有使用權(quán)利(qunl)，產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商，土地所有權(quán)仍歸

4、國家。 （1）用戶需預先與管理處預約以便交收鎖匙及單元。用戶需負責對其接收單元的設(shè)備，作檢驗并核實所有設(shè)施、裝修等皆合格并需在交收表上簽署。2、 收樓時請查看單元設(shè)備、裝修等是否妥善，并把缺點于當日內(nèi)以書面或管理處特備之表格通知管理處，本處將代表發(fā)展商利益就該等缺點透過發(fā)展商向承建商要求解決，逾期者則以用戶確認其單元設(shè)備及裝修已是妥善而不須作跟進辦理。3、本物業(yè)僅作為指定用途（即：商住、辦公），不可(bk)作為貨倉、工業(yè)或其他用途。4、 用戶不可作出任何結(jié)構(gòu)及可觀性（如窗戶(chung hu)、陽臺、外墻等）更改，以維護物業(yè)之外觀整齊、條理、美觀，也不可霸占公共空間，妄顧公德（如設(shè)檐蓬、神位等

5、）。5、 用戶進行裝修、維修等工程，以不防害其結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施及他人為原則(yunz)。進行該等工程前需先獲管理處批準及繳納有關(guān)按金及費用。6、 凡擅自改變樓宇結(jié)構(gòu)、用途、外貌或擴建、拆建者，管理處除要求停止及恢復原貌外，同時保留報告政府當局及/或要求賠償罰款之權(quán)利。7、 物業(yè)內(nèi)禁存有任何違禁品。 （三）設(shè)施(shsh)及日常保養(yǎng)各用戶不得毀壞(huhui)及干擾公共設(shè)備，否則需要賠償損失。請勿把廢物丟入各渠道（如洗水間去水道等），否則需對損壞/堵塞負責(fz)修理。請正當使用室內(nèi)電器。失修/損壞/質(zhì)劣電器品易導致火警。任何電器工程須由領(lǐng)有認可執(zhí)照之合格支工進行。請勿涂劃/刮花小區(qū)內(nèi)任何公共地方

6、如墻等，亦不可隨便吐痰或便溺。請勿霸占任何公共地方（如堆放私人財物、神位、祭祀、曬晾等），以免有礙觀瞻，損人不利已及引人犯罪。愛護公物存公德，若發(fā)現(xiàn)有刑事?lián)p壞事件，請報本處。 （四）清潔衛(wèi)生公共(gnggng)地方之整潔用戶不得放置任何物品、垃圾于走火通道、電梯(dint)門外、樓梯、走道、大堂等公眾地方，任何在公眾地方擺放的物品將會被搬走，其相關(guān)費用將由有關(guān)用戶負責。垃圾(l j)清理用戶需負責將垃圾放置于由管理處指定的位置。任何于公眾地方發(fā)現(xiàn)的垃圾將由管理處清運，其費用由有關(guān)用戶承擔。 （五）保安物業(yè)內(nèi)24小時均有人當值，負責小區(qū)巡羅工作及協(xié)助各用戶提出之要求（管理處辦公時間為周一至周五8

7、:30-17:30；周六8:30-13:30，周六下午、周日及國內(nèi)假期休息）。在辦公時間以外，可聯(lián)絡當值保安人員。管理處員工皆佩帶工作證。如對來人懷疑，請召喚管理處。為了用戶之安全，用戶出入小區(qū)必要時須配合管理人員要求請出示(ch sh)有效證件，來訪者須做來訪登記。 （六）車場(ch chn)管理 本不區(qū)建有地面及地下停車場，為求停車場良好秩序，防止非法停車，阻塞通道，本處訂有停車場規(guī)定，以便使用(shyng)停車場人仕依循。 （七）防治災害請勿在物業(yè)范圍內(nèi)燒烤、燃放煙花、爆竹等。煤氣爐要常檢查，明火要小心，監(jiān)管小孩勿玩火。愛護公物及消防設(shè)備，常保公共空間通暢。發(fā)生火警，即告本處及“119”

8、報警。在安全情況下關(guān)掉總電掣、燃料掣及/或撲救或速行前往樓梯逃生。當臺風時，請關(guān)閉門窗，必要時，封貼玻璃，并固定易倒物品。 （八）其他 用戶(yngh)請注意：用戶須監(jiān)管其聘用之承辦商及對其行為負責(fz)，若有損壞公共地方或公共設(shè)施或在公共地方遺下廢物，該單位之用戶為最終負責人，需承擔賠償責任。滋擾他人行為如制造(zhzo)噪音、兜售商品、派發(fā)傳單、廣告或贈品，一律禁止。 （九）應急程序 緊急事故可能隨時發(fā)生，本處必須為處理這些情況作好準備，以盡量減低人命及財產(chǎn)的損失，以下所提供的資料，是特別為協(xié)助用戶預防和處理緊急事故而設(shè)。 2、緊急電話號碼 電話號碼 電話號碼 火警 119 匪警 110

9、 市政府 市政府 市公安局 羅湖分局 防火科 供電局 工商局 稅務局 住宅局 環(huán)保局 煤氣公司 人民(rnmn)醫(yī)院急救室位內(nèi)物品(wpn)處理請定期檢查單位內(nèi)存放之物品，以免(ymin)造成阻塞，妨礙危急時逃生之通道。任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如舊布、報紙或其他易燃物品等，均不應隨便放置在室內(nèi)。意外（緊急醫(yī)療問題）當發(fā)生意外或緊急醫(yī)療問題：嘗試盡可能獲取有關(guān)損傷的資料；使傷者處于溫暖及舒服的狀況，并加以安慰；拔電話要求急救醫(yī)療服務；通知管理處詳述意外情況，包括所屬單位、地點、姓名、地址、電話號碼、日擊者等；在任何情況下，應盡量保持鎮(zhèn)定。罪案與保安一個高檔住宅小區(qū)，也可能會成為匪徒

10、(fit)之對象，故偷竊、其他不法行為甚至搶劫或更嚴重的罪案，皆有可能在此發(fā)生，以下的建議對你可能有所幫助：如遇偷竊或經(jīng)常性盜竊，即向公安(gng n)報告；遇到搶劫、騷擾、襲擊或其他嚴重罪案(zu n)，即向公安報告；所有案件均須知會管理處，并把已采取的行動告知職員；遇到任何不尋常的事情，皆應通知公安及管理處；如于本廈范圍遇到形跡可疑之人物，應通知管理處。火警 發(fā)現(xiàn) （若發(fā)現(xiàn)火警）； 通知 （致電消防局及通知附近的人）； 抑制 （緊閉所有門窗）； 逃生 （使用最安全的途徑，離開火警現(xiàn)場）用戶必須熟悉小區(qū)內(nèi)的滅火器、報警系統(tǒng)與本地消防局的電話號碼：119若是輕微失火（如廢紙籃、煙灰碟等），盡可

11、能將火撲滅(p mi)，但切勿冒險；如人身安全已受到威脅，而火勢亦不能即時受到控制，可將通往失火現(xiàn)場的門窗關(guān)閉(gunb)，以隔離及控制火勢；通知(tngzh)消防局：i）說出有關(guān)單位的名稱、地點；ii）火警蔓延的范圍及位置；iii）你的電話號碼、姓名；通知本小區(qū)管理處；依從小區(qū)管理處職員的指示，盡可能通知所有用戶；如被火焰或高熱所圍困：i）有可能的話，致電消防局求助；ii）打破玻璃警報系統(tǒng)之玻璃片，使警報記號能發(fā)出，把門關(guān)閉，將火熱的源頭隔離；iii）緊記煙和熱空氣都是向上升，接近地面的空氣含氧量較高，溫度亦較低，故應蹲著身子或爬行逃生；iv）如有需要，打破窗子以求空氣流通。所有逃離火場的人

12、，須在中心內(nèi)指定之空曠地方聚集；身處火場上層的人，應向天窗方向逃生(toshng)，如身上處火場下層者，則向外走，前往最鄰近的出口逃生：發(fā)生火警(hujng)時，安全管理員會協(xié)助消防員和公安阻止公眾人士進入有關(guān)單位，在管理人員或消防局宣布有關(guān)單位未安全之前，任何人等不得進入。 撲滅(p mi)火警小區(qū)公共地方均設(shè)有手提式滅火器或滅火用具，用戶可向管理處咨詢滅火器或滅火用具的位置和用法。如有需要，可向管理處咨詢。任何已撲滅的火警，必須向管理處或消防局報告，以便進行調(diào)查。地震保持鎮(zhèn)定，切勿離開處身地方；躲在桌子或堅固的結(jié)構(gòu)尋求掩護；遠離窗戶，玻璃隔板、架或懸掛的物件；地震時不要躲在樓梯底一下；準備

13、應付接連更多次的余震；如單位受到破壞，立即通知管理處；切勿散播搖言或夸大報告。水浸 遇有可能(knng)發(fā)生水浸時：有可能(knng)受損的貴重物品移往較高處；在水浸出現(xiàn)前，切斷(qi dun)電器用具的電源；提防通電的電線；水浸之后：檢查財物以鑒定損失；委派及監(jiān)督負責清潔的員工；逐漸抽去積水，以減少對樓宇結(jié)構(gòu)造成的更大損害；清除單位內(nèi)，家具及其他地方的積水，避免破壞環(huán)境衛(wèi)生；做好提防搶掠的措施，須加強保安，防止盜賊進入單位。10、臺風 在臺風吹襲前，請采取下列防風措施：所有花盆及可被風吹倒之物品應放回單元；關(guān)緊所有門窗及在玻璃上加上膠條加強保護；臺風過后，應立即更換破裂之玻璃。11、聯(lián)絡(l

14、inlu) 用電話報案(bo n)時，請?zhí)峁┮韵滤匈Y料：報案人的姓名(xngmng)；緊急事故的位置；有人受傷與否；緊急事故的分類、火警、罪案等；待對方確定了資料后，方可掛斷電話。12、小區(qū)撤離程序當發(fā)生火警或任何其他緊急事故，所有人都應該完全撤離現(xiàn)場朱能有所例外；在撤離單位或進行火警演習時，用戶的貴重物品須自行負責，另外，離開時記緊把單元大門鎖上；開啟由單元通往街外的大門前，先弄清楚是否湯手，如發(fā)現(xiàn)該門是熱的，須慢慢開啟，若情況許可，應前往預先指定的樓梯，然后跟隨撤離程序逃生；若因濃煙的關(guān)系未能通往屋外，則應關(guān)上門，放一條毛巾布在門底的門縫間，打開窗戶保持空氣流通，在窗外掛一塊布，讓消防員

15、得知你仍在單位內(nèi)，保持鎮(zhèn)定等待消防員的拯救。13、結(jié)語(jiy) 有任何物業(yè)可以完全避免天災人禍之發(fā)生(fshng)，制定緊急程序計劃可避免人命和財務損失，以及萬一發(fā)生意外時，將損失減至最低，以上僅提供一套有系統(tǒng)和周全的步驟，以應付意外或災難之突然來臨。 通過(tnggu)熟悉緊急情況應變措施及程序指引，一隊受過訓練的管理人員，再加上用戶的合作，當萬一發(fā)生緊急事故時，本處便更有信心能應付，縱使遇上從未預計的緊急情況，仍有一套基本的應變程序可以協(xié)助管理隊伍及用戶作出即時反應，以保障人身及財物安全。 制定和貫徹執(zhí)行緊急事故應變措施及程序計劃，可以保護人身安全，保障用戶的投資。然而，請必須緊記，無論