保利2009資產(chǎn)質(zhì)量分析(其他應(yīng)收款與企業(yè)資金管理部分)資料

1、其他應(yīng)收款與企業(yè)(qy)資金管理 保利地產(chǎn)2009小組(xioz)成員：黃筱喬 李雍楠 梁若微 呂寶琪 覃春紅 趙崇瑩 夏小惠 農(nóng)麗霞共十四頁保利地產(chǎn)2009資產(chǎn)質(zhì)量(zhling)分析一、資產(chǎn)總規(guī)模及其變化(binhu)保利地產(chǎn)總資產(chǎn)年初余額為53632162746.67，年末余額為89830723861.34，總資產(chǎn)增長將近362億元，該資產(chǎn)規(guī)模在行業(yè)居于前列，資產(chǎn)增長規(guī)模較大。資產(chǎn)規(guī)模增加伴隨著長期借款的增加，大部分來自于外部融資。二、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析1.速動比率是企業(yè)一定時(shí)期速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比例，速動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)存貨。計(jì)算公式：速動資產(chǎn)/流動負(fù)債*100%=（27974072146.

2、07-6906026665.01）/6888710727.58=305.83%，速動比率不一定越高越好，此比率若在1左右，經(jīng)驗(yàn)上可認(rèn)為償債能力良好；過高過低都是不夠理想的。速動比率遠(yuǎn)大于1說明企業(yè)沒有將流動資產(chǎn)盤活，共十四頁保利地產(chǎn)2009資產(chǎn)質(zhì)量(zhling)分析2.現(xiàn)金流量比率現(xiàn)金比率=現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額或現(xiàn)金凈流量/流動負(fù)債100%=2664085741.96/6888710727.58=38.67%，現(xiàn)金比率是速動資產(chǎn)扣除應(yīng)收帳款后的余額。速動資產(chǎn)扣除應(yīng)收帳款后計(jì)算出來的金額，最能反映企業(yè)直接償付流動負(fù)債的能力?，F(xiàn)金比率一般認(rèn)為20%以上為好。但這一比率過高，就意味著企業(yè)流動負(fù)債未

3、能得到合理運(yùn)用，而現(xiàn)金類資產(chǎn)獲利能力低，這類資產(chǎn)金額太高會導(dǎo)致企業(yè)機(jī)會成本增加。3.流動比率流動比率是企業(yè)一定(ydng)時(shí)期流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比例。計(jì)算公式：流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債*100%=27974072146.07/6888710727.58*100%=406.09%，此比率表明每元流動負(fù)債可以有多少流動資產(chǎn)作保證。專家認(rèn)為此比率在2左右，是短期償債能力最理想的數(shù)字。此比率高于2過多，說明企業(yè)沒有有效運(yùn)用流動負(fù)債，短期資本管理政策趨于保守。共十四頁4.資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率說明企業(yè)的資產(chǎn)有多少是通過負(fù)債形成的。計(jì)算公式：負(fù)債總額(zng )/資產(chǎn)總額(zng )*100%=114

4、91440957.59/31339129114.40=36.67%，在實(shí)際工作中，不能簡單的以該指標(biāo)的高低來評價(jià)企業(yè)的負(fù)債水平和償債能力。多數(shù)情況下此比率不超過50%。由此，保利償債能力較高，但是過高的比例說明公司沒有充分運(yùn)用流動負(fù)債，速動資產(chǎn)沒有盤活。三、主要資產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模及其變化分析1.貨幣資金年初：886574434.57元，年末：2664085741.96元，同期增長200.49%，說明企業(yè)現(xiàn)金充足，資產(chǎn)流動性強(qiáng)。共十四頁保利地產(chǎn)2009資產(chǎn)質(zhì)量(zhling)分析2，企業(yè)2009年無短期投資項(xiàng)目，沒有短期借款。3，存貨存貨周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）=銷售(xioshu)成本/存貨平均余額=1729

5、868119.33/【（6574179007.83+6906026665.01）/2】=0.26一般情況下，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)越高越好。周轉(zhuǎn)率越高表明企業(yè)銷售的數(shù)量增長銷售能力增強(qiáng)。計(jì)算得知房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，但是和別的相關(guān)集團(tuán)相比，0.26屬于正常范圍。由此，保利盈利能力非常好，公司資產(chǎn)總額大，由于房地產(chǎn)公司的特殊性以及國家宏觀調(diào)控的影響，盈利空間巨大。營運(yùn)能力在相關(guān)行業(yè)屬于正常的范圍，但是只是平均水平，還有上升的空間。共十四頁保利地產(chǎn)(dchn)2009資產(chǎn)質(zhì)量分析4.企業(yè)長期股權(quán)投資年初：2503115567.25元，年末：3206858881.76元，同期增長28.11%，

6、長期投資率正常(zhngchng)。5.長期經(jīng)營性資產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)年初數(shù)：12027454.69元，年末數(shù)：12784729.11元，同期增長6.30%。企業(yè)無形資產(chǎn)年初數(shù)：726946.13元，5212672.23元，同期增長671.06，無形資產(chǎn)增長數(shù)目很大，說明企業(yè)在研發(fā)，商譽(yù)方面已經(jīng)達(dá)到高峰期，社會認(rèn)同度較高，是企業(yè)發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)。共十四頁保利地產(chǎn)2009資產(chǎn)(zchn)質(zhì)量分析總結(jié)：從利潤來看，保利地產(chǎn)確實(shí)是一家利潤傲人的公司。但是除了利潤狀況之外，從現(xiàn)金流量表中不難看出問題的存在(cnzi)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量出現(xiàn)了3453641689.09元的虧空。而投資活動中，現(xiàn)金流入量5158

7、56075.64元，現(xiàn)金流出量696170637.00元。籌資活動中，現(xiàn)金流入量8405349984.14元，現(xiàn)金流出量2993882426.30元，表明借款明顯大于還款。導(dǎo)致這個(gè)情況的原因可以從資產(chǎn)負(fù)債表來看，也可以從現(xiàn)金流量表來看。保利地產(chǎn)從2009年存貨相對2008年增長了331847657.18元，大量的資金變?yōu)榱舜尕浟耍＠禺a(chǎn)的存貨就是已經(jīng)蓋好，沒有賣出去的房子或者打算蓋房子的材料。這個(gè)存貨增加331847657.18元，意味著大量的現(xiàn)金流出去，但是沉淀在住房領(lǐng)域。所以在利潤表當(dāng)中能見到利潤，但是在現(xiàn)金流量表當(dāng)中卻見不到現(xiàn)金。也就是說，2009年度保利銷售回籠大于土地支出增長幅度

8、，即意味著目前的銷售情況未能支持其擴(kuò)張。共十四頁保利地產(chǎn)2009資產(chǎn)質(zhì)量(zhling)分析而地產(chǎn)商彌補(bǔ)資金缺口主要有兩個(gè)途徑：1、降價(jià)銷售存貨房回籠資金，2、外部融資。保利地產(chǎn)2009年主要通過(tnggu)外部融資緩解資金鏈緊張，也就是說，2010年，宏觀政策收緊，如果銀行收縮貸款，保利地產(chǎn)不能持續(xù)從銀行借款，則現(xiàn)金流壓力會非常大，可能需要降價(jià)售房，回籠資金，解決現(xiàn)金壓力。這是值得保利注意的問題。保利地產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量分析結(jié)果如下：一，償債能力較高，但是過高的比例說明公司沒有充分運(yùn)用流動負(fù)債，速動資產(chǎn)沒有盤活。二，盈利能力非常好，公司資產(chǎn)總額大，由于房地產(chǎn)公司的特殊性以及國家宏觀調(diào)控的影響，盈

9、利空間巨大。三，營運(yùn)能力在相關(guān)行業(yè)屬于正常的范圍，但是只是平均水平，還有上升的空間。四，財(cái)務(wù)狀況優(yōu)秀。但仍需要注意解決現(xiàn)金壓力以及外部融資的相關(guān)問題。共十四頁保利地產(chǎn)2009資產(chǎn)質(zhì)量(zhling)分析未來前景預(yù)測：1.保利地產(chǎn)的利潤率較高且市場占有率較高，未來持續(xù)盈利空間巨大。2.償債能力較高，但是沒有能充分利用流動負(fù)債，速動資產(chǎn)沒有盤活，財(cái)務(wù)政策過于保守，應(yīng)該提高靈活性。3.財(cái)務(wù)狀況良好，若沒有較大宏觀政策波動，企業(yè)經(jīng)營狀況不會受到較大影響。但是大部分資金轉(zhuǎn)為待出售房產(chǎn)，若市場銷售情況不假，則可能影響到的經(jīng)營發(fā)展(fzhn)。4.企業(yè)大部分借款來自于外部融資，若銀行限貸或國家實(shí)行緊縮性政策

10、，則可能給企業(yè)帶來較大現(xiàn)金壓力，會一定程度影響企業(yè)經(jīng)營。共十四頁保利地產(chǎn)(dchn)母公司報(bào)表其他應(yīng)收款與合并報(bào)表的其他應(yīng)收款的規(guī)模對比：通過對保利地產(chǎn)2009年合并報(bào)表和母公司個(gè)別報(bào)表其他應(yīng)收款項(xiàng)目的分析，我們可以了解到：2009年末(nin m)母公司的其他應(yīng)收款規(guī)模約為163億元，而合并報(bào)表中的其他應(yīng)收款規(guī)模約為4.7億元，兩者之間差額約為158.3億元。其規(guī)模對比出現(xiàn)了巨大差異。共十四頁這個(gè)巨大的差異說明(shumng)什么？上市公司的其他應(yīng)收款遠(yuǎn)比合并報(bào)表的規(guī)模大，說明上市公司其他應(yīng)收款的主要債務(wù)人，是納入合并范圍內(nèi)的子公司，表明企業(yè)的資金流向了控股子公司。 一般來說，向控股子公司提

11、供的資金會轉(zhuǎn)化為子公司的經(jīng)營資產(chǎn)存貨、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)(w xn z chn)等。在控股子公司被納入合并范圍的條件下，合并報(bào)表中的經(jīng)營資產(chǎn)項(xiàng)目與母公司之間的差額在很大程度上反映了這種轉(zhuǎn)化。保利地產(chǎn)合并資產(chǎn)負(fù)債表中的存貨高達(dá)600.9億元，與母公司的存貨69億相差近531.9億元，而其他經(jīng)營項(xiàng)目的相差額不是很大。由此可見，母公司其他應(yīng)收款的主體變成了子公司的存貨，進(jìn)一步通過子公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)分析可知，子公司的存貨主要是企業(yè)開發(fā)的樓盤，控股子公司正在開發(fā)樓盤的未來盈利能力決定了上市公司其他應(yīng)收款的質(zhì)量。共十四頁這個(gè)巨大(jd)的差異說明什么？較大規(guī)模的“其他應(yīng)收款”很可能代表著母公司對子公司的資金

12、注入。在這種情況下，母公司的投資性資產(chǎn)就形成了子公司的經(jīng)營性資產(chǎn)，母公司的投資資產(chǎn)的效應(yīng)取決于子公司的經(jīng)營效益。但若長期不能產(chǎn)生收益，則有可能是關(guān)聯(lián)方惡意的資源占用，這部分資金容易成為“不良資產(chǎn)”。 由此可見，通過對合并報(bào)表的其他應(yīng)收款項(xiàng)目分析，報(bào)表使用者可以了解上市公司與其子公司之間的關(guān)聯(lián)交易的規(guī)模和關(guān)聯(lián)交易的業(yè)務(wù)(yw)性質(zhì)，從而對上市公司的資產(chǎn)質(zhì)量和潛在風(fēng)險(xiǎn)有更充分的認(rèn)識。 共十四頁如何看待(kndi)其揭示出來的企業(yè)資金管理的特點(diǎn)和效應(yīng)？特點(diǎn)：1、在宏觀調(diào)控的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈相對緊張。房地產(chǎn)企業(yè)(qy)多方尋找外部途徑解決資金問題的同時(shí)，更重視通過內(nèi)部方式進(jìn)行流動性管理，房地產(chǎn)企業(yè)(qy)的資金管理需求已經(jīng)變得十分迫切。2、房地產(chǎn)集團(tuán)中項(xiàng)目公司數(shù)量多、占比高，集團(tuán)總部對項(xiàng)目公司的資金運(yùn)作采取了較多的限制手段，除了制度安排外，項(xiàng)目公司的各項(xiàng)支出都要面臨總部比較嚴(yán)格的預(yù)算管理。3、各種銀行貸款成了 “生命線”完全靠滾動的銀行貸款來運(yùn)作其項(xiàng)目，而銀行在這種狀況下承擔(dān)了大量風(fēng)險(xiǎn)。效應(yīng)：協(xié)同效應(yīng)共十四頁內(nèi)容摘要其他應(yīng)收款與企業(yè)資金管理 保利地產(chǎn)2009。年初：2503115567.25元，年末：3206858881.76元，同期增長28.11%，長期投資率正常。企業(yè)固定資產(chǎn)年初數(shù)：1202