投資經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)值分析實(shí)施報(bào)告

1、-. z.投資經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)值分析報(bào)告（一）成樹 原創(chuàng) | 2009-04-17 17:57 | 投票 HYPERLINK l # o 點(diǎn)擊查看投票者 投票人標(biāo)簽：經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)值分析報(bào)告 第三章 項(xiàng)目背景3.1經(jīng)濟(jì)型酒店的基本概念根據(jù)史密斯旅行研究定義（Smith Travel ResearchDefinition），經(jīng)濟(jì)型酒店是指保持價(jià)格低廉，針對20%低端市場的價(jià)格敏感消費(fèi)者的飯店。對我國而言，經(jīng)濟(jì)型酒店是指投資不高、規(guī)模不大、功能簡單、租金低廉但又具備一定服務(wù)質(zhì)量水準(zhǔn)的較低檔次的酒店，以低廉的房價(jià)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為最大賣點(diǎn)，市場定位在大眾消費(fèi)者。從廣義上講，是指硬件標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到或接近一、二星級飯店水

2、平，包括已評星級及未評星級的賓館、旅館、酒店、招待所及度假村等。3.2經(jīng)濟(jì)型酒店基本特征經(jīng)濟(jì)型酒店作為一種新興業(yè)態(tài)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)生活的產(chǎn)物，它完全區(qū)別于面對社會(huì)上流階層的全服務(wù)酒店，是服務(wù)大眾階層，滿足一般居民的旅行住宿的產(chǎn)品設(shè)施。其基本特征應(yīng)有六點(diǎn)：產(chǎn)品有限性。經(jīng)濟(jì)型酒店緊扣酒店的核心價(jià)值住宿，以客房產(chǎn)品為靈魂，把餐飲、購物、娛樂功能大大壓縮、簡化、甚至不設(shè)，從而大幅度消減了成本。一般來說，經(jīng)濟(jì)型酒店只提供客房和早餐，中國經(jīng)濟(jì)型酒店的餐飲功能相對于國外稍強(qiáng)些，如家酒店連鎖大多數(shù)分店提供近乎套餐式的簡易三餐，錦江之星”則有可點(diǎn)菜的大餐廳，但比之星級飯店，則是大大簡化了。產(chǎn)品和服務(wù)的優(yōu)質(zhì)性。

3、與一般的社會(huì)旅館不同，經(jīng)濟(jì)型酒店非常強(qiáng)調(diào)客房設(shè)施的舒適性和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化。清潔衛(wèi)生、舒適方便的特點(diǎn)是社會(huì)旅館不具備的。其空調(diào)、24小時(shí)熱水、客房面積、衛(wèi)生設(shè)施不亞于二星，而且在設(shè)計(jì)理念和裝潢水平上已大大超越了二星，把現(xiàn)代家居的簡約、清新、溫馨、舒適、實(shí)用的特征融入客房，給客人以家”的感覺。經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格適中。相對于高檔酒店動(dòng)輒上千元的房價(jià)，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格一般在人民幣300元以下，一些青年旅舍和汽車旅館只收取幾十至一百元左右。成本節(jié)約。目前二星酒店面臨的困境是建設(shè)投資本來就不小，經(jīng)營管理費(fèi)用又居高不下，但房價(jià)都賣不高，餐飲也少有人問津，在這樣收入少而開銷大的惡性循環(huán)下，更新改造更成奢談。不說其

4、他，單只人工成本一項(xiàng)，低星級酒店就處于劣勢。而經(jīng)濟(jì)型酒店的能源、水資源、人工、用品、設(shè)備等都高度節(jié)省。如家的員工與客房比例僅為0.3，是一般低星級酒店的1/51/7。市場定位明確。經(jīng)濟(jì)型酒店的目標(biāo)市場是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費(fèi)旅游者和學(xué)生群體等，而高檔酒店往往以高級商務(wù)客人、高收入階層、公費(fèi)旅客為主要目標(biāo)市場。經(jīng)濟(jì)型酒店以連鎖經(jīng)營為主。從經(jīng)濟(jì)型酒店的外在表現(xiàn)來說，經(jīng)濟(jì)型酒店一般采取連鎖經(jīng)營的方式，通過連鎖經(jīng)營達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高品牌價(jià)值。這種經(jīng)營方式也是經(jīng)濟(jì)型酒店區(qū)別于其他星級酒店和社會(huì)旅館的一個(gè)明顯特征。 3.3經(jīng)濟(jì)型酒店投資結(jié)構(gòu)與收益結(jié)構(gòu)投資結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)型酒店的投資重點(diǎn)在客房，而其他的相

5、關(guān)設(shè)施，比如說餐飲、娛樂、會(huì)議等設(shè)施相對來說都不是經(jīng)濟(jì)型酒店的重點(diǎn)，這就決定了經(jīng)濟(jì)型酒店的投資相對要少的多，而客房利潤在酒店利潤總額的絕對比，再次充分體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)型酒店收益結(jié)構(gòu)更適合目前的盈利模式、運(yùn)作模式。經(jīng)濟(jì)型酒店單間客房投資額參考數(shù)據(jù)酒店公司單間客房投資額（元/間，不含房租）速8中國4500050000如家4500050000錦江之星40000500007天連鎖4000043000漢庭快捷4500050000萬里路青年旅館25000-30000經(jīng)濟(jì)型酒店收益結(jié)構(gòu)*品牌經(jīng)濟(jì)型酒店每間客房收入預(yù)算表1房價(jià)雙人房200元單人房160元2出租率按80計(jì)算（最高可達(dá)到98）3房間年收入雙人房5.84

6、萬平均年收入按5萬計(jì)算單人房4.67萬4費(fèi)用總計(jì)2.55萬元4.1租金1萬租金不能超過收入的20計(jì)算，臨界點(diǎn)4.2工資性支出0.75萬元不能高于收入的15，臨界點(diǎn)4.3能源0.25萬元收入的5，家庭式空調(diào)4.4稅收0.3萬元收入的64.5其他0.25萬元收入的5客房設(shè)施等5經(jīng)營利潤2.45萬元經(jīng)營利潤率49注：該酒店以租用其他單位酒店為例，不含土地、土建費(fèi)用，只包括裝修、設(shè)備用品等費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營利潤率達(dá)到40左右，速8對加盟店的投資回報(bào)的測算期為3年到5年，如家、錦江之星、7天等經(jīng)濟(jì)型酒店品牌的客房平均90以上的出租率。第四章經(jīng)濟(jì)型酒店市場分析4.1旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析4. 1.1

7、中國旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析隨著社會(huì)的發(fā)展和國民生活水平的提高，旅游業(yè)已成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭最強(qiáng)勁和規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。旅游業(yè)具有無煙產(chǎn)業(yè)”和永遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)”的美稱，它已經(jīng)和石油、汽車業(yè)并列為世界三大產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟(jì)作用逐步增強(qiáng)，旅游業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)性、社會(huì)就業(yè)的帶動(dòng)力、以及對文化與環(huán)境的促進(jìn)作用日益顯現(xiàn)。旅游有效緩解了人們的工作壓力，增進(jìn)和擴(kuò)大了人與自然、人與社會(huì)、人與人之間的交流和溝通；積極引導(dǎo)了生活方式轉(zhuǎn)變，提升了城市居民的文明程度；帶動(dòng)了城市周邊農(nóng)村風(fēng)貌和農(nóng)民生活的改善，促進(jìn)了城鄉(xiāng)區(qū)域間的協(xié)調(diào)發(fā)展。2005年，中國入境旅游人數(shù)達(dá)到12029萬人次，旅游外匯收

8、入達(dá)到292.96億美元，國旅游出游人數(shù)達(dá)到12.12億人次，國旅游收入達(dá)到5286億元，國際國旅游業(yè)總收入為7656億元，公民出國（境）人數(shù)達(dá)到3103萬人次，各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。旅游商務(wù)人流大幅增長，為酒店業(yè)創(chuàng)造了巨大市場需求。2006年，中國旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，各項(xiàng)指標(biāo)較2005年同期相比均有所增長。入境旅游總體保持增長態(tài)勢。全年共接待入境旅游者1.25億人次，國際旅游收入339.5億美元，同比增長15.9%，中國已成為全球第四大入境旅游接待國和第五大旅游創(chuàng)匯國。國旅游人數(shù)達(dá)13.9億人次，同比增長15%；國旅游收入達(dá)6229.7億元人民幣(約計(jì)823.3億美元)，同比增長17.9

9、%，有力地拉動(dòng)了需，促進(jìn)了消費(fèi)，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2007年，我國旅游業(yè)發(fā)展勢頭良好，三大市場保持穩(wěn)定增長。全年共接待入境游客13187.33萬人次，實(shí)現(xiàn)國際旅游外匯收入419.19億美元，分別比上年增長5.5%和23.5%；國旅游人數(shù)16.10億人次，收入7770.62億元人民幣，分別比上年增長15.5%和24.7%；中國公民出境人數(shù)達(dá)到4095.40萬人次，比上年增長18.6%；旅游業(yè)總收入10957億元人民幣，比上年增長22.6%。隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦，中國經(jīng)濟(jì)型酒店這幾年以每年200300的速度增長，新品牌也不斷出現(xiàn)。2004年以來，國外品牌進(jìn)入和國自創(chuàng)品牌兩種方式新出現(xiàn)的

10、經(jīng)濟(jì)型酒店品牌就有近100多家。這說明經(jīng)濟(jì)型酒店在中國有發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)也面臨巨大的挑戰(zhàn)。面對跨國投資者的搶灘登陸，這是一場同一起跑線上的競爭。國際知名品牌的美譽(yù)度和積累多年的管理經(jīng)驗(yàn)正是國經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店所缺乏的；但在建立國銷售網(wǎng)絡(luò)，中國經(jīng)營者具有本土化優(yōu)勢。由于金融危機(jī)的影響，制造業(yè)、紡織業(yè)等均出現(xiàn)利潤大幅度下滑，所以作為無煙工業(yè)的旅游業(yè)也越來越受到投資者的青睞。作為國民經(jīng)濟(jì)的新興行業(yè)，中國旅游業(yè)在發(fā)展初期就明確了開發(fā)建設(shè)的基本方針。一方面堅(jiān)持對外開放，廣泛吸引海外各界資金；另一方面，充分利用社會(huì)資源，鼓勵(lì)國家、集體、個(gè)人投資建設(shè)旅游項(xiàng)目。據(jù)預(yù)測，未來10年間，我國旅游業(yè)仍將保持年均10.4%

11、的增長速度，其中個(gè)人旅游消費(fèi)將以年均9.8%的速度增長，特別是2008年舉行的奧運(yùn)會(huì)和2010年將要舉行世博會(huì)將會(huì)使經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)發(fā)展爆炸式膨脹。據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到2020年，全球?qū)⒔哟?6億人次的國際旅游者，國際旅游消費(fèi)將達(dá)兩萬億美元。在這個(gè)大趨勢下，世界旅游組織對中國今后20年旅游業(yè)發(fā)展的前景更加看好。隨著旅游經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，作為其附屬的住宿經(jīng)濟(jì)也自然得到了非常好的發(fā)展機(jī)會(huì)，經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展也一片光明。三、中國經(jīng)濟(jì)型酒店存在的主要問題中國經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的前景是樂觀的，發(fā)展的潛力和空間是巨大的，而且仍會(huì)延續(xù)相當(dāng)長的一段時(shí)間，這主要是由于全國有25多萬家住宿場所可供開發(fā)和利用，尤其是6萬家達(dá)

12、到經(jīng)濟(jì)型酒店轉(zhuǎn)型標(biāo)準(zhǔn)的潛在資源的利用。因此，目前對于經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展大可不必?fù)?dān)心。而急需關(guān)注的是經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展過程中如何解決當(dāng)前存在的問題和防止?jié)撛谖C(jī)的發(fā)生。1、飛速發(fā)展、物業(yè)飛漲、同業(yè)競爭等問題導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)型酒店增長減緩近一兩年，經(jīng)濟(jì)型酒店呈現(xiàn)爆炸式的發(fā)展，據(jù)國家發(fā)改委2007年的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店業(yè)排名前十位的品牌年均增長率高達(dá)74%，如此快速的發(fā)展必然導(dǎo)致眾多問題的顯現(xiàn)。自2007年以來，我國正經(jīng)歷一場嚴(yán)峻的通貨膨脹考驗(yàn)，物價(jià)水平高升、物業(yè)飛漲、人員工資高啟，這些因素都將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)型酒店的利潤下降。特別是如家酒店2007年第四季度爆虧事件，直接導(dǎo)致市場對經(jīng)濟(jì)型酒店的重新認(rèn)識，七天酒店今

13、年將增長速度由去年的400降到140，漢庭酒店也將控制增長速度，以期度過困難期。2、美國次貸危機(jī)”導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)型酒店融資難度增大中國經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的發(fā)展，資本一直是主要推動(dòng)力。除了如家和錦江之星實(shí)現(xiàn)上市融資外，7天、莫泰、漢庭等其他經(jīng)濟(jì)型酒店的資金無一例外均主要源于風(fēng)投支持。而在本次美國次貸危機(jī)中，美林、德意志等不少投行損失慘重，在進(jìn)行項(xiàng)目考量時(shí)更加謹(jǐn)慎。海外資金不再唾手可得的同時(shí)，國信貸收緊亦給行業(yè)帶來更多變數(shù)。受次貸危機(jī)”的影響，如家等上市公司股價(jià)產(chǎn)生一定波動(dòng)，其他未上市企業(yè)的融資和上市估值也受到影響，擺在經(jīng)濟(jì)型酒店面前的直接問題就是融資成本提高，難度加大。例如，漢庭酒店集團(tuán)首席執(zhí)行官拓日前向

14、媒體承認(rèn)，去年7月簽訂的8500萬美元融資協(xié)議，是與投資方約定分?jǐn)?shù)次注入，目前最后一筆融資由于付款周期問題未能到賬。3、管理經(jīng)驗(yàn)缺乏、人力資源不足在幾年的積累過程中，國的經(jīng)濟(jì)型酒店積累了一定的管理經(jīng)驗(yàn)，但是與國外一些成熟品牌幾十年的管理經(jīng)驗(yàn)相比，不足之處仍然很明顯。在成本控制、服務(wù)質(zhì)量、培訓(xùn)機(jī)制、物流配送、企業(yè)文化等方面，需要繼續(xù)改進(jìn)。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)型酒店物業(yè)中25以上為酒店改造的，而且經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展速度如此之快，所以在經(jīng)濟(jì)型酒店市場真正從事過酒店行業(yè)的人員比例不大，大約只占30；特別經(jīng)濟(jì)型酒店的用人模式簡單、精煉，一人多崗、一職全能，因此要求經(jīng)濟(jì)型酒店的管理人才必須是不僅專業(yè)化，而且更要復(fù)合型

15、。因此經(jīng)濟(jì)型酒店目前從業(yè)人員匱乏，特別是酒店高層管理人員緊缺。4、市場細(xì)分不完全，產(chǎn)品層次不清晰經(jīng)濟(jì)型酒店在中國剛剛起步，尤其是一些民族品牌的酒店，還沒有明確的目標(biāo)市場，或者對目標(biāo)市場的細(xì)分工作不夠細(xì)致和完全，導(dǎo)致了市場重疊或者過于寬泛，產(chǎn)品設(shè)計(jì)沒有層次，缺乏針對不同細(xì)分市場需求的產(chǎn)品和服務(wù)。根據(jù)國外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)型酒店有三種類型檔次：有限服務(wù)酒店（Limited Service Hotel），經(jīng)濟(jì)酒店（Economy Hotel/Budget Hotel）和廉價(jià)酒店（Super Budget Hotel）。有限服務(wù)酒店在經(jīng)濟(jì)型酒店中屬于高檔次，經(jīng)濟(jì)酒店中檔，廉價(jià)酒店則屬于最低檔次。這三種層

16、次的酒店價(jià)格相差很大，其硬件設(shè)施的差距也非常大，有限服務(wù)酒店的客房硬件設(shè)施不亞于四五星級賓館，而一些廉價(jià)酒店則在削減成本的思想指導(dǎo)下盡量簡化設(shè)備，客房設(shè)施比較簡陋。但是在中國，目前市場上還沒有出現(xiàn)非常清晰的產(chǎn)品層次的劃分。5、非理性資本的涌入給產(chǎn)業(yè)帶來沖擊經(jīng)濟(jì)型酒店的高投資回報(bào)率吸引了大量的資本，但是一些非理性資本的涌入導(dǎo)致了很多問題。一些原星級酒店被資本收購后改頭換面冠以經(jīng)濟(jì)型酒店之名；一些經(jīng)濟(jì)型酒店的管理、經(jīng)營等各個(gè)方面都存在很大的問題；一些資本的真實(shí)關(guān)注點(diǎn)是地產(chǎn)，只想借經(jīng)濟(jì)型酒店之殼進(jìn)入這些現(xiàn)象都會(huì)攪亂這個(gè)產(chǎn)業(yè)原本就不是很穩(wěn)定的秩序，導(dǎo)致一般民眾對經(jīng)濟(jì)型酒店概念理解的混亂，并且為日后的價(jià)

17、格競爭埋下隱患。6、市場營銷手段缺乏，銷售預(yù)定網(wǎng)絡(luò)不全與國外品牌相比，中國國的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌明顯缺乏市場營銷的意識和手段。尤其是一些區(qū)域性的品牌，知名度非常低，品牌形象構(gòu)建也不夠成功。尤其重要的一點(diǎn)是，除了錦江之星、如家快捷、速8、7天、新宇之星等少數(shù)幾家酒店連鎖建設(shè)了獨(dú)立銷售預(yù)定網(wǎng)絡(luò)和中心以外，其他很多酒店都主要依靠專業(yè)的訂房中心和旅行社來銷售客房。即使是有預(yù)定網(wǎng)絡(luò)的酒店，其預(yù)定技術(shù)和效率也不是很高，設(shè)計(jì)不夠完善。4、走差異化道路，突出核心競爭優(yōu)勢國經(jīng)濟(jì)型酒店在達(dá)到一定數(shù)量以后，市場競爭必然會(huì)加劇，籠統(tǒng)的市場定位和無差異的產(chǎn)品已經(jīng)不能有效地吸引顧客，尤其是產(chǎn)品的同質(zhì)化將是經(jīng)濟(jì)型酒店參與市場競

18、爭的致命缺陷。因此，市場細(xì)分和產(chǎn)品差異化是酒店經(jīng)營者必須面對的問題。每個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌必須在未來的幾年時(shí)間完成品牌形象的定位和涵的定義，目標(biāo)市場的細(xì)分和顧客忠誠度的樹立，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的改進(jìn)和服務(wù)的完善，只有這樣才能在越來越激烈的市場競爭中獲得穩(wěn)定的客源，形成自有的核心競爭優(yōu)勢。為此，按照顧客群體的年齡、性別、出行目的、職業(yè)、收入等指標(biāo)，可以將目前的經(jīng)濟(jì)型酒店客源市場進(jìn)一步細(xì)分為很多目標(biāo)市場，如老年游客市場、青年市場、團(tuán)體游客市場、學(xué)生市場、求醫(yī)者市場、商務(wù)游客市場，白領(lǐng)度假市場等等，根據(jù)這些細(xì)化的目標(biāo)市場的消費(fèi)特征設(shè)計(jì)不同的經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)品和服務(wù)，填補(bǔ)市場的空白，形成穩(wěn)定的目標(biāo)消費(fèi)群體。如在價(jià)格上可以分為廉價(jià)型、舒適型和精品型；從功能上還可以分成商務(wù)型、旅游型、會(huì)館型、社區(qū)型等等。5、拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)型酒店穩(wěn)步增長經(jīng)濟(jì)型酒店屬于資金密