房地產(chǎn)投資的可行性研究報告

1、第三章 房地產(chǎn)投資的可行性研究可行性研究概述房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究內(nèi)容房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益分析第一節(jié) 可行性研究概述一、可行性研究的概念與作用 1.可行性研究的概念 2.可行性研究的作用 ：投資決策的依據(jù)、編制設(shè)計文件的依據(jù)、籌集資金的依據(jù)、簽定協(xié)議合同的依據(jù)、開發(fā)項目前期準備的依據(jù)和項目后評價的依據(jù)。 3.可研的要求：堅持實事求是的原則，確?？裳械目陀^性、準確性、可靠性、科學(xué)性和公正性。二、可行性研究的階段劃分 階段研究重點投資估算方法投資機會研究投資環(huán)境分析參照類似項目套算初步可行性研究市場需求分析、項目宏觀必要性、主要建設(shè)條件指標估算可行性研究全面深入研究逐項估算項目評估和決策可行性研究

2、的真實可靠程度逐項估算三、可行性研究的步驟 1.簽定合同與籌劃準備。 2.調(diào)查研究與收集信息 （需求、價格承受能力、市場供給、資源調(diào)查、選址、金融和資金來源）。 3.方案設(shè)計（投資方案）。 4.評價與詳細研究。 5.方案優(yōu)化與選擇。 6.編寫可研報告書。 7.可研報告的評估和審批。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可研內(nèi)容一、可研的主要內(nèi)容 1.進行市場研究：主要對市場的需求進行分析，以解決項目建設(shè)的 “必要性和可行性”問題； 2.進行工藝技術(shù)方案的研究，以解決項目建設(shè)的技術(shù)“先進性和適用性”問題；3.進行項目的財務(wù)和經(jīng)濟分析，以解決項目建設(shè)的“合理性和有效性”問題。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目可研報告的編寫內(nèi)容

3、1.總論（項目的背景與概括） 2.開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 3.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 4.規(guī)劃設(shè)計方案選擇 5.資源供給（資金、材料、施工力量、水電供應(yīng)等） 6.環(huán)境影響和環(huán)境保護 7.項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用研究 8.開發(fā)建設(shè)計劃 9.項目經(jīng)濟及社會效益分析（投資估算、資金籌措、成本估算、收入估算、財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價、風(fēng)險分析） 10.結(jié)論與建議第三節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益分析確定性分析法 1.財務(wù)評價 2.國民經(jīng)濟評價非確定性分析法 1.盈虧平衡分析法 2.敏感性分析法 3.風(fēng)險概率分析法一、房地產(chǎn)項目財務(wù)評價現(xiàn)金流量分析法：凈現(xiàn)金流量、累計凈現(xiàn)金流量等。靜態(tài)分析法：投資利

4、潤率、投資利稅率、資本金利潤率、投資回收期、貸款償還期。動態(tài)分析法： 凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期。（一）財務(wù)評價的含義概念：從開發(fā)企業(yè)角度分析和測算項目的效益和費用，計算項目在財務(wù)上的獲利能力，以判斷項目財務(wù)上的可行性。是可研的核心內(nèi)容，是決定項目命運的重要決策依據(jù)。 其主要內(nèi)容： 1.盈利能力（項目建成后、整個壽命期內(nèi)） 2.清償能力（財務(wù)、債務(wù)） 3.財務(wù)外匯效果 4.風(fēng)險分析（二）開發(fā)項目財務(wù)評價的程序 1.分析和估算開發(fā)項目的財務(wù)數(shù)據(jù)； 2.編制財務(wù)基本報表（預(yù)計現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表、預(yù)計收益表、借款還本付息表、財務(wù)外匯流量表） ；3.計算并評價財務(wù)效益指標；4.進

5、行不確定性分析；5.風(fēng)險分析；6.得出評價結(jié)論。（三）財務(wù)評價的基本方法 1.靜態(tài)分析法 （1）投資利潤率： 用來描述房地產(chǎn)銷售項目的靜態(tài)經(jīng)濟效益指標，是年利潤總額與項目總投資之比。反映項目單位投資的盈利能力。 年利潤總額=年產(chǎn)品銷售收入-年產(chǎn)品銷售稅金-年總成本費用（2）投資利稅率 用來描述房地產(chǎn)項目總投資的盈利能力，是每年的利稅總額與項目總投資之比。 反映單位投資對國家和社會的貢獻水平。年利稅總額=年銷售收入-年總成本費用（3）資本金利潤率 用來描述房地產(chǎn)項目資本金的盈利能力，是每年的平均利潤總額與資本金之比。 反映項目的資本金的盈利能力。 （4）投資回收期：以項目的年租金純收入來抵償全部

6、投資所需的時間，反映項目的財務(wù)投資回收能力或財務(wù)清償能力的一個重要評價指標。 （4）借款償還期 Rp-第t年可用于還款的利潤D-第t年可用于還款的折舊R0-第t年可用于還款的其他收益Rr-第t年企業(yè)留利 2.動態(tài)分析法 （1）凈現(xiàn)值法 n:項目的計算期 ic:基準收益率 NPV0時，項目可行 . NPV0時，項目不可行。 （2）內(nèi)部收益率法（IRR）：指項目在建設(shè)經(jīng)營期限內(nèi)凈現(xiàn)值等于零時的貼現(xiàn)率。反映項目的盈利能力。 IRR 時，項目可行 。 IRR 時，項目不可行。 用試算法求IRR：（3）投資回收期法： 用全部投資現(xiàn)金流量表累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值求得。項目現(xiàn)金流量表（單位：萬元）二、房地產(chǎn)開發(fā)

7、項目國民經(jīng)濟評價（一）概念：考慮資源合理配置，從國民經(jīng)濟和全社會角度考察項目的效益和費用，用影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)分析。（二）國民經(jīng)濟評價與財務(wù)評價的區(qū)別： 1.評價的角度和目標不同 2.效益和費用的含義與劃分不同 3.效益和費用的 計算價格不同 4.使用的貼現(xiàn)率和評價的判據(jù)不同（三）國民經(jīng)濟評價主要指標：經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）、經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR）、經(jīng)濟凈現(xiàn)值率（ENPVR）、投資凈效益率（NBR）（四）國民經(jīng)濟評價的步驟： 1.確定項目各種合理的經(jīng)濟價格，如影子價格等。 2.按影子價格調(diào)整項目的投入和產(chǎn)出，重新計算項目的支出和收入。 3.從整個國民經(jīng)濟的角度來劃分和考察項目的效益與費用。 4.按國家統(tǒng)一規(guī)定的社會折現(xiàn)率對項目的效益和費用進行分析，計算國民經(jīng)濟評價指標。 5.從整個社會的角度來考察、研究和預(yù)測項目對社會目標所作的貢獻大小。 6.進行綜合分析。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定分析敏感性分析盈虧平衡分析風(fēng)險概率分析第三章 作業(yè)題： 1.簡述可行性研究的工作程序。 2.財務(wù)評價指標體系中有哪些指標？ IRR如