房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)場(chǎng)發(fā)展及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系研究報(bào)告報(bào)告方案

1、-. z.作者：ZHANGJIAN僅供個(gè)人學(xué)習(xí)，勿做商業(yè)用途房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)論文房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)論文：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系研究以省房地產(chǎn)市場(chǎng)為例摘要：金融危機(jī)爆發(fā)后,世界主要經(jīng)濟(jì)體普遍實(shí)行了寬松貨幣政策.在這一背景下,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈,銷(xiāo)量漲幅創(chuàng)歷史新高.本文以省房地產(chǎn)市場(chǎng)為例,分析2009年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn),以及影響房地產(chǎn)市場(chǎng)地主要因素.在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中隱含地金融風(fēng)險(xiǎn),并提出政策建議.關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；房地產(chǎn)信貸；金融風(fēng)險(xiǎn)一、省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況2009年,眾多行業(yè)深受金融危機(jī)影響,但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在危機(jī)中迎來(lái)快速發(fā)展.年初還在低迷中徘徊地市場(chǎng),在國(guó)家宏觀調(diào)

2、控政策地作用下逐漸復(fù),實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)上揚(yáng).2010年1-4月,房地產(chǎn)市場(chǎng)保持較快發(fā)展速度,主要運(yùn)行特點(diǎn)表現(xiàn)在：一是投資增速逐月回升.2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資634.52億元,比上年增長(zhǎng)15.9%,全年呈現(xiàn)逐月回升走勢(shì)；2010年1-4月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資延續(xù)回升勢(shì)頭,比上年同期增長(zhǎng)24.4%,增幅上升23.5個(gè)百分點(diǎn).二是供給面積低位增長(zhǎng).2009年,省商品房施工面積6755.60萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)6.5%.進(jìn)入2010年,省商品房供應(yīng)量大幅提高,1-4月施工面積完成5408.71萬(wàn)平方米,比上年同期增長(zhǎng)30.6%.三是銷(xiāo)售規(guī)模大幅上升.2009年,尤其是第二季度開(kāi)始,省房地產(chǎn)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出明顯地反

3、彈跡象,銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高.全省商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到2280.91萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)32.0%；商品房銷(xiāo)售額602.80億元,比上年增長(zhǎng)63.4%.2010年1-4月,商品房銷(xiāo)售繼續(xù)保持大幅增長(zhǎng)趨勢(shì).商品房銷(xiāo)售面積583.27萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)39.5%,同比提高29.8個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額163.74億元,增長(zhǎng)62.5%,同比提高32.4個(gè)百分點(diǎn).二、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)地主要因素分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展地因素有很多,按作用時(shí)間地長(zhǎng)短可以歸納為長(zhǎng)期因素和短期因素兩大類(lèi).長(zhǎng)期因素是指在較長(zhǎng)時(shí)間段作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)地因素,主要包括城鎮(zhèn)化水平、土地資源、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)富積累、長(zhǎng)期供需關(guān)系等.除

4、此之外,1994年分稅制改革后,地方政府出讓土地以追求地方財(cái)政收入和地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)地壓力與激勵(lì)也是影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重要長(zhǎng)期因素之一.短期因素是指在短期（通常l-2年）作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)地因素,主要包括宏觀環(huán)境、調(diào)控政策、短期供需關(guān)系等.市場(chǎng)需求集中釋放導(dǎo)致地房屋供給關(guān)系失調(diào)、適度寬松貨幣政策導(dǎo)致地市場(chǎng)需求流動(dòng)性充裕等因素是導(dǎo)致2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,房?jī)r(jià)快速上漲地主要短期因素,具體分析如下：一是市場(chǎng)需求地集中釋放導(dǎo)致成交均價(jià)一路走高.2009年,在寬松地貨幣政策、房貸利率7折優(yōu)惠、大規(guī)模舊城拆遷等多重因素地刺激下,樓市快速回暖,前期被抑制地剛性需求開(kāi)始集中釋放,投資性需求同時(shí)也大幅增長(zhǎng)

5、.而與此同時(shí),同期市場(chǎng)新增供給與2008年相比還有所下降,可售房源持續(xù)減少,房市成交均價(jià)一路走高.二是政策拉動(dòng)效果顯現(xiàn)導(dǎo)致樓市回升勢(shì)頭強(qiáng)勁.房地產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)地重要杠桿,從2008年l1月份開(kāi)始,政府就采取了積極政策來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)需求,包括房貸利率下調(diào),房貸利率折扣上浮,降低印花稅以及其它房產(chǎn)交易稅等等.從市場(chǎng)交易角度看,營(yíng)業(yè)稅和契稅等稅收減免造成交易成本大幅下降,刺激了市場(chǎng)需求,當(dāng)然也為投機(jī)行為創(chuàng)造了條件.三是市場(chǎng)流動(dòng)性充裕導(dǎo)致地投機(jī)性需求回升.金融危機(jī)爆發(fā)后,為應(yīng)對(duì)金融危機(jī),世界主要經(jīng)濟(jì)體普遍實(shí)行了寬松貨幣政策.從2009年下半年開(kāi)始,基于對(duì)世界各國(guó)向市場(chǎng)注入大量流動(dòng)性引起

6、嚴(yán)重地通貨膨脹地?fù)?dān)憂,加上國(guó)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢(shì)頭好于預(yù)期,市場(chǎng)主體對(duì)未來(lái)通貨膨脹地預(yù)期不斷增強(qiáng),對(duì)資產(chǎn)保值增值地需求不斷增大.在世界宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣、國(guó)金融投資渠道有限地情況下,投資購(gòu)房成為我國(guó)高收入者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值地首選方式,而這種投資性甚至投機(jī)性購(gòu)房行為反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步加劇了住房供求矛盾,導(dǎo)致住房等資產(chǎn)價(jià)格地進(jìn)一步上漲.三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析由于房地產(chǎn)市場(chǎng)地發(fā)展與金融支持之間具有相互促進(jìn)地關(guān)系,房地產(chǎn)業(yè)自身地特性及其與金融業(yè)地密切關(guān)系,使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)能夠通過(guò)市場(chǎng)各方相互博弈而不斷膨脹,進(jìn)一步加深金融系統(tǒng)地脆弱性,危害銀行資金安全,甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn).特別是在今年四月份房產(chǎn)新政地實(shí)施

7、后,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控地效果已經(jīng)顯現(xiàn).（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中在銀行目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道單一,股權(quán)融資有限,過(guò)度依賴(lài)于銀行貸款.在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中,商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地參與了運(yùn)行地全過(guò)程,是房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體地主要資金提供者,承受著各個(gè)環(huán)節(jié)地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn).據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年省房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中,國(guó)貸款和個(gè)人按揭貸款增速明顯加快,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速29.2%,與去年同期增速相比提高了34.9個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款增速達(dá)75.6%,與去年同期增速相比提高了86.2個(gè)百分點(diǎn).（二）房地產(chǎn)泡沫破裂可能導(dǎo)致地銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)成為提升銀行貸款質(zhì)量、保證收益率、優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)地

8、重要領(lǐng)域.銀行持有大量以房地產(chǎn)為抵押品地資產(chǎn),而房地產(chǎn)市場(chǎng)地發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲,又?jǐn)U大銀行資本地規(guī)模,提高銀行地資本充足率,改善資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況.在這種情況下,銀行愿意擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)地信貸供給,而這又會(huì)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)價(jià)格.這一過(guò)程循環(huán)往復(fù),形成房地產(chǎn)價(jià)格上漲信貸投放房地房?jī)r(jià)格加速上漲”地自我循環(huán),使房地產(chǎn)價(jià)格日益偏離實(shí)際均平,從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫地膨脹,同時(shí)也導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積累.隨著房地產(chǎn)新政出臺(tái),一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌,便將直接降低銀行擁有地房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值,使銀行資產(chǎn)縮水,盈利下降,而泡沫如果破裂更可能導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),影響金融穩(wěn)定.（三）中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂導(dǎo)致地銀行壞賬

9、風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型地資金密集型產(chǎn)業(yè),充足地資金保障是房地產(chǎn)市場(chǎng)生存發(fā)展地基礎(chǔ),而房地產(chǎn)資金相當(dāng)一部分來(lái)源于銀行信貸,這使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策有很強(qiáng)地敏感性.此次房地產(chǎn)調(diào)控政府加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管力度,開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸款獲得難度將會(huì)明顯加大,同時(shí)購(gòu)房者按揭貸款購(gòu)房難度加大.目前開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中,資金主要為定金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款,由于市場(chǎng)需求下降,將直接影響開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源.在這種情況下,一些資金實(shí)力相對(duì)較弱、對(duì)銀行貸款依賴(lài)性較強(qiáng)、自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),由于銀行信貸資金不能及時(shí)足額到位,資金鏈隨時(shí)可能出現(xiàn)斷裂,進(jìn)而可能引發(fā)銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn).四、政策建議（一）拓寬融資渠道,

10、建立多元化地房地產(chǎn)金融體系房地產(chǎn)業(yè)地持續(xù)發(fā)展需成熟地房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作為支撐.要建立多元化地房地產(chǎn)金融體系,通過(guò)多渠道融資方式來(lái)滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金地需求.讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)地市場(chǎng)化融資,將集中在銀行系統(tǒng)地風(fēng)險(xiǎn)分散給投資者共同承擔(dān).（二）完善銀行控機(jī)制,重視防房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),嚴(yán)格按照國(guó)家宏觀調(diào)控政策要求,不折不扣地抓好信貸管理制度地落實(shí),進(jìn)一步提高房地產(chǎn)信貸管理水平,重視防房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn).對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)擇優(yōu)支持信用評(píng)級(jí)高、資產(chǎn)負(fù)債合理地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),并確保開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目資本金及時(shí)足額到位；防個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策,對(duì)住房按揭貸款申請(qǐng)者地個(gè)人情況要嚴(yán)格

11、審查.同時(shí),建立房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,提前判斷市場(chǎng)、分辨風(fēng)險(xiǎn),從而減輕市場(chǎng)波動(dòng)給自身帶來(lái)地?fù)p失.（三）鼓勵(lì)合理需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展增強(qiáng)貨幣金融政策地針對(duì)性,科學(xué)區(qū)分自住型需求和投機(jī)性需求,并給予差別化地信貸支持鼓勵(lì)合理住房消費(fèi),滿足居民自住和合理地改善型需求；遏制投機(jī)性需求,抑制房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲.依靠信貸手段調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大保障性住房建設(shè).金融支持要起到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)地導(dǎo)向作用,加大對(duì)中小套型與保障性住房地支持力度,并利用金融杠桿調(diào)動(dòng)各類(lèi)資金積極參與保障性住房建設(shè).參考文獻(xiàn)1周江.危機(jī)沖擊下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展J.中國(guó)金融,2010,（1）.2子強(qiáng).當(dāng)前金融政策應(yīng)高度關(guān)

12、注資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)J.中國(guó)金融,2010,（5）.3杜雪君,黃忠華,吳次芳.中國(guó)土地財(cái)政與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)J.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2009,（1）.4同耀.房地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)地關(guān)聯(lián)機(jī)制及對(duì)我國(guó)地啟示J.經(jīng)濟(jì)縱橫,2009,（6）.申明本文部分容，包括文字、圖片、以及設(shè)計(jì)等在網(wǎng)上搜集整理。為儉個(gè)人所有This article includes some parts, including te*t, pictures, and design. Copyright is Zhang Jians personal ownership.用戶可將本文的容或服務(wù)用于個(gè)人學(xué)習(xí)、研究或欣賞，以及其他非商業(yè)性或非盈利性用途，但同時(shí)應(yīng)

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