房地產建材市場研究分析報告課件

1、福建德化市房地產建材市場研究分析報告12德化城市認知PART 1投資環(huán)境分析PART 2德化家居建材行業(yè)需求分析PART 3城市進入可行性及取地策略建議PART 4德化城市認知PART 1城市概況城市經濟城市規(guī)劃3城市認知/城市概況/概況德化縣位于“閩中屋脊”戴云山麓，被稱做“中國陶瓷之鄉(xiāng)”、素有“德化名瓷，瓷國明珠”之美譽。德化位于福建省中部，泉州市西北部，東與永泰縣、仙游縣毗鄰，南和永春縣接壤，西連大田縣，北毗尤溪縣。德化連續(xù)數年年被評為“福建省經濟發(fā)展十佳縣”綜合經濟實力全省第13位。全縣總面積2232.16平方公里，其中山地面積273萬畝?？h轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，202個村，全縣總人口27.7

2、9萬，縣城鎮(zhèn)居民19.31萬（近70%）自然資源豐富，素有閩中寶庫之稱，是福建最宜居之地，礦藏豐富，旅游資源豐富（戴戴云山、石牛山、岱仙湖、唐寨山公園等）4城市認知/城市概況/行政結構德化城區(qū)為2個街道，城區(qū)發(fā)展目前處于相對緩慢的狀態(tài)。德化全縣南北長60.4千米，東西寬62.1千米，總面積2209.5平方千米。人口27.79萬人。以漢族為主，有畬、回、壯、滿、高山等11個少數民族。通閩南方言。 全縣轄10個鎮(zhèn)、8個鄉(xiāng)：潯中鎮(zhèn)、龍潯鎮(zhèn)、三班鎮(zhèn)、龍門灘鎮(zhèn)、雷峰鎮(zhèn)、南埕鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、赤水鎮(zhèn)、上涌鎮(zhèn)、葛坑鎮(zhèn)、楊梅鄉(xiāng)、湯頭鄉(xiāng)、桂陽鄉(xiāng)、蓋德鄉(xiāng)、國寶鄉(xiāng)、美湖鄉(xiāng)、大銘鄉(xiāng)、春美鄉(xiāng)。共有11個社區(qū)、191個行政村。

3、縣政府駐潯中鎮(zhèn)。 城市認知/城市概況/行政結構德化山多，礦產資源豐富。德化是一個資源豐富、環(huán)境優(yōu)美的縣份，境內山多、水足、礦富、瓷美，素有“閩中寶庫”之稱，是福建省最適宜人居住地，也是福建最佳旅游目的地。縣內海拔1000米以上的山峰258座，可供開發(fā)的水力資源30.2萬千瓦，已發(fā)現優(yōu)質瓷土礦、鐵礦石、石灰石儲量均在億噸以上，鐵觀音茶、無公害綠色農產品、山野茶、名貴中草藥等農副產品眾多。生態(tài)環(huán)境良好，擁有戴云山國家級自然保護區(qū)和石牛山國家地質公園、石牛山國家森林公園、岱仙湖國家水利風景區(qū)、唐寨山省級森林公園和106萬畝的生態(tài)公益林，境內生態(tài)環(huán)境質量全居全國前列，全省第一，城區(qū)環(huán)境空氣質量接近國家

4、一級標準。城市認知/城市概況/城市地位德化交通便利，但是通達方式單一，進出德化主要為一條高速公路及一條省道。城市通勤德化福州 ，歷時：3小時 德化泉州 ，歷時：1小時46分 德化廈門 ，歷時：2小時 德德化福州泉州廈門德化目前已經有高速公路直達距省會福州3個小時車程，特區(qū)廈門2個小時車程，古城泉州1個小時車程，閩南“金三角”后花園的角色日顯突出。德化城市認知PART 1城市概況城市經濟城市規(guī)劃8城市認知/城市經濟/經濟概況德化縣經濟發(fā)展呈現四大特點：一是經濟觃模持續(xù)擴大，二是城鎮(zhèn)化水平高，三是基礎設施日益完善，四是社會事業(yè)協調發(fā)展。2013 年全縣實現生產總值154.73 億元，工業(yè)實現增加值

5、92.34億元，增長15.2%，1996 年以來連續(xù)多年被評為“福建省經濟發(fā)展十佳縣”，縣域綜合經濟實力位居福建省各縣（市）第（13）14 位。德化全縣統計戶籍人口約30萬，城鎮(zhèn)總人口約為19萬，城鎮(zhèn)化率達到近70%，城鎮(zhèn)化率高，居民集中度高。建成省級工業(yè)園區(qū)1 個、縣級工業(yè)項目區(qū)16 個。連續(xù)三次被評為“全國科技進步先進縣”，連續(xù)五屆榮獲“省級文明衛(wèi)生縣城”稱號，擁有“福建省科普先進縣”、“省級文化先進縣”、“第三批全國科普示范縣”等稱號，2008 年榮獲“福建最佳旅游目的地”和“全國綠化模范縣”稱號，2009 年初榮獲“全國首屆文明縣城”榮譽稱號及“福建省優(yōu)秀旅游縣”榮譽稱號。德化縣旅游資

6、源豐富而獨特，為打造陶瓷文化游、鄉(xiāng)土風情游、地質奇觀游品牌，重點推介國際陶瓷藝術城、生態(tài)農業(yè)、戴云山大小險、溫泉度假村、星級酒店等項目。隨著城區(qū)的加速擴張，原有的文體設施已不能滿足人民群眾日益增長需要，德化縣在城區(qū)規(guī)劃1065 畝作為文體園區(qū)，擬建設田徑場、游泳館、游樂園、影劇院等，經濟效益與社會效益突出。依托省級森林公園的優(yōu)美環(huán)境，開發(fā)其周邊房地產業(yè)，打造閩南后花園的人居典范，伴隨著旅游的不斷升溫，市場前景十分廣闊。城市認知/城市經濟/人口德化全縣統計戶籍人口約30萬，城鎮(zhèn)總人口約為20萬，城鎮(zhèn)化率達到近70%，城市化已經接近完成；同時，在總體上來看，人口處于凈流出狀態(tài)。第六次普查全縣常住人

7、口為27.79萬人，同第五次全國人口普查2000年的30.20萬人相比，十年共減少2.41萬人，減少7.98%，年平均減少率為0.83%。全縣常住人口中共有家庭戶100721戶，家庭戶人口269163人，平均每個家庭戶的人口為2.67人。全縣常住人口中，0-14歲人口為4.58萬人，占16.50%；15-64歲人口為21.19萬人，占76.2%；65歲及以上人口為2.02萬人，占7.3%。全縣常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為19.31萬人，占69.5%；居住在鄉(xiāng)村的人口為8.48人，占30.5%。城鎮(zhèn)化水平69.5%。全縣流入人口19158人,其中省內流入12810人，省外流入6348人；全縣流

8、出人口58945人，其中流出省內51990人，流出省外6955人。地區(qū)全縣龍潯鎮(zhèn)潯中鎮(zhèn)三班鎮(zhèn)蓋德鄉(xiāng)上涌鎮(zhèn)葛坑鎮(zhèn)雷峰鎮(zhèn)水口鎮(zhèn)美湖鄉(xiāng)龍門灘鎮(zhèn)赤水鎮(zhèn)春美鄉(xiāng)南埕鎮(zhèn)國寶鄉(xiāng)湯頭鄉(xiāng)桂陽鄉(xiāng)楊梅鄉(xiāng)大銘鄉(xiāng)人口數(人)2778671199317456217172837579975988539452625158446540633630345432302843240623341603比重(%)10043.1626.836.183.012.882.151.941.891.861.611.461.311.241.161.020.870.840.58城市認知/城市經濟/經濟發(fā)展德化縣陶瓷業(yè)實力強勁，工業(yè)經濟占據主導地位，是一

9、個單一支柱產業(yè)發(fā)展的城市，強力的支柱產業(yè)的同時也蘊藏著巨大的風險2013年全縣地區(qū)生產總值（GDP）完成154.73億元，比上年增長12.6%,增幅位居全市第3位，GDP增量20.05億元，相當于1988年GDP總量（22.24億元）。其中，第一產業(yè)增加值9.65億元，同比增長2.5%；第二產業(yè)增加值92.34億元，同比增長15.2%；第三產業(yè)增加值52.75億元，同比增長9.5%。第一、二、三產業(yè)對經濟增長的貢獻率分別為1.2%、74.1%、24.7%，分別拉動全縣地區(qū)生產總值增長0.1、9.3、3.2個百分點。三次產業(yè)結構比例為6.2:59.7:34.1。2013年，德化全縣完成工業(yè)總產值

10、219.03億元，規(guī)模以上陶瓷企業(yè)76家，實現工業(yè)產值117.28億元城市認知/城市經濟/經濟發(fā)展德化縣社會消費品零售總額呈逐年遞增的發(fā)展態(tài)勢。這表明德化縣商貿市場規(guī)模正不斷擴大，市場逐步呈現繁榮景象。 城市認知/城市經濟/經濟發(fā)展德化縣2013年固定資產投資高位回調，房地產處于穩(wěn)步發(fā)展階段，健康合理全年全社會固定資產投資完成68.83億元，比上年增長25.2%。其中，房地產開發(fā)完成投資20.38億元,增長280%；項目投資47.19億元，同比下降2.7%。分產業(yè)看，第一產業(yè)投資1.4億元，比上年下降43.9%；第二產業(yè)投資22.9億元，增長14.3%；第三產業(yè)投資44.5億元，增長37.4%

11、。在第二產業(yè)投資中，工業(yè)投資22.87億元，增長14.3%；其中，采礦業(yè)投資2.01億元，增長30.5%；制造業(yè)投資20.6億元，增長15.8%；電力、熱力、燃氣及水生產和供應業(yè)投資0.2億元，下降65%。城市認知/城市經濟/經濟發(fā)展第三產業(yè)發(fā)展落后，成為政府重點發(fā)展的方向2013年實現第三產業(yè)增加值52.75億元，增長9.5%，比年度預期目標低0.5個百分點。一是第三產業(yè)增加值占GDP比重有所降低。在GDP構成中，第三產業(yè)增加值的比重由去年同期的34.9%降低到34.1%（2013年第三產業(yè)比重全國為46.1%，福建省為39.1%，泉州市為34.9%），第三產業(yè)對GDP增長的貢獻率為24.7

12、%，與全市第三產業(yè)對GDP增長貢獻率29.9%相比，仍有較大差距；二是第三產業(yè)內部構成不合理。德化第三產業(yè)的增長主要是傳統的批零住餐業(yè)、交通運輸業(yè)、房地產業(yè)，其中房地產業(yè)對服務業(yè)增長貢獻率達55.6%。受經濟總量偏小、區(qū)位優(yōu)勢不明顯等因素影響，德化金融、物流、信息、商務、創(chuàng)意等生產性服務業(yè)還處在起步階段，同時傳統服務業(yè)規(guī)?；?、信息化提升緩慢。德化城市認知PART 1城市概況城市經濟城市規(guī)劃15城市認知/城市概況/城市特色德化規(guī)劃：德化未來10年的劃發(fā)展空間布局：“一個中心，四個片區(qū)”的格局，而項目地塊即處于城東片區(qū)即以二環(huán)路以內老城區(qū)為中心，城后路以北的城北片區(qū)、南二環(huán)路以南的城南片區(qū)、龍東橋

13、以東的城東片區(qū)和龍津橋以西的城西片區(qū)城市認知/城市概況/城市特色中心城區(qū)形成“一心四組團”組團式布局結構。分別為老城區(qū)和城北、城南、城西、城東組團等五個部分城市認知/城市規(guī)劃/規(guī)劃目標德化人口集中度高，但是受制于人口總量少，城區(qū)的發(fā)展受限明顯細分目前近期（2015年）遠期（2020年）用地規(guī)模12平方公里19平方公里70平方公里城市人口19萬人22萬人80萬人投資環(huán)境分析PART 2新房市場未來發(fā)展研判19投資環(huán)境/新房市場/概況自2007年伊始，德化房地產開發(fā)投資開始擴大，2014年1-11月開發(fā)投資額為20.2億元，2014年1-11月德化房地產投資總額為20.2億元投資環(huán)境/新房市場/概

14、況德化房地產市場變化幅度較大，與市場供給及政府保障性住房供應有著密切的聯系，其中2014年1-11月德化商品房銷售總面積為16.23萬投資環(huán)境/新房市場/概況德化商品房銷售均價逐年提升，2014年德化商品房銷售均價為7677元/，其中住宅銷售均價為6712元/，商業(yè)銷售均價為16498元/投資環(huán)境/新房市場/概況德化新房市場中，90-130的三房是主流，未來伴隨著房價的高漲，90-100三房將會成為市場的熱點單房兩房三房四房其他投資環(huán)境/新房市場/新盤金龍中心城基礎信息：占面積地（）約43748.92 建筑面積（）264893.91物業(yè)類型大型商業(yè)中心、步行街、酒店、SOHO公寓和高層住宅等主

15、力戶型面積挑高單身公寓（50） 二房二廳（83-193）三房二廳（122-134）最新報價（元/）住宅8200元/，商業(yè)1-6萬元/開盤時間2013年8月銷售代理千萬間配套室內外休閑步行街；百貨；大潤發(fā)；金逸國際影城；KTV；酒店等項目點評1.項目地段優(yōu)越、中心板塊，配套齊全；2.項目體量較大，產品多樣，以投資型和改善型客戶為主；3、產品在區(qū)域中定位較高，客群以德化城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主。德化首個城市綜合體投資環(huán)境/新房市場/新盤優(yōu)山美地基礎信息：城中央，安靜宜居占面積地（）60000建筑面積（）26000物業(yè)類型高層、別墅、商業(yè)街戶型面積（）50單身公寓；72-77經典兩房；92-98精致三

16、房和128闊綽四房最新報價（元/）7700元/（均價）開盤時間2013年11月銷售代理廈門新百瑞配套尚思小學、第二實驗幼兒園項目點評環(huán)境好，正對學校投資環(huán)境/新房市場/新盤華駿東方城基礎信息：高性價比占面積地（）-建筑面積（）35862物業(yè)類型高層、商業(yè)街戶型面積（）兩房（79） 三房（89-118）三房二廳（109） 四房（165-186）最新報價（元/）5500元/（均價）開盤時間2014年12月銷售代理配套商業(yè)街項目點評高性價比。市場產品價格客戶德化商品房市場逐漸主流，受泉州、廈門等地的影響，德化房地產市場的發(fā)展水平也是逐步提高，同時因為居民的層次差別較大，德化的房地產市場有著較大的分化

17、，既有金龍中心城這樣的具有較高水平的項目，也有一些低水平的項目。目前市場上物業(yè)類型主要以小高層，高層為主。住宅市場上的主力戶型三房，面積集中在100-125，部分產品帶有一定的贈送面積目前住宅市場主力價格為5500-8000元/；城區(qū)中心的項目價格較高，而城市邊緣的項目價格相對較低。城區(qū)中心項目的客戶以城區(qū)原有居民購房為主。而城區(qū)邊緣的項目，由于價格較低，吸引了大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶及原城市邊緣的客戶。 德化房地產市場總體向好，但是受人口規(guī)模的所限，后期發(fā)展并不理想。 房地產開發(fā)投資較速增長， 商品房施工繼續(xù)擴大。 商品房銷售價格上升，但是銷售量受多種因素的影響，并沒有統一的規(guī)律?？偨Y投資環(huán)境/新

18、房市場/小結投資環(huán)境分析PART 2新房市場未來發(fā)展研判28投資環(huán)境/未來發(fā)展研判人口德化人口為負增長德化城鎮(zhèn)人口已達總人口的70%，基本達到上限，未來城區(qū)人口增長有限房地產由于德化與廈門、泉州聯系緊密，德化新房市場的發(fā)展水平將會進一步向廈門、泉州靠攏自建房、安置房與商品房的同時存在專業(yè)市場機會房地產市場的發(fā)展將會帶動居民的居住理念變換，新的商品房機會產生，從而產生對于建材家居的需求廈門等大城市帶來的居住里面的提升，也使得家居建材的需求被持續(xù)提升建材市場競爭分析PART 3市場概況市場規(guī)模未來競爭態(tài)勢市場問卷分析30建材市場競爭分析/總體商業(yè)市場德化縣中心城區(qū)商業(yè)以松散型點狀、線狀的商業(yè)布局為

19、主，雖未形成中心圈和放射型相結合的圈型主體結構，各主要商業(yè)網點的功能陳舊、分布零亂、業(yè)種重復，但相比同級別城市則商業(yè)體量較大、商業(yè)市場較為繁榮，其中屬潯南路、陶瓷街最為繁華潯南路瓷都大道道湖前路陶瓷街潯北路潯東路建材市場競爭分析/家居建材市場現狀德化家居建材專業(yè)市場現狀:零散分布與全城零散分布于全城德化的家居建材市場是零散分布于全城，自身業(yè)態(tài)混雜，并沒有統一的規(guī)劃。臨街商鋪為主除在詩墩有一個經營狀況很差的建材城外，德化的建材家居專業(yè)市場均以臨街商鋪為主。私宅民房、以及老小區(qū)房的底層為主現有大部分建筑均為民房與老舊小區(qū)，目前新小區(qū)的陽光星城底商幾乎全部為家居建材，大部分為原寶美街商戶搬遷而來自發(fā)

20、形成，無統一規(guī)劃整個家居建材行業(yè)自發(fā)形成，并沒有統一規(guī)劃，因此目前整個市場雜亂無章建材市場競爭分析PART 3市場概況市場規(guī)模未來競爭態(tài)勢市場問卷分析33建材市場競爭分析/市場規(guī)模1、瓷都大道商業(yè)街業(yè)種鞋服建材茶葉小型百貨餐飲電子陶瓷其他合計數量25431313107512128檔次中檔、中高檔主力租金50-70元/月面積30-50出租率90%以上瓷都大道全長約700米，是德化縣的主干道之一，街區(qū)形象較好（多為商品房底商），但由于大量車輛穿行使得商業(yè)氛圍不夠濃厚，呈現車多人少的現象。 建材市場競爭分析/市場規(guī)模2、湖前路商業(yè)街業(yè)種建材鞋服小型百貨銀行電子電器五金醫(yī)療餐飲其他合計數量362717

21、121212127513153檔次中低檔主力租金20-40元/月面積30-50出租率80%以上湖前路全長約700米，是德化縣的沿溪道路，沿街店面多為早期自建房底商，街區(qū)形象較為破舊。這導致了該路段商業(yè)氛圍薄弱，店面租金不高。建材市場競爭分析/市場規(guī)模3、潯南路商業(yè)街業(yè)種鞋服建材餐飲電器手機酒店、賓館醫(yī)療超市其他合計數量17314469404017171758575檔次中檔、中高檔、高檔主力租金200-300元/月面積30-50出租率90%以上 潯南路全長約1.5公里，是德化縣商業(yè)最為集中、人流量最多、店面租金最高的傳統商業(yè)街區(qū)，但沿街店面多為早期自建房底商，導致了潯南路街區(qū)形象不好。潯南路未來

22、商業(yè)發(fā)展和改造空間不大。 建材市場競爭分析/市場規(guī)模4、潯北路商業(yè)街業(yè)種鞋服建材五金餐飲電器小型百貨手機茶葉其他合計數量15265222222179917335檔次中檔、中低檔主力租金50-70元/月面積20-40出租率90%以上 潯北路商業(yè)街全長約800米，沿街店面多為早期自建房底商。潯北路商業(yè)量僅次于潯南路，但商家經營業(yè)種多為中檔及中低檔次，因此街區(qū)店面租金水平難以拔高。 建材市場競爭分析PART 3市場概況市場規(guī)模未來競爭態(tài)勢市場問卷分析38現有市場總結現有無專業(yè)市場，零散商家靠熟客支撐生意 現有建材市場基本在城區(qū)的老街道上，目前城區(qū)核心已經實現白天禁止貨車進入。由于臨街不宜停車，對眾多

23、商家來說，影響較大，據了解，而今年德化新房交房較少，家居建材生意較差，以前的寶美街租金上漲厲害，很多商家已經開始往陽光星城和城東搬遷；整體缺乏市場規(guī)劃，雜亂無章。市場的經營分布范圍廣、比較零散，但是市場分布較分散也是老市場的一個弊端，沒有形成產品分區(qū)，使廣大消費者購買不方便，所以大部分是以熟客經營為主；臨街商業(yè)門面大部分都是租賃，由于業(yè)主隨市場行情，租金漲幅較大建材市場競爭分析/未來競爭態(tài)勢建材市場競爭分析/市場機會分析現有競爭條件下的市場機會點市場數量少，商戶數量多，但分散經營，配套不完善，亟需更新升級德化市家居建材專業(yè)市場商戶超過400家，但總體上建筑等設施較老舊，分散、倉儲等配套不完善等

24、問題也較凸出，影響日常經營；現有位置、業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，影響日常經營科學的設計、規(guī)劃是專業(yè)市場做大做強的基礎，德化家居建材市場大多為自發(fā)形成，都是城市中的小街道臨街經營；設計、規(guī)劃上的不合理，直接影響商戶和市場的長期經營，難以突破發(fā)展瓶頸；以熟客為經營對象，總體經營環(huán)境不佳，經營檔次難以提升， 同時存在收賬難的德化家居建材總體上處于粗放管理狀態(tài)，無運營推廣，臟亂差現象凸出，經營環(huán)境較差，直接影響到商戶的經營檔次，以及產品的附加值，因此統一運營管理勢在必行。德化的經營以朋友圈為媒介，導致了欠賬等問題普遍存在，商戶希望能夠改變市場現狀 德化家居建材市場規(guī)模小、商戶數量多，市場需求有萎縮的跡象，但德化

25、家居建材市場存在設施、規(guī)劃設計等方面問題，更新改造需求較大，總體上機遇略大于挑戰(zhàn)。建材市場競爭分析PART 3市場概況市場規(guī)模未來競爭態(tài)勢市場問卷分析41建材市場競爭分析/商戶問卷分析經營場所分析本次調研有效問卷供143份，自有店鋪經營者僅為5個，大部分為租賃經營。店鋪大多為民房、老舊小區(qū)早起買鋪的人大多不做經營，本著賣鋪收租的想法買鋪目前老城區(qū)店鋪價格高，經營者大多無力購買老城區(qū)租金高，漲幅大，老業(yè)主收益高，基本無出售考慮建材市場競爭分析/商戶問卷分析經營場所分析經營面積100-150最多，60以下的小鋪其次，可見德化家居建材的經營規(guī)模都比較小。大多比較雜亂，不需要體現檔次，所以以成本為導向

26、租金日益高漲，而這兩年的經營卻下降，導致了效益帳需要算得更加清楚建材市場競爭分析/商戶問卷分析對于紅星美凱龍的認識程度德化的商家大部分沒有到過紅星美凱龍，也有少部分商家對于紅星非常熟識，能說出泉州各個紅星的經營狀況。說明德化的商家大多不關注外界市場變化；大部分人只在德化縣城，很少外出了解外地的市場及機會德化本地的朋友圈經營模式使得很多商家不需要去了解競爭環(huán)境的可能變化建材市場競爭分析/商戶問卷分析愿景商場檔次沒有商家選擇低檔，以中高檔的比例最大，中檔其次，選擇高檔的僅為6%。普遍覺得做低檔生意賺錢辛苦德化目前的生活水平與品位在提高，未來很多地段商家將會被淘汰部分目前經營地段品牌的商家在訪談時都

27、表示如果進駐紅星，將會更換一個更好的品牌進駐建材市場競爭分析/商戶問卷分析進駐紅星意向大部分商戶表達了較為模糊的進駐紅星的意向，僅有2%表示完全不可能進駐紅星，而不太可能的占據了20%，屬于較強意愿的非?？赡軇t有13%。因為德化本地家居建材生意以親朋戚友為主，很多商家覺得場地并不是太重要很多商家表示是否進駐要看紅星的租金，如果比現有店鋪貴就不考慮完全不可能進駐的大多屬于經營很低端的品牌及項目建材市場競爭分析/商戶問卷分析意愿經營方式表示用購買的方式去獲取紅星美凱龍作為經營場所的僅占5%，可租可買的占比18%，租賃的占比77%。由于經營權與所有權的長期分離，很多商家都已經習慣了這樣的模式同時，目

28、前經營狀況并不是很理想，有購買實力的商家也并不多擔心紅星太貴，無力承擔購買成本也是很多商家只考慮租賃的原因建材市場競爭分析/商戶問卷分析意愿經營場所選擇到建材城經營的商戶占75%，而選擇進紅星美凱龍的相對較少，僅為7.7%；因為目前大部分商家都在1樓的沿街經營，同時他們并沒有進駐集中式家具建材市場經營的經營，因此大部分選擇了在1樓的沿街經營選擇進紅星的都是高端品牌，對紅星美凱龍有較深的了解，清楚家具建材市場的統一規(guī)劃建材市場競爭分析/商戶問卷分析意愿購買物業(yè)面積在本項調研中，不知道如果選擇的占比達46.48%，而選擇購買的以100以下的小面積物業(yè)為主。大部分商戶均已租賃為經營物業(yè)的選擇，明確購

29、買的不多，這與目前德化現狀的物業(yè)所有權與經營權長期分離習慣有關選擇小面積的客戶比較多，我們做產品時不應該做大，應該以可小為主建材市場競爭分析/商戶問卷分析意愿經營場所面積分析選擇91-120段作為經營面積的占比23%，其次為61-90面積段和91-120面積段。與德化目前各家居建材商家經營面積都不大一樣，超過了50%的商家意愿經營面積都不超多120意向經營的場所比意向購買的場所面積要大，我們在做產品的時候，如果選擇小面積，那么一定要設計好，保留2-3個鋪打通經營的便利性建材市場競爭分析/商戶問卷分析意愿經營場所面積分析選擇91-120段作為經營面積的占比23%，其次為61-90面積段和91-1

30、20面積段。與德化目前各家居建材商家經營面積都不大一樣，超過了50%的商家意愿經營面積都不超多120意向經營的場所比意向購買的場所面積要大，我們在做產品的時候，如果選擇小面積，那么一定要設計好，保留2-3個鋪打通經營的便利性建材市場競爭分析/商戶問卷分析意愿經營場所面積分析對于購買店鋪沒有明顯概念的占據訪問人數的大部分，而20-60萬的單鋪總面積為最佳選擇，占比達18%。此項調研印證了前面的建議單鋪面積要小的方向同時，低總價會吸引德化更多的投資者進場，而非家居建材經營者這一個單一的客戶群建材市場競爭分析/商戶問卷分析意愿售價分析對于銷售單價，8000以下的占比最大?？蛻魧τ诔菛|的銷售單價大部分

31、意愿比較低城東目前在售商鋪少，對于本項目的售價，我們可以等待東方城的商鋪銷售后再做參考，但是不應該對于8001-12000這個調研中間值建材市場競爭分析/商戶問卷分析意愿租金分析本項沒有回答的占比34%，而在回答的受訪者中，21-30是最多人選擇的，其次為31-40。相對于城區(qū)的租金，大部分商鋪都希望城東的租金更加便宜對于本項目，可以采用較低租金起步，額外收取部分管理費及統一推廣費用建材市場競爭分析/商戶問卷分析意愿租金分析有109個受訪者沒有填寫二樓租金，在有效的回答中，對于二樓租金，12-35占據了79%大部分客戶首選是一樓，但是，在我們的引導下，普遍覺得如果有統一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，其實在二樓也

32、是可以接受的建材市場競爭分析/商戶問卷分析意愿租金分析三樓租金僅有30個有效回答，在有效的回答中，對于二樓租金，12-25占據了46%,15以內的占據了27%三樓的可接受程度較低在后期的經營當中，除了加大對于業(yè)態(tài)規(guī)劃的引導，3樓也可以考慮用來增加部分餐飲類的配套功能建材市場競爭分析/商戶問卷分析意愿層高分析40%的人選擇了3.9米以下，選擇5.2米以上的則占比19%表明在實際經營中，德化的受訪者對于層高要求不高在受訪過程中，普遍表示，經營對于層高并無太大要求，只是如果能多做個閣樓將會更好而對于期望5.2以上的，則是希望有個更好的展示空間建材市場競爭分析/商戶問卷分析附加功能分析充足的停車位是德

33、化受訪者最為關心的，倉庫及廣告宣傳也是一個非常重要的考慮德化的商戶當中，對于停車位的需求最為迫切，普遍表示需要有足夠的停車位對于免費班車，大部分受訪者顯得無關緊要配套及廣告宣傳也是非常重要的在我們的實際運作當中，因為我們是以銷售回款為最終目的，這些附加功能我們可以考慮全部配套用來吸引德化投資者的眼球城市進入可行性及策略建議PART 4進入可行性項目難點需要提供的支持59綜合市場現狀、機會及威脅，本項目具有很大的可行性一、市場現狀以街代市的方式給城市帶來頭嚴重的交通阻塞或中斷，人流擁擠不堪，市場功能單一，停車、食宿、倉儲、衛(wèi)生等設施極不完善，而目前政府對于城區(qū)環(huán)境改善的需要，對于貨車的限行，也使得家居建材行業(yè)搬離核心城區(qū)成為了必然；二、面臨機會德化市城市近年來提升較快，居民收入提高，消費者消費理念將逐步由“滿足型”向“享受型”變化，多業(yè)態(tài)、服務功能完善、購物環(huán)境舒適等的一站式商業(yè)物業(yè)將是經濟發(fā)展的必