宅基地登記發(fā)證問題調(diào)查研究報(bào)告書

1、.wd.wd.wd.宅基地登記發(fā)證問題調(diào)研報(bào)告進(jìn)一步增強(qiáng)和標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)村個(gè)人宅基地發(fā)證工作，有利于節(jié)約集約用地，有利于促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)開展,但是在農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作中，還存在很多問題，當(dāng)前就農(nóng)村宅基地發(fā)證工作中如何處理存在的問題作一些討論，提出一些對(duì)策和建議。一、宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)宅基地使用權(quán)是依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分派給其成員用于建造房屋的沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)，屬于用益物權(quán)，宅基地使用權(quán)是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的權(quán)益，是無償獲得、無償使用的；宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保證,宅基地使用權(quán)處理了農(nóng)民的根基寓居問題。宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)：權(quán)益主體具有非凡性

2、，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能獲得宅基地使用權(quán)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不得獲得宅基地使用權(quán)。農(nóng)村村民房屋用地要經(jīng)由鄉(xiāng)人民縣政府審核，經(jīng)縣人民政府同意；依照法律規(guī)定可以承繼，宅基地使用權(quán)獲得、行使和轉(zhuǎn)讓，必須依照?土地管理法?、?物權(quán)法?、?土地登記方法?等法律法規(guī)的規(guī)定；按照?土地管理法?明確規(guī)定，宅基地的面積不得超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的面積；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。?物權(quán)法?中規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分派前提的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。制止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置

3、宅基地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員符合建房申請(qǐng)宅基地前提的，依法享有宅基地使用權(quán)；非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員,不得申請(qǐng)獲得宅基地使用權(quán)，尤其制止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村獲得宅基地；農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)成員內(nèi)流轉(zhuǎn)，嚴(yán)格制止非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)，宅基地使用權(quán)人未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得改變宅基地用途。二、農(nóng)村宅基地登記發(fā)證存在的問題一局部農(nóng)民群眾沒有充分認(rèn)識(shí)到宅基地登記的必要性，農(nóng)民群眾自愿請(qǐng)求宅基地登記的認(rèn)識(shí)不強(qiáng)，給宅基地登記發(fā)證工作帶來被動(dòng)。農(nóng)民以為本人的住房是本人的私有財(cái)富，土地使用權(quán)登記不登記無所謂；本人的房屋是本人建造的，本人居住他人又不會(huì)搶去和占用。因?yàn)槲覈F(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用

4、權(quán)不能單獨(dú)流轉(zhuǎn)，不允許出讓、轉(zhuǎn)讓。關(guān)于大多數(shù)農(nóng)民來說，登記不登記對(duì)他們沒有多大意義；都是等到改建、擴(kuò)建房屋，擅自買賣后由買方購置住房時(shí)才知道沒有土地使用權(quán)證才去登記。還有局部農(nóng)民外出打工、經(jīng)商或村民外出打工很多年，在外地安家落戶，家里只留下年邁的老人，行走不方便，有的甚至無法聯(lián)絡(luò)，給農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作工作帶來很多不便。二因?yàn)檎厥褂脵?quán)是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的權(quán)益，是無償獲得、無償使用的，導(dǎo)致農(nóng)村一戶多宅比較普及,還有跨村、到外鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房的，形成“一戶多宅。因?yàn)槲覈鼛啄瓿雠_(tái)了很多惠農(nóng)政策、減免了很多處理土地登記的費(fèi)用，以致農(nóng)村房屋買賣日益增多，很多農(nóng)民紛繁在城鎮(zhèn)和交通便當(dāng)?shù)霓r(nóng)村購置房屋，跨

5、行政村購房很多，一是有前提的農(nóng)民紛紛到交通便利的農(nóng)村購置房屋；二是為了便利孩子們上學(xué),在離學(xué)校鄰近的農(nóng)村購置房屋。外鄉(xiāng)、外村居民不具有獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體資格,因?yàn)檗r(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)按法律規(guī)定是受嚴(yán)格限制的,所以農(nóng)村跨行政村或到外鄉(xiāng)鎮(zhèn)購置房屋，當(dāng)前還不能辦理宅基地使用權(quán)改變登記，必需是本村村民才能使用本集體土地使用權(quán)。依據(jù)?中華人民共和國土地管理法?第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，即“一戶一宅。但因?yàn)楦黝愒?，在?shí)踐中存在著不少村民“一戶多宅的現(xiàn)象，發(fā)生這種現(xiàn)象的原因有很多，具體包括：一是建新未拆舊，農(nóng)民為改善居住條件而提前建新房，舊房未拆，構(gòu)成現(xiàn)實(shí)上的一戶多宅；二是因

6、為村民屬于繼承房屋形成一戶多宅或村民承受贈(zèng)與形成的一戶多宅；三是村民因?yàn)橘徶梅课菪纬傻囊粦舳嗾?；五是有很多村民已搬走，舊房未撤除；依據(jù)2008年?國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)省集約用地的通知?國發(fā)【2008】3號(hào)文件精神，一戶只能請(qǐng)求登記一宗宅基地，并且用地面積不得超越各省、直轄市現(xiàn)定的用地面積，農(nóng)村村民一戶多宅現(xiàn)象普遍存在，當(dāng)前還有很多農(nóng)村宅基地?zé)o法進(jìn)展土地登記，依照文件規(guī)定要逐漸清查歷史遺留的“一戶多宅問題。三不少農(nóng)民群眾法律意識(shí)冷淡，在建房時(shí)批少占多。依據(jù)?土地管理法?第六十二條:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但是在農(nóng)村，他們需求房間堆放糧食和

7、耕具，往往占有大面積的土地，他們以為只需不超越國家規(guī)定的面積即可。農(nóng)村宅基地帶有福利性，目前國家出臺(tái)很多文件減免費(fèi)用；只要求按程序辦個(gè)用地審批手續(xù)，又不必交任何費(fèi)用，節(jié)省用地認(rèn)識(shí)冷淡，有的農(nóng)民群眾甚至認(rèn)為辦理手續(xù)太費(fèi)事，任何手續(xù)都不辦理，又不占用他人的土地，是本人的田地或空地就私自建房，等國土資源部門辦事人員每年上門辦證服務(wù)時(shí)，再去、辦理審批手續(xù)，又不必跑路。四當(dāng)前國土資源管理方面存在法律力度不強(qiáng)，國土資源管理部門本身沒有強(qiáng)迫撤除權(quán)。依據(jù)?土地管理法?第七十六條：未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅

8、自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期撤除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處分款；對(duì)非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。對(duì)已建成的違法占地建造的建筑物、建筑物，國土資源管理部門本身沒有強(qiáng)制撤除權(quán)，只能按照法定程序請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行；程序復(fù)雜、時(shí)間長,很難操作。三、處理存在問題的對(duì)策建議(一)充分認(rèn)識(shí)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記的必要性,大力宣傳國土資源有關(guān)法律法規(guī),給農(nóng)村宅基地登記提供了有力的司法保證。加強(qiáng)農(nóng)民對(duì)本身正當(dāng)權(quán)益的認(rèn)識(shí)，在建房時(shí)盡量

9、占用村內(nèi)空閑地和舊宅基地。讓廣闊農(nóng)民群眾深入認(rèn)識(shí)宅基地登記是一種物權(quán)維護(hù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所要明確工作職責(zé)，積極爭(zhēng)奪各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及相關(guān)部門的關(guān)注和支持，要積極與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)工作銜接，要改變工作作風(fēng)，加強(qiáng)服務(wù)認(rèn)識(shí)，提高工作效率，積極為農(nóng)民群眾辦理土地登記，充分發(fā)揚(yáng)基層點(diǎn)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記中的效果。(二)宅基地使用權(quán)進(jìn)展登記時(shí)，要采取與戶籍證實(shí)相統(tǒng)一的實(shí)名制，讓每宗土地都有“身份證，嚴(yán)格杜絕“一戶多宅景象。執(zhí)行信息化檔案管理，讓每宗土地信息內(nèi)容存入電腦里，便于群眾公開查詢，標(biāo)準(zhǔn)檔案管理。在辦理土地登記時(shí)在土地使用權(quán)證上注明多個(gè)共有使用權(quán)人，防止呈現(xiàn)鉆政策空子，有的一家?guī)卓谌丝梢缘奖镜毓矙C(jī)關(guān)單

10、獨(dú)立戶，成為戶主，再進(jìn)展買房或批地建房，有的辦理用地審批手續(xù)后建新房，把舊宅出租和出賣，呈現(xiàn)“一戶多宅的狀況。國土資源管理部門要真正做到嚴(yán)格把關(guān)、持證用地，依法依規(guī)管地用地的優(yōu)良社會(huì)氣氛。嚴(yán)格杜絕“一戶多宅。(三)制訂相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)政策，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府與各村干部簽訂層層責(zé)任狀審核，作為年關(guān)審核的內(nèi)容，削減“一戶多宅現(xiàn)象。關(guān)于那些建房戶，村民請(qǐng)求新建住房時(shí)，必需簽訂承諾書，承諾期限內(nèi)撤除舊房，按規(guī)劃和審批手續(xù)建房不得超占面積，建新房后在規(guī)定的期限內(nèi)，限期將舊宅基地撤除后交村集體。監(jiān)視村干部現(xiàn)場(chǎng)催促撤除舊房，限期交出舊宅基地，這樣可以削減在農(nóng)村大面積占新不騰舊形成的“一戶多宅現(xiàn)象。這項(xiàng)工作靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、國土資源管理部門、規(guī)劃部門和各村委會(huì)一起協(xié)調(diào)才干做好。在村民沒有撤除舊宅之前，土地登記機(jī)構(gòu)不得辦理新房發(fā)證登記工作。(四)對(duì)宅基地權(quán)屬存在爭(zhēng)議、產(chǎn)權(quán)不明晰的，要按照?土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處處理方法?依法處置，關(guān)于復(fù)雜疑問的權(quán)屬問題，各基層所要積極共同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，做好土地權(quán)屬爭(zhēng)議的查詢處置工作，不斷完善國土資源協(xié)管員準(zhǔn)那么。因?yàn)榛鶎訃了藛T偏少，處理登記人員過少的問題?？赏ㄟ^增加協(xié)管員的方法，由協(xié)管員協(xié)助國土所做好法律常識(shí)宣傳,保護(hù)好耕地、關(guān)于違法行