房地產(chǎn)納稅籌劃資料大全

1、一、關(guān)于優(yōu)惠政策.土地增值稅暫行條例第8條規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。該條例第11條規(guī)定：增值額超過扣除金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。.土地增值稅暫行條例實施細則第7條規(guī)定：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。從上述兩項優(yōu)惠政策分析，立法目的是：鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通標準住宅，抑制房價，同時也是為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為，保護正常開發(fā)投資者的積極性。調(diào)控手段是：國家犧牲財政稅收，讓利于房地產(chǎn)企業(yè)，以達到其立法目的。那么作為房地產(chǎn)開

2、發(fā)企業(yè)，是順勢而為積極響應(yīng)政策導(dǎo)向享受優(yōu)惠還是只求利潤逆勢而動呢？當然，無論如何選擇都是企業(yè)的權(quán)利。案例1：長春市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以1800萬元的價格出售普通標準住宅，扣除項目為：地價款320萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本730萬元、房地產(chǎn)開發(fā)費用141.1萬元、稅金99.9萬元（其中營業(yè)稅90萬元、城建稅6.3萬元、教育費附加2.7萬元、印花稅0.9萬元）、加計20%的扣除210萬元?？鄢椖亢嫌?320萬元+730萬元+141.1萬元+99.9萬元+210萬元=1501萬元增值額=1800萬元1501萬元=299萬元增值率=299萬元T501萬元=19.92%20%應(yīng)以全部增值額按30%的稅率征收土

3、地增值稅。增值稅稅額=393.45萬元刈0%=118.035萬元稅后利潤=（393.45萬元+210萬元118.035萬元）X（133%）=325.2280西元真是不算不知道，一算嚇一跳吧！明明多賣了100萬，可稅后利潤卻減少了15.80195萬元。多賣的錢呢？變成國家稅收了，而且還不夠，又從你的凈利潤中多拿走了近16萬元。這就是稅收經(jīng)濟杠桿作用的體現(xiàn)。那么賣2000萬元呢？（計算過程略）稅后利潤=369.5251萬元只比賣1800萬元時多賺了28.4951萬元。如果這是1萬平方米的普通住宅，企業(yè)的營銷計劃勢必將會被全盤打亂，1800元/平方米的房子賣到2000元/平方米，銷售費用、廣告宣傳及

4、相關(guān)的配套設(shè)施都需要加強，這些將蠶食掉那多賺的28萬元。這就是最簡單的節(jié)稅籌劃。企業(yè)在幾種備選方案中選擇出最適合的方案，以實現(xiàn)企業(yè)價值最大化或利潤最大化的財務(wù)管理目標?？善髽I(yè)就是計劃以2000元/平方米的價格出售，而又想避開如此龐大的土地增值稅呢？那么就涉及到了避稅籌劃的問題。案例2:資料如案例一。企業(yè)設(shè)立控股子公司，專門銷售該項房產(chǎn)。注意，一定是具有法人資格的子公司而非分公司。（隨著修訂的公司法的實施，全資子公司不再是國企的專利了，自2006年1月1日起，企業(yè)可以設(shè)立全資子公司作為銷售公司來從事該項業(yè)務(wù)）企業(yè)以1800元/平方米的價格將該房產(chǎn)賣給銷售公司，這里的“賣”是指結(jié)算價格，具體是采取

5、委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付手續(xù)費，還是視同買斷、包銷方式在所不問。而銷售公司再以2000元/平方米的價格對外銷售。這樣，開發(fā)企業(yè)避開了土地增值稅。同案例一，的稅后利潤相同，為341.03萬元。而銷售公司屬于代理業(yè)，并沒有取得房屋所有權(quán)，也就不涉及土地增值稅、契稅，根據(jù)國稅發(fā)1995076號文件，僅就差額200萬元繳納5.5%的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加。當然，作為獨立法人，33%的企業(yè)所得稅是不可避免的，而增加的印花稅可以忽略不計。經(jīng)過這樣的籌劃，從整個集團利益來說，其效果是顯而易見的。其實長春的房地產(chǎn)企業(yè)很多都是委托代理公司銷售房屋的，但大多數(shù)并非是自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)。二、關(guān)于合作建房與代建房.

6、財稅2002191號文件規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。.財稅字1995048號文件規(guī)定，以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。上述兩條的立法目的無疑都是引導(dǎo)企業(yè)進行規(guī)范性操作。由此可見，合作建房項目作為一個會計主體，在收入、成

7、本、費用都相同的時候，由于經(jīng)營方式的不同，其所承擔(dān)的稅賦將有很大的不同。在長春的房地產(chǎn)業(yè)，合作建房比較普遍，而代建房由于操作復(fù)雜、籌劃難度較大，并沒有受到足夠的重視。下面通過案例進行分析。案例3：甲房地產(chǎn)企業(yè)以無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）出資，乙企業(yè)以貨幣出資，共同組建丙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。甲企業(yè)土地使用權(quán)賬面價值1000萬元，評估后作價1500萬元，占丙公司30%股份，乙公司出資3500萬元，占70%股份。建成房產(chǎn)后以6500萬元出售。分析：選擇此種經(jīng)營方式，免征土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅（城建稅及教育費附加）和土地增值稅，但丙企業(yè)應(yīng)納45萬元的契稅。在出售環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

8、有加計20%的扣除，土地增值稅可以免征，因此只納5.5%的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，計357.5萬元，印花稅3.25萬元。在分配環(huán)節(jié)，丙企業(yè)納33%的企業(yè)所得稅，如果甲、乙兩企業(yè)所得稅率與丙企業(yè)相同，不用補稅。這樣，丙企業(yè)的經(jīng)營目的完成，企業(yè)或解散或分立或進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。新修訂的公司法還增加了小股東的退出機制，為該項籌劃又提供了新的空間。注意，這里面有個重要的籌劃點，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時一定在利潤分配后進行，否則企業(yè)將重復(fù)繳納所得稅。如乙企業(yè)稅后分得700萬元，以平價轉(zhuǎn)讓3500萬元股份，則無須納稅。而以含權(quán)價4200萬元（700萬元3500萬元）轉(zhuǎn)讓70%股份，增值部分屬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)并入企業(yè)應(yīng)納

9、稅所得額，繳納企業(yè)所得稅，即多納稅231萬元。在所有合作建房的經(jīng)營方式中，各方投資入股，設(shè)立公司是最節(jié)稅的方式。下面繼續(xù)通過案例進行分析。案例4：甲房地產(chǎn)企業(yè)出土地使用權(quán)，具有開發(fā)資質(zhì)。乙企業(yè)出資金，雙方不設(shè)立合營企業(yè)，而是簽訂合作協(xié)議，合作建房。數(shù)字資料如案例三。雙方以建成的房屋進行分配30%，乙分得70%.分析：由于甲企業(yè)具有開發(fā)資質(zhì)，一切審批手續(xù)均圍繞甲企業(yè)進行，因此土地使用權(quán)無須轉(zhuǎn)移，也就無須繳納3%的契稅。甲企業(yè)的土地使用權(quán)在計算土地增值稅時只能以實際支付的地價款1000萬元進入扣除項目，自然增值的500萬元不得進入，在加計的20%中，地價款的標準同樣只能是1000萬元。這樣扣除項目

10、減少了600萬元。如果是以6500萬元的售價來籌劃增值額不超過扣除項目的20%，以享受不納土地增值稅的政策，那么扣除項目應(yīng)為5400萬元。而減少600萬元達到4800萬元，若想避開土地增值稅，售價不應(yīng)高于5760萬元，利潤減少740萬元。而售價仍然為6500萬元，則要納510萬元土地增值稅。項目的整體利益大打折扣。在銷售環(huán)節(jié)，甲企業(yè)正常繳納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加和印花稅。在計算所得稅時，甲企業(yè)轉(zhuǎn)入在建工程的無形資產(chǎn)為1000萬元，地價自然增值的500萬元并入應(yīng)納稅所得額。而在案例三中，甲企業(yè)投資的會計分錄是，借記：“長期股權(quán)投資”，科目，貸記“無形資產(chǎn)”科目，差額500萬元貸記“資本公積”

11、科目，不屬納稅調(diào)整項目。乙企業(yè)在分得房屋時，由于是從甲企業(yè)的名下過戶給乙企業(yè)，發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移，乙企業(yè)應(yīng)按房屋現(xiàn)值繳納契稅。在銷售或視同銷售時（如分配給職工、抵債、贈與等），應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加和印花稅。此外，由于乙企業(yè)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能享受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠政策，在銷售房屋時，可能涉及到土地增值稅。案例5：甲企業(yè)出土地使用權(quán)，乙企業(yè)出資金，乙企業(yè)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。其他資料同案例4.分析：這種經(jīng)營方式是圍繞乙企業(yè)進行的，甲企業(yè)要將土地使用權(quán)投入乙企業(yè)。由于該種經(jīng)營方式不符合財稅2002191號文件之規(guī)定，因此，對于甲企業(yè)應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收5%的營業(yè)稅50萬元，城建稅

12、及教育費附加5萬元。由于該種經(jīng)營方式也不符合財稅字1995048號文件之規(guī)定，如果甲企業(yè)以1500萬元的價格投入，應(yīng)納30%的土地增值稅150萬元，同時350萬元（500萬元-150萬元）作為財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額中，納企業(yè)所得稅115.5萬元。如果甲企業(yè)以1000萬元的價格投入土地使用權(quán)，則又會出現(xiàn)案例四中土地增值稅扣除項目基數(shù)減少600萬元的后果，而且假如甲企業(yè)分回30%的房屋價值1950萬元，那么多出的960萬元又要并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額中，征一道33%的企業(yè)所得稅了。不管以什么價格投入土地使用權(quán)，在分回房屋時甲企業(yè)都應(yīng)交納3%的契稅，在銷售房屋時，甲企業(yè)要繳納5.5%的營業(yè)

13、稅，城建稅及教育費附加，由于甲企業(yè)屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可能涉及土地增值稅。在合作建房的多種經(jīng)營方式中，此種方法是稅賦最重的方法。注意，在案例四與案例五中也有一個重要的籌劃點，由于這兩種方式名為合作，實為借貸，屬股權(quán)式融資，因此很少向銀行借款，根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則，財稅字1995006號規(guī)定，“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款及房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除”。記住，是“計算扣除”，無須任何票據(jù)，企業(yè)就可以充分享受這樣的優(yōu)惠。案例6：甲企業(yè)以土地使用權(quán)出資，乙房地產(chǎn)企業(yè)以資金出資，雙方成立聯(lián)營企業(yè)。協(xié)議約定，

14、甲企業(yè)土地使用權(quán)賬面價值1000萬元，房屋建成后甲方分得1800萬元的房屋，由于甲企業(yè)沒有相關(guān)的開發(fā)資質(zhì)，該項目由乙方進行操作，經(jīng)營中的一切風(fēng)險由乙方承擔(dān)（包括虧損）。分析：根據(jù)公司法及國稅函發(fā)1995156號文件，此種經(jīng)營方式不符合財稅2002191號文件中以無形資產(chǎn)投資免征營業(yè)稅的范圍。因此，首先對甲方向聯(lián)營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額界定為1000萬元至1800萬元之間，由稅務(wù)機關(guān)按下列順序核定。按納稅人當月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業(yè)

15、成本或工程成本X（1+成本利潤率）+（1營業(yè)稅稅率）。其次，在房屋分配給甲乙方后，如果各自銷售，再按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。因“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”時，其營業(yè)額是核定的，那么在計算土地增值稅時，是無法享受到優(yōu)惠政策的，根據(jù)稅法的基本原則，凡是核定征收項目不得享受任何優(yōu)惠政策。加計20%的扣除在理論上應(yīng)該無法實現(xiàn)了。在企業(yè)所得稅中，當初節(jié)稅的設(shè)想也將全部落空。案例7：甲企業(yè)擁有土地使用權(quán)，乙企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)公司，甲企業(yè)將土地使用權(quán)出租給乙方18年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。分析：在這一經(jīng)營過程中，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物，乙

16、方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)。對于這一經(jīng)營方式，國稅函發(fā)1995156號文件規(guī)定：甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征營業(yè)稅，乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅，對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第15條的規(guī)定核定。這種經(jīng)營方式還涉及房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。由于乙方在租賃期滿后將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到甲方，符合融資租賃房屋的條件，所以在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收，稅率為1.2%，至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。企業(yè)在協(xié)議中應(yīng)明確房產(chǎn)稅的納稅人，否則，由稅務(wù)機關(guān)確定，屬于雙方約定不

17、明，易引起糾紛。案例8：甲企業(yè)與乙企業(yè)以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。分析：國稅函發(fā)1995156號文件認定此種方式為純粹的“以物易物”，即雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅，對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)按營業(yè)稅暫行條例實施細則第15條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額

18、。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。其實該種方式在會計處理上是作為非貨幣性交易進行處理的，以前曾有不少企業(yè)利用此法進行避稅籌劃，但目前稅法上的漏洞已經(jīng)填補，會計準則也已進行了改動，此籌劃點已無意義。.代建房屋是個極其簡單的問題，就其提供勞務(wù)所取得的收入按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”科目繳納5.5%的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，將收入并入應(yīng)納稅所得額，扣除成本、費用、稅金及損失，再征一道企業(yè)所得稅就萬事大吉了。但是，將一普通的房地產(chǎn)開發(fā)銷售通過合法的形式演變成代建房屋卻是個相當復(fù)雜的問題，企業(yè)因此將獲得巨大的稅收利

19、益。試想，銷售房屋環(huán)節(jié)，是按成交價格全額計征營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，而代建只就結(jié)算勞務(wù)所得計征；銷售房屋所需回避或繳納的巨額土地增值稅根本不屬代建行為的征收范圍；購房者應(yīng)納的契稅由于未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，完全可以回避；關(guān)于所得稅方面，由于稅基的大幅減少，少納稅款是顯而易見的；至于節(jié)省的印花稅，在這里就顯得微乎其微了。當然，這需要全盤的策劃和詳盡的操作步驟，而且為了防范不應(yīng)有的法律風(fēng)險，要在房地產(chǎn)律師的協(xié)助下，與委托方簽訂一攬子協(xié)議，將預(yù)期利潤化整為零在各項協(xié)議中或以管理費的形式體現(xiàn)。下面通過案例說明。案例9：某綜合性大學(xué)為解決教師住房問題，需要質(zhì)優(yōu)價廉且地理位置好交通方便的住房1000套。分析：

20、當然，該大學(xué)最直接也最簡便的方法是花錢購買某小區(qū)或某小區(qū)中若干棟住宅樓，但價格、房屋的格局或小區(qū)的環(huán)境往往難盡如人意。該大學(xué)也可以選擇自建自用，但其技術(shù)、運作模式及經(jīng)驗與專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司是無法相提并論的，可能花了許多冤枉錢卻無法達到預(yù)期的效果，還可能間接促成腐敗，并且要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。這些，為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了籌劃的可能。房地產(chǎn)開發(fā)公司首要的任務(wù)就是要確定最終的客戶群或客戶，然后，只要符合下面代建的條件就可以了。委托方擁有土地使用權(quán)。作為受托方的房地產(chǎn)開發(fā)公司可以幫助取得或?qū)⒆约旱耐恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓給該大學(xué)。委托方取得相關(guān)批文。受托方應(yīng)予協(xié)助。受托方不能墊付資金。施工單位將發(fā)票開給委托方，受

21、托方原票轉(zhuǎn)交。受托方按照協(xié)議收取管理費。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用的籌劃點.國稅函2002165號文件規(guī)定，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。案例10：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在市中心繁華地段取得土地使用權(quán)，擬建成商業(yè)中心。分析：如果房地產(chǎn)開發(fā)公司建成并銷售，將涉及營業(yè)稅及附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅眾多稅種，購買企業(yè)將涉及契稅及印花稅。而房地產(chǎn)開發(fā)公司如能事先確定最終用戶，可以通過一攬子協(xié)議將上述銷售行為轉(zhuǎn)化為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，那么房地

22、產(chǎn)開發(fā)公司可以避開營業(yè)稅、土地增值稅，受讓企業(yè)可以避開契稅。首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司成立控股子公司“某某商廈有限公司”，利用注冊資金和向母公司借款建樓。其次，待竣工后將該控股子公司的全部投份轉(zhuǎn)讓給事先確定的最終用戶，最后收回借款。在該項籌劃中，由于“某某商廈有限公司”的法人主體資格未發(fā)生改變，一切與產(chǎn)權(quán)過戶相關(guān)的稅種完全規(guī)避，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需就股權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值部分繳納企業(yè)所得稅即可。當然，雙方的印花稅是不可避免的。.營業(yè)稅暫行條例第5條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。營業(yè)稅暫行條例實施細則第14條進一步明確，價外費用，包括向?qū)Ψ绞?/p>

23、取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。凡價外費用，無論會計制度如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。分析：對于這類規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該減少本企業(yè)向受讓方收取的價款和價外費用或?qū)r款和價外費用分解。如企業(yè)可設(shè)立控股子公司“某某裝飾裝修有限公司”，房地產(chǎn)企業(yè)只提供最基本的毛坯房，以降低房屋價款，然后再讓受讓方與“某某裝飾裝修有限公司”簽訂一份裝修合同，并盡量將利潤轉(zhuǎn)移到該裝修合同中。這樣，房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)應(yīng)納稅額的稅基減少了，少繳納了營業(yè)稅，土地增值稅的計算就占得了先機，完全可以利用優(yōu)惠政策避開，企業(yè)所得稅的稅基同樣減少。那么“某某裝飾裝修有限公司”產(chǎn)生了應(yīng)納營

24、業(yè)稅的義務(wù)，由于該兩份合同將房款一分為二，房地產(chǎn)開發(fā)公司房價中減少的部分必然體現(xiàn)在“裝修公司”的營業(yè)額中，但房地產(chǎn)開發(fā)公司是按“銷售不動產(chǎn)”科目征收5%的營業(yè)稅，而“裝修公司”是按“建筑業(yè)”稅目征收3%的營業(yè)稅，并且“裝修公司”的營業(yè)額與土地增值稅無關(guān)，這就為房地產(chǎn)開發(fā)公司籌劃土地增值稅提供了廣闊的空間。對于受讓方所征收的契稅是以房屋的成交價格為計稅依據(jù)的，房屋裝修當然不包含在內(nèi)，這樣，受讓方的契稅稅基也得以減少，對雙方其實是雙贏的結(jié)果。按照這個思路，類似于空調(diào)、電梯甚至綠化工程都是明顯的籌劃點。.中華人民共和國稅收征收管理法實施細則第54條規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間融通資金所支付或者收取的利息超過或

25、者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率的，稅務(wù)機關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。財稅字2000007號文件規(guī)定，企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位向金融機構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位，并按支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅。分析：雖然稅收征收管理法實施細則第54條的規(guī)定是關(guān)于稅務(wù)機關(guān)納稅調(diào)整的權(quán)力，但同時也明確了關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的融資有個上、下限的利率框架。如果母、子公司所在地的稅賦不同，那么企業(yè)就可在這一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率，以達到最佳的節(jié)稅效果。如母公司所在地稅賦高，而子公司所在地稅

26、賦低，當子公司占用母公司資金時，母公司可以采用同類業(yè)務(wù)同期下限利率與公司結(jié)算，使稅賦較高的母公司稅基減少，所減少的稅基轉(zhuǎn)移到稅率較低的子公司；反之，當母公司所在地稅賦低時，可以采用同類業(yè)務(wù)同期上限利率與子公司結(jié)算。在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)移利潤是企業(yè)經(jīng)常采用的避稅手段，國際跨國公司尤其如此，相應(yīng)的，國家對這方面所采取的措施也較多，在這個方面進行稅收籌劃已存在一定的法律風(fēng)險了，企業(yè)應(yīng)慎之又慎。.單項的籌劃點。預(yù)提費用。房地產(chǎn)企業(yè)項目完成時，可以預(yù)提費用，預(yù)計該項目以后的支出，此費用由財務(wù)人員依據(jù)經(jīng)驗提取，由于金額較大，使用時間長，直接計入成本，具有較強的可操作性。在允許范圍內(nèi)就高預(yù)提，隨著銷售實現(xiàn)，先行

27、計入的成本增加。其作用是延緩企業(yè)所得稅的繳納時間，為企業(yè)贏得資金時間價值。促銷方式的籌劃。將購房屋送空調(diào)”變?yōu)殇N售帶空調(diào)的房屋”。因贈送空調(diào)視同銷售，企業(yè)要繳納增值稅，而“銷售帶空調(diào)的房屋”是把空調(diào)價值加到了房屋價值里，這樣，房屋和空調(diào)不可分割，只需按房價繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，而避開17%的增值稅。將未售商品房轉(zhuǎn)為出租房。企業(yè)一旦出現(xiàn)房屋滯銷，其潛在成本的增加極其巨大，可將其出租以攤低成本。即將開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租商品房科目，這樣，企業(yè)可以按月提折舊，使企業(yè)的庫存成本接近實際成本。雖然出租房屋要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅，而且收入并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，但稅賦不會超過收入，對企業(yè)而言還是利大于弊

28、。延緩納稅義務(wù)發(fā)生的時間。國稅發(fā)1994159號文件中列舉了四項建筑業(yè)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從中選擇最有利的方式，盡量延緩納稅義務(wù)發(fā)生的時間，以實現(xiàn)貨幣的時間價值。內(nèi)部結(jié)算。國稅函發(fā)1995156號文件規(guī)定，內(nèi)部施工隊伍為本單位承擔(dān)建筑安裝業(yè)務(wù)，凡同本單位結(jié)算工程價款的，不論是否編制工程概（預(yù)）算，也不論工程價款中是否包括營業(yè)稅稅金，均應(yīng)當征收營業(yè)稅；凡不與本單位結(jié)算工程價款的，不征營業(yè)稅。企業(yè)要充分利用該項政策，避開建筑業(yè)稅目中3%的營業(yè)稅。管理費用。企業(yè)應(yīng)將暗含在職工工資中的交通費、房租、電話費等轉(zhuǎn)化為管理費用。如某員工工資為每月1100元，所有費用均包含在固定工資之內(nèi)

29、，現(xiàn)將該員工工資降為每月800元，同時允許其每月報銷交通費100元、房租費150元、電話費50元，這樣，企業(yè)的管理費用增加300元，在計算企業(yè)所得稅時可以扣除，員工不用再繳納個人所得稅，而實際收入并未減少。在涉及企業(yè)所得稅扣除的管理費用中，一些有扣除限額的二級科目也應(yīng)注意籌劃，如屬于沒有扣除限額的會議費和董事會費的票據(jù)，不要一味地只計入有扣除限額的業(yè)務(wù)招待費。營業(yè)費用。主要是從集團總體進行策劃廣告費，因廣告費的扣除標準也是有限額的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是在收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出，超過比例部分的廣告支出可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。此項規(guī)定，企業(yè)應(yīng)注意盡量由集團歸集廣告費，在總體上符合扣除標準

30、。財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)幾個項目，有的利用股權(quán)式融資，有的利用債權(quán)式融資，關(guān)于利息費用要注意在幾個項目中合理分配，以達到節(jié)稅的目的。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一項業(yè)務(wù)復(fù)雜而又要求工作細致的浩大工程，涉及營銷策劃、市場調(diào)研、法律、稅務(wù)、會計及財務(wù)管理等眾多學(xué)科。稅收籌劃是一門科學(xué),需要技巧，而且要通盤考慮，顧及全局。不能因為籌劃一個稅種而不考慮其他稅種，更不能為了減少某一小稅種的稅基而加大另一大稅種的稅基。最終的判斷標準只有一個，那就是企業(yè)凈利潤。無論什么稅種的籌劃，只要比未經(jīng)籌劃時增加了凈利潤就是成功的籌劃,否則，毫無意義，甚至?xí)斐蓳p失。任何籌劃方案都是在一定的地區(qū)、一定的時

31、間、一定的法律法規(guī)環(huán)境條件下，以一定的企業(yè)的經(jīng)濟活動為背景制定的。切不可盲目地照抄照搬，否則，很容易陷入偷逃稅款的境地。另外，稅收籌劃具有極強的時效性，今天可行的方案到了明天很可能就變成違法，企業(yè)必須密切關(guān)注國家有關(guān)法律法規(guī)的變化。隨著新修訂的公司法、證券法的實施，個人所得稅征收起點的提高，一些方面的籌劃空間已經(jīng)變得狹小，而同時，又為企業(yè)在其他方面開辟了新的籌劃空間。企業(yè)應(yīng)將稅收籌劃視為一種理財活動，一種策劃活動，但絕不能突破法律的底線，類似于偽造、變造、隱匿、擅自銷毀財簿、記賬憑證，多到支出或者不列、少列收入及明暗兩套賬的做法，不但不會增加企業(yè)財富，反而會將企業(yè)引向毀滅。稅收籌劃是陽光下的籌

32、劃，絕對可以面對任何形式的稅務(wù)檢查?？傊?，稅收籌劃是可行的，只要熟知法律，就可以在尊重法律的前提下利用法律來達到一定的經(jīng)濟目的，反而會將企業(yè)引向毀滅。稅收籌劃是陽光下的籌劃，絕對可以面對任何形式的稅務(wù)檢查?？傊?，稅收籌劃是可行的，只要熟知法律，就可以在尊重法律的前提下利用法律來達到一定的經(jīng)濟目的七、使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核定征收方式合法化國稅發(fā)2006187號文規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者

33、拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。國稅發(fā)2006187號文規(guī)定對于因主客觀原因不清算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，稅務(wù)機關(guān)可對其按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅，是整個文件的亮點。國稅發(fā)2006187號文在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征管上突破了細則規(guī)定的土地增值稅的兩種征收方式,即預(yù)征和清算；同時也呼應(yīng)了財稅200621號文的規(guī)定，即對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估

34、價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法（以下簡稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實行核定征收?！卑?、對清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理問題做了規(guī)定國稅發(fā)2006187號文規(guī)定：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額甘青算的總建筑面積國稅發(fā)2006187號文帶來的后續(xù)影響筆者認為，國稅發(fā)2006187號文的施行，其帶來的積極影響是多方面的，一是國稅發(fā)2006187號文的下發(fā)，標志著1993年出臺的土地增

35、值稅將從2007年2月1日起真正徹底地得到貫徹執(zhí)行；二是國稅發(fā)2006187號文的下發(fā)，將進一步縮小房地產(chǎn)企業(yè)盈利的空間，從而起到增加房地產(chǎn)市場比較活躍的一些城市的財政收入；三是國稅發(fā)2006187號文的下發(fā)，將有效地打擊不良開發(fā)商的荒廢土地資源、囤積土地等追求暴利的投機行為等。但是，也應(yīng)該看到國稅發(fā)2006187號文的施行，也將帶來的許多負面影響，一是國稅發(fā)2006187號文的下發(fā)，對今后的房地產(chǎn)價格起浮，將起到一定的影響；二是由于在國稅發(fā)2006187號文下發(fā)之前，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅征管多采用預(yù)征為主的方式,從2007年2月1日起按國稅發(fā)2006187號文進行清算，難免會使一

36、些房地產(chǎn)市場并不活躍的城市面臨財政退庫的局面。第四部分清算土地增值稅把握五個關(guān)鍵點對國稅發(fā)2006187號文件的解讀2006年12月28日，國家稅務(wù)總局簽發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）文件。新法規(guī)從多個方面系統(tǒng)規(guī)范了土地增值稅清算的政策及稅收管理的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何領(lǐng)悟文件精神、把握文件的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，將直接影響到其對土地增值稅稅收成本的估計以及涉稅風(fēng)險的有效控制。在此提煉出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注的主要方面與重點環(huán)節(jié)以及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅實務(wù)處理中參考與借鑒。如何理解187號文件的相關(guān)規(guī)定？一、清算單位的明

37、確文件規(guī)定土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算，并再次重申開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。此規(guī)定使得清算單位的相關(guān)稅務(wù)規(guī)定更加明晰，對于分期立項、分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，稅務(wù)機關(guān)在要求納稅人進行清算時有了執(zhí)法依據(jù)。二、清算條件的重新界定文件重新界定的清算條件分為納稅人主動性清算和被動性清算兩類。納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的，或者整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的，或者直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)主動進行土地增值稅的清算，并在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)

38、項目已竣工驗收，且該項目已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用，或者取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的，或者納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)進行土地增值稅清算。另外，省級稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)實際情況設(shè)定相應(yīng)標準要求納稅人進行土地增值稅清算。從以上可以看出，稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅清算條件的規(guī)定越來越具操作性，一定程度上遏制了此前通過拖延竣工驗收時間推遲、逃避土地增值稅清算的情形。三、系統(tǒng)規(guī)定了非傳統(tǒng)銷售方式處置開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理首先對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)

39、品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情形，于發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，且收入按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，或者由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。其次明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。這項規(guī)定無疑將加大改變開發(fā)項目用途的稅收成本，納稅人2007年2月1日以后發(fā)生此類情形，除要知曉土地增值稅相關(guān)規(guī)定規(guī)避涉稅風(fēng)險外，還建議引入涉稅評估，事先評價改變開發(fā)

40、產(chǎn)品用途的稅收成本。四、對扣除項目的規(guī)定1.明確了對扣除憑證的要求，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。.明確了前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費不實或不符合相關(guān)要求的情況下，稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，或采用其他適當方法核定其單位面積成本標準進行計算扣除。.對公共配套設(shè)施相關(guān)成本的扣除作出了規(guī)定。該設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。.銷售已裝修的房屋，發(fā)生的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

41、.共同成本、共同費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除?？梢钥闯?，稅務(wù)機關(guān)對于土地增值稅扣除項目的要求日益趨于嚴格和規(guī)范，無論從扣除憑證、工程成本費用的認定還是成本的分攤都有了進一步明確的規(guī)定，也對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高要求，票據(jù)的不規(guī)范、成本費用發(fā)生額的異常、按照合同預(yù)提成本的現(xiàn)象，都將成為企業(yè)新的涉稅風(fēng)險。五、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以

42、銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對187號文件？一、做好土地增值稅清算準備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對土地增值稅清算問題事先要做好充分的準備，做到資料齊備、數(shù)據(jù)嚴密。包括對土地增值稅的清算依據(jù)、清算條件、清算相關(guān)政策，做到心中有數(shù)；對與計稅單位有關(guān)的收入、成本數(shù)據(jù)進行歸集與計算；要按照稅務(wù)機關(guān)的要求準備項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料等。二、清算單位及計稅單位的確定根據(jù)國稅發(fā)2006187號文件的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項

43、目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。計稅單位即是納稅人計算增值額、確定增值率的單位，設(shè)定計稅單位時要結(jié)合清算單位的實際情況統(tǒng)籌規(guī)劃稅收成本并充分考慮優(yōu)惠政策的運用。三、準確確定計稅收入納稅人應(yīng)重點關(guān)注特殊收入事項，如代收費用、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入等。對于代收費用，要按照財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅199548號）的相關(guān)規(guī)定進行計算收入與加計扣除的處理，但要注意結(jié)合增值率的計算公式靈活運用。對于非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入，凡將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)以及

44、企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途等不同情形，凡發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。對企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途等情形，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。視同銷售情形還應(yīng)重點注意計稅收入額的確認。四、合理分配扣除項目首先，開發(fā)成本的分攤。即共同成本、公共配套設(shè)施等相關(guān)成本如何在不同計稅成本、不同清算單位之間進行分攤，按照什么標準進行分攤。其次，開發(fā)間接費的列支內(nèi)容。開發(fā)間接費是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。要注意開發(fā)間接費的列支范圍，有無超范圍列支。再次，應(yīng)付未付

45、費用、預(yù)提費用的稅前扣除。對不能提供合法有效憑證的應(yīng)付未付費用不予扣除，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。最后，利息支出的稅前扣除。這一點需要注意的是，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。五、掌握普通標準住宅標準根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知（國辦發(fā)200526號）的規(guī)定，享受土地增值稅免稅優(yōu)惠政策的住房，原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%

46、.同級別土地上住房平均交易價格每年公布一次。各省、自治區(qū)、直轄市已根據(jù)實際情況，制定出本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。第五部分土地增值稅籌劃謀略二十篇謀略一確定合適的利息扣除方式按照土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10以內(nèi)按規(guī)定扣除。上述規(guī)定為納稅人進行稅收籌劃提供了選擇余

47、地。如果建房過程中借用了大量資金，利息費用很多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)采取據(jù)實扣除的方式，此時應(yīng)盡量提供金融機構(gòu)貸款的證明。如果建房過程中借款很少，利息費用很低，則可故意不計算應(yīng)分攤的利息支出，或不提供金融機構(gòu)的貸款證明，這樣可以多扣除費用，減輕稅負。謀略二利用普通標準住宅起征點或征收臨界點進行籌劃房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大稅繳的越多，房價就越高。因此，如何做到使房價在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是房地產(chǎn)公司應(yīng)認真考慮的問題。稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值

48、額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應(yīng)，可以對此進行納稅籌劃。實際工作中，首先要測算增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率），然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按土地增值稅暫行實施細則規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括很多可以扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。納稅

49、人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用上做文章，通過改善住房環(huán)境，一方面適當增加了扣除項目，另一方面還會受到消費者的歡迎。開發(fā)商只有通過合理的定價和加大投入，才能以高質(zhì)低價來占領(lǐng)市場。謀略三代收收入籌劃財政部、國家稅務(wù)總局財稅字（95）48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計20的扣除基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的

50、，在計算增值稅時不允許扣除代收費用。因此，在會計核算時，應(yīng)把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。謀略四收入分散籌劃（分多次簽定售房合同）房地產(chǎn)銷售所負擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修

51、上做文章，將其作為單獨的業(yè)務(wù)獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進行稅收籌劃。例：某房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價為1000萬元，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為600/400M00%=150%.根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則第10條的規(guī)定，增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，土地增值稅稅額=增值額X50%扣除項目金額M5%.因此，應(yīng)當繳納土地增值稅60050%-400X15%=240萬元

52、。應(yīng)該繳納營業(yè)稅10005%=50萬元。應(yīng)當繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加50X10%=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-400-240-50-5=305萬元。如果進行稅收籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同，第一個合同為房屋出售合同，不包括裝修費用，房租出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元。第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為400/300100%=133%.應(yīng)該繳納土地增值稅40050%-300X15%=155萬元；營業(yè)稅7005%=35萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加35M0%=3.5萬元。裝修收入應(yīng)當繳納

53、營業(yè)稅300刈=9萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加9X10%=0.9萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6萬元。經(jīng)過稅收籌劃，企業(yè)可減輕稅收負擔(dān)91.6396.6-305萬元。謀略五收入分散籌劃（不動產(chǎn)中帶附屬設(shè)施時）將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離。假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)，房屋的市場價值是500萬元，其所含各種附屬設(shè)備的價格約為100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，對房屋價格和附屬設(shè)備的價格不加區(qū)分，而是將全部金額600萬元以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則相同條件

54、下的增值額無疑會增加100萬元，相應(yīng)地應(yīng)納稅額也就會增大。但是如果該企業(yè)和購買者簽定合同時，僅在合同上注明500萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，則問題迎刃而解，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，而且由于購銷合同適用0.3%。的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.5%稅率要低，還可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。謀略六利用房地產(chǎn)的代建房行為稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其

55、收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。謀略七利用合作建房籌劃稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。假如某房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一塊土地，擬與A公司合作建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而降低了房地產(chǎn)成本，增強了市場競爭力。將來再做處置時，可以只就屬于自

56、己的部分繳納土地增值稅。謀略八費用轉(zhuǎn)移籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用是不以實際發(fā)生數(shù)扣除，而以利息作為一定條件按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以把期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)出是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產(chǎn)項目的人員發(fā)生的這些方面的費用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個

57、具體房地產(chǎn)項目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項目的負責(zé)人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關(guān)費用于情于理都可以分攤一部分到房地產(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。謀略九費用分攤籌劃法作為扣除項目金額重要組成部分的房地產(chǎn)開發(fā)成本的大小會嚴重影響納稅人應(yīng)納稅額的多少，開發(fā)成本越高，應(yīng)納稅額越小，反之，應(yīng)納稅額越大。納稅人最大限度地擴大費用列支比例，肯定會節(jié)約稅款。但這種擴大并不是越大越好，在必要的時候適當減少費用開支可能效果更好，這主要是針對房

58、地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。因為這類企業(yè)可能同時進行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開發(fā)成本比例因為物價或其它原因可能不同，這就會導(dǎo)致有的房屋開發(fā)出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實際會加重企業(yè)的稅收負擔(dān)，這就要求企業(yè)對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。因此，平均費用分攤是抵消增值額、減少納稅的極好選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整分攤，就可以將獲得的增值額進行最大限度的平均，這樣就不會出現(xiàn)某段時間增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。謀略十利用優(yōu)惠政策在遇到城市規(guī)劃調(diào)整，企業(yè)需要搬遷時，企業(yè)不

59、要只是被動的等政府收回土地，應(yīng)積極主動尋求策略，獲得利益最大化。一般城市規(guī)劃調(diào)整，政府依法收回土地時，支付的補償金比較低。企業(yè)在獲取城市規(guī)劃調(diào)整需要搬遷的政策后，可以盡早籌劃，比如可以直接將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給符合規(guī)劃的企業(yè)（但這是雙方的轉(zhuǎn)讓可能要獲得政府的同意），或更積極的為政府尋找到符合城市規(guī)劃條件的企業(yè)，即承擔(dān)招商引資的角色，然后和政府協(xié)商直接將土地直接轉(zhuǎn)讓給企業(yè)，這樣不僅能獲取更多轉(zhuǎn)讓收益，同時其自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為也能獲得土地增值稅的減免。注意因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。這同時表明，因其它任何原因進行的搬遷，由納稅人

60、自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，均不在免征土地增值稅范圍內(nèi)，從2006年3月2日開始要征收土地增值稅。謀略十一至二十請到山東潤德會計師事務(wù)所財務(wù)審計一部咨詢第六部分2006年房產(chǎn)土地政策回顧5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（國六條），在土地方面要求科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。5月29日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見（九部委十五條意見），對“國六條”進一步細化，在土地方面要求保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，及加大對閑置土地的處置力度。7月6日，建設(shè)部頒發(fā)關(guān)于落實新建住房結(jié)