韓國(guó)項(xiàng)目(園區(qū)市場(chǎng))ppt課件

1、Prime 蘇州工業(yè)園區(qū)工程市場(chǎng)咨詢提報(bào)蘇州市博思堂投資顧問(wèn)2021 年 4 月 29 日 1 整體商業(yè)目的分析 2 周邊住宅調(diào)研分析 3 周邊生活配套調(diào)研分析 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析蘇州整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的開展態(tài)勢(shì),GDP每年都以超越15%的幅度添加。蘇州市人均可支配收入逐年上升態(tài)勢(shì)，為各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)以及各種消費(fèi)奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)根底。蘇州市人均消費(fèi)支出穩(wěn)步上漲，消費(fèi)市場(chǎng)前景良好。圖：蘇州GDP和人均GDP情況歷年情況圖圖：蘇州市區(qū)人均可支配收入和人均消費(fèi)支出情況圖07年商業(yè)成交情況蘇州市商業(yè)市場(chǎng)開展趨勢(shì)和蘇州市住宅市場(chǎng)開展趨勢(shì)根本處于同一步伐；3-8月份商業(yè)市場(chǎng)的成交不斷呈現(xiàn)著良好而上升的態(tài)勢(shì)，到

2、9月份到達(dá)了頂峰，之后由于新政的影響成交有所回落，但也根本著3-7月份的程度。蘇州商業(yè)工程成交價(jià)錢總體呈現(xiàn)著直線上升的走勢(shì)，商業(yè)市場(chǎng)開展良好。整體商業(yè)市場(chǎng)價(jià)錢呈現(xiàn)出了強(qiáng)勁的上升走勢(shì)，得益于市場(chǎng)出現(xiàn)了一些開展?jié)摿Ρ容^高的工程，在新政下，高投資報(bào)答潛力的工程將是投資者與運(yùn)營(yíng)者看好的重要要素。 商業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)情況自2003年以來(lái)，蘇州市商業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)存量呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的的態(tài)勢(shì)。根據(jù)蘇州市有關(guān)部門的規(guī)劃，2003年以來(lái)蘇州市區(qū)域開展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向蘇州工業(yè)園區(qū)，其間園區(qū)內(nèi)大力開展住宅及商業(yè)辦公，產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略促進(jìn)了園區(qū)內(nèi)現(xiàn)代零售物業(yè)的迅速大量開展。由此，蘇州市內(nèi)零售物業(yè)以工業(yè)園區(qū)為代表，市場(chǎng)存量逐年

3、增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率均堅(jiān)持在13%左右。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007-08年，蘇州市零售物業(yè)的存量分別到達(dá)近187、214萬(wàn)平方米。由于蘇州古城區(qū)內(nèi)可用于開發(fā)的土地資源有限，未來(lái)城市開展重點(diǎn)區(qū)域的轉(zhuǎn)移，古城區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)估計(jì)將堅(jiān)持在一個(gè)穩(wěn)定的程度，新增零售物業(yè)供應(yīng)將集中在工業(yè)園區(qū)、新區(qū)等區(qū)域。 未來(lái)蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)看好，城市整體經(jīng)濟(jì)程度和居民購(gòu)買力的提升也將要求蘇州商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步向商業(yè)興隆地域程度開展，因此，蘇州市商業(yè)仍具備一定開展空間。 蘇州市消費(fèi)品零售總額近年平均增長(zhǎng)率以17%左右的速度增長(zhǎng)，其中06-07年蘇州消費(fèi)品零售總額突破千億大關(guān)；07年居民消費(fèi)構(gòu)造幅度進(jìn)一步擴(kuò)展，主要表如今汽車及住

4、房銷售上；零售效力業(yè)的迅速開展推進(jìn)了商業(yè)的昌盛；商業(yè)效力業(yè)的開展也證明了蘇州居民購(gòu)買力的加強(qiáng)。蘇州市消費(fèi)品零售總額變化情況分析從構(gòu)成消費(fèi)支出的八大工程來(lái)看，在07年國(guó)內(nèi)CPI指數(shù)高位運(yùn)轉(zhuǎn)的影響下，顯現(xiàn)“六升二降態(tài)勢(shì)雖然居住和食品消費(fèi)增速較快，但文娛教育文化用品及效力、交統(tǒng)統(tǒng)訊呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。消費(fèi)偏向生活必需品，居民對(duì)享用型商品的需求增長(zhǎng)速度較慢，這與蘇州城市以出口制造業(yè)為主；同時(shí)，蘇州的效力業(yè)不興隆，對(duì)高端消費(fèi)客群吸引力有限。蘇州正處于三產(chǎn)效力業(yè)開展的起始階段，故社會(huì)消費(fèi)以傳統(tǒng)的購(gòu)物商業(yè)為主，但隨著三產(chǎn)效力業(yè)政策的推進(jìn)，文娛教育文化等的消費(fèi)將呈現(xiàn)出極大潛力。蘇州市社會(huì)消費(fèi)品消費(fèi)比例分析蘇州主要商圈

5、分布特征及商業(yè)情況分析蘇州主要商圈分布蘇州市內(nèi)商業(yè)主要分布在古城區(qū)、蘇州新區(qū)及蘇州工業(yè)園區(qū)三 個(gè)區(qū)域。其中，古城區(qū)以市級(jí)商業(yè)中心觀前街、石路商圈為主要代表；蘇州新區(qū)以獅山路淮海街為代表；蘇州工業(yè)園區(qū)那么以環(huán)金雞湖一帶的商業(yè)區(qū)域?yàn)橹?。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析蘇州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域物業(yè)供不應(yīng)求，新興商業(yè)區(qū)域尚待進(jìn)一步開展蘇州商業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)供應(yīng)量主要集中 在觀前街、石路商圈、蘇州工業(yè)園區(qū)、 蘇州新區(qū)等。石路商圈為蘇州古城區(qū)內(nèi)另一主要商圈， 其總供應(yīng)量雖僅占總商業(yè)供應(yīng)的10%，但其 商業(yè)開展較早，開展相對(duì)成熟，因此物業(yè)吸 納率也較高，堅(jiān)持在92%左右。蘇州工業(yè)園區(qū)為近年來(lái)蘇州市新興的商業(yè) 中心，同

6、一時(shí)期內(nèi)商業(yè)物業(yè)放量供應(yīng)，加之 住宅、辦公等配套設(shè)備尚未完善，因此導(dǎo)致 其現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)吸納率較低，約為86%左右。蘇州新區(qū)的商業(yè)物業(yè)現(xiàn)主要以沿街商鋪為 主，缺乏大型商業(yè)設(shè)備，因此現(xiàn)有物業(yè)總供 應(yīng)量較小，新區(qū)內(nèi)經(jīng) 營(yíng)業(yè)態(tài)目的明確，運(yùn)營(yíng)情況良好，因此物業(yè) 吸納率也相對(duì)較高，維持在90%的程度。 作為蘇州市級(jí)商業(yè)中心，觀前街商圈集中了蘇州市內(nèi)主要的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。由于觀前街是蘇州市內(nèi)消費(fèi)者最為內(nèi)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)目的明確，運(yùn)營(yíng)情況良好，因集中、商業(yè)環(huán)境最為成熟的商業(yè)區(qū)域，因此本區(qū)域商業(yè)而物業(yè)吸納率也相對(duì)較高，物業(yè)的吸納率高達(dá)98%左右的程度。 觀前街商圈蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析位置：是蘇州古城幾何中心

7、,也是蘇州傳統(tǒng)的商業(yè)文化中心,是蘇州最早的步行街百貨商場(chǎng)：美羅商城、大洋百貨、第一百貨、金鷹國(guó)際、豫園、人民商場(chǎng)、海瀾商廈主題商場(chǎng)：蘇寧電器、國(guó)美、友通數(shù)碼港、五星電器、冠之霖等文娛場(chǎng)所：大人家飚歌城、西部飚歌城、巴黎之夜文娛城等平均人流量：30萬(wàn)人次商圈吸納率：約98%業(yè)態(tài)分布區(qū)域：餐飲業(yè)主要集中在太監(jiān)弄一帶，文娛休閑場(chǎng)所主要集中在喬司空巷一帶購(gòu)物主要集在觀前街、人民路一帶租金：觀前街主干道店面：1250-1500元/平/月純底層人民商場(chǎng)附近：800-900元/平/月玄妙觀前門面：420-500元/平/月觀前小商品市場(chǎng)：租金為50-60元/平/月北局弄門面三層：87-100元/平/月施相公弄

8、皮市街邵磨針巷人 民 路因 果 巷喬 司 空 巷觀 前 街太 監(jiān) 弄大 井 巷富 仁 坊干 將 路平 安 坊宮巷玄廟觀觀前公園玄廟廣場(chǎng)1231、第一百貨2、大洋百貨3、美羅商城4、新蘇州百貨5、豫園6、金鷹國(guó)際7、人民商場(chǎng)8、大光明影院9、開通影院10、大人家飚歌城11、西部飚歌城12、天辰飚歌城13、三萬(wàn)昌荼樓14、貴賓樓大酒店15、索菲特大酒店16、龍鳳賓館酒家17、雅戈?duì)柣食缶频?8、富僑足道19、富僑酒店20、金銀足道21、上島咖啡22、巴黎之夜23、粵海溫泉會(huì)所24、金銀足道465789101112141315161718192021222324252625、迪歐咖啡26、好人小吃

9、27、水天堂28、老娘舅29、亞馬遜餐廳30、凱悅溫泉會(huì)所31、雅戈?duì)柛粚m大酒店32、同潤(rùn)湘菜館33、得月樓34、川福樓35、達(dá)板城36、好人民間小吃37、朱鴻興面館38、得月樓39、五芳齋40、王四酒家41、幫貴火鍋42、必勝客43、漢拿燒烤44、真功夫餐廳45、KFC46、KFC47、必勝客48、小南國(guó)溫泉會(huì)所49、蘇州小吃園50、松鶴樓51、綠楊混沌52、永和豆槳53、珍珠酒樓54、新聚豐餐館55、老正興56、一番屋57、韓松式料理58、燒烤店59、干鍋傳奇27283029313334323536373839404142434544464748觀前小商品市場(chǎng)觀前街重點(diǎn)商業(yè)分布圖49505

10、15253545556575958蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析觀前街主要購(gòu)物商場(chǎng)項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)樓層主要目標(biāo)消費(fèi)群體業(yè)態(tài)構(gòu)成代表商戶金鷹國(guó)際20000平米B1-F6都市白領(lǐng)、時(shí)尚消費(fèi)群體購(gòu)物Sprit、JAKE JONES、ONLY等美羅商場(chǎng)30000平米B1-F5高端消費(fèi)群體、都市白領(lǐng)、時(shí)尚消費(fèi)群體購(gòu)物、休閑餐飲Louis Vuitton、GUCCI、Armani等大洋百貨17500平米B1-F6都市白領(lǐng)、時(shí)尚消費(fèi)群體購(gòu)物、休閑餐飲FED、味千拉面、G2000等第一百貨16000平米1-F5都市白領(lǐng)、時(shí)尚消費(fèi)群體購(gòu)物宏圖三包、NIKE等人民商場(chǎng)25000平米B1-F5中青年消費(fèi)群體

11、購(gòu)物Belle等新蘇州百貨17000平米B1-F6時(shí)尚消費(fèi)群體購(gòu)物ONLY、E-Land等觀前商圈百貨商場(chǎng)構(gòu)成蘇州市內(nèi)最繁華的商業(yè)購(gòu)物區(qū)，各百貨商場(chǎng)消費(fèi)客群以中端及中高端年青消費(fèi)者為主力定位，有效滿足各消費(fèi)層次消費(fèi)者購(gòu)物的需求。主要百貨商場(chǎng)高度集中的觀前商圈成為蘇州消費(fèi)者購(gòu)物首選，商圈認(rèn)同率及吸引率位列主要商圈之首，其他商圈在零售方面對(duì)消費(fèi)者吸引率均難以與之抗衡，而消費(fèi)者業(yè)已長(zhǎng)期構(gòu)成的購(gòu)物習(xí)慣無(wú)法在短期內(nèi)得以改動(dòng)，一定程度上添加了其他商圈開展百貨零售業(yè)的難度。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)樓層主要目標(biāo)消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)狀況得月樓500平米左右F1-F3中高檔好王四酒家300平

12、米左右F1-F2中柢檔好川福樓450平米左右F1-F3中高檔好同潤(rùn)湘菜館350平米左右F1中高檔好達(dá)板城280平米左右F1-F2中檔一般好人小吃350平米左右F1-F2中低檔好蘇州小吃園200平米左右F1低檔一般必勝客300左右F1中高檔好觀前街主要餐飲作為蘇州最具人氣的觀前商圈，也同樣吸引了全國(guó)各地的特征風(fēng)味餐飲，到了觀前，就能享用異地風(fēng)情美味。整體餐飲檔次主要以中高檔為主，也符合該商圈消費(fèi)人群需求。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)樓層主要目標(biāo)消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)狀況大人家飚歌城1000平米左右F1-F3中低檔好天辰飚歌城1100平米左右F1-F2中柢檔好西部飚歌城950平米左

13、右F1-F2中低檔好巴黎之夜4500平米左右F1-F5中高檔好粵海溫泉會(huì)所1000平米左右F1中高檔一般凱悅溫泉會(huì)所600平米左右F1-F2中高檔較好觀前街主要文娛蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析觀前商圈主要文娛以歌城以及休閑會(huì)所方式出現(xiàn)，交融了其他眾多的休閑文娛業(yè)態(tài)。憑仗著強(qiáng)大的輻射才干與吸納才干，整體運(yùn)營(yíng)情況非常的良好。觀前商圈整體業(yè)態(tài)組合比例觀前商圈整體業(yè)態(tài)檔次組合比例蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析觀前整體商圈內(nèi)以零售為主，主要以沿街購(gòu)物街以及百貨商場(chǎng)的方式出現(xiàn)。商圈內(nèi)餐飲文娛等業(yè)態(tài)作為零售的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，也吸納了不少的消費(fèi)人群。商圈整體以中高檔業(yè)態(tài)為主，迎合了群眾的消費(fèi)需求，也迎合了

14、特定人群的需求。商圈整體人氣以觀東、西、南優(yōu)于觀北區(qū)域。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析觀前商圈與本工程所處商圈對(duì)比分析觀前街商圈本案所處商圈1）地理位置/城市空間結(jié)構(gòu)：蘇州唯一傳統(tǒng)市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，在整個(gè)蘇州市城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)中居于絕對(duì)主導(dǎo)地位2）商業(yè)供需狀況：商業(yè)供應(yīng)量集中分布，供應(yīng)量充足，供求平衡，物業(yè)空置率維持在極低水平3）業(yè)態(tài)布局情況：以傳統(tǒng)百貨為主，零售、餐飲、休閑娛樂(lè)兼?zhèn)洌瑯I(yè)態(tài)齊全，整體保持在中檔及中高檔的消費(fèi)水平4）消費(fèi)者構(gòu)成：蘇州全市范圍內(nèi)中檔及中高檔消費(fèi)者、國(guó)內(nèi)外游客1）地理位置/城市空間結(jié)構(gòu)：地處城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的外緣，所處商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍無(wú)法與觀前街比擬2）商業(yè)供需狀

15、況：商業(yè)總供應(yīng)量龐大，周邊存在大量的空置物業(yè)3）業(yè)態(tài)布局情況：以餐飲、娛樂(lè)休閑為主，但入住商家也不多，生活配套類業(yè)態(tài)缺乏，整體檔次較高4）消費(fèi)者構(gòu)成：項(xiàng)目周邊為小區(qū)居民，以及對(duì)外區(qū)域一定的輻射所帶來(lái)的外部消費(fèi)者本工程的地理位置、周邊現(xiàn)有商業(yè)情況等先天條件決議本工程的商業(yè)輻射范圍無(wú)法與蘇州市內(nèi)傳統(tǒng)的市級(jí)商業(yè)中心觀前商圈相媲美。同時(shí)，依托強(qiáng)大消費(fèi)人流支撐的百貨零售業(yè)態(tài)也受工程周邊消費(fèi)人流缺乏的影響難以開展。本工程定位應(yīng)充分的思索周邊消費(fèi)者的實(shí)踐購(gòu)買力和消費(fèi)程度。石路商圈蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析地 位：位于市中心，是蘇州商業(yè)來(lái)源地規(guī) 模：占地55公傾范 圍：西起楓橋路、東到環(huán)城河西段、北至

16、上塘街、南至愛河橋路段商圈吸納率：約92%主力百貨：石路國(guó)際商城、成泰百貨、亞細(xì)亞商城主題商場(chǎng)：永樂(lè)電器、國(guó)美電器、蘇寧電器、五星電器業(yè)態(tài)分布區(qū)域：餐飲主要集中在石路美食街、閶胥路、石路步行街，服飾主要集在在神仙街和南浩街平均人流量：20萬(wàn)人左右租 金：南浩街租金約在240270元/平/月石路美食街小木屋租金約在600元/平/月左右，臨街鋪約在54-160元/平/月楓橋路上 塘 街廣濟(jì) 路閶胥路金 門 路愛 河 橋 路 女人街A女人街B廣 場(chǎng)石路老街坊美食街空地南浩30313233街125347862392412111019181613141517252021221.五洲大飯店2.石路春天酒樓

17、3.一品香西餐館4.威尼斯商務(wù)賓館5.好仕來(lái)賓館6.麥當(dāng)勞7.老媽火鍋8.咸亨酒店9.蘇寧賓館10.項(xiàng)鼎雞11.長(zhǎng)欣賓館12.德記火鍋13.大娘水餃14.要德15.7+716.新世紀(jì)大酒店17.匯豐賓館18.快捷168商務(wù)賓館19.肯德基20.豪享來(lái)21.假日酒店22.干休賓館23.傣妹火鍋24.大娘水餃25.新華飯店26、好仕來(lái)歌城27、電玩2F 夢(mèng)巴黎舞廳3F 大西洋浴場(chǎng)4.5F28、滾石文娛俱樂(lè)部5F 大型商務(wù)會(huì)所6F29、南洋溫泉浴場(chǎng)2627282930、上海成泰百貨31、石路國(guó)際商城32、華潤(rùn)萬(wàn)家33、太平洋超市34、蘇寧電器35、五星電器36、國(guó)美電器37、宏圖三胞34353637

18、石路重點(diǎn)商業(yè)分布圖蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)樓層主要目標(biāo)消費(fèi)群體業(yè)態(tài)構(gòu)成代表商戶上海成泰百貨12500F1-5中、高檔服飾金店等石路國(guó)際商城20000F1-5中、高檔服飾、化妝品、家紡等Only,sony等華潤(rùn)萬(wàn)家5000B1中、低檔購(gòu)物/太平洋超市2500F1中、低檔購(gòu)物/華潤(rùn)Ole購(gòu)物中心27000 F1-2中檔購(gòu)物、餐飲肯德基石路主要購(gòu)物商場(chǎng)蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析石路商圈作為蘇州市內(nèi)的區(qū)域商業(yè)中心，立足于區(qū)域周邊消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，以華潤(rùn)購(gòu)物中心、石路國(guó)際商場(chǎng)為主要購(gòu)物場(chǎng)所，同時(shí)石路步行街內(nèi)餐飲及休閑文娛設(shè)備的安排，迎合了區(qū)域周邊消費(fèi)者各類消費(fèi)需求

19、。受觀前商圈的影響，石路商圈的百貨零售開展有限，但因區(qū)域商業(yè)開展已有一定歷史，周邊商業(yè)、住宅等環(huán)境開展也已相對(duì)成熟，因此石路國(guó)際商城依然可以覆蓋周邊區(qū)域各類消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)樓層主要目標(biāo)消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)狀況好仕來(lái)歌城600F1-3中、高檔一般南洋溫泉浴場(chǎng)400F1-2中檔好大西洋浴場(chǎng)300F4-5中、高檔一般金陽(yáng)光電玩市場(chǎng)500F1中、低檔好大型商務(wù)會(huì)所1600F5中、高檔好滾石娛樂(lè)俱樂(lè)部1000F6中、高檔好石路主要休閑場(chǎng)所蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析石路商圈主要文娛以歌城以及休閑會(huì)所、浴場(chǎng)方式出現(xiàn)，交融了其他眾多的休閑文娛業(yè)態(tài)。憑仗著其較深沉的歷史底蘊(yùn)以及地段優(yōu)勢(shì)，吸引了

20、較多的中高端消費(fèi)者，整體運(yùn)營(yíng)情況良好。項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)樓層主要目標(biāo)消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)狀況五洲大飯店400F1中、高檔一般石路春天酒樓800F1-4中檔差新華飯店1000F1-2中、高檔一般老媽火鍋1400F1-2中、高檔好咸亨酒店750F1-3中檔一般石路主要餐飲蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析作為蘇州僅次于觀前商圈的第二大商圈，也同樣吸引了全國(guó)各地的特征風(fēng)味餐飲，到了石路，就能享用異地風(fēng)情美味。整體餐飲檔次主要以中檔為主，也符合該商圈消費(fèi)人群的需求。石路商圈業(yè)態(tài)分布比例石路商圈業(yè)態(tài)檔次分布比例蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析石路整體商圈內(nèi)以零售為主，主要以特征街購(gòu)物街以及百貨商場(chǎng)的方式出現(xiàn)

21、。商圈內(nèi)餐飲文娛等業(yè)態(tài)作為零售的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，也吸納了不少的消費(fèi)人群。商圈整體以中檔業(yè)態(tài)為主，迎合了群眾的消費(fèi)需求，也迎合了特定人群的需求。商圈整體業(yè)態(tài)分布具有明顯的特征，商圈中間段以購(gòu)物為主，而中北端以休閑文娛為主，南端以美食物餐飲為主，并有其他業(yè)態(tài)的交叉分布。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析石路商圈與本工程所處商圈對(duì)比分析石路商圈本案所處商圈1）地理位置/城市空間結(jié)構(gòu)：位于蘇州古城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)區(qū)域中心，周邊環(huán)境發(fā)展成熟2）商業(yè)供需狀況：商業(yè)供應(yīng)量集中分布，供應(yīng)量充足，供求基本平衡，物業(yè)空置率維持在較低水平3）業(yè)態(tài)布局情況：以傳統(tǒng)百貨為主，零售、餐飲、休閑娛樂(lè)兼?zhèn)?，業(yè)態(tài)齊全，整體保持在中檔的消費(fèi)水

22、平4）消費(fèi)者構(gòu)成：區(qū)域周邊居民、少量國(guó)內(nèi)觀光旅游客源地理位置/城市空間結(jié)構(gòu)：地處城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的外緣，所處商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍無(wú)法與石路比擬2）商業(yè)供需狀況：商業(yè)總供應(yīng)量龐大，周邊存在大量的空置物業(yè)3）業(yè)態(tài)布局情況：以餐飲、娛樂(lè)休閑為主，但入住商家也不多，生活配套類業(yè)態(tài)缺乏，整體檔次較高4）消費(fèi)者構(gòu)成：項(xiàng)目周邊為小區(qū)居民，以及對(duì)外區(qū)域一定的輻射所帶來(lái)的外部消費(fèi)者雖然石路商圈并非蘇州市內(nèi)的市級(jí)商業(yè)中心，但因其悠久的商業(yè)開展歷史，加之周邊住宅等配套環(huán)境開展成熟，依然吸引區(qū)域周邊消費(fèi)者的光臨，零售、休閑餐飲等業(yè)態(tài)有較好的開展。而本工程周邊環(huán)境尚不完善，因此仍不宜大量開展零售類業(yè)態(tài)。石路商圈經(jīng)一致規(guī)劃

23、，區(qū)域商業(yè)面積控制在其作為區(qū)域商業(yè)中心所能接受的體量范圍內(nèi)，有效防止了物業(yè)大量空置的情況出現(xiàn)。其業(yè)態(tài)設(shè)置方面也充分思索到周邊居民的實(shí)踐消費(fèi)程度和需求，本工程應(yīng)有所自創(chuàng)。123456789101112131415161718192122201、泰華2、泰華東樓3、國(guó)美電器4、工人文化宮5、7*7KTV會(huì)所6、新島咖啡7、亂世佳人酒吧8、簡(jiǎn)施咖啡9、迪歐咖啡10、藍(lán)槍魚酒吧11、姑蘇不夜城12、小城故事13、錢塘茶人14、杰姆好萊屋15、長(zhǎng)發(fā)西餅16、竹輝飯店17、永和大王18、蘇為飯店19、老蘇州飯店20、蘇州東方漁港21、蘇州國(guó)土資源局22、蘇州廣電總臺(tái)十 全 街人民路竹 輝 路烏鵲橋路帶城橋

24、路相王路新市路南門商圈分布蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析地 位：蘇州第三大商貿(mào)物流中心規(guī) 模：12.4公傾范 圍：北臨新市路、南至護(hù)城河、西起南園新村、東靠竹輝村主力百貨：泰華主題商場(chǎng)：國(guó)美、豪克樂(lè)生活廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布區(qū)域：餐飲及酒吧主要集在中十全街、電腦專賣主要集中在烏雀橋路，東大街及新市路業(yè)態(tài)分布較為豐富日人流量：15人左右租 金：新市路：108166元/月/m2東大街、竹輝路：150-175元/月/m2十全街：300-400元/月/m2烏雀橋：125-130元/月/m2 南門商圈分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積/m2營(yíng)業(yè)樓層主要目標(biāo)消費(fèi)群體業(yè)態(tài)構(gòu)成代表商戶泰華4.8

25、萬(wàn)B1F7商業(yè)成功人士服飾、化妝品路易威登、burberry泰華東樓B1F5年輕人服飾、家紡、電器等阿迪達(dá)斯、李寧、匡威南門主要購(gòu)物商場(chǎng)項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)樓層目標(biāo)消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)狀況錢塘茶人1500平米F1F2中高檔一般杰姆好萊屋600平米F1F2中高檔好 蘇為飯店1200平米F1F4中高檔好蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析南門主要餐飲南門商圈相對(duì)較小，購(gòu)物主要以泰華一家商場(chǎng)為主，整體的業(yè)態(tài)檔次較高。商圈內(nèi)整體餐飲類走特征化道路，主要以中高檔次為主。項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積/m2營(yíng)業(yè)樓層主要目標(biāo)消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)狀況7*7KTV會(huì)所280平米F1F2中高檔好新島咖啡320平米F1F2中檔一般亂世佳人酒吧36

26、0平米F1高檔好簡(jiǎn)施咖啡140平米F1F2中檔一般迪歐咖啡400平米F1中檔一般姑蘇不夜城240平米F1F2中高檔一般南門主要休閑場(chǎng)所南門商圈主要文娛以歌城以及休閑會(huì)所、休閑咖啡方式出現(xiàn)，交融了其他眾多的休閑文娛業(yè)態(tài)。憑仗著其較深沉的歷史底蘊(yùn)以及地段優(yōu)勢(shì)，吸引了較多的中高端消費(fèi)者，整體運(yùn)營(yíng)情況良好。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析南門商圈業(yè)態(tài)分布比例南門商圈業(yè)態(tài)檔次分布比例蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析南門整體商圈內(nèi)以零售為主，主要以百貨商場(chǎng)的方式出現(xiàn)。商圈內(nèi)餐飲文娛、效力業(yè)等業(yè)態(tài)作為零售的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，也吸納了不少的消費(fèi)人群。商圈整體以中檔業(yè)態(tài)為主，迎合了群眾的消費(fèi)需求，也迎合了特定人群的

27、需求。商圈整體業(yè)態(tài)分布具有明顯的特征，商圈以百貨購(gòu)物為主，分布于其北側(cè)以休閑文娛、美食物餐飲為主，并有其他業(yè)態(tài)的交叉分布。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析商圈范圍：東至濱河路、南至金山路、西至塔園路、北至獅山路商圈級(jí)別：區(qū)域商業(yè)中心商圈吸納率：約90%主要商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、休閑文娛、居民配套商業(yè)新區(qū)商圈蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積檔次定位主要目標(biāo)消費(fèi)群體業(yè)態(tài)構(gòu)成代表商戶淮海街20000中高檔周邊外籍工作人員、辦公人員、中高檔住宅居民餐飲、休閑娛樂(lè)健康煮等錦華苑商業(yè)裙房12000中高檔周邊外籍工作人員、辦公人員、中高檔住宅居民餐飲、休閑娛樂(lè)、生活配套星巴克等吳宮麗都商業(yè)裙房

28、18000中高檔周邊外籍工作人員、辦公人員、中高檔住宅居民餐飲、休閑娛樂(lè)多多旺荼餐廳金河國(guó)際大廈裙房10000中高檔周邊外籍工作人員、辦公人員、中高檔住宅居民餐飲、休閑娛樂(lè)西堤牛排等蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析蘇州新區(qū)的商業(yè)主要分布在新區(qū)內(nèi)的淮海街、獅山路。因該區(qū)域非蘇州市傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)域，故其商業(yè)的構(gòu)成和開展遵照了本身的特點(diǎn)。同樣受觀前商圈百貨等零售業(yè)態(tài)的強(qiáng)大吸引力影響，新區(qū)內(nèi)的商業(yè)并未有大型傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)出現(xiàn)，而多為沿街店鋪主要是淮海街和住宅、寫字樓的商業(yè)裙房主要沿獅山路分布。而業(yè)態(tài)方面，受傳統(tǒng)零售開展所限，該區(qū)域的業(yè)態(tài)以餐飲、休閑文娛及居民生活配套來(lái)吸引周邊各類消費(fèi)群體。新區(qū)內(nèi)外資企

29、業(yè)的特點(diǎn)使得新區(qū)餐飲、休閑文娛構(gòu)成以日韓為主的特征。而新區(qū)內(nèi)主要消費(fèi)群體的購(gòu)買力也促成新區(qū)內(nèi)商業(yè)檔次定位要高于蘇州市內(nèi)其他普通區(qū)域。新區(qū)內(nèi)構(gòu)成的特征餐飲、文娛等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，也開場(chǎng)逐漸吸引區(qū)域外消費(fèi)者光臨。受區(qū)域開展需求，新區(qū)商業(yè)也逐漸向零售等綜合業(yè)態(tài)開展，如綠寶廣場(chǎng)等。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析工業(yè)園區(qū)商圈商圈范圍：環(huán)金雞湖一帶，湖西與湖東CBD商圈級(jí)別：區(qū)域商業(yè)中心商圈吸納率：約86%主要商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、休閑文娛、居民配套商業(yè)蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析園區(qū)湖西商圈項(xiàng)目業(yè)態(tài)檔次租售狀況經(jīng)營(yíng)狀況客源定位湖濱新天地餐飲、休閑、娛樂(lè)中高檔僅剩1樓100平一間待租人流充沛經(jīng)營(yíng)狀況良

30、好高收入人群湖濱樓餐飲中高檔只租不賣，出租率100夜間人流充沛經(jīng)營(yíng)狀況較好高收入人群左岸商業(yè)街A區(qū)餐飲、休閑中檔只租不賣，出租率100人流充沛經(jīng)營(yíng)狀況良好游客，周邊白領(lǐng)，外籍名都中心餐飲、休閑、娛樂(lè)中檔只租不賣，出租率100較好周邊白領(lǐng)高收入人群左岸商業(yè)街B區(qū)餐飲、休閑、娛樂(lè)中高檔只租不賣，僅?？刻K惠路1000平商鋪待租人流不夠充沛同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈高收入人群白領(lǐng)廣場(chǎng)餐飲中高檔只租不賣，出租率100因地鐵修路，影響到達(dá)性，西側(cè)人流稀薄周邊白領(lǐng)高收入人群新天翔廣場(chǎng)寫字樓、商場(chǎng)、公寓已封頂蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析園區(qū)湖東商圈項(xiàng)目業(yè)態(tài)檔次租售狀況經(jīng)營(yíng)狀況客源定位金雞湖廣場(chǎng)1期餐飲、休閑、娛樂(lè)中高

31、檔一般經(jīng)營(yíng)不佳高收入人群金雞湖廣場(chǎng)2期中高檔只租不賣，招租暫停，業(yè)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)不佳高收入人群金雞湖廣場(chǎng)3期餐飲、辦公中檔只賣不租，銷售率60承租不力，人流稀薄，僅有3家餐飲商家入駐中高收入人群現(xiàn)代休閑廣場(chǎng)餐飲、休閑、娛樂(lè)中檔只賣不租，僅剩1間412平商鋪待租人流稀薄，經(jīng)營(yíng)狀況一般游客，中高收入人群時(shí)代廣場(chǎng)餐飲、休閑、購(gòu)物、辦公中高檔只租不賣中高收入人群月光碼頭餐飲、休閑、娛樂(lè)中高檔只租不賣2008.9月竣工蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)情況分析園區(qū)商業(yè)情況論述工業(yè)園區(qū)自創(chuàng)新加坡方式，早期的工業(yè)園區(qū)商業(yè)以鄰里中心的方式出現(xiàn)，根本滿足周邊居民日常的生活消費(fèi)，但不能從根本上處理居民的生活購(gòu)物以及享用需求。

32、工業(yè)園區(qū)作為近年來(lái)蘇州市重點(diǎn)規(guī)劃開展的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)由第二產(chǎn)業(yè)逐漸向效力業(yè)開展，此項(xiàng)規(guī)劃帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)商業(yè)的迅速開展。由于該區(qū)域?yàn)槌鞘行聟^(qū)，目前區(qū)域內(nèi)的人口導(dǎo)入量、區(qū)域?qū)ν廨椛洳鸥捎邢?，因此區(qū)域內(nèi)難以開展百貨等零售商業(yè)，唯能經(jīng)過(guò)開展前期可有效吸引消費(fèi)人流的餐飲、休閑文娛等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)逐漸培育商業(yè)氣氛，完善商業(yè)環(huán)境。園區(qū)內(nèi)眾多合資、獨(dú)資企業(yè)的外籍任務(wù)人員、區(qū)內(nèi)中高檔及高檔住宅人口的存在，使得區(qū)域內(nèi)的餐飲、休閑文娛業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出異國(guó)餐飲、特征文娛集中的特點(diǎn)。區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)買力也促使其商業(yè)檔次定位多以中高檔為主。由于園區(qū)內(nèi)在短期內(nèi)商業(yè)集中放量，而其消費(fèi)人口導(dǎo)入、公共交通等配套設(shè)備導(dǎo)入時(shí)機(jī)未能與之相匹配，

33、呵斥目前區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，商業(yè)物業(yè)空置率特別是湖東地域居高景象。蘇州工業(yè)園區(qū)在蘇州市整體開展規(guī)劃中，屬于重點(diǎn)開展區(qū)域，其內(nèi)部各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)開展的條件已根本成型。園區(qū)開展歷史的要素使得其業(yè)已積累了相當(dāng)數(shù)量的辦公人群、外籍員工、住宅居民等消費(fèi)人群，具備開展一定規(guī)模的商業(yè)開展?jié)摿?。而區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的企業(yè)質(zhì)量、辦公人員及住宅人口的消費(fèi)力和購(gòu)買力等遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域的消費(fèi)人群。這也對(duì)于我們的工程在檔次以及業(yè)態(tài)定位上有了重要的自創(chuàng)。 1 整體商業(yè)目的分析 2 周邊住宅調(diào)研分析 3 周邊生活配套調(diào)研分析 1 周邊區(qū)域消費(fèi)者特征及行為分析 2 周邊入住客戶分析 3 周邊未來(lái)入住客戶分析 4 周邊總體入住客戶分析 周邊

34、區(qū)域消費(fèi)者特征及行為分析消費(fèi)者調(diào)查目的了解工業(yè)園區(qū)消費(fèi)者構(gòu)成情況，收入程度，消費(fèi)習(xí)慣和要求；了解工業(yè)園區(qū)消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有業(yè)態(tài)的稱心程度并預(yù)測(cè)可行業(yè)態(tài)組成；經(jīng)過(guò)對(duì)工業(yè)園區(qū)消費(fèi)者消費(fèi)情況的研討，結(jié)合未來(lái)周邊的開展規(guī)劃，估計(jì)未來(lái)該地域的消費(fèi)特點(diǎn)。并最終結(jié)合工程本身定位，制定相應(yīng)的主題以及業(yè)態(tài)組合。研討方案設(shè)計(jì)研討城市/區(qū)域樣本數(shù)目的人群訪問(wèn)抽樣方法工業(yè)園區(qū)湖東各住宅入口各商業(yè)消費(fèi)處200份有效問(wèn)卷隨機(jī)訪問(wèn)本次調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷258份，回收有效問(wèn)卷200份,問(wèn)卷有效率到達(dá)78%25-50歲 男性、女性研討方法：定量研討訪問(wèn)方法：街頭隨機(jī)訪問(wèn)一對(duì)一訪問(wèn)周邊區(qū)域消費(fèi)者特征及行為分析 本次消費(fèi)者調(diào)查的被訪者中，女

35、 性占 45%，男性占55%，男女比例根本堅(jiān)持平衡。 從年齡分布來(lái)看，以25-35歲的消費(fèi)者所占比例最高為56%；其次為年輕人的比例也較大，占19%。這兩個(gè)年齡階層代表的中青年消費(fèi)者符合未來(lái)本工程的主要目的消費(fèi)群體。因此，本次調(diào)查中所呈現(xiàn)的此類消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和偏好將對(duì)本工程的定位提供一定參考。消費(fèi)者背景性別與年齡構(gòu)成周邊區(qū)域消費(fèi)者特征及行為分析消費(fèi)者背景職業(yè)與收入構(gòu)成被訪者中，以公司技術(shù)職員以及中高層管理者所占比例最高，分別占31%、29%，其次分別為企業(yè)普通職工以及私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員，這是與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)開展特征相一致的。被訪者中家庭月收入相對(duì)于其他區(qū)域較高。9000-16000元/月占到39%，

36、7000-9000元/月占到25%，從該統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)消費(fèi)者的收入程度處于中上等程度。在工程總體定位上，需思索當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的實(shí)踐消費(fèi)程度和購(gòu)買力，整體檔次定位可以切合其實(shí)踐消費(fèi)才干的中高檔消費(fèi)為主。周邊區(qū)域消費(fèi)者特征及行為分析消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析工程周邊區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)備比較缺乏，目前缺乏與區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者日常生活嚴(yán)密相連的相關(guān)生活消費(fèi)場(chǎng)所，致使88%的被訪者以為區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)備不能滿足其消費(fèi)需求。從調(diào)查結(jié)果看，目前區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者對(duì)于區(qū)域內(nèi)的購(gòu)物、餐飲特別不稱心，分別占到40%、26%，同時(shí)也闡明此類業(yè)態(tài)有很大的需求空間。休閑文娛場(chǎng)所方面也同樣缺乏。1.中海星湖國(guó)際2.海尚壹品3.雅戈?duì)栁磥?lái)城

37、1期4.雅戈?duì)栁磥?lái)城2期5.中海湖濱1號(hào)2期6.中海湖濱1號(hào)1期7.空地8.萬(wàn)科小巧灣9.中央景城10. 楓情水岸11.東湖大郡3期12.東湖春之韻13.東城郡14.東湖大郡1期15.東湖大郡2期16.金湖灣花園17IALa自在水岸18.翡翠國(guó)際19.中海國(guó)際社區(qū)20.歐洲城21.第五元素22.第五元素2期23.東湖林語(yǔ)1期24.東湖林語(yǔ)2期25.澳韻花園26.朗詩(shī)國(guó)際27.萬(wàn)科中糧本案28.伊頓小鎮(zhèn)29.德邑30.南山巴黎印象31天地源橄欖灣32.中旅籃岸國(guó)際33.金色尚城周邊入住客戶分析淞江路蘇勝路方洲路金塔路鐘園路沈滸路現(xiàn)代大道翠園路旺墩路星塘街津梁街南施街萬(wàn)盛街星湖街蘇虹中路華池街玲玲

38、街鳳鳴街會(huì)心街西洲路九華路金雞湖本案26143578瓊姬路9107在建樓盤入住樓盤空地77111213長(zhǎng)樂(lè)街141415161718777772021222324777252627272828293031323319湖東小區(qū)標(biāo)地圖項(xiàng)目名稱地理位置規(guī)模（戶）入住情況入住人口楓情水岸鐘園路與星湖街交叉口50070%1000雅戈?duì)栁磥?lái)城1、2期華池街西200060%3600中海湖濱一號(hào)玲瓏街東100075%2300萬(wàn)科玲瓏灣玲瓏街西250060%4500東湖大郡1期長(zhǎng)樂(lè)街與會(huì)心街交匯處400070%8400東湖大郡2期方洲路南100090%2700東湖大郡3期金塔路北100080%2400春之韻方洲

39、路南600801500歐洲城南施街與蘇盛路交叉口130050%2000周邊入住客戶分析入住客戶統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱地理位置規(guī)模（戶）入住情況入住人口第五元素津梁街與方洲路交叉口140060%2500東湖林語(yǔ)1期津梁街與蘇勝路交叉口東60080%1500萬(wàn)科中糧本岸瓊姬路北9040%100伊頓小鎮(zhèn)蘇勝路邊20050%300德邑花園星湖接蘇勝路交叉口18030160東城郡金塔路與南施街交匯處80020500南山巴黎印象星湖接蘇勝路交叉口100010300總計(jì)1800034000周邊入住客戶分析入住客戶統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱地理位置 建筑面積（）規(guī)模（戶）銷售價(jià)格（元/）銷售情況客源定位海尚壹品華池街與沈滸路交匯處4

40、4萬(wàn)3000820060園區(qū)白領(lǐng)為主，市區(qū)部分高層領(lǐng)導(dǎo)中央景城沈滸路星湖街交叉口50萬(wàn)12008600五月開盤外企中高層領(lǐng)導(dǎo)第五元素2期蘇勝路津梁街交叉口30萬(wàn)10007500外企中高層領(lǐng)導(dǎo)與技術(shù)工人澳韻花園蘇勝路南施街交叉樓14.4萬(wàn)700750090%朗詩(shī)國(guó)際津梁街南13.2萬(wàn) 100012000企業(yè)員工為主，私營(yíng)業(yè)主和高級(jí)管理人員為輔依頓小鎮(zhèn)南施街西蘇勝路南 11萬(wàn)380860062%外企中高層領(lǐng)導(dǎo)金色尚城淞江路北11萬(wàn)10006200企業(yè)員工周邊未來(lái)入住客戶分析未來(lái)入住客戶統(tǒng)計(jì)未來(lái)入住客戶統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱地理位置建筑面積（）規(guī)模（戶）銷售價(jià)格（元/）銷售情況客源定位藍(lán)岸國(guó)際淞江路北20萬(wàn)1100多層8300小高層750083%企業(yè)員工東