河北省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：星級(jí)酒店凈收益的求取考試題

1、河北省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：星級(jí)酒店凈收益的求取考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、所謂住房抵押支持證券，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的_債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。 A房地產(chǎn)企業(yè)債券 B個(gè)人住房抵押貸款 C房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款 D金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期融資 2、超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，最高以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金以下的土地閑置費(fèi)。 A：5 B：10 C：15 D：20 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3

2、、某大廈總建筑面積10000，房地總價(jià)值6 000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2 500萬(wàn)元 某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240如果按照 土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為【2005年考題】 A：24 B：30 C：38 D：72 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是_。 A零售商的財(cái)務(wù)能力 B零售商需要的服務(wù) C零售商組合與位置分配 D零售商的聲譽(yù)5、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年

3、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于_萬(wàn)元。 A536 B549 C557 D816 6、是指國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)依法將被查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制予以拍賣(mài)的行為。 A：任意拍賣(mài) B：強(qiáng)制拍賣(mài) C：動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài) D：不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、某套住宅總價(jià)30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積125，套內(nèi)墻體面積20，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為元。 A：1765 B：2000 C：2069 D：2400 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 8、是商業(yè)銀行的最基本職能。 A：充當(dāng)信用中介 B：變貨幣收入為貨

4、幣資本 C：充當(dāng)支付中介 D：創(chuàng)造派生存款和信用流通工具 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)組織形式中，有限責(zé)任制最低由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同出資發(fā)起設(shè)立。 A：1名以上(含1名) B：2名以上(含2名) C：3名以上(含3名) D：5名以上(含5名) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、房屋拆遷補(bǔ)償中，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積超過(guò)原建筑面積的部分，按照_結(jié)算。 A商品房?jī)r(jià)格 B重置價(jià)格結(jié)合成新 C重置價(jià)格結(jié)合結(jié)構(gòu)差價(jià) D物價(jià)部門(mén)核定價(jià)格11、下列對(duì)工程建設(shè)定額的理解有誤的是_。 A工程建設(shè)定額是工程造價(jià)計(jì)價(jià)的重要依據(jù) B工程建設(shè)定額反映的是在一定的社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平條件下

5、，完成工程建設(shè)中的某項(xiàng)產(chǎn)品與各種生產(chǎn)消費(fèi)之間的特定的數(shù)量關(guān)系 C工程建設(shè)定額體現(xiàn)某企業(yè)在正常施工條件下人工、材料、機(jī)械等消耗的生產(chǎn)水平 D工程建設(shè)定額反映了工程建設(shè)和各種資源消耗之間的客觀規(guī)律 12、有多少人愿意花費(fèi)20萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套高層帶電梯的點(diǎn)式兩居室住房，如對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，則屬于_。 A試探性調(diào)查 B描述性調(diào)查 C因果性調(diào)查 D假設(shè)性調(diào)查 13、物業(yè)管理實(shí)施原則是。 A：業(yè)主公約的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 B：業(yè)主大會(huì)的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 C：業(yè)主委員會(huì)的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 D：業(yè)主的自我約束、自我

6、管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、估價(jià)對(duì)象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比實(shí)例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實(shí)例的成交價(jià)格為5700元，所有交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價(jià)格差異系數(shù)見(jiàn)下表；6層住宅樓中第一層住宅價(jià)格為5層住宅樓中第一層住宅價(jià)格的98，買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的3和6，除上述因素外，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的其他情況均相同，由可比實(shí)例成交價(jià)格求取的比準(zhǔn)價(jià)值為元。 A：6280 B：6408 C：6881 D：7021 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15、某家庭

7、購(gòu)買(mǎi)一套面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為5000元/m2，首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余通過(guò)申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為_(kāi)元。 A1002.45 B1012.45 C1027.42 D1037.45 16、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價(jià)值_。 A下降 B上升 C不變 D不能確定 17、契稅實(shí)行的是_稅率。 A比例 B定額 C累進(jìn) D幅度定額 18、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的角度是多元化的，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，市場(chǎng)分析可以起到的作用是_。 A了解項(xiàng)目，滿足戶型方面的需求 B

8、有針對(duì)性地制定銷(xiāo)售策略 C選擇合適的項(xiàng)目位置 D進(jìn)行宏觀調(diào)控 19、公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過(guò)增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來(lái)解決這一問(wèn)題。這是房地產(chǎn)投資的_特性。 A區(qū)位選擇異常重要 B投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C需要適時(shí)更新改造投資 D存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 20、關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理有以下說(shuō)法，其中錯(cuò)誤的是。 A：房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面合同 B：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)委托人提供的資料文件，有保密的義務(wù)，未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)借相關(guān)資料 C：中介服務(wù)人員可以同時(shí)在兩個(gè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)工作 D：對(duì)偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓

9、各種中介人員執(zhí)業(yè)資格證、合格證的，縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)收回資格證書(shū)或者公告證書(shū)作廢，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、直線趨勢(shì)法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由決定的。 A：房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料 B：房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料 C：房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料 D：估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的價(jià)格資料 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 22、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是。 A：了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值 B：了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值 C：了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化 D：了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

10、23、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開(kāi)工之日起算），計(jì)劃開(kāi)發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬(wàn)元，資本化率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為（）萬(wàn)元。 A3939.61 B4433.88 C4768.50 D5652.09 24、有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報(bào)酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格（）乙的價(jià)格。 A高于 B低于 C等于 D條件不足，無(wú)法確定25、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地

11、產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是。 A：開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間 B：購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間 C：開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間 D：全部租售出去時(shí)的時(shí)間 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的（）。 A最佳規(guī)模 B最佳經(jīng)營(yíng)手段 C最佳集約度 D最佳管理方式 E最佳投資渠道 2、房產(chǎn)面積測(cè)量的精度要求是以_作為限差。 A誤差的平均值 B誤差的最大值 C中誤差 D兩倍中誤差3、對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)

12、濟(jì)效果的主要不確定性因素包括_。 A有效面積系數(shù) B權(quán)益投資比率 C貸款利率 D租金水平 E土地費(fèi)用 4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中求取在建工程價(jià)值應(yīng)扣減的項(xiàng)目有。 A：續(xù)建前已建成本 B：續(xù)建管理費(fèi)用 C：續(xù)建投資利息 D：續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷(xiāo)售費(fèi)用 E：取得在建工程的稅費(fèi)5、土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價(jià)中的做法有。 A：無(wú)視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無(wú)建筑物的空地 B：重視建筑物的存在，即將其設(shè)想為可利用的資源物 C：考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響 D：考慮豪華建筑存在對(duì)土地價(jià)值與可利用資源的具體影響 E：重視土地對(duì)建筑物價(jià)值的影響 6、下列屬于農(nóng)民集體土地范圍的包括。 A：村農(nóng)民集體的土地

13、B：村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體的土地 C：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體的土地 D：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地 E：因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地 7、下列屬于損益表內(nèi)容的有。 A：負(fù)債 B：投資收益、營(yíng)業(yè)外收入 C：銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售稅金、銷(xiāo)售利潤(rùn) D：營(yíng)業(yè)外支出、所得稅 E：凈利潤(rùn) 8、從賣(mài)房的角度看，成本法的理論依據(jù)是_。 A銷(xiāo)售狀況價(jià)值論 B市場(chǎng)供求價(jià)值論 C生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 D經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論 9、下列關(guān)于商品房銷(xiāo)售代理，表述正確的是。 A：房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地

14、產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)委托專門(mén)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷(xiāo)售的一種經(jīng)營(yíng)方式 B：實(shí)行銷(xiāo)售代理必須簽訂委托合同 C：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同 D：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，可以收取傭金以外的其他費(fèi)用 E：房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員必須經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格，才能從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù) 10、住房公積金的提取和使用原則不包括_的原則。 A定向使用 B安全運(yùn)作 C嚴(yán)格時(shí)限 D按時(shí)使用11、綜合指標(biāo)是反映具體時(shí)空狀態(tài)下的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的綜合數(shù)量性質(zhì)和特征，可以分為。 A：絕對(duì)指標(biāo) B：相對(duì)指標(biāo) C：統(tǒng)一指標(biāo) D：平均指標(biāo) E：變異指標(biāo) 12、衡量房地產(chǎn)泡沫常用的指標(biāo)有

15、。 A：房?jī)r(jià)收入比 B：租金售價(jià)比 C：實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比 D：房地產(chǎn)供求比 E：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之比 13、自然周期的_始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)由于房地產(chǎn)空置率低于合理空置率，所以看起來(lái)市場(chǎng)情況還不錯(cuò)。 A第一階段 B第二階段 C第三階段 D第四階段14、下列關(guān)于銀行外部組織形式敘述錯(cuò)誤的是_。 A單元銀行制指業(yè)務(wù)只由一個(gè)獨(dú)立的銀行機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)而不設(shè)分支機(jī)構(gòu)的銀行組織形式 B總分行制指在大城市設(shè)立總行，并在該市及國(guó)內(nèi)或國(guó)外各地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，分支行的業(yè)務(wù)和內(nèi)部事務(wù)統(tǒng)一遵照總行的指示辦理 C集團(tuán)銀行制與連鎖銀行制的區(qū)別在于前者沒(méi)有股權(quán)公司形式，不需成立控股公司 D連鎖銀行制形式下的成

16、員銀行在法律上是獨(dú)立的 15、一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括_等分析。 A投資資金的安全性 B項(xiàng)目定位的科學(xué)性 C期望收益的可靠性 D投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性 E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 16、業(yè)建筑設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)不包括_。 A土地利用系數(shù) B廠房展開(kāi)面積 C廠房有效面積與建筑面積比 D單位面積造價(jià) 17、可行性研究步驟是。 A：接受委托 B：調(diào)查研究 C：方案選擇和優(yōu)化 D：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資評(píng)價(jià) E：編制可行性研究報(bào)告 18、下列說(shuō)法不正確的是_。 A利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1 B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于

17、一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2 C在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上 D一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%45% 19、下列說(shuō)法正確的是_。 A可比實(shí)例肯定是交易實(shí)例 B交易實(shí)例肯定是可比實(shí)例 C可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例 D交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例 20、地鐵站的建成使周邊寫(xiě)字樓的租金顯著提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有_的特性。 A變現(xiàn)性差 B易受政策影響 C依賴專業(yè)管理 D效益外溢和轉(zhuǎn)移 21、通過(guò)損益表可以了解。 A：企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)情況下的收支狀況及獲利能力 B：企業(yè)獲得的利潤(rùn)總額和分配情況 C：供企業(yè)負(fù)責(zé)人作出經(jīng)營(yíng)決策，投

18、資者作出投資決策的參考 D：企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 E：企業(yè)的償債能力 22、下列屬于承擔(dān)民事責(zé)任的方式有。(2009年試題) A：罰款 B：吊銷(xiāo)證照 C：賠償損失 D：賠禮道歉 E：停止侵害23、不得抵押的房地產(chǎn)包括。 A：列入拆遷范圍的房地產(chǎn) B：用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn) C：列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物 D：已依法轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) E：被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn) 24、當(dāng)計(jì)息周期短于1年時(shí)，實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系是_。 A名義利率大于實(shí)際利率 B實(shí)際利率大于名義利率 C名義利率等于實(shí)際利率 D實(shí)際利率小于名義利率25、A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商于2006年6月取得A市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一塊建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定2006年10月動(dòng)工，但因自身原因至2007年11月31日前一