成本法和假設(shè)開發(fā)法 案例(共9頁)

1、PAGE PAGE - 146 -【綜合(zngh)案例分析】 閱讀下面房地產(chǎn)估價(gji)報告，了解(lioji)成本法和假設(shè)開發(fā)法在估價報告中的應(yīng)用。在建工程房地產(chǎn)估價報告（節(jié)選）封 面（略）目 錄（略）致委托方函（略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價的假設(shè)與限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方（略）二、估價方（略）三、估價對象1.區(qū)位狀況（略）2.實物狀況（略）3.權(quán)益狀況（略）四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點 2005年4月18日六、價值定義本次估價采用公開的市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即估價結(jié)果為估價對象在估價時點時的公開市場的客觀合理價值。七、估價

2、依據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價方法估價人員進(jìn)行了實地查勘，通過認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基本方法，其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值采用市場法估價。假設(shè)開發(fā)法和成本法定義（略）。十、估價(gji)結(jié)果經(jīng)測算(c sun)，估價對象在估價時點2005年4月18日的抵押(dy)價值為人民幣4794.52萬元。大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。單價（略）。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期2005年4月16日至2005年4月22日十三、估價報告應(yīng)用的有效期（略） 估價技術(shù)報告一、個別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市

3、場背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價方法的選用估價人員在進(jìn)行實地查勘，認(rèn)真分析所掌握資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基本方法，其估價技術(shù)路線如下：（1）根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法，因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價方法之一進(jìn)行估價。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常的開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤以及購買估價對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費，求取估價對象的客觀合理價格或價值。（2）估價對象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費用投入，因

4、此采用成本法作為估價方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。（3）對以上兩種方法測算的價格進(jìn)行綜合(zngh)處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。六、估價測算(c sun)過程（一）假設(shè)(jish)開發(fā)法分析測算過程假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。1.采用的公式估價對象價格開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值續(xù)建開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費2.估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算運用市場法測算估價對象開發(fā)完成后的價值

5、。市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（1）采用的公式：比準(zhǔn)價格可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)比實例成交價格（2）所選可比實例如表1所示。表1比較因素條件說明表可比實例A可比實例B可比實例C估價對象項目名稱苑樓園園項目坐落路號路號道號大道號土地使用權(quán)取得方式出讓出讓出讓出讓土地等級住宅級住宅級住宅級住宅級建筑結(jié)構(gòu)鋼混高層鋼混高層鋼混高層鋼混高層規(guī)劃用途住宅住宅住宅住宅成新狀況十成新十成新十成新十成新交易狀況正常正常正常正常交易日期2005.0320

6、05.032005.042005.04.18成交價格/（元/m2）3 1003 1002 960（3）交易(jioy)情況修正： 可比實例A、B、C均屬正常交易，交易情況(qngkung)無需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。（4）交易日期(rq)調(diào)整：近期市房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定，可比實例A、B、C均屬近期交易，交易日期無需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。（5）房地產(chǎn)狀況調(diào)整： 區(qū)域因素調(diào)整。根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A、B、C的區(qū)域因素略好于估價對象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價對象進(jìn)行打分比較。得到可比實例A、B、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、1

7、00/103（具體比較情況見表2）。個別因素調(diào)整。根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A、B、C的個別因素略差于估價對象，可比實例C的個別因素略優(yōu)于估價對象。將個別因素調(diào)接的主要內(nèi)容與估價對象進(jìn)行打分比較，得到可比實例A、B、C個別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97（具體比較情況見表2）。 表2比較因素條件指數(shù)表房地產(chǎn)狀況修正因素可比實例A可比實例B可比實例C估價對象區(qū)域因素商服繁華程度20212020交通條件21212320環(huán)境景觀10101010公共服務(wù)配套10101010發(fā)展規(guī)劃10101010基礎(chǔ)規(guī)劃10101010文件娛樂10101010街道條件 101010

8、10合 計101102103100個別因素土地利用程度20202020臨路狀況20202020設(shè)施設(shè)備10101010裝修狀況10101010平面布置1212910建筑結(jié)構(gòu)10101010樓棟朝向 10101010面積大小、形狀1010810合 計10210297100（6）比較(bjio)修正計算，見表3。表3比較(bjio)因素修正(xizhng)系數(shù)表可比實例成交價格交易情況修正交易日期調(diào)整區(qū)域因素調(diào)整個別因素調(diào)整比準(zhǔn)價格A3 100100/100100/100 100/101100/1023 009B3 100100/100100/100100/102100/1022 980C2 96

9、0100/100100/100100/103100/972 963從測算結(jié)果來看，三個可比實例的比準(zhǔn)價格水平差異不大，因此采用簡單算術(shù)平均值作為市場法測算結(jié)果： (3 0092 9802 963)32 984元/m2（7）預(yù)計開發(fā)完成后的總價值。估價對象規(guī)劃總建筑面積為47 799.8 m2，其中地下建筑面積7 979 m2作為設(shè)備用房等，不能對外銷售，可銷售建筑面積為39 820.80 m2。故估價對象預(yù)計建成后的總價值為： 2 98439 820.80/10 00011 882.53 (萬元)3.繼建開發(fā)成本的測算估價對象共4棟，其中編號第28棟總建筑面積為24 578 m2（含地下建筑面

10、積3 998 m2），第21、22、23棟總建筑面積23 221.80 m2（含地下建筑面積3981 m2）。經(jīng)現(xiàn)場查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。（1）續(xù)建建筑安裝工程費。根據(jù)市造價管理站關(guān)于發(fā)布市建筑安裝工程2005年一季度造價指數(shù)的通知（建價字200510號），鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價指標(biāo)為873.18970.20元/m2，本次評估取900元/m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長率加值為80元/m2，一般水電安裝增加值為30元/m2，消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為：24 57

11、8(900301050)/10 00023 221.8(90080301050)/10 0004 917.95（萬元）（2）室外(sh wi)道路管網(wǎng)及綠化等工程費。根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價(gji)對象用地面積為23 667m2，則室外道路(dol)管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：3023 667/10 00071（萬元）（3）估價對象的續(xù)建成本合計：4 917.95714 988.95（萬元）4.管理費用測算管理費用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場平均水平取續(xù)建成本的3 %，則：管理費用4 988.953 %149.67（萬元）5.銷售稅

12、費測算銷售稅費包括廣告宣傳費用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的8 %，則：銷售稅費11 882.538 %950.60（萬元）6.開發(fā)利潤測算置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15 %，續(xù)建成本為4 988.95萬元，則：開發(fā)利潤4 988.9515 %748.34（萬元）7.稅費測算投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費主要包含契稅及印花稅等，則：稅費在建工程價值4.1 %8.運用假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果:估價對像的最終價格(11 882.234 988.95149.67950.60748.34)(14.1 %)5 251.05（萬元）（二）成本法分析測算(c sun)過程成本法

13、是求取(qi q)估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對象為在建工程，折舊為零。成本法的公式(gngsh)為：估價對象價值土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤1.土地取得成本運用基準(zhǔn)地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關(guān)稅費。土地取得成本單價1 717.18元/m2（計算過程略）估價對象用地面積為23 667.00 m2，則估價對象土地總價為： 1 717.1823 667/10 0004 064.05（萬元）2.開發(fā)成本（1）勘察設(shè)計等前期工程費及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費為：39.82萬元（計算過程略）（2）基礎(chǔ)

14、設(shè)施配套費?；A(chǔ)設(shè)施配套費包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費。根據(jù)市近期公布的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費為80元/m2（按建筑面積），則合計318.57萬元。（3）建筑安裝工程費。估價對象已建部分建筑安裝工程費為196.62萬元，則估價對象開發(fā)成本為：39.82318.57196.62555.01（萬元）3.管理費用管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。經(jīng)調(diào)查，管理費一般為開發(fā)成本的2 %4 %，本次評估取其中間值，即按開發(fā)成本的3 %計，則： 555.013 %16.65（萬元）4.投資利息按正常開發(fā)進(jìn)度，整個項目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)(jish)資金

15、在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76 %。 555.01(1+5.76%)0.75123.81（萬元）5.銷售(xioshu)稅費估價對象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售(xioshu)階段，故不考慮銷售稅費。6.開發(fā)利潤經(jīng)調(diào)查，市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15 %。 555.0115 %83.25（萬元）7.運用成本法的估價結(jié)果 4 064.05555.0116.6523.8183.254 742.77（萬元）七、估價結(jié)果確定運用假設(shè)開發(fā)法測算的價格為5 251.05萬元，運用成本法測算的價格為4 742.77萬元。根據(jù)估價目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果權(quán)重

16、為50 %，成本法估價結(jié)果權(quán)重為50 %，則估價對象房地產(chǎn)價值為：5 251.0550 %4 727.7750 %4 989.41（萬元）則估價對象房地產(chǎn)價值為人民幣4 989.41萬元，大寫人民幣肆仟玖佰捌拾玖萬肆仟壹佰元整。附 件（略）【閱讀提示】該房地產(chǎn)估價報告存在以下方面不足或錯誤：（1）假設(shè)開發(fā)法公式未扣除銷售費用、開發(fā)利潤和購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅。（2）市場法中個別因素修正系數(shù)取值與個別因素描述不一致。（3）可比實例B、C與估價對象的土地等級不同，未作修正（應(yīng)加以修正）。（4）開發(fā)完成(wn chng)后總價計算有錯誤，未分析說明地下室設(shè)備用房部分面積是否計入總面積。（5）續(xù)建工程(gngchng)中的建安工程費900元/m2，是否(sh fu)與實際工程進(jìn)度相符未作說明。（6）假設(shè)開發(fā)法中未扣除轉(zhuǎn)業(yè)費、開發(fā)過程中的稅費。（7）假設(shè)開發(fā)法中未扣減投資利息。（8）假設(shè)開發(fā)法計算開發(fā)利潤的直接成本利潤率不應(yīng)采用置業(yè)公司的。（9）假設(shè)開發(fā)法計算開發(fā)利潤計算錯誤，未計算購買估價對象的投資利潤。（10）成本法基礎(chǔ)設(shè)施配套費計算有誤，建筑面積取值不對。（11）成本法中管理費用、投資利息計算基數(shù)錯