工業(yè)地產(chǎn)基本開(kāi)發(fā)流程(共12頁(yè))

1、工業(yè)地產(chǎn)基本開(kāi)發(fā)(kif)流程我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展(fzhn)面臨新的歷史性機(jī)遇，也蘊(yùn)藏著新的商機(jī)。中國(guó)作為“世界(shji)工廠”的顯著地位吸引著越來(lái)越多行業(yè)投資者來(lái)到中國(guó)投資工業(yè)地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間非常巨大，將有更多國(guó)際機(jī)構(gòu)投資到這一領(lǐng)域，未來(lái)潛力無(wú)限。 一、工業(yè)地產(chǎn)理論及開(kāi)發(fā)模型介紹 （一）工業(yè)地產(chǎn)理論 1.工業(yè)地產(chǎn)的概念 指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有 HYPERLINK /view/407886.htm t _blank 毛地、 HYPERLINK /view/66884.htm t _blank 熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用

2、地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā) HYPERLINK /view/1214389.htm t _blank 樓宇等。在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)的 HYPERLINK /view/811075.htm t _blank 土地批租年限為50年。2.常規(guī)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分類 根據(jù)國(guó)內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。 （1）工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式 在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、

3、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目?；趨^(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體；如北京亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等，是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，同樣也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。 缺陷：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方法，項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運(yùn)作中不夠?qū)I(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。（2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，營(yíng)建一個(gè)相對(duì)

4、獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)(tnggu)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式。嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)并不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略(zhnl)”發(fā)展目標(biāo)奠定(dindng)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是一種相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝

5、聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。 （3）工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理。如普洛斯公司的開(kāi)發(fā)模式，其在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入

6、駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 （3）綜合運(yùn)作模式 綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。除以上四種模式外還有私人業(yè)主開(kāi)發(fā)模式，目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開(kāi)發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上楊，其利潤(rùn)匯報(bào)率已經(jīng)超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡(jiǎn)單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開(kāi)發(fā)模式會(huì)逐漸減少，再加上私人業(yè)主開(kāi)發(fā)的廠房在其設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，時(shí)常也逐漸將其淘汰。 就我國(guó)目前來(lái)說(shuō)，工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)(kif)模式

7、主要以工業(yè)(gngy)園區(qū)開(kāi)發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)(kif)模式，在我國(guó)工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中起到了積極的作用。針對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開(kāi)發(fā)的主體，并承擔(dān)最終的損益；二是以開(kāi)發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權(quán)開(kāi)發(fā)公司從事開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)公司作為土地開(kāi)發(fā)的主體，并由開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)最終的損益。目前，省級(jí)和國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)一般采用以開(kāi)發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。出于開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開(kāi)發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會(huì)通常與區(qū)域內(nèi)一家開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，

8、但至少園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。因此，園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進(jìn)入壁壘相對(duì)比較高。就我國(guó)來(lái)說(shuō)，工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼邞?yīng)對(duì)，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響，在我國(guó)工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中起到了積極的作用。 3.工業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)作 工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、ST運(yùn)盛等。它們大多以經(jīng)濟(jì)或高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺(tái)，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開(kāi)

9、發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等。 工業(yè)地產(chǎn)公司最大的優(yōu)勢(shì)是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛；享受工業(yè)土地增值帶來(lái)的資產(chǎn)溢價(jià)；不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響。 目前在國(guó)內(nèi)做得多工業(yè)項(xiàng)目，主要有這幾種：一、輕紡城，這類項(xiàng)目以紡織、服裝加工、批發(fā)展示于一體，在長(zhǎng)三角和珠三角特別多；二、物流園，以倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送、交易為主，在一些交易優(yōu)勢(shì)明顯的省份都有；三、產(chǎn)業(yè)孵化器，這和科技園、創(chuàng)業(yè)園一樣，以研發(fā)型的寫(xiě)定樓為主，在一般大學(xué)多、企業(yè)多的城市都能做起來(lái)；四、建材、汽配之類的，由傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)加物流和上下游生產(chǎn)加工企業(yè)一起構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)園，一般的城市都可以做起來(lái)，并且這更貼近于專業(yè)市場(chǎng)的操

10、作模式。一個(gè)完整的工業(yè)地產(chǎn)，在建設(shè)規(guī)劃上面，他是在擁有自己的工業(yè)概念和部分建筑之外，還包含有住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、綜合服務(wù)性地產(chǎn)在內(nèi)的一個(gè)綜合體。從開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的難度應(yīng)該是不高的，而且風(fēng)險(xiǎn)也是可控的，只要在前期規(guī)劃時(shí)把各物業(yè)形成的比例控制到一個(gè)合適的水準(zhǔn)，可以說(shuō)是完全沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。加上現(xiàn)在珠三角工業(yè)的轉(zhuǎn)移，特別是華中、華南以北及以西的大部分省份都會(huì)有巨大的機(jī)會(huì)。工業(yè)地產(chǎn)(dchn)首先是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，然后才是工業(yè)產(chǎn)業(yè)園，工業(yè)地產(chǎn)是可租可售的。4.工業(yè)地產(chǎn)(dchn)的發(fā)展 工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)并不是一個(gè)完整發(fā)展的商業(yè)市場(chǎng)。 隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物

11、業(yè)的價(jià)格日趨走高，投資回報(bào)日漸降低的情況下，越來(lái)越多的民營(yíng)或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨(dú)立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報(bào)問(wèn)題(wnt)，這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“工業(yè)地產(chǎn)”的概念了。我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的興起國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局層面：改革開(kāi)放、敞開(kāi)國(guó)門，融入世界經(jīng)濟(jì)一體化大勢(shì)；同時(shí)，憑借低廉的勞動(dòng)力資源，開(kāi)放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國(guó)轉(zhuǎn)移；國(guó)內(nèi)各個(gè)城市經(jīng)營(yíng)發(fā)展角度：各個(gè)城市之間的發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，促使各個(gè)地區(qū)都不同程度地加了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動(dòng)工

12、業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求；政策層面：出于城市經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價(jià)等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀1）我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，相對(duì)西方開(kāi)發(fā)較晚。地方工業(yè)用地：自行發(fā)展規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向發(fā)展集聚發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和使用仍處于非常初級(jí)的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶，吸引的企業(yè)大多是勞動(dòng)密集型的低端行業(yè)，在推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒(méi)有發(fā)揮出預(yù)期的作用和效果。 HYPERLINK /view/116423.htm t _b

13、lank 圈地運(yùn)用，機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體、個(gè)人紛紛在圈地運(yùn)動(dòng)中謀劃著從工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取豐厚的投資回報(bào)，造成土地資源開(kāi)發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機(jī)構(gòu)及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機(jī)會(huì)以做商用地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，獲取更高的投資利潤(rùn)。2）作為工業(yè)地產(chǎn)的載體(zit)-工業(yè)園的建設(shè)中存在的問(wèn)題“明星園區(qū)”太少，重復(fù)(chngf)建設(shè)嚴(yán)重；上海、蘇州、東莞等?！拔覀兿Ｍ軌蛑贫ㄒ粋€(gè)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，給工業(yè)園區(qū)設(shè)一道門檻，來(lái)防止園區(qū)建設(shè)過(guò)多過(guò)濫?！闭猩桃Y機(jī)制不完善，來(lái)者不拒；政府（政績(jī)）與入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)(shxin)“雙贏”貪大求洋，

14、面子工程資金供應(yīng)鏈不完善，融資成瓶頸。工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)1）發(fā)展趨勢(shì)的影響因素政府政策的影響：監(jiān)管調(diào)控力度加大，有利于工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康規(guī)范成熟，有利于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展；通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，可保存有實(shí)力企業(yè)；市場(chǎng)供求的影響：經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持強(qiáng)勁發(fā)展速度，有利于吸引外資；“世界工廠”的確立，對(duì)工業(yè)的重視；發(fā)展模式的影響：模式改變，都是以人性化發(fā)展為目標(biāo)，工業(yè)區(qū)的發(fā)展關(guān)系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展；可持續(xù)發(fā)展的節(jié)約型模式：充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng)造最大的效益；投資回報(bào)的影響：隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)展，可開(kāi)發(fā)的土地將會(huì)越來(lái)越少，國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控力度將會(huì)加大，土地的價(jià)值不可避免向上攀升。市

15、場(chǎng)的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤(rùn)會(huì)有所下降，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)前景來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會(huì)出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競(jìng)爭(zhēng)的激烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會(huì)出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會(huì)不斷上漲。2）中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)(gngy)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資(tu z)基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新。開(kāi)發(fā)模式(msh)可以分為兩種：一是定制開(kāi)發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶;二是帶租收購(gòu)，收購(gòu)一些帶有租約的好的工業(yè)

16、物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點(diǎn)是長(zhǎng)期持有物業(yè)， HYPERLINK /view/356815.htm t _blank 待價(jià)而沽等待上市，通過(guò) HYPERLINK /view/378010.htm t _blank REITs包裝上市，融到大筆的資金。由于國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。5.工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式（1）主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)投資開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商。如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)蘇

17、州普洛斯物流園。（2）進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)，通過(guò)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來(lái)的利潤(rùn)或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營(yíng)管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開(kāi)發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開(kāi)發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。（

18、3）通過(guò)與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式而獲利工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。（二）工業(yè)地產(chǎn)四大特征 工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的四大特性。從運(yùn)營(yíng)的規(guī)律來(lái)說(shuō)，工業(yè)地產(chǎn)租期相對(duì)較長(zhǎng)、相對(duì)回報(bào)穩(wěn)定。（三）工業(yè)地產(chǎn)主要(zhyo)開(kāi)發(fā)流程 工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，其贏利點(diǎn)體現(xiàn)(txin)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。 有其獨(dú)有(d yu)的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

19、項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。 （四）工業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)要素工業(yè)地產(chǎn)如何成功，主要從以下六個(gè)方面：首先是選址分析區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和所在城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來(lái)，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?？鐕?guó)企業(yè)選址是從四個(gè)方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動(dòng)力資源。2、尋求市場(chǎng)：追隨出口覆蓋的市場(chǎng)范圍。3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運(yùn)營(yíng)的效率。4、尋求戰(zhàn)略機(jī)遇。一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、 HYPERLINK /y t _blank 開(kāi)發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。市場(chǎng)

20、分析：對(duì)本身城市的競(jìng)爭(zhēng)力，環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域本體的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)考察，一般情況下把開(kāi)發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個(gè)部分，即將成熟和成熟的開(kāi)發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級(jí)的階段。開(kāi)發(fā)區(qū)的分析：要對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進(jìn)行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動(dòng)它的配套企業(yè)進(jìn)來(lái)。 產(chǎn)業(yè)分析：對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來(lái)，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。 其次是定位任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)。在具體定位的時(shí)候，要

21、考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。定位，任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯(cuò)了或者是方向錯(cuò)了，你所有的東西都錯(cuò)了。定位一個(gè)是移植外部(wib)強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源。根據(jù)本身有的能力，比如本身就是一個(gè)物流類的企業(yè)，可以把你的資源帶到你所要進(jìn)入的區(qū)域來(lái)，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒(méi)有獨(dú)特的資源。把這兩點(diǎn)結(jié)合起來(lái)，把區(qū)域的資源整合起來(lái)，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)，實(shí)際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會(huì)形成一個(gè)非常好的定位。在具體定位的時(shí)候，要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角

22、度可以得出是制造(zhzo)型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實(shí)用一些，對(duì)一個(gè)企業(yè)的本身的吸引力更強(qiáng)一些。綜合起來(lái)來(lái)講，作為一個(gè)(y )定位是兩個(gè)方面，一個(gè)是借助本區(qū)域優(yōu)勢(shì)，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進(jìn)而促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展。確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開(kāi)始園區(qū)的設(shè)計(jì)及建造。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不過(guò)類型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項(xiàng)。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個(gè)完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡(jiǎn)易廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當(dāng)中各種類型廠房建造的標(biāo)準(zhǔn)也必須達(dá)標(biāo)。第三是客戶要對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分。一般情況下，對(duì)客戶的分析要從幾個(gè)方面進(jìn)行。一個(gè)是對(duì)現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛

23、在客戶進(jìn)行分析；一個(gè)是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，包括對(duì)區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級(jí)配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動(dòng)向。另外要確立以商招商概念，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，考慮把市場(chǎng)和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式?？蛻舴治黾磳?duì)客戶進(jìn)行把握，一般情況下，客戶分析從五個(gè)方面來(lái)進(jìn)行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進(jìn)入是因?yàn)槌杀尽⒄哌€是市場(chǎng)，這樣你知道什么東西吸引它來(lái)；第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進(jìn)三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進(jìn)行搬遷，你給它提供一個(gè)很好的場(chǎng)地，很

24、好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來(lái)，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，如奔馳進(jìn)入北京之后，圍繞奔馳對(duì)他的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析；第四，還要對(duì)國(guó)外的企業(yè)進(jìn)行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動(dòng)向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動(dòng)向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢(shì)，會(huì)帶來(lái)關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動(dòng)向；第五，還有以商招商的概念，還要對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析。任何一個(gè)城市，按照我國(guó)的規(guī)劃和發(fā)展，都會(huì)規(guī)劃幾個(gè)專業(yè)的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會(huì)過(guò)來(lái)，比如說(shuō)北京大紅門的服裝市場(chǎng)。第四是造勢(shì)(zo sh)通過(guò)挖掘潛在優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造市場(chǎng)，促進(jìn)發(fā)展。首先確定園區(qū)營(yíng)銷的推廣理念，搭建公關(guān)平臺(tái)（政府溝通平臺(tái)、中介商務(wù)平臺(tái)、客戶交流

25、平臺(tái)），創(chuàng)新傳播渠道（網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會(huì)論壇）。要結(jié)合城市資源、城市特點(diǎn)，考慮產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和園區(qū)發(fā)展的和諧共贏。讓客戶意識(shí)到園區(qū)不僅僅提供廠房，更重要的是提供一種全新的適合企業(yè)(qy)發(fā)展的生活方式和超值服務(wù)。造勢(shì)，挖掘潛在優(yōu)勢(shì)通過(guò)策劃提煉創(chuàng)造市場(chǎng)促進(jìn)發(fā)展，我想有這樣一個(gè)過(guò)程。第五是產(chǎn)業(yè)(chny)招商招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可分為國(guó)內(nèi)投資企業(yè)、國(guó)內(nèi)異地企業(yè)、同區(qū)域企業(yè)，通過(guò)優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進(jìn)來(lái)。以一個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)鏈為例分析，一個(gè)整車的組裝廠家涉及的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)比較多，要把各個(gè)配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)發(fā)展和需要的零部件企業(yè)。產(chǎn)業(yè)招商 定位之后，面對(duì)你的產(chǎn)業(yè)也好，面對(duì)你的

26、行業(yè)也好，怎樣招商，以一個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例，實(shí)際一個(gè)整車的組裝廠家，下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比較多，涉及勞動(dòng)各個(gè)配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會(huì)發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會(huì)到你的園區(qū)來(lái)。有的在園區(qū)內(nèi)配套，比如說(shuō)發(fā)動(dòng)機(jī)的生產(chǎn)廠，把一級(jí)的配套，把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進(jìn)來(lái)之后，針對(duì)他們招商。從招商角度來(lái)看還有一個(gè)很重要的因素是渠道的建設(shè)，要想成功的運(yùn)營(yíng)一個(gè)工業(yè)園，最關(guān)鍵的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可以分為國(guó)內(nèi)投資企業(yè)、國(guó)內(nèi)異地企業(yè)，同區(qū)域企業(yè)，把真正想要的企業(yè)招進(jìn)來(lái)。在招商或者渠道拓展的基礎(chǔ)上，對(duì)園區(qū)也要進(jìn)行一定的推廣。首先是確定了營(yíng)銷的理念推廣理念，公關(guān)平臺(tái)，四大傳播渠道，因?yàn)槌鞘杏谐鞘?/p>

27、的資源，有城市的特點(diǎn)。賣產(chǎn)業(yè)是要宜依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，你做的園區(qū)不僅僅提供的是廠房，不僅僅提供的是硬件的樓體，更重要的是提供生活，一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式，還要給他提供超值的服務(wù)，我們規(guī)劃園區(qū)的時(shí)候，首先把園區(qū)的配套設(shè)施的服務(wù)配套完整，整套生活必備的東西解決好了。當(dāng)和外企談的時(shí)候，他們把一些員工過(guò)來(lái)參觀，最后發(fā)現(xiàn)有宿舍、有食堂、有公寓，員工很滿意，很多的企業(yè)因?yàn)檫@個(gè)選擇了該園區(qū)。從配套、服務(wù)的角度來(lái)考慮，搭建了一個(gè)非常好的點(diǎn)。還有搭建三個(gè)平臺(tái)，政府溝通平臺(tái)、中介商務(wù)平臺(tái)、客戶交流平臺(tái)。目前園區(qū)內(nèi)刊、園區(qū)內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)，可以供園區(qū)內(nèi)部的客戶進(jìn)行相互的交流，你再把有價(jià)值的信息傳播出去，四大傳播

28、渠道，網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會(huì)論壇，這樣會(huì)形成一個(gè)相對(duì)完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個(gè)體系，會(huì)形成非常實(shí)效，有針對(duì)性的園區(qū)。因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)招商不是要有多高的知名度，要針對(duì)性和有效性，你的客戶能不能找到你。最后(zuhu)關(guān)鍵因素是服務(wù)要想成功的運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點(diǎn)就是服務(wù)。一是對(duì)政府和開(kāi)發(fā)區(qū)服務(wù)，政府和開(kāi)發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生稅收。另外要為客戶提供價(jià)值?？蛻粲袇^(qū)域的價(jià)值需求，只要來(lái)園區(qū)就享受低成本、優(yōu)惠政策等便利。更重要是通過(guò)園區(qū)的管理，提供上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，形成園區(qū)獨(dú)特的企業(yè)文化。要想成功的運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點(diǎn)就是你的服務(wù)，園區(qū)服務(wù)可分成兩個(gè)方面，第一個(gè)

29、層面是對(duì)政府和開(kāi)發(fā)區(qū)的服務(wù)，這兩類客戶都要提供價(jià)值，政府和開(kāi)發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。目前U谷的園區(qū)到今年年底是建成35萬(wàn)，去年提供給政府的稅收是1.4億，進(jìn)駐的企業(yè)是不到100家，政府非常的滿意。你給政府創(chuàng)造了很好的價(jià)值，你只有給政府提供價(jià)值，政府才會(huì)支持你，這也是我們進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最根本的，不能突破底線的原則。另外還要為客戶提供價(jià)值，客戶有區(qū)域的價(jià)值，這個(gè)區(qū)域價(jià)值本身就有了，只要來(lái)這里就享受這個(gè)價(jià)值。低成本的優(yōu)勢(shì)，不僅僅是租金或者是賣價(jià)低，更重要是通過(guò)園區(qū)的管理，通過(guò)了解它的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈。高品質(zhì)的園區(qū)，任何的企業(yè)都需要形象，要有園區(qū)的文化，形

30、象的核心是文化。要做好增值服務(wù)，物業(yè)管理只是一個(gè)基礎(chǔ)的管理，很多的企業(yè)需要增值，從哪個(gè)角度增值，如園區(qū)可成立了人力資源部，和園區(qū)周邊區(qū)域的各個(gè)職校形成了戰(zhàn)略的關(guān)系，招產(chǎn)業(yè)工人，進(jìn)而拓展招中層，和工商、稅務(wù)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，為入園企業(yè)提供便利的，非常好的提供價(jià)值的增值服務(wù)，這種增值服務(wù)是園區(qū)持續(xù)發(fā)展非常重要的一點(diǎn)，因?yàn)樽罱K的園區(qū)是形成企業(yè)的社區(qū)，要給企業(yè)打造一個(gè)家，社區(qū)里面有什么東西(dngx)，只要引進(jìn)來(lái)，符合企業(yè)的需求，肯定會(huì)有很好的發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)(dchn)融資工業(yè)地產(chǎn)的投 HYPERLINK javascript:; t _self 融資的方向只有 HYPERLINK javascrip

31、t:; t _self 私募、公募和直接投資這三個(gè)方向。融資渠道方面，在開(kāi)發(fā)商的想象當(dāng)中，第一個(gè)是我們的開(kāi)發(fā)商自有的資金，第二就是銀行抵押貸款、建筑商墊款，第三是股權(quán)融資、債權(quán)融資、項(xiàng)目融資，第四是預(yù)期收益租金融資，第五是廠房銷售匯款融資，第六還可以通過(guò)私募基金、風(fēng)險(xiǎn)投資、誠(chéng)信聯(lián)保融資，包括房地產(chǎn)reits無(wú)募集、金融租賃融資。現(xiàn)階段的工業(yè)地產(chǎn)還有沒(méi)有創(chuàng)新的融資方式？如果是融資者和投資者對(duì)接的時(shí)候，融資者應(yīng)該注意一些什么問(wèn)題？作為一個(gè)工業(yè)(gngy)地產(chǎn)，要想實(shí)現(xiàn)融資，如果想和投資方對(duì)接，如果想吸引商家進(jìn)來(lái)，第一就是工業(yè)地產(chǎn)，將來(lái)能夠給入住的廠家和商家提供什么，它不是一個(gè)單純的租賃關(guān)系，也不是

32、一個(gè)單純的物業(yè)關(guān)系，你交租金或者(huzh)你買我的物業(yè)，這樣的工業(yè)園不是完整的工業(yè)園，如果你想真正實(shí)現(xiàn)融資，首先你要有清晰的定位，就是工業(yè)園區(qū)是干什么的，主要的商家是哪些，一般(ybn)商家是哪些？如何解決倉(cāng)儲(chǔ)問(wèn)題、物流問(wèn)題等等，和主導(dǎo)城市的產(chǎn)業(yè)對(duì)接問(wèn)題。第二點(diǎn)，在 HYPERLINK javascript:; t _self 資金支付方式和還款方式上是否可以多元化，比如用產(chǎn)品換資金、用產(chǎn)品換項(xiàng)目，這也是一個(gè)非常好的創(chuàng)新。第三點(diǎn)，除了物業(yè)、資金的支撐以外，還有一點(diǎn)就是 HYPERLINK javascript:; t _self 營(yíng)銷，建立營(yíng)銷 HYPERLINK javascript:; t _self 網(wǎng)絡(luò)，建立標(biāo)準(zhǔn)化，建立全國(guó)的通道。工業(yè)園首先融資的條件是，當(dāng)你說(shuō)服投資方的時(shí)候，你如何能拿出這些服務(wù)來(lái)，很多投資方就可以跟進(jìn)，就可以和你一起規(guī)劃發(fā)展中的工