物業(yè)管理師之綜合能力考試資料：發(fā)展物業(yè)管理的三對(duì)策

1、物業(yè)管理師之綜合能力考試資料：開(kāi)展物業(yè)管理的三對(duì)策依據(jù)我國(guó)物業(yè)治理的實(shí)際狀況和自己所特有的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，當(dāng)前，迫 切需要實(shí)行以下對(duì)策：（一）為物業(yè)治理落實(shí)和籌措必要的資金物業(yè)治理是繼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑和銷售后的一項(xiàng)特別性的治理效勞行 業(yè)。培育、扶植和進(jìn)展物業(yè)治理市場(chǎng)，使物業(yè)治理走上良性循環(huán)和標(biāo)準(zhǔn)的 軌道，首先應(yīng)保證物業(yè)治理的資金籌措到位，并從政策法規(guī)和經(jīng)營(yíng)上標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)治理中各類經(jīng)費(fèi)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但現(xiàn)在大多數(shù)物業(yè)治理公司感到最頭痛 的是資金來(lái)源問(wèn)題，沒(méi)有錢，一切治理都無(wú)從談起。以大連市為例：據(jù)統(tǒng)計(jì)：1995年職工人均工資6800元，其中城鎮(zhèn)居 民人均生活費(fèi)4777元，平均每月398元。而市中心區(qū)商品房

2、平均價(jià)格為 每平方米35004000元，有的裝璜好一點(diǎn)的每平方米高達(dá)5000元以上。 人均收入一般和人均生活費(fèi)較低的條件下卻長(zhǎng)期維持較高的地價(jià)和房?jī)r(jià), 這無(wú)疑說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新區(qū)建立和舊城改造以及聯(lián)建過(guò)程中，長(zhǎng)期 獵取超額利潤(rùn)，特殊在房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)尚未健全的狀況下更為明顯。從全 市范圍來(lái)看，大連市工、商業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益大致屬于中等，目前，工業(yè) 企業(yè)的虧損較大，近期內(nèi)還難于要使廣闊居民觀念轉(zhuǎn)變，心甘情愿樂(lè)于交 納物業(yè)治理費(fèi)用，使他們?cè)谌粘＞幼∩钪惺煜さ剑飿I(yè)治理是現(xiàn)代化都 市一種迫切需要，也是生活方式的一種轉(zhuǎn)變。這就迫切需要物業(yè)治理要有 較高素養(yǎng)的人才。目前，我國(guó)物業(yè)治理人員大體有以下四類

3、組成。一類是房管所治理人 員，二類是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分出的一局部人員，三類是企業(yè)系統(tǒng)房行政后 勤分出的一局部人員，四類是從其它行業(yè)重新招收的人員。這些人員有一 個(gè)共同特點(diǎn)，就是對(duì)物業(yè)治理了解甚少，有的認(rèn)為還是原先的房管所，所 不同的僅僅是換換牌子，上級(jí)要求成立而已。至于對(duì)物業(yè)治理的性質(zhì)、特 點(diǎn)、原那么、運(yùn)行方式更是知道的可憐。對(duì)此，要實(shí)行一些堅(jiān)實(shí)的措施。一 是選配好物業(yè)治理領(lǐng)導(dǎo)人才，包括主管部門的領(lǐng)導(dǎo)。對(duì)那些觀念陳舊、物 業(yè)治理工作推不開(kāi)，缺乏創(chuàng)新精神、無(wú)所事事的，一概堅(jiān)決不用。二是要 適當(dāng)從外地、外單位引進(jìn)一批高層建筑和一般住宅的優(yōu)秀治理人才，特殊 留意引進(jìn)有學(xué)問(wèn)、有力量、有創(chuàng)新精神的學(xué)者型治

4、理人才?，F(xiàn)在我國(guó)有一 種現(xiàn)象，一談到加強(qiáng)物業(yè)治理，往往派人到廣州、深圳、上海等南方城市 學(xué)習(xí)、考察，其實(shí)這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)有一個(gè)長(zhǎng)期的引進(jìn)規(guī)劃， 引進(jìn)多少？引進(jìn)哪些人才？從哪里引？打算投資多少？假如人才引下來(lái), 現(xiàn)有人員水平又上不去，我國(guó)的物業(yè)治理將很難翻開(kāi)局面、上檔次。三是 要有針對(duì)性的依據(jù)物業(yè)治理公司的實(shí)際，對(duì)現(xiàn)有工作人員進(jìn)展培訓(xùn)，使他 們的思想觀念和工作力量跨上一個(gè)臺(tái)階。物業(yè)治理培訓(xùn)不能走過(guò)場(chǎng)，現(xiàn)在 的培訓(xùn)大多是盈利性的，或者利用培訓(xùn)時(shí)機(jī)到各地旅游，真正學(xué)到的東西不多。比較有效的方法是分批分期進(jìn)展集訓(xùn)I,系統(tǒng)地學(xué)習(xí)物業(yè)治理有關(guān)學(xué) 問(wèn)，并經(jīng)過(guò)考試取得上崗合格證書(shū)。四是在實(shí)際工作中

5、全面提高物業(yè)治理 人員的素養(yǎng)，物業(yè)治理是一門學(xué)問(wèn)，需要多方面的學(xué)問(wèn)，我們有些同志僅 僅把它看成是收房租，搞修理是不對(duì)的。實(shí)際上物業(yè)治理所要供應(yīng)的效勞, 是一種全面的以人為本的效勞，這就需要建立和諧的人際關(guān)系、公共關(guān)系 以及良好的心理素養(yǎng)。（二）加強(qiáng)內(nèi)部建立，切實(shí)建立有效的鼓勵(lì)機(jī)制走向市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是物業(yè)治理進(jìn)展的必定趨勢(shì)，也是物業(yè)治理進(jìn)展完善的 動(dòng)力。所以，物業(yè)治理公司要想在今后劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷并占有 一席之地，就必需加強(qiáng)內(nèi)部建立，建立有效的鼓勵(lì)機(jī)制，只有這樣，才能 充分調(diào)動(dòng)治理人員的樂(lè)觀性，使治理工作布滿生氣和活力。一是形成人人奮勉向上、努力進(jìn)取，提高效率，增大效益，促進(jìn)企業(yè) 進(jìn)展壯大的鼓

6、勵(lì)機(jī)制，這種機(jī)制的前提和根底是把治理看成商品，把承受 更多的托付看成是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的第一要義，從而使這種外界壓力最終轉(zhuǎn)變成 激發(fā)職工團(tuán)結(jié)全都、奮勉向上的動(dòng)力。二是建立提高職工待遇的鼓勵(lì)機(jī)制。 物業(yè)治理公司的職工素養(yǎng)之所以要求較高，這是由他們的工作難度較大、 任務(wù)較重的特征所打算的，起碼在目前的雙軌制條件下這一點(diǎn)尤為突出。 所以，逐步提高他們的工資待遇，使他們的工資略高于房管部門的職工, 也是應(yīng)當(dāng)和可行的。目前，我國(guó)房管部門職工的工資待遇大體屬于中等水 平，為提高樂(lè)觀性，調(diào)動(dòng)他們的內(nèi)在潛力，物業(yè)治理公司職工的年收入可否在原先的根底上，再提高20%,提高到工薪階層的上等水平，以增加驕 傲感和責(zé)任心，同

7、時(shí)，也帶動(dòng)物業(yè)治理公司職工工作作風(fēng)的轉(zhuǎn)變，使他們 用心一意地在本職工作上下功夫，進(jìn)一步提高業(yè)務(wù)水平和工作力量。三是 建立物業(yè)治理公司增加效益的鼓勵(lì)機(jī)制。為保證物業(yè)治理公司收支平衡和 有力量支付較高的工資，物業(yè)治理公司在搞好主業(yè)、搞好效勞的前提下, 千方百計(jì)增加公司收入。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，預(yù)先考慮 物業(yè)治理公司日后的辦公用房和可供從事多種經(jīng)營(yíng)的地皮和房屋，為物業(yè) 治理公司開(kāi)展工作打下良好的根底。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋移交的 同時(shí)，留足給物業(yè)治理公司的啟動(dòng)資金，特殊是新建住宅小區(qū)、相對(duì)集中 的住房、高層非一般住宅，使物業(yè)治理公司一啟動(dòng)就自負(fù)盈虧，為完全意 義上的物業(yè)治理公司打下

8、堅(jiān)固的根底。再次，主管部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 可賜予物業(yè)治理公司肯定的定期定量補(bǔ)貼或允許肯定的虧損額，這種作法 并不是搞平均主義、大鍋假，而是通過(guò)逐步削減的定量補(bǔ)貼，給白手起家、“一窮二白”的物業(yè)治理公司肯定扶持，為物業(yè)治理公司進(jìn)展多種經(jīng)營(yíng)供 應(yīng)某些必要條件，使他們能夠從一開(kāi)頭就能挪開(kāi)步，正常運(yùn)行。同時(shí)，這 種作法本身就給物業(yè)治理公司能夠提前做到自負(fù)盈虧而賜予的一種嘉獎(jiǎng), 使之具有劇烈的吸引力，鼓舞他們想方設(shè)法，努力進(jìn)展多種經(jīng)營(yíng)，增加效 益，盡快地削減對(duì)開(kāi)發(fā)公司和主管部門的依靠。四是加強(qiáng)治理，注意培育， 對(duì)物業(yè)治理公司工作人員定期進(jìn)展考核，實(shí)行優(yōu)勝劣汰的制度，但凡不學(xué) 習(xí)、無(wú)所事事、不努力向上，

9、不稱職的，堅(jiān)決調(diào)離或集中辦集訓(xùn)班，從另一個(gè)角度來(lái)提高職工的樂(lè)觀性。五是保持糊涂頭腦，對(duì)物業(yè)治理公司擴(kuò)大 業(yè)務(wù)范圍，實(shí)行審慎的科學(xué)態(tài)度，對(duì)有條件實(shí)行物業(yè)治理的，那么堅(jiān)決不適 時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)入物業(yè)治理；對(duì)一些老式分散的舊有公房和大量私房的老居民散點(diǎn), 那么實(shí)行多方論證、多方調(diào)查、多方征求住戶意見(jiàn)，進(jìn)展科學(xué)的系統(tǒng)的討論， 防止物業(yè)治理?xiàng)l件尚不成熟就不顧后果，一哄而起，貿(mào)然進(jìn)入，最終陷于 其中而一時(shí)難于自拔，使其物業(yè)治理的樂(lè)觀性受到嚴(yán)峻挫折。但也要看到， 對(duì)這些一時(shí)難于開(kāi)展物業(yè)治理的地區(qū)，并不是“鐵板一塊”，永久無(wú)法進(jìn) 展物業(yè)治理，還要實(shí)行科學(xué)的態(tài)度加以分析。首先，要看舊城、舊房改造 的規(guī)劃，什么時(shí)候進(jìn)展改造

10、，什么時(shí)候加以規(guī)劃，一般來(lái)講，對(duì)近期內(nèi)要 進(jìn)展改造的地區(qū)，固然要等到規(guī)劃改造以后再來(lái)實(shí)行物業(yè)治理，這樣社會(huì) 效益和經(jīng)濟(jì)效益會(huì)更好，對(duì)物業(yè)治理的進(jìn)展壯大也有好處。其次，也要分 析這個(gè)地區(qū)的人均收入和人們的富有程度，收入達(dá)不到肯定比例，開(kāi)展物 業(yè)治理困難將更大。第三，即使成立了物業(yè)治理公司，也要依據(jù)所治理的 地塊特點(diǎn)進(jìn)展搭配，考慮到人員文化層次，收入水平，也要考慮到地區(qū)遠(yuǎn) 近。這樣，不僅保證了物業(yè)治理公司能夠得到肯定的收入，又使物業(yè)治理 得以順當(dāng)?shù)卦趶V闊住戶中深入人心，推廣開(kāi)來(lái)。業(yè)治理公司開(kāi)展工作打下 良好的根底。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋移交的同時(shí)，留足給物業(yè)治理 公司的啟動(dòng)資金，特殊是新建住宅

11、小區(qū)、相對(duì)集中的住房、高層非一般住 宅，使物業(yè)治理公司一啟動(dòng)就自負(fù)盈虧，為完全意義上的物業(yè)治理公司打 下堅(jiān)固的根底。再次，主管部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可賜予物業(yè)治理公司肯定的定期定量補(bǔ)貼或允許肯定的虧損額，這種作法并不是搞平均主義、大 鍋飯，而是通過(guò)逐步削減的定量補(bǔ)貼，給白手起家、“一窮二白”的物業(yè) 治理公司肯定扶持，為物業(yè)治理公司進(jìn)展多種經(jīng)營(yíng)供應(yīng)某些必要條件，使 他們能夠從一開(kāi)頭就能挪開(kāi)步，正常運(yùn)行。同時(shí)，這種作法本身就給物業(yè) 治理公司能夠提前做到自負(fù)盈虧而賜予的一種嘉獎(jiǎng)，使之具有劇烈的吸引 力，鼓舞他們想方設(shè)法，努力進(jìn)展多種經(jīng)營(yíng)，增加效益，盡快地削減對(duì)開(kāi) 發(fā)公司和主管部門的依靠。四是加強(qiáng)治理，

12、注意培育，對(duì)物業(yè)治理公司工 作人員定期進(jìn)展考核，實(shí)行優(yōu)勝劣汰的制度，但凡不學(xué)習(xí)、無(wú)所事事、不 努力向上，不稱職的，堅(jiān)決調(diào)離或集中辦集訓(xùn)班，從另一個(gè)角度來(lái)提高職 工的樂(lè)觀性。五是保持糊涂頭腦，對(duì)物業(yè)治理公司擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，實(shí)行審 慎的科學(xué)態(tài)度，對(duì)有條件實(shí)行物業(yè)治理的，那么堅(jiān)決不適時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)入物業(yè)治理; 對(duì)一些老式分散的舊有公房和大量私房的老居民散點(diǎn)，那么實(shí)行多方論證、 多方調(diào)查、多方征求住戶意見(jiàn)，進(jìn)展科學(xué)的系統(tǒng)的討論，防止物業(yè)治理?xiàng)l 件尚不成熟就不顧后果，一哄而起，貿(mào)然進(jìn)入，最終陷于其中而一時(shí)難于 自拔，使其物業(yè)治理的樂(lè)觀性受到嚴(yán)峻挫折。但也要看到，對(duì)這些一時(shí)難 于開(kāi)展物業(yè)治理的地區(qū)，并不是“鐵板一塊”，永久無(wú)法進(jìn)展物業(yè)治理， 還要實(shí)行科學(xué)的態(tài)度加以分析。首先，要看舊城、舊房改造的規(guī)劃，什么 時(shí)候進(jìn)展改造，什么時(shí)候加以規(guī)劃，一般來(lái)講，對(duì)近期內(nèi)要進(jìn)展改造的地 區(qū)，固然要等到規(guī)劃改造以后再來(lái)實(shí)行物