重慶恒德集團(tuán)茶園總部基地項(xiàng)目發(fā)展思路匯報(bào)_80PPT_XXXX年

1、恒德集團(tuán)重慶茶園總部基地項(xiàng)目發(fā)展思路匯報(bào)“恒德五洲智匯”2010.12.25Business Park1匯報(bào)提綱一、總部基地解讀二、案例借鑒三、重慶的發(fā)展機(jī)遇四、茶園板塊分析五、本項(xiàng)目發(fā)展分析六、本項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì)七、項(xiàng)目分期開發(fā)策略八、項(xiàng)目首期開盤營(yíng)銷推廣策略2中國大陸已成為大量世界著名企業(yè)亞洲總部的所在地。與此同時(shí)，很多國內(nèi)知名企業(yè)出于戰(zhàn)略發(fā)展的考慮，也紛紛開始重新進(jìn)行自身總部的選址，在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，總部經(jīng)濟(jì)成為許多中國大城市（如北京、上海）的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?？梢哉f，總部經(jīng)濟(jì)在一定程度上成為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)的有效手段。一、總部基地解讀一種全新高端城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平臺(tái)推

2、動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速器城市國際化水平與競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)志1、總部經(jīng)濟(jì)概念3總部基地2、總部基地性質(zhì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的另類模式非生產(chǎn)型集管理、研發(fā)、營(yíng)銷展示，商務(wù)接待等企業(yè)活動(dòng)的高端環(huán)節(jié)，迎合產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求 智力密集型知識(shí)密集型43、總部基地的發(fā)展2003年總部經(jīng)濟(jì)元年，始于北京，成為風(fēng)靡全國的新概念。2005年真正浮出水面，北京豐臺(tái)總部基地正式投入運(yùn)營(yíng)。繼北京2003年打造總部基地并取得成功以來，以上海、廣州、深圳、武漢、廈門、沈陽、成都、南京為代表的大城市紛紛打造區(qū)域性的企業(yè)總部基地。2005年2005-2010年54、總部基地的效用總部平臺(tái)總部文化總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部基地發(fā)揮明顯的內(nèi)聚功能和擴(kuò)

3、散功能。提升區(qū)域的科技創(chuàng)新能力，幫助區(qū)域?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級(jí)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。實(shí)現(xiàn)不同社會(huì)、商業(yè)等文化之間的共存、對(duì)話、互補(bǔ)、共榮及整合，形成兼容并包、開放、創(chuàng)新的多元文化。65、總部基地的特征分析地產(chǎn)商開發(fā)政府供地開發(fā)項(xiàng)目銷售/招商政府獨(dú)立開發(fā)成立投資公司開發(fā)項(xiàng)目招商綜合開發(fā)總部基地開發(fā)模式成立投資公司開發(fā)項(xiàng)目招商熟地供應(yīng)設(shè)置企業(yè)開發(fā)條件開發(fā)項(xiàng)目/銷售/招商無論哪一種模式政府都是必須要參與的，政策的扶持尤為關(guān)鍵開發(fā)模式分析7開發(fā)基礎(chǔ)條件分析企業(yè)總部基地的開發(fā)建設(shè)，一般具有區(qū)位、交通、政策、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)四大優(yōu)勢(shì)，以此來支撐企業(yè)總部基地的發(fā)展。區(qū)域交通政策產(chǎn)業(yè)所在區(qū)域在城市站位中具備優(yōu)勢(shì)；若居城市中心區(qū)

4、域更具備配套上優(yōu)勢(shì)，同時(shí)減少項(xiàng)目開發(fā)成本；若偏離城市中心，注重打造商務(wù)配套，才能滿足客群商務(wù)、辦公需求。以企業(yè)為主導(dǎo)的總部基地開發(fā)，目標(biāo)為實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，政策優(yōu)惠單一；以政府為主導(dǎo)的總部基地建設(shè)，兼顧經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，對(duì)目標(biāo)客戶提供稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼，在政策上具備更強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。交通暢通，道路體系發(fā)達(dá)；到車站、機(jī)場(chǎng)、城市中心方便快捷。所在區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)（商業(yè)、金融業(yè)）較為發(fā)達(dá)；若區(qū)域本身具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為后期招商提供便利；若區(qū)域、區(qū)域周邊缺乏多樣化的產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目后期鎖定客戶成為重點(diǎn)解決問題。區(qū)域交通政策區(qū)域交通產(chǎn)業(yè)政策區(qū)域交通8開發(fā)產(chǎn)品分析景觀規(guī)劃規(guī)模產(chǎn)品總部基地的規(guī)模與其所處的區(qū)域有關(guān)，新興區(qū)域的開發(fā)規(guī)模較大

5、，而越靠近城市中心區(qū)域，開發(fā)規(guī)模越小。規(guī)劃上一般會(huì)根據(jù)目標(biāo)企業(yè)行業(yè)類型進(jìn)行分區(qū)，以便加強(qiáng)內(nèi)部的聚集力和資源整合；總部基地在規(guī)劃時(shí)會(huì)考慮中高檔次的商業(yè)配套，以便滿足企業(yè)的商務(wù)、生活需求。獨(dú)棟商務(wù)產(chǎn)品一般為4-5層，可滿足企業(yè)辦公各功能需求；面積區(qū)間由幾百至幾千變化，一般4-5層獨(dú)棟商務(wù)樓為600-2000左右；根據(jù)個(gè)別企業(yè)的特別需求提供定制服務(wù)。企業(yè)總部基地十分重視內(nèi)部景觀的打造，“生態(tài)”、“綠色”、“花園”等景觀理念是大部分總部基地的景觀主題。9商服配套商服配套是總部基地非常重要的部分，直接關(guān)系到基地的檔次與形象總部基地的商業(yè)規(guī)劃定位為中高檔次的商業(yè)配套，大型總部基地商服業(yè)態(tài)更為豐富：星級(jí)酒店

6、以滿足商務(wù)接待；大型商業(yè)街、會(huì)所，滿足娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)等需求；公寓配套，滿足員工居住置業(yè)需求；培訓(xùn)中心，以便滿足商務(wù)交流、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等需求。106、總部基地的完整價(jià)值鏈總部基地的完整價(jià)值鏈?zhǔn)袌?chǎng)定位產(chǎn)業(yè)定位開發(fā)運(yùn)作銷售/招商物業(yè)管理資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)聚集地產(chǎn)開發(fā)人口聚集商務(wù)發(fā)展11二、案例借鑒總部基地在重慶是種全新的地產(chǎn)開發(fā)模式，那么我們到底如何去運(yùn)作呢？它山之石，可以攻玉12案例分享 1/ 北京豐臺(tái)總部基地英國道豐國際集團(tuán)在華投資運(yùn)作的重點(diǎn)項(xiàng)目 ，北京市政府列為重點(diǎn)外資工程之一。 以五星級(jí)酒店、總部小公寓、技術(shù)轉(zhuǎn)移中心等完善配套設(shè)施形成一個(gè)總部聚集、集辦公、研發(fā)、產(chǎn)業(yè)于一體的總部經(jīng)濟(jì)新區(qū)。區(qū)位北京西南

7、四環(huán)的豐臺(tái)區(qū)中關(guān)村豐臺(tái)園二期基地內(nèi) 總占地65公頃總建面145萬綠化率50%容積率1.59建筑形態(tài)獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名總部樓總投資60億元建設(shè)周期3-5年面積區(qū)間1200-6000規(guī)模500余座配套金融廣場(chǎng)6萬； 瑪雅島酒店2.1萬商業(yè)配套12.5萬； 總部小公寓（30-50）千余套； 總部大講堂 1600。13優(yōu)勢(shì)解讀：交通條件：道路交通、軌道交通、鐵路干線發(fā)達(dá)，至機(jī)場(chǎng)交通便捷。優(yōu)惠政策：凡入駐總部基地企業(yè)，符合科技園條件的均享受中關(guān)村科技園優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得稅減按15%稅率征收。高新技術(shù)企業(yè)自注冊(cè)日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第六年減免按7.5%的稅率征收所得稅。案例分享 1/

8、 北京豐臺(tái)總部基地生態(tài)優(yōu)勢(shì)：城區(qū)內(nèi)最大占地面積，最多單體數(shù)量的總部樓集群以及總規(guī)劃50%的綠化率，使得生態(tài)性與建筑的結(jié)合達(dá)到最緊密。區(qū)域優(yōu)勢(shì)：與朝陽區(qū)CBD、中關(guān)村海淀園、金融街，亦莊開發(fā)區(qū)等周邊幾個(gè)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)形成互補(bǔ)，成為城市新經(jīng)濟(jì)中心。 14案例分享 1/ 北京豐臺(tái)總部基地入駐企業(yè)企業(yè)行業(yè)：基地的入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)，以科技型企業(yè)為主，涉及8大行業(yè)的近40個(gè)領(lǐng)域，包括航天、鐵路、電力、鋼鐵、醫(yī)藥、環(huán)保、通信、汽車等；企業(yè)實(shí)力：其平均注冊(cè)資金近一億元，北京以外企業(yè)約占40%以上；代表企業(yè)：河北邢臺(tái)旭陽焦化集團(tuán)新加坡德龍控股大連冰山集團(tuán)陜西鼓風(fēng)機(jī)（集團(tuán)）有限公司中國航天時(shí)代電子公司長(zhǎng)征火箭技術(shù)股份有限

9、公司中鐵一局集團(tuán)有限公司中國電器工業(yè)協(xié)會(huì)世紀(jì)東方國鐵電訊科技有限公司七匹狼實(shí)業(yè)有限公司新興鑄管集團(tuán)有限公司大唐國際發(fā)電股份有限公司深圳市海洋王投資發(fā)展有限公司北京冠華榮信系統(tǒng)工程有限公司山西華夏星源集團(tuán)陜西鼓風(fēng)機(jī)(集團(tuán))有限公司中工工程機(jī)械成套有限公司株洲南車時(shí)代電氣股份有限公司中國質(zhì)量認(rèn)證中心總部大唐國際化工技術(shù)研究院中國銀行北京科技大道支行河南省宛西制藥股份有限公司哈爾濱焊接技術(shù)培訓(xùn)中心北京方大炭素科技有限公司河南羚銳制藥股份有限公司北京中鐵華升房地產(chǎn)中廣核風(fēng)力發(fā)電有限公司中國洛陽浮法玻璃集團(tuán)七匹狼投資股份有限公司博鰲亞洲論壇北京沙龍杭州陽光時(shí)代律師事務(wù)所15案例分享 1/ 北京豐臺(tái)總部基

10、地配套40000平米的五星級(jí)酒店，40000平米總部小公寓，125000平米的商業(yè)配套，健身中心、休閑會(huì)所以及幾十個(gè)200-500平米不等的風(fēng)味餐廳全宿制雙語幼兒園；國際醫(yī)療診所，信貸、銀行、郵政、超市娛樂等16案例分享 1/ 北京豐臺(tái)總部基地產(chǎn)品：17案例分享 1/ 北京豐臺(tái)總部基地盈利模式：銷售（6000-7000元/平米）營(yíng)銷推廣模式：主動(dòng)聯(lián)系外地企業(yè)，增加成交基數(shù)；拓展外地代理體系，合作開發(fā)市場(chǎng)；參加各種經(jīng)濟(jì)會(huì)議，宣傳總部經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)銷售；主動(dòng)聯(lián)系外地企業(yè)駐京機(jī)構(gòu)，增進(jìn)其對(duì)總部基地的了解，促進(jìn)成交；組織各種大型營(yíng)銷推廣活動(dòng)。企業(yè)方面：2004年一年總部基地的各種廣告費(fèi)達(dá)7000萬元，在三、

11、四環(huán)之間立起了無數(shù)巨大的廣告牌；基地投入80萬元贊助2004年科博會(huì)用于演講宣傳總部經(jīng)濟(jì)和總部基地；2005年開展大型 “總部文化年”工程，舉辦各種大型高端、高尚、高水平的文化活動(dòng)，參與高層次的經(jīng)濟(jì)文化學(xué)術(shù)(論壇、年會(huì)、研討會(huì)、峰會(huì)等)活動(dòng)。 學(xué)術(shù)界：總部基地已經(jīng)成為研究總部經(jīng)濟(jì)的最好范例；南京大學(xué)、北京大學(xué)光華管理學(xué)院的MBA班直接把實(shí)踐課開到了總部基地；經(jīng)常接待一些經(jīng)濟(jì)專家和學(xué)者探討總部經(jīng)濟(jì)。 18案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地 青羊工業(yè)總部基地，位于成都重點(diǎn)打造的20個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，占地面積1089畝，項(xiàng)目總投資66億，擁有近220萬平米的建筑體量

12、。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：1089畝 投資規(guī)模：37.3億元 總建筑面積：69萬m2容 積 率：1.6綠 地 率：2819 本項(xiàng)目主要分為6期開發(fā)，其中一、二、三期銷售完畢，一、二期已經(jīng)呈現(xiàn)，基本全部入駐，三期于今年年底交付使用，四期正在建設(shè)之中（目前正在銷售），五、六期已經(jīng)規(guī)劃完成。4期目前銷售均價(jià)在5000元每平米左右。建筑產(chǎn)品為獨(dú)棟建筑，面積區(qū)間在18004800平米。案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地20一、新引進(jìn)的工業(yè)企業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)，只要稅收年地方實(shí)得分 別大于20萬和50萬，可按地方實(shí)得部分的60%和40%支持企 業(yè)發(fā)展三年；二、新引進(jìn)的企業(yè)當(dāng)年的稅收地方實(shí)得部分大于50萬和2

13、00 萬，按地方實(shí)得部分的40%和50%支持發(fā)展；三、新引進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年稅收地方實(shí)得部分大于100萬， 所得稅地方實(shí)得部分的50%支持企業(yè)發(fā)展三年。招商優(yōu)惠政策案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地21招商成果企業(yè)選擇目標(biāo)：世界500強(qiáng)、國內(nèi)行業(yè)500強(qiáng)、有潛力快速成長(zhǎng)優(yōu)秀中小企業(yè)。招商率：青羊工業(yè)總部基地1-3期開發(fā)建設(shè)完成，實(shí)現(xiàn)100%招商，4期招商接近尾聲。地理屬性：入駐總部基地128家企業(yè)，市外97家，市內(nèi)41家。行業(yè)屬性：研發(fā)、銷售、總部型企業(yè)128家，占92.8%；生產(chǎn)型企業(yè)10家，占7%；企業(yè)實(shí)力：世界500強(qiáng)企業(yè)3家，全國500強(qiáng)企業(yè)5家，工業(yè)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)45家，中外合資企業(yè)

14、3家。代表企業(yè)：案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地22配套設(shè)施時(shí)尚青年城時(shí)尚青年城案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地23產(chǎn)品獨(dú)棟、聯(lián)排案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地24園林景觀案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地25案例分享 3/ 藍(lán)光.空港總部基地 空港總部公園位于成都“南部新城”空港經(jīng)濟(jì)區(qū)核心，距離機(jī)場(chǎng)2.5公里，周邊空、鐵、陸、水交通四位一體?？崭劭偛抗珗@，以國際頂級(jí)商務(wù)理念，匯聚世界500強(qiáng)及行業(yè)精英，聚合總部商務(wù)、現(xiàn)代商業(yè)、頂級(jí)會(huì)所、國際公寓、休閑公園等多元形態(tài)，打造互為價(jià)值鏈的高度集約型建筑群體。空港總部公園，以國際5A級(jí)硬件標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)造人與人的和諧、人與空間的和諧、人與環(huán)

15、境的和諧讓商務(wù)辦公不再產(chǎn)生疲憊和壓力，而變成一種超然享受。空港總部公園，于成都商務(wù)門戶，鑄就千畝5A國際商務(wù)城。26藍(lán)光空港總部基地是純的商業(yè)項(xiàng)目，目前一期一批次基本售罄，一期二批次（4354600平米）正在接受咨詢。一期一批次銷售均價(jià)6500元/平米左右，二批次目前咨詢價(jià)在7000多元/平米左右。一期一批次3月底已交房，入住率90%左右；二批次6月已交房。除部分清水房銷售外，部分精裝房只租不賣，租金在80元/平米/月左右。案例分享 3/ 藍(lán)光.空港總部基地27超級(jí)SHOPPING MALL|與國際商務(wù)時(shí)尚共生 商務(wù)城，也是一座生活城。為人而規(guī)劃，為人而建筑，空港總部公園細(xì)致考慮到了生活的每一

16、面。龐大而完備的SHOPPING MALL集購物、娛樂、餐飲、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游等6大功能于一體的超大型新都市主義國際生活街區(qū)，此外，美食城、精品街、花車街等均已重新規(guī)劃完畢。配套設(shè)施案例分享 3/ 藍(lán)光.空港總部基地28優(yōu)惠措施包括：對(duì)入駐總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)并在雙流注冊(cè)登記，注冊(cè)資本不低于500萬人民幣、當(dāng)年納稅縣級(jí)所得部分達(dá)100萬元以上的新引進(jìn)企業(yè)，從納稅之日起，按其繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅縣級(jí)所得部分，實(shí)行“11555”財(cái)政扶持政策（前兩年給予100%補(bǔ)助，后三年給予50%補(bǔ)助）等，并且對(duì)于從雙流縣外新引進(jìn)年實(shí)現(xiàn)上繳稅收超過500萬元的總部企業(yè)，新購置辦公用房的，按500元/的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助

17、；租賃辦公用房的，按8元/月的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助。這些對(duì)企業(yè)利好的制度規(guī)定，主要采取直補(bǔ)和暗補(bǔ)的方式進(jìn)行，不僅降低了企業(yè)入駐園區(qū)的門檻，更是金融危機(jī)發(fā)生以來對(duì)入駐雙流總部園區(qū)的企業(yè)給予的很高的稅收優(yōu)惠，充分體現(xiàn)了雙流政府新時(shí)期對(duì)“促就業(yè)，保增長(zhǎng)”政策的理解和務(wù)實(shí)引進(jìn)、拓展招商的積極思路和探索。案例分享 3/ 藍(lán)光.空港總部基地招商優(yōu)惠政策租賃優(yōu)惠政策1、裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修、甲級(jí)配置、低門檻入駐2、免租政策：針對(duì)行業(yè)龍頭企業(yè)，可免租半年（免租期開始時(shí)間從交付使用起計(jì)算）3、租金優(yōu)惠政策：采取“654”優(yōu)惠策略（第一年優(yōu)惠60%，第二年優(yōu)惠50%，第三年優(yōu)惠40%）29案例分享 3/ 藍(lán)光.空港總部基地產(chǎn)品3

18、0案例總結(jié)：1、從運(yùn)營(yíng)模式上來看凡事以企業(yè)為主導(dǎo)開發(fā)的BusinessPark均以銷售為主2、以上三個(gè)案例在招商過程中無一例外政府都給予了各種優(yōu)惠政策吸引企業(yè)筑巢3、從產(chǎn)業(yè)類型上看總部基地的產(chǎn)業(yè)以智力密集型為主，如企業(yè)總部管理中心、研發(fā)高科技、生物醫(yī)藥、軟件開發(fā)等4、從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來看均截取了不同產(chǎn)業(yè)鏈的高端，形成信息互動(dòng)、資源共享的效果，從而形成內(nèi)聚效應(yīng)。5、從區(qū)位上來看均坐落于城市相對(duì)邊緣地帶，據(jù)核心區(qū)有一定距離，又有很好的通達(dá)性。6、從園區(qū)功能上來看已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開來，主要集中在管理、研發(fā)和商務(wù)功能上，同時(shí)生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。7、從園區(qū)規(guī)劃來看均表現(xiàn)為低容積率，高綠化率，園區(qū)

19、風(fēng)景優(yōu)美建筑多以小體量多層為主8、從園區(qū)配套上來講商務(wù)配套、商業(yè)配套與生活休閑配套顯得尤為重要，已經(jīng)成了影響園區(qū)品質(zhì)和檔次的關(guān)鍵因素31三、重慶的發(fā)展機(jī)遇中西部地區(qū)唯一直轄市中國5大中心城市之一長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心內(nèi)陸唯一國家級(jí)新區(qū)兩江新區(qū)內(nèi)陸開放高地的雙引擎兩路寸灘保稅港區(qū)，西永綜合保稅港區(qū)審視重慶：重慶的發(fā)展已進(jìn)入國家戰(zhàn)略的高度.32“聯(lián)合國貿(mào)發(fā)會(huì)議第2次選擇在重慶發(fā)布2010年貿(mào)易和發(fā)展報(bào)告，具有十分特殊的意義?！甭?lián)合國貿(mào)發(fā)會(huì)議秘書長(zhǎng)素帕猜說，“重慶是一個(gè)獨(dú)一無二的地點(diǎn)，可以激發(fā)新的思路和思索，希望我們的思想可以在這個(gè)地區(qū)生根發(fā)芽。” 商務(wù)部副部長(zhǎng)易小準(zhǔn)隨后發(fā)表講話指出，聯(lián)合國貿(mào)發(fā)會(huì)議選擇

20、在重慶發(fā)布貿(mào)易和發(fā)展報(bào)告，這是聯(lián)合國對(duì)中國發(fā)展模式的充分肯定，也是對(duì)重慶打造內(nèi)陸開放高地的極大支持，有助于促進(jìn)重慶市貿(mào)易快速發(fā)展。 重慶榮譽(yù)：在美國福布斯雜志評(píng)出中國10個(gè)變化最大的城市中，重慶排名第十，成為中西部惟一入選城市； 重慶引入世界500強(qiáng)企業(yè)總量已居西部第一 重慶，已不僅是中國的重慶，她屬于全世界！33重慶機(jī)遇：世界看中國，中國看西部，西部看重慶！假如你錯(cuò)過了30年前深圳特區(qū)發(fā)展的機(jī)遇，也錯(cuò)過了20年前浦東新區(qū)發(fā)展的機(jī)遇，又錯(cuò)過了10年前濱海新區(qū)發(fā)展的機(jī)遇，那么如今，不要再錯(cuò)過重慶發(fā)展的機(jī)遇！ 重慶邁開走向世界的步伐，西部總部基地，舍我其誰？34四、茶園板塊分析本案茶園新區(qū)是直轄重

21、慶新一輪城市總體規(guī)劃確定的城市副中心 坐落于市區(qū)內(nèi)環(huán)快速、外環(huán)高速之間，東靠明月山，西傍南山，南倚樵坪山，北臨長(zhǎng)江，生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出 新區(qū)規(guī)劃面積120平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地75平方公里，到2020年城市人口將達(dá)到50萬人 生態(tài)文化居住區(qū)行政商貿(mào)總部區(qū)康體娛樂休閑區(qū)港口物流加工區(qū)35茶園新區(qū)為重慶六大城市副中心之一，重點(diǎn)發(fā)展新型工業(yè)，現(xiàn)代物流、國際會(huì)展、都市旅游四大產(chǎn)業(yè) 。與西部重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的西永園區(qū)形成齊頭并進(jìn)的發(fā)展趨勢(shì)。作為城市副中心定位，近幾年來茶園的發(fā)展顯得相對(duì)比較滯緩，已經(jīng)被同作為城市副中心定位的西永一舉超越交通和區(qū)域配套不成熟嚴(yán)重制約區(qū)域發(fā)展解決發(fā)展瓶頸改善交通，

22、縮短心理距離加強(qiáng)區(qū)域生活配套36打通交通關(guān)節(jié)，減少心理距離、完全融入主城、強(qiáng)化區(qū)域配套將是茶園大發(fā)展的必由之路，否則在西永和兩江新區(qū)的夾擊中茶園將被邊緣化。意識(shí)到危機(jī)，茶園開始加速奔跑.37交通大突破慈母山隧道2011年，慈母山隧道將全面貫通。這條隧道將連接朝天門大橋，全面打通茶園與火車站、飛機(jī)場(chǎng)的急速通道，屆時(shí)，從茶園出發(fā)，到火車站僅15分鐘，到機(jī)場(chǎng)不過25分鐘；南山隧道同時(shí)，東水門及千廝門大橋已動(dòng)工修建，與之相連的南山隧道將同期完工，至此，茶園新區(qū)至江北僅需15分鐘，至渝中區(qū)僅需15分鐘。兩條輕軌正在修建輕軌6號(hào)線和8號(hào)線，也將在茶園新區(qū)設(shè)置站點(diǎn)。三條快速通道內(nèi)環(huán)、一環(huán)、二環(huán)高速干道連通茶

23、園唐家沱大橋、郭家沱大橋、魚嘴大橋規(guī)劃建造中的三座大橋連接兩江新區(qū)，屆時(shí)茶園將融入兩江新區(qū)，給茶園的發(fā)展帶來更大動(dòng)力 茶園即主城，主城即茶園茶園的輻射力將大大加強(qiáng) 38配套大發(fā)展引入西郊醫(yī)院、重醫(yī)附二院江南醫(yī)院兩所三等甲級(jí)醫(yī)院以及重慶市11中和龍門浩職業(yè)中學(xué)、珊瑚中學(xué)、珊瑚小學(xué)、南坪實(shí)驗(yàn)幼兒園等五大名校啟動(dòng)建設(shè)中央主題公園、人民廣場(chǎng)、濕地公園、歌劇院、文化藝術(shù)中心、圖書館、博物館等文化體育場(chǎng)館項(xiàng)目 總占地135畝，由市政府投資3.5億元建設(shè)我市最大的公交樞紐站 隨著南岸區(qū)政府行政中心的遷入，將極大的拉帶動(dòng)茶園新區(qū)的城市元素?cái)U(kuò)展與升級(jí) 茶園，開始加速發(fā)展39產(chǎn)業(yè)大提速茶園新城規(guī)劃了茶園工業(yè)園、長(zhǎng)

24、江工業(yè)園、東港國際港區(qū)等占地25個(gè)平方公里的三大工業(yè)園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展電子電器（IT）制造業(yè)、機(jī)械裝備制造業(yè)，并大力扶持包裝印刷業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)。以TCL移動(dòng)通信、廣東美的集團(tuán)、寧波雅戈?duì)柤瘓F(tuán)、重慶機(jī)電控股集團(tuán)、重慶長(zhǎng)江電工廠、重慶市迪馬實(shí)業(yè)股份有限公司和勁佳印務(wù)為龍頭的企業(yè)集群正逐步形成。同時(shí)作為世界500強(qiáng)企業(yè)的德國巴斯夫化工和ZAKSPEED跑車兩大項(xiàng)目已確定落戶茶園，這對(duì)茶園在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)來說，無疑是一個(gè)利好消息。預(yù)計(jì)2010年聚集了百余家企業(yè)的工業(yè)園產(chǎn)值將超過400億元，工業(yè)正成為茶園城市發(fā)展的強(qiáng)勁引擎。 40企業(yè)總部基地VS茶園重慶面臨千年難遇的大好發(fā)展時(shí)機(jī)，重慶是進(jìn)軍

25、中國西部的橋頭堡，因此總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為必然，總部基地將順勢(shì)誕生，誰抓住機(jī)遇誰就搶得先機(jī)！總部經(jīng)濟(jì)催生茶園異常便捷的交通CBD“臨”距離優(yōu)美的自然環(huán)境良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政府政策扶持構(gòu)筑總部基地發(fā)展絕好基礎(chǔ)企業(yè)總部基地誕生“恒德五洲智匯”高契合度41五、本項(xiàng)目發(fā)展分析1、區(qū)位描述項(xiàng)目位于茶園新區(qū)，西緊靠通江大道，東鄰長(zhǎng)江工業(yè)園。距同景國際城直線距離2.5公里422、項(xiàng)目簡(jiǎn)介西部國際總部基地，位于重慶市南岸區(qū)茶園新區(qū)，總占地1512畝，總投資約65億元人民幣，由重慶恒德國際投資集團(tuán)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目由總部辦公區(qū)、服務(wù)配套區(qū)和多功能中心等組成，將分兩期建設(shè)，其中一期占地

26、512畝，二期占地1000畝。在一期中，總部辦公區(qū)占地約372畝，將建設(shè)獨(dú)棟、疊拼、聯(lián)排和辦公系統(tǒng)（英文全稱為THE EVOLUTION OF VILLA APARTMENT SYSTEM）四種形態(tài)的總部辦公樓。服務(wù)配套區(qū)占地約140畝，包括五星級(jí)酒店、商務(wù)會(huì)展、都市公寓、休閑商街、康體娛樂、全景體驗(yàn)式購物中心等，是為總部辦公提供綜合配套服務(wù)的平臺(tái)，也是重慶市獨(dú)具特色的高端商貿(mào)聚集區(qū)和康體娛樂休閑區(qū)。多功能中心集會(huì)議、展覽展示、酒店、會(huì)所、餐飲、招商中心、高爾夫俱樂部、休閑娛樂等功能于一體，建成后將成為重慶市的地標(biāo)性建筑之一，成為低碳、環(huán)保、健康工作與生活的示范和體驗(yàn)館，將向社會(huì)公共開放。43

27、項(xiàng)目一期512畝總平面圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)44項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)檢視：1、別墅辦公物業(yè)建筑密度過大，感覺過分擁擠2、水體過于龐大，后期維護(hù)成本高昂，管理不善非但不能改變環(huán)境反而會(huì)帶來生態(tài)問題，建議只保留兩個(gè)組團(tuán)的中央水系3、作為生態(tài)園林式辦公基地項(xiàng)目景觀多樣化不夠。4、別墅物業(yè)設(shè)計(jì)感不夠，風(fēng)格過于單一453、項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位西中國，首席企業(yè)總部基地盡最大可能拔高項(xiàng)目調(diào)性，是項(xiàng)目制造影響力的關(guān)鍵46產(chǎn)業(yè)定位管理中心、研發(fā)、軟件、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客群定位1、世界500強(qiáng)中國西部總部2、國內(nèi)、港澳臺(tái)大型企業(yè)西部總部3、重慶本土大型企業(yè)辦公基地474、項(xiàng)目SWOT分析S1.）用發(fā)展的眼光來看，兩

28、條隧道貫通之后本項(xiàng)目的區(qū)位隨著茶園板塊的價(jià)值提升而越發(fā)優(yōu)越。2.）距離CBD距離最近的城市副中心，對(duì)外輻射力和對(duì)內(nèi)的聚合力都會(huì)大幅提升3.）優(yōu)越的自然環(huán)境是其他城市副中心所不能比擬4.）率先提出總部基地概念會(huì)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，起到先入為主的效應(yīng)，花園獨(dú)棟式辦公會(huì)引發(fā)強(qiáng)烈的市場(chǎng)好奇和關(guān)注，有利于項(xiàng)目的傳播5.）本項(xiàng)目商業(yè)用地和工業(yè)用地的性質(zhì)不受調(diào)控打壓6.）企業(yè)雄厚的資金實(shí)力優(yōu)勢(shì)48W項(xiàng)目SWOT分析1.）茶園的發(fā)展受交通限制相對(duì)緩慢，區(qū)域認(rèn)同度有所欠缺2.）本項(xiàng)目所在地塊相對(duì)比較偏辟，周邊各種配套匱乏，短期內(nèi)難以聚合人氣。3.）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種新型經(jīng)濟(jì)模式，開發(fā)此類物業(yè)經(jīng)驗(yàn)欠缺4.）開發(fā)商品牌知名度

29、缺乏，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力會(huì)有所疑慮劣勢(shì)49項(xiàng)目SWOT分析O機(jī)會(huì)1.）重慶城為內(nèi)陸城市開放高地，國家戰(zhàn)略的定位使重慶受到世界的關(guān)注，重慶成為進(jìn)軍西部的橋頭堡，重慶正面臨千載難逢的發(fā)展機(jī)會(huì)，為催生總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了條件。2.）重慶越來越多的承接?xùn)|部沿海和海外的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也為總部基地打下基礎(chǔ)3.）在重慶真正意義上的總部基地還未出現(xiàn)，短期內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很不充分，為本項(xiàng)目創(chuàng)造了先機(jī)。50T項(xiàng)目SWOT分析威脅1.）重慶市內(nèi)板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)，西永、兩江新區(qū)肯定也會(huì)出現(xiàn)類似產(chǎn)業(yè)園，由于茶園區(qū)域影響力相對(duì)較弱，因此會(huì)影響客戶的判斷。2.）重慶高九路協(xié)信即將開發(fā)50多萬方總部基地，由于區(qū)域影響力以及品牌效應(yīng)，會(huì)對(duì)

30、本項(xiàng)目造成最直接的影響。3.）重慶兩江新區(qū)渝高公司山頂總部基地已開始啟動(dòng)，總建筑面積49萬方，由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成直接影響4.）成都相對(duì)于重慶市場(chǎng)有較強(qiáng)的客戶分流作用，因?yàn)槌啥伎偛炕匕l(fā)展相對(duì)成熟，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)領(lǐng)先與重慶。51將是擺在我們營(yíng)銷推廣環(huán)節(jié)的重中之重！突出優(yōu)勢(shì)弱化劣勢(shì)把握機(jī)會(huì)減弱威脅如何項(xiàng)目SWOT分析52項(xiàng)目SWOT總結(jié)突出優(yōu)勢(shì)推廣中大力強(qiáng)調(diào)茶園板塊未來價(jià)值，極力渲染和CBD的便捷關(guān)系，增強(qiáng)項(xiàng)目的輻射力，強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控的利好性弱化劣勢(shì)用融入CBD概念弱化區(qū)域認(rèn)同度低的問題，強(qiáng)化自身商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)，大力渲染總部經(jīng)濟(jì)帶給茶園的美好未來，提升項(xiàng)目調(diào)性把握機(jī)會(huì)強(qiáng)調(diào)總部經(jīng)濟(jì)在

31、重慶發(fā)展的必然性，在重慶率先提出總部基地和獨(dú)棟生態(tài)辦公的概念，以第一的身份強(qiáng)化自身印象減弱威脅在遇到其他西部城市總部基地的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)在對(duì)外推廣中大力突出重慶在國家發(fā)展中的戰(zhàn)略地位、區(qū)別于其他城市的優(yōu)越性，強(qiáng)調(diào)選擇重慶的必然性；在本市內(nèi)遇到競(jìng)爭(zhēng)時(shí)突出自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、生態(tài)優(yōu)勢(shì)和區(qū)域政策優(yōu)勢(shì)。535、項(xiàng)目產(chǎn)品研究本項(xiàng)目有五大產(chǎn)品體系總部別墅商務(wù)酒店總部公寓商務(wù)會(huì)展商業(yè)配套什么樣的產(chǎn)品策略才能使本項(xiàng)目利益最大化呢？54總部辦公物業(yè)本項(xiàng)目總部辦公物業(yè)體量高達(dá)36萬方，項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流貢獻(xiàn)物業(yè)小高層辦公疊拼聯(lián)排獨(dú)棟本項(xiàng)目小高層辦公流線型錯(cuò)落設(shè)計(jì)比較抓眼球，主流別墅級(jí)辦公物業(yè)在多樣性上還不錯(cuò)，但是設(shè)計(jì)風(fēng)

32、格和戶型太趨于雷同，完全沒有個(gè)性，且視覺品質(zhì)比較低55其他案例別墅級(jí)辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較藍(lán)光.空港總部基地總部辦公物業(yè)56其他案例別墅級(jí)辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較青羊工業(yè)總部基地總部辦公物業(yè)57通過對(duì)比來看，本項(xiàng)目的別墅級(jí)物業(yè)無論在設(shè)計(jì)風(fēng)格、個(gè)性化、品質(zhì)感、都有不小差距，因此一定要做設(shè)計(jì)調(diào)整，否則滿足不了我們目標(biāo)客戶挑剔的需求，銷售就無從談起。要做就做更好總部辦公物業(yè)58別墅辦公物業(yè)可提升價(jià)值分析每棟辦公物業(yè)網(wǎng)絡(luò)光纖接入，WIFI無線網(wǎng)絡(luò)全覆蓋拓展地下或半地下空間作為贈(zèng)送，提高項(xiàng)目性價(jià)比增加企業(yè)私屬停車位配備4層大面積別墅增設(shè)電梯總部辦公物業(yè)加強(qiáng)人造景觀的多樣性、精品化用材高端化：斷橋鋁合金、Low-E玻璃

33、59別墅級(jí)物業(yè)擴(kuò)大客戶成交面分析總部辦公物業(yè)針對(duì)聯(lián)排物業(yè)調(diào)整一批產(chǎn)品，做到4聯(lián)或5聯(lián)，面積控制到400-600平米，有地下空間贈(zèng)送，供中小企業(yè)使用。60總部公寓本項(xiàng)目總部公寓體量高達(dá)22萬多方，是項(xiàng)目主要現(xiàn)金流貢獻(xiàn)物業(yè)本項(xiàng)目公寓所處地塊為商業(yè)用地，居住自用屬性降低，投資屬性為主61總部公寓如何確保公寓的入市銷售速度？在這方面我們可以做文章，擺脫公寓的單調(diào)屬性，賦予其形態(tài)、功能、屬性的多樣化是確保公寓暢銷的關(guān)鍵因素。總部公寓從空間形態(tài)上從交房標(biāo)準(zhǔn)上從性質(zhì)上平層躍層一般小躍層空中商務(wù)Townhouse毛坯精裝普通公寓酒店服務(wù)式公寓商務(wù)公寓伴隨酒店的開發(fā)同步推出小型服務(wù)型企業(yè)需求62商務(wù)酒店商務(wù)酒店

34、在總部基地中起到重要作用，第一是滿足大型企業(yè)商務(wù)接待，第二是提升總部基地配套和形象，但分接待檔次和目標(biāo)客戶的不同建議設(shè)置兩種類型的酒店：五星級(jí)酒店品牌配套特色國際知名品牌大型會(huì)議餐飲休閑商務(wù)中心外觀內(nèi)部裝修餐飲休閑商務(wù)中心大型會(huì)議餐飲休閑商務(wù)中心外觀大型會(huì)議餐飲休閑商務(wù)中心內(nèi)部裝修外觀大型會(huì)議餐飲休閑商務(wù)中心滿足高端接待經(jīng)濟(jì)型酒店國內(nèi)外知名品牌品牌滿足中低端接待63商業(yè)定位本項(xiàng)目68710商用物業(yè)僅靠本項(xiàng)目是難以有效消化的，因此商業(yè)物業(yè)不僅僅針對(duì)本項(xiàng)目配套，而且要輻射整個(gè)片區(qū)茶園新城.首席一站式商業(yè)中心品位、時(shí)尚、國際化、特色，引領(lǐng)中高端消費(fèi)商業(yè)配套64商業(yè)配套龐大而完備的商業(yè)配套集購物中心、

35、超市、高端影院、娛樂、國際餐飲、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游等6大功能于一體的大型新都市主義國際生活街區(qū)。1、滿足總部基地日常商務(wù)需求、茶園居民日常消費(fèi)需求2、滿足總部基地辦公運(yùn)轉(zhuǎn)需求 郵政、銀行、快遞 特別設(shè)立企業(yè)服務(wù)中心：匯集工商、稅務(wù)、財(cái)政、外經(jīng)委、計(jì)委、公安.等一站式服務(wù)65商務(wù)會(huì)展小型會(huì)展中心也是本項(xiàng)目標(biāo)志性建筑，既是本項(xiàng)目配套也是茶園新城配套。功能配置營(yíng)銷展示大型會(huì)議培訓(xùn)中心商務(wù)會(huì)所恒溫泳池666、本項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì)總部辦公物業(yè)+配套公寓實(shí)現(xiàn)全銷售酒店+商業(yè)物業(yè)持有招商經(jīng)營(yíng)向銀行抵押套現(xiàn)項(xiàng)目建成后運(yùn)營(yíng)+板塊價(jià)值提升帶動(dòng)后期土地升值收益677、項(xiàng)目開發(fā)分期策略項(xiàng)目開發(fā)分期策略應(yīng)遵循以下原則：1、

36、如何保障項(xiàng)目有持續(xù)快速現(xiàn)金流2、以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向平衡物業(yè)開發(fā)組合3、以項(xiàng)目自身實(shí)際需求為參考4、后一期的開發(fā)不影響前一期的運(yùn)營(yíng)，保持以開發(fā)園區(qū)的獨(dú)立和完整性68瘦狗雖瘦，卻是項(xiàng)目標(biāo)志性產(chǎn)品，自身和區(qū)域都有需求問題產(chǎn)品本身是優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，通過持有招商運(yùn)營(yíng)后物業(yè)價(jià)值會(huì)呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，經(jīng)過時(shí)間會(huì)變成巨大的現(xiàn)金牛明星有風(fēng)險(xiǎn)，但是是本項(xiàng)目最核心的概念，市場(chǎng)有需求，通過整合營(yíng)銷會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金牛總部公寓無疑是本項(xiàng)目中轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流最快的確保每一期開發(fā)都有明星產(chǎn)品和現(xiàn)金牛產(chǎn)品出現(xiàn)，保證項(xiàng)目造血功能，正常持續(xù)開發(fā)69分期開發(fā)示意一期三期二期一期是項(xiàng)目形象示范區(qū)，高質(zhì)量的完成一期的開發(fā)建設(shè)對(duì)后期會(huì)產(chǎn)生積極影響。每一期

37、開發(fā)都保證有現(xiàn)金牛和明星產(chǎn)品，保障穩(wěn)定現(xiàn)金流，每一期保證能夠獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。二三期項(xiàng)目的開發(fā)隨著一期成功開發(fā)和茶園板塊的整體價(jià)值提升將會(huì)獲取更大的溢價(jià)空間708、項(xiàng)目首期開盤營(yíng)銷、推廣策略一、營(yíng)銷推廣目標(biāo)快速實(shí)現(xiàn)銷售、快速回籠資金基于以上目標(biāo)我們?cè)撊绾瓮剖凼灼谖飿I(yè)呢？1入市物業(yè)銷售抗性分析總部公寓：目前本地塊周邊各種配套奇缺，公寓推售存在一定的抗性，但是在推廣上加強(qiáng)區(qū)域價(jià)值描述結(jié)合產(chǎn)品策略和價(jià)格策略可以解決抗性問題?？偛哭k公物業(yè)：由于面積和總價(jià)的原因辦公別墅對(duì)于企業(yè)實(shí)力和資金要求都比較高，因此在客戶的積累上要比住宅物業(yè)緩慢的多，加上客戶目前對(duì)于區(qū)域的認(rèn)知度還不夠充分，對(duì)于花園別墅式辦公無切身體會(huì)，對(duì)于企業(yè)的實(shí)力和信心