住宅小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的十大疑問(wèn)

1、住宅小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的十大疑問(wèn)如果您滿心歡喜地購(gòu)買了新房，但還沒(méi)入住就發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一大堆：?jiǎn)卧艿赖拈y門 怎么在自己的房間里單元燃?xì)獾目傞y門居然也在自己屋里，這樣的設(shè)計(jì)有沒(méi)有安 全隱患物業(yè)公司今后將不定期地進(jìn)入房間進(jìn)行維修操作這滿腦袋的“官司”一 下就沖走了購(gòu)買新房的喜悅而使買房人進(jìn)入了無(wú)盡的糾紛協(xié)調(diào)當(dāng)中。那么如果您 遇到類似的問(wèn)題該怎么辦呢“一場(chǎng)物業(yè)糾紛的案例剖析”座談會(huì)，邀請(qǐng)京城知 名專家、律師和業(yè)主代表，共同探討，希望找出物業(yè)管理難點(diǎn)背后的問(wèn)題一、單元管道閥門能否設(shè)計(jì)在居民室內(nèi)于慶新（均毫物業(yè)管理公司總經(jīng)理）:我覺(jué)得這應(yīng)該是個(gè)設(shè)計(jì)缺陷或者說(shuō)是嚴(yán)重的 設(shè)計(jì)缺陷，導(dǎo)致業(yè)主所買的房子產(chǎn)品水平相對(duì)比較

2、低。但是，設(shè)計(jì)單位按照國(guó)家 的設(shè)計(jì)規(guī)范還沒(méi)有違規(guī)的行為，只能說(shuō)設(shè)計(jì)水平不是很高。二、國(guó)內(nèi)有沒(méi)有此類設(shè)計(jì)規(guī)范楊燕敏（高級(jí)工程師物業(yè)管理專家）：住宅設(shè)計(jì)規(guī)范其中規(guī)定，公共功能的 管道，包括采暖供回水總立管、給水總立管、雨水立管、消防立管和電氣立管等， 不宣布置在住宅套內(nèi)。公共功能管道的閥門和需經(jīng)常操作的部件，應(yīng)設(shè)在公用部 位。但是，這是非強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，是建議性的。因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)中的用詞是“宜”和 “應(yīng)”。按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)，規(guī)范用詞是有三個(gè)層次：第一是“必須”，這屬于強(qiáng)制性的;第二是“應(yīng)該”，一般情況你都應(yīng)該這么執(zhí)行，但是構(gòu)不成違反標(biāo)準(zhǔn)； 第三是“宜”，就是你盡量的選擇。所以這個(gè)管道是不宜，并不是說(shuō)必須得怎

3、么 樣。黃匯（金田建筑設(shè)計(jì)有限公司總建筑師）：國(guó)家在1997年曾出臺(tái)建筑給 水排水設(shè)計(jì)規(guī)范，第258條就增加了內(nèi)容：建筑物的某部分或個(gè)別設(shè)備需要計(jì) 量的時(shí)候，應(yīng)該在它配水管上。截門是在水表和干管之間，水表擱在外頭，這個(gè)截門一定在外頭，也就是 說(shuō)，如果一家的水表顯示器或者水表在戶門外，在公共場(chǎng)所，也就是說(shuō)查水表的 人不需要進(jìn)你們家，那么修截門更不需要進(jìn)你們家。但是這個(gè)規(guī)定是1997年才 增加到規(guī)范里的。如果這個(gè)房子設(shè)計(jì)是在1997年之前，那么就沒(méi)有這一條規(guī)定， 設(shè)計(jì)沒(méi)有錯(cuò)誤。三、開(kāi)發(fā)商售房時(shí)是否要提前告知鄧澤敏（北京英島律師事務(wù)所副主任）：開(kāi)發(fā)商售房時(shí)是否要提前告知，就要看他 受用什么法律。比如

4、，明確地說(shuō)商品房銷售適用“消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法”，他就有 提前告知的義務(wù)，但從全國(guó)范圍來(lái)講，商品房目前還是不適用消法，從法律上并 沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的規(guī)定開(kāi)發(fā)商有一個(gè)告知的義務(wù)。楊燕敏：開(kāi)發(fā)商售房的時(shí)候，售的是現(xiàn)房，房子室內(nèi)有什么閥門等等，應(yīng) 該跟業(yè)主說(shuō)明。我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)在營(yíng)銷手段上應(yīng)該是有問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商在銷 售過(guò)程當(dāng)中，要如實(shí)介紹房子有什么缺點(diǎn)，有什么問(wèn)題，包括管道的使用、配套 設(shè)施的使用等，供購(gòu)房人進(jìn)行選擇。四、如果開(kāi)發(fā)商不告知算不算欺詐行為鄧澤敏：民法通則129條對(duì)欺詐有一個(gè)解釋，一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況， 或者故意隱瞞真實(shí)情況。在這件事中，只不過(guò)沒(méi)告訴你，也沒(méi)有告訴你虛假情況， 比如問(wèn)

5、他是公用的，他說(shuō)是你們家私人的，這是故意告知你虛假情況，故意隱瞞 是你問(wèn)他，他不告訴你，我認(rèn)為這還不屬于欺詐。五、戶型圖中是否要注明公用設(shè)施的位置鄧澤敏：戶型圖當(dāng)中至少?zèng)]有法定規(guī)定要注明公用設(shè)施的位置，因?yàn)閼粜蛨D到底 畫(huà)得詳細(xì)程度如何，都不好說(shuō)。有些買房合同里有的只是一個(gè)示意圖，有的連尺 寸都沒(méi)有。所以戶型圖到底應(yīng)該畫(huà)成什么樣，并沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的法律界定。六、遇到類似情況業(yè)主是否可以要求賠償鄧澤敏：遇到此種情況，我覺(jué)得業(yè)主要求賠償是對(duì)的。如果公用設(shè)施的存在侵害 了我們一定的權(quán)益，占用了我們一定的空間，從權(quán)利義務(wù)角度來(lái)，我享受一定的 權(quán)利，就要承擔(dān)一定的義務(wù)，相反，我付出了一定的義務(wù)，也要享受一定

6、的權(quán)利， 這塊空間是我替全體業(yè)主承擔(dān)的義務(wù)，那么相反這塊權(quán)利也應(yīng)該我享有。可以跟 開(kāi)發(fā)商協(xié)商一下，這一部分是不是可以一部分的錢或者象征性的補(bǔ)償一下之類的 問(wèn)題。七、物業(yè)能否有進(jìn)入居民住宅進(jìn)行維修活動(dòng)的權(quán)利于慶新：物業(yè)進(jìn)入居民家里要看在什么情況下的進(jìn)入。一種是許可的情況下，業(yè) 主離開(kāi)家后希望物業(yè)公司經(jīng)常到居民家里看看。另外一種情況是物業(yè)跟業(yè)主預(yù)約 了，在其允許的情況下進(jìn)入。而第三種情況是緊急避險(xiǎn)的情況下。我認(rèn)為物業(yè)公司是有權(quán)進(jìn)入民宅進(jìn)行維修。物業(yè)公司本身對(duì)這個(gè)產(chǎn)品承擔(dān) 維修責(zé)任的，那么煤氣公司、水電公司，包括物業(yè)公司都有權(quán)利進(jìn)入房間內(nèi)，不 僅僅是你，是進(jìn)入所有居民的房間內(nèi)來(lái)進(jìn)行維修，首先這些設(shè)備

7、是公共設(shè)備，不 屬于你自己所有的?？梢哉f(shuō)業(yè)主有足夠的權(quán)利拒絕物業(yè)維修部門，但是，你再有 權(quán)，物業(yè)仍然可以破門，業(yè)主如果拒絕的話，導(dǎo)致的損失，比如樓下漏水了，你 就是不讓他查，本來(lái)是淹木地板，后來(lái)家電全泡了，那么就可能就產(chǎn)生糾紛了。八、此類要求是否有法律依據(jù)鄧澤敏：如果說(shuō)遇到緊急情況漏水了，或者燃?xì)庑孤┝?，家里沒(méi)有人的話，那么 我覺(jué)得物業(yè)公司是絕對(duì)有權(quán)利破門而入。當(dāng)然他會(huì)有一個(gè)見(jiàn)證或者第三者在場(chǎng)， 然后破門而入。遇到這種情況他必須采取一定的措施，法律上叫緊急避險(xiǎn)。緊急 避險(xiǎn)是指為了國(guó)家、公共利益、本人或者他人的人身、財(cái)產(chǎn)或者其它財(cái)物免受正 在發(fā)生的危險(xiǎn)，不得己而采取的損害另一個(gè)較小的合法權(quán)益的一

8、個(gè)行為。比如說(shuō) 燃?xì)庑孤┝耍锌赡懿魂P(guān)閘，整個(gè)樓都有危險(xiǎn)了，那肯定要破門而入。就跟消防 似的，再比如說(shuō)十棟房子是連著的，中間一棟房子著火了，那么兩邊的房子必須 得拆，這是必須的，為了公共利益。舒可心（朝陽(yáng)園物業(yè)管理委員會(huì)主任）：有一個(gè)例子，一棟樓的單元暖氣閥門在 23樓，但該業(yè)主就不讓鄰居進(jìn)去放氣。最后法院判下來(lái)，叫排除妨礙。但是我 們依然不希望你使用這樣的辦法，你作為小區(qū)內(nèi)的公民，你不要因?yàn)樽约旱睦?損害其他業(yè)主的利益。九、此類要求有侵犯私人財(cái)產(chǎn)嫌疑鄧澤敏：如果破門而入，我認(rèn)為肯定是侵犯私人財(cái)產(chǎn)，只不過(guò)剛才說(shuō)了，這是為 了保護(hù)大家的財(cái)產(chǎn)，然后來(lái)?yè)p害一個(gè)小家的合法的財(cái)產(chǎn)，這是肯定的。業(yè)主不在 家，如果遇到緊急情況當(dāng)然可以進(jìn)入，像漏水、污水之類的，給樓下漏得嘩嘩的， 沒(méi)法弄了，只能破門而入了。十、新買房業(yè)主如何避免此類情況發(fā)生以防患于未然鄧澤敏：如果買的是現(xiàn)房，當(dāng)然可以到現(xiàn)場(chǎng)去看，有這種管道布置的如果不滿意 可以不買這個(gè)房子。如果是期房，可以要求看管線的布置圖，像我們律師在幫業(yè) 主買房子時(shí)，要看哪里設(shè)備間、設(shè)備層，向開(kāi)發(fā)商要一個(gè)這一層的管線的布置