助理物業(yè)管理師1_第七章課件

1、 第七章房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維護管理能夠擬訂反房屋附屬設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護維修管理制度，能夠進行房屋附屬設(shè)備、設(shè)施維修養(yǎng)護管理，能夠運用智能化管理系統(tǒng)進行管理，能夠?qū)﹃P(guān)鍵特種設(shè)備的委托維修養(yǎng)護工作進行管理。第七章 房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維護管理第一節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護維修管理制度一、房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護管理制度 (1)日常維護保養(yǎng)是指設(shè)備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作，主要包括定期檢查、清潔和潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障應(yīng)及時排除，并做好必要記錄等。(2)一級保養(yǎng)是指由設(shè)備操作人員與設(shè)備維修人員按計劃進行的保養(yǎng)維修工作，主要包括對設(shè)備進行局部解體，進行清洗、調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。1.房屋附屬設(shè)備設(shè)施

2、的三級保養(yǎng)制度(3)二級保養(yǎng)是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進行全面清洗，部分解體檢查和局部維修，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度是為了防止意外損壞而制定的，按照預(yù)定計劃進行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護和管理的組織措施和技術(shù)措施。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)房屋各類附屬設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)組成、作用、特性、規(guī)格、養(yǎng)護知識與運行、使用規(guī)程制定房屋附屬設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護管理制度。2.預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度3.房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護管理制度的制定第一節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護維修管理制度1)單位根據(jù)設(shè)備的實際情況，由工程技術(shù)人員核定維修及保養(yǎng)工作的類別及內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容，月維修保養(yǎng)內(nèi)

3、容，季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容，大修理內(nèi)容等。2)房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)要求。3)某些房屋附屬設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性試驗周期。4)設(shè)備操作人應(yīng)具備的證書及設(shè)備使用和操作要求。二、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理制度第一節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護維修管理制度房屋附屬設(shè)備維修是指通過修復(fù)或更換磨損部件，調(diào)整精度，排除故障，恢復(fù)設(shè)備原有功能所進行的技術(shù)活動。(1)零修工程是指對設(shè)備進行日常保養(yǎng)、檢修及為排除運行故障而進行的局部維修。(2)中修工程是指對設(shè)備進行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達到應(yīng)有的標準和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。1.房屋附屬設(shè)備設(shè)

4、施維修的分類第一節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護維修管理制度(3)大修工程是指對設(shè)備進行定期的全面檢修，對設(shè)備要全部解體更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。(4)設(shè)備更新和技術(shù)改造指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪聲)問題日益嚴重，須更新設(shè)備，提高和改進技術(shù)性能。(1)維修成本高與房屋建筑相比較，房屋設(shè)備使用年限較短，維修的一次性投資大、成本高。2.房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理的特點第一節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護維修管理制度(2)維修技術(shù)要求高房屋設(shè)備靈敏程度和精確程度的要求都較高，維修工作的好壞會直接影響設(shè)備在運行中的技術(shù)性能的正常發(fā)揮，因此

5、對房屋設(shè)備維修技術(shù)的要求高。(3)隨機性與計劃性相結(jié)合，集中維修與分散維修相結(jié)合房屋設(shè)備的維修有很強的隨機性，這是由于平時使用不當或其他突發(fā)事故等原因，設(shè)備往往突然發(fā)生故障。房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理制度一般包括以下內(nèi)容：3.房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理制度的制定第一節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護維修管理制度(1)巡回檢查制不同的設(shè)備設(shè)施具有不同的使用特點，所以應(yīng)分別制定相關(guān)的巡回檢查制度，檢查儀表是否正常工作，設(shè)備運轉(zhuǎn)有無異常噪聲、發(fā)熱，系統(tǒng)是否泄漏等情況，并作相應(yīng)記錄。(2)分工責(zé)任制實行分工責(zé)任制的實施可以有效地保證設(shè)備維修保養(yǎng)的執(zhí)行，將人員分組、工作內(nèi)容分項、責(zé)任落實到人。(3)季度和年度安全檢查制

6、季度和年度檢查或試驗也是房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理制度不可缺少的組成部分。第一節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護維修管理制度(4)維修報告制度維修報告制度是明確設(shè)備出現(xiàn)什么情況報告班組長，出現(xiàn)什么情況報告技術(shù)主管，出現(xiàn)什么情況報告部門經(jīng)理的制度。(5)維修工程審批制對設(shè)備中、大修與改造更新應(yīng)提出計劃，經(jīng)上級部門批準后，安排施工。第一節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護維修管理制度第二節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護維修管理的實施一、房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護管理的實施根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護計劃，分期、分項下達給班組。二、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理的實施技術(shù)負責(zé)人根據(jù)房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理制度制定檢修計劃，報工程部經(jīng)理審批，審批通過后

7、組織維修班組實施。1.房屋附屬設(shè)備設(shè)施檢修的實施2.房屋附屬設(shè)備設(shè)施故障處理的實施當房屋附屬設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障時，首先是由使用人通知值班人員，值班人員應(yīng)立即通知維修班組到故障地點搶修，然后根據(jù)維修報告制度的規(guī)定上報技術(shù)負責(zé)人、工程部經(jīng)理或者總經(jīng)理。第二節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護維修管理的實施第三節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理一、房屋給排水設(shè)備的維修管理(1)管道和水箱的維修管理1)漏水。2)水箱無水、溢水。3)凍裂。(2)水嘴和閥門的維修1)水嘴漏水。2)閥門漏水。(3)上水泵故障上水泵維修是經(jīng)常出現(xiàn)的維修工作。1.給水系統(tǒng)的維修管理2.排水系統(tǒng)的維修管理(1)室內(nèi)排水管堵塞首先判斷堵塞物的位置，在靠近

8、的檢查口、清掃口、屋頂通氣管等處，采用人工或機械疏通；如無效時，則采用剔洞疏通，或采用“開天窗”的辦法，進行大開挖，排除堵塞。(2)室外排水管道的維修管道坡度搞反形成倒返水，維修方法是按原設(shè)計圖紙和規(guī)范要求返工重做。二、空調(diào)設(shè)備的維修管理 (1)空調(diào)主機每月檢查空調(diào)主機各儀表顯示的可靠程度，對于不正常的儀表進行更換；檢查冷凍劑是否有泄漏現(xiàn)象，檢查主機是否有漏油漏水現(xiàn)象。1.空調(diào)設(shè)備的每月維修管理第三節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理(2)空調(diào)壓縮機檢查各個接口是否有泄漏，檢查機油質(zhì)量，必要時更換機油；檢查安全閥的工作狀況，有問題及時維修或更換；檢查皮帶的緊張度和磨損狀況，檢查皮帶輪及鏈，有問題及時維修

9、或更換；每月清潔所有空氣濾網(wǎng)。(3)空調(diào)水泵檢查地腳螺栓及主要連接螺栓是否有松動現(xiàn)象；檢查聯(lián)軸器潤滑油是否足夠；每月給軸承加注潤滑油。第三節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理(4)盤管風(fēng)機檢查空調(diào)的運行效果，清潔盤管風(fēng)機濾網(wǎng)；檢查冷凝水管及冷凍管是否堵塞，有堵塞及時清堵；檢查風(fēng)機盤管運轉(zhuǎn)情況，是否有異響及振動，必要時拆松加油或維修。(5)冷卻塔檢查主要部件連接螺栓的緊固情況；清洗疏水濾網(wǎng)及冷卻水塔內(nèi)外表面；清理減速箱內(nèi)外表面，給軸承加注潤滑油。每季度檢查空調(diào)主機冷凍劑和機油是否足夠，機油是否變質(zhì)，必要時添加或更換；檢查清潔水過濾器。2.空調(diào)設(shè)備的季度維修管理第三節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理每年對空調(diào)主機進

10、行一次全面的技術(shù)性能檢查，針對重點部位進行拆檢修理；檢查空調(diào)系統(tǒng)各儀表是否準確可靠；每年全面檢查空調(diào)的冷卻系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、水系統(tǒng)的密封性能；全面檢查安全閥及所有附屬閥件；檢查管道是否腐蝕；全面清洗冷凝器、蒸發(fā)器及機油過濾器；更換冷凍機油；測試電路的可靠性和各安全裝置的性能。三、電梯設(shè)備的維修管理3.空調(diào)設(shè)備的年度維修管理1.電梯運行管理制度第三節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理(1)運行制度根據(jù)樓房的類型、客流量和節(jié)約的原則確定運行制度。(2)服務(wù)規(guī)范包括司機服務(wù)公約、司機守則、乘梯須知。(3)記錄與報表制度包括電梯運行記錄、報修單、電梯運行月報、電梯設(shè)備年報、電梯運行維護費用報表和電梯維修工程費用報

11、表。(1)零星維修即小修，是指日常的維護養(yǎng)護，其中包括排除故障的急修(因故障停機，在接到報修后應(yīng)在15min內(nèi)到達現(xiàn)場的搶修)和定時定點的常規(guī)保養(yǎng)。2.電梯維修等級及具體要求第三節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理(2)中修指運行較長時間進行的全面檢修保養(yǎng)。(3)大修指在中修繼續(xù)運行3年時間，因設(shè)備磨損嚴重需要換主機和較多的機電配套件以恢復(fù)設(shè)備原有性能而進行的全面徹底的維修。(4)專項修理指不到中、大修周期又超過零星維修范圍的某些需及時修理的項目，如較大的設(shè)備故障或事故造成的損壞，稱專項修理。(5)更新改造電梯連續(xù)運行15年以上，如主機和其他主要配件磨損耗蝕嚴重，不能修復(fù)又無法更換時，則需改造或更新。3

12、.維修工程的審批第三節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理除零星維修外，中、大修與改造更新均列為電梯維修工程。四、供暖設(shè)備的維修管理采暖設(shè)備因設(shè)計不周、施工失誤、運行和養(yǎng)護不當及設(shè)備系統(tǒng)結(jié)構(gòu)或設(shè)備部件缺陷等原因，常會出現(xiàn)各種故障。要保證供熱的可靠性，需要對熱網(wǎng)設(shè)備、閥門、管路、支架、伸縮器（補償器）、法蘭墊等進行檢查與修理；對地下建筑物要及時清理、抽水和排水。(1)預(yù)檢預(yù)修預(yù)檢預(yù)修一般在非供暖期進行。1.熱網(wǎng)設(shè)備的維修第三節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理(2)事故搶修事故搶修是對運行中的熱網(wǎng)設(shè)備突然損壞而進行的修理。1)檢查出損壞部位，并用分段閥門將其關(guān)閉，同時關(guān)閉從損壞管段引出的各支管的閥門。2)使干管中未損

13、壞的管段恢復(fù)運行。3)排除故障。4)開通管道，恢復(fù)供熱。2.供熱管道漏水、漏氣第三節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理當發(fā)現(xiàn)管道有漏水、漏氣現(xiàn)象時首先要檢查清楚泄漏的具體部位，然后，根據(jù)泄漏的程序和部位決定采取適當?shù)姆椒ń鉀Q，若泄漏嚴重，工作量大，則需要制定較完善的維修計劃。鍋爐的大修工作一般在供暖后或供暖前停運期間進行。五、供電設(shè)備的維修管理供電設(shè)備設(shè)施的維修管理是指對供電設(shè)備中出現(xiàn)的故障進行的修復(fù)。3.鍋爐大修工作第三節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理第四節(jié)特種設(shè)備委托養(yǎng)護管理一、特種設(shè)備的含義特種設(shè)備是指涉及生命安全、危險性較大的鍋爐、壓力容器（含氣瓶，下同）、壓力管道、電梯、起重機械、客運索道和大型游樂

14、設(shè)施。二、特種設(shè)備維修養(yǎng)護管理的一般規(guī)定及原則1)特種設(shè)備生產(chǎn)單位，應(yīng)當依照本條例規(guī)定以及國務(wù)院特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門制訂并公布的安全技術(shù)規(guī)范(以下簡稱安全技術(shù)規(guī)范)的要求，進行生產(chǎn)活動。1.特種設(shè)備維修養(yǎng)護管理的一般規(guī)定2)特種設(shè)備出廠時，應(yīng)當附有安全技術(shù)規(guī)范要求的設(shè)計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維修說明、監(jiān)督檢驗證明等文件。3)電梯的安裝、改造、維修必須由電梯制造單位或者其通過合同委托、同意的依照本條例取得許可的單位進行。4)特種設(shè)備在投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，特種設(shè)備使用單位應(yīng)當向直轄市或者設(shè)區(qū)的市的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門登記。5)特種設(shè)備使用單位應(yīng)當建立特種設(shè)備安全技

15、術(shù)檔案。第四節(jié)特種設(shè)備委托養(yǎng)護管理6)特種設(shè)備使用單位應(yīng)當對在用特種設(shè)備進行經(jīng)常性日常維護保養(yǎng)，并定期自行檢查。7)特種設(shè)備使用單位應(yīng)當按照安全技術(shù)規(guī)范的定期檢驗要求，在安全檢驗合格有效期滿前1個月向特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗要求。 (1)安全至上原則對涉及特種設(shè)備安全的事項，要以預(yù)防為主，事先嚴格控制，強化政府監(jiān)管和行政許可措施，確保人民群眾人身和財產(chǎn)安全。2.特種設(shè)備維修養(yǎng)護管理的原則第四節(jié)特種設(shè)備委托養(yǎng)護管理(2)企業(yè)負責(zé)原則企業(yè)是特種設(shè)備安全的第一責(zé)任人，按照條例要求明確企業(yè)在特種設(shè)備安全方面的權(quán)利、義務(wù)和法律責(zé)任。(3)權(quán)責(zé)一致原則按條例相關(guān)規(guī)定嚴格按照“三定”方案的規(guī)定設(shè)立特

16、種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門職責(zé)和權(quán)限，依法履行職責(zé)，明確特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門的法律責(zé)任。(4)統(tǒng)一監(jiān)管原則履行WTO承諾，統(tǒng)一進口特種設(shè)備和國內(nèi)特種設(shè)備的安全監(jiān)察制度，做到監(jiān)管主體、監(jiān)管制度、監(jiān)管規(guī)范、監(jiān)管收費“四個統(tǒng)一”。第四節(jié)特種設(shè)備委托養(yǎng)護管理(5)綜合治理原則特種設(shè)備安全涉及社會各個方面，單靠一個部門不可能做好這項工作，應(yīng)當發(fā)揮全社會的力量，綜合治理、嚴格監(jiān)督。三、特種設(shè)備委托維修養(yǎng)護管理的必要性特種設(shè)備的維修養(yǎng)護，由于設(shè)備技術(shù)含量高，設(shè)備型號種類繁多，除一些極具實力的物業(yè)管理企業(yè)擁有專業(yè)設(shè)備和技術(shù)人員能自行維修保養(yǎng)外，一般均由社會化、專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司進行專業(yè)養(yǎng)護。1)特種設(shè)備可以

17、得到專業(yè)的養(yǎng)護，這樣就避免了在維修保養(yǎng)過程中，由于人工操作失誤給設(shè)備帶來的損失，從而延長了設(shè)備的使用壽命。第四節(jié)特種設(shè)備委托養(yǎng)護管理2)將特種設(shè)備養(yǎng)護交給專業(yè)化的公司進行維修保養(yǎng)，可以使設(shè)備調(diào)試到最佳狀態(tài)，從而節(jié)省能源，降低物業(yè)管理公司運行成本。3)特種設(shè)備維修養(yǎng)護外包減少了物業(yè)管理企業(yè)為維修保養(yǎng)特種設(shè)備而需要儲備的技術(shù)人員，提高了員工的工作效率，減少了物業(yè)管理企業(yè)的人工成本。4)特種設(shè)備外包減少了物業(yè)管理企業(yè)為維修保養(yǎng)特種設(shè)備而需要儲備的專業(yè)儀表設(shè)備，降低了物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)開支。第四節(jié)特種設(shè)備委托養(yǎng)護管理5)專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司對特種設(shè)備應(yīng)急搶修有豐富的經(jīng)驗，物業(yè)管理企業(yè)通過合同條款約

18、束，可化解部分設(shè)備風(fēng)險，有利于危機處理。隨著社會的發(fā)展，規(guī)范化、社會化、專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司不斷增多，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了良好的外部條件，避免了物業(yè)管理企業(yè)機構(gòu)設(shè)置多而全，人員臃腫的弊端。四、特種設(shè)備委托維修養(yǎng)護管理的程序特種設(shè)備委托維修養(yǎng)護管理一般都是通過承包制的辦法實現(xiàn)，將特種設(shè)備（電梯、冷機、水泵等）委托給專業(yè)化的維修養(yǎng)護公司進行專業(yè)維修養(yǎng)護。第四節(jié)特種設(shè)備委托養(yǎng)護管理(1)公開招標物業(yè)管理企業(yè)向社會公開招標，只要滿足招標要求的單位都可以參加投標。(2)邀請招標如果任務(wù)不大或者情況特殊，物業(yè)管理企業(yè)也可以通過邀請某些單位參加投標。招標工作必須遵循“公平、公正、合理”的原則。招標文件一般包

19、括招標須知、維修保養(yǎng)說明書、特種設(shè)備的技術(shù)資料、維修保養(yǎng)范圍以及保養(yǎng)方式。1.確定特種設(shè)備維修養(yǎng)護的招標形式2.編寫特種設(shè)備維修養(yǎng)護招標文件3.招標的實施第四節(jié)特種設(shè)備委托養(yǎng)護管理招標的程序是：投標單位資質(zhì)審核、發(fā)放招標文件、收取投標文件、開標、方案修正、商務(wù)談判，最終確定中標單位并發(fā)放中標通知書。物業(yè)管理企業(yè)與中標單位簽訂維修養(yǎng)護委托合同，把特種設(shè)備的維護保養(yǎng)工作承包給專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司負責(zé)。(1)大包合同是指所有的維護保養(yǎng)工作均交給專業(yè)維修保養(yǎng)公司負責(zé)，這種合同形式的維修保養(yǎng)費用較高。4.簽訂合同第四節(jié)特種設(shè)備委托養(yǎng)護管理(2)中包合同是指專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司對設(shè)備進行年度定期保養(yǎng)，小修

20、、應(yīng)急搶修以及更換零配件均由物業(yè)管理企業(yè)負擔(dān)。(3)小包合同是指專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司只負責(zé)提供配件和技術(shù)指導(dǎo)，所有人工均由物業(yè)管理企業(yè)的技術(shù)人員負責(zé)，這種合同形式費用相對較低。不同情況的物業(yè)管理企業(yè)可以選擇不同的合同形式。五、特種設(shè)備安全技術(shù)檔案的建立無論通過何種形式對特種設(shè)備進行維修養(yǎng)護工作，都要建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。第四節(jié)特種設(shè)備委托養(yǎng)護管理1)特種設(shè)備的設(shè)計文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料。2)特種設(shè)備的定期檢驗和定期自行檢查的記錄。3)特種設(shè)備的日常使用狀況記錄。4)特種設(shè)備及其安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維

21、護保養(yǎng)記錄。5)特種設(shè)備運行故障和事故記錄。第四節(jié)特種設(shè)備委托養(yǎng)護管理第五節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)一、智能化住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的組成我國的現(xiàn)代化建設(shè)在迅速發(fā)展，大型樓宇如雨后春筍般出現(xiàn)，要使這些物業(yè)得到有效管理，就離不開“智能大廈系統(tǒng)”。()CA(Communication）()BA(Building）()OA(Office）二、運用智能化系統(tǒng)對物業(yè)進行管理智能化系統(tǒng)能夠提高大樓的“智慧”，使整幢物業(yè)能靈活地調(diào)整人員和設(shè)備的安排，提供各種形式的通信聯(lián)系，同時處理不同的信息，支持、管理及監(jiān)控大樓的高度集中的現(xiàn)代化辦公設(shè)備，節(jié)約能源和管理成本，延長設(shè)備的壽命，提供安全舒適的環(huán)境，從而大大提高大樓的檔次

22、。第五節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)通信自動化簡稱為CA，CA系統(tǒng)是以大樓數(shù)字專用交換機為中心，在樓內(nèi)連接程控電話系統(tǒng)、電視會議系統(tǒng)、無線尋呼系統(tǒng)和多媒體聲像服務(wù)系統(tǒng)；對外則與公用電話網(wǎng)、廣域網(wǎng)或城域網(wǎng)以及衛(wèi)星通信系統(tǒng)相連，實現(xiàn)大樓內(nèi)外便捷的語音、數(shù)據(jù)和圖像的通信。辦公自動化簡稱為OA，其主要功能如下：1)由區(qū)域網(wǎng)連接的計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使用戶每人只用一臺工作站或終端個人電腦，便可完成所有的業(yè)務(wù)工作。2.辦公自動化(Office）1.通信自動化(Communication）第五節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)2)通過電腦網(wǎng)絡(luò)和電子數(shù)據(jù)交換技術(shù)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)處理和文件傳遞的無紙化、自動化，用光盤存儲器取代傳統(tǒng)的文件資料柜。

23、3)通過數(shù)據(jù)庫、專家系統(tǒng)、綜合設(shè)計系統(tǒng)、電子出版系統(tǒng)、可視圖文信息系統(tǒng)等實現(xiàn)資源的共享，提高業(yè)務(wù)處理效率，進而優(yōu)化工作成果。建筑物自動化簡稱為BA，BA系統(tǒng)的主要內(nèi)容包括：環(huán)境能源管理系統(tǒng)、安保管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)等。三、智能化系統(tǒng)的運行管理3.建筑物自動化(Building）第五節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)智能化建筑與傳統(tǒng)型建筑相比在使用和管理效率的突出表現(xiàn)只有在日常使用中才能體現(xiàn)出來。1)工程部各專業(yè)工程師要全程參與建筑智能化系統(tǒng)的施工、調(diào)試和驗收工作，從中就得到了智能化系統(tǒng)專業(yè)知識的強化培訓(xùn)和提高，培養(yǎng)一批管理和操作骨干。2)要根據(jù)建筑智能化系統(tǒng)實際配置以及物業(yè)工程和人員的實際技術(shù)水平，制定建

24、筑智能化操作手冊。3)加強員工的崗位技術(shù)培訓(xùn)，特別是對智能化系統(tǒng)的管理人員、操作人員實行實習(xí)培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)、專業(yè)考核，使員工逐步勝任其相應(yīng)的技術(shù)崗位要求。四、建筑智能化系統(tǒng)運行管理及維修養(yǎng)護規(guī)程第五節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)(1)建筑設(shè)備自控系統(tǒng)運行管理1)控制計算機保持開啟。2)定時對系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)進行備份。3)控制點定義、預(yù)定日程表等參數(shù)不可隨意修改。4)新增被控設(shè)備要注意繼電器觸點容量。5)保持設(shè)備表面清潔。6)嚴禁于控制電腦上運行自帶軟件及游戲。7)當有“危急告警”發(fā)生時，立即查明及檢修。8)一切元器件、線路不得隨意更改。1.建筑設(shè)備自控系統(tǒng)運行管理及維修養(yǎng)護規(guī)程第五節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)9)網(wǎng)

25、絡(luò)控制器、控制計算機故障應(yīng)于4h內(nèi)修復(fù)；現(xiàn)場控制器、擴展模塊故障應(yīng)于8h內(nèi)修復(fù)；中間繼電器故障應(yīng)于2h內(nèi)修復(fù)。(2)建筑設(shè)備自控系統(tǒng)維修養(yǎng)護規(guī)程1)每天使用相應(yīng)軟件工具掃描控制電腦硬盤。2)根據(jù)保養(yǎng)計劃做系統(tǒng)保養(yǎng)。3)每天監(jiān)控NCU狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不在線故障立刻處理。4)注意后備電池充放電情況，每天檢查一次。5)注意電腦顯示器的各控制模塊工作情況。6)NCU保養(yǎng)時應(yīng)關(guān)閉電源，其余各 DDC箱可帶電作業(yè)。第五節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)7)保養(yǎng)時著重檢查端子接線情況及各接插件。8)保養(yǎng)時選擇一定數(shù)量的控制點進行測試。9)保養(yǎng)情況記錄于建筑設(shè)備自控系統(tǒng)檢查表上。保安監(jiān)視系統(tǒng)運行管理規(guī)定如下：1)保證系統(tǒng)不間斷電

26、源的開啟。2)系統(tǒng)的不間斷電源嚴禁使用監(jiān)視設(shè)備以外的負載。3)監(jiān)視攝像頭的電源插座嚴禁使用其他負載。4)未經(jīng)主管工程師的同意，嚴禁修改系統(tǒng)參數(shù)。5)系統(tǒng)參數(shù)修改后應(yīng)記錄在當值日志上，并即時通知當值監(jiān)控員。2.保安監(jiān)視系統(tǒng)運行管理第五節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)6)每天巡查系統(tǒng)運行情況一次，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，并記錄在當值日志上。7)系統(tǒng)有關(guān)的參數(shù)修改和重大維修都應(yīng)記錄在保養(yǎng)表格上。8)攝像頭和探測報警器、矩陣開關(guān)、監(jiān)視器等設(shè)備發(fā)生故障應(yīng)立即修復(fù)或更換。1)監(jiān)控中心保安員負責(zé)監(jiān)控室內(nèi)消防設(shè)備(報警系統(tǒng)、BTM 系統(tǒng)、聯(lián)動柜等)24h運行操作、監(jiān)控、記錄。2)如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知工程部進行

27、維修處理。3.消防報警與聯(lián)動控制設(shè)備運行管理第五節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)3)當值保安員負責(zé)監(jiān)控清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。4)工程部根據(jù)弱電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定和消防設(shè)備保養(yǎng)合同，對消防設(shè)備進行日常維護保養(yǎng)。5)工程部和保安部每月定期對大廈消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。6)消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)的狀態(tài)(如手動自動等)，應(yīng)由工程部書面通知保安部，并提出相應(yīng)的臨時措施，確保消防安全。4.計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)備運行管理及維修養(yǎng)護規(guī)程第五節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)(1)計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)備運行管理1)所有網(wǎng)絡(luò)設(shè)備保持24h運行。2)每天用相應(yīng)工具整理主、備服務(wù)器磁盤碎片。3)保持設(shè)備表面清潔。4)嚴禁于網(wǎng)絡(luò)設(shè)備上運行自帶軟件及游戲。5)嚴禁私自接駁互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。6)機房空調(diào)應(yīng)保持開啟。7)根據(jù)保養(yǎng)計劃做設(shè)備保養(yǎng)。8)各設(shè)備運行參數(shù)、接線、元器件不得隨意更改。9)防火墻、服務(wù)器、主干交換機路由器故障應(yīng)于4h內(nèi)修復(fù)；接入交換機及網(wǎng)絡(luò)線故障應(yīng)于8h內(nèi)修復(fù)。第五節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)(2)計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)維修養(yǎng)護規(guī)程1)接用戶投訴故障后，須利用相應(yīng)設(shè)備確認故障范圍。2)留意后備電源電池充放電情況。3)保養(yǎng)時注意檢查各插件情況，并填寫網(wǎng)絡(luò)設(shè)備檢查表。4)維修保養(yǎng)時主、備服務(wù)器不可同時退出。5)服務(wù)器硬盤故障可于帶電情況下更換