南京市物業(yè)管理?xiàng)l例

1、南京市物業(yè)管理?xiàng)l例南京市物業(yè)管理?xiàng)l例第一章 總 則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條本市行政區(qū)域本辦法所稱使用人，是指房屋的實(shí)際使用人或承租人。本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)、從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。第四條南京市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理活動(dòng)的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，各區(qū) （縣）房產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、物價(jià)、建工、公安、

2、民政等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。各區(qū) （縣）人民政府和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府） 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。第五條各級政府應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化、社會化、市場化的進(jìn)程，建立完善的物業(yè)管理市場機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。第二章 物業(yè)管理區(qū)域第六條建設(shè)項(xiàng)目為相關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目批文、宗地、規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖的，為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。若該區(qū)域內(nèi)由道路、圍墻或其他明顯標(biāo)識分割成多個(gè)自然小區(qū)，配套設(shè)施設(shè)備管理責(zé)任明確，且建筑面積在五萬平方米以上的，可以劃分為多個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。單幢非住宅樓及商住樓，具有相對獨(dú)立配套設(shè)施設(shè)備并能夠封閉管理的，可以為

3、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域; 在道路等自然邊界圍合的區(qū)域內(nèi)，有多個(gè)物業(yè)區(qū)域的，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。零散建設(shè)的不封閉區(qū)域，可由居（村） 民委員會結(jié)合社區(qū)管理劃分物業(yè)管理范圍，協(xié)助組織物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。第七條業(yè)主要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)向區(qū) （ 縣） 物業(yè)管理行政主管部門提出，區(qū)（ 縣） 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（ 鎮(zhèn)人民政府） ，按照第六條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐樱ù澹?民委員會的布局實(shí)際，在15 日內(nèi)予以答復(fù)。第三章 業(yè)主及業(yè)主大會第八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。第 1 頁 共 1 頁

4、物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域可以先期成立業(yè)主委員會。先期成立的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住百分之五十以后，重新補(bǔ)選或改選業(yè)主委員會。業(yè)主委員會可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。第 2 頁 共 2 頁第十六條 TOC o 1-5 h z 入選業(yè)主委員會的成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:（ 一） 具有完全民事行為能力的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;（ 二 ） 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);（ 三） 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù);（ 四 ） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力 ;（ 五 ） 具有一定的

5、組織能力 ;（ 六 ） 具備必要的工作時(shí)間。第十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前三個(gè)月，召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的換屆選舉，應(yīng)由業(yè)主委員會籌備組織。業(yè)主委員會怠于籌備組織的或者在任期內(nèi)怠于履行職責(zé)的，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主書面提議，區(qū) （ 縣） 物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（ 鎮(zhèn)人民政府） 可以指導(dǎo)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，重新選舉或者改選業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會選舉成立之日起的十日內(nèi)，原業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的資料、用房和財(cái)物等移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。第十八條選舉、換屆、改選、補(bǔ)選

6、業(yè)主委員會的，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的 30 日內(nèi)，向區(qū) （ 縣 ） 物業(yè)管理行政主管部門備案，并將選舉結(jié)果告知所在地街道辦事處（ 鎮(zhèn)人民政府） 。業(yè)主委員會備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交以下資料: 業(yè)主大會記錄和會議決定; 業(yè)主大會議事規(guī)則; 業(yè)主公約; 業(yè)主委員會成員名單和基本情況。第十九條兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由區(qū) （縣） 物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（ 鎮(zhèn)人民政府） 組織召開。第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān); 費(fèi)用的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定; 工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)

7、由業(yè)主委員會定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。第四章 物業(yè)管理服務(wù)第二十一條住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人少于三人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積低于三萬平方米，或者別墅總建筑面積低于一萬平方米的，經(jīng)區(qū) （縣） 物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)管理項(xiàng)目以招投標(biāo)方式確定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門備案。第二十二條建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同簽訂前，制定業(yè)主臨時(shí)公約和 住宅使用說明書，并作為房屋銷售合同的附件。: 物業(yè)的使用和

8、維護(hù)管理、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、違反業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益和社會公共利益。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（ 注明房屋承重結(jié)構(gòu)） 和共用能耗計(jì)量部位及費(fèi)用分?jǐn)傓k法，不得占用共用部位、共用場地，不得移裝共用設(shè)備和擅自改變經(jīng)營用房用途，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。第 3 頁 共 3 頁建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分

9、的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目交付時(shí)按規(guī)定無償提供具有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房，在業(yè)主大會成立后移交產(chǎn)權(quán)，移交后的房屋產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。設(shè)備用房不能作為物業(yè)管理用房移交。分期建設(shè)的項(xiàng)目在首期交付時(shí)的物業(yè)管理用房面積，應(yīng)當(dāng)不低于全部項(xiàng)目應(yīng)交面積的百分之五十。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋交付使用過半的，應(yīng)將物業(yè)管理用房全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)事先交付符合要求的物業(yè)管理臨時(shí)用房。建設(shè)單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)建 ; 逾期不補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)目銷售時(shí)的平均售價(jià)的95%的標(biāo)準(zhǔn)乘以應(yīng)交面積，向業(yè)主大會交納補(bǔ)建價(jià)款。該補(bǔ)建

10、價(jià)款專項(xiàng)用于承租、購置物業(yè)管理用房。建設(shè)單位申請商品房預(yù)售許可證或商品房所有權(quán)初始登記時(shí)，屬于全體業(yè)主的 物業(yè)管理用房等配套房屋應(yīng)予以明確。第二十四條建設(shè)單位按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)保修，也可以自行組織維修。第二十五條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個(gè)月，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)約事宜業(yè)主委員會應(yīng)在合同期限屆滿前二個(gè)月，組織全體業(yè)主對是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同 ; 不再續(xù)約的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時(shí)選聘其他物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10 日內(nèi)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理區(qū)域、資料和財(cái)物，不得

11、以合同糾紛等理由拒絕移交。第二十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的規(guī)范和引導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會可定期公布實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的各類物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)水平。物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。第二十七條建設(shè)單位和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)條款支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。合同未約定或約定不明的，前期物業(yè)服務(wù)合同生效當(dāng)月至出售房屋交付當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，房屋交付之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。第五章物業(yè)的使用和維護(hù)第二十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用附屬房屋歸全

12、體業(yè)主所有:一） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的自行車庫;二 ） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的底層架空層 ;三） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的避難層 （ 間）;四 ） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的共用設(shè)施設(shè)備用房 ;五 ） 建設(shè)單位移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房 ;六 ） 建設(shè)單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋;（ 七） 層高 2.2 米以下的房屋;（ 八 ） 其他依法歸全體業(yè)主所有的房屋。第 4 頁 共 4 頁第二十九條物業(yè)管理區(qū)域第 5 頁 共 5 頁物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、市容、環(huán)衛(wèi)、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由提供該項(xiàng)服務(wù)的單位維修養(yǎng)護(hù)的，不得要求物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。相關(guān)單位向最終用

13、戶收取的費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。第六章 罰 則第三十七條違反本辦法，有關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)章已設(shè)定處罰的，從其規(guī)定。第三十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為違反有關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定的，由區(qū) （ 縣）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主。第三十九條建設(shè)單位違反第九條的規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面告知物業(yè)管理行政主管部門，或者未按照規(guī)定提交有關(guān)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，可以處以一萬元以下的罰款。第四十條物業(yè)管理企業(yè)違反第二十五的規(guī)定，未按時(shí)移交物業(yè)管理區(qū)域、資料和財(cái)物的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，逾期仍不改正的，可以處以五百元以上一萬元以下罰款。第四十一條物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立投訴受理制度。區(qū) （ 縣 ） 物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后，應(yīng)當(dāng)在5 日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。決定受理的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)、并按規(guī)定時(shí)間將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。投訴人對區(qū) （ 縣） 物業(yè)管理行政主管部門的處理結(jié)果有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管門提出書面復(fù)