結(jié)課論文--鄭州房地產(chǎn)場未來走勢

1、經(jīng)濟(jì)學(xué)概論結(jié)課論文學(xué)生姓名學(xué)生學(xué)號專業(yè)班級手機(jī)號碼張鴻飛16104XXXXX16104XXXXXXXXXXXXX2017年4月11日鄭州市房地產(chǎn)市場影響分析摘要城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然對城市的房價(jià)有一定的影響 ,GDP在一定程 度上反映了一個(gè)地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ，而經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定的發(fā)展 勢必會促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速向前發(fā)展。就鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整個(gè)形勢 來看，GDP的增速都在10%以上，隨著航空港區(qū)的日益興起，鄭州市 未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是值得期待的。在這樣的形式下，本來準(zhǔn)備觀望的 人們，可能在這樣的預(yù)期下真正的去購買房產(chǎn)，在需求的推動(dòng)下，房 價(jià)的持續(xù)增長將會繼續(xù)下去。本文從房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和影響房價(jià)因素

2、兩個(gè)大的方面來分析鄭州的房地產(chǎn)市場，在此基礎(chǔ)上對未來鄭州市的 房價(jià)作出一個(gè)合理的預(yù)測.關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格構(gòu)成；供求關(guān)系；影響分析引言關(guān)B州，河南省省會，中國中部地區(qū)重要的中心城市，國家重要的 綜合交通樞紐（國務(wù)院關(guān)于鄭州市城市總體規(guī)劃的批復(fù)）。作為一個(gè)人 口眾多的二線城市，近年來，鄭州市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向前發(fā)展.鄭州在中原經(jīng) 濟(jì)區(qū)的樞紐作用不斷加強(qiáng)，目前已經(jīng)形成連接開封、洛陽、新鄉(xiāng)、許 昌的兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，而且全國首個(gè)國家級航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)也落戶鄭州。 鄭 州的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)快車道。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然對城市的房價(jià)有一定的影響。 GDP在一定程 度上反映了一個(gè)地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，而經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定的發(fā)展勢必

3、會促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速向前發(fā)展。就鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整個(gè)形勢 來看，GDP的增速都在10%以上，隨著航空港區(qū)的日益興起，鄭州市 未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是值得期待的。在這樣的形式下，本來準(zhǔn)備觀望的 人們,可能在這樣的預(yù)期下真正的去購買房產(chǎn)，在需求的推動(dòng)下，房價(jià) 的持續(xù)增長將會繼續(xù)下去。據(jù)鄭州市房管局最新的發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年，鄭州市區(qū)商品住宅 累計(jì)銷售均價(jià)為9736元/m2,比2015年上漲了 857元/itf。而實(shí)際上， 在鄭州四環(huán)以內(nèi)，已經(jīng)很難買到每平方米1萬元以下的房子了 .由于城 市價(jià)值提高、土地價(jià)格提升、節(jié)能環(huán)保材料的廣泛應(yīng)用以及其他因素 的多重影響，鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格一直保持著較快的增長速度

4、.由此可見，鄭州市房地產(chǎn)市場不單單是由供需關(guān)系決定，是受多方面因素影 響的.那么鄭州市房地產(chǎn)市場究竟受哪些因素影響呢？本文從房地產(chǎn) 價(jià)格構(gòu)成和影響房價(jià)的具體因素兩方面來分析，以期為未來準(zhǔn)備在鄭 州買房的人做一點(diǎn)參考。.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣，是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體。 根據(jù)馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的勞動(dòng)價(jià)值理論和價(jià)格理論，從總體上看，房 地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)仍然是價(jià)值，基本上也是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，但又 有其特殊性.房地產(chǎn)價(jià)格是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇，既包括土地的價(jià)格，又包括房 屋建筑物的價(jià)格，房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)價(jià)格是這個(gè)統(tǒng) 一物的價(jià)格。房屋建筑物是人類勞動(dòng)的結(jié)晶，具有價(jià)值

5、，這與一般商 品價(jià)值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動(dòng) 產(chǎn)品，一方面，原始土地是自然界的產(chǎn)物，并不包含人類勞動(dòng)在里面，其所以具有價(jià)格是因?yàn)橥恋貕艛嘁鸬牡刈獾馁Y本化。目前我們說的 房地產(chǎn)價(jià)格是指建筑物連同其占用土地的價(jià)格，即房地產(chǎn)價(jià)格：土地價(jià) 格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。研究哪些因素可以影響鄭州市的房價(jià)，首先要知道房價(jià)的構(gòu)成情 況，才能通過研究影響這些構(gòu)成要素的因素來分析房價(jià)的變動(dòng)規(guī)律。房價(jià)主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成11。土地價(jià)格或使用費(fèi)土地價(jià)格是房價(jià)最重要的構(gòu)成部分，是開發(fā)商獲得土地使用權(quán)所 支付的成本，而房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其所占用的土地的價(jià)格會

6、對房價(jià)產(chǎn)生 重大的影響，有時(shí)候即使施工質(zhì)量和商品房檔次相近，房價(jià)也會因?yàn)?某塊兒土地的稀缺程度及所處的位置和環(huán)境不同而差異很大。就拿鄭 州來說，東區(qū)和西區(qū)的價(jià)格就差距很大（圖1）.圖1鄭州市東區(qū)CBD1。2前期開發(fā)和建筑安裝工程費(fèi)前期開發(fā)工程費(fèi)也是房地產(chǎn)價(jià)格的重要部分，鄭州市有很多項(xiàng)目 根據(jù)不同情況會有征用土地的拆遷安置和補(bǔ)償費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、 項(xiàng)目論證費(fèi)用以及道路、用電、用水施工和平整場地等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi)用等.建筑安裝工程費(fèi)是房價(jià)的主要組成部分，是除了地價(jià)之外的又 一大額支出，主要是指建筑施工所產(chǎn)生的原材料和人工費(fèi)用，按區(qū)域 又可分為主體、附屬、配套和室外工程費(fèi)等。1。3融資成本資金流日

7、益成為房地產(chǎn)企業(yè)生存的關(guān)鍵，許多房企就是因?yàn)橘Y金 流斷裂而倒閉，所以融資成本就成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要支出。融資成 本包括向銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款和民間融資。目前來說，鄭州地區(qū)房 地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資成本大致在年化利率 9% 11%,而民間融資成本 則普遍超過20%。1。4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)管理費(fèi)也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要支出，主要包括外聘銷售 公司費(fèi)用、員工工資、辦公費(fèi)和廣告費(fèi)等。其中外聘銷售公司費(fèi)用成 為管理費(fèi)的重要部分，現(xiàn)在越來越多的房企都外聘專業(yè)銷售公司來接 收商品房的銷售工作，這也構(gòu)成了房價(jià)的一部分。1.5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤和稅金不同的房地產(chǎn)企業(yè)他們的利潤率是有差異的，這也跟不同房地產(chǎn)

8、 企業(yè)的規(guī)模、所處經(jīng)營階段和經(jīng)營管理水平的不同有較大的差異。2。影響房價(jià)的因素：根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成以及影響房地產(chǎn)價(jià)格因素自身的性質(zhì)，可以 將影響房價(jià)的因素分為成本因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素和政策因素。 具體包括的因素有土地使用制度、住房制度、城市規(guī)劃、人口密度、 城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融政策和物價(jià)水平等的一般因素 ， 也有道路交通、城市設(shè)施、環(huán)境狀況等的區(qū)域因素，還有建筑物本身 的結(jié)構(gòu)特征等的個(gè)別因素 沖。本小節(jié)總結(jié)了當(dāng)前影響房地產(chǎn)價(jià)格的主 要因素，并結(jié)合鄭州目前的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行討論，探討在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市 場環(huán)境下，哪些因素對鄭州房價(jià)產(chǎn)生的影響是主要的， 哪些是次要的， 并根據(jù)現(xiàn)有的信息

9、預(yù)測未來鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格的走勢。2。1市場因素（供求關(guān)系）商品的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，過去 5年里，從住宅的施工面 積來看，地市級、縣級城市的增速遠(yuǎn)超鄭州.后果就是，在人口流入、 房屋需求比較大的鄭州，相對于銷量來說，供應(yīng)是不足的，因此房價(jià)常 年上漲。供求關(guān)系可以由去化周期來體現(xiàn)。泉舜集團(tuán)鄭州公司副總 經(jīng)理王振東認(rèn)為，去化周期超過10個(gè)月是滯銷，68月為正常，而6 個(gè)月以內(nèi)則是供不應(yīng)求狀態(tài).據(jù)省住建廳數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月底，鄭州市區(qū)商住房累 計(jì)庫存500。63萬平方米，按照2016年平均月銷量測算，去化周期僅 為3。5個(gè)月，屬于供不應(yīng)求狀態(tài)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年鄭州土地成交 建筑

10、面積2689萬nf,同比增長近50%,排名全國榜首.如此大規(guī)模的土 地成交，意味著2017年商品房供應(yīng)量大增，會在一定程度上平衡供需 關(guān)系。也就是說，雖然目前去化周期短，但是去年大量出讓的土地，將 會使2017年的商品房供應(yīng)量大大增加，彌補(bǔ)供不應(yīng)求狀態(tài)。成本因素（地價(jià)帶動(dòng)）鄭州房價(jià)瘋漲的主因除了商品房市場需求旺盛、供不應(yīng)求現(xiàn)象突 出外，土地供應(yīng)偏緊、地王頻現(xiàn)，也會導(dǎo)致社會對房價(jià)上漲的預(yù)期快速 攀升。數(shù)據(jù)顯示，2016年鄭州市地價(jià)均價(jià)為1594萬/畝，比2015年 的726萬/畝增長近120%.瘋狂的地價(jià)直接帶動(dòng)購房者的心理恐慌，導(dǎo)致 房價(jià)飛漲.中秋前夜鄭州版調(diào)控政策 鄭九條”出爐，為了限制地價(jià)

11、，首次 引入 熔斷、限地價(jià)、競房價(jià)”政策，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為該政策將會把瘋 漲的地價(jià)遏制住，從而控制地王頻出的現(xiàn)象，降低開發(fā)商拿地成本， 進(jìn)而控制房價(jià)。經(jīng)濟(jì)因素21世紀(jì)以來鄭州市的經(jīng)濟(jì)一直保持著持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅猛。GDP是衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，尤其是人均GDP的持續(xù)穩(wěn)定上漲與房價(jià)的上漲有著一定的 聯(lián)系.近年來，鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，2016年鄭州全市生產(chǎn)總值完成7920 億元，增長8。5%,經(jīng)濟(jì)總量居全國17位。當(dāng)前，鄭州在建的航空港 將成為未來鄭州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的一個(gè)新的極點(diǎn)。鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)作為國家批準(zhǔn)的第一個(gè)以航空經(jīng)濟(jì)為 引領(lǐng)的國家級新區(qū)，它不

12、僅是鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新板塊，同時(shí)也是中 原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的龍頭和鄭州走向世界的開放平臺。未來幾年航空港區(qū) 的高速發(fā)展將為當(dāng)?shù)氐奈锪鲌@區(qū)、工業(yè)地產(chǎn)帶來良好的發(fā)展契機(jī)，進(jìn)而 拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐淖≌吧虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā) 451鄭州航空港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會對 該區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展以及整個(gè)鄭州市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響。鄭州大學(xué)郭感藺分析了航空港區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境的有利條 件和不利因素，描述了航空港區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，指出隨著航空港區(qū) 發(fā)展加速，地價(jià)一房價(jià)一地價(jià)”傳動(dòng)鏈條已經(jīng)處于啟動(dòng)階段，土地成 本的增長必將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅上升。同時(shí)，國家級的鄭州航 空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)的規(guī)劃批復(fù)以及其影響力的逐漸增加使得開發(fā) 商、購房者對

13、價(jià)格上漲的預(yù)期也在增強(qiáng)。最后對航空港區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 提出了建議。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，首先，要完善地產(chǎn)項(xiàng)目定位。開發(fā)鏈條中的項(xiàng)目定位是僅次于拿地的核心環(huán)節(jié)；其次，加大剛需和 首改產(chǎn)品供應(yīng)。政策因素中央基調(diào)。2016年鄭州市地王頻出、量價(jià)瘋漲，可謂大出風(fēng)頭。 有鑒于此，國家將鄭州市作為房價(jià)上漲過快城市納入 16個(gè)重點(diǎn)調(diào)控城 市.2016年12月16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，明確提出 房子是用 來住的，不是用來炒的”，在國家層面重申了房地產(chǎn)的居住功能， 明確 了抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)的決心，未來相當(dāng)長時(shí)期樓市政策仍然以收緊 為主旋律。銀行態(tài)度.近日，關(guān)于央行變相 加息”的消息被傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)：2 月3日央

14、行上調(diào)了逆回購利率和常備借貸便利（SLF）利率。這無疑增 加了銀行的融資成本，直接結(jié)果就是，降低優(yōu)惠折扣或提高獲得優(yōu)惠 利率的門檻，購房人想要貸款買房需要支付更多利息，整體的貨幣流動(dòng) 性被收緊，這在一定程度上起到了銀行存款加息的作用，遏制更多的資 金流向樓市股市。銀行的種種行為表明，2017年房貸政策收緊是大概 率事件，其主要目的就是降低樓市杠桿風(fēng)險(xiǎn)。普通買房人看市場的方法很簡單，那就是看銀行對買房貸款的態(tài) 度.一般而言，銀行手松，說明市場看好，投資客涌動(dòng)，房價(jià)一般呈上漲 趨勢;銀行手緊，說明市場風(fēng)險(xiǎn)加大，政策調(diào)控，投資客抽身，絕大部 分賣家著急，買家觀望，房價(jià)一般呈下跌趨勢。城市軌道交通鄭州

15、市軌道交通對沿線房地產(chǎn)也有一定的影響。城市交通是保持 城市活力最主要的基礎(chǔ)設(shè)施，是城市生活的動(dòng)脈，制約著城市經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展。隨著城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，為解決日益嚴(yán)峻的城市交通問題，具有高度能達(dá)性的軌道交通為各國大中城市所采用。軌道交通是地鐵、 輕型軌道交通、高速磁浮列車和市郊列車等交通方式的統(tǒng)稱。鄭州市 城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃描繪出了鄭州軌道交通的構(gòu)架.按照規(guī)劃，鄭州市軌道交通線網(wǎng)在中心城區(qū)將形成 三橫兩縱一環(huán)”的棋盤放 射狀結(jié)構(gòu)（圖2）。線網(wǎng)由6條軌道交通線路組成，全長202。53km,共 設(shè)置22個(gè)軌道間換乘車站。核心區(qū)軌道交通線網(wǎng)密度為1.23km/km 2, 中心城區(qū)內(nèi)線網(wǎng)密度為 0.4

16、7km/km 2。完成軌道交通的全網(wǎng)建設(shè)要到 2020年以后。軌道沿線區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格會全面提升，這是共識.整體來說，軌道 交通的建設(shè)產(chǎn)生了 憶線帶活一片”的效應(yīng)，使得沿線區(qū)域的房地產(chǎn)升值。由于這個(gè)帶狀區(qū)域內(nèi)可達(dá)性較高，所以，房地產(chǎn)的價(jià)值高于周邊 距離軌道交通較遠(yuǎn)的同類房地產(chǎn)的價(jià)值。就局部站點(diǎn)來說，軌道站點(diǎn)周 圍房地產(chǎn)價(jià)值會得到提升，在以車站為半徑的圓周區(qū)域內(nèi)，隨著半徑的 增大,軌道交通對房地產(chǎn)的增值效應(yīng)減弱， 軌道交通對房地產(chǎn)價(jià)值的影 響范圍一般只限于一定的區(qū)域內(nèi). 2與撞二期工貍工令H；。f/ JiL 產(chǎn)修。-4岫，介縣劃黃建：二通匚二上廣二小北牝日蛻曲E*，配電立 工！在：用盤1a號冷電M

17、 F尤坤承哥口，寓 Jtt. *晟享缽彳*。立鼻*史 *2 ；代& R叫上0L直q1用 %莉，叱l8B*f：ft-.-： 51 *.3尋地一11工相IWfMfl苗工林* Mi 也等白舞施辭壬之，；杳*. a Hi ZB * ：4L* LF2 k巴0要化”:一注4IMG 皂哀懦一但i*卜心而 六制北片就出“工2注在m,. k 吧l4 t爆卜 3）!y*.過圖4 情$卞1V ltJi 抽匐.將士. 1.十沖上：二I，V r說修：；1 *rQ!年工權(quán)哪電：城導(dǎo)總5工M匕乳站二事星TE f 照限訴*R 714：府幺？共4方才匕與 *,、/“ itf5號線工Idfi力田間區(qū)段IdB.SrtSiriMt電

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19、提升鄰近軌道交通的房地產(chǎn) 價(jià)值；另一方面，地面方式的軌道交通常產(chǎn)生噪聲污染、 空氣污染和視 覺污染，這些不良因素將降低鄰近地面方式軌道交通的房地產(chǎn)價(jià)值。 盡管如此，正面影響還是主導(dǎo)因素，所以，地面方式的軌道交通對鄰近 房地產(chǎn)的總體影響是提升作用.一般認(rèn)為在離地面方式的軌道交通車 立if 80100m處樓盤的增值是最大的 .總結(jié)從上面對房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和影響房價(jià)的因素分析中，我們可以看出，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素不是固定不變的，它隨社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、 市場化程度、政治制度變革、自然條件因素等的變化，在不同的階段、 不同的區(qū)域有不同的表現(xiàn)。鄭州市目前的房價(jià)受供求關(guān)系，成本因素， 經(jīng)濟(jì)因素，政策因素以及城市軌道交通影響，其中地價(jià)帶動(dòng) ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展 和軌道交通建設(shè)對房價(jià)的影響應(yīng)該是主要的。 而且，面對鄭州日益增長 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，鄭州的房地產(chǎn)市場頗受房企青睞.房企對鄭州市場的認(rèn)可。 據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，全 省房地產(chǎn)開發(fā)投資6179.13億元，同比名義