2022年連鎖店選址培訓課件

1、連鎖店選址麥當勞商業(yè)選址開店迅速眼光獨到麥當勞商業(yè)選址開店迅速眼光獨到花大價錢調(diào)查費大力氣評估業(yè)內(nèi)曾經(jīng)流傳這樣一種說法：“選鋪跟著麥當勞，人流客流肯定好！”似乎無論麥當勞和肯德基把店開在哪里，哪里就是黃金市口的象征。我們可以看到麥當勞開業(yè)的店鋪或者在聞名中外的金街，或者在不是熱點、不溫不火的五環(huán)路以外，其門庭若市的狀況總讓人不得不佩服其選址的精明，麥當勞開一家火一家，不能不讓業(yè)內(nèi)外人士交口稱絕。為了探個究竟，筆者采訪了業(yè)內(nèi)的商業(yè)選址專家，間接探討了麥當勞選址的幾大要素，給投資者以參考。開店迅速眼光獨到全球快餐連鎖巨頭麥當勞公司開店頻率，一定有自己的開店訣竅。北京匯博行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事、總

2、經(jīng)理潘好龍開說：“在連鎖快餐店的選址要素中，城市的規(guī)劃是最重要的，麥當勞也不例外?！睂⒊鞘形磥淼陌l(fā)展趨勢納入選址的重要原則，這必然是麥當勞成功的重要因素。一位專業(yè)人士告訴筆者麥當勞布點的最大原則，就是年租期不變。所以對每個點的開與否，都要通過個月到個月的考察，再做決策評估?？疾熘攸c是看其是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會出現(xiàn)市政動遷和周圍人口動遷，是否會進入城市規(guī)劃中的紅線范圍。進入紅線的，堅決不碰；老化的商圈，堅決不設點。有發(fā)展前途的商街和商圈、新辟的學院區(qū)、住宅區(qū)是布點考慮的地區(qū)。其次，對不同商圈中的物業(yè)進行評估。包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇

3、。在了解市場價格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎上進行營業(yè)額預估和財務分析，最終確定該位置是否有能力開設一家麥當勞餐廳。麥當勞在選址中前進的每一步，都是以縝密調(diào)查為基礎的。新城、郊區(qū)適合的新陣地麥當勞在我國的發(fā)展步伐無疑是飛速的，而如今也幾乎沒有孩子不知道麥當勞叔叔。有人說，這是麥當勞的本土化策略帶來的結(jié)果。但本土化只是他成功的一個方面，麥當勞最成功的地方在于選址，它只選擇在適合漢堡包生存的地方開店，所以它的每個店都非常成功。但他們一般不會花巨資去開發(fā)新的市場，而是去尋找適合自己的市場；不會認為哪里都有其發(fā)展的空間，而是選擇盡可能實現(xiàn)完全拷貝母店的店址。用一個形象的比喻來說，

4、他們不會給每個人量體裁衣，他們需要做的只是尋找能夠穿上他們衣服的人。在北京的新城規(guī)劃中，麥當勞也調(diào)整了自己的開店位置，大量地選擇了把店開在遠郊、新城等新開發(fā)的地點。在先期發(fā)展的順義、通州、亦莊個新城中，已經(jīng)開發(fā)建成銷售了大批的商業(yè)住宅，麥當勞就是看到了未來的發(fā)展前景和潛在的消費人群。因為一項商業(yè)調(diào)查顯示，人們的日常消費行為中有% 是在居住地完成的。業(yè)內(nèi)人士認為，順義、通州、亦莊個新城是因為距離城區(qū)比較近，住宅發(fā)展得比較快而吸引了麥當勞的進入。專家提醒麥當勞選址的兩大原則連鎖企業(yè)發(fā)展的標志就是規(guī)模擴張，而實現(xiàn)這一目標的第一步就是通過選擇合適的店址，使分店更加標準化，使總部經(jīng)營管理更加簡單化。麥當

5、勞連鎖經(jīng)營發(fā)展成功的三個首選條件是“選址、選址、選址”，他們就是要選擇目標市場以加快連鎖經(jīng)營的步伐。兩大原則規(guī)劃、數(shù)據(jù)等樣樣到位首先就是市場調(diào)查和資料信息的收集。包括人口、經(jīng)濟水平、消費能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發(fā)展機會及成長空間。門店與大商場的優(yōu)化組合仔細觀察麥當勞快餐廳在北京的擴張，人們驚奇地發(fā)現(xiàn)，麥當勞快餐廳幾乎都是建在大型商業(yè)設施旁邊?！皩⒔^大多數(shù)店鋪建在大型商業(yè)設施旁邊，表現(xiàn)出來的必然性，便是麥當勞選址營銷策略的規(guī)律特征。”一位專業(yè)人士分析認為。以大型商業(yè)設施為依托比較容易獲得客源。因為人們選擇快餐往往是順便而就，而不會單獨計劃去某處快餐廳就餐。麥當勞的

6、經(jīng)營者深諳經(jīng)營之道，熟知顧客這一心理，把店址選在大型商業(yè)設施旁邊，在彌補大型商業(yè)設施餐飲功能不足的同時，與其共同形成了對顧客更強的吸引力，不僅增加了大型商業(yè)設施的顧客流量，給大型商業(yè)設施帶來了銷售效益；也使顧客比以往更愿意到有快餐廳的大型商業(yè)設施去購物，因為人們會感到更方便。與此同時，也相對簡化了選址的工作程序和工作量。麥當勞快餐廳定位于大型商業(yè)設施旁邊，可以省去許多環(huán)節(jié)，只要詳細分析大型商業(yè)設施的客流量及其構(gòu)成，大商店的經(jīng)濟效益即可。第一節(jié)選址的條件和標準一、不同業(yè)態(tài)連鎖店選址的基本特點和要求二、連鎖店選址條件一、百貨店一、不同業(yè)態(tài)連鎖店選址的基本特點和要求、選址在城市繁華區(qū)、交通要道。、商

7、圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。、商店規(guī)模大，在6000平方米以上。、商店設施豪華，店堂裝飾典雅、明快。、目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。炫彩生活，大洋百貨選址集團簡介 大洋百貨集團有限公司于2002年5月注冊成立，是在中國大陸專門從事百貨零售的臺商投資企業(yè) 。目前大洋百貨在全國已開設有15家店，營運總面積超過53萬平方米，投資產(chǎn)額達人民幣30億元。各店分布：1. 華南區(qū)：共四家店，福州（共三家）、泉州；2. 華東區(qū)：共四家店，南京、蘇州、無錫、常州；3. 華中區(qū)：共五家店，武漢（共三家）、湘潭、衡陽；4. 西南區(qū)：共一家，重慶；5. 西北區(qū)：共一家，西安。隨著我國內(nèi)需的擴大

8、，大洋百貨集團正積極在全國擴張，拓展方向以直轄市、各省省會城市及地級市為主，預計未來每年將約以45家新店在全國拓展，預計至2011年，大洋百貨將在全國開設25家以上的大型百貨連鎖店，使大洋百貨輻射拓展至全國各主要城市，屆時，大洋百貨將成為中國最大及最成功的百貨龍頭企業(yè)之一。 經(jīng)營宗旨 1、領導流行、展現(xiàn)品位 2、誠信至上、維護信譽 3、顧客至上、創(chuàng)新服務 武漢中山店二、超級市場、選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。、商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。、商店面積在6000平方米以下。、目標顧客以居民為主。、有一定的停車場地。零售業(yè)巨人沃爾瑪選址一、對商圈的要求 1、在項目1.5公里范圍內(nèi)人口達到1

9、0萬以上為佳，2公里范圍內(nèi)常住人口可達到12-15萬人 2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳 3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當?shù)仄骄?4、項目周邊人口暢旺，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場 5、核心商圈內(nèi)（距項目1.5公里）無經(jīng)營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳 二、對物業(yè)的要求 1、物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米 2、層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上（空調(diào)排風口至地板的距離） 3、樓板承重在800KG/平方米以上，對期樓的要求在10

10、00KG/平方米以上 4、柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米 5、正門至少提供2個主出入口，免費外立面廣告至少3個 6、每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接 7、商場要求有一定面積的廣場三、對停車場的要求 1、至少提供300個以上地上或地下的顧客免費停車位 2、必須為供應商提供20個以上的免費貨車停車位 3、如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米 四、其它 1、市政電源為雙回呼或環(huán)網(wǎng)供電或其它當?shù)卣鷾实墓╇姺绞?，總用電量應滿足商場營運及司標廣告等設備的用電需求，備用電源應滿足應急照明，收銀臺，冷庫，冷

11、柜，監(jiān)控，電腦主機等的用電需求，并提供商場獨立使用的高低壓配電系統(tǒng)，電表，變壓器，備用發(fā)電機，強弱電井道及各回路獨立開關(guān)箱 2、配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表，給水系統(tǒng)應滿足商場及空調(diào)系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，美工滿足市政府停水一天的商場用水需求 3、安裝獨立的中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)室內(nèi)溫度要求達到24度正負度標準 4、物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期“選址城郊結(jié)合部”沃爾瑪是以大眾服務為自己的目標客戶群，其價格之優(yōu)勢更新對中低收入者有巨大的吸引力。而這部分人群往往居住在城郊結(jié)合部，所謂“人在哪兒，店到哪兒”，沃爾瑪?shù)街袊鴣砗?，搭?/p>

12、萬達的船進入內(nèi)地許多城市的商業(yè)中心，世界老大的沃爾瑪絕不說形象，還是降低租金成本的原則，退縮于二樓用低價打動中低消費者之心，但是這一條也讓萬達吃夠了苦頭，“選擇消費能力強的城鎮(zhèn)：消費是一種資源，這種資源也和礦藏一樣，也有貧礦和富礦之分，那么消費能力強的城鎮(zhèn)無疑是消費資源的富礦脈，同樣開發(fā)、營收、利潤都不一樣，那么篩選富裕的城鎮(zhèn)也是沃爾瑪選址的重要策略。三、大型綜合超市、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。、商圈范圍較大。、設有與商店營業(yè)面積相適應的停車場。、實際營業(yè)面積一般在6000平方米以上。、目標顧客以購物頻率高的居民為主。中百倉儲中百倉儲（全稱：武漢中百連鎖倉儲超市有限公司）是武漢中百集

13、團（股票代碼：000759）全資子公司，中國第三大連鎖超市，成立于1997年，總部設在武漢，首家分店設在武漢漢口唐家墩。自97年以來，公司借鑒國外商業(yè)發(fā)展道路，大力拓展連鎖經(jīng)營模式，至今已開辦5000-12000平方米倉儲式大賣場60家，500-2000平方米便民超市400余家，主要經(jīng)營食品、日用百貨、家用電器、文體用品、服裝鞋帽等大類商品，突出了放心肉、放心魚、放心米、放心油、無公害蔬菜的經(jīng)營。四、便利店、選址在居民住宅區(qū)、主干線公路以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地。、商圈范圍窄小，一般設定在徒步購物57分鐘能夠到達的范圍內(nèi)。、商店面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。

14、、目標顧客主要為居民、單身者、年輕人；80的顧客為有目的的購買。五、專營店、選址多樣化，多數(shù)店設在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。、商圈范圍不定。、營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定。、目標市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。專營店與專賣店區(qū)別區(qū)別不大，專賣店用得廣些，通常指對某一品牌商品銷售的店，如：“格力專賣店”，“米其專賣店”“本田專賣店”；對某一特定類別商品銷售的店也合用，如這是一家“化妝品專賣店”“煙酒專賣店”。 專營店則通常使用于后者，即是指該店對某一特定范圍或類別商品的經(jīng)營業(yè)務，如：“某產(chǎn)品珠海專營店”“煙酒專營店”“家電專營店”“電動工具專營店”。六、專賣

15、店、選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。、商圈范圍不定。、營業(yè)面積根據(jù)主營商品的特點而定。、目標顧客以中輕年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。七、家居中心、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。、提供一站式購物和一條龍服務。、營業(yè)面積在6000平方米以上。、有一定的停車場。第二節(jié) 店鋪選址與商圈一、選址條件二、商圈與設定方法、選址城市商業(yè)條件城市類型 市政設施 交通條件 城市規(guī)劃 消費者因素3、選址區(qū)域選擇市級商業(yè)區(qū) 區(qū)級商業(yè)區(qū) 街道商業(yè)區(qū) 居民區(qū) 購物中心4、選址商圈條件人口數(shù)及住戶數(shù) 競爭店數(shù)客流狀況道路狀況附近店狀況場地條件法律條件最高投資限額

16、一、連鎖店選址條件二、商圈的基本概念邊緣商業(yè)圈次級商業(yè)圈15%-25%核心商業(yè)圈5570 商圈是指以零售店所在地為中心，向四周擴展，構(gòu)成吸引顧客的輻射范圍，即零售店吸引其顧客的地理區(qū)域。1、商圈含義三、商圈經(jīng)驗設定法1、商圈的習慣劃分標準商圈類型交通工具特征距離（半徑）時間時速第一商圈徒步600米10分千米小時第二商圈自行車1300米10分千米小時第三商圈汽車6000米10分40千米小時商圈劃分標準表2、影響商圈大小的因素、業(yè)態(tài)不同，商圈的范圍不同、分店所處位置不同，商圈范圍不同、單店的規(guī)模不同、連鎖企業(yè)的知名度不同，商圈范圍不同、顧客購物出行方式不同，商圈范圍不同、顧客購物頻率不同，商圈范圍

17、不同3、商圈的測量方法（1）賴利法則Dab為城市（或社區(qū)）A商圈的 范圍。 d為城市（或社區(qū)）A和B主要 干道之間的距離。 Pa 為城市（或社區(qū)）A的人口 數(shù)量；Pb 為城市（或社區(qū)）B 的人口數(shù)量。 Da ：a地到商圈分界點的時間距離（小汽車行使時間）；Da Db :兩地之間的時間距離 （小汽車行使時間）；Pa :a地的銷售面積；Pb : b地的銷售面積。 （2）科亨.阿普波姆法則 3、赫夫法則Pij為消費者從住所前往商業(yè)區(qū)的可能性；Sj為某類商品在商業(yè)區(qū)內(nèi)的總營業(yè)面積；Tij為消費者從住所到商業(yè)區(qū)所需花費的時間；入指用來衡量顧客因購物類型不同而對路途時間的重視程度；n為不同商業(yè)區(qū)的數(shù)量；入需要通過實際調(diào)研或進行相關(guān)運算加以確定。4、問卷調(diào)查設定法（1）顧客調(diào)查，包括住址、來店頻率（次周、次月） 大型店利用頻度、競爭店利用頻度；（2）繪制商圈；（3）計算商圈內(nèi)的住戶數(shù)；（4）預算銷售額；（5）劃分商圈層次。第三節(jié) 商圈調(diào)查與分析一、市場調(diào)查的目的二、調(diào)查資料的來源三、商圈的調(diào)查與分析三、商圈調(diào)查與分析1、商圈潛力調(diào)查 就是調(diào)查該地區(qū)內(nèi)消費者生活狀態(tài)的資料，了解商圈范圍內(nèi)有多少人口、多大的潛在消費額、人們的消費行為等，以確定其發(fā)展前景如何。包括 商圈人口調(diào)查與分析 商圈客流量調(diào)查與分析 潛在消費額調(diào)查與分析 顧客消費傾向分析 2、城