十五期間濟南市城區(qū)土地價格調查和地價監(jiān)測工作總結課件

1、“十五”期間濟南市城區(qū)土地價格調查與地價監(jiān)測工作總結山東師范大學閻弘文 副教授2006年4月匯報內容城市基本情況土地價格調查與地價監(jiān)測情況主要技術說明主要成果及應用存在的問題與建議第一部分 城市基本情況 一、濟南市社會經濟狀況 “十五”期間，濟南市國民經濟保持快速協(xié)調健康發(fā)展。初步核算，濟南市生產總值年均增長14.2%，固定資產投資年均增長20.4%；城市居民人均可支配收入年均增長10.3%。 2005年，人均生產總值3900美元，城市居民人均可支配收入1.23萬元；城市居民人均住房使用面積19.8平方米。東拓、西進、南控、北跨、中疏二、城市建設格局第二部分 城區(qū)土地價格調查與地價監(jiān)測情況 一

2、、基準地價完成情況 （一）適時更新城區(qū)基準地價 2001年，濟南市被確定為國土資源部城市土地價格調查（含城區(qū)基準地價更新和地價動態(tài)監(jiān)測點建設）試點城市。2003年7月，濟南市城市土地價格調查成果通過國土資源部驗收。 2004年濟南市國土資源局根據(jù)城市發(fā)展及土地市場的變化，對商業(yè)、住宅用地土地級別和基準地價進行局部調整。并于2004年3月由濟南市人民政府公布實施。 表2-1 濟南市城區(qū)國有土地級別基準地價表 元/平方米土地級別12345678910商業(yè)用地381527501926161314001150900805700610住宅用地2810188013501020820735660605工業(yè)用

3、地205514801056725594409338 （二）及時制定城鄉(xiāng)結合部基準地價標準 2005年4月至12月采用規(guī)劃定級方法對城鄉(xiāng)接合部（東區(qū)、西區(qū)）基準地價進行了評估，作為過渡期控制性地價標準。 （三）完善基準地價系數(shù)修正體系制定基準地價用途修正系數(shù)(商住工以外其它用途）完善基準地價因素修正系數(shù)表及因素指標說明表編制城區(qū)基準地價應用技術手冊二、地價動態(tài)監(jiān)測情況（一）更新地價區(qū)段表2-2 濟南市城區(qū)各類用地不同級別地價區(qū)段劃分表合計商業(yè)用地原始區(qū)段263332222224商業(yè)用地更新區(qū)段465555466147住宅用地原始區(qū)段2233232219住宅用地更新區(qū)段2453232223工業(yè)用地

4、原始區(qū)段022222212工業(yè)用地更新區(qū)段123443421（二）更新地價監(jiān)測點 （三）數(shù)據(jù)采集 1、部門數(shù)據(jù)（國土、房管、統(tǒng)計、城建、物價） 土地市場交易數(shù)據(jù)（出讓、轉讓、收購、征地拆遷) 房地產交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)（商品房、二手房） 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 計算參數(shù)依據(jù) 2、市場數(shù)據(jù)采集（強調數(shù)據(jù)的口徑與內涵） 網站數(shù)據(jù) 房屋中介機構數(shù)據(jù) 報刊數(shù)據(jù) 房展會數(shù)據(jù) 實地訪談數(shù)據(jù)宏觀調控條件下地價監(jiān)測把握的三個層次宏觀層面-市區(qū)土地市場分析、房地產市場分析、相關經濟指標的協(xié)調性分析（地價調控）中觀層面-城區(qū)基準地價實施情況分析微觀方面-城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測點數(shù)據(jù)分析第三部分 主要技術說明一、宏觀層面 （一）以GIS技術為

5、支撐，加強土地市場數(shù)據(jù)庫建設 1、土地評估電子檔案 2、土地市場交易信息電子檔案 將土地市場動態(tài)分析與地價動態(tài)監(jiān)測有機結合在一起，以期就濟南市土地從供應和價格兩個方面參與宏觀調控進行綜合研究。（二）市區(qū)土地市場分析 土地供應總量分析 土地供應方式分析 土地供應用途結構分析 土地供應區(qū)域分析 土地供求關系分析 土地資產收益狀況分析 土地交易價格分析 土地供應對房地產價格的影響作用分析.（三）市區(qū)房地產市場分析商品住房市場分析住宅二手房市場分析商品住宅銷售戶型分析城市居民住宅消費分析房地產價格構成分析住宅租售比分析城市居民住宅需求對房地產價格的影響作用分析（四）房地產市場的協(xié)調性分析二、中觀層面

6、土地級別（2003）123456基準地價（2003.1.1）381527501926161314001150交易地價標準化均值（2005.12.31）42312732199019791600135705交易標準價與2003年基準地價比%11199103123114118將交易價格按基準地價內涵進行標準化，得到交易標準化價格。 表3-1 2005年濟南市城區(qū)商業(yè)用地交易地價分析表 表3-2 2005年濟南市城區(qū)住宅用地交易地價分析表土地級別（2003）12345 基準地價（2003.1.1）2810188013501020820交易地價標準化均值（2005.12.31）2791189512471

7、09670805交易價與2003年基準地價比%991019210786表3-3 2005年濟南市城區(qū)工業(yè)用地級別地價分析表土地級別（2003）1234567基準地價（2003.1.1）205514801056725594409338交易地價標準化值（2005.12.31）20051309101475960640736605交易價與2003年基準地價比%988896105102100108（三）微觀層面土地級別（2003）123456監(jiān)測地價值（2005.12.31）419730252215180715401265地價增長率%（2005/2004）3.02.53.83.03.02.5地價監(jiān)測點評

8、估1、各用途級別地價變化情況表3-4 2005年濟南市城區(qū)商業(yè)用地監(jiān)測地價分析表圖 3-1 2005年濟南市城區(qū)商業(yè)用地級別地價增長率空間分布3D圖2004-2005年濟南市城區(qū)住宅用地區(qū)段房價增長率空間分布3D圖（多層）2004-2005年濟南市城區(qū)住宅用地區(qū)段房價增長率空間分布3D圖（小高層）表3-5 2005年濟南市城區(qū)住宅用地監(jiān)測地價分析表土地級別（2003）123456監(jiān)測地價值（2005.12.31）2725200315371258954834地價增長率%（2005/2004）0.21.33.24.32.92.3圖 3-2 2005年濟南市城區(qū)住宅用地級別地價增長率空間分布3D圖表

9、3-6 2005年濟南市城區(qū)工業(yè)用地監(jiān)測地價分析表土地級別（2003）1234567監(jiān)測地價值（2005.12.31）200514501056740600409345地價增長率%（2005/2004）-1.5-1.5-0.60.60.81.01.22、綜合地價變化情況表3-7 2005年濟南城區(qū)地價監(jiān)測指標測算結果表用地類別綜合 商業(yè)用途居住用途工業(yè)用途平均地價（元平方米）136418141450827地價變化率（）1.72.92.6-0.3第四部分 主要成果與應用一、主要成果 濟南市城區(qū)土地級別與基準地價更新成果 濟南市城鄉(xiāng)接合部（東西區(qū)）基準地價評估成果 濟南市城區(qū)基準地價應用技術手冊 濟

10、南市城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測分析成果 濟南市區(qū)土地市場動態(tài)分析成果二、成果應用表5-1 2005年濟南市城區(qū)商業(yè)用地地價監(jiān)測結果應用分析表土地級別（2003）123456基準地價（2003.1.1）381527501926161314001150監(jiān)測地價值（2005.12.31）41973025221518071540126505監(jiān)測價與2003年基準地價比%（不含東西區(qū)）110110115112(115)110(120)110(115)注：括號數(shù)據(jù)為沿街延伸級別值表5-2 2005年濟南市城區(qū)住宅用地監(jiān)測地價應用分析表土地級別（2003）123456基準地價（2003.1.1）28101880135

11、01020820735監(jiān)測地價值（2005.12.31）272520031537125895483405監(jiān)測價與2003年基準地價比%（含東西區(qū)）9710711412311611305監(jiān)測價與03年基準地價比%（不含東西區(qū)）97107114110110103表5-3 2005年濟南市城區(qū)工業(yè)用地監(jiān)測地價應用分析表土地級別（2003）1234567基準地價（2003.1.1）205514801056725594409338監(jiān)測地價值（2005.12.31）20051450105674060040934505監(jiān)測價與2003年基準地價比%（含東西區(qū)）9898100102101100102圖5-1

12、2003-2006年1季度濟南市區(qū)住宅市場交易價格變動圖 濟南市區(qū)房地產市場宏觀調控效果分析第五部分 存在的問題與建議一、存在的問題 （一）基礎工作滯后（地籍數(shù)據(jù)覆蓋面?。?（二）區(qū)段地價監(jiān)測點分布不均勻（虛擬） （三）經費不足（無配套經費） 圖5-1 濟南市城區(qū)地籍數(shù)據(jù)與城區(qū)基準地價范圍對照圖 1、土地用途有效面積測算 2、城區(qū)拆遷引起的地價監(jiān)測點變化監(jiān)測點新編號級別區(qū)段土地使用者經度緯度變更監(jiān)測點現(xiàn)狀結論370100A02G0032g003濟南服裝七廠498916.034062407.2路拓寬近10米，占用部分，現(xiàn)為綠地超市停車權屬變更 用途改變 地塊分割擬刪除370100A02G0052

13、g003汽總橡膠密封件廠498326.914060887中國重汽集團房地產開發(fā)公司權屬變更 用途改變擬刪除370100A04G0194g008山東省濟南文化用品總公司495588.64060294.9槐蔭區(qū)房管局文苑花園權屬變更 用途改變擬刪除370100A02G0082g003濟南市汽車修制造廠498328.764057455.9六棟宿舍樓，5棟已轉讓維持原狀 用途改變 權屬變更擬刪除370100A04G0024g008濟南金利得經貿公司494603.534061125.6已搬遷擬刪除370100A04G0034g009濟南市槐蔭汽車運輸二隊494880.544054809.3濟南志誠規(guī)劃建設總公司權屬變更 用途改變擬刪除370100A07G0017g020濟南槐蔭德源實業(yè)總公司491487.034063007.7變?yōu)辇堯v小區(qū)權屬變更 用途改變擬刪除370100A06G0016g015濟南市魯味齋美食有限責任公司493926.354062921臨粟山路1棟樓作商用維持原狀 用途變更擬刪除370100A06G0026g017山東省交通廳物資工業(yè)公司502227.664065370變更為小商品