河北迎瑞溫泉花園住宅項目擴建工程建議書

1、河北迎瑞溫泉花園住宅項目擴建工程建議書目 錄第一部分 總論2第二部分 選址方案4第三部分 市場分析6第四部分 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案9第五部分 工程內(nèi)容及相關(guān)技術(shù)11第六部分 組織機構(gòu)與人力資源配置14第七部分 項目實施進(jìn)度15第八部分 投資估算與融資方案15第九部分 經(jīng)濟效益分析 18第十部分 社會效益分析 19第十一部分 結(jié)論與建議 19第十二部分 附圖、附表 20第一部分 總 論1.1 項目名稱及承辦單位 項目名稱：迎瑞溫泉花園二期擴建工程住宅項目 擬建地點：項目位于故城縣鄭口鎮(zhèn)，東臨順風(fēng)大街，西臨揚帆大街，南臨堤口渠。承辦單位：河北迎瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 法人代表：趙慶敏企業(yè)概況：河北迎瑞

2、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年，三級開發(fā)資質(zhì)，現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人員200余人，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理、旅游、娛樂為一體的綜合性企業(yè)。幾年來，公司成功開發(fā)了“龍鳳湖健身娛樂度假村”“邯鄲商貿(mào)城”故城“迎瑞溫泉花園一期”等項目，以及正在開發(fā)的“迎瑞溫泉花園二期”“雄縣渡假村” 等項目，總開發(fā)面積數(shù)十萬平米，形成了一定的開發(fā)規(guī)模，積累了住宅地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，并得到了廣大業(yè)主的好評，給公司帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。1.2 項目建設(shè)背景房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)

3、業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其是住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。 故城經(jīng)濟發(fā)展分析和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（1）2006年，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，縣域經(jīng)濟實力明顯增強，全縣國民生產(chǎn)總值完成53億元，人均總值達(dá)到9807元，其中裘革制品、摩擦材料、玻璃鋼成為故城三大支柱產(chǎn)業(yè)。（2）故城縣房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，城鎮(zhèn)化水平較低，迎瑞溫泉花園作為故城縣第一個大型房地產(chǎn)項目，引導(dǎo)了故城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項目的開發(fā)帶動了建筑、建材等多行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的

4、發(fā)展，僅項目一期就為政府增加稅收900余萬元。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動了故城城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化建設(shè)步伐，帶動了當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，一些農(nóng)民走出家鄉(xiāng)，到城市務(wù)工，參與城市建設(shè)，既增加了收入，又開闊了眼界，增長了才干，成為農(nóng)民脫貧致富的重要產(chǎn)業(yè)。項目建設(shè)的必要性 黨的十六屆五中全會明確提出了加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的戰(zhàn)略決策。通過加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，吸納農(nóng)村剩余勞動力，減輕農(nóng)村壓力，實現(xiàn)農(nóng)村生態(tài)環(huán)境和社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展；同時起到開拓市場、擴大內(nèi)需、促進(jìn)開放、加快市場經(jīng)濟建設(shè)步伐的作用。為加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，改善投資環(huán)境，新一屆領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)“新區(qū)先行，改造舊區(qū)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步調(diào)整城市布局，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，加強城市

5、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，推進(jìn)生態(tài)環(huán)境與綠化環(huán)境建設(shè)，全面改善環(huán)境質(zhì)量的建設(shè)。河北迎瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積極響應(yīng)縣委、縣政府號召，為改變故城縣的城市面貌，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，貢獻(xiàn)出一份自己的力量。按照城市總體規(guī)劃，擬選擇在順風(fēng)大街以西，揚帆大街以東，南依堤口渠，北臨順達(dá)路，開發(fā)建設(shè)迎瑞溫泉花園二期擴建工程。本項目既符合國家產(chǎn)業(yè)政策，又符合故城縣委、縣政府規(guī)劃改造的范圍區(qū)域。因此該項目的建設(shè)是十分必要的，也是十分迫切的。只要按照縣委縣政府的宏觀政策指導(dǎo)，抓住市場規(guī)律，制定一套切實可行的開發(fā)計劃，就可以取得經(jīng)濟效益和社會效益的雙豐收。第二部分 項目選址方案2.1 項目選址 該項目擬建于故城縣順達(dá)路以南、順風(fēng)大

6、街以西、揚帆大街以東、堤口渠以北的區(qū)域內(nèi)，項目地處原故城縣西北部城鄉(xiāng)相結(jié)合部，目前城建規(guī)劃的縣城行政中心，西鄰迎瑞溫泉花園住宅一期和故城迎瑞花園廣場，是未來故城政治、經(jīng)濟、文化發(fā)展的良好地帶，環(huán)境清新、道路寬闊、交通便利、地理位置優(yōu)越。2.2 建設(shè)條件 氣象條件故城縣地處中緯度內(nèi)陸地帶，華北平原中南部，屬暖溫帶半濕潤半干旱季風(fēng)型大陸氣候，本區(qū)四季分明，冬季干燥，夏季多雨。故城縣年平均降雨量507.2毫米，全縣總面積按937平方公里計算，年降水總量為4.75億立方米，夏季最大降水量為343.6毫米，年雷電日數(shù)33次，長連陰雨天數(shù)8天，降水量42.3毫米，年最大積雪厚度20厘米，最大凍土深度48厘

7、米，風(fēng)向東北風(fēng)為主，最大風(fēng)速20.0米/秒，年平均氣溫為13.0，極端最高氣溫40.5，極端最低-21.1。 水文地質(zhì)條件 故城縣淡水分布737.1平方公里，占縣城面積的78.2，深層地下水77年埋深13.28米，2000年埋深14.7米，平均每年下降2.24米；深層靜水位6075米，動水位8595米；淺層靜水位1220米，動水位1625米，淺層水平均每年下降0.50.6米。 工程地質(zhì)條件 根據(jù)人工地質(zhì)剖面和鉆孔及大地變形資料分析，故城縣雖處在活動結(jié)構(gòu)發(fā)育地區(qū)，即繼承性活動大斷裂帶內(nèi)，但不在強烈活動的大結(jié)構(gòu)交匯點上，所以附近基底穩(wěn)定性較好。根據(jù)已有的地質(zhì)資料，項目場地范圍內(nèi)20米以上為粘性土，

8、承載力為1425噸/平方米；20米以下為砂性土，45米至50米為粘性土質(zhì)，承載力為5280噸/平方米。 市政配套設(shè)施 供水：由縣市政給水管網(wǎng)引進(jìn)兩條DN200給水管，基地內(nèi)呈環(huán)狀，生活用水920L/日和消防用水 10L/S。 排水：采用污、廢合流和雨、污分流制。雨水直接排入市政雨水管網(wǎng)；生活污、廢水經(jīng)室外化糞池處理后，排入市政排水管網(wǎng)，最大污水排水量830m。 供暖：本項目采用集中供熱方式,530KW。廢水排放至景觀池塘利用。 供電：由縣城供電所引入一路10KV高壓電源，用電總負(fù)荷4500KW。 電話：電話線1300對，住宅1100對，公建及商業(yè)200對。 有線電視：電視終端用戶1100個，公

9、建及商業(yè)200對。 小區(qū)智能化：住宅小區(qū)中住宅設(shè)寬帶接口1100個，對講門鈴系統(tǒng)1100個；公建及商業(yè)設(shè)寬帶接口200個。2.3建設(shè)項目地址在本地區(qū)的方位(附縣域位址圖【圖 一】) 2.4建設(shè)項目地形及相對地域（建設(shè)用地范圍紅線圖【圖 二】） 第三部分 市場分析3.1 當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀進(jìn)入2000年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房體制改革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：（1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。（2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。（3）住房公積金制度逐步

10、完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。（4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。3.2 故城縣商品房現(xiàn)狀與市場需求 隨著城市化建設(shè)的發(fā)展，故城住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積2006年達(dá)到了18平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小，居民居住生活質(zhì)量比較低。從故城縣城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品房市場蘊藏著巨大的需求潛力?！熬纷≌钡氖袌鲂枨蠹鞍l(fā)展“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著故城人民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件不僅只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，而且居住環(huán)境，對

11、住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面有著較高的要求。根據(jù)故城城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)展和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。 住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展 前幾年，故城房地產(chǎn)開發(fā)還處于起步階段，開發(fā)規(guī)模偏小。目前故城已開發(fā)的商品房樓盤，大多規(guī)模較小，不但

12、開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時期住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。目前故城市場只有“迎瑞溫泉花園”開發(fā)建設(shè)規(guī)模在千戶以上，具有很強的市場競爭力。3.3 營銷戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略： 確定項目整體形象迎瑞溫泉花園一期的成功開發(fā)，其形象得到了故城市民和政府的認(rèn)同，在衡水市房地產(chǎn)市場有一定影響，建立了一定地域形象?！坝饻厝▓@二期擴建工程項目” 地處故城文化廣場西側(cè)，南臨堤河道。地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“迎瑞.生活城”這一主

13、題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，“迎瑞溫泉花園二期擴建工程” 的開發(fā)將是故城乃至衡水房地產(chǎn)市場又一個精品住宅小區(qū)?！百u點”分析“迎瑞溫泉花園”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是：小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突出的環(huán)境特點。（2）配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。（3）物業(yè)管理服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了

14、高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。由于項目一期及周邊的環(huán)境已經(jīng)在故城人民心目中建立了良好的形象，對二期擴建工程項目的開發(fā)銷售較為有利?！坝饻厝▓@二期擴建工程”項目要針對確定的目標(biāo)群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點”集中進(jìn)行廣告宣傳。定價策略 從故城2006年3月樓盤銷售情況分析，與“迎瑞溫泉花園”同地段中高檔住宅售價每平方米在12001500元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異。 “迎瑞溫泉花園二期擴建工程”價格定位為中高檔住宅，考慮各方面因素，多層住宅價格每

15、平方米定在10001300元之間。第四部分 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案4.1 項目建設(shè)規(guī)模（占地面積、建筑面積、投資總額等） 項目內(nèi)容 單位 數(shù) 量 規(guī)劃總用地面積 5580總建筑面積 8090容積率 1.45綠化率 38 投資總額 萬元 785.64.2產(chǎn)品方案（建筑類型數(shù)量、戶型類型、戶型面積、戶型比例）建筑產(chǎn)品類型數(shù)量 總建筑面積 8090普通住宅建筑面積 8090戶型設(shè)計面積、規(guī)劃戶數(shù)及戶型比例表戶型面積規(guī)劃戶數(shù)占總戶數(shù)百分比（%）建筑面積（平方米）占總建筑面積百分比（%）平方米以下6075582572平方米1620169921平方米以上455667合計801008090100.2.相關(guān)說明a

16、.多層住宅的每種戶型類型中功能區(qū)域相對較小的戶型,以基本居住功能設(shè)計為主,以免輔助功能空間占據(jù)居住空間,使得基本居住空間感覺太??；b. 多層住宅的每種戶型類型中功能區(qū)域相對較大的戶型,在滿足基本居住空間的前提下,適當(dāng)增加輔助功能空間設(shè)計；c. 多層住宅三室兩廳兩衛(wèi)(120135)四室兩廳兩衛(wèi)(140150)兩種戶型,設(shè)計廳廊挫層,其比例占此戶型的7； d本期開發(fā)區(qū)域為2棟多層住宅樓，總建筑面積為8090；e. 多層均為五加一樓型，總計80戶，第一層全部設(shè)計車庫、儲藏室，規(guī)劃停車位90個。 4.3 初步方案總平面布局【圖 三】第五部分 工程內(nèi)容及相關(guān)技術(shù)5.1工程內(nèi)容（多層住宅、市政設(shè)施配套、區(qū)

17、內(nèi)道路景觀等）5.2 迎瑞花園二期擴建工程產(chǎn)品總體要求 迎瑞花園二期擴建項目貫徹國家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化中心推進(jìn)住宅現(xiàn)代化，提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量的要求，結(jié)合本地市場、經(jīng)濟、技術(shù)、文化發(fā)展水平，最大限度地采用國家康居示范工程、生態(tài)工程的技術(shù)要求，把小區(qū)建成規(guī)劃布局合理、環(huán)境清潔、優(yōu)美安靜、居住舒適的建筑產(chǎn)品。5.3采用目前國內(nèi)先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計技術(shù)內(nèi)容住宅產(chǎn)品設(shè)計A滿足多層次、多類型、不同標(biāo)準(zhǔn)和不同需求，嚴(yán)格執(zhí)行建筑、結(jié)構(gòu)、抗震、防火、熱工、節(jié)能、隔聲、采光、照明空調(diào)、給排水、暖通、電氣等各項專業(yè)現(xiàn)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；更新理念，創(chuàng)新設(shè)計，強調(diào)均好性、多樣性、和協(xié)調(diào)。B小區(qū)選址符合故城縣城市總體規(guī)劃，小區(qū)多層第

18、一層設(shè)車庫、儲藏間，草坪停車區(qū)盡量采用就近停車，車位為住戶的 10以上，交通組織與道路布置合理；日照間距為1：1.5，通風(fēng)良好，建筑密度27，容積率1.45 ，綠化率為38% ，節(jié)約用地，適度開發(fā)；設(shè)置幼兒園、會所、垃圾轉(zhuǎn)運站、變配電所、物業(yè)管理中心、社區(qū)醫(yī)療站等兼顧經(jīng)營管理的合理性和經(jīng)濟性；地下管線統(tǒng)一規(guī)劃，合理布設(shè)。C住宅設(shè)計執(zhí)行模數(shù)協(xié)調(diào)、節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的原則，適合本地氣候和居民生活，合理組織套內(nèi)空間，即公共與私密、就餐與居寢、便浴與盥洗、動靜分區(qū)、潔污分區(qū)關(guān)系；起居室直接采光、寬敞明亮，適度增加淨(jìng)高，視野良好；大戶型增加書房走入式衣柜或更衣間，適量采用錯層，觀景臺，同時考慮老、幼安全，

19、其中低層住宅可設(shè)工人房和較大露臺。D充分體現(xiàn)地域和自然環(huán)境特征，因地制宜創(chuàng)作景觀，注重功能性、觀賞性、實用性、經(jīng)濟性、均好性，有利于戶外健身休閑，同時景觀重點突出，主景觀區(qū)景觀特色鮮明，形成完整的景觀系統(tǒng)，綠地率35 以上，適當(dāng)設(shè)置水景；體現(xiàn)社區(qū)文化，小區(qū)主要出入口、主景觀軸線、步行街區(qū)、中心廣場、集中綠地、圍合庭院重點設(shè)計，小區(qū)入口設(shè)明顯標(biāo)志，小品硬景少而精，標(biāo)志設(shè)計簡潔美觀醒目，照明設(shè)計安靜優(yōu)雅，健身游戲器材尺度安全。住宅成套技術(shù) A.建筑與結(jié)構(gòu)推廣混凝土小型空心砌快和非粘土磚砌體結(jié)構(gòu)，采用大開間現(xiàn)澆混凝土樓板及異形柱框剪結(jié)構(gòu)；推廣施工方便、性能良好、互換通用、靈活分隔，具有放火、防潮、隔

20、聲、抗沖擊性能的輕質(zhì)隔斷墻 。.節(jié)能與新能源利用。采用單一材料的外墻注意配套砌筑材料的防水、保溫、粘結(jié)等性能；合理控制窗墻比，采用抗風(fēng)壓、抗雨水滲漏、抗空氣滲透和保溫的塑鋼中空玻璃氣密窗，分戶門具有防盜、隔聲、保溫性能；采用高效節(jié)能燈具，公共區(qū)域采用延時、聲控、光控開關(guān)。C住宅管線選擇先進(jìn)、新型、無毒、長壽命材料統(tǒng)一設(shè)計施工，避免交叉和重疊，集中隱蔽，設(shè)置管井；住宅和公建采用樓宇智能化技術(shù)，實行綜合布線，合理設(shè)置對講、有線電視、有線電話、網(wǎng)絡(luò)寬帶插頭或接口位置及數(shù)量；家庭配電線路導(dǎo)線截面考慮未來增容，用電大的空間結(jié)構(gòu)適當(dāng)增加布線和插座數(shù)量，用電回路不少于六個。D環(huán)境及保障技術(shù)方面，采用先進(jìn)的種

21、植技術(shù)和防病蟲害技術(shù)，選擇適合當(dāng)?shù)貧夂驐l件的植物，地面、層面、平臺、墻體及構(gòu)架進(jìn)行立體綠化，清潔空氣、降低噪聲、調(diào)節(jié)小氣候；硬化地面盡量采用透氣、透水性能的材料，室外停車位采用草坪磚；供水選用變頻調(diào)速加壓設(shè)備，消防、飲用、溫泉洗浴分質(zhì)供水，排水實行雨污分流；設(shè)置垃圾轉(zhuǎn)運站、垃圾箱，推行垃圾裝袋、分類收集。5.4工程建造技術(shù)A認(rèn)真貫徹建筑工程質(zhì)量管理條例等有關(guān)法令和規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行建筑工程施工工藝標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程規(guī)范，科學(xué)組織，嚴(yán)格管理，認(rèn)真執(zhí)行施工工藝程序，上道工序為下道工序負(fù)責(zé)；委托監(jiān)理，落實監(jiān)理條例和組織管理方案；全面實行施工全過程質(zhì)量預(yù)控，及時發(fā)現(xiàn)及時解決施工工藝和工程質(zhì)量存在的問題，確保建成質(zhì)

22、量合格的住宅建筑產(chǎn)品。B、對于本地區(qū)局部存在淤泥層和非自重失陷性黃土的問題，采用消除失陷量進(jìn)行強夯或穿透失陷層進(jìn)行樁基處理，防止地基浸泡，控制地基沉降。C嚴(yán)格控制鋼材、水泥、河沙、承重砌體結(jié)構(gòu)用砌塊和磚的材料質(zhì)量，嚴(yán)格審核進(jìn)場水泥、鋼材的生產(chǎn)資質(zhì)和產(chǎn)品檢驗報告，確保主體結(jié)構(gòu)安全。D禁止使用落后的被淘汰產(chǎn)品，積極采用國家推廣的新技術(shù)、新材料控制成本，保證工程質(zhì)量和使用性能穩(wěn)定。第六部分 組織機構(gòu)與人力資源配置6.1 組織機構(gòu)總經(jīng)理副總經(jīng)理投資造價部總工程師總工辦物業(yè)部工程部副總經(jīng)理財務(wù)部銷售部行政部6.2 人力資源配置該項目實行公司化管理，設(shè)立項目指揮部，項目總經(jīng)理通過社會招聘、企業(yè)化運作，公司

23、的中高級管理人員由總經(jīng)理任命，其他人員在社會公開招聘，擇優(yōu)錄取。項目建成后共需各類管理及服務(wù)人員64人，其高級管理人員 4 人（總經(jīng)理人，副總經(jīng)理人，總工程師1人），下設(shè)行政部、工程部、財務(wù)部、銷售部、物業(yè)部，管理人員共20人，普通工作人員40人。第七部分 項目實施進(jìn)度7.1 項目建設(shè)進(jìn)度計劃本項目根據(jù)資金投入計劃，具體安排為：項目前期準(zhǔn)備工作4個月，土建施工7個月，竣工驗收1個月。序號內(nèi) 容2007年2008年5678910111212341前 期工 作2土 建施 工3竣 工驗 收第八部分 投資估算與融資方案8.1 估算依據(jù)本章評估依據(jù)河北省建筑工程綜合預(yù)算定額單位估價表和河北省建筑工程安裝

24、標(biāo)準(zhǔn)定額文件匯編，參照相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和原始資料，按照實事求是、客觀、公正、真實的原則進(jìn)行估算。8.2 投資估算根據(jù)衡水市相關(guān)土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，迎瑞溫泉花園二期擴建工程項目總投資 785.6萬元，對各項投資測算如下：表81迎瑞溫泉花園二期擴建工程投資估算表 單位：萬元序號項目單位造價金額（萬元）說明土地成本67.2建筑安裝成本456.5前期工程費用30基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費97.1管理費用10其他費用12銷售費用15不可預(yù)見費109稅金87.8210總投資785.68.3 資金籌措 表82 迎瑞溫泉花園二期擴建工程投資情況 單位：萬元本期工程總投資自籌785

25、.6785.6 迎瑞溫泉花園二期擴建工程總投資785.6萬元，企業(yè)自籌785.6萬元。 綜上所述,故城縣“迎瑞溫泉花園二期擴建工程”住宅項目，符合國家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策，自籌資金能夠落實，建設(shè)條件具備。項目住宅價格定位較為科學(xué)合理，具有一定的市場優(yōu)勢，市場前景良好，財務(wù)分析可行，自身及社會效益明顯。第九部分 經(jīng)濟效益分析9.1 住宅銷售價格根據(jù)項目一期的銷售狀況，項目所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米1200元。銷售計劃本項目計劃在兩年內(nèi)銷售完畢，各年銷售計劃見表91。名稱可銷售面積（）均價銷售收入（萬元）2007年2008年合計住宅80901200元365605.8970.8合計365605.8970.89.2 項目財務(wù)效益預(yù)測 根據(jù)市場評估預(yù)測和計算，迎瑞溫泉花園二期擴建工程項目總投資785.6萬元，可銷售建筑面積為8090平方米，平均售價1200元/平方米，合計總銷售收入970.8萬元。9.3 盈利能力分析序號項目計量單位金額土地成本萬 元67.2建筑安裝成本萬元456.5前期工程費用萬元30基礎(chǔ)設(shè)施建筑費萬元97.1管理費用萬元10其他費用萬元