徐州杏山子項(xiàng)目產(chǎn)品定位與規(guī)劃建筑方案-52DOC

1、徐州杏山子工程產(chǎn)品定位與規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)籌劃報(bào)告目錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc65843522 第一章產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征分析 PAGEREF _Toc65843522 h 3 HYPERLINK l _Toc65843523 一、影響產(chǎn)品定位的關(guān)鍵因素分析 PAGEREF _Toc65843523 h 3 HYPERLINK l _Toc65843524 二、目標(biāo)客源來(lái)源分析 PAGEREF _Toc65843524 h 4 HYPERLINK l _Toc65843525 三、產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc65843525 h 5 HYPERLINK l

2、_Toc65843526 四、產(chǎn)品特征 PAGEREF _Toc65843526 h 5 HYPERLINK l _Toc65843527 五、各類建筑的特征和設(shè)置理由 PAGEREF _Toc65843527 h 6 HYPERLINK l _Toc65843528 第二章投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算 PAGEREF _Toc65843528 h 10 HYPERLINK l _Toc65843529 一、靜態(tài)投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算 PAGEREF _Toc65843529 h 10 HYPERLINK l _Toc65843530 二、動(dòng)態(tài)投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算 PAGEREF _Toc6584

3、3530 h 10 HYPERLINK l _Toc65843531 第三章工程規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc65843531 h 13 HYPERLINK l _Toc65843532 一、設(shè)計(jì)理念及原那么 PAGEREF _Toc65843532 h 13 HYPERLINK l _Toc65843533 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc65843533 h 13 HYPERLINK l _Toc65843534 二、單體建筑建議 PAGEREF _Toc65843534 h 16 HYPERLINK l _Toc65843535 三、其他配套建議 PAGEREF

4、_Toc65843535 h 17 HYPERLINK l _Toc65843536 第四章 分期開(kāi)發(fā)方案及分期規(guī)劃指標(biāo) PAGEREF _Toc65843536 h 17 HYPERLINK l _Toc65843537 一、分期方案 PAGEREF _Toc65843537 h 17 HYPERLINK l _Toc65843538 二、各分期安排及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc65843538 h 18第一章產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征分析一、影響產(chǎn)品定位的關(guān)鍵因素分析綜合市場(chǎng)調(diào)查與分析報(bào)告中各方面情況，在本工程定位時(shí)須充分考慮的因素有以下幾點(diǎn)：1、從地塊特征看地塊位置偏遠(yuǎn)，周邊根本處

5、于尚未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。道路交通狀況尚好，距離淮海西路，距離云龍湖風(fēng)景區(qū)，距離市中心8-10公里，距離徐州火車站約12公里，距離城南新區(qū)12公里?？焖僦鞲傻牢魅h(huán)線從地塊旁經(jīng)過(guò)，使地塊便捷地與市中心、城南新區(qū)、城北聯(lián)系起來(lái)，并與最繁華的商業(yè)大街淮海路相連，交通通達(dá)性好，與城南新區(qū)相比，與現(xiàn)在市中心的交通聯(lián)系更好，但現(xiàn)狀只有1路公交與市區(qū)聯(lián)接。現(xiàn)狀地塊為農(nóng)村，有少量低級(jí)業(yè)態(tài)的工礦企業(yè)，根本沒(méi)有對(duì)工程開(kāi)發(fā)有利的產(chǎn)業(yè)根底。地塊區(qū)域在城市總體規(guī)劃中為保存用地，東側(cè)為云龍湖風(fēng)景控制區(qū)，西北側(cè)為黃河濕 地保護(hù)區(qū)，除本工程外規(guī)劃中沒(méi)有居住區(qū)和其他 規(guī)劃淮海西路模型開(kāi)發(fā)工程，公建配套醫(yī)院、超市、商貿(mào)等及居住區(qū)公共效勞

6、設(shè)施配套嚴(yán)重缺乏。公建配套和生活效勞配套只能依賴城區(qū)或者自身設(shè)置。地塊屬于云龍風(fēng)景區(qū)的西北邊緣，云龍湖景區(qū)近在咫尺，自然環(huán)境空氣質(zhì)量與環(huán)境景觀比城市的北部和東部好，但差于城市南部。地塊主要為緩坡山地，用地范圍位于大王山的背陰面，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示徐州人不喜歡住在山的北面，主要為巖石山體為地貌特征，只有地塊北部有不同厚度的土層分布，因土層較薄，地塊區(qū)域周邊總體規(guī)劃圖現(xiàn)狀植被較差，只有現(xiàn)農(nóng)居點(diǎn)內(nèi)有少量植被。用地內(nèi)現(xiàn)狀為大量農(nóng)居，中間有一水塘，在開(kāi)發(fā)中可以加以利用；地塊南面山上現(xiàn)狀有很多墳?zāi)梗瑢?duì)地塊有較大影響。地塊所處山體呈東北西南走向，并呈西南高，東北低。南向和西向景觀以山體為主，東向與東北向景觀以

7、遠(yuǎn)山和農(nóng)村景觀。地塊西部的南向、東向和西向景觀為因開(kāi)山取石形成的山體巖層斷面，尤其是西部南向處的巖層斷面須作一定的處理。地塊東半部的南向景觀為山體，植被較好，但西南向的山坡上有較大面積的墓地，假設(shè)無(wú)法做通政府的工作進(jìn)展拆遷，規(guī)劃中須高度重視。綜上，開(kāi)發(fā)中應(yīng)充分挖掘地塊的交通通達(dá)性、位于風(fēng)景區(qū)旁自然環(huán)境和景觀條件好等大利好，通過(guò)影響政府增加公交和自行開(kāi)設(shè)小區(qū)班車來(lái)改善交通條件。生活效勞配套主要靠自行解決，開(kāi)發(fā)中重點(diǎn)考慮設(shè)置集中的居住區(qū)街坊式公共中心，并努力引導(dǎo)政府增加大的公建配套和建立開(kāi)發(fā)；對(duì)現(xiàn)狀地形的利用要考慮現(xiàn)狀不多植被的保護(hù)和水塘等自然地形的保存。2、從供給特征看目前市場(chǎng)上可供銷售的供給量

8、并不大，戶型好、價(jià)格適中的樓盤(pán)銷售率都在70%以上，只是城區(qū)內(nèi)少量高層因房型差或價(jià)格偏高，仍有現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)在的銷售價(jià)格：市中心小高層、高層在2300-3500元/平方米，非中心地段多層在1300-2200元/平方米城北1100-1400、城東1400-1600、城南1600-2500、城西北1200-1500，城西沿湖小高層與高層在2500-4000元/平方米。目前市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的模式以小規(guī)模的居住區(qū)、小區(qū)開(kāi)發(fā)為主，但供給量將在2004和2005年放大，北部、東部和南部都有較大規(guī)模的樓盤(pán)，尤其因?yàn)槌悄献鳛槌鞘虚_(kāi)展方向，該區(qū)域的幾個(gè)大樓盤(pán)及規(guī)劃中的居住區(qū)開(kāi)發(fā)將對(duì)本工程構(gòu)成較大影響，本工程在產(chǎn)品定位時(shí)盡

9、量不要與之直接競(jìng)爭(zhēng)。目前與本工程形成直接競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)主要有雙山子工程，其區(qū)位、與城市開(kāi)展方向等均較本工程有優(yōu)勢(shì)。與本工程的定位有較大關(guān)系的樓盤(pán)是濱湖花園，總建筑規(guī)模在54萬(wàn)方，全部為高層與小高層，容積率為2.22，價(jià)格在2300-4500范圍內(nèi)，景觀房面湖均價(jià)3000以上，已預(yù)訂了大局部，5月份正式開(kāi)盤(pán)?？傮w上因其供給量大，位置好，本工程須與之錯(cuò)位，在單價(jià)與總價(jià)上拉開(kāi)距離。從目前在售樓盤(pán)的戶型分布看，140方以上的大戶型銷售速度較緩慢，90-140方的戶型銷售較快，樓層的選擇主要集中在14層，價(jià)格遠(yuǎn)高于5層6層，因價(jià)格低。建筑形態(tài)看，小高層的供給量較小，銷售情況較好，高層的供給量主要集中在市區(qū)，

10、板式高層的銷售較好，點(diǎn)式較差，總體上看，對(duì)高層的承受程度較好。別墅的銷售較緩慢，徐州住宅開(kāi)發(fā)尚處于較低水平，80年代開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)十分破舊，環(huán)境惡劣。新建的小區(qū)在引進(jìn)外地開(kāi)發(fā)理念后，正在規(guī)劃的幾個(gè)樓盤(pán)如濱湖花園設(shè)計(jì)水平有明顯提高，競(jìng)爭(zhēng)加劇，本工程開(kāi)發(fā)商已有較成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，且資金雄厚，有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力?？紤]目前徐州市場(chǎng)價(jià)格較低，須注意本錢控制。本工程因?yàn)橐?guī)模較大，與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在區(qū)位、配套、未來(lái)開(kāi)展?jié)摿Φ雀?jìng)爭(zhēng)因素上相對(duì)較弱，應(yīng)考慮走群眾路線，建筑形態(tài)與戶型盡量走主流，同時(shí)要具備兼容性和消費(fèi)引導(dǎo)性，揚(yáng)長(zhǎng)弊短，通過(guò)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、品牌開(kāi)發(fā)策略、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、道路交通優(yōu)勢(shì)參與競(jìng)爭(zhēng)。3、從需求看從宏觀

11、面看，目前徐州人均住房使用面積到達(dá)，但由于近幾年經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展和住房制度改革，市場(chǎng)儲(chǔ)藏了一批改善條件的消費(fèi)需求，因?yàn)槟壳靶熘莸淖≌袌?chǎng)尚處于初步開(kāi)展階段，好的居住小區(qū)還不多，這種住宅消費(fèi)的需求還沒(méi)有被激發(fā)出來(lái)。從消費(fèi)開(kāi)展趨勢(shì)看，目前大局部普通老百姓消費(fèi)重點(diǎn)還停留在衣食和生活用品包括電器上，未大量出現(xiàn)在住宅上，只有少量工作單位較好的人已換購(gòu)大房，改善條件。隨著開(kāi)發(fā)水平的提高、城市化開(kāi)展的必然性和目前全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)的示范效應(yīng)，徐州的消費(fèi)將被很快激發(fā)，形成一個(gè)消費(fèi)拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展階段。從需求群體看，目前徐州的一批政府機(jī)關(guān)學(xué)校醫(yī)院等固定收入者、法律會(huì)計(jì)建筑裝璜設(shè)計(jì)證券等效勞性公司從業(yè)人員、大中型貿(mào)

12、易企業(yè)經(jīng)營(yíng)人員、從事商貿(mào)和加工的私營(yíng)企業(yè)業(yè)主等構(gòu)成具有一定承受能力的住宅消費(fèi)群，主要以換房改善條件為主，局部為首次置業(yè)，同時(shí)也有投資性購(gòu)房需求。改善條件者目前根本上住60-100平方米房子，如調(diào)查中反映一些機(jī)關(guān)事企業(yè)單位的中層職工都在實(shí)物分房時(shí)拿到了面積相對(duì)較小的房子，在80平方米以下，如今他們都有意向和能力來(lái)購(gòu)置新房去改善條件。但也有相當(dāng)一局部需求已被滿足，有一局部高收入的商貿(mào)私營(yíng)業(yè)主，和一局部收入穩(wěn)定的政府學(xué)校人群已經(jīng)換房改善條件，但這類人在徐州處于高收入階層，仍有投資性購(gòu)房需求。目前徐州較多人對(duì)現(xiàn)在住房不滿意，主要表達(dá)在戶型品質(zhì)差多為進(jìn)深大產(chǎn)生的暗廳、暗衛(wèi)、面積不夠用，物業(yè)管理差，小區(qū)環(huán)

13、境差等，本工程立足開(kāi)發(fā)精品樓盤(pán)，設(shè)計(jì)合理舒適的先進(jìn)戶型，充分挖掘現(xiàn)有景觀條件和位處風(fēng)景區(qū)的大環(huán)境，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念來(lái)吸引購(gòu)置。從需求特征看，戶型面積在90-130平方米，房型以2/2/1、3/2/2為主，購(gòu)房總價(jià)承受在15-30萬(wàn)元間。建筑形態(tài)無(wú)明顯偏向，多層與小高層、高層無(wú)太明顯區(qū)別，只要景觀、朝向、房型、地段好，高層住宅也受市場(chǎng)歡送。建筑風(fēng)格偏向簡(jiǎn)潔素雅、精致典雅的風(fēng)格，沒(méi)有強(qiáng)烈的文化特征。徐州城市居民目前收入水平有限，購(gòu)房時(shí)表現(xiàn)出對(duì)價(jià)格較敏感，在一樣地段選擇更傾向價(jià)格低的而不是品質(zhì)較高的。在同一樓盤(pán)中銷售較快的也是總價(jià)較低的戶型，一些樓盤(pán)的復(fù)式戶型和一些大面積戶型銷售困難。但對(duì)真正

14、高品質(zhì)的樓盤(pán)如濱湖花園，價(jià)格的承受力還是相當(dāng)強(qiáng)的。目前徐州市民購(gòu)房時(shí)考慮交通條件較多，選擇職住接近的房子，對(duì)本工程地段承受程度不高。購(gòu)房者比擬看重未來(lái)的開(kāi)展?jié)摿Γ休^高的公建效勞配套的要求，對(duì)城市開(kāi)展方向城南新區(qū)比擬認(rèn)可。此外購(gòu)房時(shí)對(duì)供暖和物業(yè)管理也比擬看重。4、從政府及開(kāi)發(fā)商的情況看萬(wàn)人居住的區(qū)域配備足夠的公建生活效勞設(shè)施，直接影響著本工程的產(chǎn)品定位和開(kāi)發(fā)策略。從目前徐州市城市規(guī)劃與建立重點(diǎn)看，政府對(duì)本工程區(qū)域進(jìn)展較大規(guī)模的公建配套可能性不大，因此，本工程定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮配備根本的生活效勞設(shè)施，形成較大規(guī)模的居住區(qū)公建中心。本工程規(guī)模巨大，開(kāi)發(fā)商必須做好長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備，考慮樹(shù)立品牌形

15、象，甚至可考慮適當(dāng)介入效勞居住區(qū)的產(chǎn)業(yè)如教育、商貿(mào)等，來(lái)提升樓盤(pán)的買點(diǎn)，吸引目標(biāo)客源，獲得效益最大化。二、目標(biāo)客源來(lái)源分析盡管目前市場(chǎng)調(diào)查顯示，選擇地塊置業(yè)的比例尚不高，主要原因是地塊位置較偏、交通尚不便利以及生活配套缺乏，但只要從工程開(kāi)發(fā)上進(jìn)展改善，再加上今后幾年徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的激發(fā)，可以相信，本工程具有較好的前景。1、目標(biāo)客源區(qū)域分析地塊的輻射區(qū)域分析，上班交通時(shí)間在30分鐘內(nèi)為可以承受的范圍，本工程規(guī)模大，目標(biāo)客源的來(lái)源區(qū)域應(yīng)相對(duì)較大，包括城中心、城北工業(yè)園區(qū)、南至礦業(yè)大學(xué)，核心區(qū)域主要是來(lái)自城西及淮海路沿線、市政府一帶。因?yàn)楸竟こ虒?duì)這些區(qū)域的道路交通狀況較好，均有城市級(jí)快速干道相

16、連，無(wú)論將來(lái)是自駕車還是公交上班，均是十分便捷，所以原那么上該區(qū)域的購(gòu)置者均是本工程爭(zhēng)取的目標(biāo)客源。區(qū)域交通分析示意圖2、目標(biāo)客源分類概述目標(biāo)客源區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀分布了目前徐州市主要的產(chǎn)業(yè)人口，就具備購(gòu)置力的群體看，該區(qū)域大量的企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主是主要來(lái)源，這些單位相對(duì)穩(wěn)定，也不太會(huì)搬遷，這些單位購(gòu)房者將是本工程吸引的主要力量?？紤]城市開(kāi)展南移，未來(lái)市政府搬遷，現(xiàn)市政府及相關(guān)部門購(gòu)房者將隨著辦公搬遷而較傾向選擇城南的住宅，本工程因?yàn)槿コ悄戏较蛲ㄟ^(guò)環(huán)三南路非常便捷，也會(huì)吸引局部南遷的客源?？紤]徐州地方的特殊性，一些效益較好的單位變相的福利分房仍然存在，本工程可以吸引局部單位集體團(tuán)購(gòu)。根據(jù)分析，地塊的

17、需求主要來(lái)自以下幾種：市中心區(qū)域效益較好的事業(yè)單位如學(xué)校、醫(yī)院等和小局部政府機(jī)關(guān)人員有固定收入的群體，尤其是中層以上的干部，主要以改善條件和為父母子女購(gòu)房，以及這些部門參加工作3年以上的年輕人首次購(gòu)房；市中心區(qū)域法律會(huì)計(jì)建筑裝璜設(shè)計(jì)證券等效勞性公司從業(yè)人員的換房或者首次購(gòu)房；城市西北部大中型企業(yè)管理者、南部局部高校教師改善條件及為父母子女購(gòu)房；事業(yè)單位及大中型企業(yè)團(tuán)購(gòu)；城市中心區(qū)及淮海西路商貿(mào)私營(yíng)企業(yè)主為改善條件和投資購(gòu)房；工作在淮海西路，工作不久，總價(jià)承受力有限的首次購(gòu)房的年輕人；西部現(xiàn)有生活居住區(qū)內(nèi)收入水平相對(duì)較高的人群改善條件或分戶購(gòu)房；外地來(lái)徐州投資購(gòu)房者如溫州、杭州投資客。三、產(chǎn)品定

18、位根據(jù)本工程的地塊品質(zhì)，和工程建立期當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求特征，以及未來(lái)五年徐州城市與人口的開(kāi)展預(yù)期，本工程定位為中偏檔次水平、中等人口密度，以小高層和普通多層為主，以疊加式別墅復(fù)式公寓和高層為輔，居住建筑面積約76萬(wàn)平方米，居住戶數(shù)近6100戶，居住人口在2.2萬(wàn)左右的大型居住社區(qū)，以配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的高質(zhì)量的居住環(huán)境成為徐州中高密度住宅中的精品，成為新時(shí)代徐州居住物業(yè)的代表。此定位有三大特征：1、以群眾普通型的第一居所為建筑形態(tài)，而不是以低密度的、別墅式的第二居所來(lái)定位，形成有較高人氣的、生活配套齊全的、可以生活居住的大型居住社區(qū)，吻合徐州市民文化傾向群居熱鬧的生活習(xí)慣；2、以普通住宅為主，營(yíng)造高

19、質(zhì)量的、全新居住理念的群眾精品型居住社區(qū)，不追求高貴豪華，以中等偏高的建筑標(biāo)準(zhǔn)定位，以中等收入人群為主要目標(biāo)客源，讓設(shè)計(jì)先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美的新型的現(xiàn)代化社區(qū)成為他們新的居所。同時(shí)以群眾普通型、中高密度居住人口、生活配套設(shè)施齊全居住區(qū)的定位，形成與城市南部可能出現(xiàn)的大量別墅或排屋等低密度居住區(qū)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；3、建筑形態(tài)以小高層和高層為主，在用足容積率的前提下，形成低建筑密度、高綠化率、高人口密度、高生活配套的現(xiàn)代化居住小鎮(zhèn)，通過(guò)中檔次的價(jià)格吸引盡可能多的人口，才能靠工程的自身配套，在因不符合城市開(kāi)展方向，政府不會(huì)進(jìn)展大量投入的情況下，仍能形成自給自足的完整社區(qū)，將是工程取得成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。四、產(chǎn)品特征1

20、、工程總體技術(shù)指標(biāo)工程數(shù)量平方米備注計(jì)容積率的用地面積558000不包括代征土地總建筑面積其中：地上建筑面積854000計(jì)容積率的建筑面積其中居住建筑面積759400配套公建95000其中可銷售商鋪84000為小區(qū)配套的各類商業(yè)效勞設(shè)施不可銷售11000公共效勞設(shè)施如物業(yè)、社區(qū)用房、幼兒園等地下或半地下建筑面積172000用地面積的35%容積率總戶數(shù)6100戶居住人口21000人停車位4800個(gè)其中：地下私家車位4400個(gè)住戶配車率為70%地面公共停車400個(gè) 2、建筑形態(tài)定位類別用地比例地塊面積平方米容積率建筑面積平方米比例普通公寓34%19180023020027%小高層27%0036%高

21、層11%6258013767016%復(fù)式洋房15%8450018450010%可銷售商鋪10%556808350010%其他公建2%112401112401%總計(jì)100.0%558000854200100%小高層和高層的用地面積所占比例為38，建筑面積所占比例達(dá)52，根本上以小高層和高層為主，具體的建筑形態(tài)見(jiàn)下節(jié)。3、戶型定位建筑面積戶型建筑面積比例戶均戶數(shù)比例70-90221137802%801703%90-110221,31216158021%100162027%110-13032225818034%120215036%130-150322,42219723026%140141023%15

22、0-170322,422224403%1601402%170-190422688109%1803806%190-210422210303%2001002%210-230422, 522169002%220801%759940100%6100100%90150方的建筑面積達(dá)86。其中，110130占36。總體上以偏經(jīng)濟(jì)型為主，但由于高層的得房率較低，為到達(dá)一定的舒適性，130-150方的戶型也到達(dá)23，能滿足未來(lái)5年的購(gòu)房需要。五、各類建筑的特征和設(shè)置理由1、普通公寓主要特征：見(jiàn)下表。普通多層根本特征戶數(shù)約2100戶建筑面積范圍70-150 m2主力面積110-130 m2平均建面110 m2單

23、價(jià)范圍1500-2500元/ m2平均單價(jià)2000元/ m2總價(jià)范圍11-35萬(wàn)元主力總價(jià)18-25萬(wàn)元平均總價(jià)22萬(wàn)元分布區(qū)域特征地塊東部、東南部，各組團(tuán)南側(cè)建筑層數(shù)以五層為主，設(shè)置頂層閣樓不計(jì)容積率，銷售時(shí)附送。將提高五層售價(jià)，并成為賣點(diǎn)外立面清新雅致但不失活潑戶型特征3房設(shè)雙衛(wèi)，確保1-2居室朝南，南廳停車位45%配置車位目標(biāo)客源以中偏低收入為主要客源、首次置業(yè)的年輕人、為子女購(gòu)房結(jié)婚者、投資性購(gòu)房者根本需求特征對(duì)總價(jià)敏感、戶型要求精致，看重地段個(gè)生活配套，主要在一、二、三期推出，投資者看好增長(zhǎng)趨勢(shì)普通多層戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例70-90221137786%801708%90-

24、1103129426040%10094045%110-130322,42210817046%12090143%130-150422139906%1401005%小計(jì)23020098%1092100100%定位理由：普通多層公寓仍是徐州市民最喜愛(ài)的居住物業(yè)，是目前近郊區(qū)樓盤(pán)的主要建筑形態(tài)。但由于以下三個(gè)原因，普通多層的設(shè)置面積仍次于小高層。1從現(xiàn)有的銷售情況看，因消費(fèi)者的惰性，4層以上銷售較慢，5層因價(jià)格遠(yuǎn)低于下面幾層低8%-20%，銷售較好，六層那么較多地空置。2因地塊有較大面積的北坡，加上徐州的日照間距為1：1.3，普通多層難以到達(dá)1.525的容積率。3本工程須營(yíng)造較高質(zhì)量的園區(qū)環(huán)境，建筑密

25、度不宜過(guò)高，須提高建筑高度，因此不宜設(shè)置過(guò)多的多層。2、小高層的特征與設(shè)置理由主要特征見(jiàn)下表：小高層根本特征戶數(shù)約2440戶建筑面積范圍70-150 m2少量頂層復(fù)式主力面積110-150 m2平均建面120 m2單價(jià)范圍1800-2900元/ m2平均單價(jià)2350元/ m2總價(jià)范圍15-40萬(wàn)元主力總價(jià)20-28萬(wàn)元平均總價(jià)30萬(wàn)元分布區(qū)域特征分布在地塊各個(gè)區(qū)域，與多層和高層融合一體建筑層數(shù)9-15層，以9-12層為主 標(biāo)準(zhǔn)層形態(tài)一梯兩戶為主，少量一梯三戶，其中南向一戶為小戶型外立面與多層同戶型特征3房設(shè)雙衛(wèi)，確保1-2居室朝南，南廳板式或東西廳點(diǎn)式，盡可能防止北廳停車位76%配置車位目標(biāo)客

26、源以中偏高收入為主要客源、改善條件和為父母購(gòu)房者、追求文化和環(huán)境的白領(lǐng)人、政府事業(yè)企業(yè)單位中層以上需求特征注重文化和環(huán)境、較重品質(zhì)不太重地段、追求好的休閑配套效勞設(shè)施。小高層戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例90-1102215066017%10051021%110-13031210871035%12091037%130-150322,42212817042%14092037160301%170-190頂層復(fù)式153505%180903%小計(jì)307570100%1262440100%定位理由：小高層目前的供給量并不大，現(xiàn)有的銷售情況看，邊套與上面的樓層銷售較快，

27、總體上市場(chǎng)的承受度較高，平均價(jià)格高于多層300-500元/平方米。1小高層因有電梯，便于人流物流的上下，而且一梯兩戶的板式戶型符合氣候條件和生活起居的根本要求，是一種在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)落后的舒適型物業(yè)形態(tài)，將被越來(lái)越多的消費(fèi)者所喜愛(ài)。2從消費(fèi)者的心理看，住高層雖有價(jià)格高于多層、物業(yè)管理費(fèi)高、得房率低等弊病，但消費(fèi)者普遍認(rèn)為住高層是富貴的象征，有錢單位如電力以高層作為職工宿舍。從錦繡嘉園和濱湖花園的銷售情況看，板式高層的市場(chǎng)承受度相當(dāng)高。3建筑本錢只高于多層300-400元/平方米，因上面的樓層銷售價(jià)格較高，總體的經(jīng)濟(jì)效益高于多層。4本工程周邊以山體為主，登高遠(yuǎn)眺，南向的云龍風(fēng)景區(qū)山體起伏，景觀較

28、好，只有高層與小高層才能利用這一優(yōu)勢(shì)。3、高層的特征與設(shè)置理由本工程不設(shè)置較多的高層，以一梯兩戶板式戶型、18層高、兩個(gè)單元相連的高層為主要形態(tài)，只為了設(shè)置一小局部80-100的小戶型而少量布置一梯四戶的點(diǎn)式。高層根本特征戶數(shù)約1050戶建筑面積范圍70-150 m2少量頂層復(fù)式主力面積110-150 m2平均建面130 m2單價(jià)范圍1800-3200元/ m2平均單價(jià)2550元/ m2總價(jià)范圍15-45萬(wàn)元主力總價(jià)25-35萬(wàn)元平均總價(jià)33萬(wàn)元分布區(qū)域特征分布在地塊北部與西部，間插在多層和小高層中建筑層數(shù)18層為主，不超過(guò)20層參考當(dāng)?shù)叵兰夹g(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層形態(tài)一梯兩戶的板式為主，兩個(gè)少量一梯四

29、戶，其中南向二戶為小戶型外立面素雅挺拔，大玻璃面墻，并適當(dāng)采用弧形元素。戶型特征3房設(shè)雙衛(wèi)，確保1-2居室朝南，南廳板式或東西廳點(diǎn)式，盡可能防止北廳。東邊套設(shè)景觀陽(yáng)臺(tái)停車位90%配置車位以中偏高收入為主要客源目標(biāo)客源同小高層需求特征根本同小高層，更重生活的享受和高尚的生活，喜歡空中花園的高品位高層戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例90-110221,3111666012%10017016%110-1303124130030%12034033%130-1503225507040%14039037%150-1704221775013%16011011%170-190頂層復(fù)式27502%180201%

30、190-210頂層復(fù)式41303%200202%小計(jì)137670100%1311050100%定位理由：1高層將在整體的建筑形態(tài)中起到畫(huà)龍點(diǎn)晴的作用，對(duì)園區(qū)形象的提升有較大作用。2高層可看到云龍湖和云龍風(fēng)景區(qū)山體，有相當(dāng)好的景觀優(yōu)勢(shì)，會(huì)被消費(fèi)者所喜愛(ài)3因高層造價(jià)高、得房率低、物業(yè)管理本錢高等原因，且因高層次樓盤(pán)在氣候條件方面的不宜人性，本工程高層的設(shè)置不超過(guò)18層，而且高層的建筑面積比例不宜過(guò)高。4、疊加式別墅復(fù)式洋房主要特征：這是指1-2層與3-4層的復(fù)式公寓，1-2層帶半地下層和花園，稱大地型別墅，3-4層帶5層的屋頂花園，稱陽(yáng)光型別墅，戶型面積在180-220平方米。稱其以疊加式別墅的主

31、要原因是其建筑形態(tài)類似于別墅，外立面可以類似于排屋，而不類似于公寓，而且或有天或有地，比普通公寓更能享受大自然，戶型布局類似于排屋，底層餐飲起居上層臥室，生活質(zhì)量較高。復(fù)式洋房根本特征戶數(shù)約440戶建筑面積范圍150-210 m2主力面積170-190 m2平均建面190 m2平均單價(jià)2600元/ m2總價(jià)范圍40-80萬(wàn)元含私家花園，下同主力總價(jià)50-70萬(wàn)元平均總價(jià)60萬(wàn)元分布區(qū)域特征分布在地塊南部和東部，幾個(gè)小區(qū)的中部，主要在東北小區(qū)和東南小區(qū)內(nèi)建筑層數(shù)4層半，頂層設(shè)半層閣樓標(biāo)準(zhǔn)層形態(tài)一梯兩戶的板式為主，少量一梯兩戶點(diǎn)式外立面典雅，適當(dāng)采用大玻璃面材，坡頂戶型特征主要以四房2廳為主，一、

32、二層一戶，三、四層、四一戶，短進(jìn)深，一層設(shè)獨(dú)立私家花園、樓頂設(shè)大露臺(tái)。停車位150%車位配比，布置在半地下室目標(biāo)客源高收入改善條件的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)單位高收入者，私營(yíng)業(yè)主、附近學(xué)校的高收入教師等需求特征喜歡有天有地的生活、追求檔次和高尚生活、喜歡別墅式生活疊加式別墅戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例170-1904225071060%18028064%190-2104221690020%2009019%210-230422,5231690020%2208017%84510100%190440100%定位理由：這種居住物業(yè)因其較高的舒適性和低于別墅的價(jià)格以及相對(duì)高密度的熱鬧的居住人口、比別

33、墅更完善的生活配套而受消費(fèi)者的歡送。1本工程遠(yuǎn)在近郊，應(yīng)是較高層次的人口愿意承受的區(qū)域，本應(yīng)定位成別墅類低密度物業(yè)，但由于別墅類產(chǎn)品價(jià)格高、人口密度低、配套不齊全等等原因而難以被徐州的消費(fèi)者大量承受，南湖花園目前的銷售價(jià)格仍在2000元，主要原因是由于人口少而難以配置足夠的交通和其他生活配套，使得已購(gòu)房者難以入住。疊加式別墅人口密度大，且因設(shè)置在本工程這樣一類配套齊全、人氣較旺的大型居住區(qū)內(nèi)，將受喜愛(ài)熱鬧的徐州消費(fèi)者的歡送。2本工程以群眾精品型居住區(qū)定位，為使居住人口類型相對(duì)統(tǒng)一，不宜設(shè)置純別墅類，以免造成兩類人群的不和諧，疊加式別墅既有別墅的舒適性，又與其他普通公寓容易融合，與園區(qū)的整體氣氛

34、一致。3目前徐州市場(chǎng)尚未有此類物業(yè)銷售，但從需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，徐州消費(fèi)者對(duì)此類物業(yè)的需求量相當(dāng)大占建筑形態(tài)選項(xiàng)的21%。從本公司為永康、桐鄉(xiāng)等地兩大住宅樓盤(pán)的定位看，這種類型的物業(yè)銷售情況相當(dāng)好，相信因此類物業(yè)的獨(dú)特性及其與消費(fèi)者需求特征的相吻合，應(yīng)該受到徐州消費(fèi)者的喜愛(ài)。4本工程不設(shè)置別墅的另一原因是城市南部的別墅供給量將較大，在徐州這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)與文化的開(kāi)展水平看，別墅的普及化尚有待時(shí)日，從嘉匯園的銷售情況看，四類形態(tài)中普通公寓、復(fù)式公寓、排屋、獨(dú)立別墅普通公寓與復(fù)式公寓的銷售情況好于別墅。而且久隆鳳凰城有2000戶別墅，對(duì)徐州這樣一個(gè)城市來(lái)說(shuō)可謂巨量，需有相當(dāng)?shù)南瘯r(shí)期，而且其地價(jià)低、環(huán)境好

35、、強(qiáng)大的營(yíng)銷攻勢(shì)，非一般樓盤(pán)所能抗敵，因此，本工程應(yīng)與南部樓盤(pán)有所區(qū)別，假設(shè)設(shè)置別墅將有較大風(fēng)險(xiǎn)。5、沿街商鋪的設(shè)置本工程因居住人口將到達(dá)2萬(wàn)以上，需設(shè)置較大規(guī)模的生活配置，設(shè)置形式有集中型和分散型，前者以大型會(huì)所及集中2層以上的塊商為主，后者那么以內(nèi)街和外街住宅底商形式為主。 根據(jù)工程地塊附近沒(méi)有大型公建的特征，本工程設(shè)集中大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和中等規(guī)模超市，以吸引客戶增加買點(diǎn)，并滿足本工程居民生活需要具體配備詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。第二章投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算一、靜態(tài)投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算靜態(tài)投資初步估算表序號(hào)工程數(shù)量金額萬(wàn)元1土地費(fèi)用*275142工程費(fèi)用105593地上土建平方米*854000平方米

36、81931地下工程平方米*172000平方米15469室外工程(土建的10%)10%81933其他費(fèi)用9674設(shè)計(jì)費(fèi)(2.5%)22.5%2640收費(fèi)(30元/m2)地上建筑面積302561管理費(fèi)(2%)2%2210營(yíng)銷費(fèi)用1%總售價(jià)1%22634利息*83835不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5%2+3.1+3.3+3.4+45%6054總投資(萬(wàn)元)157218帶*號(hào)備注：1、土地費(fèi)用按照每畝30萬(wàn)元，契稅為出讓金的4%。1、地上土建單價(jià)：普通公寓650元/平方米，復(fù)式洋房700元/平方米，小高層1100元/平方米，高層1500元/平方米，公建商鋪700元/平方米。2、地下工程按照900元/平方米。3、建立期利

37、率6.28%，計(jì)算按照土地價(jià)分三年期完成，折1.5個(gè)計(jì)息周期；建立期利息按照工程款支付到80%時(shí)候開(kāi)場(chǎng)銷售回收，貸款期1年；計(jì)利息為：11.5+2+31銷售收入表類別建筑面積平方米平均單價(jià)每套價(jià)格萬(wàn)元/套總售價(jià)普通公寓236039小高層372145高層335105復(fù)式洋房84513可銷售商鋪83520400033410其他公建112400車庫(kù)個(gè)4400417600總計(jì)854100226270定價(jià)考慮未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)因素，且隨著市場(chǎng)形勢(shì)開(kāi)展逐漸提高價(jià)格。多層主要集中在前幾期，以1500元/平方米低價(jià)啟動(dòng)，吸引首次置業(yè)者，聚集人氣，所以平均價(jià)格相對(duì)較低為2000元/平方米。小高層、高

38、層目前市場(chǎng)價(jià)格相比照擬高，且主要在小區(qū)環(huán)境初步形成后投入市場(chǎng)，本身布置的位置景觀性比擬好，價(jià)格應(yīng)較高。復(fù)式洋房因?yàn)槠焚|(zhì)和環(huán)境最好，吸引的客源為高收入階層，價(jià)格最高。車庫(kù)本工程配比擬高，定價(jià)在4萬(wàn)元每車位，較目前市場(chǎng)價(jià)位低。擬作為本工程促銷的手段，采取低價(jià)策略，吸引購(gòu)置者，甚至可以同汽車銷售公司聯(lián)合推出買房買低價(jià)車庫(kù)送車價(jià)格3萬(wàn)左右的車或者打折售車活動(dòng)，吸引人氣。靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益數(shù)量費(fèi)率金額萬(wàn)元總投資157200總銷售金額226266銷售營(yíng)業(yè)稅及附加22626612670所得稅前利潤(rùn)56380投資利潤(rùn)率%36%考慮房地產(chǎn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的因素，所得稅根本可以躲避，利潤(rùn)暫時(shí)不考慮所得稅。二、動(dòng)態(tài)投資和經(jīng)濟(jì)效益

39、初步估算1、工程進(jìn)度工期2004年2005年2006年2007年2021年2021年2021年7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月第一期開(kāi)工面積3180674213竣工面積3180674213第二期開(kāi)工面積9763竣工面積9763第三期開(kāi)工面積63224竣工面積63224第四期開(kāi)工面積47952719297192947952竣工面積47952719297192947952第五期開(kāi)工面積5964614911589469竣工面積5964614911589469合計(jì)開(kāi)工面積39398298787192971929189

40、469竣工面積2987871929719291894692、資金投入2004年2005年2006年2007年2021年2021年7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月合計(jì)工程及其他37681121170土地費(fèi)用825055005500825027510合計(jì)總本錢12686271148680*工程及其他資金在開(kāi)工時(shí)投入3、銷售價(jià)格與總額2005年2006年2007年2021年2021年2021年2021年1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月銷售均價(jià)6680

41、3230銷售面積168072960銷售總價(jià)2337440235904、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表全部投資單位：萬(wàn)元序號(hào)計(jì)算年份2220212021合計(jì)1現(xiàn)金流入1424616423585219889銷售收入14246164235852198892現(xiàn)金流出1253821165368309168758建立投資1222817700148685貸款利息5281179283007869稅金及附加6130912204所得稅000000003凈現(xiàn)金流量-12538-16262-2922276511314累計(jì)凈流量-12538-28801-51359-67318-3855511315稅前凈流量-12538-1626

42、2-2922276511316稅前累計(jì)流量-12538-28801-51359-67318-385551131所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：15.4%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=12%)：6263萬(wàn)元第三章工程規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)建議一、設(shè)計(jì)理念及原那么根據(jù)市場(chǎng)定位，本工程立足中偏高檔樓盤(pán)，走群眾化但高品質(zhì)路線，以“舒適康居小城的開(kāi)發(fā)理念為主導(dǎo)，以街坊式的設(shè)計(jì)手法，構(gòu)造適應(yīng)徐州市民居住理想的規(guī)?；氖孢m型配套齊備的城市近郊居住開(kāi)放式“小城。這座“小城的根本特征是：舒適、雅致、現(xiàn)代文明、文化氣氛濃郁、生活便利、悠然自得。本工程規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)貫徹以下原那么；1、大開(kāi)放小封閉：本工程規(guī)模接近居住區(qū)規(guī)模，地塊規(guī)劃應(yīng)考慮大開(kāi)放

43、小封閉的布局形式，即地塊從整體看是開(kāi)放式的，與城市沒(méi)有界限地聯(lián)系，通過(guò)居住區(qū)級(jí)道路城市公交可以深入居住區(qū)內(nèi)；地塊又分為相對(duì)獨(dú)立的居住小區(qū)和居住組團(tuán)，采取封閉布局形式，自成體系，嚴(yán)格物業(yè)管理。2、分期開(kāi)發(fā)和首期示范：地塊的規(guī)模巨大和區(qū)域市場(chǎng)不成熟，要在規(guī)劃布局表達(dá)分期開(kāi)發(fā)的思想，并具有較強(qiáng)的操作性，各期開(kāi)發(fā)相對(duì)獨(dú)立，以2-3種產(chǎn)品類型為宜。首期選擇應(yīng)便于近期可操作性，并考慮在設(shè)計(jì)上表達(dá)出首期的示范性，強(qiáng)調(diào)工程在生活配套的特征。3、設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)策略的彈性：本工程大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，周邊規(guī)劃的不定因素較大，本工程宜采取編制詳細(xì)規(guī)劃后分片編制規(guī)劃方案，保存工程隨著市場(chǎng)及周邊規(guī)劃情況的變化調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)的靈活機(jī)

44、動(dòng)性。4、因地制宜：根據(jù)現(xiàn)有地塊資源如水塘、植被、地形地質(zhì)進(jìn)展規(guī)劃設(shè)計(jì)布置，構(gòu)筑社區(qū)的景觀體系和空間格局。如可以充分考慮水塘形成居住區(qū)的水景，西側(cè)山谷土質(zhì)較差以硬質(zhì)景觀和水景為主等，高層、小高層建筑主要布置在北面及西面。5、景觀均好：本工程位于風(fēng)景區(qū)側(cè)，區(qū)域景觀資源豐富，為業(yè)主就近提供了巨大的城市花園，所以本工程內(nèi)不宜再做大花園大廣場(chǎng)，宜設(shè)計(jì)帶狀和節(jié)點(diǎn)結(jié)合的景觀體系深入到庭院，使更多的住戶有景可觀，表達(dá)景觀的均好性原那么。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一影響規(guī)劃布局的問(wèn)題及策略1、西面60米城市快速干道環(huán)三西路假設(shè)不允許開(kāi)設(shè)出入口，對(duì)外交通根本只能依托地塊北面的規(guī)劃40米的城市道路，所以交通的集散只靠一個(gè)方

45、向給布局帶來(lái)較大的局限性。解決方法：在北面道路開(kāi)設(shè)兩個(gè)居住區(qū)級(jí)或城市支路接口，并與目前規(guī)劃中地塊北面的城市道路穿插口對(duì)接，形成一條貫穿地塊的居住區(qū)級(jí)道路，將地塊分大組團(tuán)進(jìn)展相對(duì)獨(dú)立的路網(wǎng)及功能布局，實(shí)現(xiàn)大開(kāi)放小封閉的布局。2、現(xiàn)狀南面拆遷安置150畝地塊規(guī)劃中沒(méi)有明確道路出入口，如果城市快速干道環(huán)三西路不允許開(kāi)設(shè)出入口那么勢(shì)必要與本工程共用交通通道，從地塊穿過(guò)，即影響本工程的路網(wǎng)布置又因安置人員的相對(duì)低素質(zhì)影響樓盤(pán)的整體形象。本工程要防止盡量安置用地交通從地塊穿過(guò)，可從兩個(gè)方面解決，其一是爭(zhēng)取通過(guò)編制詳規(guī)時(shí)在城市快速干道環(huán)三西路上開(kāi)一個(gè)城市支路的接口，以本地塊和安置地塊各讓出6-8米，在兩塊地

46、的邊界形成一條道路連接環(huán)線。一方面可以使地塊的對(duì)外交通更加合理，另一方面使安置用地的交通免于穿越地塊。其二如果不能在環(huán)路上開(kāi)口，那么沿環(huán)路控制綠化帶上開(kāi)設(shè)12米寬的輔道解決。因兩種方式對(duì)工程的布局影響都不大，本報(bào)告的規(guī)劃布局建議暫不考慮該地塊的出入問(wèn)題。二總體布局建議概要總體布局按照居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)格局，形成一個(gè)居住“小城。居住區(qū)道路成為“小城的“主干道，居住區(qū)級(jí)公共效勞設(shè)施沿“主干道布置，居住小區(qū)級(jí)公共效勞設(shè)施可沿城市40米規(guī)劃道路、伸入地塊內(nèi)的人行、車行街設(shè)1-2條相對(duì)集中布置，在適當(dāng)?shù)奈恢貌贾镁幼^(qū)景觀帶。這樣利用“主干道、居住小區(qū)步行街、景觀帶一起將地塊分成4-6個(gè)區(qū)塊，即居住小

47、區(qū)或居住組團(tuán)，各區(qū)塊相對(duì)獨(dú)立，又自成體系，內(nèi)部又分成數(shù)個(gè)組團(tuán)。形成居住區(qū)小城居住小區(qū)居住組團(tuán)的構(gòu)造，本報(bào)告建議設(shè)置通過(guò)居住區(qū)級(jí)道路分割成為四個(gè)居住小區(qū)見(jiàn)附圖居住小區(qū)分布建議示意圖。 “小城結(jié)合與城市道路連接及居住區(qū)級(jí)道路走向，設(shè)一個(gè)集中的居住區(qū)級(jí)公共中心。與城市道路的連接，建議一個(gè)利用現(xiàn)有規(guī)劃中地塊北面的道路穿插口，將規(guī)劃的南北向道路直接延伸至小區(qū)內(nèi)，道路寬度適當(dāng)降低，以10-16米為宜，在穿插口處形成一個(gè)工程的對(duì)外中心廣場(chǎng)，成為本工程的對(duì)外窗口，并沿此“主干道 兩側(cè)及設(shè)置的1-2街區(qū)，布置本工程的公共效勞設(shè)施及商鋪、配套等，形成內(nèi)斂的街坊式公共效勞中心，構(gòu)成工程最大的公共中心。原那么上將公共

48、配套設(shè)施集中布置在這一公共中心小鎮(zhèn)中心，以集聚人氣。幼兒園布置在沿主干道和公共綠化附近，以方便家長(zhǎng)接送和便于幼兒活動(dòng)為原那么。街道社區(qū)用房及業(yè)主活動(dòng)用房分效勞片區(qū)安排在相應(yīng)的方便使用、住宅安排價(jià)值不高的地方，如山北坡腳、墳場(chǎng)視線比擬清楚的地方。公共中心穿插口規(guī)劃參考圖各相對(duì)獨(dú)立的居住小區(qū)按封閉式管理的模式進(jìn)展設(shè)計(jì)，其道路開(kāi)口主要開(kāi)設(shè)在居住區(qū)級(jí)道路上，沿40米城市干道可安排2-3個(gè)以非機(jī)動(dòng)車出入為主的出入口。假設(shè)允許在西三環(huán)上開(kāi)口，那么可設(shè)置一次出入口。三建筑及空間肌理建議1、建筑空間肌理空間布局按照四個(gè)層次進(jìn)展，即純公共空間居住區(qū)空間、半公共空間居住小區(qū)空間、半私密空間組團(tuán)庭院空間、純私密空間

49、家。布局原那么要求： 純公共空間居住區(qū)空間：主要考慮與城市空間的銜接和協(xié)調(diào)，以及對(duì)城市空間的保護(hù)。防止與城市公共空間發(fā)生太大的差異，與城市空間和景觀發(fā)生沖突。結(jié)合地形條件和外部條件，本工程小高層、高層建筑可主要布置在地塊北部和西部，一方面可以無(wú)遮擋地通過(guò)高層建筑看見(jiàn)風(fēng)景區(qū)的景觀，另一方面可以利用北側(cè)綠化帶及城市道路的空間過(guò)渡建筑投影，以防止過(guò)多高層布置在南部影響自身日照。半公共空間居住小區(qū)空間：每一個(gè)半公共空間建筑形態(tài)以2-3種為宜，力求上下錯(cuò)落有致，空間豐富。圍合空間要表達(dá)均好性，并進(jìn)展適當(dāng)?shù)娜塑嚪至鹘M織交通路網(wǎng)，構(gòu)筑沒(méi)有邊界的建筑空間圍合，充分利用人的視覺(jué)感受，以小顯大，形成最大的空間效果

50、，營(yíng)造出宏大氣派的半公共空間。半私密空間組團(tuán)庭院空間：建議采用圍合庭院的形式，建筑空間布置要形成庭院空間的個(gè)性，建議通過(guò)適當(dāng)?shù)慕ㄖD(zhuǎn)角形式圍合，表達(dá)可識(shí)別性和空間的歸屬感。半私密空間要為居民特別是老人和兒童提供了就近休息、游戲和鄰里交往的場(chǎng)所。私密空間家：見(jiàn)戶型的設(shè)計(jì)建議。2、建筑空間組合建筑形式設(shè)計(jì)原那么：多層住宅以條式為主，小高層、高層以點(diǎn)式為主，點(diǎn)條結(jié)合，在滿足日照、采光、通風(fēng)的前提下，采取住宅長(zhǎng)短結(jié)合，前后適當(dāng)錯(cuò)開(kāi)拼接，力求形成不同鄰里形態(tài)的院落空間。建筑的組合形式原那么：建筑根據(jù)空間的需要錯(cuò)列布置，即每幢建筑并不對(duì)齊，而是錯(cuò)開(kāi)一定距離。這樣的排布方式：一、可以增加日照間距，為住戶爭(zhēng)取

51、更多的日照時(shí)間；二、可以擴(kuò)大建筑的視線空間，錯(cuò)落的排布方式可以使一些建筑不受到對(duì)面建筑的空間視線的遮擋，從而為住戶贏得更大的空間；三、豐富了立面的層次和景觀，整齊排列的方式立面層次單一，沒(méi)有遠(yuǎn)近的錯(cuò)落，景觀也比擬單調(diào)，桂花城通過(guò)建筑的錯(cuò)落，產(chǎn)生了豐富的立面，遠(yuǎn)近錯(cuò)落，景觀豐富。建筑的朝向排布：建筑布置方向在南偏東15度到南偏西15度內(nèi)，盡量朝正南方向。住宅建筑防止出現(xiàn)東西朝向，公共建筑那么可利用東西向排列。四公共效勞設(shè)施建議本地塊區(qū)域目前規(guī)劃沒(méi)有公建立施，一方面對(duì)地塊吸引購(gòu)置者、營(yíng)銷不利，另一方面對(duì)工程挖掘商業(yè)價(jià)值又有好處。考慮這兩因素，本工程建議公共效勞設(shè)施要按照居住區(qū)從高標(biāo)準(zhǔn)配置，大約需要

52、配置9-10萬(wàn)平方米。其中5500平方米千分之七為物業(yè)用房、1500平方米為社區(qū)用房，5000平方米包括2所幼兒園的教育設(shè)施配套，其余為可銷售的商業(yè)設(shè)施。作為開(kāi)發(fā)商要考慮安排和引進(jìn)的具體配備建議：內(nèi)容規(guī)模說(shuō)明按規(guī)定配置無(wú)償提供物業(yè)管理2200按千分之三配置，布置在會(huì)所中，主要放置在兩個(gè)公共中心內(nèi)，為方便管理，在各獨(dú)立的居住小區(qū)內(nèi)設(shè)物業(yè)管理聯(lián)系辦公室。物業(yè)經(jīng)營(yíng)3300按千分之四配置，分散布置在兩個(gè)公共中心和商業(yè)街內(nèi)，主要布置在商業(yè)價(jià)值不太高的內(nèi)街內(nèi)。社區(qū)活動(dòng)1500按百戶30平方米，含街道社區(qū)管理、文體活動(dòng)、社區(qū)效勞，布置在兩個(gè)會(huì)所和各個(gè)小區(qū)活動(dòng)中心內(nèi)。尤其是老年活動(dòng)和兒童活動(dòng)設(shè)施用房宜布置在小

53、區(qū)和組團(tuán)內(nèi)。教育設(shè)施5000含2所托兒園含托幼，分別布置在東側(cè)居住區(qū)道路穿插口與西側(cè)水景邊，結(jié)合居住區(qū)綠化景觀布置，方便父母接送和幼兒活動(dòng)?？射N售經(jīng)營(yíng)的中型超市3000布置在東側(cè)公共中心處，采取引進(jìn)方式，如中等規(guī)模的聯(lián)華超市等。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2000設(shè)置在西側(cè)公共中心臨路口處，結(jié)合公交站場(chǎng)設(shè)置，防止對(duì)居住環(huán)境的干擾。金融郵電600引進(jìn)2、3家銀行建立營(yíng)業(yè)部，布置在兩個(gè)公共中心處，設(shè)置2-3個(gè)自動(dòng)取款網(wǎng)點(diǎn)；引進(jìn)1處郵政效勞點(diǎn)，1處網(wǎng)通電信效勞點(diǎn)，設(shè)置在東側(cè)公共活動(dòng)中心內(nèi)。24小時(shí)便利超市300設(shè)置2-3處，選址在小區(qū)居民便利的地方。社區(qū)門診藥房300設(shè)置處，選址在公共效勞中心，通過(guò)引進(jìn)連鎖藥店進(jìn)入。其

54、他商業(yè)效勞76800其他商業(yè)效勞設(shè)施，以商鋪的形式租售，布置在效勞設(shè)施街坊內(nèi)配置理由：不可銷售局部是根據(jù)本工程規(guī)模政府要求必須提供或者工程本身合理性要配置的；可銷售經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容是以上列出來(lái)的是消費(fèi)者比擬關(guān)心的但通過(guò)時(shí)常銷售較難調(diào)節(jié)的，需要開(kāi)發(fā)商主動(dòng)出擊，引進(jìn)工程，確保樓盤(pán)的買點(diǎn)和品質(zhì)。根據(jù)地塊的條件和總體布局，可在公共中心布置一處會(huì)所。 根據(jù)居民的需要，本工程建議設(shè)置這樣一些活動(dòng)設(shè)施和場(chǎng)地：1結(jié)合會(huì)館設(shè)置包括泳池、健身中心、棋牌室、桌球室、乒乓球室等娛樂(lè)休閑設(shè)施；2設(shè)置1-2處大型老年活動(dòng)和兒童活動(dòng)場(chǎng)所，各小區(qū)、組團(tuán)內(nèi)均結(jié)合公共中心和綠化場(chǎng)地布置小型老年活動(dòng)和兒童活動(dòng)場(chǎng)所；3結(jié)合本工程公共中心布

55、置一處集中的室外社區(qū)康體運(yùn)動(dòng)中心，布置籃球場(chǎng)1個(gè)，網(wǎng)球場(chǎng)2個(gè)，并在各組團(tuán)活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)置健身器材。五道路體系建議1、路網(wǎng)構(gòu)造根據(jù)地塊條件，本工程應(yīng)設(shè)置包括居住區(qū)級(jí)道路居住小區(qū)級(jí)道路組團(tuán)級(jí)道路庭院道路入戶道路構(gòu)成的交通體系，居住區(qū)級(jí)道路與北側(cè)城市規(guī)劃40米道路連接，分兩個(gè)出入口前面已經(jīng)分析。各居住小區(qū)主要車行開(kāi)口貫穿地塊的居住區(qū)道路上，在地塊北側(cè)臨規(guī)劃道路可以開(kāi)設(shè)2-3個(gè)以非機(jī)動(dòng)車為主的出入口。2、人車分流在各小區(qū)內(nèi)部，盡量做到人車分流，機(jī)動(dòng)車就近入庫(kù)。并結(jié)合園林景觀構(gòu)筑完整的人行系統(tǒng)。3、道路寬度居住區(qū)級(jí)道路按12米紅線控制，東側(cè)出入口段按照16米紅線控制，因?yàn)樵摱蔚缆穼⑹菍?lái)活動(dòng)和人流最集中的區(qū)

56、域，商業(yè)價(jià)值也最高，加寬道路也便于形成人行街區(qū)，小區(qū)道路按照7-12米紅線控制；組團(tuán)道路按5米控制。4、交通站場(chǎng)地塊范圍內(nèi)安排1-2個(gè)公交站點(diǎn)和一個(gè)公交始末站場(chǎng)。地塊東側(cè)的公共效勞設(shè)施中心安排一個(gè)站點(diǎn)，在地塊中部宜安排一個(gè)，在西側(cè)居住區(qū)與城市道路穿插處設(shè)置一個(gè)公交始末站場(chǎng)，因?yàn)閷?lái)本地塊出行人流量大，必須有公交和地塊專線車，該處位于地塊遠(yuǎn)離城市方向的末端，對(duì)地塊的干擾也較小，安排公交始末站比擬合理。5、車庫(kù)自行車庫(kù)：按照戶均2輛設(shè)置，設(shè)置在建筑的架空層、地下、半地下空間內(nèi)，架空層層高控制在以下，如躲避計(jì)算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，其余層高按，多余局部可作為儲(chǔ)藏間和汽車庫(kù)。汽車庫(kù)：車位總的配比建議為7

57、0%。分地上400輛，地下、半地下車位4400輛。多層公寓局部的以集中地下車庫(kù)為主，在車行交通便利的地方結(jié)合建筑底層設(shè)置半地下車庫(kù)，集中地下車庫(kù)設(shè)置在多層建筑庭院下，考慮造價(jià)的因素，不建議布置在建筑底層。小高層、高層汽車位結(jié)合建筑地下一層布置集中停車庫(kù)。按面積及戶型分類配備車位詳細(xì)表：面積戶型普通多層小高層高層戶數(shù)車位配比數(shù)量戶數(shù)車位配比數(shù)量戶數(shù)車位配比數(shù)量70-90221170 20%30 90-110221,312940 40%380 510 50%250 170 50%80 110-130322900 50%450 910 60%540 340 80%280 130-150422100

58、80%80 920 100%920 390 100%390 150-170322,42230 120%40 110 120%130 170-19042290 120%100 20 160%20 190-21042220 160%30 210-230422230-2505222110 45%940 2440 76%1850 1050 90%940 六景觀布局建議1、小區(qū)外圍景觀：充分利用南面山體、云龍湖風(fēng)景區(qū)的自然景觀及北面、東面綠化帶，運(yùn)用滲透、借景的手法，在山體地勢(shì)高的地方布置高層建筑以便可以看見(jiàn)云龍湖景，并在設(shè)置景觀體系時(shí)將外部景觀因素引入內(nèi)部。云龍湖景區(qū)景觀滲透示意2、小區(qū)內(nèi)部景觀：不建

59、議做大的景觀公園和廣場(chǎng)，要表達(dá)均好性，構(gòu)筑適度的廣場(chǎng)花園開(kāi)敞空間與組團(tuán)綠地、庭院綠地形成較好的綠地系統(tǒng)，景觀豐富，步移景異，建筑密度較高處運(yùn)用局部底層架空和過(guò)街通道，形成通透優(yōu)美的居住環(huán)境和鄰里交往空間。其他景觀塑造原那么：1處理好點(diǎn)宅間綠地、線沿路綠化帶和面中心花園，組團(tuán)綠地之間的關(guān)系，形成點(diǎn)線面結(jié)合，動(dòng)靜結(jié)合的綠化體系。2見(jiàn)縫插針布置綠化，防止綠化死角，建立高綠化率的形象。3充分利用地塊原有的景觀和大樹(shù)等資源。4地塊東部因有較厚土壤層，園林以植被為主要要素，西部以巖石為主，園林以水為主要要素。二、單體建筑建議戶型及建筑形式建議見(jiàn)產(chǎn)品特征篇。一 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、戶型設(shè)計(jì)應(yīng)表達(dá)精致性，因?yàn)槟壳靶熘菔袌?chǎng)消費(fèi)者對(duì)好的戶型概念不多，應(yīng)具有消費(fèi)引導(dǎo)性。如目前雖然消費(fèi)者能承受北廳，但作為好的產(chǎn)品，應(yīng)盡量防止北廳，注重南廳和東西廳的設(shè)計(jì)。2、東西邊套處理：本工程?hào)|邊為景觀主導(dǎo)區(qū)，東邊套戶型宜設(shè)計(jì)成客廳朝東配以景觀大窗，高層建筑可以設(shè)計(jì)東向景觀陽(yáng)臺(tái)，而西邊套除景觀特別好而客廳朝西外，其余均設(shè)計(jì)成臥室和客廳都朝南，西墻只設(shè)計(jì)衛(wèi)生間小窗。3、多層送屋頂閣樓，按面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)層高大于等于應(yīng)計(jì)算建筑面積，計(jì)算容積率，為躲避此項(xiàng)規(guī)定，閣樓可在處設(shè)置隔板，