徐州杏山子項目產(chǎn)品定位與規(guī)劃建筑方案-52DOC

1、徐州杏山子工程產(chǎn)品定位與規(guī)劃建筑設計籌劃報告目錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc65843522 第一章產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征分析 PAGEREF _Toc65843522 h 3 HYPERLINK l _Toc65843523 一、影響產(chǎn)品定位的關(guān)鍵因素分析 PAGEREF _Toc65843523 h 3 HYPERLINK l _Toc65843524 二、目標客源來源分析 PAGEREF _Toc65843524 h 4 HYPERLINK l _Toc65843525 三、產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc65843525 h 5 HYPERLINK l

2、_Toc65843526 四、產(chǎn)品特征 PAGEREF _Toc65843526 h 5 HYPERLINK l _Toc65843527 五、各類建筑的特征和設置理由 PAGEREF _Toc65843527 h 6 HYPERLINK l _Toc65843528 第二章投資和經(jīng)濟效益初步估算 PAGEREF _Toc65843528 h 10 HYPERLINK l _Toc65843529 一、靜態(tài)投資和經(jīng)濟效益初步估算 PAGEREF _Toc65843529 h 10 HYPERLINK l _Toc65843530 二、動態(tài)投資和經(jīng)濟效益初步估算 PAGEREF _Toc6584

3、3530 h 10 HYPERLINK l _Toc65843531 第三章工程規(guī)劃與建筑設計建議 PAGEREF _Toc65843531 h 13 HYPERLINK l _Toc65843532 一、設計理念及原那么 PAGEREF _Toc65843532 h 13 HYPERLINK l _Toc65843533 二、規(guī)劃設計建議 PAGEREF _Toc65843533 h 13 HYPERLINK l _Toc65843534 二、單體建筑建議 PAGEREF _Toc65843534 h 16 HYPERLINK l _Toc65843535 三、其他配套建議 PAGEREF

4、_Toc65843535 h 17 HYPERLINK l _Toc65843536 第四章 分期開發(fā)方案及分期規(guī)劃指標 PAGEREF _Toc65843536 h 17 HYPERLINK l _Toc65843537 一、分期方案 PAGEREF _Toc65843537 h 17 HYPERLINK l _Toc65843538 二、各分期安排及主要技術(shù)經(jīng)濟指標 PAGEREF _Toc65843538 h 18第一章產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征分析一、影響產(chǎn)品定位的關(guān)鍵因素分析綜合市場調(diào)查與分析報告中各方面情況，在本工程定位時須充分考慮的因素有以下幾點：1、從地塊特征看地塊位置偏遠，周邊根本處

5、于尚未開發(fā)狀態(tài)。道路交通狀況尚好，距離淮海西路，距離云龍湖風景區(qū)，距離市中心8-10公里，距離徐州火車站約12公里，距離城南新區(qū)12公里?？焖僦鞲傻牢魅h(huán)線從地塊旁經(jīng)過，使地塊便捷地與市中心、城南新區(qū)、城北聯(lián)系起來，并與最繁華的商業(yè)大街淮海路相連，交通通達性好，與城南新區(qū)相比，與現(xiàn)在市中心的交通聯(lián)系更好，但現(xiàn)狀只有1路公交與市區(qū)聯(lián)接?，F(xiàn)狀地塊為農(nóng)村，有少量低級業(yè)態(tài)的工礦企業(yè)，根本沒有對工程開發(fā)有利的產(chǎn)業(yè)根底。地塊區(qū)域在城市總體規(guī)劃中為保存用地，東側(cè)為云龍湖風景控制區(qū)，西北側(cè)為黃河濕 地保護區(qū)，除本工程外規(guī)劃中沒有居住區(qū)和其他 規(guī)劃淮海西路模型開發(fā)工程，公建配套醫(yī)院、超市、商貿(mào)等及居住區(qū)公共效勞

6、設施配套嚴重缺乏。公建配套和生活效勞配套只能依賴城區(qū)或者自身設置。地塊屬于云龍風景區(qū)的西北邊緣，云龍湖景區(qū)近在咫尺，自然環(huán)境空氣質(zhì)量與環(huán)境景觀比城市的北部和東部好，但差于城市南部。地塊主要為緩坡山地，用地范圍位于大王山的背陰面，根據(jù)市場調(diào)查顯示徐州人不喜歡住在山的北面，主要為巖石山體為地貌特征，只有地塊北部有不同厚度的土層分布，因土層較薄，地塊區(qū)域周邊總體規(guī)劃圖現(xiàn)狀植被較差，只有現(xiàn)農(nóng)居點內(nèi)有少量植被。用地內(nèi)現(xiàn)狀為大量農(nóng)居，中間有一水塘，在開發(fā)中可以加以利用；地塊南面山上現(xiàn)狀有很多墳墓，對地塊有較大影響。地塊所處山體呈東北西南走向，并呈西南高，東北低。南向和西向景觀以山體為主，東向與東北向景觀以

7、遠山和農(nóng)村景觀。地塊西部的南向、東向和西向景觀為因開山取石形成的山體巖層斷面，尤其是西部南向處的巖層斷面須作一定的處理。地塊東半部的南向景觀為山體，植被較好，但西南向的山坡上有較大面積的墓地，假設無法做通政府的工作進展拆遷，規(guī)劃中須高度重視。綜上，開發(fā)中應充分挖掘地塊的交通通達性、位于風景區(qū)旁自然環(huán)境和景觀條件好等大利好，通過影響政府增加公交和自行開設小區(qū)班車來改善交通條件。生活效勞配套主要靠自行解決，開發(fā)中重點考慮設置集中的居住區(qū)街坊式公共中心，并努力引導政府增加大的公建配套和建立開發(fā)；對現(xiàn)狀地形的利用要考慮現(xiàn)狀不多植被的保護和水塘等自然地形的保存。2、從供給特征看目前市場上可供銷售的供給量

8、并不大，戶型好、價格適中的樓盤銷售率都在70%以上，只是城區(qū)內(nèi)少量高層因房型差或價格偏高，仍有現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)在的銷售價格：市中心小高層、高層在2300-3500元/平方米，非中心地段多層在1300-2200元/平方米城北1100-1400、城東1400-1600、城南1600-2500、城西北1200-1500，城西沿湖小高層與高層在2500-4000元/平方米。目前市場開發(fā)的模式以小規(guī)模的居住區(qū)、小區(qū)開發(fā)為主，但供給量將在2004和2005年放大，北部、東部和南部都有較大規(guī)模的樓盤，尤其因為城南作為城市開展方向，該區(qū)域的幾個大樓盤及規(guī)劃中的居住區(qū)開發(fā)將對本工程構(gòu)成較大影響，本工程在產(chǎn)品定位時盡

9、量不要與之直接競爭。目前與本工程形成直接競爭的樓盤主要有雙山子工程，其區(qū)位、與城市開展方向等均較本工程有優(yōu)勢。與本工程的定位有較大關(guān)系的樓盤是濱湖花園，總建筑規(guī)模在54萬方，全部為高層與小高層，容積率為2.22，價格在2300-4500范圍內(nèi)，景觀房面湖均價3000以上，已預訂了大局部，5月份正式開盤?？傮w上因其供給量大，位置好，本工程須與之錯位，在單價與總價上拉開距離。從目前在售樓盤的戶型分布看，140方以上的大戶型銷售速度較緩慢，90-140方的戶型銷售較快，樓層的選擇主要集中在14層，價格遠高于5層6層，因價格低。建筑形態(tài)看，小高層的供給量較小，銷售情況較好，高層的供給量主要集中在市區(qū)，

10、板式高層的銷售較好，點式較差，總體上看，對高層的承受程度較好。別墅的銷售較緩慢，徐州住宅開發(fā)尚處于較低水平，80年代開發(fā)的住宅小區(qū)十分破舊，環(huán)境惡劣。新建的小區(qū)在引進外地開發(fā)理念后，正在規(guī)劃的幾個樓盤如濱湖花園設計水平有明顯提高，競爭加劇，本工程開發(fā)商已有較成熟的開發(fā)經(jīng)歷，且資金雄厚，有較強的競爭力。考慮目前徐州市場價格較低，須注意本錢控制。本工程因為規(guī)模較大，與競爭樓盤在區(qū)位、配套、未來開展?jié)摿Φ雀偁幰蛩厣舷鄬^弱，應考慮走群眾路線，建筑形態(tài)與戶型盡量走主流，同時要具備兼容性和消費引導性，揚長弊短，通過先進的開發(fā)理念、品牌開發(fā)策略、價格優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、道路交通優(yōu)勢參與競爭。3、從需求看從宏觀

11、面看，目前徐州人均住房使用面積到達，但由于近幾年經(jīng)濟的快速開展和住房制度改革，市場儲藏了一批改善條件的消費需求，因為目前徐州的住宅市場尚處于初步開展階段，好的居住小區(qū)還不多，這種住宅消費的需求還沒有被激發(fā)出來。從消費開展趨勢看，目前大局部普通老百姓消費重點還停留在衣食和生活用品包括電器上，未大量出現(xiàn)在住宅上，只有少量工作單位較好的人已換購大房，改善條件。隨著開發(fā)水平的提高、城市化開展的必然性和目前全國房地產(chǎn)形勢的示范效應，徐州的消費將被很快激發(fā)，形成一個消費拉動房地產(chǎn)市場的開展階段。從需求群體看，目前徐州的一批政府機關(guān)學校醫(yī)院等固定收入者、法律會計建筑裝璜設計證券等效勞性公司從業(yè)人員、大中型貿(mào)

12、易企業(yè)經(jīng)營人員、從事商貿(mào)和加工的私營企業(yè)業(yè)主等構(gòu)成具有一定承受能力的住宅消費群，主要以換房改善條件為主，局部為首次置業(yè)，同時也有投資性購房需求。改善條件者目前根本上住60-100平方米房子，如調(diào)查中反映一些機關(guān)事企業(yè)單位的中層職工都在實物分房時拿到了面積相對較小的房子，在80平方米以下，如今他們都有意向和能力來購置新房去改善條件。但也有相當一局部需求已被滿足，有一局部高收入的商貿(mào)私營業(yè)主，和一局部收入穩(wěn)定的政府學校人群已經(jīng)換房改善條件，但這類人在徐州處于高收入階層，仍有投資性購房需求。目前徐州較多人對現(xiàn)在住房不滿意，主要表達在戶型品質(zhì)差多為進深大產(chǎn)生的暗廳、暗衛(wèi)、面積不夠用，物業(yè)管理差，小區(qū)環(huán)

13、境差等，本工程立足開發(fā)精品樓盤，設計合理舒適的先進戶型，充分挖掘現(xiàn)有景觀條件和位處風景區(qū)的大環(huán)境，引進先進的物業(yè)管理理念來吸引購置。從需求特征看，戶型面積在90-130平方米，房型以2/2/1、3/2/2為主，購房總價承受在15-30萬元間。建筑形態(tài)無明顯偏向，多層與小高層、高層無太明顯區(qū)別，只要景觀、朝向、房型、地段好，高層住宅也受市場歡送。建筑風格偏向簡潔素雅、精致典雅的風格，沒有強烈的文化特征。徐州城市居民目前收入水平有限，購房時表現(xiàn)出對價格較敏感，在一樣地段選擇更傾向價格低的而不是品質(zhì)較高的。在同一樓盤中銷售較快的也是總價較低的戶型，一些樓盤的復式戶型和一些大面積戶型銷售困難。但對真正

14、高品質(zhì)的樓盤如濱湖花園，價格的承受力還是相當強的。目前徐州市民購房時考慮交通條件較多，選擇職住接近的房子，對本工程地段承受程度不高。購房者比擬看重未來的開展?jié)摿Γ休^高的公建效勞配套的要求，對城市開展方向城南新區(qū)比擬認可。此外購房時對供暖和物業(yè)管理也比擬看重。4、從政府及開發(fā)商的情況看萬人居住的區(qū)域配備足夠的公建生活效勞設施，直接影響著本工程的產(chǎn)品定位和開發(fā)策略。從目前徐州市城市規(guī)劃與建立重點看，政府對本工程區(qū)域進展較大規(guī)模的公建配套可能性不大，因此，本工程定位與規(guī)劃設計時必須考慮配備根本的生活效勞設施，形成較大規(guī)模的居住區(qū)公建中心。本工程規(guī)模巨大，開發(fā)商必須做好長期開發(fā)的準備，考慮樹立品牌形

15、象，甚至可考慮適當介入效勞居住區(qū)的產(chǎn)業(yè)如教育、商貿(mào)等，來提升樓盤的買點，吸引目標客源，獲得效益最大化。二、目標客源來源分析盡管目前市場調(diào)查顯示，選擇地塊置業(yè)的比例尚不高，主要原因是地塊位置較偏、交通尚不便利以及生活配套缺乏，但只要從工程開發(fā)上進展改善，再加上今后幾年徐州市房地產(chǎn)市場需求的激發(fā)，可以相信，本工程具有較好的前景。1、目標客源區(qū)域分析地塊的輻射區(qū)域分析，上班交通時間在30分鐘內(nèi)為可以承受的范圍，本工程規(guī)模大，目標客源的來源區(qū)域應相對較大，包括城中心、城北工業(yè)園區(qū)、南至礦業(yè)大學，核心區(qū)域主要是來自城西及淮海路沿線、市政府一帶。因為本工程對這些區(qū)域的道路交通狀況較好，均有城市級快速干道相

16、連，無論將來是自駕車還是公交上班，均是十分便捷，所以原那么上該區(qū)域的購置者均是本工程爭取的目標客源。區(qū)域交通分析示意圖2、目標客源分類概述目標客源區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀分布了目前徐州市主要的產(chǎn)業(yè)人口，就具備購置力的群體看，該區(qū)域大量的企事業(yè)單位、私營業(yè)主是主要來源，這些單位相對穩(wěn)定，也不太會搬遷，這些單位購房者將是本工程吸引的主要力量?？紤]城市開展南移，未來市政府搬遷，現(xiàn)市政府及相關(guān)部門購房者將隨著辦公搬遷而較傾向選擇城南的住宅，本工程因為去城南方向通過環(huán)三南路非常便捷，也會吸引局部南遷的客源。考慮徐州地方的特殊性，一些效益較好的單位變相的福利分房仍然存在，本工程可以吸引局部單位集體團購。根據(jù)分析，地塊的

17、需求主要來自以下幾種：市中心區(qū)域效益較好的事業(yè)單位如學校、醫(yī)院等和小局部政府機關(guān)人員有固定收入的群體，尤其是中層以上的干部，主要以改善條件和為父母子女購房，以及這些部門參加工作3年以上的年輕人首次購房；市中心區(qū)域法律會計建筑裝璜設計證券等效勞性公司從業(yè)人員的換房或者首次購房；城市西北部大中型企業(yè)管理者、南部局部高校教師改善條件及為父母子女購房；事業(yè)單位及大中型企業(yè)團購；城市中心區(qū)及淮海西路商貿(mào)私營企業(yè)主為改善條件和投資購房；工作在淮海西路，工作不久，總價承受力有限的首次購房的年輕人；西部現(xiàn)有生活居住區(qū)內(nèi)收入水平相對較高的人群改善條件或分戶購房；外地來徐州投資購房者如溫州、杭州投資客。三、產(chǎn)品定

18、位根據(jù)本工程的地塊品質(zhì)，和工程建立期當?shù)厥袌鲂枨筇卣?，以及未來五年徐州城市與人口的開展預期，本工程定位為中偏檔次水平、中等人口密度，以小高層和普通多層為主，以疊加式別墅復式公寓和高層為輔，居住建筑面積約76萬平方米，居住戶數(shù)近6100戶，居住人口在2.2萬左右的大型居住社區(qū)，以配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的高質(zhì)量的居住環(huán)境成為徐州中高密度住宅中的精品，成為新時代徐州居住物業(yè)的代表。此定位有三大特征：1、以群眾普通型的第一居所為建筑形態(tài)，而不是以低密度的、別墅式的第二居所來定位，形成有較高人氣的、生活配套齊全的、可以生活居住的大型居住社區(qū)，吻合徐州市民文化傾向群居熱鬧的生活習慣；2、以普通住宅為主，營造高

19、質(zhì)量的、全新居住理念的群眾精品型居住社區(qū)，不追求高貴豪華，以中等偏高的建筑標準定位，以中等收入人群為主要目標客源，讓設計先進、環(huán)境優(yōu)美的新型的現(xiàn)代化社區(qū)成為他們新的居所。同時以群眾普通型、中高密度居住人口、生活配套設施齊全居住區(qū)的定位，形成與城市南部可能出現(xiàn)的大量別墅或排屋等低密度居住區(qū)錯位競爭；3、建筑形態(tài)以小高層和高層為主，在用足容積率的前提下，形成低建筑密度、高綠化率、高人口密度、高生活配套的現(xiàn)代化居住小鎮(zhèn)，通過中檔次的價格吸引盡可能多的人口，才能靠工程的自身配套，在因不符合城市開展方向，政府不會進展大量投入的情況下，仍能形成自給自足的完整社區(qū)，將是工程取得成功開發(fā)的關(guān)鍵。四、產(chǎn)品特征1

20、、工程總體技術(shù)指標工程數(shù)量平方米備注計容積率的用地面積558000不包括代征土地總建筑面積其中：地上建筑面積854000計容積率的建筑面積其中居住建筑面積759400配套公建95000其中可銷售商鋪84000為小區(qū)配套的各類商業(yè)效勞設施不可銷售11000公共效勞設施如物業(yè)、社區(qū)用房、幼兒園等地下或半地下建筑面積172000用地面積的35%容積率總戶數(shù)6100戶居住人口21000人停車位4800個其中：地下私家車位4400個住戶配車率為70%地面公共停車400個 2、建筑形態(tài)定位類別用地比例地塊面積平方米容積率建筑面積平方米比例普通公寓34%19180023020027%小高層27%0036%高

21、層11%6258013767016%復式洋房15%8450018450010%可銷售商鋪10%556808350010%其他公建2%112401112401%總計100.0%558000854200100%小高層和高層的用地面積所占比例為38，建筑面積所占比例達52，根本上以小高層和高層為主，具體的建筑形態(tài)見下節(jié)。3、戶型定位建筑面積戶型建筑面積比例戶均戶數(shù)比例70-90221137802%801703%90-110221,31216158021%100162027%110-13032225818034%120215036%130-150322,42219723026%140141023%15

22、0-170322,422224403%1601402%170-190422688109%1803806%190-210422210303%2001002%210-230422, 522169002%220801%759940100%6100100%90150方的建筑面積達86。其中，110130占36?？傮w上以偏經(jīng)濟型為主，但由于高層的得房率較低，為到達一定的舒適性，130-150方的戶型也到達23，能滿足未來5年的購房需要。五、各類建筑的特征和設置理由1、普通公寓主要特征：見下表。普通多層根本特征戶數(shù)約2100戶建筑面積范圍70-150 m2主力面積110-130 m2平均建面110 m2單

23、價范圍1500-2500元/ m2平均單價2000元/ m2總價范圍11-35萬元主力總價18-25萬元平均總價22萬元分布區(qū)域特征地塊東部、東南部，各組團南側(cè)建筑層數(shù)以五層為主，設置頂層閣樓不計容積率，銷售時附送。將提高五層售價，并成為賣點外立面清新雅致但不失活潑戶型特征3房設雙衛(wèi)，確保1-2居室朝南，南廳停車位45%配置車位目標客源以中偏低收入為主要客源、首次置業(yè)的年輕人、為子女購房結(jié)婚者、投資性購房者根本需求特征對總價敏感、戶型要求精致，看重地段個生活配套，主要在一、二、三期推出，投資者看好增長趨勢普通多層戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例70-90221137786%801708%90-

24、1103129426040%10094045%110-130322,42210817046%12090143%130-150422139906%1401005%小計23020098%1092100100%定位理由：普通多層公寓仍是徐州市民最喜愛的居住物業(yè)，是目前近郊區(qū)樓盤的主要建筑形態(tài)。但由于以下三個原因，普通多層的設置面積仍次于小高層。1從現(xiàn)有的銷售情況看，因消費者的惰性，4層以上銷售較慢，5層因價格遠低于下面幾層低8%-20%，銷售較好，六層那么較多地空置。2因地塊有較大面積的北坡，加上徐州的日照間距為1：1.3，普通多層難以到達1.525的容積率。3本工程須營造較高質(zhì)量的園區(qū)環(huán)境，建筑密

25、度不宜過高，須提高建筑高度，因此不宜設置過多的多層。2、小高層的特征與設置理由主要特征見下表：小高層根本特征戶數(shù)約2440戶建筑面積范圍70-150 m2少量頂層復式主力面積110-150 m2平均建面120 m2單價范圍1800-2900元/ m2平均單價2350元/ m2總價范圍15-40萬元主力總價20-28萬元平均總價30萬元分布區(qū)域特征分布在地塊各個區(qū)域，與多層和高層融合一體建筑層數(shù)9-15層，以9-12層為主 標準層形態(tài)一梯兩戶為主，少量一梯三戶，其中南向一戶為小戶型外立面與多層同戶型特征3房設雙衛(wèi)，確保1-2居室朝南，南廳板式或東西廳點式，盡可能防止北廳停車位76%配置車位目標客

26、源以中偏高收入為主要客源、改善條件和為父母購房者、追求文化和環(huán)境的白領人、政府事業(yè)企業(yè)單位中層以上需求特征注重文化和環(huán)境、較重品質(zhì)不太重地段、追求好的休閑配套效勞設施。小高層戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例90-1102215066017%10051021%110-13031210871035%12091037%130-150322,42212817042%14092037160301%170-190頂層復式153505%180903%小計307570100%1262440100%定位理由：小高層目前的供給量并不大，現(xiàn)有的銷售情況看，邊套與上面的樓層銷售較快，

27、總體上市場的承受度較高，平均價格高于多層300-500元/平方米。1小高層因有電梯，便于人流物流的上下，而且一梯兩戶的板式戶型符合氣候條件和生活起居的根本要求，是一種在較長時間內(nèi)不會落后的舒適型物業(yè)形態(tài)，將被越來越多的消費者所喜愛。2從消費者的心理看，住高層雖有價格高于多層、物業(yè)管理費高、得房率低等弊病，但消費者普遍認為住高層是富貴的象征，有錢單位如電力以高層作為職工宿舍。從錦繡嘉園和濱湖花園的銷售情況看，板式高層的市場承受度相當高。3建筑本錢只高于多層300-400元/平方米，因上面的樓層銷售價格較高，總體的經(jīng)濟效益高于多層。4本工程周邊以山體為主，登高遠眺，南向的云龍風景區(qū)山體起伏，景觀較

28、好，只有高層與小高層才能利用這一優(yōu)勢。3、高層的特征與設置理由本工程不設置較多的高層，以一梯兩戶板式戶型、18層高、兩個單元相連的高層為主要形態(tài)，只為了設置一小局部80-100的小戶型而少量布置一梯四戶的點式。高層根本特征戶數(shù)約1050戶建筑面積范圍70-150 m2少量頂層復式主力面積110-150 m2平均建面130 m2單價范圍1800-3200元/ m2平均單價2550元/ m2總價范圍15-45萬元主力總價25-35萬元平均總價33萬元分布區(qū)域特征分布在地塊北部與西部，間插在多層和小高層中建筑層數(shù)18層為主，不超過20層參考當?shù)叵兰夹g(shù)指標標準層形態(tài)一梯兩戶的板式為主，兩個少量一梯四

29、戶，其中南向二戶為小戶型外立面素雅挺拔，大玻璃面墻，并適當采用弧形元素。戶型特征3房設雙衛(wèi)，確保1-2居室朝南，南廳板式或東西廳點式，盡可能防止北廳。東邊套設景觀陽臺停車位90%配置車位以中偏高收入為主要客源目標客源同小高層需求特征根本同小高層，更重生活的享受和高尚的生活，喜歡空中花園的高品位高層戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例90-110221,3111666012%10017016%110-1303124130030%12034033%130-1503225507040%14039037%150-1704221775013%16011011%170-190頂層復式27502%180201%

30、190-210頂層復式41303%200202%小計137670100%1311050100%定位理由：1高層將在整體的建筑形態(tài)中起到畫龍點晴的作用，對園區(qū)形象的提升有較大作用。2高層可看到云龍湖和云龍風景區(qū)山體，有相當好的景觀優(yōu)勢，會被消費者所喜愛3因高層造價高、得房率低、物業(yè)管理本錢高等原因，且因高層次樓盤在氣候條件方面的不宜人性，本工程高層的設置不超過18層，而且高層的建筑面積比例不宜過高。4、疊加式別墅復式洋房主要特征：這是指1-2層與3-4層的復式公寓，1-2層帶半地下層和花園，稱大地型別墅，3-4層帶5層的屋頂花園，稱陽光型別墅，戶型面積在180-220平方米。稱其以疊加式別墅的主

31、要原因是其建筑形態(tài)類似于別墅，外立面可以類似于排屋，而不類似于公寓，而且或有天或有地，比普通公寓更能享受大自然，戶型布局類似于排屋，底層餐飲起居上層臥室，生活質(zhì)量較高。復式洋房根本特征戶數(shù)約440戶建筑面積范圍150-210 m2主力面積170-190 m2平均建面190 m2平均單價2600元/ m2總價范圍40-80萬元含私家花園，下同主力總價50-70萬元平均總價60萬元分布區(qū)域特征分布在地塊南部和東部，幾個小區(qū)的中部，主要在東北小區(qū)和東南小區(qū)內(nèi)建筑層數(shù)4層半，頂層設半層閣樓標準層形態(tài)一梯兩戶的板式為主，少量一梯兩戶點式外立面典雅，適當采用大玻璃面材，坡頂戶型特征主要以四房2廳為主，一、

32、二層一戶，三、四層、四一戶，短進深，一層設獨立私家花園、樓頂設大露臺。停車位150%車位配比，布置在半地下室目標客源高收入改善條件的企業(yè)領導、事業(yè)單位、機關(guān)單位高收入者，私營業(yè)主、附近學校的高收入教師等需求特征喜歡有天有地的生活、追求檔次和高尚生活、喜歡別墅式生活疊加式別墅戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例170-1904225071060%18028064%190-2104221690020%2009019%210-230422,5231690020%2208017%84510100%190440100%定位理由：這種居住物業(yè)因其較高的舒適性和低于別墅的價格以及相對高密度的熱鬧的居住人口、比別

33、墅更完善的生活配套而受消費者的歡送。1本工程遠在近郊，應是較高層次的人口愿意承受的區(qū)域，本應定位成別墅類低密度物業(yè)，但由于別墅類產(chǎn)品價格高、人口密度低、配套不齊全等等原因而難以被徐州的消費者大量承受，南湖花園目前的銷售價格仍在2000元，主要原因是由于人口少而難以配置足夠的交通和其他生活配套，使得已購房者難以入住。疊加式別墅人口密度大，且因設置在本工程這樣一類配套齊全、人氣較旺的大型居住區(qū)內(nèi)，將受喜愛熱鬧的徐州消費者的歡送。2本工程以群眾精品型居住區(qū)定位，為使居住人口類型相對統(tǒng)一，不宜設置純別墅類，以免造成兩類人群的不和諧，疊加式別墅既有別墅的舒適性，又與其他普通公寓容易融合，與園區(qū)的整體氣氛

34、一致。3目前徐州市場尚未有此類物業(yè)銷售，但從需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，徐州消費者對此類物業(yè)的需求量相當大占建筑形態(tài)選項的21%。從本公司為永康、桐鄉(xiāng)等地兩大住宅樓盤的定位看，這種類型的物業(yè)銷售情況相當好，相信因此類物業(yè)的獨特性及其與消費者需求特征的相吻合，應該受到徐州消費者的喜愛。4本工程不設置別墅的另一原因是城市南部的別墅供給量將較大，在徐州這樣一個經(jīng)濟與文化的開展水平看，別墅的普及化尚有待時日，從嘉匯園的銷售情況看，四類形態(tài)中普通公寓、復式公寓、排屋、獨立別墅普通公寓與復式公寓的銷售情況好于別墅。而且久隆鳳凰城有2000戶別墅，對徐州這樣一個城市來說可謂巨量，需有相當?shù)南瘯r期，而且其地價低、環(huán)境好

35、、強大的營銷攻勢，非一般樓盤所能抗敵，因此，本工程應與南部樓盤有所區(qū)別，假設設置別墅將有較大風險。5、沿街商鋪的設置本工程因居住人口將到達2萬以上，需設置較大規(guī)模的生活配置，設置形式有集中型和分散型，前者以大型會所及集中2層以上的塊商為主，后者那么以內(nèi)街和外街住宅底商形式為主。 根據(jù)工程地塊附近沒有大型公建的特征，本工程設集中大型農(nóng)貿(mào)市場和中等規(guī)模超市，以吸引客戶增加買點，并滿足本工程居民生活需要具體配備詳見規(guī)劃設計建議。第二章投資和經(jīng)濟效益初步估算一、靜態(tài)投資和經(jīng)濟效益初步估算靜態(tài)投資初步估算表序號工程數(shù)量金額萬元1土地費用*275142工程費用105593地上土建平方米*854000平方米

36、81931地下工程平方米*172000平方米15469室外工程(土建的10%)10%81933其他費用9674設計費(2.5%)22.5%2640收費(30元/m2)地上建筑面積302561管理費(2%)2%2210營銷費用1%總售價1%22634利息*83835不可預見費5%2+3.1+3.3+3.4+45%6054總投資(萬元)157218帶*號備注：1、土地費用按照每畝30萬元，契稅為出讓金的4%。1、地上土建單價：普通公寓650元/平方米，復式洋房700元/平方米，小高層1100元/平方米，高層1500元/平方米，公建商鋪700元/平方米。2、地下工程按照900元/平方米。3、建立期利

37、率6.28%，計算按照土地價分三年期完成，折1.5個計息周期；建立期利息按照工程款支付到80%時候開場銷售回收，貸款期1年；計利息為：11.5+2+31銷售收入表類別建筑面積平方米平均單價每套價格萬元/套總售價普通公寓236039小高層372145高層335105復式洋房84513可銷售商鋪83520400033410其他公建112400車庫個4400417600總計854100226270定價考慮未來市場形勢及房地產(chǎn)市場的增長因素，且隨著市場形勢開展逐漸提高價格。多層主要集中在前幾期，以1500元/平方米低價啟動，吸引首次置業(yè)者，聚集人氣，所以平均價格相對較低為2000元/平方米。小高層、高

38、層目前市場價格相比照擬高，且主要在小區(qū)環(huán)境初步形成后投入市場，本身布置的位置景觀性比擬好，價格應較高。復式洋房因為品質(zhì)和環(huán)境最好，吸引的客源為高收入階層，價格最高。車庫本工程配比擬高，定價在4萬元每車位，較目前市場價位低。擬作為本工程促銷的手段，采取低價策略，吸引購置者，甚至可以同汽車銷售公司聯(lián)合推出買房買低價車庫送車價格3萬左右的車或者打折售車活動，吸引人氣。靜態(tài)經(jīng)濟效益數(shù)量費率金額萬元總投資157200總銷售金額226266銷售營業(yè)稅及附加22626612670所得稅前利潤56380投資利潤率%36%考慮房地產(chǎn)滾動開發(fā)的因素，所得稅根本可以躲避，利潤暫時不考慮所得稅。二、動態(tài)投資和經(jīng)濟效益

39、初步估算1、工程進度工期2004年2005年2006年2007年2021年2021年2021年7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月第一期開工面積3180674213竣工面積3180674213第二期開工面積9763竣工面積9763第三期開工面積63224竣工面積63224第四期開工面積47952719297192947952竣工面積47952719297192947952第五期開工面積5964614911589469竣工面積5964614911589469合計開工面積39398298787192971929189

40、469竣工面積2987871929719291894692、資金投入2004年2005年2006年2007年2021年2021年7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月合計工程及其他37681121170土地費用825055005500825027510合計總本錢12686271148680*工程及其他資金在開工時投入3、銷售價格與總額2005年2006年2007年2021年2021年2021年2021年1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月銷售均價6680

41、3230銷售面積168072960銷售總價2337440235904、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表全部投資單位：萬元序號計算年份2220212021合計1現(xiàn)金流入1424616423585219889銷售收入14246164235852198892現(xiàn)金流出1253821165368309168758建立投資1222817700148685貸款利息5281179283007869稅金及附加6130912204所得稅000000003凈現(xiàn)金流量-12538-16262-2922276511314累計凈流量-12538-28801-51359-67318-3855511315稅前凈流量-12538-1626

42、2-2922276511316稅前累計流量-12538-28801-51359-67318-385551131所得稅前財務內(nèi)部收益率：15.4%財務凈現(xiàn)值(Ic=12%)：6263萬元第三章工程規(guī)劃與建筑設計建議一、設計理念及原那么根據(jù)市場定位，本工程立足中偏高檔樓盤，走群眾化但高品質(zhì)路線，以“舒適康居小城的開發(fā)理念為主導，以街坊式的設計手法，構(gòu)造適應徐州市民居住理想的規(guī)?；氖孢m型配套齊備的城市近郊居住開放式“小城。這座“小城的根本特征是：舒適、雅致、現(xiàn)代文明、文化氣氛濃郁、生活便利、悠然自得。本工程規(guī)劃建筑設計貫徹以下原那么；1、大開放小封閉：本工程規(guī)模接近居住區(qū)規(guī)模，地塊規(guī)劃應考慮大開放

43、小封閉的布局形式，即地塊從整體看是開放式的，與城市沒有界限地聯(lián)系，通過居住區(qū)級道路城市公交可以深入居住區(qū)內(nèi)；地塊又分為相對獨立的居住小區(qū)和居住組團，采取封閉布局形式，自成體系，嚴格物業(yè)管理。2、分期開發(fā)和首期示范：地塊的規(guī)模巨大和區(qū)域市場不成熟，要在規(guī)劃布局表達分期開發(fā)的思想，并具有較強的操作性，各期開發(fā)相對獨立，以2-3種產(chǎn)品類型為宜。首期選擇應便于近期可操作性，并考慮在設計上表達出首期的示范性，強調(diào)工程在生活配套的特征。3、設計和開發(fā)策略的彈性：本工程大，開發(fā)周期長，周邊規(guī)劃的不定因素較大，本工程宜采取編制詳細規(guī)劃后分片編制規(guī)劃方案，保存工程隨著市場及周邊規(guī)劃情況的變化調(diào)整規(guī)劃設計的靈活機

44、動性。4、因地制宜：根據(jù)現(xiàn)有地塊資源如水塘、植被、地形地質(zhì)進展規(guī)劃設計布置，構(gòu)筑社區(qū)的景觀體系和空間格局。如可以充分考慮水塘形成居住區(qū)的水景，西側(cè)山谷土質(zhì)較差以硬質(zhì)景觀和水景為主等，高層、小高層建筑主要布置在北面及西面。5、景觀均好：本工程位于風景區(qū)側(cè)，區(qū)域景觀資源豐富，為業(yè)主就近提供了巨大的城市花園，所以本工程內(nèi)不宜再做大花園大廣場，宜設計帶狀和節(jié)點結(jié)合的景觀體系深入到庭院，使更多的住戶有景可觀，表達景觀的均好性原那么。二、規(guī)劃設計建議一影響規(guī)劃布局的問題及策略1、西面60米城市快速干道環(huán)三西路假設不允許開設出入口，對外交通根本只能依托地塊北面的規(guī)劃40米的城市道路，所以交通的集散只靠一個方

45、向給布局帶來較大的局限性。解決方法：在北面道路開設兩個居住區(qū)級或城市支路接口，并與目前規(guī)劃中地塊北面的城市道路穿插口對接，形成一條貫穿地塊的居住區(qū)級道路，將地塊分大組團進展相對獨立的路網(wǎng)及功能布局，實現(xiàn)大開放小封閉的布局。2、現(xiàn)狀南面拆遷安置150畝地塊規(guī)劃中沒有明確道路出入口，如果城市快速干道環(huán)三西路不允許開設出入口那么勢必要與本工程共用交通通道，從地塊穿過，即影響本工程的路網(wǎng)布置又因安置人員的相對低素質(zhì)影響樓盤的整體形象。本工程要防止盡量安置用地交通從地塊穿過，可從兩個方面解決，其一是爭取通過編制詳規(guī)時在城市快速干道環(huán)三西路上開一個城市支路的接口，以本地塊和安置地塊各讓出6-8米，在兩塊地

46、的邊界形成一條道路連接環(huán)線。一方面可以使地塊的對外交通更加合理，另一方面使安置用地的交通免于穿越地塊。其二如果不能在環(huán)路上開口，那么沿環(huán)路控制綠化帶上開設12米寬的輔道解決。因兩種方式對工程的布局影響都不大，本報告的規(guī)劃布局建議暫不考慮該地塊的出入問題。二總體布局建議概要總體布局按照居住區(qū)居住小區(qū)居住組團格局，形成一個居住“小城。居住區(qū)道路成為“小城的“主干道，居住區(qū)級公共效勞設施沿“主干道布置，居住小區(qū)級公共效勞設施可沿城市40米規(guī)劃道路、伸入地塊內(nèi)的人行、車行街設1-2條相對集中布置，在適當?shù)奈恢貌贾镁幼^(qū)景觀帶。這樣利用“主干道、居住小區(qū)步行街、景觀帶一起將地塊分成4-6個區(qū)塊，即居住小

47、區(qū)或居住組團，各區(qū)塊相對獨立，又自成體系，內(nèi)部又分成數(shù)個組團。形成居住區(qū)小城居住小區(qū)居住組團的構(gòu)造，本報告建議設置通過居住區(qū)級道路分割成為四個居住小區(qū)見附圖居住小區(qū)分布建議示意圖。 “小城結(jié)合與城市道路連接及居住區(qū)級道路走向，設一個集中的居住區(qū)級公共中心。與城市道路的連接，建議一個利用現(xiàn)有規(guī)劃中地塊北面的道路穿插口，將規(guī)劃的南北向道路直接延伸至小區(qū)內(nèi)，道路寬度適當降低，以10-16米為宜，在穿插口處形成一個工程的對外中心廣場，成為本工程的對外窗口，并沿此“主干道 兩側(cè)及設置的1-2街區(qū)，布置本工程的公共效勞設施及商鋪、配套等，形成內(nèi)斂的街坊式公共效勞中心，構(gòu)成工程最大的公共中心。原那么上將公共

48、配套設施集中布置在這一公共中心小鎮(zhèn)中心，以集聚人氣。幼兒園布置在沿主干道和公共綠化附近，以方便家長接送和便于幼兒活動為原那么。街道社區(qū)用房及業(yè)主活動用房分效勞片區(qū)安排在相應的方便使用、住宅安排價值不高的地方，如山北坡腳、墳場視線比擬清楚的地方。公共中心穿插口規(guī)劃參考圖各相對獨立的居住小區(qū)按封閉式管理的模式進展設計，其道路開口主要開設在居住區(qū)級道路上，沿40米城市干道可安排2-3個以非機動車出入為主的出入口。假設允許在西三環(huán)上開口，那么可設置一次出入口。三建筑及空間肌理建議1、建筑空間肌理空間布局按照四個層次進展，即純公共空間居住區(qū)空間、半公共空間居住小區(qū)空間、半私密空間組團庭院空間、純私密空間

49、家。布局原那么要求： 純公共空間居住區(qū)空間：主要考慮與城市空間的銜接和協(xié)調(diào)，以及對城市空間的保護。防止與城市公共空間發(fā)生太大的差異，與城市空間和景觀發(fā)生沖突。結(jié)合地形條件和外部條件，本工程小高層、高層建筑可主要布置在地塊北部和西部，一方面可以無遮擋地通過高層建筑看見風景區(qū)的景觀，另一方面可以利用北側(cè)綠化帶及城市道路的空間過渡建筑投影，以防止過多高層布置在南部影響自身日照。半公共空間居住小區(qū)空間：每一個半公共空間建筑形態(tài)以2-3種為宜，力求上下錯落有致，空間豐富。圍合空間要表達均好性，并進展適當?shù)娜塑嚪至鹘M織交通路網(wǎng)，構(gòu)筑沒有邊界的建筑空間圍合，充分利用人的視覺感受，以小顯大，形成最大的空間效果

50、，營造出宏大氣派的半公共空間。半私密空間組團庭院空間：建議采用圍合庭院的形式，建筑空間布置要形成庭院空間的個性，建議通過適當?shù)慕ㄖD(zhuǎn)角形式圍合，表達可識別性和空間的歸屬感。半私密空間要為居民特別是老人和兒童提供了就近休息、游戲和鄰里交往的場所。私密空間家：見戶型的設計建議。2、建筑空間組合建筑形式設計原那么：多層住宅以條式為主，小高層、高層以點式為主，點條結(jié)合，在滿足日照、采光、通風的前提下，采取住宅長短結(jié)合，前后適當錯開拼接，力求形成不同鄰里形態(tài)的院落空間。建筑的組合形式原那么：建筑根據(jù)空間的需要錯列布置，即每幢建筑并不對齊，而是錯開一定距離。這樣的排布方式：一、可以增加日照間距，為住戶爭取

51、更多的日照時間；二、可以擴大建筑的視線空間，錯落的排布方式可以使一些建筑不受到對面建筑的空間視線的遮擋，從而為住戶贏得更大的空間；三、豐富了立面的層次和景觀，整齊排列的方式立面層次單一，沒有遠近的錯落，景觀也比擬單調(diào)，桂花城通過建筑的錯落，產(chǎn)生了豐富的立面，遠近錯落，景觀豐富。建筑的朝向排布：建筑布置方向在南偏東15度到南偏西15度內(nèi)，盡量朝正南方向。住宅建筑防止出現(xiàn)東西朝向，公共建筑那么可利用東西向排列。四公共效勞設施建議本地塊區(qū)域目前規(guī)劃沒有公建立施，一方面對地塊吸引購置者、營銷不利，另一方面對工程挖掘商業(yè)價值又有好處?？紤]這兩因素，本工程建議公共效勞設施要按照居住區(qū)從高標準配置，大約需要

52、配置9-10萬平方米。其中5500平方米千分之七為物業(yè)用房、1500平方米為社區(qū)用房，5000平方米包括2所幼兒園的教育設施配套，其余為可銷售的商業(yè)設施。作為開發(fā)商要考慮安排和引進的具體配備建議：內(nèi)容規(guī)模說明按規(guī)定配置無償提供物業(yè)管理2200按千分之三配置，布置在會所中，主要放置在兩個公共中心內(nèi)，為方便管理，在各獨立的居住小區(qū)內(nèi)設物業(yè)管理聯(lián)系辦公室。物業(yè)經(jīng)營3300按千分之四配置，分散布置在兩個公共中心和商業(yè)街內(nèi)，主要布置在商業(yè)價值不太高的內(nèi)街內(nèi)。社區(qū)活動1500按百戶30平方米，含街道社區(qū)管理、文體活動、社區(qū)效勞，布置在兩個會所和各個小區(qū)活動中心內(nèi)。尤其是老年活動和兒童活動設施用房宜布置在小

53、區(qū)和組團內(nèi)。教育設施5000含2所托兒園含托幼，分別布置在東側(cè)居住區(qū)道路穿插口與西側(cè)水景邊，結(jié)合居住區(qū)綠化景觀布置，方便父母接送和幼兒活動?？射N售經(jīng)營的中型超市3000布置在東側(cè)公共中心處，采取引進方式，如中等規(guī)模的聯(lián)華超市等。農(nóng)貿(mào)市場2000設置在西側(cè)公共中心臨路口處，結(jié)合公交站場設置，防止對居住環(huán)境的干擾。金融郵電600引進2、3家銀行建立營業(yè)部，布置在兩個公共中心處，設置2-3個自動取款網(wǎng)點；引進1處郵政效勞點，1處網(wǎng)通電信效勞點，設置在東側(cè)公共活動中心內(nèi)。24小時便利超市300設置2-3處，選址在小區(qū)居民便利的地方。社區(qū)門診藥房300設置處，選址在公共效勞中心，通過引進連鎖藥店進入。其

54、他商業(yè)效勞76800其他商業(yè)效勞設施，以商鋪的形式租售，布置在效勞設施街坊內(nèi)配置理由：不可銷售局部是根據(jù)本工程規(guī)模政府要求必須提供或者工程本身合理性要配置的；可銷售經(jīng)營的內(nèi)容是以上列出來的是消費者比擬關(guān)心的但通過時常銷售較難調(diào)節(jié)的，需要開發(fā)商主動出擊，引進工程，確保樓盤的買點和品質(zhì)。根據(jù)地塊的條件和總體布局，可在公共中心布置一處會所。 根據(jù)居民的需要，本工程建議設置這樣一些活動設施和場地：1結(jié)合會館設置包括泳池、健身中心、棋牌室、桌球室、乒乓球室等娛樂休閑設施；2設置1-2處大型老年活動和兒童活動場所，各小區(qū)、組團內(nèi)均結(jié)合公共中心和綠化場地布置小型老年活動和兒童活動場所；3結(jié)合本工程公共中心布

55、置一處集中的室外社區(qū)康體運動中心，布置籃球場1個，網(wǎng)球場2個，并在各組團活動場地設置健身器材。五道路體系建議1、路網(wǎng)構(gòu)造根據(jù)地塊條件，本工程應設置包括居住區(qū)級道路居住小區(qū)級道路組團級道路庭院道路入戶道路構(gòu)成的交通體系，居住區(qū)級道路與北側(cè)城市規(guī)劃40米道路連接，分兩個出入口前面已經(jīng)分析。各居住小區(qū)主要車行開口貫穿地塊的居住區(qū)道路上，在地塊北側(cè)臨規(guī)劃道路可以開設2-3個以非機動車為主的出入口。2、人車分流在各小區(qū)內(nèi)部，盡量做到人車分流，機動車就近入庫。并結(jié)合園林景觀構(gòu)筑完整的人行系統(tǒng)。3、道路寬度居住區(qū)級道路按12米紅線控制，東側(cè)出入口段按照16米紅線控制，因為該段道路將是將來活動和人流最集中的區(qū)

56、域，商業(yè)價值也最高，加寬道路也便于形成人行街區(qū)，小區(qū)道路按照7-12米紅線控制；組團道路按5米控制。4、交通站場地塊范圍內(nèi)安排1-2個公交站點和一個公交始末站場。地塊東側(cè)的公共效勞設施中心安排一個站點，在地塊中部宜安排一個，在西側(cè)居住區(qū)與城市道路穿插處設置一個公交始末站場，因為將來本地塊出行人流量大，必須有公交和地塊專線車，該處位于地塊遠離城市方向的末端，對地塊的干擾也較小，安排公交始末站比擬合理。5、車庫自行車庫：按照戶均2輛設置，設置在建筑的架空層、地下、半地下空間內(nèi)，架空層層高控制在以下，如躲避計算建筑面積的標準標準，其余層高按，多余局部可作為儲藏間和汽車庫。汽車庫：車位總的配比建議為7

57、0%。分地上400輛，地下、半地下車位4400輛。多層公寓局部的以集中地下車庫為主，在車行交通便利的地方結(jié)合建筑底層設置半地下車庫，集中地下車庫設置在多層建筑庭院下，考慮造價的因素，不建議布置在建筑底層。小高層、高層汽車位結(jié)合建筑地下一層布置集中停車庫。按面積及戶型分類配備車位詳細表：面積戶型普通多層小高層高層戶數(shù)車位配比數(shù)量戶數(shù)車位配比數(shù)量戶數(shù)車位配比數(shù)量70-90221170 20%30 90-110221,312940 40%380 510 50%250 170 50%80 110-130322900 50%450 910 60%540 340 80%280 130-150422100

58、80%80 920 100%920 390 100%390 150-170322,42230 120%40 110 120%130 170-19042290 120%100 20 160%20 190-21042220 160%30 210-230422230-2505222110 45%940 2440 76%1850 1050 90%940 六景觀布局建議1、小區(qū)外圍景觀：充分利用南面山體、云龍湖風景區(qū)的自然景觀及北面、東面綠化帶，運用滲透、借景的手法，在山體地勢高的地方布置高層建筑以便可以看見云龍湖景，并在設置景觀體系時將外部景觀因素引入內(nèi)部。云龍湖景區(qū)景觀滲透示意2、小區(qū)內(nèi)部景觀：不建

59、議做大的景觀公園和廣場，要表達均好性，構(gòu)筑適度的廣場花園開敞空間與組團綠地、庭院綠地形成較好的綠地系統(tǒng)，景觀豐富，步移景異，建筑密度較高處運用局部底層架空和過街通道，形成通透優(yōu)美的居住環(huán)境和鄰里交往空間。其他景觀塑造原那么：1處理好點宅間綠地、線沿路綠化帶和面中心花園，組團綠地之間的關(guān)系，形成點線面結(jié)合，動靜結(jié)合的綠化體系。2見縫插針布置綠化，防止綠化死角，建立高綠化率的形象。3充分利用地塊原有的景觀和大樹等資源。4地塊東部因有較厚土壤層，園林以植被為主要要素，西部以巖石為主，園林以水為主要要素。二、單體建筑建議戶型及建筑形式建議見產(chǎn)品特征篇。一 戶型設計要點1、戶型設計應表達精致性，因為目前徐州市場消費者對好的戶型概念不多，應具有消費引導性。如目前雖然消費者能承受北廳，但作為好的產(chǎn)品，應盡量防止北廳，注重南廳和東西廳的設計。2、東西邊套處理：本工程東邊為景觀主導區(qū)，東邊套戶型宜設計成客廳朝東配以景觀大窗，高層建筑可以設計東向景觀陽臺，而西邊套除景觀特別好而客廳朝西外，其余均設計成臥室和客廳都朝南，西墻只設計衛(wèi)生間小窗。3、多層送屋頂閣樓，按面積計算標準層高大于等于應計算建筑面積，計算容積率，為躲避此項規(guī)定，閣樓可在處設置隔板，