城市綜合體-物業(yè)管理特點(diǎn)及其運(yùn)作方案資料

1、城市綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)(tdin)及其運(yùn)作方案共六十四頁現(xiàn)代(xindi)綜合體物業(yè)管理含義鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運(yùn)營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識(shí)的綜合體物業(yè)管理體系,吸引高品質(zhì)人才進(jìn)入到物業(yè)管理公司,實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)智能化,降低物業(yè)能耗和運(yùn)營成本。現(xiàn)代物業(yè)管理要通過提供(tgng)豐富的增值服務(wù)和高附加值服務(wù),提升自己的服務(wù)品質(zhì),滿足業(yè)主的各類需求,體現(xiàn)業(yè)主資產(chǎn)價(jià)值的最大化,最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)富能力的提升、物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)、行業(yè)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的同步增長、行業(yè)社會(huì)價(jià)值和社會(huì)地位的彰顯。共六十四頁綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)(tdin)1、綜合體物業(yè)管理的任

2、務(wù)綜合體的物業(yè)類型復(fù)雜，一般包括五星級(jí)酒店、購物中心、寫字樓、公寓。 綜合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備，例如，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，需要較高的專業(yè)水平維護(hù)。由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理(gunl)的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理(gunl)所包含的“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理(gunl)”，而且更重要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)中長期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿?。綜合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負(fù)責(zé)工程維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)核算。根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費(fèi)

3、不同，其中五星級(jí)酒店和購物中心的收費(fèi)要略高一些。共六十四頁2.商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理(gunl)職能為： 辦公室（含前臺(tái)、財(cái)務(wù)、采購、倉庫）客服中心（客戶服務(wù)、投訴處理、維修報(bào)修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等）； 工程管理與能耗管理（供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、維修、管理；公共部位裝潢維修維護(hù)等）；公共秩序管理（含中控室、安護(hù)、重大活動(dòng)配合、停車場管理等）； 環(huán)境衛(wèi)生管理（含消殺、綠化和團(tuán)膳）。 基本機(jī)構(gòu)配置(pizh)為辦公室、物業(yè)部、管理部。可以根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。 共六十四頁3. 物業(yè)管理收費(fèi)(shu fi)特點(diǎn)由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費(fèi)要高于普通(p

4、tng)物業(yè) 購物中心收費(fèi)20-30元/月平方米省級(jí)城市40-50元/月/平米五星級(jí)酒店由酒店管理公司撥款根據(jù)規(guī)模和服務(wù)要求一般費(fèi)用需要200萬元-400萬元寫字樓普通3-5元/月平方米5A寫字樓,以深圳大中華國際金融中心為例物業(yè)費(fèi)：8.8元/月/平米 公寓3-5元/平方米五星級(jí)別酒店式公寓收費(fèi)6-7元/月/平米 共六十四頁關(guān)于城市綜合體的物業(yè)計(jì)費(fèi)和管理規(guī)約應(yīng)按照(nzho)業(yè)主共同利益區(qū)分主力店和次要主力點(diǎn)水電費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)在租賃合約中明確規(guī)定，主力店物業(yè)管理費(fèi)用可以低于普通商鋪。公共空間采用分?jǐn)偹悸罚谕ǖ篮涂罩谢▓@照明等計(jì)費(fèi)采用公攤(n tn)方式。劃分組團(tuán)的公共空間，采用本組團(tuán)

5、分?jǐn)偡绞健９擦捻撐飿I(yè)管理費(fèi)用(fi yong)的確定1.人員工資2. 相關(guān)的辦公費(fèi)用3.建筑相關(guān)維護(hù)材料和維修(wixi)費(fèi)用;設(shè)備備件和維修費(fèi)用4.物業(yè)管理的合理利潤共六十四頁加強(qiáng)和規(guī)范“傭金”“基金”的核算(h sun)與管理深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)定要求，物業(yè)管理處應(yīng)該按照管理成本的10%提取管理傭金上交物業(yè)管理公司，這部分提取的傭金可以列入物業(yè)管理處的管理成本。如果物業(yè)管理處收不抵支，傭金可以少提，但是不可因?yàn)?yn wi)物業(yè)管理處收高于支而擅自提高計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)最主要的一項(xiàng)基金就是住宅維修基金，它是一項(xiàng)區(qū)之于業(yè)主用之于業(yè)主的專項(xiàng)消費(fèi)基金。物業(yè)管理企業(yè)必須按照代管理基金的

6、性質(zhì)嚴(yán)格遵循物業(yè)管理?xiàng)l例及物業(yè)管理部門的規(guī)定核算管理合使用。共六十四頁二、綜合體物業(yè)管理公司的組織(zzh)架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)購物中心(u w zhn xn)商業(yè)管理公司購物中心物業(yè)管理處綜合體物業(yè)管理公司衛(wèi)生清潔部保安部財(cái)務(wù)部工程與設(shè)備部工程部：電梯維護(hù)工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)工程師、空調(diào)工程師、電器技工（負(fù)責(zé)強(qiáng)電、消防設(shè)備維護(hù)等）。 由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高，需要注重知識(shí)共享和培訓(xùn)。共六十四頁關(guān)于(guny)商業(yè)綜合體業(yè)主委員會(huì)的組建業(yè)主委員會(huì)的成立標(biāo)志著業(yè)主們有了自己的自治組織，任何業(yè)主都可以通過委員會(huì)發(fā)表意見和言論，所有的困難都可以提交委員會(huì)研究解決，通過業(yè)主委員會(huì)這個(gè)溝通

7、的平臺(tái)，可以使業(yè)主逐漸了解物業(yè)管理公司是真正為購物廣場、為廣大業(yè)主著想，可以逐漸消除業(yè)主可能存有的戒心，使更多的業(yè)主配合我們的工作，比如在青島萬達(dá)購物廣場商鋪招商工作中，開始只有72個(gè)商鋪的業(yè)主將租賃權(quán)委托給了物業(yè)管理公司，在通過召開兩次業(yè)主委員會(huì)溝通以后，達(dá)到了102個(gè)，從而確保了購物廣場的商品布局能夠按照既定的規(guī)劃方案實(shí)施。對(duì)于產(chǎn)權(quán)分散的商業(yè)街區(qū),還可以組織商業(yè)經(jīng)營委員會(huì),共同決定(judng)重大經(jīng)營事宜。共六十四頁三、 綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入(jir)方案綜合體前期物業(yè)管理(gunl)服務(wù)包括在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理(gunl)服務(wù)，物業(yè)的接管驗(yàn)收

8、、入伙與裝修管理(gunl)策劃及房屋質(zhì)量遺留問題的處理流程等。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理(gunl)公司將委派相對(duì)應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理(gunl)服務(wù)工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。共六十四頁項(xiàng)目(xingm)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參與人員前期介入小組(xioz)：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程和機(jī)電設(shè)備主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理主要工作內(nèi)容1、從物業(yè)管理角度對(duì)項(xiàng)目的整體布局提出建議，如在綜合體項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)機(jī)電設(shè)備節(jié)能和室內(nèi)空氣品質(zhì)、物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車場的設(shè)置等提出建議。共六十四頁因?yàn)榭照{(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)是合理引起(ynq

9、)的物業(yè)管理糾紛-濟(jì)南萬達(dá)廣場案例位置很好,知名品牌入住很多的綜合體里邊的空氣環(huán)境不好,例如,在10月份或冬季卻很差普遍問題就是室內(nèi)溫度過高,同時(shí)空調(diào)采暖費(fèi)也會(huì)很高,這樣的后果就算(ji sun)是把商家引進(jìn)了，也可能會(huì)存在退場的可能性濟(jì)南萬達(dá)廣場客戶嫌空調(diào)采暖物業(yè)費(fèi)過高,而要求退房的如下照片及各大商場寫字樓的室內(nèi)環(huán)境很差的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。需要在設(shè)計(jì)階段就考慮空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)的節(jié)能與空氣質(zhì)量問題，采用送新風(fēng)調(diào)節(jié)和水冷卻模式。共六十四頁關(guān)于中央空調(diào)系統(tǒng)(xtng)的節(jié)能比較18萬平方米購物商場（享受不到夜晚谷值電價(jià)）全年采用電中央空調(diào)，每年冬夏共使用約240天，70元/平至100元/平（不含設(shè)備維護(hù)，年

10、折損），即1260萬至1800萬全年采用非電中央空調(diào)（燃?xì)怃寤嚕?0元/平至70元/平（不含設(shè)備維護(hù)，年折損），即720萬至1260萬注：能源價(jià)格電價(jià)1元，燃?xì)鈨r(jià)格3.6元/立方(lfng)，設(shè)備均為國際一線品牌 共六十四頁成都萬象城市綜合體購物中心下沉廣場和主要(zhyo)入口參與項(xiàng)目的規(guī)劃，如在本項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)綜合體出入口設(shè)計(jì)、人車分流、地下車庫預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道(tngdo)等的建議。 綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案共六十四頁3.全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計(jì)、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)(wih)經(jīng)濟(jì)性等方面對(duì)公共

11、設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得(sh de)管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。共六十四頁前期介入要考慮空調(diào)等機(jī)電設(shè)備等的建筑承重(chngzhng)的影響三豐百貨施工過程中，第5層樓面(lu min)原本是計(jì)劃設(shè)置溜冰場，后來就成了8家餐館，其中一間叫中韻餐廳。由于韓國人有吃飯時(shí)席地而坐的習(xí)慣，這家餐館的混凝土地面下添加了一層加熱設(shè)備，這極大的增加了承重結(jié)構(gòu)的負(fù)擔(dān)。此外，整幢大樓的空調(diào)設(shè)備都被安裝在了樓頂之上。3臺(tái)大型空調(diào)共重29公噸，加上開放空調(diào)滿水時(shí)，總重量更高達(dá)87公噸

12、，達(dá)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的承重負(fù)荷4倍之多。讓情況變得更糟的是，由于周圍居民對(duì)空調(diào)設(shè)備噪音的抱怨，大樓后部所有的空調(diào)設(shè)備都被移到了前部。這一移動(dòng)本應(yīng)使用起重機(jī)，但結(jié)果是所有的設(shè)備都是直接在樓頂上利用滑輪被推拽到該位置，使本來已經(jīng)超出負(fù)荷的樓頂出現(xiàn)裂痕，整個(gè)樓頂結(jié)構(gòu)大受損傷，并使承重柱受壓，位于中韻餐廳的承重柱更遭到重創(chuàng)。之后每次開動(dòng)空調(diào)設(shè)備時(shí)，震動(dòng)就將裂痕由樓頂逐漸擴(kuò)散到第5層樓面，中韻餐廳的承重柱上的裂痕亦不斷擴(kuò)大。11995年6月29日下午6點(diǎn)05分，大樓開始倒塌，在20秒內(nèi)，5層百貨大樓層層塌陷進(jìn)地下4層內(nèi)，共造成502人死亡，937人受傷，是韓國歷史上在和平時(shí)期傷亡最嚴(yán)重的一起事故，也是世界上建筑

13、自行倒塌的傷亡極其重大事故之一。一般百貨承重450KG/平方米。共六十四頁參與景觀系統(tǒng)的方案(fng n)研究4.參與廣場綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對(duì)綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出(t ch)建議。例如,不同植物對(duì)土層厚度的要求。共六十四頁5.參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理用房的面積提出要求(yoqi)。6.參與寫字樓和公寓戶型討論會(huì)，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對(duì)戶型設(shè)計(jì)的意見、裝修中的常見改動(dòng)等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計(jì)方案。7.參與綜合體

14、建筑外立面的討論，從管理維護(hù)和安全管理的角度提出有關(guān)建議。8.物業(yè)管理市場調(diào)查及目標(biāo)客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實(shí)掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對(duì)性的管理服務(wù)措施。 綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入(jir)方案共六十四頁施工圖設(shè)計(jì)階段的物業(yè)(w y)服務(wù)介入.參與人員前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。二.在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實(shí)際情況提出合理化建議1.土建1）對(duì)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇2）門、窗的材質(zhì)(ci zh) 3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸 4）地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊要求 5）空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水

15、的統(tǒng)一收集 6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置 7）廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性 共六十四頁2.配套1）室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及2）給業(yè)主(yzh)造成的影響 3）各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對(duì)業(yè)主的影響 4）各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi) 5）各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗 6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響 7）智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性 施工圖設(shè)計(jì)階段的物業(yè)(w y)服務(wù)介入共六十四頁施工(sh gng)階段（一）參與人員前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時(shí)安排工程維修人員參與。（二）主要關(guān)注(gunzh)以下內(nèi)容，對(duì)影響后期

16、管理的項(xiàng)目提出合理化建議1.地產(chǎn)公司招標(biāo)工作介入1）供方門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評(píng)價(jià) 2）公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定 2.施工介入1）房屋質(zhì)量控制 2）隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄 3）設(shè)計(jì)變更記錄的收集 4）設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn) 5）成品保護(hù) 6）綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量 施工中的深圳華潤萬象城綜合體共六十四頁物業(yè)管理就是(jish)要為顧客創(chuàng)造美好和諧的環(huán)境山抹微云，天粘衰草，畫角聲斷譙門。暫停征棹，聊共引離尊。多少蓬萊舊事，空回首，煙靄紛紛。斜陽(xiyng)外，寒鴉萬點(diǎn)，流水繞孤村。銷魂、當(dāng)此際，香囊暗解，羅帶輕分。謾贏得青樓、薄幸名存。此去何時(shí)見也？

17、襟袖上、空惹啼痕。傷情處，高樓望斷，燈火已黃昏。秦觀滿庭芳共六十四頁三.綜合體購物中心部分(b fen)物業(yè)管理方案購物中心是城市綜合體最重要的部分之一，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能(gngnng)也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對(duì)顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環(huán)境營造、交通、導(dǎo)購等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上必須采取有效措施，例如，邀請(qǐng)專門導(dǎo)示系統(tǒng)公司設(shè)置好導(dǎo)示標(biāo)志和臨時(shí)標(biāo)志；另一方面，針對(duì)商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。 共六十四頁購物中心(u w zhn xn)物業(yè)管理任務(wù)一般包括1.購物中

18、心的前期介入 2.購物中心的裝修管理(gunl) 3.保安和錄像監(jiān)控系統(tǒng) 確保對(duì)購物顧客的無打擾服務(wù) 4.購物中心的清潔 5.機(jī)電設(shè)施維護(hù) 6.電腦系統(tǒng)結(jié)算整個(gè)購物中心物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用共六十四頁對(duì)于購物中心在前期介入方面，要重點(diǎn)開展中央空調(diào)系統(tǒng)(xtng)的節(jié)能以及綜合體物業(yè)管理成本預(yù)算購物中心開業(yè)后保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)開業(yè)前物業(yè)管理提前介入服務(wù),竣工驗(yàn)收物業(yè)交接和裝修管理五星級(jí)酒店保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)納入五星級(jí)酒店總體成本寫字樓保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備和樓宇自動(dòng)化設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)公寓保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備和樓宇自動(dòng)化設(shè)備維護(hù)，物

19、業(yè)維護(hù)成本，相關(guān)業(yè)主聯(lián)歡活動(dòng)成本共六十四頁四.購物中心(u w zhn xn)的裝修管理購物中心裝修管理的流程與重點(diǎn)-以深圳華潤(hu rn)萬象城為例安全第一,防火是裝修管理的重點(diǎn)。方便商戶裝修,將商戶裝修手冊(cè)等及時(shí)發(fā)放到商戶手中。 共六十四頁2、購物中心(u w zhn xn)內(nèi)主力百貨商場“二次裝修”的要求和標(biāo)準(zhǔn)概述 百貨商場的裝修按內(nèi)容和階段不同可分為“一次裝修”和“二次裝修”。“一次裝修”是指為其經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基本的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)條件、硬件環(huán)境。包括為滿足業(yè)態(tài)經(jīng)營的需要對(duì)基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等；為經(jīng)營需要提供的必要基礎(chǔ)設(shè)施，包括水、

20、電、空調(diào)、消防、安防、廣播、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)工程、照明、電梯等；為滿足商場營銷需要而進(jìn)行(jnxng)的設(shè)施、促銷設(shè)施等。 共六十四頁進(jìn)駐(jnzh)商家的裝修“二次裝修”是指以“一次裝修”為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修。主要包括貨架、柜臺(tái)、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等?！岸窝b修”主要是由各品牌商家自己進(jìn)行，因此制定好“二次裝修”的要求和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于(duy)實(shí)現(xiàn)商場整體裝修的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，達(dá)到二次裝修的目的和效果具有重要意義。共六十四頁“二次裝修”的目的是為了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的賣場氛圍，體現(xiàn)商場(shngchng)的經(jīng)營定位、經(jīng)營特色、企業(yè)

21、文化。所以商場(shngchng)的“二次裝修”一要符合商場(shngchng)的經(jīng)營定位要求，二要符合商場的企業(yè)文化要求，三要符合商場的整體形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象。成都萬象(wnxing)城購物中心共六十四頁組織好商場的“二次裝修”工作要遵循(zn xn)以下原則：一、彰顯個(gè)性與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一(tngy)的原則?！岸窝b修”既要體現(xiàn)商家品牌、商品的特性與獨(dú)特的形象，又要與商場的整體定位、樓層、賣區(qū)的定位協(xié)調(diào)一致。二、統(tǒng)一安排，獨(dú)立執(zhí)行的原則?！岸窝b修”要依商場的統(tǒng)一開業(yè)、調(diào)整計(jì)劃統(tǒng)一安排，同時(shí)每個(gè)品牌又要獨(dú)立設(shè)計(jì)、制作完成各自的裝修。 三、效率與質(zhì)量統(tǒng)一的原則。“二次裝修”

22、既要保證時(shí)間和工期的要求，又要保證裝修質(zhì)量，做到不忽視每一個(gè)細(xì)節(jié)，不浪費(fèi)點(diǎn)滴時(shí)間。四、安全第一，規(guī)范施工的原則?！岸窝b修”施工過程中各品牌商家的裝修要按要求規(guī)范施工，把安全放在首位，嚴(yán)格執(zhí)行消防、用電、安全制度按操作流程規(guī)范施工。 五、打造精品與厲行節(jié)約的原則。各品牌在“二次裝修”中要注重設(shè)計(jì)精心制作，打造品牌形象，同時(shí)又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費(fèi)現(xiàn)象。共六十四頁“二次裝修”工作要遵循和符合以下具體(jt)要求：一、商場形象管理的要求。各品牌專柜是置身于商場整體之中的一員，因此各品牌專柜的裝修風(fēng)格、色彩、陳列等要符合商場的整體形象定位要求，其形象色彩其要與所在樓層、賣區(qū)及周邊相鄰品牌

23、柜組協(xié)調(diào)一致。二、商場裝修工作計(jì)劃和進(jìn)度要求。各品牌、柜組“二次裝修”要按照商場的“裝修”整體工作計(jì)劃和進(jìn)度按時(shí)完成(wn chng)裝修任務(wù)，以保證開業(yè)或調(diào)整計(jì)劃的如期完成(wn chng)。 共六十四頁二次裝修具體(jt)要求三、要遵循商場“二次裝修”的施工管理要求。商場的“二次裝修”同時(shí)有許多品牌柜組進(jìn)行施工和安裝，所以保持(boch)和維護(hù)良好的秩序、保證施工安全、財(cái)產(chǎn)和人生安全十分重要，因此各品牌柜組必須按照商場的“二次裝修”施工管理要求組織施工。 四、遵守和執(zhí)行商場的“二次裝修管理”工作流程。為完成好“二次裝修”工作商場制定了完善的商裝工作流程包括裝修方案審核、形象設(shè)計(jì)審核、圖紙審

24、核、材料審核、施工隊(duì)伍審核以及施工管理、驗(yàn)收等工作流程，各品牌柜組要按照商場的“二次裝修”工作流程與商場相關(guān)部門配合接受相關(guān)的管理和指導(dǎo)。 五、遵守和執(zhí)行相關(guān)的安全、消防等標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，保證施工和制作質(zhì)量。各品牌柜組的“二次裝修”還要遵照?qǐng)?zhí)行有關(guān)部門關(guān)于安全、消防、等管理規(guī)定和技術(shù)要求、材料、工藝要求等，使得裝修結(jié)束后能夠通過驗(yàn)收安全使用。 共六十四頁百貨商場(shngchng)“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)，因商場(shngchng)的經(jīng)營定位，具體的市場環(huán)境和物業(yè)條件會(huì)有所差別。各商場(shngchng)應(yīng)根據(jù)商場(shngchng)的經(jīng)營定位、市場環(huán)境、企業(yè)文化、物業(yè)特點(diǎn)制定好“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)，

25、用以規(guī)范和指導(dǎo)各品牌柜組的“二次裝修”。 “二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)大體分為以下幾部分內(nèi)容：一、色彩使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)企業(yè)VI的要求以及商場的經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)形式、商品賣區(qū)特點(diǎn)等制定“二次裝修”的色彩使用標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。在標(biāo)準(zhǔn)中明確列出應(yīng)當(dāng)使用的色彩和禁止使用色彩。 二、品牌形象設(shè)計(jì)和展示柜、貨架設(shè)計(jì)制作標(biāo)準(zhǔn)。明確規(guī)定出品牌形象墻的高度、貨架、展示柜、試衣間的高度、規(guī)格尺寸要求和制作標(biāo)準(zhǔn)。 百貨商場“二次裝修(zhungxi)”共六十四頁百貨商場“二次裝修(zhungxi)”三、柜位設(shè)計(jì)、動(dòng)線規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)列出柜位的朝向，貨架的擺放和朝向，及通道、動(dòng)線和顧客的基本流向。 四、商品陳列標(biāo)準(zhǔn)。指出商品陳列的要求、原則

26、和陳列方式。 五、裝修材料使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)商場的經(jīng)營定位和當(dāng)?shù)氐难b修材料市場情況，規(guī)定應(yīng)當(dāng)使用的裝修材料和禁止使用的裝修材料。 六、電力和燈光照明標(biāo)準(zhǔn)。限定可以使用的電力容量、應(yīng)達(dá)到的燈光效果、可以使用和禁止使用的照明燈具。 七、消防和安保標(biāo)準(zhǔn)，列明在商裝設(shè)計(jì)和施工(sh gng)中應(yīng)執(zhí)行的消防和安保標(biāo)準(zhǔn)。 共六十四頁 1、做好“二次裝修”的計(jì)劃和組織工作。 2、設(shè)計(jì)和做好“二次裝修”的工作流程。3、為品牌和柜組提供準(zhǔn)確的柜位圖紙、詳盡的賣場規(guī)劃、企業(yè)文化、經(jīng)營定位信息和明確的裝修指導(dǎo)建議。4、做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導(dǎo)工作。5、及時(shí)的與品牌商家溝通，互通想法。 6、做好施工中的跟蹤

27、工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。 7、加強(qiáng)管理和服務(wù)，做好品牌上的參謀。 “二次裝修”工作是商場開業(yè)籌備和調(diào)整時(shí)的重要(zhngyo)工作之一，因此必須做好。 做好“二次裝修”工作(gngzu)，要注意解決好以下問題 共六十四頁1、 租戶提交的施工圖紙應(yīng)至少包括下列內(nèi)容： 效果圖 平面布置圖 天花布置圖 立面圖、剖面圖（包括店面、櫥窗、燈箱和招牌） 地面鋪裝圖 空調(diào)施工圖（包括設(shè)計(jì)說明、水管圖、風(fēng)管圖） 電氣圖（包括結(jié)線系統(tǒng)(xtng)圖、照明線路圖、插座線路圖） 弱電系統(tǒng)施工圖（含網(wǎng)絡(luò)、電話、CCTV、音響等） 給、排水（污）施工圖（租區(qū)內(nèi)如有衛(wèi)生間、茶水間、洗手盆等設(shè)計(jì)） 套有專業(yè)消防公司設(shè)計(jì)圖框

28、的消防系統(tǒng)施工圖（包括消防噴淋布置圖、消防報(bào)警布置圖、消防排煙布置圖） 二次裝修中商戶應(yīng)該向購物中心物業(yè)管理公司提交(tjio)的資料:共六十四頁2、 餐飲類租戶另須增加以下圖紙 廚房排油煙(yuyn)施工圖 給、排水（污）施工圖 燃?xì)夤艿兰皥?bào)警裝置布置圖（政府指定專業(yè)施工單位出具） 北京朝陽(choyng)大悅城餐飲商戶共六十四頁3.名品購物中心(u w zhn xn)與百貨裝飾設(shè)計(jì)管理規(guī)定 11 品牌商指定的裝飾設(shè)計(jì)公司應(yīng)提供經(jīng)國家主管部委認(rèn)可的有效資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照、裝飾業(yè)績等。 12 通過商場審核的公司應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供A4 及以上幅面的裝飾現(xiàn)場平面圖、立面圖、 效 果圖、施工圖、天花

29、燈位圖、電氣(dinq)圖，圖紙應(yīng)詳盡標(biāo)注材質(zhì)品牌型號(hào)、尺寸，電氣(dinq)圖應(yīng)詳細(xì)標(biāo)注單燈功率、分項(xiàng)功率、總功率。圖紙通過審批后，辦理施工手續(xù)。 13 出圖周期應(yīng)嚴(yán)格遵守我方規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行設(shè)計(jì)。 14 柜體高度未作特殊要求的應(yīng)遵守以下原則： 服裝類、鞋類低柜高度 1.35m以下。 珠寶、飾品、化妝品類低柜高度 0.95m，炮臺(tái)展柜高 1.350m以下。共六十四頁15 高柜長度嚴(yán)格按照(nzho)“T”字墻的限位制作。 16 模特地臺(tái)高 1.5m,深 8m櫥窗玻璃(b l)高度應(yīng)到頂，鑲嵌不銹鋼、烤漆木飾面、烤漆鋁合金邊框， 2F以上商鋪不能制作模特底臺(tái)及櫥窗玻璃。 17 柜體面層應(yīng)選用烤漆

30、或高檔防火板（機(jī)器無縫折邊）、嚴(yán)禁選用波音軟片及大芯板外刮膩?zhàn)用鎸?。共六十四?8 柜體必須加裝易擦洗踢腳板。 19 消防栓請(qǐng)按國家最新消防要求采用不燃材質(zhì)進(jìn)行裝飾(zhungsh)處理。容易燃燒的材料和電焊作業(yè)區(qū)必須分隔3米以上。 1.10 1F商鋪化妝品區(qū)吊楣尺寸為 250mm厚 400mm高，2F3F門楣尺寸詳見商場規(guī)劃圖。商鋪入口不小于 2米，2F、3F門楣統(tǒng)一為嵌入式門楣。門楣材質(zhì)請(qǐng)選用烤漆玻璃、金屬、石材等不易變形、開裂材質(zhì)。 1.11 地面鋪裝材料必須與通道地面保持一平，與通道地面銜接處用 5mm寬不銹鋼條收口 1.12 地面找平層不得直接使用水泥砂漿，應(yīng)使用水泥壓力板或塑料基膜

31、進(jìn)行間隔，再進(jìn)行地面鋪設(shè)。名品購物中心與百貨裝飾設(shè)計(jì)(shj)管理規(guī)定 共六十四頁名品購物中心(u w zhn xn)與百貨裝飾設(shè)計(jì)管理規(guī)定 1.13 試衣間設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照商場要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，通頂設(shè)計(jì)請(qǐng)考慮空調(diào)消防問題。 1.14 裝飾材料應(yīng)使用符合消防要求的綠色環(huán)保產(chǎn)品；玻璃均應(yīng)為夾膠、鋼化等安全玻璃。1.15 圍擋應(yīng)嚴(yán)格按照商場要求進(jìn)行制作，圍擋畫面請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)精美、簡單，以品牌LOGO底紋為準(zhǔn)。1.16 天花(tinhu)石膏板請(qǐng)選用12mm國優(yōu)防水石膏板。共六十四頁二次裝修的合理(hl)組織1.工程部門牽頭,商業(yè)管理公司的招商部門配合(pih),根據(jù)不同業(yè)態(tài)特點(diǎn),制定裝修管理方案,邀裝修方案請(qǐng)消

32、防專家和空調(diào)專家提前審閱,給予專題指導(dǎo)。2.合理安排裝修工期,為開業(yè)創(chuàng)造良好條件,預(yù)留一個(gè)月散發(fā)氣味時(shí)間。共六十四頁1、購物中心(u w zhn xn)的開業(yè)后的物業(yè)管理： 在裝修工程管理(公共空間改裝)完成后 購物中心建材定期維護(hù)、保養(yǎng)和更新購物中心防水設(shè)施定期檢驗(yàn)購物中心外墻、主要隔間墻的使用管理購物中心緊急逃生(toshng)通道與逃生(toshng)梯維持暢通共六十四頁2、購物中心設(shè)備管理：定期保養(yǎng)、測試、一般故障排除(pich)、例行使用操作演練空調(diào)設(shè)備(冷卻水塔、管線系統(tǒng)等項(xiàng)目) 運(yùn)輸設(shè)備(電梯(dint)、貨梯、扶梯、電動(dòng)步道等) 消防設(shè)備(緊急照明、灑水、消防箱、滅火器、逃生器

33、具) 機(jī)械停車設(shè)備與管理監(jiān)控設(shè)備照明設(shè)備(一般照明與特殊照明,例如,業(yè)態(tài)調(diào)整后的照明隨著調(diào)整) 安全監(jiān)控廣播系統(tǒng)(含緊急播音系統(tǒng),背景音樂的選擇) 電訊系統(tǒng)電氣設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的維護(hù)和升級(jí)緊急發(fā)電機(jī)、緊急排煙機(jī)等給排水管線系統(tǒng)污廢水處理設(shè)備電子顯示版、電視墻、招牌其它特殊用途的設(shè)備共六十四頁1、合約管理(分類保存、到期更換、合約內(nèi)容變動(dòng) 或糾紛處理等) 2、商品管理(進(jìn)出貨管制、限銷商品查核、退換貨 處理等) 3、營業(yè)人員管理(服裝、儀容、上下班時(shí)間(shjin)等) 4、營運(yùn)配合管理(促銷活動(dòng)的配合) 5、品牌專賣店和進(jìn)撤柜管理(進(jìn)撤柜商品與設(shè)施裝備清點(diǎn)、場地 移交等) 6、裝璜設(shè)計(jì)與施工管理

34、（二）設(shè)備(shbi)廠商和商家管理 共六十四頁五.城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視服務(wù)功能(gngnng)的開發(fā)和運(yùn)用1.首先，管理者必須充分有效地開發(fā)和運(yùn)用城市綜合體各個(gè)部分的服務(wù)功能。城市綜合體各個(gè)部分都有自身服務(wù)功能的體現(xiàn)方式。例如，對(duì)于商務(wù)辦公樓，必須注重打造商務(wù)平臺(tái)。在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的前提下，必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)服務(wù)。與此同時(shí)，根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營造上形成(xngchng)品位，創(chuàng)造良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。共六十四頁購物中心(u w zhn xn)的服務(wù)措施購物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功

35、能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對(duì)顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環(huán)境氛圍營造(yngzo)、內(nèi)部動(dòng)線與外部交通呼應(yīng)、導(dǎo)購與導(dǎo)示系統(tǒng)等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上必須采取有效措施；另一方面，針對(duì)商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。一般建議在商家的背面設(shè)置貨運(yùn)通道,運(yùn)貨通道與人流通道不沖突。共六十四頁城市綜合體是一個(gè)完整的有機(jī)系統(tǒng)。在這個(gè)系統(tǒng)中，每個(gè)部分的服務(wù)功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩(sh hun)的環(huán)境，而購物中心則需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各部分的服務(wù)

36、功能又是相互依存的。 例如，在商圈內(nèi)的綜合體項(xiàng)目,以購物中心作為中心,購物中心與人們的日常生活最為密切，滿足人們購物、娛樂和休閑，能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求，是綜合體中的核心部分；2.其次，整個(gè)綜合體各個(gè)部分服務(wù)功能的相互(xingh)關(guān)系必須達(dá)到高度和諧和共生的狀態(tài)。共六十四頁在CBD內(nèi),寫字樓是綜合體的核心(hxn)部分。寫字樓需要(xyo)公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。 共六十四頁六.綜合體五星級(jí)酒店(ji din)物業(yè)管理方案五星級(jí)酒店的物業(yè)管理納入酒店管理的一個(gè)組成部分，具體包括清潔衛(wèi)生、保安

37、和設(shè)施維護(hù)?？照{(diào)(kn dio)等設(shè)備維護(hù)可以統(tǒng)一由綜合體物業(yè)公司下屬的工程與設(shè)備部維護(hù),電梯設(shè)備檢修等聯(lián)絡(luò)專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)檢修。 五星級(jí)酒店可以設(shè)立專門的物業(yè)管理處，負(fù)責(zé)平時(shí)日常工作。 五星酒店物業(yè)管理也可以交給酒店管理公司配套的物業(yè)管理公司.例如,花園酒店由珠江物業(yè)酒店公司管理.共六十四頁目前市場有大型專業(yè)化酒店物業(yè)管理公司,例如,廣州花園酒店由廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司(yu xin n s)管理, 經(jīng)過20年的努力，珠江管理已發(fā)展成具有酒店管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)代理、物業(yè)清潔保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程機(jī)電維修、飲食娛樂等多元經(jīng)營的公司,其組織架構(gòu)如下:共六十四頁五星(w xn)酒店物業(yè)

38、管理措施五星(w xn)酒店要求中央空調(diào)和電梯設(shè)備完好率較高,因此,必須有專業(yè)空調(diào)和電梯維修工程師駐扎現(xiàn)場,對(duì)設(shè)備即將到期檢修,提前做好預(yù)案,保證設(shè)備的較高完好率。共六十四頁酒店(ji din)管理合同需要約定空調(diào)等機(jī)電設(shè)備正常使用壽命此外,對(duì)設(shè)備的使用壽命需要在交接中明確(mngqu),正確按照中央空調(diào)的規(guī)程操作,合理使用,避免出現(xiàn)犧牲設(shè)備壽命,造成較大損失。一般采取如下措施:1.業(yè)主和酒店管理委托合同中明確設(shè)備使用壽命。2.業(yè)主或者酒店管理公司和物業(yè)管理公司明確設(shè)備使用壽命,做好設(shè)備檔案移交和設(shè)備檢查工作。海南華宇酒店共六十四頁七.寫字樓和公寓物業(yè)(w y) 管理方案寫字樓服務(wù)重點(diǎn)保證(b

39、ozhng)可靠性，供電和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可靠性納入重點(diǎn)工作。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)管理和維護(hù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和知識(shí)化服務(wù)，降低物業(yè)管理成本?？梢圆捎眠h(yuǎn)程維護(hù)服務(wù)，與機(jī)電設(shè)備供應(yīng)商專家保持良好的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，及時(shí)得到遠(yuǎn)程視頻指導(dǎo)。 深圳京基100綜合體的超高層寫字樓共六十四頁寫字樓的出租(chz)管理寫字樓的出租管理是整個(gè)物業(yè)管理的重點(diǎn),要根據(jù)物業(yè)的檔次和定位,選擇最適合的租戶群體,以高檔5A寫字樓為例,100米以上需要以大企業(yè)總部作為(zuwi)主要租賃對(duì)象,一般整個(gè)樓層租賃。100米一下樓層可以分散租賃,但是50米以上每層盡量安排兩家租戶。共六十四頁寫字樓租戶布局(bj)原則寫字樓出租管理需要充分考慮行業(yè)特征,5A,4A級(jí)別寫字樓物業(yè),如果以金融保險(xiǎn)為主,金融類服務(wù)公司可以放在較高樓層,保險(xiǎn)類公司盡量安排在較低樓層,原則是訪客最多的租賃單位放在較低樓層。華潤大廈是深圳高端寫字樓的典范，國際標(biāo)準(zhǔn)(u j bio