房地產(chǎn)成本軟件業(yè)務(wù)操作規(guī)程

1、鑫苑置業(yè)房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)軟件應(yīng)用流程鑫苑（中國）置業(yè)有限公司二零零七年三月目 錄 TOC o u 概述 PAGEREF _Toc161109031 h 3第一章總體流程 PAGEREF _Toc161109032 h 3第三章 詳細流程 PAGEREF _Toc161109033 h 4概述本流程為軟件標準應(yīng)用流程，結(jié)合我集團部門分工進行了調(diào)整，請各部門領(lǐng)導(dǎo)加以確認?？傮w流程總體而言，在新項目發(fā)展的可行性論證階段，需要進行成本估算操作，從規(guī)劃設(shè)計開始到施工圖設(shè)計，進行目標成本的錄入和修訂工作；在項目的執(zhí)行過程中，進行合同的錄入、變更簽證、結(jié)算工作；系統(tǒng)將根據(jù)以上數(shù)據(jù)自動生成動態(tài)成本信息。第二

2、章 詳細流程基礎(chǔ)資料設(shè)置在“基礎(chǔ)資料設(shè)置”模塊中，我們需要設(shè)置公司機構(gòu)（指分公司）、工程項目、成本科目、產(chǎn)品等資料。基礎(chǔ)資料的設(shè)置必須安裝一定的順序進行：公司機構(gòu)工程項目（產(chǎn)品）成本科目。公司機構(gòu)設(shè)置：點擊工具菜單，出現(xiàn)開發(fā)項目設(shè)置，點擊出現(xiàn)公司機構(gòu)對話框，選擇【新增】、【修改】【刪除】按鈕實現(xiàn)相應(yīng)功能；當(dāng)公司簡碼、工程簡碼修改后，選擇“更新合同編號”，可以將所有合同編號中的公司名稱和工程名稱換成相應(yīng)的公司簡碼和工程簡碼?！芭帕行蛱枴睂こ添椖窟M行排序；工程設(shè)置：選中公司機構(gòu)，按【新增】可以新增工程項目，在新增工程項目下面又可增加新的工程項目，依次依級類推；成本科目：選中具體工程項目，在費用項

3、目代碼和費用項目名稱下面點擊，然后按【新增】可以增加費用項目，或者按【導(dǎo)入】按鈕，選擇所需增加的費用項目；選中具體費用項目，按【修改】【刪除】可以實現(xiàn)相應(yīng)功能，但刪除時必須從最明細項目開始；產(chǎn)品：點擊工具菜單，出現(xiàn)分攤對象設(shè)置，點擊出現(xiàn)分攤對象設(shè)置窗口，選擇【修改】后再點擊【新增】、【刪除】按鈕實現(xiàn)相應(yīng)新增、修改和刪除功能特別建議：1）在建立項目時，如果是采用分期開發(fā)的形式，建議設(shè)立一個虛擬工程項目“跨期分攤”，從形式上它與“一期”、“二期”等并列，但它保存的數(shù)據(jù)為無法直接確定屬“一期”、“二期”，或者其他期，同時它所保存的數(shù)據(jù)還將對“一期”、“二期”等進行分攤；這樣處理的好處是既不影響數(shù)據(jù)的

4、保存，也不影響數(shù)據(jù)的流轉(zhuǎn)。2）在項目開發(fā)了幾期后，如后續(xù)的項目期數(shù)和方案仍較難確定，可設(shè)置“后期”虛擬項目，但為了不引起混淆，請謹慎使用“后期”。項目前期在項目的前期階段，主要執(zhí)行目標成本錄入、目標成本修訂、預(yù)算錄入等功能。目標成本錄入目標成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成本的控制線。目標成本數(shù)據(jù)直接錄入。錄入目標成本方法是：點擊按鈕【明細】再點擊【修改】即可錄入項目的目標成本數(shù)據(jù)。淺黃色底色區(qū)域（非最明細費用項目）為自動匯總項目，不能錄入；白色底色的區(qū)域（最明細費用項目）可以錄入，先按【修改】按鈕，在下面的界面中右鍵點擊出現(xiàn)增加一行、刪除一行，可以直接錄

5、入，也可以輸入工作量和單價，工作量單價=金額，只有在工作量和單價均為“0”時才可以直接錄入金額，錄入所需數(shù)據(jù)后按【保存】，則完成數(shù)據(jù)錄入，在目標成本數(shù)據(jù)沒做修訂前可以修改目標成本數(shù)據(jù)，修訂后則不能修改。特別建議：1）目標成本必須分期確定，不設(shè)置跨期分攤成本（即跨期分攤為0），目標成本應(yīng)錄入工作量、單位、單價、說明等項目，并應(yīng)將施工圖階段最終確定目標成本電子文檔（集團統(tǒng)一格式）上傳至相應(yīng)項目各期項目文檔。在項目概念設(shè)計和規(guī)劃設(shè)計階段，目標成本測算一稿、二稿等各可作為一次修訂反映，施工圖確定后的測算稿為最終目標成本，目標成本除規(guī)劃條件變化、政府政策變化等情況外，一經(jīng)確定，不得隨意修訂。2）目標成本

6、錄入時，可研報告成本測算表的引入由地產(chǎn)部完成。目標成本中土地成本、工程管理費、利息、物業(yè)完善費、配套設(shè)施的分攤等由財務(wù)部完成，其余由地產(chǎn)部（或預(yù)算部）完成。地產(chǎn)部和財務(wù)部應(yīng)對目標成本進行交叉審核。目標成本修訂當(dāng)目標成本數(shù)據(jù)錄入完成后，可以對它進行修訂，每次修訂作為一個修訂版本，獨立保存起來。最后一個版本的修訂數(shù)據(jù)將作為最新目標成本數(shù)據(jù)，對以后的項目執(zhí)行起指導(dǎo)和控制作用。投資計劃對目標成本按投資期間進行細分，編制出項目的投資計劃，系統(tǒng)提供按月度對項目目標成本的明細科目錄入投資計劃的功能。投資進度計劃序時簿界面左邊顯示工程項目樹，右邊以報表的形式顯示項目的目標成本明細數(shù)據(jù)，用戶通過光標選擇需要編制

7、計劃的明細科目，點擊序時簿界面工具欄按鈕【計劃】，彈出計劃錄入菜單，選擇相應(yīng)的時間區(qū)間后，進行具體數(shù)據(jù)的錄入工作。報表最下面記錄項目基本信息：總建筑面積、總可售面積、審核人等等；系統(tǒng)通過不同顏色顯示投資進度設(shè)置狀況，“綠色”表示完全設(shè)置（累計投資金額等于計劃投資總額），“暗黃色”表示部分設(shè)置（累計投資金額小于計劃投資總額），“白色”表示未設(shè)置。投資計劃錄入：進入投資進度計劃修訂界面后，用戶通過工程項目樹選擇工程項目，并對目標成本的明細數(shù)據(jù)進行投資計劃數(shù)據(jù)的錄入，系統(tǒng)自動匯總所有錄入的科目投資計劃后，形成整個工程項目的投資計劃。具體操作：用光標選擇需要編制計劃的明細科目數(shù)據(jù)項，點擊序時簿界面工具

8、欄按鈕【計劃】，彈出計劃錄入菜單，在編輯窗口的期間設(shè)置選擇“開始年月”、“結(jié)束年月”后，系統(tǒng)自動按新期間生成的投資計劃列表，用戶可以錄入每月的投資數(shù)據(jù)。結(jié)束年月必須大于或等于開始年月；在用戶設(shè)置投資計劃后，再需要更改投資期間，重新設(shè)置開始年月或結(jié)束年月后，需要點擊“刷新”，窗口下方的期間才會相應(yīng)更新；累計投資金額只能小于或等于計劃投資總額，否則不能保存；當(dāng)投資計劃修訂后，則不能再在此錄入窗口進行數(shù)據(jù)修改；投資計劃修訂具體操作：用光標選擇需要修訂計劃的明細科目數(shù)據(jù)項，點擊序時簿界面工具欄按鈕【計劃】，彈出計劃錄入菜單，通過【修改】、【修訂】按鈕可以進行數(shù)據(jù)錄入操作。預(yù)算錄入當(dāng)目標成本形成后，可以

9、對它進行分解得到預(yù)算數(shù)據(jù)，也可以直接錄入預(yù)算數(shù)據(jù)。項目執(zhí)行在項目的執(zhí)行過程中，主要執(zhí)行合同錄入、合同拆分、合同修訂、合同變更、結(jié)算錄入、結(jié)算拆分等功能。合同錄入：當(dāng)正式合同簽訂后，就可以及時錄入合同信息了，在系統(tǒng)里為了方便合同的錄入和管理，設(shè)立了多種模板。合同類型分為“土地”、“前期”、“施工”、“材設(shè)”、“環(huán)境”、“營銷”、“其他”等；合同形成方式分為“委托”、“招標”、“投標”，選擇不同的方式在下面的界面中需錄入不同的信息；合同性質(zhì)分為“直接合同”、“三方合同”、“補充合同”，選擇三方合同和補充合同時，出現(xiàn)“是否單獨計算”、“不計成本合同金額”、“對應(yīng)主合同編號”、“對應(yīng)主合同名稱”；是否

10、單獨計算指該合同金額是否計入動態(tài)成本不計成本合同金額指不計入動態(tài)成本的合同金額對應(yīng)主合同選中一個合同，然后在新增合同中錄入中選擇三方合同或補充合同，則選中的合同為主合同三方合同、補充合同自動歸在相關(guān)的合同下面，自動編號為合同編號1、2、3等，同時可以上傳相應(yīng)的合同文檔；按【新增】按鈕，彈出合同信息對話框，不同的合同類型對應(yīng)不同的信息框，在信息框中錄入相關(guān)合同信息，合同編號為自動生成的流水號（也可以手工修改）；按【修改】按鈕可以對合同進行修改；可以【上傳】相關(guān)文檔，然后【下載】到指定路徑，也可以【查閱】，如果該合同上傳了相關(guān)的合同文檔，則【查閱】按鈕為亮色，反之為暗色；點擊【查看】菜單下的“頁面

11、設(shè)置”，選中“顯示”，可以選擇查看時需顯示的內(nèi)容、鎖定列、對齊方式等，且可以設(shè)置方案保存以供調(diào)用；特別建議：1）當(dāng)一份合同無法直接確定屬“一期”、“二期”，或者其他期，則可以先把它保存在“跨期分攤”項目中，然后通過“合同拆分”的功能分攤到“一期”、“二期”等。2）合同錄入應(yīng)及時，一般應(yīng)在合同簽訂后3個工作日完成。3）合同錄入信息必須盡量全面，其中合同類型、合同編號、合同名稱、簽約乙方、合同金額、造價性質(zhì)、合同性質(zhì)、簽約時間必須填完整。4）合同在錄入后盡量要求上傳相應(yīng)的電子文檔（或掃描圖片）及其他附件合同拆分：將合同數(shù)據(jù)拆分到成本科目中去。選中工程和合同，然后點擊【拆分】或者雙擊，進入合同拆分界

12、面，按【引入費用項目】選擇拆分成的費用項目（只能選擇最明細費用項目），在各費用項目歸屬金額內(nèi)錄入相關(guān)數(shù)據(jù)。特別建議：錄入完合同后，原則上應(yīng)立即進行拆分，對于不能立即拆分的合同（僅限于金額不能確定或預(yù)計變化很大的合同）可在合同金額確定后再拆分。錄入待分攤的合同在各期分攤標準確定以后進行拆分。分攤至后期的成本，待規(guī)劃方案確定后對待分攤合同進行二次分攤，后期更改為相應(yīng)各期。合同修訂當(dāng)合同數(shù)據(jù)錄入完成后，如果發(fā)現(xiàn)其中有錯誤需要修改，可以進行合同修訂。合同變更合同執(zhí)行過程中經(jīng)常會由于設(shè)計或現(xiàn)場的原因發(fā)生變更或簽證。選中一個合同，按【新增】按鈕，錄入合同變更信息，變更、簽證的編號為自動生成的流水號（也可以

13、手工修改）；選擇“調(diào)整原因”和“提出部門”，點擊界面框中中的“設(shè)置”，選擇該變更的歸屬財務(wù)核算對象及成本科目；點擊【修改】按鈕可以修改合同變更信息；點擊【刪除】按鈕可以刪除合同變更信息；可以點擊【上傳】以上傳變更簽證單文檔。特別建議：如果現(xiàn)場簽證較多，不能做到一單一結(jié)的，可以按合同匯總錄入合計數(shù)，但每月月末必須匯總錄入一次。結(jié)算錄入當(dāng)一份合同全部或局部完工時，需要進行結(jié)算。選中一個合同，按【新增】按鈕，出現(xiàn)結(jié)算信息的界面框，可以錄入與此合同相對應(yīng)的結(jié)算信息，結(jié)算編號為自動生成的流水號（也可以手工修改）；如果該結(jié)算為其所對應(yīng)合同的最后一個結(jié)算，則在是否最后一條結(jié)算欄選擇“是”，表示該合同已全部結(jié)

14、算；點擊【修改】按鈕可以修改合同結(jié)算信息；點擊【刪除】按鈕可以刪除合同結(jié)算信息；可以點擊【上傳】以上傳結(jié)算書文檔?？梢渣c擊【查閱】以在線查閱結(jié)算書文檔。特別建議：所有錄入的合同必須進行結(jié)算，合同執(zhí)行完成后應(yīng)及時進行合同的結(jié)算，并將結(jié)算數(shù)據(jù)錄入到軟件中。結(jié)算拆分與合同拆分類似，選中一個結(jié)算，按【拆分】或雙擊，彈出結(jié)算拆分的界面框，在各費用項目歸屬金額內(nèi)錄入相關(guān)數(shù)據(jù)，如果結(jié)算造價與已拆分結(jié)算造價合計的金額數(shù)相等，則為完全拆分，如果已拆分結(jié)算造價合計的金額數(shù)為0，則為未拆分，如果結(jié)算造價與已拆分結(jié)算造價合計的金額數(shù)不相等且已拆分結(jié)算造價合計的金額數(shù)不為0，則為部分拆分，分別以不同的顏色標明。特別建議

15、：在合同結(jié)算錄入的同時應(yīng)進行結(jié)算拆分，結(jié)算拆分條件一般與合同拆分條件相同。資金管理付款計劃在簽訂合同時，一般都會同時約定合同的付款計劃，這些合同付款計劃，如果不需要更改，則可以直接轉(zhuǎn)成實際付款計劃，將實際付款計劃匯總起來，就可以形成資金計劃表，將實際付款數(shù)據(jù)與計劃進行比較，就可以查詢已付款明細表和欠付款明細表付款錄入選中一個合同，按【新增】按鈕，出現(xiàn)付款錄入界面框，系統(tǒng)提示動態(tài)成本、已付款、應(yīng)付款、未付款信息，雙擊對應(yīng)付款I(lǐng)D選擇該筆付款對應(yīng)的合同付款計劃；如果順延本次計劃，將差額自動轉(zhuǎn)入下筆付款計劃；當(dāng)付款超出付款計劃時報警；雙擊合同，顯示與合同相關(guān)的所有成本信息動態(tài)成本非合同性成本錄入手工

16、錄入。待發(fā)生成本預(yù)測對將要發(fā)生的成本進行預(yù)測選擇明細的費用項目，點擊【修改】按鈕，在工具菜單下面選擇增加一行，可以直接在“金額”下錄入數(shù)據(jù)，也可以在“工作量”和“單價”下面錄入數(shù)據(jù)，則金額=工作量單價，如果需要刪除，則在工具菜單下面選擇刪除一行進行刪除，錄入完成后，點擊【保存】按鈕；如果由于工程變化，需對目前待發(fā)生進行調(diào)整時，則選中明細的成本科目，點擊【調(diào)整】輸入調(diào)整金額；特別建議：待發(fā)生成本必須經(jīng)常調(diào)整，否則動態(tài)成本反映不準確，待發(fā)生成本預(yù)測時，應(yīng)詳細列出待發(fā)生成本的工程量、單價，并作必要的說明；待發(fā)生成本的調(diào)整至少每月一次，并建議在月初的3個工作日內(nèi)完成； 全項目動態(tài)成本表動態(tài)成本是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果動態(tài)成本 = 未結(jié)算