汽車城項目策劃書完整

1、第一章 總論第一節(jié) 項目建設單位簡介一、項目申報單位簡介崇左市綜合汽車城項目由崇左市綜合汽車城有限公司（籌）投資 建設。崇左市綜合汽車城有限公司（籌）注冊資本5000萬元，法定代 表人，主要經營汽車物流、貿易、維修等。二、投資方簡介崇左市綜合汽車城有限公司（籌）由B公司聯(lián)合C、D投資創(chuàng)辦。B公司注冊資本5000萬元，成立于某年某月某日，法定代表人 某某某，現(xiàn)有員工多少名，其中本科以上學歷多少人，具有中、高級 技術職稱多少人，公司取得的主要成績，公司主要經營什么產品，2012 年度實現(xiàn)營業(yè)收入多少萬元第二節(jié)項目概況一、項目名稱崇左市綜合汽車城二、擬建地點崇左市江州區(qū)江州鎮(zhèn)崇左市城市工業(yè)區(qū)內三、建

2、設內容與規(guī)模項目通過合理規(guī)劃，創(chuàng)新經營模式，達到節(jié)約用地的目的。項目 用地320畝，房屋建筑面積12.4萬平方米，停車場（包括汽車物流 倉庫、生態(tài)停車場）共9.2萬平方米，綠化面積3.5萬平方米。四、建設進度項目兩年零三個月建設完成，計劃2017年7月開始啟動，2018 年元月開工建設，建筑工程施工期為18個月，2019年5月基建完成， 2019年9月開業(yè)。五、投資估算與資金籌措項目總投資30663萬元。其中：固定資產投資30303萬元，鋪底 流動資金360萬元。固定資產投資包括建筑工程費21267萬元，土地 費用3200萬元，其他資本化費用5836萬元。項目資金全部由項目投資人自籌。其中，投

3、資人計劃投入自有資 金12600萬元，占項目資金的40%，通知金融機構及經營融資18900 萬元，占項目資金的60%。六、效益簡析項目建成的，整個汽車城每年可銷售汽車10000輛，加上售后服 務、汽車用品銷售等，預計綜合收入15億元，新增各類稅收5639萬 元。其中，汽車城經營本身可實現(xiàn)利稅4509萬元。七、主要經濟指標按現(xiàn)階段人民銀行五年以上貸款利率 6.55%設定為項目基準收益率計算，主要經濟指標如下：內含報酬率：8.04%（所得稅后，下同）靜態(tài)投資回收期：9.89年（含建設期2年）動態(tài)投資回收期：13.47年（含建設期2年）凈現(xiàn)值：2668萬元凈現(xiàn)值率：7.83%投資利潤率（平均）：7.

4、11%第二章 項目建設的必要性和前景分析第一節(jié) 項目建設的必要性一、項目建設背景近年來隨著國內經濟持續(xù)、快速增長，城鄉(xiāng)居民生活水平提高很 快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車開始快速進入普通家 庭，成為大眾消費品，汽車保有量節(jié)節(jié)攀升。2 0 0 9 -2 015年中國汽車總銷量 汽車總稍里（萬輛）一-同比增長（%）表2-1中國汽車保有量據中國貿促會汽車行業(yè)分會預測，2017 年，中國汽車產銷量將 突破3000萬輛，全國民用汽車保有量預計將達到1.35億輛，至2020 年，乘用汽車千人保有量預計將達到148輛，接近全球平均水平，中 國的汽車市場將迎來新的里程碑，新車產銷量將會成為美歐之和，

5、汽車保有量將會成為世界第一，中國將真正成為一個汽車大國。表2-2中國乘用汽車千人保有量變化表雖然中國汽車市場取得了長足進步，近幾年增長速度較快，但與 國外相比還有很大差距。以千人汽車保有量為例，美國最高，達到 863輛，日本第二595輛，全球平均154輛，而中國為58輛，僅為 全球平均值的三分之一強?？梢?，中國汽車市場還有極其巨大的發(fā)展 空間，蘊藏極其巨大的市場份額，在較長一段時間內保持快速增長。汽車消費的興起，促進了汽車交易市場的繁榮。在風生水起的汽 車消費熱潮中，專業(yè)汽車市場開始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。 目前，汽車綜合市場在北京、上海、廣州、重慶、成都、深圳等特大 城市發(fā)展良好，擁

6、有眾多規(guī)模宏大、功能齊備的綜合汽車市場。由于經濟發(fā)展后進，目前廣西雖然興建了不少具有較大規(guī)模的汽 車市場，但功能還很單一，主要以整車銷售及售后服務為主，鮮見服 務配套完備的汽車市場。特別是崇左作為一座新興城市，更是汽車消 費的落后地區(qū)。目前，中國千人汽車保有量為58輛，千人乘用汽車 保有量為52輛，崇左市分別為25.9輛和17輛，分別僅為全國平均 值的44.5%和32.7%，差距很大。由于汽車消費總量不足，崇左的汽車市場發(fā)展遠不能令人滿意， 汽車市場的發(fā)展存在著諸多問題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是 汽車交易場所的規(guī)模普遍偏小，連汽車專賣店都不多，更談不上 4S 店和汽車市場；二是由于汽車市

7、場規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務，市場功能單一，物流配送等業(yè)務發(fā)展緩慢；三是汽車市場的檔崇左作為中國糖都，近年來經濟增長迅速，老百姓生活水平普遍 較高，具有較強的購買力，汽車市場前景廣闊，市場巨大。隨著崇左 汽車消費市場擴大，崇左汽車市場不能適應發(fā)展需要的態(tài)勢已越發(fā)明 顯。無論是從汽車流通，還是汽車消費者的需要來說，崇左都需要有 規(guī)模較大的、具有多種功能、能提供高質量服務、在全市范圍內具有 輻射能力的現(xiàn)代化汽車交易市場。本項目的投資人敏銳地觀察到了這一機會。經過長期的調研，決 定適應崇左汽車市場發(fā)展的需要，建設一個集汽車物流、展覽、整車 與零配件銷售、售后服務、休閑娛樂等多種功能于一體的大

8、型現(xiàn)代汽 車市場。二、項目建設的必要性（一）項目具有鮮明的特色，適應了市場發(fā)展的需要，填補了市 場的空白，具有強大的競爭力。中國是世界上最具潛力的汽車消費市場。隨著國民經濟不斷發(fā) 展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，崇左近年來購車熱逐漸興起，汽車交易 市場的發(fā)展也紅紅火火。遺憾的是，目前能夠滿足廠商需要、滿足消 費者需求的高水平的汽車交易市場在崇左卻未出現(xiàn)，居民為購置滿意 的車輛，必須到南寧等地選購。因此，適應廠商和消費者需要的多功 能、高檔次汽車市場具有很大發(fā)展空間。本項目的發(fā)展方向正在于此。本項目擬跟隨國際市場的發(fā)展潮流，迎合汽車廠商和消費者的需 求，在汽車這個專一主題上，走“大規(guī)模、多功能、人性化

9、、生態(tài)化 和現(xiàn)代水平”的路線，將汽車（整車、二手、零配件及汽車用品）銷 售、物流、展示、培訓、體驗、娛樂休閑等多種功能集于一體，強調 汽車產品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在崇左市建設一個標準 高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車銷售中心、信息發(fā)布中心、文化體驗中心、 價格指導中心、新型的汽車主題公園，成為一個國際性的汽車城。這 樣的汽車市場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨到，符合汽車生 產商、銷售商、消費者的需求，填補了廣州這類市場的空缺，與其它 市場形成了錯位競爭，從而有著很強的競爭力。（二）項目的建設對整合崇左汽車物流資源，改善崇左汽車消費 環(huán)境，推動崇左乃至桂西汽車行業(yè)和物流業(yè)的發(fā)展，推動崇左

10、城市化 進程和建設區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市有重要作用?，F(xiàn)代物流業(yè)是當前經濟發(fā)展的一大熱點。崇左市背靠大西南，面 向東南亞，其西部和南部與越南3省10縣接壤，距離越南河內約250 公里?，F(xiàn)有7個邊境口岸，邊貿互市點13個。近年來，崇左市依托 優(yōu)勢的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢和沿邊優(yōu)勢，對外貿易取得了長足發(fā)展， 外貿出口總額連年攀升，2003年至2005年連續(xù)三年排廣西各地市首 位，貿易額已達到相當規(guī)模。崇左市是桂西南區(qū)域中心城市，具有沿 邊、近海、臨首府的優(yōu)勢，是廣西通往越南及其他東盟國家最便捷的 陸路通道，是廣西參與中國東盟自由貿易區(qū)建設的門戶城市。根據 崇左中心城市總體規(guī)劃，崇左市將通過建立國際物流中心

11、、口岸經濟、通道經濟，逐步建成我國通往東盟陸路通道上新興的區(qū)域中心 城市，建成現(xiàn)代工業(yè)商貿城。本項目不僅僅是一個商貿流通場所，更是一個汽車及汽車配件的 物流中心。因此，本項目特別強調物流功能，包括汽車的倉儲和配送 等功能，從而利用項目的規(guī)模優(yōu)勢與崇左的地緣優(yōu)勢，有效地為國內 外各大汽車廠商提供服務。而且隨著崇左汽車消費市場的發(fā)展和東盟 地區(qū)汽車消費能力的進一步提高，崇左汽車市場向整個桂西地區(qū)及東 盟地區(qū)輻射并使崇左成為該地區(qū)的汽車集散、交易中心。因而項目的 建設適應了現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要求，與崇左發(fā)展物流業(yè)的思路和要求 相吻合，它可以在推動崇左現(xiàn)代商貿物流業(yè)的發(fā)展、盡快充實崇左工 業(yè)園及城市化進

12、程中做出貢獻。第二節(jié) 市場現(xiàn)狀與前景分析一、全國汽車市場現(xiàn)狀（一）三、四線城市增長迅猛由于基數(shù)巨大，同時受到限行、限排等政策的影響，一、二線城 市汽車消費增速有所放緩，三、四線城市成為汽車消費增長的主要市 場，據中國領先的市場研究提供者一一新華信國際咨詢公司統(tǒng)計及預 測，2012年，中國三、四線城市汽車消費增長速度為41%，遠超全 國增速，在2020年以前，三、四線城市潛在需求將得到有效釋放， 成為未來幾年內汽車消費增長的主要動力，汽車銷售平均增長率將在 30%以上。（二）中國汽車市場開始進入售后時代十年來，中國汽車保有量持續(xù)增長，2012年突破1.1億輛，但經 過2002、2006、2009

13、年三次井噴式增長后，汽車新車增速有所放緩， 汽車售后市場逐漸成為具有可持續(xù)性的利潤增長點。表2-6中國新車銷量增長率（三）中國汽車消費受國際經濟影響不大由于世界經濟發(fā)展存在諸多的不確定因素，經濟復蘇仍需要一個 較長的時間，這將在一定程度上影響我國汽車工業(yè)的發(fā)展。但由于我 國宏觀經濟仍處于較為穩(wěn)定的增長期，國際環(huán)境影響有限，作為支柱 產業(yè)，未來幾年國家對于汽車工作的支持從根本上沒有改變，居民的 購車需求十分旺盛，從近15年汽車平均增速16.74%看，至少在2020 年以前我國汽車工業(yè)及汽車消費市場都仍將呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢。二、整體市場前景（一）從現(xiàn)在至2020年，80后將成為汽車消費主力，他們大

14、多 是獨生子女，對生活質量要求高，在各年齡段是素質最高、觀念最新、 追求現(xiàn)代生活最迫切的群體。（二）換購汽車的比例大幅增加，這是汽車“用爛用完”觀念淡 化的結果，預計在十年以內，二手車市場增速會高于新車市場，中國 將逐步進入汽車分層消費時代。（三）汽車限購令將使一、二線城市汽車市場增速減慢，而三、 四線城市汽車市場將加速成長。（四）由于汽車出口基數(shù)低、世界經濟復蘇以及中國制造汽車水 平的提升，汽車出口特別是對東盟等落后國家的出口將持續(xù)快速增 長。三、崇左市場總量市場份額預測崇左自2003年建市以來，人口總量變化不大，截止2012年，總 人口245萬人，各年人口結構見表2-7。自2008年以來，

15、崇左市汽車保有量穩(wěn)步增長，特別是2012年保 有量增速高達27.7%，發(fā)展形勢喜人，詳見表2-8。年份18歲以下1835歲3560歲60歲以上合計2003年47.2781.3972.9326.30227.892004年46.4483.0473.8226.38229.672005年44.4981.5175.7228.94230.652006年45.6381.1277.0829.37233.202007年45.8480.5880.1030.37236.892008年42.6379.8484.3833.16240.012009年44.3378.2885.9933.36241.962010年45.11

16、76.7287.6334.06243.532011年46.7174.7089.8835.28246.572012年48.3672.3089.8734.84245.37表2-7崇左市建市以來各年人口結構表表2-8崇左市2008年以來汽車保有量增長率隨著汽車保有量的快速增長，2012 年崇左汽車保有總量突破 6 萬輛，達到63430輛。2012年，崇左市汽車千人保有量25.9輛，僅為全國平均值58輛 的44.5%，不足全國值的一半。崇左市近五年來汽車保有總量變化圖63430496594290636809（輛）70000600005000040000325133000020000100000 111

17、1L2008年2009年2010年2011年2012年表2-9崇左市2008年以來汽車保有量變化表廣西壯族自治區(qū)第十次黨代會和第十二屆人民代表大會第一次 會議確定了加快實現(xiàn)富民強桂新跨越，與全國同步全面建成小康社會 的奮斗目標。隨著小康社會的建成，汽車消費水平逐步上升是必然的。如果到2020年，崇左千人汽車保有量達到全國平均水平148輛 的80%，則按總人口250萬人計算，2020年崇左汽車保有量將達到 29.6萬輛，比2012年增加23.3萬輛，考慮舊車報廢因素，新增汽車 入戶預計近30萬輛，即平均每年4萬輛左右，市場份額巨大，前景 廣闊。崇左市綜合汽車城作為崇左唯一的大型汽車城，建成后預計

18、可分 享25%的市場份額，即每年銷售汽車1萬輛左右，按均價12萬元計，僅汽車一項，年銷售額可達12億元，加上售后服務、汽車用品等其 他收入，年營業(yè)總額預計達15億元。第三節(jié) 項目優(yōu)勢分析崇左綜合汽車城的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（一）區(qū)位優(yōu)勢崇左素有“南疆國門”之稱，地處祖國南疆，沿邊近海連東盟， 背靠大西南，東及東南部接南寧市、欽州市，北鄰百色，具有沿邊、 沿鐵路、近首府、近海港的區(qū)位優(yōu)勢。（二）規(guī)模優(yōu)勢崇左綜合汽車城占地250畝，整合售前服務、新車銷售、零配件 銷售、汽車用品、汽車美容、售后服務、維修保養(yǎng)、信息服務，對消 費者提供一站式服務，是崇左市規(guī)模最大、功能最全、模式最新的多 功能

19、現(xiàn)代化汽車城。（三）交通優(yōu)勢項目所在地距廣西首府南寧市110公里，境內有湘桂鐵路、南友 高速公路、欽崇高速公路、靖崇高速公路和規(guī)劃中的南寧至憑祥高速 鐵路經過，并與越南鐵路、一號公路相接，形成中國通往東盟最便捷 的陸路大通道。（四）經營優(yōu)勢崇左綜合汽車城將采取國內外大型汽車市場的先進管理經驗，突出專業(yè)化的服務優(yōu)勢，統(tǒng)一管理，集中經營，使廠商的經營管理費用 大大降低。（五）網絡優(yōu)勢傳統(tǒng)汽車市場里廠商與消費者之間完全是一種面對面的溝通、交 流、銷售模式，而崇左綜合汽車城將在傳統(tǒng)市場的基礎上，運用現(xiàn)代 化的網絡服務突出“無形”市場的功能。市場展銷區(qū)配有先進的通訊 系統(tǒng)，并提供電子顯示屏及“電子商務”

20、等信息平臺。第三章 項目定位與經營模式第一節(jié) 項目定位一、市場定位崇左綜合汽車城定位為廣西西南地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、模式 最新的多功能現(xiàn)代化汽車城，立足崇左，面向崇左一區(qū)六縣，輻射南 寧、百色、北海、欽州、防城港和越南北部。二、經營品種轎車、貨車的銷售，汽車配件、裝飾美容材料的銷售，汽車維修 保養(yǎng)、裝飾美容，二手車評估與交易，汽車物流配送等。三、功能分布崇左綜合汽車城六大功能模塊，即汽車展銷功能、汽車物流功能、 汽車文化展示功能、汽車交易服務功能、汽車配套服務功能與辦公服 務功能；包含五大專業(yè)市場和配套園區(qū)，即汽車4s店集群、汽配用 品美容市場、二手車市場、卡車貨車市場、摩托車市場，配套園區(qū)

21、包 括綜合管理服務區(qū)、試車場。第二節(jié) 經營模式崇左綜合汽車城采取統(tǒng)一管理、集中經營的模式，即由汽車城統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一銷 售管理，為消費者提供一站式服務，為客戶提供如下服務項目：1、建立網上商城，設立電子信息屏，為客戶提供售前與售后信 息服務。2、為進場廠商提供日常商務服務，包括協(xié)調有關職能部門，現(xiàn) 場提供工商、稅務、車管、稽征、金融、保險等管理與服務；3、代客新車上牌、駕駛證備案、車輛、年審、辦理保險服務等；4、組織汽車展銷會、交易博覽會，提供有關國際汽車發(fā)展的最 新動態(tài)信息；5、建設一座專業(yè)試車場，為客戶提供專業(yè)購車體驗；6、作好園區(qū)綠化與規(guī)劃，建

22、成綠色環(huán)保的汽車城，同時建設一 個汽車電影院，白天開門營業(yè)，夜間成為市民休閑散步的好去處，實 現(xiàn)經濟效益與社會效益雙豐收。第四章 建設內容與建設方案第一節(jié) 建設內容與規(guī)模項目通過合理規(guī)劃，創(chuàng)新經營模式，達到節(jié)約用地的目的。項目 用地320畝，房屋建筑面積12.4萬平方米，停車場（包括汽車物流 倉庫、生態(tài)停車場）共9.2萬平方米，綠化面積3.5萬平方米，具體 建設內容見表4-1。序號建設內容占地面積 （畝）房屋面積5）停車場 面積 5）綠化面積5）1小汽車4s店集中區(qū)1003500020000116672小汽車品牌集中展示區(qū)4030000800036673小汽車配件用品城209000300013

23、334卡車貨車交易城8080004000053335卡車貨車配件用品城208000400013336摩托車電動車交易城309000700040007二手車評估交易中心51000200013338試車理服務中心102400020002667合計3201240009200035333表4-1建設內容與建設規(guī)模第二節(jié) 建設方案項目建設方案具體以具有專業(yè)資質的設計單位設計為準，本建議 書僅作初步設想。主要建筑物建設方案如下：1、小汽車品牌集中展示區(qū)目前市場上小汽車品牌眾多，所謂蘿卜青菜各有所愛，每一種汽 車品牌都有一定的消費群體，但消費量有大有小，如果每個品牌都建 設成4s店

24、模式，不僅增加建筑用地，從效益核算上講也是不經濟的。所以建設小汽車品牌集中展示與銷售區(qū)，考慮 1520家品牌入 駐，房屋建筑面積為3萬壯，為二層框架結構，占地40畝，配套建 設生態(tài)停車場（汽車物流倉庫）8000壯，道路及綠化面積3500壯。 主要功能包括汽車展示廳及辦公用房，建筑風格為現(xiàn)代式，采用大面 積的落地玻璃窗，使內部展廳采光良好，利于發(fā)揮各項功能。2、管理服務中心為集約利用土地，提高經營效率，本項目擬建管理服務中心大廈 一棟，主要提供汽車商員有關的各種證件辦理服務，設有汽車牌照辦 理，各種稅收服務、金融服務、保險服務、園區(qū)物業(yè)管理服務等功能。 占地10畝，總建筑面積2.4萬壯，共建12

25、層，其中地下一層，地上 11層，建筑風格為簡潔、明快的現(xiàn)代式，與周圍的環(huán)境相協(xié)調。配 套建設生態(tài)停車場2000壯，綠化面積2500 tfo3、小汽車4S店集中區(qū)小汽車4S店集中區(qū)占地100畝，建筑面積為3.5萬壯，主要功能為銷 售品牌及其他汽車，考慮810品牌入駐。采用一店一棟的門面排列方式沿整體銷售一條街橫向展開，方便顧客前往洽談生意。正面風格 爭取既保持一致，又能體現(xiàn)各自品牌的文化、形象特色。配套建設生 態(tài)停車場（汽車物流倉庫）20000壯，道路及綠化面積11000E。4、試車場據了解，目前廣西汽車市場還沒有一家配套建設有專業(yè)的試車 場，比如廣西著名的南寧金源汽車城，顧客試車都在南寧市快速

26、環(huán)道 上進行，既不能給顧客完整真實的用車體驗，還極不安全。所以，無 論從消費者角度，還是從城市交通管理的角度，配套建設專業(yè)試車場 都是十分必要的。試車場位于汽車城的一角，占地15畝，采用國際標準設計、建 造，在試車場內，人工模擬各種路面及復雜路況，顧客在試車過程中， 既可以全方位檢驗汽車的功能，又可以全面體驗在各種路況行駛的感 受。該試車場旨在使汽車城為汽車購銷活動的服務更為全面，是汽車 城的一大特色。5、小汽車配件用品城小汽車配件用品城占地20畝，建筑面積有90000 tf,考慮60家 商鋪入駐，采用連排式商業(yè)鋪面，單層結構，房屋之間建設3000 tf 停車通道，亦可作為商戶的經營場地，配套

27、綠化面積1300 tf。擬建 成配件齊全，品種繁多，服務周到的崇左最大的汽車配件及用品市場。6、卡車貨車交易城卡車貨車交易城占地80畝，建設面積8000 tf,考慮20家貨車 卡車品牌入駐，采用連排商鋪式，單層結構，房屋后面配套建設生態(tài) 停車場（汽車物流倉庫）4萬壯，道路及綠化面積5000E。7、卡車貨車配件用品城卡車貨車配件用品城緊鄰卡車貨車交易城，占地20畝，采用連 排商鋪式，單層結構，建設面積8000壯，考慮30家商戶入駐，房屋 之間建設4000E停車通道，亦可作為商戶的經營場地，配套建設道 路及綠化面積1300 tfo8、二手車評估交易中心二手車評估交易中心占地5畝，建筑面積1000壯

28、，考慮35家 商戶入駐，采用排檔式的門面排列方式，集中式銷售，使顧客可以充 分地貨比三家，擇優(yōu)而購。9、摩托車電動車交易城摩托車電動車交易城占地30畝，建設面積9000壯，考慮30家 貨車卡車品牌入駐，采用連排商鋪式，單層結構，房屋之間建設7000 E停車通道，亦可作為商戶的經營場地，配套建設道路及綠化面積 4000 tfo第五章 建設條件與建設進度第一節(jié) 項目建設條件一、自然條件（一）氣候條件崇左市屬亞熱帶濕潤季風區(qū)，一月平均氣溫13.8，七月平均氣 溫28.1，年平均氣溫20.8-22.4，無霜期為330天以上，項目所 在地江州區(qū)更高達364天，降雨量為1088-1799毫米，降雨量最多的

29、 地方是大新縣下雷鎮(zhèn)，市區(qū)及扶綏、寧明兩縣年平均降雨量在 1250 毫米以下。春旱災害較為頻繁，八九月份受熱帶風暴影響易發(fā)水災。 在項目建設過程中，合理安排時間與進度，可趨利避害。（二）地質地形條件崇左市地質構造古老，多以泥盆紀，二疊紀和三疊紀為地質基層， 以石灰?guī)r占優(yōu)勢，頁巖、砂巖次之，第四紀酸性赤紅壤土層為地表蓋 層。境內山環(huán)岳繞，丘陵起伏，山多地少，地貌復雜多樣，以喀斯特 巖溶地貌為主體。項目所在地為喀斯特巖溶地貌，地勢平緩，易于施 工。（三）野生動植物資源全市有植物資源2000多種，動物資源300多種。其中屬國家重 點保護的世界珍稀野生動物白頭葉猴、云豹、冠斑犀鳥、黑葉猴、穿 山甲等3

30、0多種，野生植物種類占全國1/4。項目在規(guī)范城市范圍內建 設，不會對野生動植物資源造成影響。綜上所述，項目地不存在影響項目建設的自然條件，且本項目建 設不會對當?shù)刈匀画h(huán)境造成重大影響，項目地沒有需要保護的歷史文 物，建設過程中還可以發(fā)掘出石灰?guī)r加以綜合利用，降低建造成本， 適宜進行項目建設。二、政策 條件汽車是我國國民經濟重要的支柱產業(yè)，在促進經濟發(fā)展，增加就 業(yè)，拉動內需等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。據工信部統(tǒng)計數(shù)據， 2010年汽車行業(yè)稅收9500億元，占全國稅收的13%，實現(xiàn)工業(yè)總產 值4.34萬億元，占全國GDP的6.13%,直接相關產業(yè)的從業(yè)人員超 過4000萬人，占全國城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)

31、的12%以上。正是由于汽車產業(yè) 對社會發(fā)展與經濟進步發(fā)揮的重要作用，國家對汽車相關產業(yè)一直是 鼓勵和支持的。有生產，就必須得有買賣；有買賣，必須得建設交易市場。但傳 統(tǒng)的汽車銷售市場過于分散，不利于集約經營，也不利于現(xiàn)代物流業(yè) 的發(fā)展，不利于節(jié)約土地。所以，國家鼓勵在產業(yè)聚集區(qū)、商貿集散 地建設物流中心，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。崇左市綜合汽車城不僅僅是一個 汽車銷售場所，當她形成一定規(guī)模后，汽車生產廠家可以直接發(fā)貨到 崇左市場，減少中間環(huán)節(jié)和二次分流；同時可以面向東南亞市場，爭 取汽車出口，具有強的現(xiàn)代物流業(yè)功能。崇左作為中國糖都，將建成連接東盟、面向國際的區(qū)域性中心城市。本項目作為崇左唯一的汽車城項

32、目，作為崇左城市工業(yè)的有效填充，相信地方政府是充分理解與大力支持的。第二節(jié) 建設進度項目兩年零三個月建設完成，計劃2013年7月開始啟動，2014 年元月開工建設，建筑工程施工期為18個月，2015年5月基建完成， 2015年9月開業(yè)，具體安排見表5-1項目進度表。本項目作為一項大型建設工程，參與的部門極其眾多，涉及的事 項千頭萬緒，面臨的問題千難萬阻，指揮、管理、運作如此大型的建 設工程，并使之順利完工、竣工，達到預定目標，這是一場艱苦卓絕 的戰(zhàn)役。但只要企業(yè)與主管部門積極協(xié)調配合，提前安排，合理調度， 按計劃完成進度是完全可能的。項目2013-72013-82013-92013-10201

33、3-112013-122014-12014-22014-32014-42014-52014-62014-72014-82014-92014-102014-112014-122015-12015-企業(yè)名稱預核申請企業(yè)注冊登記項目選址土地預審項目備案環(huán)評總平設計建設用地規(guī)劃許可征用土地土地“招拍掛”辦土地證相關事宜勘探施工設計建設設計方案審批消防設計審核防雷設計審核人防設計審核建設工程規(guī)劃許可用電開戶建筑預算招投標建筑工程施工許可建筑施工消防驗收環(huán)評蛭收建設工程規(guī)劃驗收防雷螳收工程竣工駿收備案辦理房產證工程結算員工招募員工培訓經營許可招商營業(yè)表5-1項目計劃進度表第六章 投資估算與資金籌措第一節(jié)

34、投資估算一、編制范圍與依據1、投資估算范圍本估算包括崇左市綜合汽車城的土地征用、建筑安裝、前期工程、 基礎設施、公建配套設施、綠化和景觀等工程的土建設備費用，以及 項目的其他費用。2、根據國家計委和財政部的有關規(guī)定進行編制。3、采用人民幣為估算幣值。二、固定資產投資估算1、各類設備價格根據現(xiàn)行市場價格估算。2、材料價格按2013年一季度廣西市場指導價格取值。3、安裝工程費按指標及同類工程發(fā)生的費用估算。4、基本預備費用按投資估算表中第1部分的10%估列，漲價預 備費不予估計。5、前、后期費用：包括施工前期及竣工期間交納的各種費用， 含稅費，按投資估算表中第1部分的15%估列。6、資本化利息：即

35、建設期利息，短期貸款利率按6%，中長期貸 款利率按6.15%，資本化利息預計520萬元。7、土地價格擬按工業(yè)倉儲用地價格，約10元/畝。經計算，本項目固定資產投資 30303萬元。其中：建筑工程費 21267萬元，土地費用3200萬元，其他費用5836萬元。固定資產投 資估算表6-1見所示。序號工程或費用名稱占地面積 （畝）房屋面積 （吟停車場 （吟綠化面積 （吟建筑工程估算投資 裝飾安 裝工程固定資產投資1工程費用320124000920003533315066.6562001.1小汽車4S店集中區(qū)1003500020000116673983.3517501.2小汽車品牌集中展示區(qū)40300

36、00800036672823.3515001.3小汽車配件用品城20900030001333876.654501.4卡車貨車交易城8080004000053332106.654001.5卡車貨車配件用品城20800040001333826.654001.6摩托車電動車交易城3090007000400011304501.7二手車評估交易中心5100020001333206.65501.8試車場156000400010001.9管理服務中心1024000200026672113.3512002土地費用3203其他費用3.1前、后期費用（含各種稅費）3.2基本預備費用3.3資本化利息表6-1：固定資

37、產投資估算表序號項目周轉 天數(shù)周轉 次數(shù)建設期經營期121234567891流動資產30123400340034003400340034003400340034(1.1應收賬款30123000300030003000300030003000300030(1.2存貨301295959595959595959：1.2.1原材料301240404040404040404(1.2.2動力燃料3012151515151515151511.2.3產成品301250505050505050505(1.3現(xiàn)金3012200200200200200200200200202流動負債3012220022002200

38、2200220022002200220022(2.1應付賬款3012200200200200200200200200202.2短期借款2000200020002000200020002000200020(3流動資金 （1-2）1200120012001200120012001200120012(4流動資金 本年增加 值1200表6-2經營期流動資金估算表（金額單位:萬元）三、流動資金估算本項目建成后對入駐商戶實行統(tǒng)一管理、集中經營模式，對各入 駐商戶提供一定資金支持，故需要的流動資金較多。流動資金估算以年需要各種原材料、動力燃料、人工費用等按分 項詳細估算法進行估算（詳見表6-2）,項目經營期

39、各年需投入流動資 產3400萬元，融資2200萬元，流動資金需用額為1200萬，按30% 計算，鋪底流動資金360萬元。四、項目總投資1、項目總資金項目總資金31503萬元。其中：固定資產投資30303萬元，流動 資金1200萬元。2、項目總投資30663萬元。其中：固定資產投資30303萬元， 鋪底流動資金360萬元。第二節(jié) 資金籌措一、資金用款計劃根據項目建設進度，編制項目資金用款計劃，為便于直觀，項目 發(fā)生的資本化費用直接在表中列示，沒有分攤進基建投資中去。詳見 表6-3。序號用款項目用款額度（萬元）2013 年2014 年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1前期工作300050015

40、005005002土建工程1506740003000300030003裝修安裝6200150015004后期工作1905預備費21262002502502502502506資本化利息52065656565657土地費用3200160016008流動資金1200合計3150370034156415381548154815表6-3項目用款計劃表二、資金來源與籌措方式項目需要籌措資金31500萬元，全部由項目投資人自籌。其中， 投資人計劃投入自有資金12600萬元，占項目資金的40%，通知金融 機構及經營融資18900萬元，占項目資金的60%。自有資金中注冊資金解決5000萬元，建設期用資本公積形式

41、由 股東后續(xù)投入解決7600萬元，合計12600萬元。辦理土地證后，辦理土地抵押貸款3000萬元，股權質押貸款6000 萬元，經營性融資5000萬元，在建工程抵押貸款4900萬元，合計 18900萬元。第七章 財務評價第一節(jié) 財務評價原則與財務假設一、財務評價原則本項目財務評價是根據國家發(fā)展改革委、建設部建設項目經濟 評價方法與參數(shù)（第三版）和國家有關政策、法規(guī)進行編制的。二、財務假設1、計算年限財務評價計算年限15年（包括建設期2年）。2、幣種項目投入全部為人民幣，且以人民幣進行測算。3、財務基準收益率參照現(xiàn)階段央行五年以上長期貸款利率 6.55%設定為項目基準 收益率。第二節(jié) 財務評價一、

42、營業(yè)收入與營業(yè)稅費估算（一）營業(yè)收入項目建成后實行統(tǒng)一管理、集中經營，各入駐商戶的經營收入都 集中匯總計算。照本建議書第二章第二節(jié)的分析，項目建成經營后，如能搶占崇左市25%的市場份額，年汽車銷售問題在1萬輛以上，年 銷售額在12億元左右，加上售后服務、汽車用品等其他營業(yè)收入， 年營業(yè)總額預計達15億元。但是，各種經營收益匯總后，需要與各入駐商戶進行結算和分配， 汽車城最后收獲的僅僅是服務管理費及經營場地租金。所以，本項目估算的營業(yè)收入僅包括汽車城向入駐商戶收取的管 理費收入、服務費收入（如統(tǒng)一舉辦車展、促銷、廣告等收入）經營 場所租金收入以及其他經營收入（如物業(yè)費收入、停車場租金收入 等）。

43、項目在建成后開始經營，預計年營業(yè)收入6302萬元，各年營業(yè) 收入估算見表7-1。（二）營業(yè)稅費及所得稅汽車銷售與消費環(huán)節(jié)，主要需要交納增值稅、車輛購置稅、城建 稅、水利基金、教育費附加及地方教育費附加等稅費。其中銷售環(huán)節(jié) 繳納的增值稅等稅費由商戶繳納，亦可由汽車城集中繳納，開業(yè)后由 稅務機關根據相關規(guī)定再行決定繳納方式；車輛購置稅由消費者繳 納。增值稅按平均增值10%估算，銷售環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅按5%凈利潤 估算。汽車城本身經營取得的營業(yè)收入按5%計征營業(yè)稅，按應納稅 所得的25%計征企業(yè)所得稅。經估算，整個汽車城每年繳納各項稅費13844萬元，詳見表7-2。 由于車輛購置稅在車輛入戶地繳納，既使

44、不建設本項目，只要崇左本 地有車輛入戶亦可收取。故剔除車輛購置稅8205萬元后，本項目可 新增稅收5342萬元，其中屬于汽車城本身的部分為1195萬元。二、成本估算汽車城經營本身各年總成本共計2590萬元，具體構成見表7-3。類別收入項目經營期12345678910整體營業(yè)收入150000150000150000150000150000150000150000150000150000150001汽車銷售120000120000120000120000120000120000120000120000120000120001售后服務180001800018000180001800018000180

45、00180001800018000用品銷售8000800080008000800080008000800080008000其他車輛銷售3000300030003000300030003000300030003000其他收入1000100010001000100010001000100010001000汽車城 經營本 身營業(yè)收入6302630263026302630263026302630263026302租金收入5952595259525952595259525952595259525952管理費收入150150150150150150150150150150其他收入2002002002002

46、00200200200200200表7-1預計營業(yè)收入（金額單位：萬元）類別環(huán)節(jié)稅種計稅依據才1銷售增值稅增值額城市維護建設稅增值稅額教育費附加增值稅額地方教育費附加增值稅額水利基金銷售額2消費車輛購置稅銷售額3利潤分配企業(yè)所得稅所得額4汽車城本身經營營業(yè)稅營業(yè)收入城市維護建設稅營業(yè)稅額教育費附加營業(yè)稅額地方教育費附加營業(yè)稅額水利基金營業(yè)收入企業(yè)所得稅所得額項目營運后年納稅總額汽車城經營本身納稅金額表7-2年度預計繳納稅費序號項目經營期123456789101易耗品323232323232323232322水電費909090909090909090903工資及福利600600600600600

47、6006006006006004折舊費12901290129012901290129012901290129012905攤銷費808080808080808080806修理費1371371371371371371371371371377銷售費用1261261261261261261261261261268業(yè)務費323232323232323232329其他費用12612612612612612612612612612610財務費用120120120120120120120120120120合計2632263226322632263226322632263226322632表7-3經營期成本費用表1、外購原材料（主要為公司經營用的辦公材料、