物業(yè)管理師考試輔導40課程講義

1、第一章 物業(yè)管理方案的制定 第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入1了解居住區(qū)規(guī)劃基本知識。2熟悉房地產(chǎn)開發(fā)基本程序。3掌握前期物業(yè)管理知識。4能夠參與物業(yè)管理的早期介入，對物業(yè)的規(guī)劃設計方案、施工質量等提出合理建議?；静僮饕弧⑽飿I(yè)管理早期介入的準備 一、物業(yè)管理早期介入的準備 （情/多）5+5 了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求 組織技術力量收集相關資料確定工作方法準備設備器材和資金 了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求 物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求如下： 物業(yè)的規(guī)劃設計要科學合理、適用美觀，并要方便維修和養(yǎng)護。 建筑施工質量和建筑材料質量要好，以（減少使用成本）。單 配套設施齊全，能為業(yè)主和使用人提供多種服務。 環(huán)境

2、安全、方便、優(yōu)美、舒適。 能為物業(yè)管理提供必要的設施 （完） 組織技術力量 （單） 物業(yè)管理企業(yè)應選派經(jīng)驗豐富、知識全面的物業(yè)管理專家和技術全面的工程技術人員組成精干的工作班子，特別是需要配備結構工程師和設備工程師。 收集相關資料 主要應收集擬介入物業(yè)項目的（開發(fā)建設單位）（工程設計單位）（施工單位）和監(jiān)理單位的背景材料，如技術力量、資金條件、企業(yè)信譽、以往業(yè)績、社會影響、負責人情況、有關人員的職責分工等：擬介入項目的立項情況、設計方案、施工圖紙、工程進度表、主要建筑材料清單等；另外還需收集相關的法律法規(guī)、政策文件、參考書等。 確定工作方法 物業(yè)管理早期介入的工作方法一般有閱讀文本和圖紙、跟蹤

3、現(xiàn)場、溝通聯(lián)系、提供咨詢報告等。早期介入的物業(yè)管理人員需要每周用工作聯(lián)系函和建議書的形式與開發(fā)建設單位保持溝通和聯(lián)系，并定期對工作計劃和改進建議的落實情況進行回顧和小結。 （單） 準備設備器材和資金 物業(yè)管理企業(yè)需要準備計算機、電話、安全裝備等相關專業(yè)工具與設備。物業(yè)管理早期介入的費用一般由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔。 二、物業(yè)管理早期介入的實施 （多） 立項決策階段的實施規(guī)劃設計階段的實施施工安裝階段的實施接管準備階段的實施 立項決策階段的實施 在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調研和項目可行性研究評估時，物業(yè)管理人員應對項目的市場定位、潛在業(yè)主的構成以及消費水平、周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務內容、標

4、準及成本、利潤測算等方面提出意見和建議。 規(guī)劃設計階段的實施 在這一階段，物業(yè)管理企業(yè)主要應做好以下工作： 多 1. 考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設施的完善2考慮建筑及設備設施使用和維修養(yǎng)護的需要3考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設置和環(huán)境保潔的需要 施工安裝階段的實施 （多） 1監(jiān)督工程質量2掌握物業(yè)的全部情況 3督促物業(yè)管理所需設施的落實 接管準備階段的實施 多 1組織驗收小組2明確驗收標準 3確定驗收方案4擬訂日后物業(yè)管理方案和制度5準備驗收資料 6參與竣工驗收 物業(yè)管理企業(yè)作為竣工驗收的參加者，應從日后物業(yè)維修、保養(yǎng)、管理和業(yè)主使用需要的角度出發(fā)，協(xié)助開發(fā)建設企業(yè)把好工程質量驗收關，對物業(yè)進行嚴格

5、的驗收，以維護業(yè)主的權益。 （單） 相關知識一、物業(yè)管理早期介入的意義 多 完善物業(yè)規(guī)劃設計方案即：使物業(yè)使用功能更加完善 提高物業(yè)建設工程質量即：提高房屋建造的質量為日后的物業(yè)管理工作打好基礎在物業(yè)驗收接管前對物業(yè)的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，為物業(yè)的驗收接管和以后的物業(yè)管理工作（打好基礎）。 （單） 有利于物業(yè)的銷售 即：促進物業(yè)的銷售 二、居住區(qū)規(guī)劃基本知識 1993年，建設部會同有關部門共同制定了國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范(GB50180-93)，該標準自1994年2月1日起施行。2002年3月11日，建設部又發(fā)布了對城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范(GB50180

6、-93)進行局部修訂的公告，修訂后的標準自2002年4月1日起施行。 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范(2002年版)規(guī)定，居住區(qū)的規(guī)劃設計總體上應遵循下列基本原則： 多1/3/5/8 符合城市總體規(guī)劃的要求。 符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。 綜合考慮所在城市的性質等地方特點。 適應居民的活動規(guī)律，綜合考慮居住生活環(huán)境。為老年人、殘疾人的生活和社會活動提供便利條件。 為生產(chǎn)、施工和建筑、空間環(huán)境多樣化創(chuàng)造條件。 為商品化經(jīng)營、社會化管理及分期實施創(chuàng)造條件。 充分考慮社會、經(jīng)濟和環(huán)境3方面的綜合效益。 居住區(qū)的規(guī)劃布局應綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結構、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及窨環(huán)境等的內在聯(lián)系，構成一個

7、完善的、相對獨立的有機整體。 （多）具體應做到：方便居民生活，有利安全防衛(wèi)和物業(yè)管理；組織與居住人口規(guī)模相對應的公共活動中心，方便經(jīng)營、使用和社會化服務；合理組織人流、車流和車輛停放，創(chuàng)造安全、安靜、方便的居住環(huán)境。 在重點文物保護單位和歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃范圍內進行住宅建設，其規(guī)劃設計必須遵循保護規(guī)劃的指導；居住區(qū)內的各級文物保護單位和古樹名木必須依法予以保護； （單）在文物保護單位的建設控制地帶內的新建建筑和構筑物不得影響環(huán)境風貌。 三、房地產(chǎn)開發(fā)基本程序 我國房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序通常分為4個階段，這4個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。 多投資決策階段前期工作階段 施工建設階段

8、租售營銷階段 前期工作階段 前期工作階段是指投資決策之后到正式施工之前的工作階段。在前期工作階段，房地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得房地產(chǎn)開發(fā)必備的“五證”中除了商品房銷售許可證或商品房預售許可證之外的其他四證，即國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工證。 多 四、建筑工程質量管理相關規(guī)定中華人民共和國建筑法 自1998年3月1日起施行的中華人民共和國建筑法(以下簡稱建筑法)使在我國從事建筑活動即各類房屋建筑及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備的安裝活動變得有法可依。建筑法對建筑工程施工許可和從業(yè)資格、建筑工程發(fā)包與承包、建筑工程監(jiān)理、建筑安全生產(chǎn)管理、建筑工程質量

9、管理及其相關法律責任做出了明確的規(guī)定。對違反規(guī)定的企業(yè)和個人，處以行政處罰或行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。 建筑法第四章“建筑工程監(jiān)理”中規(guī)定，國家推行建筑工程監(jiān)理制度。實行監(jiān)理的建筑工程，由建設單位委托具有相應資質條件的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。建筑工程監(jiān)理應當依照法律、行政法規(guī)及有關的技術標準、設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期和建設資金使用等方面，代表建設單位實施監(jiān)督。 工程監(jiān)理人員認為工程施工不符合工程設計要求、施工技術標準和合同約定的，有權要求建筑施工企業(yè)改正。工程監(jiān)理人員發(fā)現(xiàn)工程設計不符合建筑工程質量標準或者合同約定的質量要求的，應當報告建設單位要求設計單

10、位改正。 建筑法第六章“建筑工程質量管理”A、對建筑工程的質量管理做出了專門的條文說明，B、規(guī)定國家對從事建筑活動的單位推行質量體系認證制度，建筑工程的勘察、設計單位必須對其勘察、設計的質量負責，建筑施工企業(yè)對工程的施工質量負責，建筑工程勘察、設計、C、施工的質量必須符合國家有關建筑工程安全標準的要求。 建設單位不得以任何理由，要求建筑設計單位或者建筑施工企業(yè)在工程設計或者施工作業(yè)中，違反法律、行政法規(guī)和建筑工程質量、安全標準，降低工程質量。建筑工程實行總承包的，工程質量由工程總承包單位負責；總承包單位將建筑工程分包給其他單位的，應當對分包工程的質量與分包單位承擔連帶責任，分包單位應當接受總承

11、包單位的質量管理。 建筑施工企業(yè)必須按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，不得偷工減料。 工程設計的修改由原設計單位負責，建筑施工企業(yè)不得擅自修改工程設計。建筑施工企業(yè)必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同的約定，對建筑材料、建筑構配件和設備進行檢驗，不合格的不得使用。建筑物在合理使用期限內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷； 對已發(fā)現(xiàn)的質量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復。 D、交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可

12、交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。建筑工程實行質量保修制度。 建設工程質量管理條例其他規(guī)定 五、前期物業(yè)管理基本知識 前期物業(yè)管理的工作內容 前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理的具體工作內容包括上崗人員培訓計劃的制定和實施、新建物業(yè)的接管驗收，接待業(yè)主或使用人入住，建立物業(yè)管理檔案，設計管理模式，制定物業(yè)管理方案和管理制度前期物業(yè)管理的相關規(guī)定物業(yè)管理條例規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人

13、明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。 前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。國家提倡其他物業(yè)的建設單位通過招投標的方式，選聘具

14、有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 第二節(jié) 物業(yè)管理方案的制定基本操作 一、制定物業(yè)管理方案的程序 （多） 制定物業(yè)管理方案的主要工作內容 1成立工作小組 如果物業(yè)管理企業(yè)是在進行項目投標時編寫物業(yè)管理方案，則編寫任務可由投標工作小組承擔。如果另行接受委托，編寫物業(yè)管理方案，則需要組建制定物業(yè)管理方案的工作小組。該工作小組一般由物業(yè)管理企業(yè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理或經(jīng)驗豐富、知識全面的部門經(jīng)理牽頭，成員包括管理、財務、工程、保安、保潔和行政等部門的有關人員。必要時也可以聘請企業(yè)外部的高水平物業(yè)管理專家擔任顧問，指導物業(yè)管理方案的制定2培訓工作人員

15、工作小組成立后，需要對參與方案制定的工作人員進行必要的業(yè)務培訓。培訓內容主要有標的物業(yè)項目的情況介紹，制定方案的要求、內容、方法和程序，優(yōu)秀物業(yè)管理方案案例的學習和考察等。 3準備資料、設備和經(jīng)費 主要應準備相關的法規(guī)政策、參考書、必要的文件表格、以往制定的其他同類物業(yè)項目的管理方案，調查研究和制定方案所需交通工具、工作設備和經(jīng)費等。 4調查分析標的物業(yè)項目情況 調查的內容一般包括： 多 項目位置 項目性質 項目規(guī)模 項目建筑情況配套設施及附近交通狀況消防、安保、衛(wèi)生清潔等設施狀況 周邊環(huán)境狀況 開發(fā)商的背景 工程設計單位、施工單位和監(jiān)理單位的背景 5調查業(yè)主和使用人的服務需求 可以運用座談、

16、訪問、電話調查、發(fā)放調查表、實地觀察、小規(guī)模實驗等方法，定性與定量相結合，調查業(yè)主和使用人的基本情況及其對物業(yè)管理服務的需求。調查的內容主要包括： (1)業(yè)主和使用人的自然狀況：總人口數(shù)、總戶數(shù)、職業(yè)、受教育程度、年齡、性別、民族構成等。 (2)業(yè)主和使用人的經(jīng)濟收入狀況和支付能力。 (3)業(yè)主和使用人對各項物業(yè)管理服務內容、服務檔次的現(xiàn)實需求和潛在需求情況。 6了解同類物業(yè)管理狀況 主要（了解本地區(qū)同類型物業(yè)）的（管理措施）（管理模式）（服務項目）（服務費水平）等。 單/多 7研究分析調查資料 將調查搜集到的資料進行統(tǒng)計、分析，寫出簡要的調查報告。 8初步確定物業(yè)管理方案要點 初步確定的物業(yè)

17、管理方案要點主要包括管理檔次、服務項目、管理模式、管理目標、主要措施、費用測算等。9進行可行性評價 從技術、經(jīng)濟等方面對初步物業(yè)管理方案要點的可行性進行評價。如果物業(yè)管理方案要點某些方面不可行，需要進行調整，調整后再做評價，這個過程可能需要反復幾次 10草擬方案文本 在對物業(yè)管理方案要點做出可行性評價以后，需要著手編寫具體的物業(yè)管理方案文本。11討論修改 方案編寫小組寫出具體的物業(yè)管理方案文本后，需向專家顧問、本企業(yè)其他相關物業(yè)管理人員咨詢意見，進行討論修改。 12領導審閱 經(jīng)過討論修改的方案，需送公司領導審閱。 13文本定稿 經(jīng)領導審閱、簽字，必要時再做修改后，方案即可定稿。 14實施和完善

18、 定稿后的物業(yè)管理方案即可付諸實施，而且需要在實踐中不斷修改和完善。 二、物業(yè)管理方案文本的編寫 不同類型物業(yè)項目的管理方案側重點有所不同，方案編寫體例也沒有統(tǒng)一的規(guī)定?？傮w來說，物業(yè)管理方案文本主要包括以下內容： 多2/3/4/5 (一)項目管理的整體設想與策劃 (二)物業(yè)管理服務模式 包括管理服務運作模式、工作流程、機構組織架構、信息反饋處理機制等。 多 (三)管理服務人力資源的管理 (四)管理制度建設(五)物業(yè)管理服務的具體內容和質量標準(六)物業(yè)管理財務收支測算 物業(yè)管理的服務標準和收費標準是物業(yè)管理方案的核心內容之一。 多 相關知識一、制定物業(yè)管理方案的原則 多 (一)（規(guī)范調研的原

19、則） 應按照規(guī)范的調研工作程序進行，遵從先文獻后實地、先內部后外部的原則，調查分析標的物業(yè)項目情況、同類競爭性物業(yè)的管理情況以及業(yè)主和使用人的服務需求，以確定一個合理的管理服務方案。 單(二)實事求是的原則(三)扎實細致的原則(四)科學適用的原則 二、可行性研究基本知識 (一)可行性研究的含義與作用 +內容 情 物業(yè)管理可行性研究，A對標的項目進行全面的調查研究和綜合論證，B從政策、技術和經(jīng)濟上進行全面的分析。其中，C最核心的內容是測算物業(yè)管理方案實施后能否給企業(yè)帶來正常利潤或其他回報。 可行性研究的根本目的是為投資決策提供科學、可靠的依據(jù)，實現(xiàn)項目決策的科學化，減少或避免投資決策的失誤，提高

20、項目實施帶來的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 + (二)可行性研究的主要內容 (1)項目情況分析。 (2)市場分析與需求預測。 (3)同類項目情況分析。 (4)企業(yè)自身條件分析。 (5)項目方案研究。 (6)人力資源研究。 (7)項目實施過程研究。 (8)項目的成本分析及資金籌措研究。 (9)項目經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益分析。 (10)結論及建議。 （完）(三)可行性研究的階段劃分情多 可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評價與決策4個階段。 1投資機會研究 投資機會研究比較粗略，帶有預測性，主要任務是分析和估計投資項目或投資方向成功的可能性，對投資項目或投資方向提出建議。投資

21、機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎和條件等方面進行分析和研究。 +2初步可行性研究 初步可行性研究亦稱“預可行性研究”，主要是在投資機會研究的基礎上，進一步對項目實施的可能性與潛在效益進行論證分析，對項目的贏利性進行分析和估算，進行項目的初步選擇和范圍的確定。 +3詳細可行性研究 詳細可行性研究是項目決策的基礎，是分析項目在技術、財務、經(jīng)濟上的可行性以作出決策的關鍵步驟。在這一階段，需要對項目進行深入的技術經(jīng)濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段對估算的精確度要求較高。 + 4項目評價與決策 這一階段重點進行項目評定和投資決策，提出正式的可行性研

22、究報告。按照國家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的建設工程項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。物業(yè)管理的可行性研究報告以及在可行性研究基礎上擬訂的物業(yè)管理方案可以請有關專家進行評價。 （完） (四)可行性研究的步驟 可行性研究一般按以下5個步驟進行：多 (1)接受委托 (2)調查研究 (3)方案選擇與優(yōu)化 （單） (4)財務評價 （單） (5)編寫可行性研究報告 (五)可行性研究報告的結構 （情/多） 一般包括以下10個部分即可。 (1)總論。 (2)物業(yè)項目分析。(3)服務需求分

23、析與預測。(4)物業(yè)管理企業(yè)自身條件與服務能力分析。(5)人力資源分析。(6)物業(yè)管理方案要點及方案實施進度分析。(7)物業(yè)管理服務費用測算。(8)項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益評價。(9)結論及建議。(10)附件。市場調研的詳細資料等可作為可行性研究報告的附件。 第三節(jié) 物業(yè)再開發(fā)利用方案的制定 1掌握物業(yè)再開發(fā)利用的原則和條件。2能夠擬訂物業(yè)再開發(fā)利用方案。3了解城市綠化規(guī)劃、建設與管理的相關規(guī)定。4了解停車場(庫)設計與建設的相關規(guī)定。 基本操作一、制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的程序 (一)制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的工作流程 單 (二)制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的主要工作內容 方/情/多（3/4/7/1

24、0） 1成立工作小組 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)再開發(fā)利用的工作劃歸企業(yè)內部負責開發(fā)經(jīng)營的部門。但是，每次在得到業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會的授權，制定物業(yè)的再開發(fā)利用方案時，都需要有針對性地組建一個制定方案的工作小組。+ 該工作小組一般應由物業(yè)管理企業(yè)主管副總經(jīng)理或經(jīng)驗豐富的開發(fā)經(jīng)營部門經(jīng)理牽頭，根據(jù)具體開發(fā)項目的需要，確定組成人員。例如，如果再開發(fā)項目是增建停車場(庫)，制定方案的工作小組一般應包括工程、財務和保安等部門的有關人員；如果再開發(fā)項目是綠地景觀的改造，制定方案的工作小組一般應包括綠化、工程和財務等部門的有關人員。必要時，可以從企業(yè)外部聘請有資質的單位或專家承擔設計任務。 +2培訓工作

25、人員 工作小組成立后，需要進行必要的、簡短的業(yè)務培訓，重點培訓內容是與具體開發(fā)項目有關的國家和地方法律法規(guī)。必要時應考察和借鑒其他物業(yè)管理區(qū)域的做法。 3準備資料、設備和經(jīng)費 主要應準備物業(yè)相關部位的建筑圖紙和設備設施工程圖紙等檔案資料，以及制定開發(fā)方案所需要的測量工具、制圖工具、其他工作設備和經(jīng)費等。+ 4分析項目情況 主要是分析物業(yè)項目擬再開發(fā)利用方面的配套設施現(xiàn)狀，如綠化美化、停車場(庫)等的規(guī)模和使用情況，分析這些設施不能滿足業(yè)主需要的原因以及與業(yè)主實際需求之間的差距，分析物業(yè)有無再開發(fā)利用的條件和可能性?？紤]標的物業(yè)的再開發(fā)利用時，也應分析周邊同類替代性服務設施的分布情況。 5調查業(yè)

26、主需要 可以運用座談訪問、電話調查、發(fā)放調查表、實地觀察等方法，定性與定量相結合，調查業(yè)主和使用人對擬開發(fā)項目的需求和態(tài)度，以確定物業(yè)的再開發(fā)利用是否必要。 + 6設計方案要點 根據(jù)物業(yè)項目的實際情況和業(yè)主的需要，要點主要包括開發(fā)項目的內容、地點、檔次、等項內容。 7進行可行性評價 初步確定物業(yè)再開發(fā)利用方案的要點。方案規(guī)模、開發(fā)成本、籌資途徑、經(jīng)營效果預測 從技術、經(jīng)濟、環(huán)境影響等方面對再開發(fā)利用方案的要點進行可行性評價。如果方案要點某些方面不可行，則需要進行調整，然后再做評價。 + 8草擬方案文本和圖件 在對方案要點做出可行性評價以后，需要著手起草具體的方案文本，并畫出方案草圖。方案工作小

27、組寫出具體的方案文本后，需向專家顧問、本企業(yè)其他相關物業(yè)管理人員征求意見，進行討論修改，確定再開發(fā)草案。 9上報領導審閱 再開發(fā)草案需送企業(yè)有關領導審閱。 10修改方案文本和圖件 領導審閱以后，需要根據(jù)領導提出的修改意見，調整、修改再開發(fā)方案。 + 11提交業(yè)主大會討論通過 物業(yè)的再開發(fā)利用是物業(yè)管理區(qū)域內較為重大的事項，再開發(fā)方案應由業(yè)主大會討論通過。物業(yè)管理企業(yè)應將再開發(fā)方案提交業(yè)主大會會議進行討論。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 根據(jù)業(yè)主大會討論的意見，對方案進行修改。再將修改后的方案提交業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會會議討論通過。+ 12行政報批 根據(jù)國家

28、和地方有關法律法規(guī)的規(guī)定，各種再開發(fā)項目須按一定程序上報有關行政主管部門審批或備案。例如，自1988年8月1日起施行的中華人民共和國道路交通管理條例規(guī)定，停車場(庫)須由城市規(guī)劃部門審核，并征得公安機關同意后，方準施工。 + 13批準實施 物業(yè)的再開發(fā)利用方案通過行政審批或備案后，即可付諸實施。也就是可以進行施工建設了。 有些規(guī)模較大的再開發(fā)工程須由具有相應資質的專業(yè)規(guī)劃設計單位進行規(guī)劃設計，由具有相應資質的專業(yè)施工單位進行施工建設。施工工程需要按規(guī)定通過竣工驗收后，方能投入使用。 （完） 二、幾種再開發(fā)項目方案的制定 (一)綠地景觀的再開發(fā) 綠地景觀是物業(yè)管理區(qū)域的重要組成部分。綠地景觀的再

29、開發(fā)是對現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內的綠化景觀進行更新、改造、擴大或新建的活動，其目的是根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的性質和業(yè)主及使用人的需要，擴大原有綠化面積，更新改造不符合要求、存在問題較多的綠地景觀，或增辟新的綠地以彌補原有綠化面積的不足，達到合理安排各種綠地的空間布局和綠化美化內容、改善和優(yōu)化物業(yè)管理區(qū)域生態(tài)環(huán)境的目的。綠地景觀的再開發(fā)方案可以由物業(yè)管理企業(yè)制定，也可以委托專業(yè)綠化規(guī)劃設計單位或專業(yè)人員制定。如果是規(guī)模較大的綠化工程，則須由具有相應資質的專業(yè)綠化規(guī)劃設計單位進行規(guī)劃設計。 單 (一)綠地景觀的再開發(fā) 方/多（1/2/3/5） 綠地景觀的再開發(fā)方案主要應包括以下內容： 1綠地景觀現(xiàn)狀分析 主要

30、分析物業(yè)管理區(qū)域內的建筑風格和規(guī)模、地形地貌、水體、植被概況以及綠化美化方面存在的問題與制約因素等。 2綠地景觀再開發(fā)的意義與目標 包括綠地景觀再開發(fā)的意義、指導思想、原則、依據(jù)、期限和目標、指標等。 3綠地景觀再開發(fā)內容的規(guī)劃設計包括綠地景觀再開發(fā)的地點、范圍、內容、檔次、規(guī)模以及綠地景觀系統(tǒng)總體布局與結構分區(qū)的規(guī)劃設計、重點建設項目等。 + 4綠化植物種類的選定 確定選擇綠化樹木、花卉及草坪種類的基本原則和物業(yè)管理區(qū)域所處植物地理位置，規(guī)劃綠化植物數(shù)量與技術經(jīng)濟指標，確定裸子植物與被子植物比例、常綠樹種與落葉樹種比例、喬木與灌木比例、木本植物與草本植物比例、鄉(xiāng)土樹種與外來樹種比例(并進行生

31、態(tài)安全性分析)、速生與中生和慢生樹種比例，確定綠地植物名錄(科、屬、種及種以下單位)，確定相應的基調植物、骨干植物和一般植物的種類。 單 + 5環(huán)境小品的設計 主要包括雕塑、山石、植物廊架、小型建筑、小型水景、步行小徑以及休閑座椅、兒童滑梯等環(huán)境小品和休閑設施的布局和設計。 6綠地景觀再開發(fā)的可行性分析 從政策、技術、經(jīng)濟和客戶需求等方面對綠地景觀再開發(fā)的可行性進行分析。 7綠地景觀再開發(fā)的環(huán)境影響評價 預測和評估綠地景觀再開發(fā)項目對物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的正面影響和可能產(chǎn)生的不利影響。 + 8綠地景觀再開發(fā)的投資估算 根據(jù)分期建設規(guī)劃，估算綠地景觀再開發(fā)的投資規(guī)模，設計籌資途徑。 9綠地景觀再開發(fā)

32、的效益分析 主要分析和預測綠地景觀再開發(fā)的生態(tài)環(huán)境效益、社會經(jīng)濟效益和景觀文化功能。 10規(guī)劃設計圖件 至少應包括物業(yè)管理區(qū)域綠地現(xiàn)狀分析圖、再開發(fā)規(guī)劃總圖以及近期綠地建設規(guī)劃圖。 （完） (二)停車場(庫)的擴建增建 停車場(庫)的擴建增建是根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的性質和業(yè)主及使用人的使用需要在現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內擴建原有停車場(庫)或增建新的停車場(庫),以彌補原有停車場(庫)的不足,滿足客戶的使用需求.停車場(庫)的擴建增建方案可以由物業(yè)管理企業(yè)制定,也可以委托專業(yè)規(guī)劃設計單位或專業(yè)人員制定。如果是規(guī)模較大的擴建增建工程,則須由具有相應資質的專業(yè)規(guī)劃設計單位進行規(guī)劃設計。 多/單 (二)停車場(

33、庫)的擴建增建 方停車場(庫)的擴建增建方案主要應包括以下內容： 1停車場(庫)現(xiàn)狀分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內人口數(shù)量和現(xiàn)有機動車、自行車數(shù)量及其變化趨勢，以及現(xiàn)有停車場(庫)的規(guī)模、分布、使用情況、存在的問題與制約因素等。 2擴建增建停車場(庫)的原則與目標 包括擴建增建停車場(庫)的必要性、目的、原則、依據(jù)、建設期限和預期目標等。 + 3擴建增建停車場(庫)的位置與規(guī)模規(guī)劃 包括擴建增建停車場(庫)的位置、形式、規(guī)模等。物業(yè)管理企業(yè)對停車場(庫)位置的規(guī)劃，既要尊重已有停車場(庫)的位置，又要有創(chuàng)新，必要時因地置宜地規(guī)劃設計出新的符合實際需要的停車場(庫)。 多 + 4停車場(庫)布局的

34、規(guī)劃設計 主要包括擬擴建增建停車場(庫)的總平面布局及分區(qū)、停車方式、車輛行駛方向、出入口數(shù)量、出入口位置與寬度、主要通道寬度與坡度、通道曲線半徑、交通標志、交通標線、防火間距、消防車道、人行道等要素的規(guī)劃設計。 5停車場(庫)配套設施的規(guī)劃設計 包括停車場(庫)的給水排水、采暖通風、電氣、消防等設施設備，配套建筑以及場址庫址綠化等的規(guī)劃設計。單 + 6擴建增建停車場(庫)的可行性分析 從政策、技術、經(jīng)濟和客戶需求等方面對停車場(庫)擴建增建工程的可行性進行分析。 多 7擴建增建停車場(庫)的環(huán)境影響評價 預測和評估停車場(庫)的擴建增建可能給物業(yè)管理區(qū)域帶來的正面和負面環(huán)境影響。8擴建增建停

35、車場(庫)的投資估算 根據(jù)建設規(guī)劃，估算擴建增建停車場(庫)的投資規(guī)模，設計籌資途徑。 +9擴建增建停車場(庫)的效益分析 主要根據(jù)擴建增建停車場(庫)的租售形式和定價，分析和預測擴建增建停車場(庫)的經(jīng)濟效益和社會功能。如果停車場(庫)是利用產(chǎn)權歸業(yè)主所有的公共區(qū)域建設的，那么停車場(庫)的租售收入，除了應按規(guī)定交納一定的稅費以外，物業(yè)管理企業(yè)可以獲得其中一部分作為管理服務費，其余主要應歸業(yè)主和投資者所有。 + 10規(guī)劃設計圖件 至少應包括物業(yè)管理區(qū)域內停車場(庫)現(xiàn)狀分析圖、擴建增建規(guī)劃總圖以及配套設施規(guī)劃圖。(三)綜合經(jīng)營服務場所的再開發(fā) 物業(yè)的建設單位一般都會按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配套

36、建設一些服務設施，如幼兒園、中小學、底層商鋪等。綜合經(jīng)營服務場所的再開發(fā)，就是在現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內為綜合經(jīng)營服務項目準備房屋和場地，以彌補原有設施的不足，滿足客戶的使用需求 多(三)綜合經(jīng)營服務場所的再開發(fā) 方/多（1/2/3/4/6） 綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)方案主要應包括以下內容： 1現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務場所分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務場所的數(shù)量、用途、分布、使用現(xiàn)狀、存在的問題與制約因素等。 2綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)的原則與目標 包括再開發(fā)綜合經(jīng)營服務場所的意義、目的、原則、依據(jù)、建設期限和預期目標等。 + 3綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)的可行性分析 首先分析開展綜合經(jīng)營服務項目的可

37、行性，然后分析經(jīng)營場所再開發(fā)的可行性。在分析物業(yè)管理區(qū)域人口數(shù)量、消費水平和服務需求、現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務場所以及周邊地區(qū)同類服務供給情況的基礎上，從經(jīng)濟上、政策上和技術上對綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)進行可行性分析。 4綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)內容與方式的規(guī)劃 首先根據(jù)物業(yè)區(qū)域的實際情況和客戶需要,規(guī)劃設計出擬增加的綜合經(jīng)營服務項目,然后規(guī)劃安排擬增加項目所需要的經(jīng)營場所.可對原有配套公共性服務建筑和場地稍加裝修裝飾即進行利用,也可根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會的意見改造、改建原有建筑和場地.如沒有現(xiàn)成的建筑和場地可利用,可考慮向開發(fā)商或業(yè)主租賃必要的經(jīng)營場所,并按照擬增加綜合經(jīng)營服務項目的需要對經(jīng)營場所進行裝修、

38、改造.有時也可考慮增建新建部分綜合經(jīng)營服務項目所需經(jīng)營場所.增建新建部分經(jīng)營場所時,要特別注意合理選址,不能占用綠地、道路廣場、停車場(庫)等已設定專門用途的用地和空間 +5綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)具體方案的設計 主要包括擬再開發(fā)的綜合經(jīng)營服務場所的位置、規(guī)模、平面布局、建筑風格、改造方案、裝修方案以及給水排水、采暖通風、電氣、消防、綠化等配套設施設備的布置。 6綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)的投資估算 根據(jù)建設規(guī)劃，估算綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)的投資規(guī)模，設計籌資途徑。7綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)的環(huán)境影響評價 預測和評估綜合經(jīng)營服務場所的再開發(fā)可能給物業(yè)管理區(qū)域帶來的正面和負面環(huán)境影響。 8綜合經(jīng)營服務場

39、所再開發(fā)效益分析 在分析擬增加綜合經(jīng)營服務項目效益的基礎上，根據(jù)再開發(fā)的綜合經(jīng)營服務場所的租售形式或經(jīng)營形式，分析和預測其可能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。如果是利用產(chǎn)權歸業(yè)主所有的公共區(qū)域進行經(jīng)營場所再開發(fā)，那么其租售收入中除應繳稅費外，物業(yè)管理企業(yè)可以獲得其中一部分作為管理服務費，其余主要應歸業(yè)主和投資者所有。9規(guī)劃設計圖件 至少應包括擬改造的綜合經(jīng)營服務場所現(xiàn)狀分析圖、擴建增建規(guī)劃總圖、裝修設計圖以及配套設施規(guī)劃圖。相關知識一、物業(yè)再開發(fā)利用的含義 物業(yè)的再開發(fā)利用是指對已建成并投入使用的房屋建筑、配套設施和場地等進行改造和局部增建，以提高物業(yè)使用價值的活動。在這里，物業(yè)的再開發(fā)利

40、用特指對物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的再開發(fā)利用。在物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)共用部位和共用設施設備的再開發(fā)利用應由業(yè)主或業(yè)主大會做出決定，可以由物業(yè)管理企業(yè)來實施。 二、物業(yè)再開發(fā)利用的原則和條件 情/多 (一)物業(yè)再開發(fā)利用的原則 1尊重業(yè)主意愿的原則 物業(yè)的共用部位和共用設施設備是否需要再開發(fā)以及再開發(fā)利用的方向和性質，應由業(yè)主或業(yè)主大會做出決定。2經(jīng)濟適用的原則3科學規(guī)劃的原則(二)物業(yè)再開發(fā)利用的條件 1物業(yè)本身的條件2業(yè)主的愿望3物業(yè)管理企業(yè)的運作能力 三、城市綠化規(guī)劃、建設與管理的相關規(guī)定 我國與城市綠化規(guī)劃、建設與管理有關的法律法規(guī)已有多項，以下是在物業(yè)管理區(qū)域內進行綠地

41、景觀再開發(fā)時需要遵守的幾項主要的全國性法規(guī)及其相關內容。 (一)城市綠化條例任何單位和個人都不得擅自改變城市綠化規(guī)劃用地性質或者破壞綠化規(guī)劃用地的地形、地貌、水體和植被。任何單位和個人都不得損壞城市樹木花草和綠化設施?？撤コ鞘袠淠?，必須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門批準，并按照國家有關規(guī)定補植樹木或者采取其他補救措施。百年以上樹齡的樹木，稀有、珍貴樹木，具有歷史價值或者重要紀念意義的樹木，均屬古樹名木。嚴禁砍伐或者遷移古樹名木。因特殊需要遷移古樹名木，必須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門審查同意，并報同級或者上級人民政府批準。 (二)城市綠線管理辦法 城市綠線管理辦法是建設部于2002年

42、9月13日以112號令發(fā)布的，自2002年11月1日起施行，適用于城市綠線即城市各類綠地范圍的控制線的劃定和監(jiān)督管理。以下是城市綠線管理辦法中與物業(yè)管理區(qū)域綠地景觀再開發(fā)關系較為密切的一些主要內容。(三)城市綠化規(guī)劃建設指標的規(guī)定 建設部制定的城市綠化規(guī)劃建設指標的規(guī)定(建城19931784號)自1994年1月1日起實施。根據(jù)該規(guī)定，城市綠地包括公共綠地、居住區(qū)綠地、單位附屬綠地、防護綠地、生產(chǎn)綠地、風景林地6類，各類綠地單項指標應符合下列要求： (1)新建居住區(qū)綠地占居住區(qū)總用地比率不低于30。 (2)城市道路均應根據(jù)實際情況搞好綠化。其中主干道綠帶面積占道路總用地比率不低于20，次干道綠帶

43、面積所占比率不低于15。 (3)城市內河、海、湖等水體及鐵路旁的防護林帶寬度應不少于30米。 (4)單位附屬綠地面積占單位總用地面積比率不低于30，其中工業(yè)企業(yè)、交通樞紐、倉儲、商業(yè)中心等綠地率不低于20：產(chǎn)生有害氣體及污染工廠的綠地率不低于30，并根據(jù)國家標準設立不少于50米的防護林帶；學校、醫(yī)院、休療養(yǎng)院所、機關團體、，公共文化設施、部隊等單位的綠地率不低于35。因特殊情況不能按上述標準進行建設的單位，必須經(jīng)城市園林綠化行政主管部門批準，并根據(jù)城市綠化條例第十七條規(guī)定，將所缺面積的建設資金交給城市園林綠化行政主管部門統(tǒng)一安排綠化建設作為補償，補償標準應根據(jù)所處地段綠地的綜合價值所在城市具體

44、規(guī)定。 (5)生產(chǎn)綠地面積占城市建成區(qū)總面積比率不低于2 (四)城市園林綠化企業(yè)資質管理辦法和城市園林綠化企業(yè)資質標準 (五)城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 修訂版國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范自2002年4月1日起施行，適用于城市居住區(qū)的規(guī)劃設計。其中第7部分是專門關于綠地的規(guī)劃設計規(guī)范，以下是該部分的主要內容。居住區(qū)內綠地應符合下列規(guī)定： (1)一切可綠化的用地均應綠化，并宜發(fā)展垂直綠化。 (2)宅間綠地應精心規(guī)劃與設計。 (3)綠地率：新區(qū)建設不應低于30；舊區(qū)改建不宜低于25 。 單居住區(qū)內的綠地規(guī)劃,應根據(jù)居住區(qū)的規(guī)劃布局形式、環(huán)境特點及用地的具體條件,采用集中與分散相結合，點、線、面相結合

45、的綠地系統(tǒng) 公共綠地的位置和規(guī)模，應根據(jù)規(guī)劃用地周圍的城市級公共綠地的布局綜合確定。居住區(qū)內公共綠地的總指標，應根據(jù)居住人口規(guī)模分別達到：組團不少于O.5/人，小區(qū)(含組團)不少于lm2/人居住區(qū)(含小區(qū)與組團)不少于1.5m2/人，并應根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃布局形式統(tǒng)一安排、靈活使用。舊區(qū)改建可酌情降低，但不得低于相應指標的70。 (六)公園設計規(guī)范 (七)城市綠化工程施工及驗收規(guī)范 竣工驗收時間應符合下列規(guī)定： (1)新種植的喬木、灌木、攀緣植物，應在一個年生長周期滿后方可驗收。 (2)地被植物應在當年成活后，郁閉度達到80以上進行驗收。 (3)花壇種植的一、二年生花卉及觀葉植物，應在種植15天后

46、進行驗收。 (4)春季種植的宿根花卉、球根花卉，應在當年發(fā)芽出土后進行驗收。秋季種植的應在第二年春季發(fā)芽出土后驗收。 綠化工程質量驗收應符合下列規(guī)定： (1)喬、灌木的成活率應達到95以上，珍貴樹種和孤植樹應保證成活。 (2)強酸性土、強堿性土及干旱地區(qū)各類樹木成活率不應低于85。 (3)花卉種植地應無雜草、無枯黃，各種花卉生長茂盛，種植成活率應達到95(4)草坪無雜草,無枯黃,種植覆蓋率應達到95 (5)綠地整潔，表面平整。 (6)種植的植物材料的整形修剪應符合設計要求。 (7)綠地附屬設施工程的質量驗收應符合建筑安裝工程質量檢驗評定統(tǒng)一標準GBJ301的有關規(guī)定。 四、停車場(庫)設計與建

47、設的相關法規(guī) 停車場是指供各種機動車和非機動車停放的露天或室內場所。停車場有地上停車場和地下停車場。汽車庫是指停放和儲存汽車的建筑物。汽車庫有地上汽車庫和地下汽車庫之分，有敞開式汽車庫和封閉式汽車庫之分。根據(jù)停車方式，汽車庫還可以分為坡道式汽車庫和機械式汽車庫。在汽車庫停車樓層之間，汽車沿坡道上、下行駛者為坡道式汽車庫。機械式汽車庫是指使用機械設備作為運送或運送且停放汽車的汽車庫。 (一)中華人民共和國道路交通管理條例 1988年7月4日公安部頒發(fā)的中華人民共和國道路交通管理條例【88公發(fā)15號文自1988年8月1日起施行。屬國家該條例規(guī)定，停車場(庫)須由城市規(guī)劃部門審核，并征得公安機關同意

48、后，方準施工；任何單位和個人未經(jīng)公安機關批準，不準占用道路擺攤設點、停放車輛、堆物作業(yè)、搭棚、蓋房、進行集市貿(mào)易和其他妨礙交通的活動。 (二)停車場建設和管理暫行規(guī)定 根據(jù)1989年1月1日起施行的公安部和建設部聯(lián)合頒布的停車場建設和管理暫行規(guī)定，停車場的建設必須符合城市規(guī)劃和保障道路交通安全暢通的要求，其規(guī)劃設計須遵守停車場規(guī)劃設計規(guī)則(試行)。停車場的設計方案(包括有關的主體工程設計方案)，須經(jīng)城市規(guī)劃部門審核，并征得公安交通管理部門同意，方可辦理施工手續(xù)；停車場竣工后，須經(jīng)公安交通管理部門參加驗收合格方可使用。 (三)停車場規(guī)劃設計規(guī)則(試行) 停車場規(guī)劃設計規(guī)則(試行)規(guī)定:機動車停車

49、場的出入口應有良好的視野.機動車停車場車位指標大于50個時,出入口不得少于2個 大于500個時，出入口不得少于3個。出An之間的凈距須大于10m，出入口寬度不得小于7m。機動車停車場內的停車方式應以占地面積小、疏散方便、保證安全為原則。機動車停車場內的主要通道寬度不得小于6m。自行車停車場原則上不設在交叉路口附近。出入口應不少于2個，寬度不小于25m。自行車停車方式應以出入方便為原則。 (四)汽車庫建筑設計規(guī)范汽車庫總平面布局的功能分區(qū)應合理，交通組織應安全便捷，環(huán)境應符合現(xiàn)行行業(yè)標準城市容貌標準(CJl6)的規(guī)定?？偲矫娌季?、防火間距、消防車道、安全疏散、安全照明、消防給水及電氣等規(guī)劃建設，

50、應符合現(xiàn)行國家標準汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范(GB50067)的規(guī)定。A、庫址內車行道與人行道應嚴格分離，B、消防車道必須暢通。C、庫址綠化率不應低于30 ，D、庫址內噪聲源周圍應設隔聲綠化帶等綠化設施。 (五)汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范 案 國家標準汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范(GB50067-97)自1998年5月1日起施行。1、車庫的防火設計，須做到安全適用、技術先進、經(jīng)濟合理。2、應符合國家現(xiàn)行的有關設計標準和規(guī)范的要求3、該標準從防火分類和耐火等級、總平面布局和平面布置、防火分隔和建筑構造、安全疏散、消防給水和固定滅火系統(tǒng)、采暖通風和排煙、電氣等方面，明確了對汽

51、車庫、修車庫、停車場防火設計的規(guī)范要求。+ 4、汽車庫、修車庫周圍應設環(huán)形車道，困難時可沿建筑物的一個長邊和另一邊設置消防車道，消防車道宜利用交通道路。消防車道的寬度不應小于4m，盡頭式消防車道應設回車道或回車場，回車場不宜小于12m * 12m。5穿過車庫的消防車道，其凈空高度和凈寬均不應小于4m，當消防車道上空遇有障礙物時，路面與障礙物之間的凈空不應小于4m。6、汽車庫應設防火墻劃分防火分區(qū)。防火墻應直接砌在汽車庫、修車庫的基礎或鋼筋混凝土的框架上。防火隔墻可砌筑在不燃燒體地面或鋼筋混凝土梁上，防火墻、防火隔墻均應砌至梁、板的底部。 7、 汽車庫、修車庫的人員安全出口和汽車疏散出口應分開設

52、置。設在工業(yè)與民用建筑內的汽車庫，其車輛疏散出口應與其他部分的人員安全出口分開設置。8、 除了停車數(shù)不超過5輛的停車場等小型車庫外，車庫應設置消防給水系統(tǒng)。9、消防給水可由市政給水管道、消防水池或天然水源供給。利用天然水源時，應設有可靠的取水設施和通向天然水源的道路，并在枯水期最低水位時，確保消防用水量。10、車庫內嚴禁明火采暖。第二章 物業(yè)管理制度的制定 點擊打印第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度的準備1了解物業(yè)管理制度的含義和種類。2能夠做好制定物業(yè)管理制度的準備工作?；静僮饕?、物業(yè)管理企業(yè)制定物業(yè)管理制度的準備(一)制定物業(yè)管理制度準備工作流程 （單）(二)制定物業(yè)管理制度準備工作的主要內容物業(yè)

53、管理企業(yè)主要負責制定為了保證完成物業(yè)管理服務內容和達到所要求服務質量的企業(yè)內部管理制度，有時接受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托起草物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。(二)制定物業(yè)管理制度準備工作的主要內容 情1成立工作小組物業(yè)管理制度應是物業(yè)管理方案的組成內容之一 2明確工作任務和目標 3準備相關資料4了解物業(yè)現(xiàn)狀5了解業(yè)主及使用人情況6分析本企業(yè)情況 7學習有關文獻8擬訂制度體系9擬訂制定制度的方法和程序l0上報領導審閱二、業(yè)主大會制定物業(yè)管理制度的準備1確定制度起草人員 2單/多如果物業(yè)管理區(qū)域內尚未成立業(yè)主大會，是第一次由業(yè)主大會制定有

54、關的物業(yè)管理制度，則首先應在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組 由業(yè)主大會籌備組負責擬訂有關的物業(yè)管理制度草案。業(yè)主大會籌備組可以專門聘請非業(yè)主法律專業(yè)人士起草有關的制度草案 5學習有關文件 單負責起草有關物業(yè)管理制度的業(yè)主大會籌備組或業(yè)主委員會應學習、理解國家及地方政府的有關法律、法規(guī)、政策文件。 二、業(yè)主大會制定物業(yè)管理制度的準備 情業(yè)主大會制定物業(yè)管理制度的準備工作一般按以下程序進行。1確定制度起草人員2了解物業(yè)情況3了解業(yè)主及使用人情況4了解物業(yè)管理企業(yè)情況5學習有關文件業(yè)主大會已經(jīng)制定了業(yè)主

55、公約和業(yè)主大會議事規(guī)則以及物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，那么修改有關物業(yè)管理制度的草案應由業(yè)主委員會負責擬訂。業(yè)主委員會可以安排熟悉法律的業(yè)主委員會委員或其他業(yè)主，也可以專門聘請非業(yè)主法律專業(yè)人士起草有關的制度草案，其中有關物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度也可以委托物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助起草。相關知識一、物業(yè)管理制度的含義物業(yè)管理制度是指負責一個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理公司和該物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主大會為保證物業(yè)服務質量和物業(yè)的正常使用、增值、保值所制定的各種規(guī)則、章程、程序和辦法的總

56、稱，是要求有關人員共同遵守的規(guī)范和準則。在物業(yè)管理的市場競爭中，如果說一個物業(yè)管理企業(yè)的設備精良、工作設施先進是競爭的“硬件”，那么物業(yè)管理制度的完備、嚴密、科學、合理就是競爭中取勝的“軟件”。因此，物業(yè)管理制度建設是一項十分重要的基礎性工作。二、物業(yè)管理制度的分類物業(yè)管理制度的分類方法有很多種，如果根據(jù)其約束的對象來劃分，物業(yè)管理制度可以分為3大類：第一類是只約束物業(yè)管理企業(yè)員工不約束業(yè)主和使用人的物業(yè)管理企業(yè)內部管理制度；第二類是只約束業(yè)主和使用人不約束物業(yè)管理企業(yè)員工的業(yè)主內部管理制度；第三類是既約束業(yè)主和使用人又約束物業(yè)管理企業(yè)員工的物業(yè)管理公共管理制度。下面分別加以說明。(一)物業(yè)管

57、理企業(yè)內部管理制度 情物業(yè)管理企業(yè)內部管理制度，是指物業(yè)管理企業(yè)為提高管理服務質量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點制定的一系列職責范圍、崗位責任、工作程序和考核辦法等。此類制度的制定是為了明確各部門、各崗位的責任，約束企業(yè)員工的行為，協(xié)調、銜接企業(yè)各環(huán)節(jié)的關系，保證企業(yè)正常運轉和循環(huán)，以此為基礎，落實物業(yè)管理企業(yè)的服務責任，保證物業(yè)管理工作的有序進行。 多物業(yè)管理企業(yè)內部的管理制度由物業(yè)管理企業(yè)自行制定，如果能聽取業(yè)主委員會的意見，將會在物業(yè)管理服務過程中取得更好的工作效果。 單物業(yè)管理企業(yè)內部管理制度體系一般包括以下具體制度： 多（1/2）1企業(yè)綜合管理制度物業(yè)管理企業(yè)應制定一系列綜合管理

58、制度，如依據(jù)ISO 9000標準建立起來的質量管理和質量保證體系制度、企業(yè)文化建設制度、企業(yè)財務管理制度、企業(yè)采購制度、倉庫管理制度、經(jīng)濟核算制度等。 多2員工管理制度物業(yè)管理企業(yè)一般將一系列員工管理制度集中在一本員工手冊中，印發(fā)給企業(yè)員工。員工管理制度是物業(yè)管理企業(yè)最基本的內部管理制度，主要包括勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績效考核制度、企業(yè)獎懲制度等。 多/單3部門職責物業(yè)管理企業(yè)各部門都要制定工作職責，一般包括公司辦公室、財務部、人力資源部、管理部、服務部、工程部、保潔部、保安部、市場部等各個部門以及各個項目管理處的具體工作職責范圍。4崗位職責物業(yè)管理企業(yè)員工崗位職責應包括物

59、業(yè)管理企業(yè)各部門所有工作崗位的具體工作職責。 5操作規(guī)程物業(yè)公司需針對每個工作崗位的各類工作,制定明確、具體、細致、便于操作的規(guī)程,即具體的規(guī)范的工作流程和工作要求及質量標準.操作規(guī)程是一個非常繁雜的制度體系.如某管理處經(jīng)理需遵守的操作規(guī)程有:編制工作計劃操作規(guī)程,召開工作會議操作規(guī)程,員工招募、面試、評審、錄用操作規(guī)程,員工培訓操作規(guī)程,員工考核操作規(guī)程,員工調動、懲處操作規(guī)程,工作督導、檢查操作規(guī)程,工作環(huán)境管理操作規(guī)程,編制預算操作規(guī)程，費用審批操作規(guī)程,樓檢工作操作規(guī)程,二次裝修管理操作規(guī)程,外委項目評審操作規(guī)程,突發(fā)事件處理操作規(guī)程,對外聯(lián)絡操作規(guī)程,對外接待工作操作規(guī)程,投訴處理操

60、作規(guī)程,起訴、應訴操作規(guī)程等。 完 (二)業(yè)主內部管理制度業(yè)主內部管理制度是用于業(yè)主自律的制度，一般包括業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，由業(yè)主大會制訂。(三)物業(yè)管理的公共管理制度物業(yè)管理的公共管理制度，是指用于界定物業(yè)管理參與者權利與義務，規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方當事人的行為，協(xié)調各方主體間關系的規(guī)定。單公共管理制度將業(yè)主及使用人和物業(yè)管理者的權利與義務以法律文件的形式加以確定，對全體業(yè)主、使用人以及物業(yè)管理者均有約束力。 多(三)物業(yè)管理的公共管理制度 情/多/單 物業(yè)管理的公共管理制度主要有樓宇入住及遷出管理制度、房屋共用部位及共用設施設備使用管理制度、房屋共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護管