中北路項(xiàng)目項(xiàng)目前期定位報(bào)告ppt課件

1、地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理2010年01月14日德思勤深圳武漢謹(jǐn)呈：武漢鋼鐵集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司中北路項(xiàng)目前期定位報(bào)告本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。版權(quán)聲明 Copyright; All rights Reserved。This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copy

2、right holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 報(bào)告提綱一、項(xiàng)目概況二、方向研判三、項(xiàng)目定位 四、物業(yè)建議一、項(xiàng)目概況位置：武昌區(qū)徐東路37號凈用地面積：35958.90容積率： = 4.5建筑密度：=30%綠地率：30%建筑面積：161815.1 其中，住宅97089，公建647261、基本指標(biāo)武漢內(nèi)環(huán)罕有16萬綜合物業(yè)項(xiàng)目本項(xiàng)目1區(qū)位背景2、項(xiàng)目背景湖北“中南?！?、權(quán)力中心、武漢內(nèi)環(huán)、城市核心區(qū)、富人區(qū)2地塊背景東湖風(fēng)景區(qū)域罕有的

3、住宅商業(yè)用地，稀缺不可再生3環(huán)境背景唯一的東湖，珍稀景觀資源，都市湖區(qū)，城市名片4人文背景緊鄰武漢科技文教中心，獨(dú)有的人文氛圍和沉淀5交通背景地鐵4號線、中北路、武廣鐵路，交通便捷，但受立交影響6規(guī)劃背景華僑城史上最大投資落定東湖，中部最大最好的主題公園8開發(fā)商背景武鋼集團(tuán)，上市公司50強(qiáng)企業(yè)、多個(gè)樓盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)得天獨(dú)厚、生逢其時(shí)、大有可為7市場背景區(qū)域中高端市場參差不齊，產(chǎn)品打造、營銷水平有空間社會效益、企業(yè)效益、消費(fèi)者三贏的局面武鋼集團(tuán)的品牌提升，走出青山的首個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目武漢備受矚目的城市標(biāo)桿作品風(fēng)險(xiǎn)控制下的突破及高度，穩(wěn)妥可觀的收益品牌目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)3、項(xiàng)目目標(biāo)總體目標(biāo)二、方向研判3、項(xiàng)目發(fā)展

4、方向研判研判基點(diǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場環(huán)境地塊條件項(xiàng)目價(jià)值綜合提升風(fēng)險(xiǎn)控制回現(xiàn)要求品牌升級城核稀缺優(yōu)勢地段居住、商務(wù)、商業(yè)等復(fù)合價(jià)值便捷交通路網(wǎng)一線湖景武漢樓市長期看好區(qū)域大盤持續(xù)威脅華僑城的價(jià)值拉動區(qū)域優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)3、項(xiàng)目發(fā)展方向研判三大方向方向A：常規(guī)競爭思路方向B：高端競爭思路方向C：超越競爭思路融入徐東-中北板塊方向A：常規(guī)競爭思路高層住宅：主流戶型回現(xiàn)產(chǎn)品、精品居家產(chǎn)品定位為市場主流暢銷戶型（兩房85-100、三房110-140為主）商務(wù)公寓：承接區(qū)域商務(wù)氣氛、提升項(xiàng)目檔次和復(fù)合價(jià)值，受立交橋干擾較小，未來前景看好以小面積單位為主，商住兩用，標(biāo)準(zhǔn)層面積1000-1500，體量不超5萬商業(yè)：市場

5、補(bǔ)缺業(yè)態(tài)、回現(xiàn)產(chǎn)品以能快速回現(xiàn)街鋪產(chǎn)品為主，少量集中式主力店為輔，體量不超過2萬產(chǎn)品組合：普通住宅 + 商務(wù)公寓 + 精品商業(yè)發(fā)展思路：風(fēng)險(xiǎn)控制、回現(xiàn)、承接區(qū)域主流暢銷產(chǎn)品、控制商業(yè)體量本項(xiàng)目積玉橋（萬達(dá)、三江）、東湖、青山、中南、武昌中心福星國際城、東湖春樹里、愛家國際華城、復(fù)地東湖國際、水岸星城、待開發(fā)地塊競爭類型：肉搏戰(zhàn) 競爭層面：區(qū)域內(nèi)和區(qū)域外眾多樓盤的圍追堵截客戶來源：城市中堅(jiān)，武昌首改或多次置業(yè)者為主融入徐東-中北板塊優(yōu)勢：徐東-中北片區(qū)廣泛被客戶所認(rèn)知 劣勢：競爭過于激烈，項(xiàng)目難以突出重圍方向A：常規(guī)競爭思路直面板塊內(nèi)全部競爭板塊外競爭同樣激烈方向B：高端競爭思路融入東湖板塊產(chǎn)品

6、組合：高端住宅+酒店式公寓+大體量商業(yè)發(fā)展思路：體現(xiàn)項(xiàng)目檔次、提升綜合居住價(jià)值、打造湖景盤高層住宅：高層標(biāo)桿產(chǎn)品（最大程度享一線湖景）、開闊空間做園景、大面積彰顯豪宅氣質(zhì)定位為東湖區(qū)域主流戶型（兩房100-120、三房140-160、四房180-190 ）酒店式公寓：高端投資型居住產(chǎn)品，提升項(xiàng)目檔次和復(fù)合價(jià)值，受立交橋干擾較小，前景較好以90-100 小面積單位為主，體量約2萬左右商業(yè)：市場補(bǔ)缺業(yè)態(tài)、回現(xiàn)產(chǎn)品充分利用地鐵交通優(yōu)勢，發(fā)展集中式主力店與街鋪，體量在4.5萬左右本項(xiàng)目江景樓盤、沙湖、西北湖、南湖、墨水湖東湖天下（基本售完）東湖壹號（后續(xù)少量待開發(fā)）復(fù)地東湖國際（湖景資源不夠）待開發(fā)地

7、塊競爭類型：資源的較量競爭層面：全市高端客戶 的爭奪客戶來源：武昌權(quán)貴一族，武 漢市內(nèi)高端客戶融入東湖板塊優(yōu)勢：東湖板塊富有競爭 力，檔次高形象好劣勢：本項(xiàng)目受立交橋影響， 且為復(fù)合社區(qū)，難以成 為純粹居住湖景盤板塊內(nèi)難以形成差異湖景、江景概念泛濫方向B：高端競爭思路方向C：超越競爭思路融入華僑城板塊產(chǎn)品組合：高端國際公寓+ 特色商業(yè)發(fā)展思路：依托華僑城的國際化氣質(zhì)與旅游資源、延伸項(xiàng)目價(jià)值空間高級全精裝服務(wù)式公寓：（居家型大戶公寓+酒店式小戶公寓）居家型公寓定位為全市區(qū)域主流暢銷戶型、并參考一線城市高端公寓產(chǎn)品酒店式公寓可分戶出售，也可整體出售給酒店管理公司作為酒店經(jīng)營，一方面提升物業(yè)檔次，另

8、一方面可快速變現(xiàn)。特色商業(yè)：以未來完善交通樞紐優(yōu)勢為基礎(chǔ)，一方面成為地鐵為交通核心的社區(qū)型商業(yè)中心，另一方面吸引國際化客戶與旅游客群，打造與中高端目的性消費(fèi)與旅游相關(guān)的特色商業(yè)，并充分考慮與華僑城內(nèi)部商業(yè)形成互補(bǔ) 客戶定位：國際化的高端客戶，區(qū)域內(nèi)外高端客戶得到質(zhì)的飛躍與新的延展，客戶外延與品質(zhì)擴(kuò)大與提升本項(xiàng)目競爭類型：超越競爭層面：全市乃至8+1城市圈、中 部城市高端客戶的爭奪客戶來源：武漢高端客戶，8+1城市 圈及中部其它各省高端 自住與投資客戶充分發(fā)揮項(xiàng)目地段優(yōu)勢，借勢華僑城板塊，制造無競爭狀態(tài)區(qū)域內(nèi)無競爭區(qū)域外競爭弱方向C：超越競爭思路融入華僑城板塊3、項(xiàng)目發(fā)展方向研判三大方向比較融入

9、徐東-中北板塊融入東湖板塊融入華僑城板塊10000-1100011000-1400014000-16000突破升級穩(wěn)健價(jià)值金字塔售價(jià)成本競爭風(fēng)險(xiǎn)高較高很低較低一般一般一般較高較高3、項(xiàng)目發(fā)展方向研判東湖華僑城板塊全精裝服務(wù)式公寓三個(gè)方向綜合比較，初步建議選擇方案C稀缺的地段、豪宅的血統(tǒng)、絕版的湖景、頂級的配套以新的視野審視地塊及區(qū)域價(jià)值以前瞻眼光占領(lǐng)華僑城價(jià)值高地融入華僑城板塊，德思勤認(rèn)為，為最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值，必須：時(shí)空巨變價(jià)值飛躍時(shí)空巨變之1品牌華僑城 華僑城是國內(nèi)從事“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園是目前國內(nèi)最 為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最。強(qiáng)勢品牌旅游地產(chǎn)酒店文化

10、電子旅游提升地產(chǎn)附加價(jià)值 政府在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中的積極參與帶來增值。除環(huán)境之外，各種配套設(shè)施也是旅游地產(chǎn)中地產(chǎn)項(xiàng)目獲得高收益的原因。主題公園對房價(jià)的支撐大約是20-30%溢價(jià)旅游地產(chǎn)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)利潤，回籠資金快華僑城利潤構(gòu)成里，80%是地產(chǎn)業(yè)務(wù)，20%是旅游業(yè)務(wù)與旅游項(xiàng)目共生的地產(chǎn)，因回款快，成為華僑城化解資金壓力的最佳途徑。華僑城為地產(chǎn)提供不可復(fù)制的環(huán)境價(jià)值、配套價(jià)值、娛樂價(jià)值！能帶動周邊房價(jià)約20-30%的溢價(jià)！時(shí)空巨變之1價(jià)值華僑城有華僑城的地方，必定豪宅云集占地：80萬 建面：108萬 容積率：1.23規(guī)模：4500戶，居住人口15000人建筑類型：別墅、聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層價(jià)格：6

11、-20萬元/波托菲諾深圳最具魅力的豪宅區(qū)浦江華僑城上海新興豪宅區(qū)占地:1830000 建面:1300000 物業(yè)類別：住宅、普通住宅、別墅價(jià)格：4萬元/，周邊1.5倍時(shí)空巨變之1聚富華僑城有華僑城的地方，必受豪客青睞時(shí)空巨變之1投資華僑城深圳波托菲諾，早已成為富人區(qū)的標(biāo)簽，獨(dú)特的人文氛圍不 但吸引本地客戶，港臺、華僑客戶比例更達(dá)35%以上；上海華僑城開發(fā)的浦江華僑城外地客戶比例接近30%；成都華僑城開發(fā)的華僑城純水岸外地客戶比例接近25%；北京華僑城開發(fā)的北京華僑城外地客戶比例達(dá)30%以上。華僑城強(qiáng)大的增值能力，培育了一大批穩(wěn)定的追隨者?！叭A僑城去哪里，投資就去哪里”時(shí)空巨變之1聚客華僑城有華

12、僑城的地方，必將聚集大量人流深圳、北京、成都、上海四地“歡樂谷”目前已累計(jì)實(shí)現(xiàn)接待游客3500萬人次。龐大的人流帶來大量的商機(jī)，產(chǎn)生巨大的消費(fèi)需求。華僑城洲際大酒店威尼斯皇冠假日酒店威斯汀酒店博林諾富特酒店華僑城海景酒店深圳金暉酒店經(jīng)濟(jì)型酒店有華僑城的地方，必有國際化的氛圍深圳華僑城已聚集3家五星級、3家4星酒店時(shí)空巨變之1國際華僑城時(shí)空巨變之1武漢華僑城華僑城地塊本項(xiàng)目武漢華僑城項(xiàng)目概況地段位于武漢市武昌區(qū)東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)北部。項(xiàng)目用地范圍東至小潭湖西岸，南至東湖水面、聽濤景區(qū)，西至二環(huán)路、梨園醫(yī)院，北至中北路延長線。規(guī)模用地面積約3186.45畝，項(xiàng)目將按照1:1的比例，進(jìn)行旅游項(xiàng)目和主

13、題社區(qū)的整體規(guī)劃、系統(tǒng)開發(fā)。（旅游項(xiàng)目主要包括：歡樂谷主題公園、獨(dú)立的水公園、酒店及其他配套設(shè)施等。）投資45個(gè)億的華僑城歡樂谷，必將成為華中最受矚目的城市旅游項(xiàng)目！本項(xiàng)目扼守至華僑城的必經(jīng)之路，是東湖之濱、華僑城項(xiàng)目橋頭堡！預(yù)計(jì)2011年10月前完成主體公園一期，實(shí)現(xiàn)試營業(yè) 深圳華僑城占地6平方公里 總投資30億元北京華僑城占地1.5平方公里 總投資20億元上海華僑城占地2.6平方公里 總投資30億元成都華僑城占地2平方公里 總投資45億元占地2平方公里 總投資45億元武漢華僑城東西南北中時(shí)空巨變之1華僑城已形成全國東西南北中全面布局！武漢華僑城進(jìn)一步奠定了武漢在中部城市的龍頭地位！時(shí)空巨變

14、之1從深圳及其他華僑城的案例，我們可以預(yù)見東湖華僑城片區(qū)武漢市最具升值保值的地王區(qū)武漢第一旅游區(qū)/人文景觀區(qū)/國際人士扎堆區(qū)域/武漢暢銷型豪宅密集區(qū)東湖華僑城片區(qū)華中國際富人區(qū)，城市新名片華僑城片區(qū)客戶來源區(qū)域廣泛 , 除了武漢市、8+1城市圈客戶 , 還將吸引大批內(nèi)地各省、港澳臺和國外的客戶；置業(yè)客戶將以湖北省內(nèi)二次或多次置業(yè)的高端客戶為主，部分分時(shí)度假。東湖華僑城片區(qū)龍頭企業(yè)帶動下的國際化城市復(fù)合價(jià)值鏈片區(qū)將形成以華僑城旅游主題為核心的旅游園區(qū)、商圈、酒店、住宅、商務(wù)辦公，區(qū)域優(yōu)勢持續(xù)呈現(xiàn)。時(shí)空巨變之2武廣鐵路5小時(shí)左右、途經(jīng)20余個(gè)城市、近1億人口。武廣鐵路最大的意義在于，對中部崛起和泛

15、珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有非常重要的拉動作用。” 南中國5小時(shí)生活圈，跨城、跨區(qū)域置業(yè)提速時(shí)空巨變之3城市交通預(yù)計(jì)2012年通車，連通兩大火車站岳家嘴站出入口直達(dá)本項(xiàng)目，城際交通價(jià)值凸顯 岳家嘴公交樞紐站，方便市民進(jìn)行地鐵-公交換乘武漢主城區(qū)目前最大的三層立交橋便捷通往徐東、中北、青山、東湖緊鄰地鐵四號線1期岳家嘴站緊鄰岳家嘴立交本項(xiàng)目本項(xiàng)目地鐵優(yōu)勢打通項(xiàng)目城際交通和市內(nèi)交通動脈！岳家嘴立交令本項(xiàng)目通達(dá)市內(nèi)各地暢通無阻！中北路延長線快速直達(dá)武漢火車站 連通新火車站的景觀路中北路延長線預(yù)計(jì)10年7月完工，將大大完善城區(qū)的交通路網(wǎng)，緩解臨江大道、友誼大道、和平大道的交通壓力。 本項(xiàng)目武漢大道城市快速路關(guān)

16、鍵節(jié)點(diǎn)即將全線開建的武漢大道，是時(shí)速60公里的城市快速路 。南起武昌雙湖橋，北至天河機(jī)場，全長近44公里。 本項(xiàng)目中北路延長線、武漢大道快速路令項(xiàng)目便捷通往機(jī)場、火車站，貫穿三鎮(zhèn)時(shí)空巨變之3城市交通項(xiàng)目區(qū)域已經(jīng)步入一個(gè)質(zhì)的飛躍融入華僑城板塊將成為項(xiàng)目超越市場競爭的最優(yōu)選擇。在華僑城落戶、武廣通車、地鐵開通等綜合利好時(shí)空巨變條件下，我們認(rèn)為：華僑城將作為紀(jì)念“辛亥革命100年”重大項(xiàng)目推出，必將成為城市新焦點(diǎn)華僑城開業(yè)時(shí)機(jī)與本項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)剛好吻合，借勢華僑城，事半功倍華僑城將極大地強(qiáng)化區(qū)域的豪宅氣質(zhì)與地位、擴(kuò)大影響力帶來更為廣泛的高端客戶、提供價(jià)格支撐、交通的改善提速跨地域置業(yè)擺脫武漢傳統(tǒng)“江景

17、、湖景” 競爭格局，打造新的品質(zhì)生活，新立標(biāo)桿與華僑城旅游資源相呼應(yīng)的特色商業(yè)，城市候客廳，旅游人群的樞紐站3、項(xiàng)目發(fā)展方向研判總結(jié)三、項(xiàng)目定位獨(dú)有的資源價(jià)值豪宅氣質(zhì)與血統(tǒng)國際化城市的綜 合價(jià)值A(chǔ)、奠定豪宅區(qū)位新武漢的國際視野僅有的東湖緊依華僑城豪宅血統(tǒng)與國際氣質(zhì)俯瞰視野打造凌 駕整個(gè)城市的最 優(yōu)資源高度B、深挖項(xiàng)目個(gè)性定義東湖新天際線超高層社區(qū)城市地標(biāo)規(guī)劃增值產(chǎn)品增值商業(yè)增值服務(wù)增值 C、建立增值體系精于細(xì)節(jié)贏在品質(zhì)1、項(xiàng)目定位策略天工杰作復(fù)合社區(qū)IIIIIIIV核心客戶：周邊客戶區(qū)域來源：以項(xiàng)目周邊為主的武昌區(qū)域職業(yè)特點(diǎn)：華中電網(wǎng)、湖北電力、醫(yī)院、教師、 生意人 、政府等中高層需求特點(diǎn)：改

18、善型需求為主，大戶型為主體IV 偶得客戶：泛客戶區(qū)域來源：武漢周邊縣市客戶職業(yè)特點(diǎn)：多樣化，多以私營業(yè)主、企業(yè)老總、公務(wù)員為主需求特點(diǎn)：中大戶型為主，投資自主皆可關(guān)鍵客戶：有國際視野的投資客戶區(qū)域來源：來源廣泛，華僑城追隨客戶職業(yè)特點(diǎn)：身份多元，看重區(qū)域前景，特別是華 僑城吸引力需求特點(diǎn)：中大戶型為主，部分小戶，看中區(qū)域 氛圍環(huán)境及升值能力，一般需要裝修III重要客戶：城市客戶區(qū)域來源：漢口、漢陽及其他武漢區(qū)域客戶職業(yè)特點(diǎn)：企業(yè)老總，政府官員等上層社會人士及私營業(yè)主 需求特點(diǎn)：投資自住皆有，中大戶型為主，置業(yè)實(shí)力強(qiáng)2、客戶定位追求高品質(zhì)品位生活的新武漢人東湖華僑城地標(biāo)級天工住區(qū)3、整體物業(yè)定位

19、新武漢的國際奢華生活4、整體形象定位奢華主義已經(jīng)日益成為一種時(shí)尚、一種現(xiàn)象。新奢華主義指一些產(chǎn)品和服務(wù)，他們比同類產(chǎn)品質(zhì)量更好，品位更高，低調(diào)而不張揚(yáng)，質(zhì)感而不俗氣，更讓消費(fèi)者心馳神往，是一種高質(zhì)而有品位的生活質(zhì)素。新奢華主義低調(diào)的奢華精致的時(shí)尚新奢華主義低調(diào)的奢華城市的便利與享受5、物業(yè)類型定位綜合項(xiàng)目地塊條件、容積率指標(biāo)（4.5），為價(jià)值最大化，特別是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體社區(qū)空間環(huán)境的舒適度，本項(xiàng)目建議物業(yè)類型為：全部為超高層建筑。開闊景觀視野降低社區(qū)密度擴(kuò)大園林尺度居高臨下的優(yōu)越感高人一等的身份感更舒適、更私密5、物業(yè)類型定位超高層將帶來居住品質(zhì)與體驗(yàn)的全面提升、引導(dǎo)一種新的國際生活方式打造武漢

20、國際奢華生活新標(biāo)桿高端產(chǎn)品、高檔品質(zhì)、高端形象、高尚社區(qū)。6、物業(yè)檔次定位7、戶型定位大戶公寓部分綜合市場環(huán)境、項(xiàng)目條件、目標(biāo)客戶、發(fā)展策略，戶型建議如下：戶型建筑面積（不含贈送）面積比3房12012525%3房14015030%4房17018040%復(fù)式2202605%（注：為提升項(xiàng)目整體價(jià)值，建議規(guī)劃一棟最優(yōu)質(zhì)單位作為樓王標(biāo)桿）注：酒店式公寓總體量約為30000 。7、戶型定位酒店式公寓部分綜合市場環(huán)境、項(xiàng)目條件、目標(biāo)客戶、發(fā)展策略，并參考一線城市成熟酒店公寓市場產(chǎn)品，本項(xiàng)目酒店公寓戶型建議如下：戶型建筑面積（不含贈送）面積比單房404530%1房505535%2房758525%復(fù)式LOF

21、T858810%更高價(jià)位可比樓盤的價(jià)格水平(市場價(jià))項(xiàng)目成本更低價(jià)位市場承受能力心理價(jià)格關(guān)口在此價(jià)格上沒有可能的需求項(xiàng)目價(jià)格上限項(xiàng)目定價(jià)的主要參考依據(jù)項(xiàng)目最低價(jià)在此價(jià)格上沒有可能的利潤在此范圍內(nèi)確定價(jià)格定位綜合考慮四方面因素，確定價(jià)格定位成本法 市場比較法 價(jià)格趨勢預(yù)測項(xiàng)目自身價(jià)值8、價(jià)格定位類別分值東湖國際福星惠譽(yù)國際城水岸星城春樹里本項(xiàng)目區(qū)位1097889交通877777配套1086877學(xué)校876666景觀986758小區(qū)環(huán)境997859規(guī)模775775品牌766657物業(yè)檔次866657物業(yè)管理765657戶型設(shè)計(jì)1075659私密性755657合計(jì)1008571817088均價(jià)（元/

22、）140008700110008500通過市場比較初步確定均價(jià)為14500元/另外營銷增值35，市場正常增長速度5-8，綜合評估項(xiàng)目2011年入市價(jià)格為1750018000元/之間（帶2000元/ 裝修） 。8、價(jià)格定位大戶公寓部分比較項(xiàng)目均價(jià)備注萬科金色家園14000元/2000元/裝修普提金國際公寓10000元/LOFT結(jié)構(gòu)金都漢宮12000元/2000元/裝修萬科圓方12000元/800-1000元/裝修通過市場比較初步確定均價(jià)為13000元/另外營銷增值35，市場正常增長速度5-8，綜合評估酒店公寓2011年入市價(jià)格為1600016500元/之間（帶2000元/ 裝修）。8、價(jià)格定位酒

23、店式公寓部分9、商業(yè)部分定位體量定位 零售容量分析法運(yùn)用相關(guān)零售業(yè)研究成果，通過公式的計(jì)算得出初步商業(yè)體量最終商業(yè)體量建議商業(yè)體量商業(yè)盈利基準(zhǔn)坪效消費(fèi)額人口有效消費(fèi)消費(fèi)支出9、商業(yè)部分定位體量定位 零售容量分析法公式:可容納的商業(yè)體量 = 區(qū)域內(nèi)總?cè)丝跀?shù)量區(qū)域人均消費(fèi)性支出/商業(yè)坪效- 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)總體量: 以政府公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，取最近一年的武漢平均水平值: 以政府公布的統(tǒng)計(jì)或公告的數(shù)據(jù)為準(zhǔn): 以武昌片目前現(xiàn)有經(jīng)營的商鋪總體量區(qū)域內(nèi)總?cè)丝?待推算 （一級商圈總?cè)丝冢┤司M(fèi)性支出（元/人）：11432.97 （武漢08年人均消費(fèi)性支出*）坪效(元/年):10,000（約） （商業(yè)盈利基準(zhǔn)

24、坪效*）*武漢區(qū)統(tǒng)計(jì)局9、商業(yè)部分定位體量定位 一級商圈界定： 據(jù)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)評估，大型商業(yè)來自其一級商圈（以本項(xiàng)目為中心的3公里范圍內(nèi)）人口消費(fèi)占整體商業(yè)營業(yè)額構(gòu)成的70-80%左右，所以一級商圈內(nèi)的消費(fèi)人口數(shù)量對于大型商業(yè)的存活及發(fā)展至關(guān)重要。 根據(jù)初步調(diào)查及統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)的人口約為60萬人：人均消費(fèi)性支出（元/人）： 11432.97元（2008年武漢平均值）為了更確切的反映出人均消費(fèi)性支出與可容納商業(yè)體量之間的關(guān)系，我們需要把可能在商場之內(nèi)發(fā)生的消費(fèi)性支出額度分離出來：以上8大消費(fèi)構(gòu)成中：1、4、5、6、8項(xiàng)為可能在商場消費(fèi)項(xiàng)目，合計(jì)額度約為8261.4元。9、商業(yè)部分定位體量定位

25、序號消費(fèi)類別金額（元）1食品消費(fèi)4880.312醫(yī)療保健926.793交通和通訊1143.524家庭設(shè)備及服務(wù)763.435衣著1238.646教育文化娛樂1095.437居住類1101.268雜項(xiàng)商品和服務(wù)283.59合計(jì)11432.979、商業(yè)部分定位體量定位區(qū)域現(xiàn)有3km范圍內(nèi)商業(yè)供應(yīng)總體量超過460000。商業(yè)狀態(tài)項(xiàng)目商業(yè)量（）在售商業(yè)菩提金廣場160000社區(qū)街鋪約30000現(xiàn)有商業(yè)徐東商圈約270000合計(jì)460000本項(xiàng)目可容納的商業(yè)體量 = 區(qū)域內(nèi)總?cè)丝跀?shù)量區(qū)域人均消費(fèi)性支出/區(qū)域商業(yè)平效- 現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量=6000008261.4/10000460000 356849、商

26、業(yè)部分定位體量定位考慮本項(xiàng)目：一方面，項(xiàng)目對面有菩提金廣場16萬大體量綜合型商業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢； 另一方面，處在地鐵口，地鐵人流未來規(guī)劃帶來的流動人口消費(fèi)。綜合考慮，建議本項(xiàng)目商業(yè)體量可以考慮3-3.6萬。依照一般商業(yè)中心的劃分標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合國內(nèi)商業(yè)物業(yè)目前發(fā)展?fàn)顩r，將商業(yè)類型按照核心價(jià)值以及四個(gè)營銷組合要素（選址/面積，行業(yè)組合，消費(fèi)者溝通，購物娛樂傾向性）分為10種類型：City Centre 都市購物中心 Super Regional Shopping Centre 超區(qū)域購物中心 Regional Shopping Centre 區(qū)域購物中心 Neighborhood Shopping M

27、all 鄰里購物中心 Retail Park 購物公園 Power Centre 功能中心 Lifestyle Centre 生活時(shí)尚中心 Entertainment centre娛樂中心 Specialty Mall 專業(yè)市場購物中心 Meal Mall 美食中心 123456789109、商業(yè)部分定位類型定位通過對本項(xiàng)目與所有商業(yè)中心類型進(jìn)行選址條件的匹配性測試，快速縮小范圍、找出本項(xiàng)目可能的類型：現(xiàn)有項(xiàng)目的地點(diǎn)現(xiàn)有項(xiàng)目的交通狀況現(xiàn)有項(xiàng)目的面積現(xiàn)有項(xiàng)目要求的商圈范圍可選類型的地點(diǎn)可選類型的交通狀況可選類型的面積可選類型要求的商圈范圍匹配？在項(xiàng)目地點(diǎn)、交通、面積、商圈條件方面，本項(xiàng)目與哪些商

28、業(yè)中心類型完全不能夠匹配，哪些類型具有較高的匹配性？可能的類型選擇9、商業(yè)部分定位類型定位類型本項(xiàng)目都市購物中心超區(qū)域中心區(qū)域中心鄰里中心購物公園功能中心生活時(shí)尚中心娛樂中心專業(yè)中心美食中心地址東湖華僑城板塊城市中心區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合處、郊區(qū)新區(qū)地區(qū)中心居民區(qū)附近郊區(qū)郊區(qū)富人聚集區(qū)適應(yīng)性廣適應(yīng)性廣適應(yīng)性廣交通臨近區(qū)域主干道城市主干道旁城市主干道/高速路出口區(qū)域中心主干道區(qū)域/社區(qū)主干道城市主干道/高速路出口城市主干道/高速路出口區(qū)域/社區(qū)交通干道城市/區(qū)域主干道適應(yīng)性廣適應(yīng)性廣面積3萬平方米6-10萬平方米超過8萬平方米5-8萬平方米0.5-4萬平方米超過10萬平方米4-10萬平方米1-5萬平方米或

29、更大0.5-4萬平方米市區(qū)0.4-2萬平方米郊區(qū)4-8萬1-8萬平方米商圈區(qū)域級商圈可覆蓋40公里可覆蓋30公里或以上可覆蓋10公里可覆蓋3公里可覆蓋50公里或以上可覆蓋30公里或以上可覆蓋3公里可覆蓋40公里或以上可覆蓋30公里或以上可覆蓋6公里或以上匹配匹配本項(xiàng)目比較匹配鄰里中心、生活時(shí)尚中心、美食中心。9、商業(yè)部分定位類型定位匹配消費(fèi)客戶群1、項(xiàng)目及周邊高端人群（包含公務(wù)員小區(qū)業(yè)主）2、周邊華中電力，新華社等單位工作人員3、武昌總部區(qū)商務(wù)人士4、外地旅游客投資客戶群1、本地商戶、私營業(yè)主2、投資客經(jīng)營客戶群1、知名娛樂、餐飲、特色美食項(xiàng)目經(jīng)營者2、特色品牌商家3、品牌專賣店、連鎖店、便利

30、店、專業(yè)店經(jīng)營者9、商業(yè)部分定位客戶定位城市候客廳地鐵聯(lián)體，國際時(shí)尚生活站集中體現(xiàn)項(xiàng)目的地段優(yōu)勢提升整體片區(qū)商業(yè)水平突出特色商業(yè)主題商業(yè)類型業(yè)態(tài)構(gòu)成鄰里中心中小型百貨、地鐵交通小型特色超市、時(shí)尚精品店、便捷型業(yè)態(tài)等生活時(shí)尚中心高端百貨、國際品牌店等美食中心餐飲、休閑、娛樂、健康等9、商業(yè)部分定位主題定位生活零售中心美食中心社區(qū)配套娛樂休閑以地鐵商業(yè)與美食中心為項(xiàng)目最大賣點(diǎn)，集中做出特色與差異。一方面，成為社區(qū)及區(qū)域客群購物、聚會、休閑、餐飲鄰里型商業(yè)中心，另一方面，商業(yè)作為華僑城主題公園的餐飲消費(fèi)配套，吸引旅游客流。9、商業(yè)部分定位業(yè)態(tài)定位便捷型業(yè)態(tài)9、商業(yè)部分定位價(jià)格定位通過市場比較法+租金

31、返算法。通過市場比較法菩提金廣場街鋪均價(jià)35000元/租金返算法。項(xiàng)目周邊街鋪?zhàn)饨鹪?50-250元/左右，按租金返算法，初步確定項(xiàng)目街鋪均價(jià)約為22500-37500元/結(jié)合以上兩中計(jì)算方法，各取50%權(quán)重，初步得出本項(xiàng)目1F售價(jià)為32500元/ ，加上項(xiàng)目在營銷、商業(yè)成熟、品牌三個(gè)方面價(jià)值，初步預(yù)期將帶來58%的溢價(jià)，最終預(yù)估本項(xiàng)目街鋪售價(jià)為36000元/ 。36000元/9、項(xiàng)目案名建議東湖 天際城城峰國際“國際奢華”系列（主推）天璽龍吟軒“人文”系列9、項(xiàng)目案名建議東湖丹堤御湖堤“湖”系列項(xiàng)目定位結(jié)論體量戶型建筑面積面積比價(jià)格銷售收益住宅公寓9.58-10.18萬3房12012525%

32、1750018000元/（帶2000元/ 精裝修）約17.75億3房14015030%4房17018040%復(fù)式2202605%酒店式公寓3萬平米單房404530%1600016500元/（帶2000元/ 精裝修）約4.875億1房505535%2房758525%復(fù)式LOFT858810%商業(yè)約3-3.6萬一樓36000元/約11.88億合計(jì)16.18萬 約34.5億預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體銷售收益約34.5億四、物業(yè)建議1、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)武漢新地標(biāo) 國際新奢華倡導(dǎo)全新高品質(zhì)都市生活都會中心的優(yōu)質(zhì)生活一線湖區(qū)的尊崇生活綠色健康的生態(tài)生活國際奢華的品味生活舒適休閑的便利生活提供高尚優(yōu)質(zhì)生活空間多樣化創(chuàng)新的效能

33、戶型開放、健康的居住空間主題生態(tài)立體的環(huán)境空間高尚完善細(xì)致的配套2、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念回歸建筑本質(zhì)回歸自然本質(zhì)回歸建筑本質(zhì)：城市高端宜居建筑、細(xì)節(jié)取勝技術(shù)層面：更柔和高雅的建筑立面、更精細(xì)的用材用料、更舒適的居住尺度與環(huán)境嫁接：建筑體的生態(tài)性、景觀情感、景觀空間建筑：視覺獨(dú)特性回歸自然本質(zhì)：立體園林，在有限范圍內(nèi)園林最大化技術(shù)層面：融合、交錯公共空間與環(huán)境配合：園林的融合提升社區(qū)整體感、空間與自然的交融呼應(yīng)+ Oct 融入華僑城+ Lake 融入東湖+ Classic 融入經(jīng)典+ City 融入城市中 北 路徐 東 大 街 3、總體布局建議沿街中小戶精裝公寓中大戶型精裝公寓集中式地鐵商場 沿街2層商

34、鋪（1）靠中北路路和徐東大街噪音比較大，建議做小戶精裝公寓（2）靠北面、東面、南面部分地塊，建議做高級大戶精裝公寓（3）沿青化路和徐東大街做沿街兩層商鋪，地鐵口做集中式的地鐵商場4、建筑風(fēng)格建議參考項(xiàng)目：阿聯(lián)酋公寓綜合體取材于傳統(tǒng)中東文化圖案，這種立面造型圖案在白天是遮蔽酷暑陽光的遮陽裝置，在夜晚通過照明裝置將紋樣映射得流光溢彩，好似當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的阿拉伯寶盒。震撼的視覺效果，為阿聯(lián)酋地區(qū)司空見慣的高樓林立創(chuàng)造了清新一景。時(shí)尚質(zhì)感生態(tài)適度公建化的現(xiàn)代風(fēng)格打造“東方月光寶盒”風(fēng)格立面，成為東湖、華僑城一景4、建筑風(fēng)格建議本項(xiàng)目的超高層現(xiàn)代風(fēng)格建筑將成為：定義東湖新的天際線、俯瞰華僑城全景的地標(biāo)點(diǎn)5、園

35、林建議主題：“國際高爾夫風(fēng)情園林”平臺花園：親近天空的綠意充分利用屋頂進(jìn)行綠化，真正讓項(xiàng)目成為綠色建筑。選擇陽性的、耐旱、耐寒的淺根性植物，同時(shí)是屬低矮、抗風(fēng)、耐移植品種。5、園林建議地下車庫設(shè)計(jì)采用局部鏤空，增加采光通風(fēng)，通過綠化加強(qiáng)地下停車庫的采光、空間通透感，并增加景觀特色導(dǎo)示。陽光花園與生態(tài)停車場的結(jié)合5、園林建議中 北 路徐 東 大 街 建議利用地形高差特點(diǎn)做架空層車庫一是可以節(jié)約車庫成本二是可以在車庫平臺上做小區(qū)園林6、功能空間建議車庫6、功能空間建議大堂首創(chuàng)9米高通廊式水景大堂高度：9米高，超越一般豪宅高度通廊式：兩單位住宅廳練成一體通廊，形成大縱深，大氣勢品質(zhì)環(huán)境裝修：石材貼面

36、、鮮花點(diǎn)綴、燈光調(diào)和、小水景服務(wù)：大堂設(shè)服務(wù)臺，擺放休閑座椅，提供輕音樂精致、質(zhì)感、舒適裝修材料：大理石材，少量鋼化鏡面環(huán)境裝飾：精致綠化點(diǎn)綴，清新的導(dǎo)示6、功能空間建議電梯廳空中院館空中花園空中花園空中花園空中庭院7、戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)建議空中庭院之內(nèi)庭院主要技巧：每兩層電梯廳均有一個(gè)近3040m的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用的梯廳花園。一般是兩層或者三層做一個(gè)。由于電梯廳露臺為兩層高度，故不計(jì)入容積率部分。7、戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)建議空中庭院之電梯主要技巧：在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部分空間。業(yè)主既可以分隔開，作為自己的私人空間，也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個(gè)休閑空

37、間。7、戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)建議空中庭院之空中過道80m兩房變非常實(shí)用的寬四房 主要技巧：通過報(bào)建的時(shí)候，在平面上戶與戶之間設(shè)計(jì)成漏空部分，然后在結(jié)構(gòu)上搭建受力梁。在驗(yàn)收交樓后，發(fā)展商再安排施工隊(duì)伍進(jìn)場對此漏空部分進(jìn)行加建，“偷”出房間來。大陽臺送一半大陽臺送一半格柵全贈送7、戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)建議格柵（花架）業(yè)內(nèi)點(diǎn)評： “公園大地”在 “動靜分區(qū)”分界線的過道段 偷出一個(gè)低于2.2米、寬0.6米的過道空間。既可以增加過道寬度以顯示大宅的闊綽，也可以布置成中柜或書架，以增加儲藏空間或生活情趣。在這個(gè)過道空間中，還設(shè)置了一排高窗，增加了過道的采光、通風(fēng) 。7、戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)建議過道全贈送8、商業(yè)建議地鐵價(jià)值最大

38、化中 北 路徐 東 大 街 充分利用地鐵及坡地地形優(yōu)勢，形成商業(yè)三首層，擴(kuò)大人流面負(fù)一層與地鐵直駁為一層，地面一層，坡地平面一層。十字路口布置地鐵集中式商場，地鐵一出入口與商場入口相連接或在同側(cè)。8、商業(yè)建議打造城市中轉(zhuǎn)站、會客廳項(xiàng)目緊鄰地鐵、中北路直達(dá)新火車站、武漢大道直通機(jī)場，可以充分發(fā)揮地段交通優(yōu)勢，打造城市中轉(zhuǎn)站、候客廳。設(shè)立候站廳，并與武廣客運(yùn)站實(shí)時(shí)信息共享，可為市民提供火車實(shí)時(shí)查詢、現(xiàn)場購買車票、候站專車區(qū)、貴賓服務(wù)等服務(wù)。華僑城旅游客戶的中轉(zhuǎn)站、消費(fèi)場周邊中高端客戶及地鐵客流的聚會點(diǎn)門窗型材：采用斷熱鋁合金窗，不變形，不傳音，保溫、隔熱、隔音效果最佳。 窗戶玻璃:采用Low-E玻璃也稱為遮陽型LOW-E玻璃，防止陽光直射引起視覺眩目，保證室內(nèi)私密性及美學(xué)性，同時(shí)濾過紫外線，防止對家具、衣物的損害。雙功能保溫隔熱LowE中空鍍膜玻璃，中間填充導(dǎo)熱系數(shù)極低的惰性氣體。外墻：石材加