不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(2B)課件

1、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)Essentials of Real Estate Economics第一部分 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理論第一部分學(xué)習(xí)內(nèi)容4、不動(dòng)產(chǎn)稅收的經(jīng)濟(jì)學(xué)3、土地利用管制2、區(qū)域與社區(qū)分析1、導(dǎo)論本次課主要學(xué)習(xí) 區(qū)域與社區(qū)分析 學(xué)習(xí)本章的意義在于： 只有了解社區(qū)（市鎮(zhèn)）的起源，才能理解形成這個(gè)社區(qū)（市鎮(zhèn)）的大小、形狀和布局的因素及其增長模式，弄清了一個(gè)社區(qū)（市鎮(zhèn)）的增長模式，不動(dòng)產(chǎn)投資商將能更好地預(yù)測發(fā)展方向。解讀這種增長模式和該地區(qū)的控制性總體規(guī)劃，將為我們提供用以分析區(qū)域發(fā)展中不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)所需的信息。本章內(nèi)容 第一節(jié) 社區(qū)結(jié)構(gòu) 第二節(jié) 社區(qū)增長原因 第三節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究教學(xué)目標(biāo)掌握影響社區(qū)結(jié)構(gòu)

2、變化的主要因素，其中，重點(diǎn)掌握區(qū)位理論。了解社區(qū)增長模式和原因。掌握分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)的主要方法，進(jìn)而預(yù)測潛在的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。本章內(nèi)容 第一節(jié) 社區(qū)結(jié)構(gòu) 第二節(jié) 社區(qū)增長原因 第三節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)請思考：什么是社區(qū)？社區(qū)如何起源，又是如何發(fā)展的？哪些因素決定了社區(qū)的結(jié)構(gòu)？第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)1、什么是社區(qū)？ 純粹從學(xué)術(shù)角度看，術(shù)語社區(qū)、城市、市鎮(zhèn)之間存在差異，但為了簡化起見，我們在談及人們生活和工作集中的地區(qū)時(shí)將三者互換使用。而區(qū)域則是指聚集在一定范圍內(nèi)的一組社區(qū)。第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)2、社區(qū)如何起源，又如何發(fā)展？選址 - 生存：水源、食物、防御 - 社會(huì)因素：宗教、政府規(guī)劃 - 地形：軍事、旅

3、游、港口 - 商貿(mào)目的：中心市鎮(zhèn)；交通服務(wù)市鎮(zhèn)；特殊功能市鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)上存活 一個(gè)社區(qū)建立的最初原因往往決定了它的形狀、土地利用模式、土地如何分配。要想持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)因素最終決定土地在使用者之間的分配。而土地如何利用則決定著社區(qū)的布局。土地利用模式的規(guī)則競爭：價(jià)高者得土地用途演替的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：開發(fā)類型取決于獲利最高的使用方式。比較優(yōu)勢：從特定的優(yōu)勢和劣勢中獲得最大凈收益的用途是具有比較優(yōu)勢的用途。不完全規(guī)則：使用模式不可能是完全完善或完全可預(yù)測的。變化的原理：最高最佳使用一直處在變化中。技術(shù)的、社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的變化不斷改變著社區(qū)的結(jié)構(gòu)和理想的土地利用模式。 投資者考察一個(gè)社區(qū)土地使用的結(jié)構(gòu)，來了解過

4、去發(fā)生的變化以及導(dǎo)致變化的原因，這樣，人們將可能預(yù)測未來可能發(fā)生的變化，這有助于說明這將如何影響個(gè)宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)3、哪些因素影響了社區(qū)的結(jié)構(gòu)？（基本的城市增長模式）可達(dá)性地貌運(yùn)輸歷史區(qū)位：某一經(jīng)濟(jì)事務(wù)或經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所占據(jù)的空間場所以及該場所與其周圍事物之間的經(jīng)濟(jì)地理關(guān)系。第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)區(qū)位的特征區(qū)位概念的雙重性區(qū)位的動(dòng)態(tài)性區(qū)位的層次性區(qū)位的等級(jí)性區(qū)位的稀缺性區(qū)位的相對性區(qū)位的設(shè)計(jì)性第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)區(qū)位因子：構(gòu)成區(qū)位或影響區(qū)位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的諸種因素。自然因子勞動(dòng)因子基礎(chǔ)設(shè)施因子地價(jià)因子集聚因子科技因子制度因子市場因子文化因子資金因子信息因子第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)區(qū)位論：是關(guān)于人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的場所

5、及其空間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的理論。它主要研究人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間選擇與設(shè)計(jì)的基本法則，探索一定空間內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分布、組合以及區(qū)位演化的基本規(guī)律。A 農(nóng)業(yè)區(qū)位論B 工業(yè)區(qū)位論C 商業(yè)區(qū)位論D 住宅區(qū)位論第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)A 農(nóng)業(yè)區(qū)位論 19世紀(jì)初德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能創(chuàng)立了關(guān)于農(nóng)業(yè)布局的學(xué)說。這一理論上是西方國家比較流行的農(nóng)業(yè)布局理論之一。其主要內(nèi)容可以概括為以下幾個(gè)方面。A 農(nóng)業(yè)區(qū)位論1、基本假設(shè) 孤立國是假設(shè)一個(gè)與世隔絕的國家。在這里，只有一個(gè)中心城市，全國各地的農(nóng)產(chǎn)品都要以這個(gè)城市作為主要的銷售市場；在這里土壤肥沃性相同，氣候、地形等完全一致；城鄉(xiāng)間唯一的交通手段就是馬車；各地農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的能力和技術(shù)條件相同；孤立

6、國與外界隔絕；農(nóng)作物的經(jīng)營目的是謀取最大利益；市場上農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格、勞動(dòng)者的工資、資本的利息都固定不變。A 農(nóng)業(yè)區(qū)位論A 農(nóng)業(yè)區(qū)位論 2、主要內(nèi)容 在以上這些假設(shè)條件下，杜能認(rèn)為農(nóng)產(chǎn)品的利潤（P）是由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本（E）、農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格（V）和農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)（T）三個(gè)因素決定的。用公式表示為： P=V-(E+T) A 農(nóng)業(yè)區(qū)位論3 、結(jié)論對于同一種農(nóng)作物而言，由于運(yùn)費(fèi)率保持不變，由競爭性市場所決定的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格則隨著與市場距離的增大，總運(yùn)費(fèi)的增加，而導(dǎo)致利潤減少。對于不同的農(nóng)作物而言，土地產(chǎn)出能力、產(chǎn)品價(jià)格、單位產(chǎn)出的生產(chǎn)費(fèi)用、運(yùn)費(fèi)率等均不同，因此，同一區(qū)位選擇不同農(nóng)作物所獲得利潤也不同。這表明，同一

7、區(qū)位上的土地事實(shí)上還面臨著不同農(nóng)業(yè)利用方式的選擇。結(jié)合以上兩點(diǎn)結(jié)論，杜能提出了：城市周圍土地的利用類型以及農(nóng)業(yè)集約化程度都是隨著距離的遞遠(yuǎn)呈帶狀變化，圍繞城市形成一系列同心圓，這些同心圓被稱為“杜能圈”。畜牧業(yè)三圃式農(nóng)業(yè)區(qū)谷草農(nóng)業(yè)區(qū)輪作農(nóng)業(yè)區(qū)林業(yè)區(qū)自由農(nóng)業(yè)區(qū)A 農(nóng)業(yè)區(qū)位論 杜能圈杜能圈共有六個(gè)同心圓，如下圖所示。A 農(nóng)業(yè)區(qū)位論4、評論杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論由于采取了高度抽象和孤立化的分析方法而遭到批評。但從總體上看，他成功地抓住了影響當(dāng)時(shí)土地利用的關(guān)鍵因子：土地位置和距離，揭示了土地區(qū)位利用的核心機(jī)制：級(jí)差地租模型，從而第一次從理論上系統(tǒng)地闡明了距離或空間摩擦對土地的農(nóng)業(yè)區(qū)位利用的深刻影響。它不僅可

8、以解釋農(nóng)地分區(qū)利用，而且對于工業(yè)、商業(yè)和住宅業(yè)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的區(qū)位決策和土地的合理利用也具有重要指導(dǎo)意義。杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位決策的最高準(zhǔn)則是農(nóng)產(chǎn)品成本最小化，存在對利潤最大化目標(biāo)關(guān)注不夠的缺陷，但這種決策思想實(shí)質(zhì)是農(nóng)業(yè)布局要盡可能節(jié)約社會(huì)勞動(dòng)，以最小的耗費(fèi)生產(chǎn)更多產(chǎn)品的最優(yōu)化思想，這種思想對于工商業(yè)區(qū)位理論與實(shí)踐均有重要的指導(dǎo)意義。A 農(nóng)業(yè)區(qū)位論杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位決策的準(zhǔn)則是成本最低，但決策者并不必然追求成本最低（如產(chǎn)量最大化、品種多樣化）。決策目標(biāo)的變化將導(dǎo)致農(nóng)地利用的區(qū)位格局嚴(yán)重偏離杜能模式。級(jí)差地租模型里，距離是一個(gè)關(guān)鍵變量，決定著土地的區(qū)位格局。但這只是靜態(tài)分析，沒有考慮技術(shù)進(jìn)步的影響。技術(shù)進(jìn)步可以

9、大大提高土地產(chǎn)出率、縮短時(shí)空距離等，克服距離對區(qū)位選擇的束縛，從而導(dǎo)致土地利用的空間分布形態(tài)與杜能模型再次偏離。杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論可以較好地解釋發(fā)展中國家的農(nóng)地利用現(xiàn)實(shí)，卻無法有效解釋發(fā)達(dá)國家城市周圍的土地利用格局。實(shí)證研究美國的情況表明，土地利用格局出現(xiàn)了“逆杜能圈”：城市化進(jìn)程的加快促使城市區(qū)域迅速蔓延，導(dǎo)致農(nóng)地轉(zhuǎn)化為市地的速度加快，處于城市近郊的土地所有者都懷有農(nóng)地轉(zhuǎn)為市地的心理預(yù)期，同時(shí)又?jǐn)z于土地利用轉(zhuǎn)化的高成本，因而，這個(gè)區(qū)位的土地往往被棄耕或粗耕，與此相反，遠(yuǎn)郊反而更多采用了集約式的土地利用方式。高檔住房和商店中低成本住房老舊住房、倉庫和制造業(yè)購物中心、商業(yè)、寫字樓A 農(nóng)業(yè)區(qū)位論 杜能

10、圈杜能圈的應(yīng)用第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)B 工業(yè)區(qū)位論 德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯第一個(gè)完整地提出了工業(yè)區(qū)位的理論，并在當(dāng)時(shí)產(chǎn)生了相當(dāng)廣泛的影響，被公認(rèn)為是工業(yè)區(qū)位理論的奠基者，其代表作為工業(yè)區(qū)位論（1909）。B 工業(yè)區(qū)位論1、基本概念 韋伯在理論中首先提出和分析了“區(qū)位因素”的概念，認(rèn)為區(qū)位因素可以劃分為三類：一般性區(qū)位因素和特殊性區(qū)位因素，即對每一種工業(yè)生產(chǎn)都有一定意義的因素和只對某些部門才有意義的因素。區(qū)域因素、集聚因素和分散因素：區(qū)域因素決定企業(yè)的布局，而集聚因素和分散因素影響企業(yè)的聯(lián)合性與協(xié)作性。自然技術(shù)因素和社會(huì)文化因素等。B 工業(yè)區(qū)位論2、基本假設(shè)已知工業(yè)生產(chǎn)原料產(chǎn)地的地理分布。已知產(chǎn)品的消費(fèi)地及市

11、場規(guī)模，市場由許多分散的地點(diǎn)組成。存在幾個(gè)固定的勞動(dòng)力供應(yīng)地，勞動(dòng)力供給無限且不具流動(dòng)性，工資率已知。 2、主要內(nèi)容三個(gè)法則 工業(yè)區(qū)位選擇應(yīng)遵循的三個(gè)法則： B 工業(yè)區(qū)位論區(qū)位選擇原則運(yùn)輸區(qū)位法則勞動(dòng)力區(qū)位法則集聚（分散）法則B 工業(yè)區(qū)位論3、評論理論假設(shè)的非現(xiàn)實(shí)性（完全競爭的市場結(jié)構(gòu)；需求條件的空間一致性；運(yùn)費(fèi)率的一致）最優(yōu)化思想的片面：成本最低。在非完全競爭的市場結(jié)構(gòu)下，廠商區(qū)位經(jīng)濟(jì)決策的目標(biāo)常常是利潤最大化。方法的間接性。分三步確定區(qū)位，不如直接求解總成本最低點(diǎn)更加科學(xué)。理論貢獻(xiàn)：創(chuàng)建了許多區(qū)位論的基本概念和分析框架，成為現(xiàn)代區(qū)位論常用的工具；他提出的三要素也是土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土

12、地利用的核心。實(shí)證研究框架具有理論意義；抽象和演繹的邏輯分析方法對后來的區(qū)位論學(xué)者產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。B 工業(yè)區(qū)位論4、工業(yè)區(qū)位論與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工業(yè)區(qū)位論研究的一個(gè)核心就是工廠的區(qū)位決策問題，而工廠的區(qū)位決策問題，從不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的角度考慮，實(shí)際上就是工業(yè)廠房的區(qū)位選址問題，客觀上構(gòu)成了指導(dǎo)工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位投資決策的理論基礎(chǔ)。工業(yè)區(qū)位論研究工業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間分布與布局規(guī)律，而這種分布或布局的載體只能是土地，所以該區(qū)位理論又是關(guān)于土地的工業(yè)區(qū)位利用的理論，而土地利用是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的一個(gè)重要內(nèi)容?？傊?，無論是工業(yè)房產(chǎn)投資的選址還是土地的工業(yè)合理利用都需要由工業(yè)區(qū)位論作指導(dǎo)。與農(nóng)業(yè)區(qū)位論一樣，工業(yè)區(qū)位論是不

13、動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)非常重要的基礎(chǔ)理論。第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)C 中心地說商業(yè)區(qū)位理論 中心地說是關(guān)于城市區(qū)位的一種理論，產(chǎn)生于一戰(zhàn)后的西歐城市化和工業(yè)化迅速發(fā)展的歷史時(shí)期，由德國地理學(xué)家克里斯塔勒首創(chuàng)。學(xué)說的主要目的是探索和揭示城鎮(zhèn)分布的“安排原則”，即決定城鎮(zhèn)數(shù)量、規(guī)模和分布的原則。基本論點(diǎn)認(rèn)為，城市形成于一定數(shù)量的生產(chǎn)地中的中心地，是向周圍區(qū)域居住的人口供應(yīng)物品和勞務(wù)的地點(diǎn)，而且不同級(jí)別的中心地應(yīng)遵循一定的等級(jí)分布規(guī)律。C 商業(yè)區(qū)位理論1、基本概念中心地和中心地職能：中心地是向居住在它周圍的居民提供各種貨物和服務(wù)的地方，一般是指城鎮(zhèn)的所在地；其職能是指由中心地提供的貨物和服務(wù)的種類。人口門檻：指一個(gè)

14、企業(yè)為維持經(jīng)營活動(dòng)所必須賺取的最低收入，將這一最低收入界限比喻為企業(yè)的門檻。貨物的最大銷售距離：在其他條件不變的情況下，消費(fèi)者購買貨物的數(shù)量取決于商品的售價(jià)和為獲取商品所支付的交通費(fèi)。當(dāng)距離大到消費(fèi)者不準(zhǔn)備支付時(shí)，為最大銷售距離C 商業(yè)區(qū)位理論RTM超額利潤區(qū)域繼續(xù)營業(yè)所需的最小區(qū)域 (擁有平均利潤)如果只有一個(gè)市場的話C 商業(yè)區(qū)位理論低等級(jí)的商品 T 和 R 小 (消費(fèi)頻率高, 價(jià)格成本低)高等級(jí)的商品T 和 R 大 (消費(fèi)頻率低，價(jià)格成本高)也就是說. 不同的商品/服務(wù)會(huì)有不同的地理形態(tài)高級(jí)商服中心，提供高級(jí)到低級(jí)的全部商品和服務(wù)；中級(jí)商服中心提供從中級(jí)到低級(jí)的全部商服活動(dòng)；而低級(jí)商服中心

15、只有低級(jí)的商品和服務(wù)。需求門檻和服務(wù)范圍也依次由高到低、由大變小。C 商業(yè)區(qū)位理論2、主要內(nèi)容假設(shè)條件：這里為“均值平原”，土地肥沃，資源分布、人口分布均勻，對貨物需求、消費(fèi)方式都是一致的，無邊界；有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，交通費(fèi)和距離成正比，朝各個(gè)方向移動(dòng)都可行；生產(chǎn)者和消費(fèi)者都屬于經(jīng)濟(jì)行為合理的人；消費(fèi)者離他們居住地最近的中心地購買他們所需的貨物和服務(wù)，他們?yōu)榇烁冻龅膶?shí)際價(jià)格等于貨物的銷售價(jià)格加上來往的交通費(fèi)用。C 商業(yè)區(qū)位理論六邊形網(wǎng)格：克氏根據(jù)周邊最短而面積最大和不留空當(dāng)?shù)膹浐闲栽瓌t，認(rèn)為最合理、最有效的市場區(qū)圖形是正六邊形體系。C 商業(yè)區(qū)位理論RTM均質(zhì)性平原超額利潤區(qū)域繼續(xù)營業(yè)所需的最

16、小區(qū)域 (擁有平均利潤)尚有地區(qū)對同樣商品與服務(wù)的需求沒有滿足，結(jié)果如何呢？如果只有一個(gè)市場的話C 商業(yè)區(qū)位理論C 商業(yè)區(qū)位理論同樣商品與服務(wù)的提供者會(huì)不止一個(gè)！那么，其他的商品與服務(wù)的提供者會(huì)在哪里布點(diǎn)呢? 為了防止服務(wù)區(qū)的不必要重疊距離會(huì)= 2*R C 商業(yè)區(qū)位理論RTM均質(zhì)平原尚有地區(qū)對同樣商品與服務(wù)的需求沒有滿足，結(jié)果如可呢？RTM2R 的距離C 商業(yè)區(qū)位理論C 商業(yè)區(qū)位理論等級(jí)體系的形成：不同的貨物和服務(wù)的提供點(diǎn)都能夠按照一定的規(guī)則排列成順序的等級(jí)體系。按照三種不同的原則，可以建立三種中心地等級(jí)體系。三種原則是：市場最優(yōu)原則交通最優(yōu)原則行政最優(yōu)原則市場原則這類中心地等級(jí)體系對任何等級(jí)

17、的中心的市場區(qū)面積達(dá)到最小, 或者說消費(fèi)去中心地出行購物的總距離達(dá)到最小; 是供應(yīng)消費(fèi)者的最為有效的方式每一較低級(jí)別的市場區(qū)與高一級(jí)別的市場區(qū)有固定的關(guān)系A(chǔ)AAAA市場原則問. 低一級(jí)別的B級(jí)中心應(yīng)該在哪里呢?答. 在三個(gè)A級(jí)中心的中點(diǎn)BBBBBBBBBBBBBAAAAA市場原則問. 低一級(jí)別的B級(jí)中心應(yīng)該在哪里呢?答. 在三個(gè)A級(jí)中心的中點(diǎn)BBBBBBBBBBBBB中心地等級(jí)結(jié)構(gòu)中的“三的規(guī)則”每一個(gè)高一級(jí)別的市場區(qū)相當(dāng)于三個(gè)低一級(jí)別的市場區(qū)，或者說每一個(gè)高一級(jí)別的市場區(qū)的面積是低一級(jí)別市場區(qū)的三倍中心地的數(shù)量隨級(jí)別的增加呈3的n次方增加，即 3n （n=0,1,2中心級(jí)別）兩個(gè)高一級(jí)別的中

18、心地間的距離兩個(gè)低一級(jí)別中心低間的距離的 3 (=1.72)倍AAAAA市場原則難題: 低級(jí)別中心地 B, 不在兩個(gè)高一級(jí)別A級(jí)中心地的直線連接線上BBBBBBBBBBBBB交通原則是一種使交通效率/交通連接性達(dá)到最大的變通安排。如果交通線首先必須連接最高級(jí)別的A級(jí)中心地，則B級(jí)中心則會(huì)在兩個(gè)A級(jí)中心的道路連線的中點(diǎn)上。交通最優(yōu)原則不會(huì)使消費(fèi)者總的購物出行距離最短，但卻使主要交通干道上的行駛距離達(dá)到最短。交通原則問. 低一級(jí)的B級(jí)中心地應(yīng)該在哪里?答. 連接兩個(gè)A 道路線的中點(diǎn)！AAAAABBBBBBB交通聯(lián)系 (連接性)如. 道路交通原則AAAAABBBBBBB交通聯(lián)系 (連接性)如. 道路

19、交通原則問. 低一級(jí)的C級(jí)中心地應(yīng)該在哪里?答. 連接兩個(gè)B道路線的中點(diǎn)！AAAAABBBBBBB交通聯(lián)系 (連接性)如. 道路交通原則AAAAABBBBBBB交通聯(lián)系 (連接性)如. 道路交通原則AAAAABBBBBBB交通聯(lián)系 (連接性)如. 道路中心地等級(jí)結(jié)構(gòu)中的“四的規(guī)則”每一個(gè)高一級(jí)別的市場區(qū)相當(dāng)于四個(gè)低一級(jí)別的市場區(qū)，或者說每一個(gè)高一級(jí)別的市場區(qū)的面積是低一級(jí)別市場區(qū)的四倍中心地的數(shù)量隨級(jí)別的增加呈4的n次方增加，即 4n （n=0,1,2中心級(jí)別）兩個(gè)高一級(jí)別的中心地間的距離兩個(gè)低一級(jí)別中心低間的距離的 4 (=2)倍行政原則在等級(jí)體系中每一低一等級(jí)的中心應(yīng)該在高一級(jí)貿(mào)易區(qū)的邊界

20、以內(nèi)行政邊界可能會(huì)禁止或阻礙穿越邊界的貿(mào)易政治邊界的作用AAAAA行政原則正常貿(mào)易有貿(mào)易障礙AAAAA行政原則貿(mào)易被限制同一貿(mào)易范圍行政原則每個(gè)綠色的六角形包含了七個(gè)藍(lán)色六角形中心地等級(jí)結(jié)構(gòu)中的“七的規(guī)則”每一個(gè)高一級(jí)別的市場區(qū)相當(dāng)于七個(gè)低一級(jí)別的市場區(qū)，或者說每一個(gè)高一級(jí)別的市場區(qū)的面積是低一級(jí)別市場區(qū)的七倍中心地的數(shù)量隨級(jí)別的增加呈7的n次方增加，即 7n （n=0,1,2中心級(jí)別） 兩個(gè)高一級(jí)別的中心地間的距離兩個(gè)低一級(jí)別中心低間的距離的 7 (=2.65) 倍C 商業(yè)區(qū)位論3、中心地理論的主要貢獻(xiàn)中心地理論主要論述一定區(qū)域（國家）內(nèi)城鎮(zhèn)等級(jí)、規(guī)模、職能間的關(guān)系及其空間結(jié)構(gòu)的規(guī)律性，并采

21、用六邊形圖式對城鎮(zhèn)等級(jí)與規(guī)模關(guān)系加以概括，它同杜能與韋伯的理論一起，曾對國外人文地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域規(guī)劃和城市規(guī)劃等領(lǐng)域產(chǎn)生很大的影響。第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)D 住宅區(qū)位論本世紀(jì)20年代以后，西方國家的工業(yè)化加速了城市化，城市用地規(guī)模隨著城市人口的增長迅速向外擴(kuò)展，針對城市功能布局等問題，歐美學(xué)者從區(qū)位、空間結(jié)構(gòu)、土地租金和價(jià)格等方面展開了土地利用空間結(jié)構(gòu)的實(shí)證分析和理論假設(shè)，形成了城市土地利用地域空間結(jié)構(gòu)的描述性理論和解釋性理論。代表性的理論有：同心圓地帶理論、扇形理論、多核心理論。 同心圓地帶理論同心圓理論是由巴吉斯（E.W.Burgess）于1925年對芝加哥城市土地利用空間結(jié)構(gòu)分析后總結(jié)出來的

22、。他是基于社會(huì)生態(tài)學(xué)里的入侵和承繼（Invasion-succession）概念來解釋土地利用在空間上的排列形態(tài)?；灸Ｊ綖槌鞘懈鞴δ苡玫匾灾行膮^(qū)為核心，自內(nèi)向外作環(huán)狀擴(kuò)展，共形成5個(gè)同心圓用地結(jié)構(gòu)。第一環(huán)帶是中心商業(yè)區(qū)（CBD），包括大商店、辦公樓、劇院、旅館，是城市社交、文化活動(dòng)的中心。第二環(huán)帶為過渡地帶，是圍繞市中心商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間的過渡地帶。這里絕大部分是由老式住宅和出租房屋組成，輕工業(yè)、批發(fā)商業(yè)、貨倉占據(jù)該環(huán)帶內(nèi)一半空間，其特征是房屋破舊，居民貧窮。第三環(huán)帶是工人住宅區(qū)，這里租金低，便于乘車往返于市中心，接近工作地，工廠的工人大多在此居住。第四環(huán)帶是高收人階層住宅區(qū)，散布有高級(jí)公寓

23、和花園別墅，居住密度低，生活環(huán)境好。第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)，約距中心商業(yè)區(qū)3060分鐘乘車距離范圍內(nèi)。同心圓地帶理論巴吉斯的同心圓理論的弱點(diǎn)同馮杜能理論一樣，忽略了交通道路、自然障礙物（河、湖等）、土地利用的社會(huì)文化和區(qū)位偏好等方面的影響，與實(shí)際有一定的偏差。1932年巴布科克（Babcock）考慮到交通軸線的輻射作用，將同心圓模式修正為星狀環(huán)形模式（圖（b），使這一理論更接近單中心小規(guī)模城市的真實(shí)情況。扇形理論扇形理論是霍伊特（Homer Hoyt）于1939年創(chuàng)立的，來自于他對美國64個(gè)中小城市及紐約、芝加哥、底特律、華盛頓、費(fèi)城等城市和住宅區(qū)的趨勢分析。該理論的核心是各類城市用地趨向于

24、沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。當(dāng)城市人口增加，城市用地需要擴(kuò)大，高收入的人就從原居住區(qū)搬遷到新的聲望更高的地方，原來的高收入住宅區(qū)的房產(chǎn)變?yōu)榈妥饨鸬淖≌?，供貧民居住，出現(xiàn)土地利用的演替。但大部分低收入階層，由于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素的理智的內(nèi)聚力，很難進(jìn)人中產(chǎn)階級(jí)和高級(jí)住宅區(qū)居住，只能在原有貧民區(qū)的基礎(chǔ)上向外作條帶扇形狀延伸發(fā)展，因此，城市各類土地利用在空間上呈現(xiàn)出扇形結(jié)構(gòu)。扇形理論多核心理論多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發(fā)展。該理論強(qiáng)調(diào)城市土

25、地利用過程中并非只形成一個(gè)中心區(qū)，而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)中心。其中一個(gè)主要商業(yè)區(qū)為城市的核心，其余為次核心。這些中心不斷地發(fā)揮成長中心的作用，直到城市的中間地帶完全被擴(kuò)充為止。城市實(shí)際上是靠這些中心及其附近的工業(yè)、商業(yè)和住宅業(yè)的聯(lián)合擴(kuò)張來發(fā)展壯大的；在多個(gè)城市中心和城市總體擴(kuò)張中，形成了與之規(guī)模和特點(diǎn)相適應(yīng)的住宅區(qū)位格局。工人住宅區(qū)處于城市住宅總體格局的最內(nèi)層，分布不規(guī)則，既不是圓帶狀，也非扇形，而是塊狀結(jié)構(gòu)，中級(jí)住宅位于低級(jí)住宅的外圍，而高級(jí)住宅更多分布于城市邊緣或郊外。多核心理論哈氏和烏氏還指出，城市核心的數(shù)目多少及其功能，因城市規(guī)模大小而不同。中心商業(yè)區(qū)是最主要的核心，另外還有工業(yè)中心、批發(fā)中心、

26、外圍地區(qū)的零售中心、大學(xué)聚集中心以及近郊的社區(qū)中心等等。并進(jìn)一步指出形成城市多中心的因素有四個(gè)：1.某些活動(dòng)需要彼此接近，而產(chǎn)生相互依賴性；2.某些活動(dòng)互補(bǔ)互利，自然集聚；3.某些活動(dòng)因必須利用鐵路等貨運(yùn)設(shè)施，且產(chǎn)生對其他使用有害的極大交通量，因此就排斥其他使用而自己集結(jié)在一起；4.高地價(jià)、高房租吸引較高級(jí)的使用，而排斥較低品質(zhì)的使用。多核心理論第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)4、區(qū)位理論與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系（一）區(qū)位理論與城市規(guī)劃城市土地利用規(guī)劃的實(shí)質(zhì)是人類自覺運(yùn)用區(qū)位規(guī)律，合理安排土地用途的方向和規(guī)模，逐步調(diào)整使用不合理的土地用途，以獲取最大的收益。因此，城市土地利用規(guī)劃要遵循土地區(qū)位形成和變化的基本規(guī)律

27、。必須進(jìn)行規(guī)劃的原因：土地稀缺；土地區(qū)位的可變性；土地報(bào)酬的遞減性；土地經(jīng)營的壟斷性；環(huán)保的需要。各種用地的不同區(qū)位、不同布局可獲得不同利潤，為了獲取最大利潤或耗費(fèi)最小成本就要比較選擇最優(yōu)用途，城市土地規(guī)劃只有符合區(qū)位規(guī)律，才會(huì)符合土地最優(yōu)利用的原則。要不要政府規(guī)劃管理？要不要政府規(guī)劃管理？兩種觀點(diǎn)：要；不要 自由市場的供求將會(huì)比政府機(jī)構(gòu)更好（更誠實(shí)、更中立地）確定土地的最高最佳用途，政府可能偏向于服從土地使用者的意愿，反對更高更好的土地利用的變化。第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)（二）區(qū)位理論與房地產(chǎn)價(jià)格 不同區(qū)位之所以影響房地產(chǎn)價(jià)格，可以歸納為兩個(gè)方面的原因：區(qū)位是影響企業(yè)生產(chǎn)成本的重要因素區(qū)位也會(huì)影響到土

28、地使用者的方便程度 （三）區(qū)位理論與企業(yè)的選址企業(yè)選址應(yīng)當(dāng)考慮的主要因素有：土地條件1交通條件2設(shè)施狀況3協(xié)作條件4投資成本5環(huán)境保護(hù)61重心法：把運(yùn)輸因素作為依據(jù)，利用“求重心”的原理，選擇其中運(yùn)輸量最小、費(fèi)用最低的方案為最佳方案的一種方法。2方案比較法：在已經(jīng)確定的建廠地區(qū)內(nèi)對不同廠址方案的投資費(fèi)用和經(jīng)營費(fèi)用進(jìn)行比較來確定廠址的一種方法。3分級(jí)評分法：指對不同的廠址方案中的所有因素進(jìn)行評分，并根據(jù)分值的高低來確定最優(yōu)廠址的一種方法。 企業(yè)廠址選擇的方法（四）區(qū)位理論與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)位選擇的共同點(diǎn)表現(xiàn)在：緊密依托經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市靠近教育和科研機(jī)構(gòu)便捷、高效的信息獲取條

29、件優(yōu)美的環(huán)境條件（五）區(qū)位理論與房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位選擇應(yīng)考慮的要素：依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求選擇區(qū)位綜合分析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本和售價(jià)確定項(xiàng)目的區(qū)位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施 當(dāng)前，我國城市不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位選擇過程中特別要重視三個(gè)問題： （1）注意區(qū)位升值潛力的分析。 (2)選擇區(qū)位要具有超前意識(shí)，特別注意交通、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等公共設(shè)施的深層次分析。 （3）選擇區(qū)位要運(yùn)用定量定性相結(jié)合的辦法。定量，是指價(jià)格的判斷；定性，是指開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)。本章內(nèi)容 第一節(jié) 社區(qū)結(jié)構(gòu) 第二節(jié) 社區(qū)增長原因 第三節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究第二節(jié) 社區(qū)增長原因?yàn)槭裁疵總€(gè)經(jīng)濟(jì)社區(qū)都必須有若干出口貿(mào)易？為什么要有新的商品或服務(wù)出口？一個(gè)社區(qū)如何

30、產(chǎn)生新的出口？產(chǎn)業(yè)成長和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移使企業(yè)如何選址？第二節(jié) 社區(qū)增長原因幾乎沒有社區(qū)完全自給自足，因此每個(gè)社區(qū)必須對其所需進(jìn)口商品具有支付能力，這樣，它必須出口商品以滿足進(jìn)口支出。這與國際貿(mào)易原理十分相似。社區(qū)所有的產(chǎn)業(yè)和就業(yè)分為兩類：本地生產(chǎn)運(yùn)往外地的商品和服務(wù)的企業(yè)稱為基本產(chǎn)業(yè)或基本就業(yè)；本地生產(chǎn)供本地居民使用的商品和服務(wù)的企業(yè)稱為次級(jí)產(chǎn)業(yè)或次級(jí)就業(yè)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家通過分析這兩類產(chǎn)業(yè)和就業(yè)來預(yù)測該社區(qū)及其周圍區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展?jié)摿?。第二?jié) 社區(qū)增長原因社區(qū)經(jīng)濟(jì)成功運(yùn)行有許多形式：最簡單的形式：該地區(qū)有固定的人口以穩(wěn)定不變的生活水平得以存續(xù)；稍復(fù)雜的形式：人口的增長或個(gè)人經(jīng)濟(jì)福利的增長，或二者兼而有

31、之。沒有人口或收入變化的社區(qū)存續(xù)是很少見的。出生率和遷入率大于死亡率，社區(qū)便不得不增強(qiáng)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。外界力量會(huì)打亂社區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。隨著科技、消費(fèi)者偏好、資源等諸多因素的變化，新的商品和服務(wù)會(huì)發(fā)展，過時(shí)的商品和服務(wù)將被替代。新的就業(yè)機(jī)會(huì)帶來的人口增長要求出口進(jìn)一步增長。出口在早期受限于社區(qū)有限的大小和能力，只能出口些低級(jí)的本地資源，甚至唯一可供出口的就是勞動(dòng)力。隨著社區(qū)的成長，更多的資源被加工成商品出口，加工業(yè)使當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)得到發(fā)展。如果城市成功地從出口原料轉(zhuǎn)為出口加工產(chǎn)品，那么城市將具有獨(dú)立的和更強(qiáng)的發(fā)展能力。第二節(jié) 社區(qū)增長原因社區(qū)增長的主要方式發(fā)展新的出口發(fā)展進(jìn)口替代提高生產(chǎn)效率影響社區(qū)

32、增長的主要因素基本產(chǎn)業(yè)的增長率產(chǎn)業(yè)的區(qū)域轉(zhuǎn)移：技術(shù)、成本、人口、資源等一般而言，較小的社區(qū)的增長要求創(chuàng)造新的出口來提高基本就業(yè)。新的出口通過現(xiàn)有企業(yè)的擴(kuò)張或增加新的產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)；對于每個(gè)社區(qū)，可利用的土地、勞動(dòng)力、技術(shù)、資源等在任何一個(gè)特定時(shí)期都是相對不變的，很多社區(qū)可能沒有某種特定產(chǎn)業(yè)所需的資源和技術(shù)，但是若干年后，社區(qū)可以滿足這種產(chǎn)業(yè)存在所需的條件。本章內(nèi)容 第一節(jié) 社區(qū)結(jié)構(gòu) 第二節(jié) 社區(qū)增長原因 第三節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究第三節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究為什么在區(qū)域研究中經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)非常重要？什么是乘數(shù)效應(yīng)？什么是投入產(chǎn)出分析？第三節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究如何研究社區(qū)？傳統(tǒng)社區(qū)分析和現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究傳統(tǒng)社區(qū)分析主要分析供

33、求因素。供給的因素分析強(qiáng)調(diào)現(xiàn)存的結(jié)構(gòu)、規(guī)模、價(jià)格、壽命及其條件等。新建設(shè)的成本、社區(qū)土地的可利用性、區(qū)劃、融資、公共設(shè)施也被視為非常重要；需求的因素分析包括人口變化、總量、年齡結(jié)構(gòu)、教育結(jié)構(gòu)、就業(yè)、工資率、職業(yè)形式、失業(yè)率等等。對社區(qū)人口和就業(yè)有著最重要的長期影響的是社區(qū)的基本就業(yè)或出口就業(yè)。可以根據(jù)基本就業(yè)的主導(dǎo)類型將市鎮(zhèn)進(jìn)行分類，有的側(cè)重工業(yè)、有的側(cè)重商業(yè)、有的側(cè)重旅游休閑等等。這些分類說明了市鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的主要活動(dòng)，把這些信息和市鎮(zhèn)起源的資料聯(lián)系起來，就可以發(fā)現(xiàn)市鎮(zhèn)形成后，基本就業(yè)是如何變化的，哪些因素導(dǎo)致了這些變化，理解過去對預(yù)測未來的變化是十分有幫助的。第三節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究基礎(chǔ)就業(yè)的增

34、長對社區(qū)增長十分重要。對于每個(gè)新的基本就業(yè)職位，在學(xué)校、商店等類似的地方就會(huì)帶來更多的次級(jí)就業(yè)職位。次級(jí)就業(yè)職位與帶來它們的新的基本就業(yè)職位的比率，叫乘數(shù)，乘數(shù)大小隨社區(qū)規(guī)模的不同而不同。超大城市：2；10萬人口規(guī)模：1；5萬人口規(guī)模：0,5。 第三節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析、投入產(chǎn)出分析經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析：通過預(yù)測基本就業(yè)來預(yù)測人口增長。起始數(shù)據(jù)為現(xiàn)階段該地區(qū)的就業(yè)量，分為基本產(chǎn)業(yè)和次級(jí)產(chǎn)業(yè)。第一步，通過分派全國范圍內(nèi)該產(chǎn)業(yè)增長的一部分至該區(qū)域，或是通過了解該區(qū)域過去的就業(yè)趨勢來預(yù)測該區(qū)域各基本產(chǎn)業(yè)的就業(yè)變化趨勢。各產(chǎn)業(yè)就業(yè)預(yù)測的總和就是對該區(qū)域基本就業(yè)的預(yù)測。第二步，利用基本

35、就業(yè)對次級(jí)就業(yè)職位的比率將基本就業(yè)轉(zhuǎn)化為總就業(yè)的預(yù)測，然后，利用與人口的比率，將總就業(yè)預(yù)測轉(zhuǎn)化為人口預(yù)測，同樣，人口預(yù)測也可轉(zhuǎn)化為土地利用和其專業(yè)研究的預(yù)測。投入產(chǎn)出分析：確定社區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)使用的資源，然后，在社區(qū)生產(chǎn)部門分配和運(yùn)輸?shù)幕A(chǔ)上，計(jì)算商品和服務(wù)的產(chǎn)出。思考題各種區(qū)位論的主要內(nèi)容是什么，如何理解它們與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的關(guān)系？影響城市土地區(qū)位決策的主要因素有哪些？試結(jié)合某一地點(diǎn)，分析該地點(diǎn)的區(qū)位狀況。舉例說明影響社區(qū)（市鎮(zhèn)）形狀的支配因素。決定土地利用模式的規(guī)則有哪些？如何研究社區(qū)經(jīng)濟(jì)？The End加強(qiáng)做責(zé)任心，責(zé)任到人，責(zé)任到位才是長久的發(fā)展。7月-227月-22Tuesday, July 19, 2022弄虛作假要不得，踏實(shí)肯干第一名。14:36:2614:36:2614:367/19/2022 2:36:26 PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。7月-2214:36:2614:36Jul-2219-Jul-22重于泰山，輕于鴻毛。14:36:2614:36:2614:36Tuesday, July 19, 2022安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。7月-2