關(guān)聯(lián)交易研究策劃報(bào)告ppt課件

1、 1.關(guān)聯(lián)買賣釋義 2.關(guān)聯(lián)買賣政策和類型 3.標(biāo)桿企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣方式 4.關(guān)聯(lián)買賣綜述 5.公司關(guān)聯(lián)買賣現(xiàn)狀 6.公司關(guān)聯(lián)買賣處理方案BEA Confidential. | 3關(guān)聯(lián)買賣的背景闡明Background of Related Transaction關(guān)聯(lián)買賣釋義:指在關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生轉(zhuǎn)移資源或義務(wù)的事項(xiàng)，而不論能否收取價(jià)款關(guān)聯(lián)方包括關(guān)聯(lián)企業(yè)和關(guān)聯(lián)人，雙方存在控制關(guān)系和艱苦影響關(guān)系是集團(tuán)企業(yè)用于處理本身開展和資金收益的一種操作方式*關(guān)聯(lián)企業(yè)：任何兩個(gè)以上獨(dú)立存在而相互間具有業(yè)務(wù)關(guān)系或投資關(guān)系之一的企業(yè)體*關(guān) 聯(lián) 人：與企業(yè)有特定關(guān)系的自然人如董事、經(jīng)理等買賣方式：1、代理 6、購買或銷售

2、商品 11、研討與開發(fā)工程的轉(zhuǎn)移2、租賃 7、管理方面的合同 12、關(guān)聯(lián)雙方共同投資3、擔(dān)保 8、提供或接受勞務(wù) 13、購買或銷售除商品以外的其他資產(chǎn)4、贈(zèng)與 9、答應(yīng)協(xié)議 14、提供資金(包括以現(xiàn)金或?qū)嵨锓绞?5、債務(wù)重組 10、非貨幣性買賣 15、買賣所以為該當(dāng)屬于關(guān)聯(lián)買賣的其他事項(xiàng)Continued on slide 15 1.關(guān)聯(lián)買賣釋義 2.關(guān)聯(lián)買賣政策和類型 3.標(biāo)桿企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣方式 4.關(guān)聯(lián)買賣綜述 5.公司關(guān)聯(lián)買賣現(xiàn)狀 6.公司關(guān)聯(lián)買賣處理方案BEA Confidential. | 5上市企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣規(guī)定及房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)買賣的表現(xiàn)方式Rules and Manifestatio

3、n of Related Transaction有關(guān)上市企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣規(guī)定2001年12月財(cái)政部發(fā)布了對(duì)上市公司關(guān)聯(lián)買賣進(jìn)展規(guī)范。2021年證監(jiān)會(huì)發(fā)布嚴(yán)厲審核上市公司的關(guān)聯(lián)買賣，嚴(yán)厲打擊非法關(guān)聯(lián)買賣；對(duì)關(guān)聯(lián)買賣額度進(jìn)展控制和關(guān)聯(lián)買賣非關(guān)聯(lián)化企業(yè)行為。地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)買賣主要類型物業(yè)管理效力持有物業(yè)的中介、代理、租賃運(yùn)營性物業(yè)的運(yùn)營顧問管理持有物業(yè)成為地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣的主導(dǎo)開發(fā)工程總數(shù)不斷添加，開發(fā)規(guī)模越來越大；住宅地產(chǎn)的宏觀調(diào)控讓企業(yè)不斷增持優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)資源； 1.關(guān)聯(lián)買賣釋義 2.關(guān)聯(lián)買賣政策和類型 3.標(biāo)桿企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣方式 4.關(guān)聯(lián)買賣綜述 5.公司關(guān)聯(lián)買賣現(xiàn)狀 6.公司關(guān)聯(lián)買賣處理方案BE

4、A Confidential. | 7房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)持有物業(yè)規(guī)模和關(guān)聯(lián)買賣方式The Scale of Holds Title to Property of Special Estate Company地產(chǎn)公司持有物業(yè)面積持有物業(yè)構(gòu)成持有方運(yùn)營方關(guān)聯(lián)交易903萬城市綜合體萬達(dá)物業(yè)萬達(dá)商管內(nèi)部關(guān)聯(lián)200萬社區(qū)+區(qū)域商業(yè)萬科物業(yè)萬科商管內(nèi)部關(guān)聯(lián)44萬社區(qū)+城市綜合體龍湖物業(yè)龍湖商管內(nèi)部關(guān)聯(lián)574萬城市綜合體凱德基金REITS凱德項(xiàng)目管理非關(guān)聯(lián)66萬 區(qū)域+城市綜合體世茂物業(yè)世茂商管內(nèi)部關(guān)聯(lián)8萬社區(qū)綜合體當(dāng)代節(jié)能第一資產(chǎn)1.萬達(dá)地產(chǎn)持有物業(yè)關(guān)聯(lián)買賣的方式The Model of Wanda Comm

5、ercial Estate Company以售代租，全部持有零資產(chǎn)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)閱歷了四個(gè)階段，最終確定了“以租代售的方式。先行將 “土地投資和“商業(yè)投資進(jìn)展資產(chǎn)拆分，土地投資部分以銷售住宅的方法收回本錢和銀行利息；商業(yè)開發(fā)部分轉(zhuǎn)化為“運(yùn)營投資，資產(chǎn)凈值為“0。2021年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司收入953億元，其中現(xiàn)金回款814億元。租金收益34.6億元；BEA Confidential. | 8訂單式地產(chǎn)：一塊牌子，兩個(gè)團(tuán)隊(duì)，內(nèi)部協(xié)作前期，品牌商家與萬達(dá)商管簽署戰(zhàn)略協(xié)作協(xié)議，確定城市選擇、租金和優(yōu)惠條件；前期，經(jīng)過主力店技術(shù)對(duì)接，共同參與工程規(guī)劃設(shè)計(jì)。每年萬達(dá)有數(shù)十個(gè)工程投建招商，萬達(dá)以平均租金方式實(shí)

6、現(xiàn)一對(duì)多招商；招商期，萬達(dá)商管招商團(tuán)隊(duì)在工程開工前與商家簽署合同，物業(yè)收取租金，實(shí)現(xiàn)先租后建2021年5月萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開場(chǎng)分拆上市，但因中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，到目前為止未能經(jīng)過上市審查。BEA Confidential. | 9萬達(dá)商管萬達(dá)物業(yè)戰(zhàn)略合同運(yùn)營合同萬達(dá)商地訂單式地產(chǎn)的四大法寶平均租金共同參與戰(zhàn)略協(xié)作先租后建全產(chǎn)業(yè)鏈的商業(yè)物業(yè)開發(fā)運(yùn)營方式BEA Confidential. | 10開發(fā)流程BEA Confidential. | 11集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃部開展部商業(yè)地產(chǎn)研討院商管公司商地本部商地公司萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)公寓萬達(dá)商業(yè)萬達(dá)商管萬達(dá)物業(yè)萬達(dá)商管招商謀劃運(yùn)營管理戰(zhàn)略地圖選取工程調(diào)研預(yù)測(cè)目的評(píng)

7、價(jià)投資30%投資70%決策立項(xiàng)銷售收回前期投資商業(yè)0資產(chǎn)移交商管公司租金收益物業(yè)持有運(yùn)營管理資產(chǎn)切割，隔斷關(guān)聯(lián)組織構(gòu)造上防止外部關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)買賣解除萬達(dá)方式的優(yōu)勢(shì)經(jīng)過戰(zhàn)略合約機(jī)制，確定了“資本融資用于土地購置和以住宅地產(chǎn)銷售歸還資本融資 的退出機(jī)制；萬達(dá)地產(chǎn)開發(fā)和持有商業(yè)“0資產(chǎn)，并擔(dān)任該資產(chǎn)的運(yùn)營和收益；關(guān)聯(lián)買賣內(nèi)部化，合理躲避了買賣風(fēng)險(xiǎn)和資本分拆的費(fèi)事。有效實(shí)現(xiàn)了土地投資開發(fā)和運(yùn)營本錢分拆，防止了傳統(tǒng)地產(chǎn)公司“二者拆分不清的弊端，同時(shí)打包上市時(shí)不至于“固定資產(chǎn)投資比例過大。商業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈，從開發(fā)到運(yùn)營，一套商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)班底，簡化了不用要的外部買賣費(fèi)事和業(yè)務(wù)流程。經(jīng)過商管機(jī)制將物業(yè)等職能統(tǒng)合到商管

8、體系中，一塊牌子，多種職能，又實(shí)現(xiàn)了合理避稅。低價(jià)運(yùn)用外來資金戰(zhàn)略協(xié)作商家資金，處理運(yùn)營投資本錢過高的壓力；實(shí)現(xiàn)了良好的現(xiàn)金流、資本周轉(zhuǎn)和資本收益。BEA Confidential. | 122.萬科-龍湖地產(chǎn)持有物業(yè)關(guān)聯(lián)買賣的操作方式The Model of Operating of Vanke & Langford Estate Company全部持有，成熟運(yùn)營控制社區(qū)商業(yè)開發(fā)終了后直接轉(zhuǎn)入物業(yè)部門，由一致的商管公司擔(dān)任招商運(yùn)營；龍湖自動(dòng)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，萬科也自動(dòng)收買一些商業(yè)工程，待工程成熟后一并售出；萬科將勝利的技術(shù)關(guān)鍵放在拿地上，龍湖將商業(yè)運(yùn)營的勝利秘訣放在商業(yè)的定位開發(fā)上。萬科有萬科廣

9、場(chǎng)、萬科紅、萬科大廈三條產(chǎn)品線，龍湖有天街商業(yè)綜合體、星悅薈、龍湖MOCO家居生活館三條產(chǎn)品線。萬科2021年建立了20%的萬科工程用于商業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略構(gòu)筑，到2021年持有商業(yè)面積到達(dá)300萬平方米；龍湖未來每年開工量的12%以內(nèi)作為商業(yè)工程留存，估計(jì)2021年底三大業(yè)態(tài)將開業(yè)近20個(gè)工程，營業(yè)面積達(dá)350萬平米左右，估計(jì)2026年商業(yè)利潤從占據(jù)集團(tuán)總利潤不到5%上升至30%。資金壓力大，操作方式靈敏培育物業(yè)，擇機(jī)出賣。BEA Confidential. | 13持有物業(yè)租金收益萬科-龍湖同一上市框架下的持有物業(yè)內(nèi)部買賣操作方式BEA Confidential. | 14自有資金銀行貸款股市融

10、資社區(qū)綜合體土地各種地段產(chǎn)品配比訂單式地產(chǎn)住宅銷售社區(qū)商業(yè)購物中心地標(biāo)物業(yè)物業(yè)溢價(jià)收益物業(yè)租金收益物業(yè)公司商管公司3.世茂地產(chǎn)關(guān)聯(lián)買賣的操作方式The Model of Operating of Shimao Estate Company雙資本運(yùn)作，僅持有大型酒店將社區(qū)物業(yè)和商鋪資源全部銷售方式與萬達(dá)類似由商管公司或百貨公司接納商業(yè)BEA Confidential. | 15世茂持有物業(yè)關(guān)聯(lián)買賣方式優(yōu)勢(shì)、優(yōu)勢(shì)雙資本運(yùn)作，有成熟的方式，可以獲得資本市場(chǎng)和政府的大力支持；以資產(chǎn)保值增值為目的，租售靈敏；組織架構(gòu)上，總部職能強(qiáng)大，工程功能弱化，容易執(zhí)行效率低；BEA Confidential. |

11、16地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作凱德置地主要是經(jīng)過嘉德商用中國開展基金以及嘉德商用中國孵化基金進(jìn)展資產(chǎn)收買，再經(jīng)過讓嘉茂零售中國信托CapitaRetail China Trust，簡稱CRCT運(yùn)用優(yōu)先認(rèn)購權(quán)的方式收買嘉德在內(nèi)地控股的商用物業(yè)。凱德置地經(jīng)過旗下的投資和資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)收買商用物業(yè)，然后經(jīng)過工程管理團(tuán)隊(duì)開發(fā)運(yùn)營，最后將運(yùn)營成熟的商用物業(yè)注入嘉茂零售中國信托CRCT，將其轉(zhuǎn)化為公眾投資。嘉茂零售中國信托CRCT是經(jīng)過離岸、在岸的兩級(jí)特殊目的公司持有內(nèi)地物業(yè)，即必需BEA Confidential. | 174.凱德置地關(guān)聯(lián)買賣的操作方式The Model of Operating of Capi

12、tal Land Estate Company在境內(nèi)設(shè)立外商獨(dú)資或合資公司，境外在巴巴多斯設(shè)立特殊目的公司SPV，SPV公司持有境內(nèi)公司股權(quán)，CRCT那么經(jīng)過收買SPV股權(quán)實(shí)現(xiàn)上市。從集團(tuán)內(nèi)部孵化、到私募基金的開發(fā)培育，再到REITs的價(jià)值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，凱德置地構(gòu)造了一個(gè)以地產(chǎn)基金為中心的投資物業(yè)生長通道，這種地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作的方式是凱德置地地產(chǎn)運(yùn)營方式的中心。BEA Confidential. | 18凱德置地關(guān)聯(lián)買賣方式優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)資金募集靈敏，可以滿足處理商業(yè)地產(chǎn)大量的資金需求和長期收益問題；內(nèi)部相互參股，保證收益和戰(zhàn)略的穩(wěn)定性；利用基金，躲避市場(chǎng)培育期過高的資本預(yù)期；利用REITS多頭

13、募集資金，保證了資本的效率和公平；BEA Confidential. | 19 1.關(guān)聯(lián)買賣釋義 2.關(guān)聯(lián)買賣政策和類型 3.標(biāo)桿企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣方式 4.關(guān)聯(lián)買賣綜述 5.公司關(guān)聯(lián)買賣現(xiàn)狀 6.公司關(guān)聯(lián)買賣處理方案綜述1.持有物業(yè)關(guān)聯(lián)買賣的操作方式Summary of Related Transaction of Holds Title to Property 方式一：內(nèi)部買賣 將物業(yè)持有方和運(yùn)營方納入同一個(gè)體系BEA Confidential. | 21商管公司方式物業(yè)公司方式方式二：戰(zhàn)略合同關(guān)聯(lián) 以資產(chǎn)持有方簽署內(nèi)部戰(zhàn)略合同，然后剝離資產(chǎn)BEA Confidential. | 22工程管理物

14、業(yè)持有商業(yè)運(yùn)營物業(yè)效力上市主體持有物業(yè)培育成熟資產(chǎn)剝離工程管理商業(yè)運(yùn)營物業(yè)效力長期合同資金機(jī)制萬達(dá)方式以售代租，節(jié)約資金，簡短回收期，降低資本風(fēng)險(xiǎn)；萬科-龍湖方式，周期長，但注重前期和后期開發(fā)與戰(zhàn)略；世茂方式收益顯著，收益率顯著，同時(shí)處理了困擾房地產(chǎn)的融資和土地問題；凱德置地方式資金本錢低，并且資金效率高；資本周轉(zhuǎn)萬達(dá)方式甩開了固定資產(chǎn)壓力，資本周轉(zhuǎn)快；萬科-龍湖方式資本壓力大面臨出賣風(fēng)險(xiǎn)；世茂方式集中化保證了前期運(yùn)作效率，后方力量缺乏，資本運(yùn)轉(zhuǎn)下降；凱德方式資本周轉(zhuǎn)快；BEA Confidential. | 23綜述2.商業(yè)地產(chǎn)開展方式創(chuàng)新啟示Revelation of Commercial

15、 Estate Company經(jīng)過組織創(chuàng)新處理商業(yè)地產(chǎn)的本身開展問題BEA Confidential. | 24商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)資金開發(fā)速度運(yùn)營管理1.銀行融資2.私募資金1.基金前期置入2.REITS拆分上市物業(yè)管理部商管公司資金更加富余組織更加專業(yè)化，效率更高投資或持股專職擔(dān)任運(yùn)營管理成立規(guī)劃設(shè)計(jì)研討院支持快速開發(fā) 1.關(guān)聯(lián)買賣釋義 2.關(guān)聯(lián)買賣政策和類型 3.標(biāo)桿企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣方式 4.關(guān)聯(lián)買賣綜述 5.公司關(guān)聯(lián)買賣現(xiàn)狀 6.公司關(guān)聯(lián)買賣處理方案公司現(xiàn)有持有物業(yè)關(guān)聯(lián)買賣現(xiàn)狀The Condition of the Related Transaction to Our CompanyBEA Co

16、nfidential. | 26 從上表可以看出公司關(guān)聯(lián)買賣的年平均增長速度為53.2%,以持有物業(yè)租賃類的買賣增長迅速。 1.關(guān)聯(lián)買賣釋義 2.關(guān)聯(lián)買賣政策和類型 3.標(biāo)桿企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣方式 4.關(guān)聯(lián)買賣綜述 5.公司關(guān)聯(lián)買賣現(xiàn)狀 6.公司關(guān)聯(lián)買賣處理方案關(guān)聯(lián)買賣方式建議Scheme Proposals方案一：關(guān)聯(lián)買賣內(nèi)部化在上市體系內(nèi)，在行銷客服中心框架下設(shè)資產(chǎn)管理部或商業(yè)管理部由第一商業(yè)承當(dāng)該職能；BEA Confidential. | 28優(yōu)勢(shì)：資金和人力條件都能快速上線，比較容易實(shí)現(xiàn)速度開展；優(yōu)勢(shì)：要處理好營銷和商業(yè)的交接界面、商管與規(guī)劃的交接界面、商業(yè)與物業(yè)的交接面問題，系統(tǒng)外操作比

17、較不易；另外開發(fā)方式不成熟，依然制約著商業(yè)的快速開展；除此之外，隨著工程添加，資產(chǎn)管理隊(duì)伍不斷添加，管理效率低。當(dāng)代置業(yè)行銷客服中心資產(chǎn)管理部商管公司工程1工程2工程3工程方案二：成立第一資產(chǎn)控股的第三方資產(chǎn)管理影子公司，將地產(chǎn)商業(yè)資產(chǎn)托管給第三方資產(chǎn)管理影子公司，由第一商業(yè)經(jīng)過非合同手段參與實(shí)踐運(yùn)營，躲避關(guān)聯(lián)買賣。優(yōu)勢(shì)：操作靈敏，隨時(shí)可控，合理避開關(guān)聯(lián)買賣風(fēng)險(xiǎn)；優(yōu)勢(shì)：但財(cái)務(wù)和第三方影子公司法人的關(guān)系長期做到可控不易；還存在被媒體曝光、人員告發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。BEA Confidential. | 29當(dāng)代置業(yè)第三方影子公司第一商業(yè)財(cái)務(wù)控制合同控制和操作該公司運(yùn)營戰(zhàn)略合同結(jié)合方案三：由第一資產(chǎn)購置當(dāng)代置業(yè)商業(yè)資產(chǎn)或第一資產(chǎn)出資由當(dāng)代置業(yè)代理開發(fā)，然后以孵化器的方式打包第一資產(chǎn)上市。BEA Confidential. | 30資產(chǎn)購置 代為開發(fā)資產(chǎn)收益孵化溢價(jià)出賣收回本錢“0資產(chǎn)出租運(yùn)營管理打包上市運(yùn)營管理當(dāng)代置業(yè)第一資產(chǎn)第一資產(chǎn)第一物業(yè)第一商業(yè)成熟物業(yè)出租物業(yè)出賣物業(yè)優(yōu)勢(shì)：資金占用量減少，地產(chǎn)投資本錢降低；當(dāng)代置業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表資本收益率添加，投資回收期縮短；第一資產(chǎn)后期運(yùn)營壓力小，資本周轉(zhuǎn)加速。優(yōu)勢(shì)：第一資產(chǎn)前期財(cái)務(wù)壓力添加；社區(qū)物業(yè)收益率低，成熟慢，不宜快速出手，將直接影響商業(yè)資本周轉(zhuǎn)速度；除此之外，合理的租售比例不易確定。資產(chǎn)托管 收益上繳方案建議Scheme Proposals先上