中南鎮(zhèn)江地塊可行性研究報(bào)告課件

1、1/145二一年十一月中南鎮(zhèn)江地塊可行性研究報(bào)告2/145可行性KPI分析鎮(zhèn) 江濱江板塊丁卯板塊宏觀環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)資源價(jià)值分析地塊優(yōu)劣勢(shì)分析價(jià)值評(píng)估可行性研究工作模型3/145鎮(zhèn)江城市宏觀環(huán)境研究鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)研究濱江板塊綜合環(huán)境研究丁卯板塊綜合環(huán)境研究備選地塊價(jià)值分析各地塊投資測(cè)算綜合結(jié)論匯報(bào)提綱12345674/145 鎮(zhèn)江城市發(fā)展概況 鎮(zhèn)江宏觀經(jīng)濟(jì)特征 鎮(zhèn)江城市發(fā)展機(jī)遇 鎮(zhèn)江城市競(jìng)爭(zhēng)力分析鎮(zhèn)江城市宏觀環(huán)境研究15/145南京都市圈滬寧經(jīng)濟(jì)帶上海經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈地理區(qū)位：地處江蘇省西南部，南京都市圈核心層，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，是滬寧經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn)城市鎮(zhèn)江市位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)

2、、最具潛力的長(zhǎng)江三角洲，地處世界第三大河流長(zhǎng)江和中國(guó)最長(zhǎng)人工運(yùn)河京杭大運(yùn)河的交匯處。鎮(zhèn)江市地處江蘇省西南部，長(zhǎng)江下游南岸，東南接常州市，西鄰南京市，北與揚(yáng)州市、泰州市隔江相望，是江蘇省13個(gè)省轄市之一。鎮(zhèn)江作為滬寧經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)城市，主要受南京都市圈和上海經(jīng)濟(jì)圈輻射影響，經(jīng)濟(jì)互動(dòng)性強(qiáng)，一體化的城市間互相帶動(dòng)，商務(wù)活動(dòng)頻繁，需求旺盛。1-1 鎮(zhèn)江城市發(fā)展概況6/145生態(tài)自然：山青水秀，人杰地靈，素有天下第一江山美譽(yù)，是國(guó)家歷史文化名城、風(fēng)景旅游城市1-1 鎮(zhèn)江城市發(fā)展概況鎮(zhèn)江以歷史與現(xiàn)代的有機(jī)結(jié)合令人耳目一新。無(wú)論自然、人文還是歷史方面的挖掘和提煉，都注入了新的內(nèi)涵，展現(xiàn)出個(gè)性的魅力?？芍^“

3、不出城廓而有山水之怡，身居鬧市而有林泉之致”。金山以“金山寺裹山，見(jiàn)寺，見(jiàn)塔，不見(jiàn)山”的風(fēng)貌而蜚聲海內(nèi)外。焦山形似浮玉，滿山蔥蘢，“二十四景”和豐富的文化遺存令人賞心悅目。北固山現(xiàn)存諸多文化古跡，人文景觀眾多，睹景思情，如煙的往事歷歷在目。南山風(fēng)景區(qū)，山巒起伏，綠樹(shù)蔥蘢，既是國(guó)家森林公園，也是著名的省級(jí)風(fēng)景區(qū)。茅山以大茅峰、中茅峰、小茅峰為主體，有九峰、二十六洞、十九泉、二十八池的美景， “大峰小峰聯(lián)中峰，當(dāng)天削出玉芙蓉”。寶華山是目前國(guó)內(nèi)最大的傳戒道場(chǎng)。是故，寶華山被稱為“律宗第一名山”。7/145人口規(guī)模：下轄三市、四區(qū)，2009年底全市戶籍總?cè)丝?69.9萬(wàn)，市區(qū)總?cè)丝?09.96萬(wàn)1-

4、1 鎮(zhèn)江城市發(fā)展概況鎮(zhèn)江作為江蘇省地級(jí)市，轄丹陽(yáng)市、揚(yáng)中市、句容市三個(gè)市，區(qū)設(shè)丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤(rùn)州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。全市總面積3847平方公里。市區(qū)面積1081平方公里。2009年年末戶籍總?cè)丝?69.9萬(wàn)人，其中市區(qū)總?cè)丝?09.96萬(wàn)人。自04-09年以來(lái)，鎮(zhèn)江市人口增長(zhǎng)得到有效控制。全市人口保持“低出生、低死亡、低增長(zhǎng)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。人口總量及市區(qū)人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，其中人口總量維持在270萬(wàn)人以內(nèi)，市區(qū)人口保持100-110萬(wàn)之間，有微漲趨勢(shì)。8/145路網(wǎng)交通：水陸交通發(fā)達(dá)，長(zhǎng)三角地區(qū)重要的交通樞紐城市1-1 鎮(zhèn)江城市發(fā)展概況鎮(zhèn)江作為長(zhǎng)三角地區(qū)重要的交通樞紐城市，具有鐵路、公路和航運(yùn)一體

5、化的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，是華東地區(qū)沿江開(kāi)放城市和航運(yùn)樞紐城市。鐵路：鎮(zhèn)江市位于重要的鐵路干線滬寧鐵路（南京到上海）沿線，主要車(chē)站為鎮(zhèn)江西站；京滬、滬寧鐵路橫貫東西，規(guī)劃建設(shè)中的京滬高速鐵路橫貫境內(nèi)。公路：滬寧高速公路、滬寧二級(jí)公路穿市而過(guò)。104、312國(guó)道和101、218、222、224、321省道構(gòu)成鎮(zhèn)江與外省、市連接的公路網(wǎng)絡(luò)。中國(guó)第一、世界第三的潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江大橋?qū)㈡?zhèn)江與長(zhǎng)江北岸的揚(yáng)州及京滬高速公路聯(lián)系起來(lái)。 水運(yùn)：鎮(zhèn)江臨江近海，世界聞名的“黃金水道”長(zhǎng)江和京杭大運(yùn)河在此交匯。水運(yùn)一直是鎮(zhèn)江城市興起與發(fā)展的命脈鎮(zhèn)江擁有近260公里的長(zhǎng)江岸線，鎮(zhèn)江港是全國(guó)十大主樞紐港之一，是長(zhǎng)江第三大港和上海國(guó)際航

6、運(yùn)中心的重要深水組合港，與世界50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)通航貿(mào)易。 航空：鎮(zhèn)江距離南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)和常州機(jī)場(chǎng)分別為80公里和50公里。9/145城市布局：“一城兩翼”城市格局逐步拉開(kāi)，“山、水、城”特征突顯1-1 鎮(zhèn)江城市發(fā)展概況鎮(zhèn)江城市總體布局結(jié)構(gòu)由原來(lái)的“一城兩區(qū)”逐步優(yōu)化為“一城兩翼”，即主城、東翼和西翼。主城：北起長(zhǎng)江，南至312國(guó)道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家門(mén)路，東至橫山東路的規(guī)劃控制范圍，按85萬(wàn)人、80平方公里建設(shè)用地總?cè)萘恳?guī)劃。構(gòu)筑北依長(zhǎng)江，南山居中，“山、水、城”的城市空間框架。 東翼：主城以東地區(qū)，由諫壁和大港兩部分組成，建設(shè)現(xiàn)代化港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套一定規(guī)

7、模的城市生活區(qū)。按12.5萬(wàn)人、31平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。西翼：主城以西地區(qū)，由龍門(mén)和高資兩部分組成，建設(shè)現(xiàn)代化港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套適量規(guī)模的城市生活區(qū)。按7.5萬(wàn)人、15平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。10/145大港諫壁高資主城核心區(qū)南徐新城丁卯新城谷陽(yáng)新城南山風(fēng)景區(qū)發(fā)展方向：由原來(lái)的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為“重點(diǎn)沿江、積極向南”的沿江沿路“T”字型1-1 鎮(zhèn)江城市發(fā)展概況按照“拉開(kāi)框架、拓展空間”的戰(zhàn)略思想，未來(lái)城市空間發(fā)展方向由原來(lái)的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為“重點(diǎn)沿江、積極向南”的沿江沿路“T”字型發(fā)展。 近期重點(diǎn)沿江發(fā)展，擴(kuò)充東西兩翼；適度向南發(fā)展，拉大主城框架。城市各板塊功能

8、設(shè)置如下：主城核心區(qū)：以商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主的城市主中心。由老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分組成。重點(diǎn)塑造具有歷史文化和濱江特色的城市風(fēng)貌。南徐新城：城市次中心。由行政、文化、商務(wù)為主的市級(jí)公共設(shè)施和生活居住構(gòu)成的多功能復(fù)合型新城區(qū)。丁卯新城：城市東部地區(qū)中心。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技信息服務(wù)和生活居住為主的城市新區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展大學(xué)城和以光電子為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。谷陽(yáng)新城：城市南部地區(qū)中心。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住為主的城市新區(qū)。南山風(fēng)景區(qū)：城市中心綠地，建設(shè)現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)和城市森林公園。11/145 鎮(zhèn)江城市發(fā)展概況 鎮(zhèn)江宏觀經(jīng)濟(jì)特征 鎮(zhèn)江城市發(fā)展機(jī)遇 鎮(zhèn)江城市競(jìng)爭(zhēng)力分析鎮(zhèn)江城市

9、宏觀環(huán)境研究112/1451-2 鎮(zhèn)江宏觀經(jīng)濟(jì)特征GDP：近年來(lái)呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，增幅亦高于全國(guó)平均水平，但居江蘇沿江八市下游水平鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快運(yùn)行，地區(qū)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定上升，2009年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1672.08億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.7% 。近年來(lái)GDP的增幅均高于全國(guó)平均水平。 在江蘇省沿江八市橫向比較中，鎮(zhèn)江市地區(qū)生產(chǎn)總值明顯低于蘇南其他四市以及蘇中地區(qū)的南通和揚(yáng)州兩市，僅略高于泰州。13/1451-2 鎮(zhèn)江宏觀經(jīng)濟(jì)特征人均GDP：持續(xù)穩(wěn)步上漲，09年突破$8000，居江蘇沿江八市中游水平鎮(zhèn)江市人均地區(qū)生產(chǎn)總值持續(xù)增長(zhǎng)，2009年人均地區(qū)生產(chǎn)總值54732元，折合美元為

10、8168.95美元，漲幅高達(dá)23.58%。 與江蘇沿江八市相比，鎮(zhèn)江市2009年人均GDP處于中等水平，與蘇南地區(qū)差距明顯，高于蘇中三市。14/1451-2 鎮(zhèn)江宏觀經(jīng)濟(jì)特征社會(huì)固定資產(chǎn)投資：總量偏低，但其增幅明顯，居江蘇沿江八市之首鎮(zhèn)江市固定資產(chǎn)投資額近年來(lái)步伐加快，2009年鎮(zhèn)江固定資產(chǎn)投資額高達(dá)1010.57億元，增幅為40.60%，接近前一年的兩倍。與江蘇沿江八市相比，鎮(zhèn)江市2009年固定資產(chǎn)投資總額僅略高于揚(yáng)州，與蘇南地區(qū)差距明顯。但其增幅明顯，是絕大部分沿江城市的兩倍，居于首位。在鎮(zhèn)江固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，城市基本建設(shè)投資占據(jù)較大比重，政府對(duì)于城市建設(shè)投入的力度在不斷加大。隨著“南山

11、北水”、“兩鐵”鎮(zhèn)江站的建設(shè)，導(dǎo)致拆遷規(guī)模超常規(guī)增長(zhǎng)。大規(guī)模的拆遷是政府最奏效的舉措，為房地產(chǎn)市場(chǎng)制造了巨大的剛性需求的同時(shí)，也加大了鎮(zhèn)江市固定資產(chǎn)投資空間。15/1451-2 鎮(zhèn)江宏觀經(jīng)濟(jì)特征社會(huì)消費(fèi)品零售總額：消費(fèi)需求充分釋放，增幅明顯，居沿江八市之首，潛力迅猛鎮(zhèn)江市消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)趨旺，近年來(lái)社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)上漲，2009年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額488.5億元，比上年增長(zhǎng)19.10% ，較之去年增幅略有下降。在江蘇沿江八市橫向?qū)Ρ戎?，?zhèn)江市消費(fèi)品零售總額處于下游水平，但其增幅明顯，居于首位。16/1451-2 鎮(zhèn)江宏觀經(jīng)濟(jì)特征人均可支配收入：持續(xù)增長(zhǎng)，有力地支撐起城市居民消費(fèi)增長(zhǎng)人

12、民生活不斷改善，鎮(zhèn)江城市居民收入穩(wěn)定增加，2009年市區(qū)居民可支配收入達(dá)20949元，比上年增長(zhǎng)10.4%。在江蘇省沿江八市人均可支配收入比較中，鎮(zhèn)江處于中等水平，稍低于蘇錫常及南京四市，略高于蘇中地區(qū)三個(gè)城市。17/1451-2 鎮(zhèn)江宏觀經(jīng)濟(jì)特征人均消費(fèi)支出：穩(wěn)中有升，消費(fèi)增長(zhǎng)空間巨大，處于沿江八市的中游水平在居民可支配收入逐年增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，近年來(lái)鎮(zhèn)江市人均消費(fèi)支出也呈上漲之勢(shì)。2009年鎮(zhèn)江城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支付達(dá)13031元，增幅達(dá)6.7%。 與江蘇沿江八市進(jìn)行橫向比較，鎮(zhèn)江的人均消費(fèi)支出處于中游水平。18/1451-2 鎮(zhèn)江宏觀經(jīng)濟(jì)特征三產(chǎn)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整

13、，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為4.5:58.1:37.3在三產(chǎn)結(jié)構(gòu)上，鎮(zhèn)江處于“二、三、一”階段，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)著主導(dǎo)地位且呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)有剛大發(fā)展空間。在沿江八市的比較中，鎮(zhèn)江現(xiàn)階段第一產(chǎn)業(yè)的比重仍然相對(duì)較高。而隨著長(zhǎng)三角區(qū)域發(fā)達(dá)城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，鎮(zhèn)江作為承接地，其第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較為充足，同時(shí)也需注意到現(xiàn)階段鎮(zhèn)江的第三產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展期，鎮(zhèn)江的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，尚存在較大空間。 19/145 鎮(zhèn)江城市發(fā)展概況 鎮(zhèn)江宏觀經(jīng)濟(jì)特征 鎮(zhèn)江城市發(fā)展機(jī)遇 鎮(zhèn)江城市競(jìng)爭(zhēng)力分析鎮(zhèn)江城市宏觀環(huán)境研究120/1451-3 鎮(zhèn)江城市發(fā)展機(jī)遇大交通格局：京滬高鐵、滬寧城際，縮短長(zhǎng)三角城市群距離，利于鎮(zhèn)江與長(zhǎng)三角城市群的經(jīng)

14、濟(jì)互動(dòng)性21/1451-3 鎮(zhèn)江城市發(fā)展機(jī)遇寧鎮(zhèn)揚(yáng)城市群：三市合作發(fā)展，鎮(zhèn)江門(mén)戶作用突出，有望成為南京的“后花園”隨著潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江大橋開(kāi)通，高鐵城際等建設(shè)，鎮(zhèn)江與南京、揚(yáng)州關(guān)系日益緊密。2008年，寧鎮(zhèn)揚(yáng)三市共同簽署了同城化合作框架協(xié)議，在此基礎(chǔ)上，2009年12月寧鎮(zhèn)揚(yáng)區(qū)域合作發(fā)展戰(zhàn)略研究正式開(kāi)題，著力解決三市區(qū)域合作發(fā)展的戰(zhàn)略地位、制度突破和機(jī)制創(chuàng)新 。寧鎮(zhèn)揚(yáng)城市群將建設(shè)成為富有特色的生態(tài)型和文化型城市聯(lián)合體。鎮(zhèn)江在寧鎮(zhèn)揚(yáng)城市群中，重點(diǎn)在于經(jīng)濟(jì)圈的門(mén)戶作用，是經(jīng)濟(jì)圈連接“蘇錫?！薄⑸虾５募~帶，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展能帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的協(xié)同發(fā)展。22/1451-3 鎮(zhèn)江城市發(fā)展機(jī)遇城市大拆遷：截止2010年9

15、月完成拆遷256.2萬(wàn)，大規(guī)模拆遷直接刺激剛需旺盛隨著“南山北水”、“兩鐵”鎮(zhèn)江站的建設(shè)以及鎮(zhèn)江城市化進(jìn)程步伐的加快，鎮(zhèn)江迎來(lái)大規(guī)模的拆遷量。這也直接帶動(dòng)了鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大剛性需求，也加快了鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。2009年，鎮(zhèn)江市拆遷面積達(dá)381萬(wàn)平方米，2008年拆遷面積178萬(wàn)平方米。政府預(yù)計(jì)，自2010年起未來(lái)三年，鎮(zhèn)江市所涉及的總拆遷面積將達(dá)到800萬(wàn)平方米。2010年前三季度拆遷計(jì)劃達(dá)到395萬(wàn)平方米，截止2010年9月完成拆遷256.2萬(wàn)平方米。23/145 鎮(zhèn)江城市發(fā)展概況 鎮(zhèn)江宏觀經(jīng)濟(jì)特征 鎮(zhèn)江城市發(fā)展機(jī)遇 鎮(zhèn)江城市競(jìng)爭(zhēng)力分析鎮(zhèn)江城市宏觀環(huán)境研究124/145城市資源發(fā)

16、展機(jī)遇鎮(zhèn)江的地理位置賦予其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，優(yōu)越的歷史、自然、交通、旅游等資源，賦予了城市巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，是滬寧經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)城市，主要受南京都市圈與上海經(jīng)濟(jì)圈輻射影響。作為長(zhǎng)三角的核心城市之一，鎮(zhèn)江的發(fā)展機(jī)遇一是依賴于寧鎮(zhèn)揚(yáng)城市群一體化的空間打造；二是京滬高鐵、滬寧城際鐵路等大交通環(huán)境的優(yōu)化，三是 “南山北水”、“一城兩翼”的自身城市建設(shè)。宏觀經(jīng)濟(jì)鎮(zhèn)江市宏觀經(jīng)濟(jì)處于沿江八市的中下游水平，是滬寧經(jīng)濟(jì)帶上的發(fā)展“洼地”，但近年來(lái)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅明顯，具備一定的發(fā)展空間與潛力。城市格局一城兩翼的T字型城市規(guī)劃，拉開(kāi)鎮(zhèn)江城市框架，突破了單一的一字型沿江發(fā)展城市形態(tài)的限制，為城市發(fā)展尋找到了新的

17、發(fā)展空間，明確了城市發(fā)展重點(diǎn)和方向。1-4 鎮(zhèn)江城市競(jìng)爭(zhēng)力分析通過(guò)對(duì)鎮(zhèn)江城市發(fā)展資源背景、城市格局、宏觀經(jīng)濟(jì)、發(fā)展機(jī)遇等多維度分析，可以發(fā)現(xiàn)，鎮(zhèn)江依托獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，具備相對(duì)豐富的城市發(fā)展資源。而經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，仍是滬寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶上的洼地，但增幅明顯，具備一定的發(fā)展空間和潛力。與此同時(shí)，城市發(fā)展機(jī)遇方面除了最為有利的大交通環(huán)境之外，題材并不充分，缺乏發(fā)展想象空間。25/145可行性研判非常樂(lè)觀樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀一般悲觀極度悲觀戰(zhàn)略層面資源背景發(fā)展機(jī)遇社會(huì)經(jīng)濟(jì)GDP人均GDP固定資產(chǎn)投資零售品消費(fèi)總額人均可支配收入人均消費(fèi)支出城市規(guī)劃執(zhí)行度實(shí)現(xiàn)進(jìn)度城市交通鐵路公路航空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市地位競(jìng)爭(zhēng)力從六個(gè)

18、方面分析，鎮(zhèn)江在宏觀環(huán)境層面可判斷為謹(jǐn)慎樂(lè)觀26/145 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 鎮(zhèn)江商業(yè)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況 鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)研究 鎮(zhèn)江后市供銷研究2鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)研究27/1452004-2008年，鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)投資額逐年攀升，至08年，全市房地產(chǎn)投資額已達(dá)97.03億元，達(dá)到一個(gè)高峰。從增幅來(lái)看，2005年鎮(zhèn)江全市房地產(chǎn)投資上升明顯，此后增幅從2007年開(kāi)始逐漸遞減。2009年，全市投資額出現(xiàn)了小幅下降，09年受08年金融危機(jī)的影響，在初期出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，隨著下半年的銷售回升，投資速度加快，但整體還是出現(xiàn)了小幅收窄。2010年截止9月，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)投資總量呈下降趨勢(shì) 。2-1 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述房地產(chǎn)投

19、資：持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，08年達(dá)到最高值97.03億元，隨后呈現(xiàn)小幅回落趨勢(shì)28/145隨著鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，商品房施工面積逐年擴(kuò)大，在0506年出現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)，高峰出現(xiàn)在2006年，達(dá)到1100萬(wàn)，2007年回落后增速放緩。隨著施工面積的不斷增加，全市商品房竣工面積同時(shí)不斷增加，除07年小幅回落外，總體保持穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)。2010年截止9月來(lái)看，施工面積保持正常的發(fā)展速度，但竣工面積下降明顯，未及2009年的一半。施竣工面積：06年創(chuàng)高峰后回落，近年穩(wěn)步增長(zhǎng)，2010年前三季度施工978.93萬(wàn)，增速平穩(wěn)；竣工125.47萬(wàn)，小幅回落2-1 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述29

20、，城市建設(shè)快速發(fā)展，每年全市的銷售面積基本保持了20%以上的增長(zhǎng)，到2008年，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)低迷的市場(chǎng)大環(huán)境影響，銷量出現(xiàn)了大幅下降，甚至不及06年水平。2009年，全市銷量突飛猛進(jìn)，達(dá)到峰值，商品房銷售面積達(dá)457.27萬(wàn)，其中住宅銷售面積為414萬(wàn)，銷量比08年翻了一番多。一方面城市改造、拆遷進(jìn)程的加快，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面整體市場(chǎng)的快速回暖，持續(xù)了大半年的銷售熱潮，使得全年的銷售面積迅猛增長(zhǎng)。2010年年初房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了高速增長(zhǎng)，到4月新政之后，銷售持續(xù)回落，8-9月才開(kāi)始有回暖跡象，因此截止10月，銷售面積比09年有較大幅度的下降。逐年銷量：全市銷量受市場(chǎng)大勢(shì)影響，

21、09年達(dá)到峰值，商品房銷量達(dá)457.27萬(wàn)，住宅銷量達(dá)414萬(wàn)2-1 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述30，雖每年的成交價(jià)格都呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，但增幅卻是逐年下降，05年到06年期間，國(guó)家進(jìn)行了宏觀調(diào)控，價(jià)格增長(zhǎng)速度有所放緩。 2007年之后，市場(chǎng)進(jìn)入了快速發(fā)展期，2008年，雖受金融危機(jī)的影響，全市商品房銷售出現(xiàn)拐點(diǎn)，但銷售均價(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，2010年截止10月，住宅年銷售均價(jià)達(dá)4955元/。受?chē)?guó)家調(diào)控影響，鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)增幅在2006年和2010年有所下降，其余年份基本保持在10%以上的增速，發(fā)展較快。逐年售價(jià)：成交價(jià)格逐年遞增，但增速趨緩，當(dāng)前商品住宅成交均價(jià)達(dá)4955元/2-1 鎮(zhèn)江房地

22、產(chǎn)市場(chǎng)綜述31/145成交面積：受居住習(xí)慣影響，成交面積段主要集中于100-140三房及80-100舒適型兩房 2-1 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述從成交套數(shù)上來(lái)看，80-100戶型的成交量達(dá)到6342套，占到了總成交的31.5%，其次為兩大改善型戶型的面積段100-120、120-140，兩者成交比例相當(dāng)，達(dá)到4672套，4615套，分別占比23.2%、22.9%。成交面積上，120-140的成交量最高，達(dá)到59萬(wàn)多，占到總成交的25.1%，其次為80-100，占到了24.2%。32/145板塊行情：潤(rùn)州區(qū)成交量?jī)r(jià)居首位，京口區(qū)成交量?jī)r(jià)居中游，丁卯成交量雖少，但價(jià)格仍居中游潤(rùn)州區(qū)因?yàn)槿f(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等幾大項(xiàng)

23、目的支撐，在1-10月的銷售中，超過(guò)丹徒排在全市第一，銷量達(dá)到37萬(wàn)多，占據(jù)主城的三分之一多；丁卯區(qū)在售項(xiàng)目較少，整體銷售量只有10萬(wàn)多，該區(qū)域目前在售的主要項(xiàng)目為永隆城市廣場(chǎng)。潤(rùn)州區(qū)成交均價(jià)達(dá)到7088元/，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各區(qū)，比第二高值京口區(qū)高出19.5%，丁卯區(qū)雖成交量較少，但成交均價(jià)還是達(dá)到了5463元/，該區(qū)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，銷售價(jià)格也在一路走高。2-1 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述33/145新政影響：5月成交量?jī)r(jià)齊跌，價(jià)格6月達(dá)最低，銷量7月觸底，隨后量?jī)r(jià)齊升，9月銷售均價(jià)達(dá)新高5426元/2010年，鎮(zhèn)江整體市場(chǎng)的銷售隨政策影響而變化，4.15新政之后，銷量持續(xù)下降，直至8月開(kāi)始回

24、暖，到10月，銷量達(dá)到今年最高值41.4萬(wàn)。9月底政策再次收緊，市場(chǎng)對(duì)于新政的消化還需一定時(shí)日，因此，10月的銷售數(shù)據(jù)尚未體現(xiàn)。2010年的銷售價(jià)格也出現(xiàn)了一定的起伏，6月出現(xiàn)了今年的最低值，但到7月則快速上升，到9月達(dá)到了最高值5426元/，10月略有下降，降幅為2.4%。2-1 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述34/145 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)概況 鎮(zhèn)江寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況 鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)研究 鎮(zhèn)江后市供銷研究2鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)研究35/145商業(yè)分布：現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目多集中于市中心，在售項(xiàng)目較少，丁卯專業(yè)市場(chǎng)型商業(yè)項(xiàng)目較為集中鎮(zhèn)江市中山路是城市商業(yè)走廊，很多地標(biāo)性商業(yè)、銀行、酒店等建筑都分布在中山路兩側(cè)

25、，同時(shí)以中山路為軸線，連接了多條南北向商業(yè)街，分成多個(gè)商業(yè)中心：以大市口為核心，分別有大潤(rùn)發(fā)、解放路、大西路等多個(gè)商業(yè)區(qū)。長(zhǎng)期以來(lái)，鎮(zhèn)江市以大市口為中心的商業(yè)中心占主導(dǎo)地位，近年來(lái)，“大潤(rùn)發(fā)” 周邊的商業(yè)氛圍逐漸形成，而大西路是鎮(zhèn)江老的傳統(tǒng)商業(yè)街，隨著市中心的轉(zhuǎn)移，此片區(qū)的商業(yè)氛圍較之以前明顯冷清。與主城商業(yè)中心相互補(bǔ)充與協(xié)調(diào)的還有九里街、牌灣和丁卯等商業(yè)次中心，目前還處于發(fā)展初期。目前，丁卯集中了鎮(zhèn)江食品城、義烏商品城等幾大專業(yè)市場(chǎng)，而市區(qū)典型商業(yè)項(xiàng)目為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。商業(yè)市場(chǎng)牌灣商圈大市口商圈九里街商圈丁卯商圈2-2 鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)概況36/145大市口商圈：以大市口為核心，周邊分布有大潤(rùn)發(fā)、解放

26、路、大西路等商業(yè)區(qū)大市口商圈：以“鎮(zhèn)江商業(yè)城”和四星級(jí)“鎮(zhèn)江國(guó)際酒店”、八佰伴、太和廣場(chǎng)為代表，消費(fèi)者認(rèn)可度非常高。以區(qū)域內(nèi)的“鎮(zhèn)江商業(yè)城”為代表的商業(yè)消費(fèi)量將近鎮(zhèn)江整體商業(yè)消費(fèi)的1/3。正在建設(shè)的蘇寧廣場(chǎng)，也將成為鎮(zhèn)江新的地標(biāo)，屆時(shí)將提升鎮(zhèn)江商業(yè)的綜合實(shí)力。大潤(rùn)發(fā)：以大型超市帶動(dòng)消費(fèi)，人氣較高，已形成了餐飲、百貨、家電等為一體的商業(yè)模式，商業(yè)氛圍濃厚，但服裝類經(jīng)營(yíng)效果較差。解放路：緊鄰大市口，受其輻射，有良好的商業(yè)氛圍，商鋪價(jià)格、租金接近大市口。大西路：屬于老城區(qū)，無(wú)大型商業(yè)中心，缺乏支撐已逐漸失去活力。大市口大潤(rùn)發(fā)解放路大西路解放路蘇寧廣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)2-2 鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)概況37/145九里街商

27、圈：以紅豆廣場(chǎng)為依托，商業(yè)氛圍正在逐步成形，未來(lái)將服務(wù)于濱江高檔居住區(qū)九里街商圈：處于郊區(qū)結(jié)合部，早期只有零散的沿街門(mén)面等，沒(méi)有較為成熟的商業(yè)配套。隨著香江花城的進(jìn)入，開(kāi)發(fā)商出于項(xiàng)目配套考慮，加之政府規(guī)劃，建立了紅豆購(gòu)物廣場(chǎng)，成為區(qū)域內(nèi)的大型商業(yè)綜合體，有大型超市、影城、電器專賣(mài)店、餐飲等業(yè)態(tài)，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍的形成。未來(lái)隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，區(qū)域商圈也將日益成熟。2-2 鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)概況38/145丁卯商圈：商業(yè)供應(yīng)分為兩大類，一類是以沃爾瑪為中心的商業(yè)配套，一類是集中式的大型專業(yè)市場(chǎng)丁卯商圈：丁卯商業(yè)次中心的形成是城市建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結(jié)果。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，新興樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，

28、讓丁卯片區(qū)人口快速增加，從而促使了商業(yè)發(fā)展。丁卯商圈主要以沃爾瑪為中心，圍繞沃爾瑪進(jìn)駐了KFC等知名商業(yè)。在沃爾瑪主力店的帶動(dòng)下周邊的商業(yè)正在快速成長(zhǎng)中。另外政府規(guī)劃五大專業(yè)市場(chǎng)、緯五路商業(yè)街、科技園及園區(qū)商貿(mào)等綜合商業(yè)形態(tài)將會(huì)促進(jìn)此區(qū)域形成城市商業(yè)副中心。目前區(qū)域內(nèi)有鎮(zhèn)江食品城、億都家居、亞太廣場(chǎng)、義烏商品城等幾大商業(yè)項(xiàng)目，進(jìn)一步促進(jìn)了丁卯商圈的形成。2-2 鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)概況39/1452-2 鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)概況銷售量?jī)r(jià)：商業(yè)發(fā)展迅速，09年受丁卯專業(yè)市場(chǎng)熱銷影響，年成交面積激增至66.6萬(wàn)，均價(jià)降至5988元/2006年之前，鎮(zhèn)江商業(yè)項(xiàng)目幾乎空白，隨后發(fā)展迅速，07年銷售面積就比06年翻一番

29、，到2009年更是達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的66萬(wàn)多，短短4年內(nèi)，成交量上漲了9倍多，主要由于丁卯、句容、丹陽(yáng)等地快速成長(zhǎng)，09年丁卯地區(qū)的亞太、義烏、億都等專業(yè)市場(chǎng)的銷售，加之08年的存量，促進(jìn)了銷量的快速增長(zhǎng)，2010年截止10月的銷量下降明顯，但相比09年之前，漲幅較大。早期商業(yè)集中于市中心，因此價(jià)格較高，但隨著丁卯等新興片區(qū)商業(yè)的興起，且銷量占據(jù)重要比例，拉低了整體的均價(jià)。2010年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的上市，使得價(jià)格出現(xiàn)回升，但仍不及06年水平，總體而言，鎮(zhèn)江商業(yè)銷售的地段差異較大，價(jià)格懸殊。40/145典型商業(yè)項(xiàng)目情況列表2-2 鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)概況樓盤(pán)名稱所屬商圈建筑面積（萬(wàn)）均價(jià)（元/）主力面積（）主要業(yè)

30、態(tài)開(kāi)盤(pán)時(shí)間萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大市口商圈商業(yè)203800080130綜合2010.8九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)青年廣場(chǎng)商業(yè)中心4.45預(yù)計(jì)3000020100多綜合2010年底鎮(zhèn)江食品商城丁卯商圈7.8一樓15000二樓14000三樓100002030副食品批發(fā)、零售2010.5亞太五金電器城丁卯商圈12一層12000二層8200三層65004550五金電器2009.5億都家居建材城丁卯商圈30一層12000二層70003552家居建材2009.5義烏小商品城丁卯商圈6.3一樓13000二樓10000三樓90003540小商品2008.11第一樓步行街大市口商圈9.33000020220服裝、小商品2007.10望京天

31、地大市口商圈3.2140003087服裝、餐飲2007.641/145 商業(yè)發(fā)展速度偏快，呈現(xiàn)過(guò)?，F(xiàn)象按照國(guó)際慣例，一個(gè)城市正常商業(yè)地產(chǎn)容量為人均0.5-1。按鎮(zhèn)江城市人口102.8萬(wàn)計(jì)算，鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)總面積應(yīng)控制在50萬(wàn)至100萬(wàn)為宜。而鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅2006年以后總量就已經(jīng)超過(guò)百萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積已超過(guò)1，這已經(jīng)大大超過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的商業(yè)發(fā)展水平，由此可見(jiàn)鎮(zhèn)江商業(yè)發(fā)展速度偏快。同時(shí)，商業(yè)用房空置現(xiàn)象嚴(yán)重，呈現(xiàn)過(guò)剩態(tài)勢(shì)。商業(yè)副中心正在形成，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)漸趨合理 根據(jù)國(guó)外權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，人均收入2000美元以上、市區(qū)人口40萬(wàn)以上的城市，必然出現(xiàn)城市商業(yè)副中心。目前鎮(zhèn)江無(wú)論人口還是收入指

32、標(biāo)，均已躋身此類城市，但城市整體商業(yè)仍以大市口為中心，缺乏城市商業(yè)副中心的支持。而丁卯新區(qū)崛起為鎮(zhèn)江城市副中心彌補(bǔ)了城市空間結(jié)構(gòu)的不足。各種社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)也為城市提供了商業(yè)支撐。目前鎮(zhèn)江商業(yè)業(yè)態(tài)也已漸趨成熟，義烏小商品市場(chǎng)、亞太五金電器城、億都家居建材城、星寶汽配港及食品商城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)使鎮(zhèn)江商業(yè)進(jìn)入專業(yè)化開(kāi)發(fā)的階段。市場(chǎng)特征：商業(yè)發(fā)展迅速，過(guò)?，F(xiàn)象明顯，商業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化2-2 鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)概況42/145 各區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格自成體系鎮(zhèn)江市各個(gè)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格自成體系，每個(gè)區(qū)域都有價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者。市中心以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為代表，均價(jià)達(dá)到38000元/，單價(jià)在2-5萬(wàn)每平米；而較早之前的“第一樓街”也達(dá)到了300

33、00元/的均價(jià)；丁卯新區(qū)目前以專業(yè)化市場(chǎng)為主，如鎮(zhèn)江食品商城、亞太五金電器城、億都家居建材城等，位置較好的商鋪售價(jià)基本上在1000015000元/；在租金方面，目前位于主城區(qū)地段較好的商鋪，如大潤(rùn)發(fā)超市內(nèi)商鋪，一樓租金在7-8元/天，二樓租金約3-4元/天，而地段稍次，相對(duì)而言，位于丁卯商圈內(nèi)的商鋪?zhàn)饨饎t較低，位置較好的約1-2元/天，稍差的則在0.5-1元/天。小面積商鋪受市場(chǎng)青睞 鎮(zhèn)江市商業(yè)項(xiàng)目普遍采用小鋪分割出售模式進(jìn)行銷售，丁卯新區(qū)專業(yè)化市場(chǎng)的面積集中在2050，總價(jià)區(qū)間較低，對(duì)投資者的資金要求不高，銷售情況良好，同樣，主城區(qū)雖然商鋪價(jià)格較高，但小面積商鋪去化情況較好。市場(chǎng)特征：市中心

34、商業(yè)銷售均價(jià)35000-40000元/左右，其他區(qū)域價(jià)格較低，以20-50小面積商鋪?zhàn)顬闀充N2-2 鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)概況43/145 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)概況 鎮(zhèn)江寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況 鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)研究 鎮(zhèn)江后市供銷研究2鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)研究44/1452-3 鎮(zhèn)江寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況銷售量?jī)r(jià)：寫(xiě)字樓發(fā)展速度緩慢，成交均價(jià)最高達(dá)4715元/，成交面積2007年最高，達(dá)41965寫(xiě)字樓市場(chǎng)從2006年開(kāi)始起步，但發(fā)展速度緩慢，07年增長(zhǎng)迅速，主要由于第一樓街等項(xiàng)目的銷售，成交量增加了1.5倍多，并且是近幾年的最高值，隨后的幾年都未有超出，09年成交量與之相當(dāng)，略有下降。在成交價(jià)格上，除08年下降了0.

35、2%外，基本保持了上升的趨勢(shì)，5年內(nèi)增長(zhǎng)了一倍多。45/145寫(xiě)字樓分布：商務(wù)區(qū)主要集中于大市口，寫(xiě)字樓分布密集，其他區(qū)域較為零散2-3 鎮(zhèn)江寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況大市口商務(wù)區(qū)火車(chē)站商務(wù)區(qū)潤(rùn)州商務(wù)區(qū)新區(qū)商務(wù)區(qū)大市口商務(wù)區(qū)：鎮(zhèn)江市傳統(tǒng)商業(yè)辦公區(qū)，以鎮(zhèn)江商業(yè)城、紫金大廈、鎮(zhèn)江國(guó)際飯店等為中心，周邊配套齊全，是城市多年發(fā)展的重點(diǎn)地塊。以大市口為中心，周邊分布有大潤(rùn)發(fā)、解放路等辦公集中區(qū)，運(yùn)河路與中山路交接處的大潤(rùn)發(fā)辦公圈，在超市的帶動(dòng)下，有成熟的商業(yè)配套。 解放路與大市口交接，解放南路旁分布大量政府事業(yè)單位和辦公樓，商業(yè)檔次較高，辦公環(huán)境優(yōu)良。 其他商務(wù)區(qū)：包括火車(chē)站商務(wù)區(qū)，鎮(zhèn)江新區(qū)商務(wù)區(qū)，潤(rùn)州中心商務(wù)區(qū)和

36、丹徒中心商務(wù)區(qū)等，由于較為零散，不及上述三個(gè)商務(wù)圈成熟，配套也相對(duì)略差，辦公樓售價(jià)和租金均相對(duì)偏低。 46/145樓盤(pán)所屬商務(wù)圈價(jià)格/租金主力面積銷售現(xiàn)狀東邦國(guó)際大市口商務(wù)區(qū)12000元/1.2元/天20-220標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公室，頂層挑空六米大空間 尾盤(pán)紫金大廈大市口商務(wù)區(qū)1.3元/天60-300標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公室 出租京谷大廈大市口商務(wù)區(qū)1.3元/天25-500標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公室出租九州廣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)商務(wù)區(qū)1.2元/天60-200標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公室出租雅居商務(wù)中心大潤(rùn)發(fā)商務(wù)區(qū)1.2元/天80-200商務(wù)樓出租明珠大廈火車(chē)站商務(wù)區(qū)0.7元/天商住樓，60-150出租典型個(gè)案基本概況2-3 鎮(zhèn)江寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況47

37、/145鎮(zhèn)江寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚未形成，寫(xiě)字樓供應(yīng)量有限受到傳統(tǒng)辦公習(xí)慣及城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，除了早期集中于市中心的寫(xiě)字樓以外，目前鎮(zhèn)江市場(chǎng)上純寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量較小。同時(shí)，由于目前鎮(zhèn)江辦公用房仍集中在傳統(tǒng)的商務(wù)產(chǎn)權(quán)房中，規(guī)模較大的單位大多擁有自己的辦公樓，這在一定程度上限制了市場(chǎng)的發(fā)展。因此，鎮(zhèn)江寫(xiě)字樓市場(chǎng)的形成尚有待引導(dǎo)以及觀念轉(zhuǎn)變。早期寫(xiě)字樓主要集中于老城中心，專業(yè)性辦公用房則多位于新區(qū)在鎮(zhèn)江各個(gè)區(qū)域中，早期寫(xiě)字樓主要集中于市中心。同時(shí)由于需求主體的特殊性，鎮(zhèn)江市中心的寫(xiě)字樓多具有商住兼容性的特征，擁有較好的投資潛力，這也就使得“宜商宜居”的中間態(tài)辦公樓產(chǎn)品比純寫(xiě)字樓有更廣泛的客戶來(lái)源。相對(duì)而言，

38、受到鎮(zhèn)江城市規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，新區(qū)新增了專業(yè)市場(chǎng)的辦公用房，如丁卯新區(qū)的亞太電器城、億都家居建材城等項(xiàng)目?jī)?nèi)的商務(wù)辦公用房，大多為相關(guān)市場(chǎng)的配套設(shè)施。市場(chǎng)特征：寫(xiě)字樓發(fā)展受制于城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、辦公習(xí)慣等影響，尚未形成良好的市場(chǎng)環(huán)境2-3 鎮(zhèn)江寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況48/145目前市場(chǎng)上尚無(wú)純寫(xiě)字樓在售項(xiàng)目，多為大型商業(yè)體與商務(wù)辦公樓的融合目前，位于鎮(zhèn)江主城中心的大型商業(yè)體項(xiàng)目中，多含有商務(wù)辦公樓，如第一樓街中的東邦國(guó)際、大市口的紫金大廈、九州廣場(chǎng)等，均與大型商業(yè)體相結(jié)合。而在丁卯地區(qū)的辦公用房則是直接與專業(yè)市場(chǎng)相結(jié)合。以中低檔寫(xiě)字樓為主，高檔寫(xiě)字樓較少目前，鎮(zhèn)江的寫(xiě)字樓大多是中低檔寫(xiě)字樓。從近年

39、開(kāi)始，鎮(zhèn)江市中心開(kāi)始出現(xiàn)高檔寫(xiě)字樓，如正在建的華地國(guó)際和已投入使用的東邦國(guó)際商務(wù)樓等。東邦國(guó)際2007年銷售價(jià)格10000元/左右，目前約12000元/，而目前主城區(qū)內(nèi)可用于辦公的產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格集中在10000元/左右。在租金方面，主城中心的寫(xiě)字樓價(jià)格較高，根據(jù)寫(xiě)字樓的形象，價(jià)格差距也較大，如東邦國(guó)際的租金40元/月，而相對(duì)較陳舊的明珠大廈租金則較低，約20元/月。新區(qū)的專業(yè)性辦公產(chǎn)權(quán)用房大多為企業(yè)自用購(gòu)置，很少對(duì)外出租。市場(chǎng)特征：寫(xiě)字樓綜合品質(zhì)較低，高檔純寫(xiě)較少，未來(lái)發(fā)展空間有限2-3 鎮(zhèn)江寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況49/1452鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)概況 鎮(zhèn)江寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況

40、鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)研究 鎮(zhèn)江后市供銷研究50/1452-4 鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)研究成交量?jī)r(jià)：04-10年土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)總體隨市場(chǎng)大環(huán)境有所波動(dòng)，08年和10年量?jī)r(jià)齊跌趨勢(shì)尤為明顯 04-10年，鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)成交量總體有所波動(dòng)，06至08年，呈逐年下降趨勢(shì)， 09年伴隨樓市的全面回暖，土地成交量激增，全市成交土地達(dá)到4332.9畝；從10年1至10月份的土地成交量來(lái)看，延續(xù)了09年的高成交量，至10月，土地成交量達(dá)到3000畝以上。從土地成交價(jià)格上來(lái)看，07年以前鎮(zhèn)江土地成交價(jià)格呈平穩(wěn)上升狀態(tài)，07年鎮(zhèn)江全市土地成交均價(jià)112.2萬(wàn)/畝，達(dá)到一個(gè)頂峰。隨后，受到金融危機(jī)以及宏觀市場(chǎng)環(huán)境的影響，土地價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)

41、，08年和10年的地價(jià)均出現(xiàn)不同程度的下浮。51/1452-4 鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)研究出讓總量：09-10年鎮(zhèn)江共出讓國(guó)有建設(shè)用地7599.61畝，其中商品房建設(shè)用地5102畝（除商辦、批發(fā)及拆遷安置）52/14553/14554/1452-4 鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)研究板塊供應(yīng)：土地供應(yīng)主要來(lái)自潤(rùn)州和丹徒，京口、丁卯次之；京口為樓面地價(jià)高地，丁卯地價(jià)偏低從近年來(lái)土地成交的區(qū)域分布來(lái)看，潤(rùn)州和丹徒為土地供應(yīng)的主要區(qū)域，其中潤(rùn)州最多占37%市場(chǎng)份額，其次為丹徒，京口、丁卯、大港次之；從各區(qū)域的土地成交價(jià)格來(lái)看，鎮(zhèn)江土地平均成交價(jià)格約156萬(wàn)/畝。其中，市中心所在京口區(qū)域價(jià)格最高，土地成交均價(jià)278萬(wàn)/畝，其次為

42、潤(rùn)州、丹徒，丁卯、大港成交價(jià)格較低。從各區(qū)域的土地樓面地價(jià)來(lái)看，鎮(zhèn)江土地平均樓面地價(jià)約1200元/。其中，京口樓面地價(jià)最高，達(dá)1834元/，其次為潤(rùn)州、丹徒。丁卯樓面地價(jià)1004元/，在鎮(zhèn)江屬低價(jià)區(qū)域。55/1452-4 鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)研究土地性質(zhì)：城市住宅、商務(wù)金融及公共設(shè)施用地為供應(yīng)主力，且樓面地價(jià)最高，其次為商務(wù)金融、商辦用地從土地成交的用地性質(zhì)來(lái)看，主力供應(yīng)用地為城市住宅、商務(wù)金融及公共設(shè)施用地，所占比例高達(dá)67%。其次為拆遷安置用地，批發(fā)零售和商務(wù)金融、商辦用地供應(yīng)相對(duì)較少。從不同用地性質(zhì)的土地成交價(jià)格和樓面地價(jià)來(lái)看，商務(wù)金融、商辦用地雖土地價(jià)格最高，但樓面地價(jià)不及城市住宅、商務(wù)金融及

43、公共設(shè)施用地。其他用地的樓面地價(jià)相對(duì)較低，均在1000元/以下。56/1452鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)概況鎮(zhèn)江寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況 鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)研究 鎮(zhèn)江后市供銷研究57/1452-5 鎮(zhèn)江后市供銷研究后市供應(yīng)：鎮(zhèn)江后市商品房供應(yīng)量約總計(jì)695萬(wàn)（不含拆遷安置房）據(jù)鎮(zhèn)江網(wǎng)上樓市數(shù)據(jù)顯示，截止2010年10月底，鎮(zhèn)江全市商品房存量18514套，以單套商品房100計(jì)算，當(dāng)前庫(kù)存量約185萬(wàn)；通過(guò)對(duì)鎮(zhèn)江09、10年土地市場(chǎng)的供應(yīng)情況分析，近兩年來(lái)商品房建設(shè)用地出讓面積約5102畝（不含商辦、批發(fā)及拆遷安置），以平均容積率1.5計(jì)算，預(yù)計(jì)后市商品房總建筑面積約510余萬(wàn)。庫(kù)存量：

44、185萬(wàn)未來(lái)上市量：510萬(wàn)=后市供應(yīng)：695萬(wàn)+58/1452-5 鎮(zhèn)江后市供銷研究后市去化：按年去化267萬(wàn)計(jì)算，后市供應(yīng)去化時(shí)間約兩年半；考慮到466萬(wàn)拆遷需求，去化周期將大幅縮短09年鎮(zhèn)江市（除句容、丹陽(yáng)、揚(yáng)中）商品房年度去化量為340.3萬(wàn)。2010年后，樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑，一季度全市商品房?jī)H為09年四季度的三分之一；以09年四季度至10年三季度為整年度計(jì)算，鎮(zhèn)江商品房近一年的年度去化量約267.52萬(wàn)；另一方面，09年全市完成拆遷面積586.9萬(wàn)，09年鎮(zhèn)江市區(qū)拆遷面積381萬(wàn)，2010年截止9月底，鎮(zhèn)江市區(qū)完成拆遷面積256.2萬(wàn)，而據(jù)統(tǒng)計(jì)，09、10年拆遷安置房用地出讓面積

45、1713.6畝，容積率以1.5計(jì)算，預(yù)計(jì)總建筑面積約 171.3萬(wàn)。由此可見(jiàn)，1-2年內(nèi)將有因拆遷而產(chǎn)生的商品房需求量達(dá)465.9萬(wàn)。單位：萬(wàn)59/145住宅市場(chǎng)土地市場(chǎng)具有較好的發(fā)展局面，雖受?chē)?guó)家宏觀政策的影響，但整體保持向上的趨勢(shì)，且發(fā)展速度較快，價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，成交量時(shí)有起伏；隨著城市化進(jìn)程的加快，未來(lái)還將有進(jìn)一步發(fā)展的空間。近年來(lái)，土地市場(chǎng)成交活躍，主要集中于南徐、丁卯、丹徒等地區(qū)，土地成交價(jià)格逐年攀升，受宏觀調(diào)控影響會(huì)略有下降，土地成交量?jī)r(jià)受市場(chǎng)影響有所波動(dòng)，整體而言，市場(chǎng)供應(yīng)充足。寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展速度緩慢，幾年以來(lái)未有太大的起色，主要集中于市中心，受城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響

46、，整體市場(chǎng)環(huán)境難有提高，發(fā)展空間有限。商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)規(guī)模總量大，呈現(xiàn)過(guò)?，F(xiàn)象，且以中低端類的專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)居多。從政府的規(guī)劃可看出，目前正在逐步優(yōu)化城市商業(yè)結(jié)構(gòu)，但實(shí)施力度較小，成效并不明顯，對(duì)未來(lái)發(fā)展保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)中，住宅的發(fā)展形勢(shì)最好，無(wú)論從土地、規(guī)劃、城市等各方面來(lái)看，都有良好的支撐，且具有長(zhǎng)足的發(fā)展后勁；商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)過(guò)?，F(xiàn)象，且政府規(guī)劃及執(zhí)行力度較差，未來(lái)形勢(shì)不容樂(lè)觀；寫(xiě)字樓的發(fā)展尚處于起步階段，市場(chǎng)環(huán)境尚未成形，整體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還是以住宅為主，其他為輔。60/145可行性研判非常樂(lè)觀樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀一般悲觀極度悲觀宏觀層面政策影響市場(chǎng)運(yùn)行情況發(fā)展速度房地產(chǎn)投資施

47、竣工面積住宅市場(chǎng)成交量走勢(shì)銷售價(jià)格商業(yè)市場(chǎng)成交量走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交量走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)土地市場(chǎng)土地價(jià)格土地供應(yīng)量后市供銷存量房未來(lái)上市量從七個(gè)方面分析，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)層面可判斷為謹(jǐn)慎樂(lè)觀61/1453濱江板塊綜合環(huán)境研究濱江板塊基本情況概述濱江板塊未來(lái)規(guī)劃解讀濱江板塊資源價(jià)值分析濱江板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)概況濱江板塊典型項(xiàng)目調(diào)研濱江板塊土地市場(chǎng)及后市供銷62/145區(qū)域地位：鎮(zhèn)江城市景觀的最精華部分，鎮(zhèn)江“大江風(fēng)貌”城市特色的集中體現(xiàn)區(qū)域?yàn)I江板塊位于京口區(qū)，北鄰內(nèi)江，西鄰北固山公園，擁有象山、焦山、內(nèi)江“兩山一江”的獨(dú)特自然生態(tài)資源，是鎮(zhèn)江房地產(chǎn)板塊中高檔住宅聚集區(qū)。擁有眾多濱水資源的濱江板塊是鎮(zhèn)江

48、城市景觀的最精華部分，是鎮(zhèn)江“大江風(fēng)貌” 城市特色的集中體現(xiàn)區(qū)域。3-1 濱江板塊基本情況概述濱江板塊63/145發(fā)展現(xiàn)狀：緊鄰主城，配套完善，西部發(fā)展成熟，人口聚集，商業(yè)發(fā)達(dá)，東部尚處于開(kāi)發(fā)起步階段板塊緊鄰主城中心，交通便捷，配套完善。東吳路以西部分目前發(fā)展較為成熟，集中了我家山水、江山名洲、香江花城等城市高檔住宅區(qū)，江濱新村、東吳新苑等大型安置房居住區(qū)，紅豆購(gòu)物廣場(chǎng)、龍吟坊商業(yè)街等商業(yè)中心，以及學(xué)校、京口區(qū)圖書(shū)館等配套設(shè)施，人口密集，商業(yè)發(fā)達(dá)。東吳路以東區(qū)域目前處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步階段，中南世紀(jì)城坐落于此，大量地塊待拆遷。龍吟坊商業(yè)街我家山水紅豆購(gòu)物廣場(chǎng)焦山風(fēng)景區(qū)中南世紀(jì)城拆遷安置小區(qū)濱江高

49、檔住宅區(qū)3-1 濱江板塊基本情況概述64/1453濱江板塊綜合環(huán)境研究濱江板塊基本情況概述濱江板塊未來(lái)規(guī)劃解讀濱江板塊資源價(jià)值分析濱江板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)概況濱江板塊典型項(xiàng)目調(diào)研濱江板塊土地市場(chǎng)及后市供銷65/145濱江板塊作為北部濱水區(qū)一部分，將納入濱水區(qū)整體規(guī)劃統(tǒng)籌考慮，與禹山北部地區(qū)規(guī)劃范圍大致相當(dāng)濱江板塊是鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)板塊概念，其行政區(qū)劃隸屬于京口區(qū)，為京口區(qū)沿江區(qū)域。在鎮(zhèn)江新一輪城市規(guī)劃中，將潤(rùn)州區(qū)的金山板塊、京口區(qū)的濱江板塊和征潤(rùn)州新灘三個(gè)區(qū)域作為鎮(zhèn)江北部濱水區(qū)統(tǒng)籌考慮，整體規(guī)劃。濱江板塊與濱水區(qū)整體規(guī)劃中的禹山北部地區(qū)規(guī)劃范圍大致相當(dāng)。因此，濱江板塊的未來(lái)規(guī)劃，可從鎮(zhèn)江北部濱水

50、區(qū)規(guī)劃入手，重點(diǎn)關(guān)注其中禹山北部地區(qū)的規(guī)劃。3-2 濱江板塊未來(lái)規(guī)劃解讀濱江板塊北部濱水區(qū)66/145區(qū)域定位：鎮(zhèn)江旅游和服務(wù)的中心，鎮(zhèn)江中高檔的特色居住場(chǎng)所，市民公共活動(dòng)的集中場(chǎng)所和未來(lái)鎮(zhèn)江新的城市公共中心規(guī)劃范圍：鎮(zhèn)江北部濱水區(qū)是指鎮(zhèn)江市區(qū)潤(rùn)洲路以東，長(zhǎng)江路、禹山北路以北，規(guī)劃航信路以西，北到長(zhǎng)江主航道鎮(zhèn)江行政區(qū)域邊界，以內(nèi)江為核心的沿江臨水區(qū)域，總規(guī)劃面積61.6平方公 里。城區(qū)性質(zhì)：整個(gè)濱水區(qū)將定位于鎮(zhèn)江旅游和服務(wù)的中心，鎮(zhèn)江中高檔的特色居住場(chǎng)所，市民公共活動(dòng)的集中場(chǎng)所和未來(lái)鎮(zhèn)江新的城市公共中心。 人口規(guī)模：北部濱水區(qū)總居住人口到規(guī)劃期末（2020年）為17.2萬(wàn)人。 城市建設(shè)用地規(guī)模

51、：規(guī)劃期末（2020年）濱水區(qū)用于城市建設(shè)用地總量為18.78平方公里，其中金山片區(qū)6.12平方公里（不包括金山風(fēng)景區(qū)用地），征潤(rùn)洲新灘6.29平方公里，焦山對(duì)岸的禹山北部地區(qū)6.37平方公里（不包括三山風(fēng)景區(qū)的用地）。城區(qū)形態(tài)呈組團(tuán)式布局。 3-2 濱江板塊未來(lái)規(guī)劃解讀鎮(zhèn)江北部濱水區(qū)規(guī)劃以展現(xiàn)和突出鎮(zhèn)江“山，水，城，林”的城市特色風(fēng)貌為目標(biāo)，以鎮(zhèn)江三山和內(nèi)江為基礎(chǔ)，打造國(guó)內(nèi)一流的休閑觀光、健康產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)的大型濱水城區(qū)和生態(tài)風(fēng)景區(qū)。濱水區(qū)的建設(shè)強(qiáng)調(diào)以下四點(diǎn)：濱水和生態(tài)的特色；強(qiáng)化用地和建筑的親水性；強(qiáng)化濱水岸線和濱水用地的公共性；強(qiáng)調(diào)不同功能組團(tuán)城市形態(tài)的差異化，以促進(jìn)多樣化城市景觀的形成。6

52、7/145規(guī)劃結(jié)構(gòu)：主副景觀核心，三大功能片區(qū)和放射空間軸線相結(jié)合的功能格局景觀核心：內(nèi)江的核心水體鎮(zhèn)江內(nèi)港池；景觀副中心：內(nèi)江東部焦山前的景觀水體；三大功能片區(qū)：金山片區(qū)、征潤(rùn)洲新灘、南岸禹山北部地區(qū)放射空間軸線：由試辦引河和金山風(fēng)景區(qū)構(gòu)成的開(kāi)放空間軸線則將金山片區(qū)與鎮(zhèn)江老城區(qū)分隔開(kāi)來(lái)；分隔征潤(rùn)洲和南岸禹山北部地區(qū)的濕地公園則聯(lián)系了內(nèi)港和焦山的視覺(jué)軸線。圍繞內(nèi)港核心水面設(shè)置了環(huán)形綠軸，將三大片區(qū)的公共核心聯(lián)系到一起。3-2 濱江板塊未來(lái)規(guī)劃解讀68/145組團(tuán)分布：主要由金山片區(qū)、征潤(rùn)州新灘和禹山北部地區(qū)三個(gè)部分組成北部濱水區(qū)總規(guī)劃面積61.6平方公 里，其中較穩(wěn)定的陸地面積約24平方公里。

53、濱水區(qū)的可建設(shè)用地在空間上主要由三部分構(gòu)成：以金山風(fēng)景區(qū)為核心的金山片區(qū)，面積約8.5平方公里；征潤(rùn)洲新灘，總面積約8.3平方公里；內(nèi)江南岸的禹山北部地區(qū)，面積約7.4平方公里。金山片區(qū)征潤(rùn)州新灘禹山北部地區(qū)3-2 濱江板塊未來(lái)規(guī)劃解讀69/145功能布局：金山片區(qū)發(fā)展旅游服務(wù)、高水準(zhǔn)生活居住及相關(guān)配套，征潤(rùn)州作為濕地公園和濱水休閑娛樂(lè)發(fā)展備用地，禹山北部地區(qū)作為大型城市居住區(qū)金山片區(qū)：總用地8.5平方公里，其中可建設(shè)用地6.12平方公里（不含金山風(fēng)景區(qū)用地）。城市功能以旅游服務(wù)和高水準(zhǔn)的生活居住以及相關(guān)配套為主要內(nèi)容。金山片區(qū)在功能上由金山西片區(qū)和金山北片區(qū)以及濱水綜合商業(yè)中心三部分構(gòu)成 。

54、征潤(rùn)州：位于引航道和內(nèi)江以北的灘涂地，總面積約8.3平方公里，其中長(zhǎng)江大堤內(nèi)的可建設(shè)用地為6.29平方公里，目前是作為城市發(fā)展備用地，整體格局以一座占地3平方公里的濕地體育公園為中心，南面臨內(nèi)江沿線設(shè)置了濱水休閑娛樂(lè)區(qū)發(fā)展備用地 。禹山北部地區(qū)：是鎮(zhèn)江總體規(guī)劃中確定的大型城市居住區(qū)之一，總用地面積7.4平方公里，其中可建設(shè)用地6.37平方公里。3-2 濱江板塊未來(lái)規(guī)劃解讀70/145居住用地布局：主要分布于金山片區(qū)和禹山北部地區(qū)，其中禹山北部地區(qū)將承載10萬(wàn)人口濱水區(qū)的居住用地主要布局在金山片區(qū)和禹山北部地區(qū)。整個(gè)濱水區(qū)的居住用地為601公頃。其中，金山湖片區(qū)的居住用地為227公頃，禹山北部地

55、區(qū)的居住用地面積為374公頃。占濱水區(qū)總建設(shè)用地的71。按照初步的計(jì)算，到規(guī)劃期末，濱水區(qū)總居住人口容量為17.2萬(wàn)人，其中在金山片區(qū)將分布6.6萬(wàn)人，東部禹山北部地區(qū)將容納10.6萬(wàn)人。3-2 濱江板塊未來(lái)規(guī)劃解讀71/1453濱江板塊綜合環(huán)境研究濱江板塊基本情況概述濱江板塊未來(lái)規(guī)劃解讀濱江板塊資源價(jià)值分析濱江板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)概況濱江板塊典型項(xiàng)目調(diào)研濱江板塊土地市場(chǎng)及后市供銷72/145優(yōu)勢(shì)資源：自然景觀優(yōu)美、文化底蘊(yùn)深厚、臨近主城中心、交通條件便捷、發(fā)展?jié)摿Ω辉?yōu)美的自然景觀資源長(zhǎng)江的大江景觀，沿江大面積的灘涂濕地資源，長(zhǎng)江內(nèi)港的充足岸線等這些與長(zhǎng)江密切相關(guān)的自然景觀資源將成為濱水區(qū)最寶貴的

56、生態(tài)財(cái)富。深厚的歷史文化濱水區(qū)內(nèi)的歷史文化遺產(chǎn)不勝類舉，擁有鐵甕城，六朝城墻遺址、金山寺，定慧寺，甘露禪寺，有殖民色彩的鎮(zhèn)江博物館和大西路民國(guó)建筑一條街等。而由金山焦山北固山西津渡古街構(gòu)成的景點(diǎn)系列也構(gòu)成了一條鎮(zhèn)江精華旅游線路。臨近主城中心濱水區(qū)直接連接鎮(zhèn)江的中心城區(qū)，距離大市口商業(yè)中心，鎮(zhèn)江火車(chē)站等大型城市公共節(jié)點(diǎn)在一公里以內(nèi)，與城市老的商業(yè)中心大西路一街之隔，距離城市中心公共功能軸線中山路僅1500米，是距離主城區(qū)最近的板塊。便捷的交通條件位于主城區(qū)域，有多條城市干道與城區(qū)聯(lián)系，道路條件良好，交通便捷。富裕的發(fā)展?jié)摿I水區(qū)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，包括金山片區(qū)，征潤(rùn)洲以及禹山北部地區(qū)的用地大多數(shù)為

57、農(nóng)業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)的非城市建設(shè)用地，土地的開(kāi)發(fā)難度較低。3-3 濱江板塊資源價(jià)值分析73/1453濱水區(qū)綜合環(huán)境研究濱江板塊基本情況概述濱江板塊未來(lái)規(guī)劃解讀濱江板塊資源價(jià)值分析濱江板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)概況濱江板塊典型項(xiàng)目調(diào)研濱江板塊土地市場(chǎng)及后市供銷74/1453-4 濱江板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)概況逐年銷售量?jī)r(jià)：銷售量受市場(chǎng)大勢(shì)影響時(shí)有波動(dòng)，年均去化量約45萬(wàn)，年均價(jià)格漲幅14%，當(dāng)前價(jià)5932元/京口區(qū)在2009年達(dá)到近年來(lái)成交量的高峰，成交面積達(dá)到86.93萬(wàn)，但受宏觀調(diào)控影響，及區(qū)域內(nèi)供應(yīng)房源的減少，到2010年10月，只銷售了23.86萬(wàn) ，僅達(dá)到09年的四分之一。受區(qū)位優(yōu)勢(shì)及、自然環(huán)境、板塊成熟度的影響

58、，成交價(jià)格則是逐漸上升，年均漲幅在14%左右，截止2010年10月，均價(jià)達(dá)到5932元/。75/1452010銷售量?jī)r(jià)：受宏觀大勢(shì)影響，5月量?jī)r(jià)齊跌，7月回暖，10月價(jià)格微漲至6769元/，成交量達(dá)3.3萬(wàn)京口區(qū)成交量在4月達(dá)到今年的高峰后，迅速回落，5-8月成交面積基本維持在1.52萬(wàn)，直至9月，才開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象，香江花城、優(yōu)山美地等項(xiàng)目新推產(chǎn)品，加上剛需釋放，促進(jìn)了區(qū)域銷售，9月銷量增幅明顯，比8月增加了62%。成交價(jià)格在5月達(dá)到低值后，一直徘徊在56005700元/左右，9月隨銷售的回暖，價(jià)格也逐漸拉升，到10月更是達(dá)到今年的最高值6769元/，江山名洲的聯(lián)排、優(yōu)山美地的精裝高層等良好

59、的銷售，使得價(jià)格上升較快。3-4 濱江板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)概況76/145片 區(qū)市場(chǎng)形象產(chǎn)品特征價(jià)格特征資源分析發(fā)展趨勢(shì)濱江板塊“居住、旅游”一體化綜合型生態(tài)區(qū)大型公寓、復(fù)式、別墅等舒適性產(chǎn)品為主7500元/焦山、象山、長(zhǎng)江為該區(qū)域提供了優(yōu)良的自然資源經(jīng)過(guò)近年來(lái)發(fā)展，該區(qū)域已成為生活配套設(shè)施齊全，自然景觀優(yōu)良的居住區(qū)。學(xué)府板塊江蘇大學(xué)、鎮(zhèn)江中學(xué)為依托的綜合居住分區(qū)。城郊棲居及城市改善型物業(yè)，以普通實(shí)用性多層公寓為主，兼有少量別墅產(chǎn)品50005500元/江蘇大學(xué)、鎮(zhèn)江中學(xué)鎮(zhèn)江城市向東擴(kuò)容區(qū)域，老城區(qū)人口疏散區(qū)域京口區(qū)具有的三大優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特的政治與經(jīng)濟(jì)中心優(yōu)勢(shì)、稀缺的地段及獨(dú)特的“兩山一江”景觀資源、 “

60、兩?！保ńK大學(xué)和鎮(zhèn)江一中）教育產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，率先成為鎮(zhèn)江高檔樓盤(pán)的主要聚集地。板塊特征：區(qū)域認(rèn)可度高，商品住宅需求大，區(qū)域成交價(jià)格處于中游3-4 濱江板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)概況77/145板塊特征：鎮(zhèn)江開(kāi)發(fā)較早的居住功能板塊，資源豐富，目前在售項(xiàng)目較少，具有發(fā)展后勁濱江板塊臨長(zhǎng)江、擁象山、焦山，與大市口距離較近，獨(dú)特的地理位置、優(yōu)越的生態(tài)資源、良好的居住環(huán)境，決定了其在鎮(zhèn)江的高尚住宅區(qū)的地位。濱江區(qū)域是鎮(zhèn)江開(kāi)發(fā)較早的居住功能板塊，其生活配套設(shè)施相對(duì)齊全，板塊內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模大、品質(zhì)好、形象定位高。從政府規(guī)劃來(lái)看，該區(qū)域擁有長(zhǎng)足的發(fā)展后勁。3-4 濱江板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)概況板塊特征物業(yè)類型客群特征價(jià)格特征代表樓