房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧-課件

1、2010年最新稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問題處理、土地增值稅清算、稅務(wù)稽查重點及納稅籌劃技巧 主講人；肖太壽博士1中國納稅籌劃師肖太壽博士目錄第一講、房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解第二講、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的涉稅處理及清算技巧第三講、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查重點第四講、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃技巧2中國納稅籌劃師肖太壽博士 第一講、房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解3中國納稅籌劃師肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實質(zhì)是，被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計入開發(fā)成本的土地成本。另外，對補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，視同銷售收入應(yīng)按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。 4中國納稅籌劃師肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號非貨幣資產(chǎn)交換的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量。5中國納稅籌劃師肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 1、在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的

3、同期同類價格，視同銷售的會計處理： 借：開發(fā)成本拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：應(yīng)付賬款拆遷補(bǔ)償費(fèi) 借：應(yīng)付賬款拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：主營業(yè)務(wù)收入6中國納稅籌劃師肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 2、房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理： 借：主營業(yè)務(wù)成本土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：開發(fā)產(chǎn)品7中國納稅籌劃師肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 1、營業(yè)稅的處理 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函2007768號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的

4、經(jīng)濟(jì)利益交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。8中國納稅籌劃師肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理（1）納稅義務(wù)發(fā)生時間 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時，營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。9中國納稅籌劃師肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理（1）計稅依據(jù) 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函發(fā)1995549號）和營業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)

5、定規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。10中國納稅籌劃師肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理（1）計稅依據(jù) 對超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成

6、本（1成本利潤率）（1營業(yè)稅稅率）。 11中國納稅籌劃師肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 2、土地增值稅的處理 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入。12中國納稅籌劃師肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 2、土地增值稅的處理 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同

7、一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。13中國納稅籌劃師肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 3、企業(yè)所得稅的處理 企業(yè)所得稅法實施條例第六十六條第三款規(guī)定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計稅基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于

8、捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。14中國納稅籌劃師肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 3、企業(yè)所得稅的處理 確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。15中國納稅籌劃師肖太壽博士一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 關(guān)

9、于計稅成本的確定，該房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為，根據(jù)企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法（國家稅務(wù)總局令第6號）第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。也就是說，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。16中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 江西省南昌市某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年度采取拆遷安置方式對某小區(qū)進(jìn)行住宅開發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過

10、渡”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對拆除被拆遷人房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分800平方米），同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價格3500元/平方米。請進(jìn)行有關(guān)的稅務(wù)處理分析。17中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 （一）營業(yè)稅處理 該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價（即本例中的商品房建安造價）繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅88000元（80022005%）。而對超出部分則按同類商品房市場價格繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅35000元（20035005%）。18中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 （二）土地增值

11、稅的處理 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視同銷售處理，上述“拆一還一”行為，在按市場價格確認(rèn)收入的同時，還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！安鹨贿€一”等面積部分土地增值稅的計稅收入為2800000元（8003500），同時，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也是2800000元，假如江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預(yù)征率為2%，則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅56000元（2800000元2%）。 19中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 （三）企業(yè)所得稅的處理 該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)

12、開發(fā)計稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。為簡化計算，假設(shè)本例中同類住宅房屋成本價等同于開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。由此可以看出，“拆一還一”行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的拆遷補(bǔ)償支出均為2800000元。但在企業(yè)所得稅預(yù)繳申報時，應(yīng)確認(rèn)視同銷售所得1040000元（35002200）800。20中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 A公司2008年5月開發(fā)某項目（屬于城中村改造），該項目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用

13、。該項目于2009年5月完工。2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2010年1月正式對外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬元（21100平方米7000元/平方米）。21中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6000萬元。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零，前期工程費(fèi)700萬元，建筑安裝工程費(fèi)3200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1600萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)200萬元，開發(fā)間接費(fèi)300萬元。向某公司借款的利息400萬元（假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率），但沒有按照項目進(jìn)行分

14、配利息依據(jù)沒有銀行的利息票據(jù)，請分析有關(guān)“拆一還一”的賬務(wù)和稅務(wù)處理。22中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 （一）賬務(wù)處理計算過程如下：1.開發(fā)成本6000萬元，利息費(fèi)用400萬元。2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出79000.75530（萬元）。 需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶7900平方米，而是整個樓盤的，需要在總可售面積29000平方米中分?jǐn)偂?視同銷售收入79000.75530（萬元）。23中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 （一）賬務(wù)處理3.單位可售面積計稅成本（64005530）290004113.7931（元/平方米）。需要注意的是，這里的29000平方米是作為總可售面積計算的，

15、不能減去拆遷戶的7900平方米，即不能以21100平方米作為分母，否則就會虛增成本。4.視同銷售成本4113.793179003249.8965（萬元）；視同銷售所得55303249.89652280.1035（萬元）。24中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 會計處理如下： 1.在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理（單位：萬元，下同）：借：開發(fā)成本拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530 貸：應(yīng)付賬款拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530借：應(yīng)付賬款拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530 貸：主營業(yè)務(wù)收入 553025中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 2.房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票5530萬元，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償

16、費(fèi)收據(jù)5530萬元，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理：借：主營業(yè)務(wù)成本土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 3249.8965 貸：開發(fā)產(chǎn)品 3249.896526中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 （二）稅務(wù)處理如下1.企業(yè)所得稅的處理 A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，就要確認(rèn)視同銷售所得55303249.89652280.1035（萬元），繳納企業(yè)所得稅2280.103525%570.0259（萬元）。 需要注意的是，這里不能按預(yù)計毛利率計算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計算繳款。27中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 2.土地增值稅的處理 與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不需要立即進(jìn)行

17、土地增值稅清算，只需要預(yù)征。假定預(yù)征率為2%，則A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，要預(yù)繳土地增值稅55302%110.6（萬元）。 回遷房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清算，要看樓盤的銷售情況。由于該項目已經(jīng)全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。28中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 2.土地增值稅的處理該項目土地增值稅清算計算過程如下： 開發(fā)成本5530600011530（萬元）； 扣除項目金額11530（1+20%）1153010%+147705.5%15801.35（萬元）；增值額14770553015801.354498.65（萬元）； 增值率4498.65 15801

18、.3528.47%，適用稅率30%，速算扣除率為0； 應(yīng)繳土地增值稅4498.65 30%01349.595（萬元）； 已預(yù)征土地增值稅55302%110.6（萬元）； 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅1349.595110.61238.995（萬元）。 29中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 3.營業(yè)稅的處理。（1）營業(yè)稅的計算 回遷房成本價如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價不應(yīng)再計算土地成本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。一般的看法是回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應(yīng)分為土地成本和建筑成本兩個方面，只不過這里土地成本是以房換地?fù)Q回來的，成本價

19、應(yīng)該包括土地成本。 A公司應(yīng)該在2009年9月與被拆遷戶辦理交接手續(xù)繳納營業(yè)稅4113.793179005%1624948.2745（萬元）。30中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 3.營業(yè)稅的處理。（2）開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題。A公司如果采用企業(yè)會計準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入5530萬元，A公司應(yīng)按銷售價5530萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票；A公司如果采用企業(yè)會計制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，則A公司應(yīng)該按成本價3249.8965萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，然后視同銷售所得55303249.89652280.1035（萬元）。31中國納稅籌劃師肖太壽博士二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收

20、費(fèi)用的稅務(wù)處理（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納營業(yè)稅 按照營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價外費(fèi)用需要繳納營業(yè)稅。中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第540號）第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則（財政部 國家稅務(wù)總局第52號令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行

21、政事業(yè)性收費(fèi)：32中國納稅籌劃師肖太壽博士二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納營業(yè)稅1、由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；2、收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；3、所收款項全額上繳財政。 凡價外費(fèi)用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。但是要注意的一點是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的住房專項維修基金是免征營業(yè)稅的。33中國納稅籌劃師肖太壽博士二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 國稅發(fā)200469號文件規(guī)定：住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用

22、于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。34中國納稅籌劃師肖太壽博士二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 因此，代收款項中，除了代收的住房專項維修基金外，其他一切代收款項應(yīng)一并計入收入額，繳納營業(yè)稅。并不用考慮誰出具票據(jù)及會計如何處理問題。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司，取得售房收入1000萬元；該縣人民政府要求代收政府基金50萬元；代收住房專項維修基金50萬元；代收取暖費(fèi)100萬元。則代收款項的營業(yè)額=1000+100+50=

23、1150萬元。 35中國納稅籌劃師肖太壽博士二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 為了避免全額納稅，開發(fā)企業(yè)可以設(shè)立或委托代理機(jī)構(gòu)收取代收費(fèi)用，其營業(yè)稅的計稅依據(jù)按照實際收取的報酬額納稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知（國稅發(fā)1995076號）第四條關(guān)于代理業(yè)營業(yè)額規(guī)定，代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實際收取的報酬。36中國納稅籌劃師肖太壽博士二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納企業(yè)所得稅 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第五條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部

24、價款，包括現(xiàn)金等價物以及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理?！?37中國納稅籌劃師肖太壽博士二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納企業(yè)所得稅國稅發(fā)200931號第十六條規(guī)定：“企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。企業(yè)對納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)自己收取的代收費(fèi)用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時，也可以從收入中扣除?！币簿褪钦f代收代繳款項是

25、不做為收入的，所述的確認(rèn)為銷售收入的“代收款項”是開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的。而由開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的代收款，其實并不是代收款。只不過是會計上不做銷售處理罷了。38中國納稅籌劃師肖太壽博士二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 基于以上法律依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的各項費(fèi)用是否需要繳納企業(yè)所得稅，主要取決于代收費(fèi)用是以誰的名義收取。如果不是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開票收取的，則不繳納企業(yè)所得稅；如果由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開票收取的，則繳納企業(yè)所得稅，但在計算企業(yè)所得稅時，對納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)自己收取的代收費(fèi)用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時，也可以從收入中扣除。39中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 某

26、房地產(chǎn)開發(fā)公司，取得售房收入1000萬元；該縣人民政府要求代收政府基金50萬元；代收住房專項維修基金50萬元；代收取暖費(fèi)100萬元。假設(shè)代收款項皆是“未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，”則該房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)所得稅的計稅收入=1000萬元。40中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用不需繳納土地增值稅。 中華人民共和國土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入：中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。”這兩條規(guī)定中

27、也沒有明確代收款項應(yīng)作為收入處理。41中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用不需繳納土地增值稅。 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字1995048號）第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不

28、允許扣除代收費(fèi)用。42中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知（國稅發(fā)2007132號）第二十五條進(jìn)一步明確，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： 1.代收費(fèi)用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費(fèi)用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)；43中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 2.代收費(fèi)用在房價之外單獨(dú)收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。 據(jù)此分析，假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是按照縣級以上人

29、民政府的規(guī)定要求代收的費(fèi)用，則也要作為開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅。只有及時將代收費(fèi)用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給委托單位，才可以從土地增值稅的應(yīng)納稅收入額中扣除。44中國納稅籌劃師肖太壽博士三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理（一）產(chǎn)權(quán)式酒店的定義 產(chǎn)權(quán)式酒店，是指投資者購買了酒店某一間客房的產(chǎn)權(quán)后，自己并不居住，而是委托給酒店管理公司經(jīng)營以獲取投資回報。 該投資回報分為兩部分：一是固定的租金收入，二是浮動的年終分紅。 45中國納稅籌劃師肖太壽博士三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理 （二）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報的稅務(wù)處理誤區(qū)： 在實際操作中，幾乎所有酒店都將平時發(fā)生的租金費(fèi)用計入成本費(fèi)用，將超額分紅納入稅后分配事項。從表象

30、上看，這種經(jīng)營模式似乎兼具了房產(chǎn)租賃與投資兩種性質(zhì)， 46中國納稅籌劃師肖太壽博士三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理 （三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報的正確稅務(wù)處理： 國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)（國稅函2006478號）規(guī)定：酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（即產(chǎn)權(quán)方）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實體，經(jīng)營業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。 47中國納稅籌劃師肖太壽博士三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理（三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報的正

31、確稅務(wù)處理： 只要酒店方轉(zhuǎn)變思路，采取正確的賬務(wù)處理方法，就可以把協(xié)議約定的分紅款轉(zhuǎn)化為正常的租金費(fèi)用(即浮動的租金費(fèi)用,在會計上計入“預(yù)計負(fù)責(zé)”科目，從而起到抵減當(dāng)期應(yīng)納所得稅額的作用。 48中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 紅色假日酒店（甲方）與所有產(chǎn)權(quán)人（乙方）分別簽訂了為期三年的協(xié)議，由甲方負(fù)責(zé)酒店日常的經(jīng)營管理，每年按乙方購房價格（經(jīng)過統(tǒng)計，購房總價合計900萬元）的8%支付租金，每月支付一次。如果甲方實現(xiàn)的年度稅后凈利潤超過了乙方購買價格的5%，則超額部分由雙方平分。 49中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 甲方2009年度營業(yè)收入總額為500萬元，成本費(fèi)用352萬元（包括支付租金7

32、2萬元，取得了正式發(fā)票），年度利潤總額148萬元（為簡化分析，假設(shè)無任何納稅調(diào)整事項，計算結(jié)果不保留小數(shù)），全年累計繳納企業(yè)所得稅49萬元。那么，協(xié)議約定的超額凈利為148499005%54（萬元），乙方累計分得27萬元。50中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的營業(yè)稅及附加為：（27+72）5.5%=5.445(萬元) 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的房產(chǎn)稅為: ：（27+72）12%=11.88(萬元). 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的個人所得稅: （27+72）10%=9.9(萬元).51中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 假定其他條件不變，紅色假日酒店年初經(jīng)過測算，估計年末分紅額在3%（即27

33、萬元）左右，財務(wù)上應(yīng)將其作為租金費(fèi)用，按期平均分?jǐn)傆嬋搿邦A(yù)計負(fù)債”科目（只提不付）。一般情況下，預(yù)提的數(shù)額與最終支付額會存在差異，甲方應(yīng)于會計期末參照年度經(jīng)營成果計算出實付額，并與“預(yù)計負(fù)債”科目余額進(jìn)行比較，如有差額則要據(jù)實調(diào)整（未完成超額凈利就要全額沖銷）。本例中甲方累計提取額與實付額沒有任何出入，無需進(jìn)行調(diào)整。 52中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 企業(yè)平時計提的租金費(fèi)用只能減少會計利潤，并不會對預(yù)繳的所得稅額產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。但是，隨著年度終了和經(jīng)營成果的確定，這27萬元也逐漸轉(zhuǎn)化成一項現(xiàn)時的義務(wù)，即使未在預(yù)提當(dāng)年支付（支付期在次年2月），由于符合確定性和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則的要求，完全可以

34、歸屬為2009年度的費(fèi)用予以稅前扣除。 53中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 經(jīng)過這樣處理，企業(yè)年度利潤以及應(yīng)納稅所得額比改變會計核算方法前減少了27萬元，降至121萬元，實際繳納所得稅40萬元，節(jié)約了9萬元的稅額支出 54中國納稅籌劃師肖太壽博士四、土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理一、土地閑置費(fèi)用的定義 閑置土地處置辦法（國土資源部令1999第5號）第二條規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：55中國納稅籌劃師肖太壽博士四、土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理 （一）國有土地有償使用合同或者

35、建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的； （二）已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3，或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的； （ 三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。56中國納稅籌劃師肖太壽博士四、土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理 二、土地閑置費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 閑置土地處置辦法規(guī)定：對于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的

36、土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)。目前，各地方政府均制定了具體的實施辦法。土地閑置費(fèi)根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類別比例收取，例如某市規(guī)定，逾期不開發(fā)的住宅用地征收土地閑置費(fèi)為合同地價或者基準(zhǔn)地價的8%，逾期不開發(fā)的港口、碼頭、陸路交通運(yùn)輸站場、工業(yè)、倉儲等工業(yè)用地按原合同地價的20%征收土地閑置費(fèi)。57中國納稅籌劃師肖太壽博士四、土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理 三、土地閑置費(fèi)用的稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)如果發(fā)生了土地閑置費(fèi)用，在進(jìn)行企業(yè)所得稅和土地增值稅處理時，需要注意兩者的區(qū)別。（一）土地增值稅的處理 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企

37、業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。58中國納稅籌劃師肖太壽博士四、土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理（二）企業(yè)所得稅的處理 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。59中國納稅籌劃師肖太

38、壽博士五、商鋪售后返租的財稅處理 所謂售后返租，就是開發(fā)商在銷售商品房時，約定以購房合同的折讓優(yōu)惠后的價款為成交價，同時與購房者簽訂該房的租賃合同，要求購房者在一定期限內(nèi)必須將購買的房屋無償或低價交給開發(fā)公司，由開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營收益歸開發(fā)商。 60中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱A公司）是一家外資商業(yè)地產(chǎn)公司，采用售后返租方式銷售商鋪。開發(fā)商與購房者同時簽訂房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同，約定商鋪按優(yōu)惠價85萬元（即總價100萬元的85%）出售，在未來5年內(nèi)，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)

39、票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定，并假設(shè)當(dāng)年A公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5萬元（不考慮城建稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅）。 61中國納稅籌劃師肖太壽博士五、商鋪售后返租的案例分析 （一）營業(yè)稅的處理 營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)收取的全部價款的價外費(fèi)用。顯然，A公司無償取得的出租收益應(yīng)作為價外費(fèi)用計入營業(yè)稅計稅依據(jù)。對此，

40、各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也分別出臺了相關(guān)具體規(guī)定予以明確。62中國納稅籌劃師肖太壽博士五、商鋪售后返租的案例分析 江蘇省地稅局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)（蘇地稅函2008135號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按照營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條和稅收征管法實施細(xì)則第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。63中國納稅籌劃師肖太壽博士五、商鋪售后返租的案例分析 浙江省地稅局關(guān)于營業(yè)稅若干政

41、策業(yè)務(wù)問題的通知（浙地稅函200862號）第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司（或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價款為成交價，購房者自愿放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價低于同類商品房價格部分）應(yīng)并入商品房銷售價款，一并按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。64中國納稅籌劃師肖太壽博士五、商鋪售后返租的案例分析 因此，A公司銷售房地

42、產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅1005%=5（萬元）。購房者返租商鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅155%=0.75（萬元），城市維護(hù)建設(shè)稅及附加0.75（7%+3%）= 0.075 A公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，即55%=0.25（萬元）。城市維護(hù)建設(shè)稅及附加0.25 （7%+3%）= 0.025。7/18/202265中國納稅籌劃師肖太壽博士五、商鋪售后返租的案例分析（二）印花稅 本例中，A公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租（假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次），應(yīng)分別按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：850.05%=0.0425（萬元），按“財產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅：150

43、.001+50.001=0.02（萬元）。7/18/202266中國納稅籌劃師肖太壽博士五、商鋪售后返租的案例分析（三）個人所得稅 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)（國稅函2008576號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。7/18/202267中國納稅籌劃師肖太壽博士五、商鋪售后返租的案例分析（三）個

44、人所得稅 根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個人所得稅，每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。7/18/202268中國納稅籌劃師肖太壽博士五、商鋪售后返租的案例分析（三）個人所得稅 根據(jù)個人所得稅法第八條規(guī)定，個人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個人為扣繳義務(wù)人。 所以A公司在以優(yōu)惠價銷售給購房者時，需代扣代繳購房者應(yīng)繳納的個人所得稅：15（512）0.0820%60=2.04（萬元）。否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)會根據(jù)稅收征管法第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向購房者

45、追繳稅款，對A公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。 7/18/202269中國納稅籌劃師肖太壽博士五、商鋪售后返租的案例分析（四）房產(chǎn)稅 購房者將購買的商鋪返租給A公司，每月應(yīng)按租金收入（少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定）的12%繳納房產(chǎn)稅：15（512）12%=0.03（萬元）。開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。這在實際稅務(wù)處理中也是容易被忽視的。7/18/202270中國納稅籌劃師肖太壽博士五、商鋪售后返租的案例分析（五）所得稅 國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)（

46、國稅函2007603號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。7/18/202271中國納稅籌劃師肖太壽博士五、商鋪售后返租的案例分析（五）所得稅 對于售后返租業(yè)務(wù)，A公司需分別作銷售不動產(chǎn)和租賃兩項業(yè)務(wù)處理，分別計算相關(guān)成本、費(fèi)用和損益。 A公司的租賃支出就是，一次性讓利給購房者的折讓優(yōu)惠額，按

47、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，A公司每年的租賃支出為155=3（萬元）。 7/18/202272中國納稅籌劃師肖太壽博士五、商鋪售后返租的案例分析（五）所得稅 從國家稅務(wù)總局對企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定條件來分析，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知（國稅函2008875號）第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實現(xiàn)： 1、商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 2、企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制； 3、收入的金額能夠可靠地計量； 4、已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。7/18/

48、202273中國納稅籌劃師肖太壽博士五、商鋪售后返租的案例分析（五）所得稅 本例中，A公司在銷售房產(chǎn)時，以后商鋪租賃能收取的租金收入是不確定的。因此，對于此不確定的租賃應(yīng)稅金額不能并入企業(yè)銷售商鋪的收入總額中，企業(yè)應(yīng)以折扣后的銷售金額85萬元作為所得稅應(yīng)稅金額。轉(zhuǎn)租收入5萬元應(yīng)在滿足收入確定條件后，計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。則A公司當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為：85+5=90（萬元），扣除租賃支出3萬元、開發(fā)產(chǎn)品成本、稅金及費(fèi)用后，即可計算出應(yīng)納企業(yè)所得稅額。7/18/202274中國納稅籌劃師肖太壽博士五、商鋪售后返租的案例分析（六）土地增值稅 本例中，A公司銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅的營業(yè)額為100萬元，所

49、得稅計稅收入為85萬元，在計算土地增值稅時應(yīng)以哪一個作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？土地增值稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。根據(jù)國稅函2008875號文件規(guī)定，確認(rèn)應(yīng)稅收入實現(xiàn)的條件是“收入的金額能夠可靠地計量”。所以A公司銷售商鋪時不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計入上述第五條的收入中，應(yīng)以85萬元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。7/18/202275中國納稅籌劃師肖太壽博士六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理 （一）代墊首付 針對二套房按揭貸款須首付50%以上的政策，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了代業(yè)主墊付兩成首付款的補(bǔ)貼辦法。 比如，市民購

50、買一套價值100萬元的房產(chǎn)，屬其第二套房，該市民按照政策規(guī)定至少首付5成，即50萬元?？刹簧偃四貌怀鋈绱硕嗟氖赘犊睿谑欠康禺a(chǎn)企業(yè)僅收取3成首付款即30萬元，然后自行墊付20萬元，幫助客戶成功貸款購房。雙方約定，對房地產(chǎn)企業(yè)墊付的錢，在1年后交房時由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計算利息。 76中國納稅籌劃師肖太壽博士六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理 按照相關(guān)稅收政策規(guī)定，銷售不動產(chǎn)收取的預(yù)收款要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、預(yù)征土地增值稅等。其中中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則(財政部 國家稅務(wù)總局第52號令)第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅

51、義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)企業(yè)為盡快回籠資金，促使客戶盡快辦理房貸按揭，自行墊付的首付款需要與業(yè)主繳納的首付款一起開具收款收據(jù)，財務(wù)處理上相當(dāng)于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)全額計入營業(yè)額，計算繳納營業(yè)稅及其他稅金。77中國納稅籌劃師肖太壽博士六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理 另外，房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂資金墊付協(xié)議，根據(jù)協(xié)議約定，客戶必須在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定時限內(nèi)（一般在交房前）將首付款全額補(bǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)再向客戶正式交房。此墊付協(xié)議也屬于企業(yè)經(jīng)營的一部分，財務(wù)處理上應(yīng)當(dāng)計入其他應(yīng)收款核算。將來實際收款時直接沖減其他應(yīng)收款，與預(yù)售收入

52、無關(guān)，不需要另作納稅處理。但是，房地產(chǎn)企業(yè)收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金，按照營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，將資金貸于他人使用同樣要繳納營業(yè)稅。78中國納稅籌劃師肖太壽博士六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理 （二）購房返稅 某市規(guī)定，購買90平方米以下普通住房可以減按1%征收契稅。某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的住宅項目雖不符合要求，但同樣打出了購房返稅的口號：購買該企業(yè)開發(fā)的140平方米以上戶型，只需繳納1%的契稅，額外契稅由企業(yè)代客戶支付。仍以一套價值100萬元的商品房為例，客戶應(yīng)繳契稅4萬元，辦理房產(chǎn)證時客戶僅支付1萬元，另外3萬元由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。該銷售方式下，企業(yè)實際收入僅97萬元，但申報營

53、業(yè)稅還應(yīng)當(dāng)按100萬元計算繳納。 79中國納稅籌劃師肖太壽博士七、合作建房的稅務(wù)處理 （一）企業(yè)所得稅的處理 國稅法200931號第三十六條規(guī)定：“企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 80中國納稅籌劃師肖太壽博士七、合作建房的稅務(wù)處理（一）企

54、業(yè)所得稅的處理 2、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （1）企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。81中國納稅籌劃師肖太壽博士七、合作建房的稅務(wù)處理（一）企業(yè)所得稅的處理 （2）投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理?！?國稅法200931號第三十七條規(guī)定：“企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩

55、項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失?！?2中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 1、案情介紹 乙單位準(zhǔn)備以2000萬元人民幣投資甲房地產(chǎn)公司的某住宅開發(fā)項目，雙方約定不成立獨(dú)立法人項目公司，由甲房地產(chǎn)公司獨(dú)立開發(fā)，投資方案擬定如下： 方案一：項目實現(xiàn)利潤按各自投資資金比例分紅，項目利潤為1500萬元，乙單位享有1000萬元。 方案二：乙單位按照投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品，假定該投資項目單位住宅計稅成本45萬元，單位住宅銷售價格75萬元，乙單位享有40套單位住宅。 請針對每一種方案進(jìn)行稅務(wù)處理分析。 83中國

56、納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 2、稅務(wù)處理分析 （1）方案一的涉稅分析 根據(jù)企業(yè)所得稅法及企業(yè)所得稅法實施條例的規(guī)定，居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。由于股息、紅利是從被投資企業(yè)稅后利潤中分配的，所以投資方取得該項目的營業(yè)利潤視同股息、紅利，一般也應(yīng)該是免稅收入。84中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 基于以上政策規(guī)定，乙單位所享有的1000萬元利潤分成只能是甲房地產(chǎn)公司開發(fā)該項目的稅后利潤，乙單位不需要按照“利息、股息、紅利所得”計算繳納企業(yè)所得稅，乙單位凈利潤為1000萬元。甲公司不允許稅前列支此1000萬元的利潤分成，相當(dāng)于在企業(yè)所得稅前支付乙單位

57、1000(1-25%)=1333.33(萬元)。甲公司可實現(xiàn)凈利潤1500(1-25%)-1000=125(萬元)。85中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析（2）方案二的涉稅分析： 乙單位所享有的40套住宅計稅成本為1800萬元，正常銷售價格為3000萬元。根據(jù)以上規(guī)定，乙單位相當(dāng)于以2000萬元購入了40套成本價值為1800萬元的房產(chǎn)，銷售了價值為3000萬元的商品住宅。 假設(shè)乙單位已將40套房產(chǎn)銷售完畢，不考慮其他因素，其凈利潤為(3000-2000)(1-25%)=750(萬元)。86中國納稅籌劃師肖太壽博士案例分析 對甲公司來說，正常項目利潤為1500萬元，除去乙單位分成部分，可保留利潤為

58、1500-(3000-1800)=300(萬元)，但是需要將乙單位開發(fā)產(chǎn)品分成部分調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額，分配給乙單位開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額為2000-1800=200(萬元)，調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額200萬元，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額即為300+200=500(萬元)，甲公司凈利潤為(300+2000-1800)(1-25%)=375(萬元)。 從以上兩種涉稅分析來看，甲和乙企業(yè)的稅負(fù)和稅后利潤都不一樣。 87中國納稅籌劃師肖太壽博士七、合作建房的稅務(wù)處理（二）合作建房的營業(yè)稅處理 關(guān)于印發(fā)的通知（國稅函發(fā)1995156號）第十七條規(guī)定：作建房，是指有一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán)，

59、另一方(以下簡稱乙方)提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：88中國納稅籌劃師肖太壽博士七、合作建房的稅務(wù)處理（二）合作建房的營業(yè)稅處理1、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目

60、征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。89中國納稅籌劃師肖太壽博士七、合作建房的稅務(wù)處理（二）合作建房的營業(yè)稅處理 由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十五的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。90中國納稅籌劃師肖太壽博士七、合作建房的稅務(wù)處理（二）合作建房的營業(yè)稅處理2、以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸