中規(guī)院：即墨中心區(qū)城市設計匯報稿課件

1、URBAN DESIGN FORCENTRAL AREA,JIMOSHANDONG即墨市城市中心地區(qū)城市設計引言即墨城市中心地區(qū)的建設是結合社會經(jīng)濟新的需求進行的一次城市更新。本次城市設計工作，事實上是對城市資源再認識的過程。規(guī)劃區(qū)位于即墨市幾何中心，是目前即墨市的綜合性城市中心區(qū)域。區(qū)位規(guī)劃范圍黃河三路泰山一路文化路嵩山二路規(guī)劃范圍北起黃河三路、南至文化路、西到嵩山二路、東至泰山一路。規(guī)劃總面積 13.04km2古城規(guī)劃中心區(qū)技術路線 現(xiàn)狀分析與規(guī)劃解讀全球化的機遇城市的訴求經(jīng)濟基礎自然人文資源交通條件拆遷成本行動計劃功能布局空間結構城市特征目標與理念發(fā)展策略研究分區(qū)重點設計城市設計中心區(qū)分

2、期行動計劃實施策略中心區(qū)建設的必要性中心選擇案例研究天津海河復興計劃新加坡中心區(qū)更新 城市設計古城村莊遷置規(guī)劃綜合交通系統(tǒng)生態(tài)景觀環(huán)境公共服務設施發(fā)展策略 發(fā)展策略研究 匯報內容 城市設計 第二部分 第三部分現(xiàn)狀分析與規(guī)劃解讀 第一部分 行動計劃 第四部分現(xiàn)狀分析與規(guī)劃解讀現(xiàn)狀分析規(guī)劃解讀 第一部分 1 2產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀即墨是全國經(jīng)濟百強縣之一，中國北方區(qū)域性物流中心、商貿中心。全國最大的針織品生產出口基地，目前形成了以服裝批發(fā)為龍頭的專業(yè)批發(fā)市場群。在規(guī)劃區(qū)內形成了布匹市場、婚紗攝影、建材等多個專業(yè)市場，并形成了鶴山路綜合商圈。用地性質用地代號面積（公頃）占城市建設用地比例（%）占總用地比例（

3、%）從居住用地R575.50 51.05%43.95%公共設施用地C180.06 15.97%13.75%工業(yè)用地M122.87 10.90%9.38%倉儲用地W2.01 0.18%0.15%對外交通用地T2.51 0.22%0.19%道路廣場用地S203.96 18.09%15.57%市政公用設施用地U10.31 0.91%0.79%綠地G29.03 2.58%2.22%特殊用地D1.06 0.09%0.08%城市建設用地1127.30 100.00%86.08%水域和其他用地E182.27 13.92%其中水域E137.62 2.87%耕地E241.19 3.15%林地E46.44 0.4

4、9%牧草地E511.19 0.85%棄置地E785.84 6.56%總用地1304.35100.00% 中心區(qū)域內城市建設趨于飽和，用地為村莊和居住用地為主，總建設用地面積11.27平方公里，其中居住用地占51%，公共設施用地占16%。現(xiàn)狀建設用地城市建設現(xiàn)狀13層46層79層10層及其以上中心區(qū)建筑高度分布圖現(xiàn)狀舊村 從現(xiàn)狀建筑的高度分布來看，13層建筑比例約達到70%。其中主要以舊村住宅和部分廠房為主。建筑高度城市建設現(xiàn)狀建筑質量差建筑質量中建筑質量優(yōu)中心區(qū)建筑質量分布圖建筑質量差、中 建筑質量差和中的比例達到70%，主要集中在規(guī)劃區(qū)中部和東部。建筑質量建筑質量價值較高建筑綜合價值較高的新

5、建住宅和質量較好的銀行、劇院、商場等設施。主要位于規(guī)劃區(qū)的東西兩側，中部較少?，F(xiàn)狀綜合價值 建筑綜合價值主干道次干道支路鶴山路藍鰲路文化路嵩山二路泰山二路煙青路 區(qū)內縱橫六條主次干道系統(tǒng)基本成型，對外交通較為便利，但支路系統(tǒng)不完善，斷頭路較多。 現(xiàn)狀交通 現(xiàn)狀交通 龍泉河與墨水河兩河交匯龍泉河墨水河城市綠地耕地林地 自然本底較好，墨水河與龍泉河兩河交匯形成獨特的河灣景觀。 但現(xiàn)狀城市空間未與河流聯(lián)動發(fā)展，城河關系欠佳。 自然資源特色即墨古城位于墨水河畔，始建于隋，迄今已1400余年，經(jīng)過歷朝的修建古城形成了較典型“方城十字街”的形制。 即墨古城歷史人文資源古縣衙是目前山東省僅存的三堂式古縣衙，

6、市級文保單位。萬字會舊址 萬字會是民國時期的民間慈善團體，在50年代初取締。保存較為完整。古縣衙萬字會舊址古縣衙萬字會 即墨古城歷史人文資源五福巷是古城內保存最為完整的民居院落。五福巷現(xiàn)狀古城格局和肌理保存的較好，街巷格局較為完整。 五福巷古城肌理 即墨古城歷史人文資源 文明發(fā)祥久遠，文化積存深厚。 物質和非物質文化遺產較為豐富。柳腔戲曲移風店鎮(zhèn)虎頭帽田橫祭海節(jié)即墨刀幣徐悲鴻繪田橫五百士妙法蓮花經(jīng) 深厚的文化底蘊歷史人文資源 紡織制造、商貿、物流業(yè)的堅實基礎為未來中心區(qū)的建設提供了有力的支持，鶴山路商圈形成也是未來商業(yè)中心建設的有利條件。 良好的產業(yè)發(fā)展基礎現(xiàn)狀優(yōu)勢深厚的歷史積淀和豐富的人文資

7、源 兩河交匯的獨特景觀框架 在全球化的今天，古城獨特的風貌、深厚的歷史文化資源，發(fā)達的民俗和民間藝術將是將是城市發(fā)展的文化根基和文化魅力所在。 兩河交匯的獨特景觀框架是中心地區(qū)得天獨厚的自然景觀資源，城市將因此而更具活力和魅力。 城市與村莊混雜導致了中心地區(qū)城市形象較差，市民難于找到城市中心的明確位置，也難于找出可以代表即墨市城市形象，寄托城市情感的中心區(qū)。 中心形象不明確現(xiàn)狀劣勢現(xiàn)狀村莊較多，城市更新成本較大 城市活力不足 現(xiàn)狀城市建設基本飽和，未來城市建設必須面臨城市更新的問題。規(guī)劃區(qū)內現(xiàn)狀村莊居住面積大，居住人口多，這增加了建設的復雜性，提高了城市更新的成本和改造難度。 現(xiàn)狀用地布局分散

8、混雜，中心區(qū)難于形成積聚效應，中心區(qū)經(jīng)濟發(fā)展受到限制。濱河景觀帶局部被衛(wèi)生條件差、被圍墻的隔離和建筑背立面朝向河流等情況導致了濱河空間消極，濱水活力不足的情況?，F(xiàn)狀分析與規(guī)劃解讀現(xiàn)狀分析規(guī)劃解讀 第一部分 1 2城市總體規(guī)劃即墨市城市總體規(guī)劃綱要（2006-2020）確定規(guī)劃區(qū)為“綜合城市中心區(qū)”，包括“行政商業(yè)區(qū)”和“老城區(qū)”。其功能定位為：商貿業(yè)、先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)達、居住功能齊全、設施完善的綜合性城區(qū)，全市的生產生活性服務中心。 功能與定位城市總體規(guī)劃“市級公共服務設施中心”，承擔全市行政、商業(yè)、金融、文化等公共服務職能。公共設施城市總體規(guī)劃以藍鰲路、鶴山路、煙青路為城市的景觀主軸

9、線，形成“大十字”型中心景觀骨架。以城市中心區(qū)和具有景觀價值的公共建筑聚集區(qū)為城市一級重要景觀節(jié)點，在空間和景觀上形成空間轉換和城市景觀變換的重要節(jié)點。城市設計指引發(fā)展策略研究中心區(qū)建設的必要性中心區(qū)選擇案例研究 第二部分 1 2 3發(fā)展策略 4星系結構星云結構城市等級體系巨型城市復合體 隨著全球化的發(fā)展，城市等級體系日益消失，城市結構正從等級分明的星系結構轉向扁平化的星云結構取而代之的是網(wǎng)絡化的“巨型城市復合體”。這種轉變使城市專業(yè)化表現(xiàn)得更為突出，也給中小城市帶來全所未有的機遇。 國內涌現(xiàn)了東莞、昆山等新銳城市。這些城市專注于專業(yè)化發(fā)展，不再需要通過廣州、深圳、上海等區(qū)域中心城市，直接融入

10、全球產業(yè)分工體系。全球化的機遇以電子信息制造業(yè)為龍頭，通過制造業(yè)鏈接全球東莞全球最大的制造業(yè)基地之一 東莞抓住全球制造業(yè)轉移的機會，發(fā)展電子信息制造業(yè)，超過同等級的中山、珠海等城市，成功實現(xiàn)跨越式發(fā)展，成為目前世界最大的制造業(yè)基地之一。 通過松山湖、東莞生態(tài)園，發(fā)展現(xiàn)代產業(yè)服務基地，加強鏈接全球的的能力。打造現(xiàn)代化的產業(yè)服務基地，增強鏈接世界的能力東莞松山湖東莞全球化的機遇 東莞！昆山花橋國際商務城 昆山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)發(fā)展IT代工企業(yè)，通過制造業(yè)鏈接全球。發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，增強鏈接全球的能力昆山 昆山同樣通過直接參與全球產業(yè)分工體系，成為目前世界最大的筆記本電腦、數(shù)碼相機的生產基地之一。 并通過

11、花橋商務區(qū)發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，強化與全球經(jīng)濟體系的聯(lián)系。全球化的機遇 昆山！青島中心城區(qū)拉的帶動作用較弱，市域擁灣扁平化發(fā)展的策略，為周邊縣市提供了專業(yè)化、跨越式發(fā)展機遇即墨完全可以象東莞、昆山一樣，依托專業(yè)化發(fā)展，帶動產業(yè)全面升級，直接融入全球產業(yè)分工體系即墨、膠州、膠南、城陽的實力接近、誰能搶先抓住現(xiàn)代服務業(yè)全球化轉移的機遇，將在未來的競爭中取得優(yōu)勢 即墨？全球化的機遇即墨擁有優(yōu)越的濱海資源和優(yōu)秀的濱海旅游項目 港中旅青島海泉灣度假城項目，集溫泉洗浴、住宿和娛樂等功能為一體，打造亞洲最大的溫泉旅游度假城。預測年接游客280萬人次 即墨東部擁有優(yōu)越的濱海資源 港中旅度假城、天泰運動旅游度假項目等

12、將在東部打造世界級旅游度假勝地， 優(yōu)勢產業(yè)城市的訴求即墨是全國最大的針織品生產出口基地，具有國際關聯(lián)度極高的產業(yè)集群和發(fā)達商貿物流基地，并且規(guī)劃了”一心兩帶三區(qū)“的產業(yè)布局。優(yōu)勢產業(yè)城市的訴求即墨重點發(fā)展的產業(yè)集群機械工業(yè)集群：汽車、造船、通用機械、專用機械電氣產業(yè)集群：電機、輸配電設備、家電電子產業(yè)集群：電子元器件、電子產品醫(yī)藥產業(yè)集群：生物醫(yī)藥、化學醫(yī)藥、中藥即墨傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)集群紡織服裝產業(yè)集群水產品加工集群紙制品制造集群產業(yè)規(guī)劃 即墨服裝市場精品服裝市場輔料市場櫥具市場環(huán)保裝飾材料市場小商品城佳世客大潤發(fā)布匹市場利群利客來規(guī)劃區(qū)電器市場佳樂家新利群招商銀行青島商業(yè)銀行建設銀行中國銀行工商

13、銀行農業(yè)銀行木材市場即墨市城市中心區(qū)綜合服務設施空間分布圖（現(xiàn)狀）現(xiàn)代服務業(yè)滯后中心區(qū)綜合服務業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)“小、散、亂”的態(tài)勢，過去的發(fā)展是機會導向型的發(fā)展模式，曾經(jīng)取得了巨大的成就，但現(xiàn)在已成為一種制約。城市的訴求與東莞、昆山相比，即墨產業(yè)基礎相對較好，但缺乏一個現(xiàn)代服務業(yè)高效集聚區(qū)?，F(xiàn)代服務業(yè)滯后，不僅使即墨的產業(yè)優(yōu)勢得不到有效發(fā)揮，更是限制了它們的進一步發(fā)展。東莞城市的訴求現(xiàn)代服務業(yè)滯后 解放前后，即墨縣城規(guī)模較小，仍主要集中在古城周邊。城市的訴求中心的缺失改革開放以后，城市行政中心遷至墨水河西岸，市區(qū)重心向西移動，城區(qū)范圍成倍擴大。城市的訴求中心的缺失 隨著城市不斷的擴展，城市建設用地也

14、從九十年代初的10平方公里，到現(xiàn)在的達到43平方公,城市外圍形成了多個產業(yè)園區(qū)，但中心區(qū)并未得到相應發(fā)展。城市的訴求中心的缺失城市總體規(guī)劃確定了即墨2020年成為規(guī)模145平方公里，人口67萬人的大城市。目前用地混雜，建筑老化，特色消退的中心區(qū)、難于為繼的服務業(yè)將難于支撐城市未來的發(fā)展。城市的訴求中心的缺失城市總體規(guī)劃形象較差，中心意向不明確的現(xiàn)狀，迫切需要一個彰顯市經(jīng)濟建設成就、展示城市品位的中心區(qū)?，F(xiàn)狀中心區(qū)分散的布局，城市資源的低效配置，需要一個具有凝聚力的中心區(qū)來重組空間格局，集聚優(yōu)勢資源。城市的訴求需要集聚現(xiàn)代服務業(yè)的中心區(qū)東部濱海旅游的發(fā)展、產業(yè)（船舶、汽車配件）的進一步提升、市民

15、現(xiàn)代生活的滿足，都需要一個集聚現(xiàn)代服務業(yè)的城市中心區(qū)為支撐中心區(qū)建設的必要性中心區(qū)選擇 1 2案例研究 3發(fā)展策略研究 第二部分 空間區(qū)位優(yōu)越城市核心區(qū)或者臨近區(qū)域 景觀環(huán)境優(yōu)美城市濱河、濱水等景觀最優(yōu)美的區(qū)域 交通方便快捷城市交通樞紐地區(qū) 產業(yè)基礎較好城市原有或新興商業(yè)中心區(qū) 中心區(qū)的選擇培育現(xiàn)代服務業(yè)集聚的城市中心區(qū)的資源需求城市人口規(guī)模中心區(qū)空間規(guī)模中心區(qū)功能組合中心區(qū)空間形態(tài)50萬人口1平方公里左右商業(yè)區(qū)不會很大，娛樂、旅館也不至于形成一個很獨立的區(qū)域各功能區(qū)混雜布局100萬人口12平方公里五大功能區(qū)初具規(guī)模，某些功能會分化出去形成功能相對專一的五個功能區(qū)200萬人口有1個23平方公里

16、的主中心，并有多個1平方公里左右的副中心主中心的五大功能區(qū)齊全，某些功能會分化出去形成功能相對專一的多個各功能區(qū)大于200萬人口多個空間規(guī)模不等的中心區(qū)出現(xiàn)功能區(qū)更加分化的趨勢，形成分化的中心區(qū)形態(tài)分化形成多個專業(yè)化的中心區(qū)不同人口規(guī)模城市的城市中心區(qū)規(guī)模及功能組合大衛(wèi)T.赫伯特和科林J.托馬斯在對CBD的形成機制、歷史演變、影響因子及內部結構進行深入、細致的分析基礎之上，綜合許多專家的理論，提出一個適應于中等城市的概念化的CBD模式，分為五個功能區(qū)： -初級零售業(yè)區(qū)、-二級零售業(yè)區(qū)、-商業(yè)辦公區(qū)、-娛樂及旅館區(qū) 、-批發(fā)業(yè)、倉儲業(yè)區(qū)、-公共管理、辦公機構集中區(qū) 中心區(qū)選擇 中心區(qū)選擇大區(qū)位的

17、選擇從即墨目前城市發(fā)展方向上看，向外擴張建設新城的可能性較小。兩河交匯的灣口 獨特的自然特征城市主干道交匯 支撐現(xiàn)代服務業(yè)的 交通本底產業(yè)基礎較好 城市供給最優(yōu) 中心區(qū)選擇中心區(qū)范圍營流路鶴山路新興路文化路城市核心地區(qū) 空間區(qū)位優(yōu)越，改 造難度相對較小古城延續(xù)原有商業(yè)中心和行政中心有利于與兩條河流聯(lián)動發(fā)展，塑造個性鮮明的城市特色 中心區(qū)選擇與古城形成新舊對比，相得益彰。 中心區(qū)選擇優(yōu)點行政中心古城鶴山路商業(yè)街發(fā)展策略研究中心區(qū)建設的必要性中心區(qū)的選擇案例研究 第二部分 1 2 3案例研究天津海河三岔河口新加坡新中心區(qū)三岔河口曾是天津的政治、文化、教育和經(jīng)濟中心，商貿繁榮。20世紀以來，隨著城市

18、的發(fā)展，位于城市偏北部的三岔河口地區(qū)逐漸失去了往日的繁華。 天津的發(fā)祥地 三岔河口 北運河海河南運河子牙河從“繁盛”到“衰敗”天津海河三岔河口復興計劃 復興計劃 崛起城市北部最大現(xiàn)代化人文商貿區(qū) 以海河景觀為依托，吸納商貿商務、金融、休閑、旅游、文化博覽、高檔居住等多種業(yè)態(tài)，打造泰達城運河經(jīng)濟文化商貿區(qū)。這個回歸到發(fā)源地，多業(yè)態(tài)混合的現(xiàn)代服務業(yè)中心區(qū)的計劃成功的成為城市新的經(jīng)濟增長點，拉動了經(jīng)濟的高速發(fā)展。 商貿商務 金融證券 星級酒店 旅游休閑 文化博覽 高檔商住商貿休閑文化旅游天津海河三岔河口復興計劃新加坡中央?yún)^(qū)位于島國南部，面積為16.5KM2，占國土總面積的2.5%，現(xiàn)狀居住人口12.

19、8萬人，占總人口的3%。從“貧民窟”到“全球商業(yè)中樞”貧民窟中心新貌 新加坡中心區(qū)Marina bay功能區(qū)1新加坡河2濱海灣-新市中心（CBD）3行政區(qū)及舊屋保留區(qū)4烏節(jié)路 -首要購物街5學府藝術城6珍珠山、約克山-居住區(qū)行政區(qū)及舊屋保留區(qū)CBD（新中心）BugisCity hallresidentialOrchard rdCommercial 新加坡中心區(qū) 規(guī)劃效果圖 新加坡中心區(qū)瑪瑞娜灣（Marina bay）規(guī)劃總平面圖城市更新后的景觀 新加坡中心區(qū) 案例的啟示啟示一：回歸中心區(qū) 城市最初往往選擇綜合資源最優(yōu)的地區(qū)發(fā)展，而早期建設使這類地區(qū)被大量一般性功能占據(jù)，而日漸衰敗。在適合的時機

20、，回歸中心區(qū)，進行城市更新，恢復中心區(qū)活力往往能取得成功。啟示二：以現(xiàn)代服務業(yè)作為中心區(qū)復興的產業(yè)支撐 現(xiàn)代服務業(yè)包括商業(yè)、金融、文化、娛樂、旅游等多種業(yè)態(tài)。兩個案例都借助發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)成功地實現(xiàn)了中心區(qū)復興。 案例的啟示啟示三：重點建設，而不是全面開花 中心區(qū)復興必須改變城市原來分散的建設模式，通過“重點建設、龍頭帶動”的模式，實現(xiàn)集約、專業(yè)、跨越式發(fā)展。啟示四：城市河流聯(lián)動發(fā)展，強化城市獨特的自然特征 海河三岔河口、新加坡瑪瑞娜灣，是城市獨特的景觀特質。中心區(qū)沿河展開，易于形成城市和自然相融的富有活力和競爭力的場所。從 “以項目為中心” 到 “以目標為中心”從 “機會導向型” 到 “戰(zhàn)略導

21、向型”從 “分散” 到 “集中” 從“機會導向”走向“戰(zhàn)略導向”在全球經(jīng)濟動蕩，國內嚴防經(jīng)濟下滑，即墨土地緊約束的條件下，中心區(qū)的建設必然要改變原來以項目為中心、“機會導向”的分散模式，走向以目標為中心、“戰(zhàn)略導向”的緊縮模式。 發(fā)展策略“回歸”與 “復興”將中心區(qū)重新回歸到墨水河畔（即墨的本意），進行城市更新，實現(xiàn)空間回歸，品牌的回歸?；謴椭行膮^(qū)活力，使之成為即墨新的經(jīng)濟增長點，從而實現(xiàn)中心區(qū)的復興，為即墨全方位的轉型找到突破口。 發(fā)展策略轉換“角色”與搭建“舞臺” 強化金融辦公功能，增加城市商業(yè)文化旅游內涵，構筑現(xiàn)代服務業(yè)中心，重組優(yōu)勢資源，實現(xiàn)城市功能角色轉換。舞臺就是建設中心區(qū)，形成市

22、場化的、完善的現(xiàn)代服務業(yè)中心所需的城市軟件與硬件平臺。 發(fā)展策略城市設計 第三部分 目標與理念總體城市設計 古城城市設計中心區(qū)城市設計 1 2 3 4設計目標總目標發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，構建區(qū)域性商務節(jié)點，打造彰顯即墨城市特色的品牌中心區(qū)。特色之城繁榮之城分目標城市設計目標繁榮之城打造全球性旅游目的地城市的中心區(qū)，為濱海旅游和產業(yè)發(fā)展提供城市綜合服務功能；發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，打造經(jīng)濟全面發(fā)展的核心引擎 。強化中心區(qū)的集聚和統(tǒng)籌功能，整合城市競爭力，實現(xiàn)中心區(qū)的繁榮復興；繁榮之城分目標特色之城抓住兩河交匯、古城、和塑造新中心三個要素，塑造個性鮮明的、本土文化的，宣泄和系留城市情感的特色之城。 分目標城河相

23、融吸取國際成功經(jīng)驗、城河相融發(fā)展將塑造城市特色。布拉格倫敦新加坡賓夕法尼亞即墨？ 城市設計理念展現(xiàn)地域文化魅力挖掘即墨幾千年的歷史文化神韻，發(fā)展現(xiàn)代文化，展現(xiàn)古城的獨特文化魅力。柳腔戲曲古縣衙即墨刀幣萬字會五福巷虎頭帽 城市設計理念生態(tài)恢復修復生態(tài)、重現(xiàn)河流兩岸生機蓬勃的生態(tài)景觀，提供市民休閑游憩場作、促進城市可持續(xù)發(fā)展。 城市設計理念城市設計 第三部分 目標與理念總體城市設計 古城城市設計中心區(qū)城市設計 1 2 3 4塑造城河相映、人文薈萃的城市特征城市特征三軸一心，河流蜿蜒、古今輝映城市中心古城公共服務軸龍泉河與墨水河空間格局以中心區(qū)為核心，依托煙青路、藍鰲路、鶴山路優(yōu)勢資源，構建三條公共

24、軸線向中心區(qū)外圍輻射和延伸三軸一心河流蜿蜒墨水河、龍泉河蜿蜒而過，串聯(lián)中心區(qū)和古城，兩條河流將和三條公共軸將構成集聚城市資源,連接各個城市功能組團的“經(jīng)絡” ?？臻g格局古今輝映在兩河交匯處建設城市中心區(qū)，形成現(xiàn)代高尚的城市形象;而古城延續(xù)歷史風貌。中心區(qū)將與古城形成景觀互動、功能互補、古今輝映的空間格局。古城城市中心空間格局 總體城市設計 總平面圖 總體城市設計 鳥瞰效果圖控制河道兩側的建筑高度形成親切宜人的濱河景觀；中心區(qū)形成高強度的建設區(qū)域，并沿三條公共軸向外延伸。 在古城內延續(xù)古城形制，形成高密度低強度、建筑高度低的特質性街區(qū)?？傮w形成疏密有致，城河相融的空間形態(tài)。空間形態(tài)控制中心區(qū)的建

25、筑高度控制在36150m。古城風貌街區(qū)控制在12m以下，沿河的文化設施和中小學等控制在18m以下，為了平衡村莊拆遷，中心區(qū)外圍規(guī)劃新增住宅建設為小高層，總體控制在40m以下。建筑高度控制 中心區(qū)內容積率主要控制在1.5-4；古城和中小學等主要控制為0.8以下；居住用地主要控制為1.0-2.0之間。開發(fā)強度控制構建復合多元的城市中心區(qū) 兩核三軸八組團 大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，綜合發(fā)展商貿、居住、文化娛樂，教育培訓等多個產業(yè)，將城市功能適度混合，減少交通需求。規(guī)劃中心區(qū)城市功能布局形成“兩核三軸八組團”的功能結構。注：本次的用地布局綜合考慮到了村莊的拆遷安置，但僅為意向性用地布局，并未對市政配套設施等

26、進行全面的考慮，最終的用地布局的需要下一步控制性詳細規(guī)劃進行深化和完善。 土地利用 土地利用規(guī)劃圖中心地區(qū)土地利用匯總表序號用地性質代碼用地性質用地面積（公頃）比例（%）R居住用地 570.47 43.74 R其中二類居住用地534.18 40.95 R22二類設施用地36.29 2.78 C 公共設施用地341.16 26.16 C1其中行政辦公用地34.90 2.68 C2商業(yè)金融業(yè)用地192.72 14.78 C3文化娛樂用地16.57 1.27 C4體育設施用地6.51 0.50 C5醫(yī)療衛(wèi)生用地17.15 1.31 C6教育科研用地11.55 0.89 C7文物古跡用地1.07 0.

27、08 CR商住混合用地60.69 4.65 S道路廣場用地235.60 18.06 S1其中道路交通用地228.34 17.51 S2廣場用地2.91 0.22 S3社會停車場庫用地4.35 0.33 G綠地與河流157.12 12.05 總城市建設用地1304.35 100.00 土地利用快車道慢車道人行及自行車道慢車道人行及自行車道 高標準建設煙青路，打造中心區(qū)門戶景觀大道 提升煙青建設標準，中心區(qū)外按照快速路標準，中心區(qū)內按城市主干道建設，為中心區(qū)提供道路交通支持,作為為中心區(qū)連接青銀高速，乃至機場的門戶大道和快速通道。（過境交通由煙青一級路疏解）深南大道至機場、青島接204國道煙青一級

28、路多元人本的交通體系 建議綜合考慮市域未來交通需求，為軌道交通預留空間。 預留聯(lián)系濱海旅游區(qū)、即墨中心區(qū)，連接城際輕軌系統(tǒng)的輕軌（地鐵）線路。鶴山路多元人本的交通體系預留地鐵線路主干道次干道網(wǎng)狀支路系統(tǒng)濱河游覽道水上游覽道 總體形成多元人本的綜合交通體系。 梳理干道骨架網(wǎng)絡； 完善支路循環(huán)系統(tǒng)； 綠色交通體系多元人本的交通體系 橫向干道斷面設計 道路斷面設計藍鰲路文化路鶴路山藍鰲路文化路鶴山路 道路斷面設計泰煙青山路路一嵩山路二泰山一路嵩山二路縱向干道斷面設計典型支路斷面形式典型支路斷面形式改造大同街、朝陽路、南順河濱河街形成三條特色街道朝陽路南段(展現(xiàn)濱河特征的不對稱斷面) 特色商業(yè)街與 濱

29、河步行道大同街（婚紗特色商業(yè)街）朝陽路 濱河林蔭道大同街 婚紗特色商業(yè)街南順河街 酒吧風情街朝陽路大同街南順河街 建筑 圍合半公共性綠地+ 河流 城市公園 串聯(lián)市級公園體系 道路 社區(qū)公園 連接區(qū)級開放空間網(wǎng)絡+ 形成以墨水河、龍泉河濱水公園帶連接多個城市公園 提高綠化率，鼓勵街區(qū)形成建筑圍合的半公共性綠地 以道路綠化網(wǎng)絡為骨架連接多個社區(qū)公園 城市-社區(qū)-街區(qū)三位一體的綠色開放空間體系塑造綠色生態(tài)的景觀環(huán)境濱河生態(tài)廊道文化商務公園河灣生態(tài)公園墨水河公園即墨歷史名園 河流串聯(lián)的城市公園系統(tǒng)塑造綠色生態(tài)的景觀環(huán)境 沿路及社區(qū)綠化網(wǎng)絡道路綠化網(wǎng)絡為骨架連接多個社區(qū)公園綠地塑造綠色生態(tài)的景觀環(huán)境濱河

30、景觀設計平面圖塑造綠色生態(tài)的景觀環(huán)境濱河景觀分區(qū)規(guī)劃自然回歸段濱河生態(tài)段現(xiàn)代商貿段文化藝術段休閑時尚段歷史文化段游憩體驗段濱河生態(tài)段主干路橋次干路橋游憩景觀橋塑造綠色生態(tài)的景觀環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)景觀游憩體驗段濱河生態(tài)廊道自然回歸段河段規(guī)劃要點意向利用河流的活動陸上的景觀體驗 涉水活動 環(huán)境教育水處理設備步道，木棧道和橋涉水步道泛舟旅游垂釣現(xiàn)代商貿段休閑時尚段文化教育段歷史文化段旅游、休閑、娛樂，商業(yè)機遇和經(jīng)濟動力文體娛樂設施、文化產業(yè)購物娛樂空間咖啡館，飯店涉水平臺濱水游覽水上咖啡廳文化廳展覽館圖書館涉水平臺水上音樂廳古跡保護、舊城風貌再塑古縣衙舊城街巷肌格局地方特色小店濱水古典園林水上戲臺

31、各功能區(qū)規(guī)劃要點塑造綠色生態(tài)的景觀環(huán)境駁岸改造示意斷面一：防洪堤后移，構建親水空間斷面二：借防洪堤建造垂直綠化斷面四：植物種植的緩坡自然駁岸斷面三：植被+護坡措施的陡坡自然駁岸塑造綠色生態(tài)的景觀環(huán)境AABBB-B 濱河斷面A-A 濱河商業(yè)示意A-A 濱河斷面塑造綠色生態(tài)的景觀環(huán)境營造和諧共融的社會環(huán)境公共設施布局公共設施主要布局于城市中心，沿三條公共服務軸向外延伸。多層級的公共服務體系完善公共配套哦啊、豐富市民生活，營造和諧共融的社會環(huán)境?，F(xiàn)狀行政辦公設施現(xiàn)狀行政設施以院落為常見形式，各單位間以圍墻劃界，呈低密度零散分布?，F(xiàn)狀主要行政機構位置市政府財政局市委糧食局人才中心信訪局水利局水產局林業(yè)

32、局農業(yè)局房管局農牧局教委衛(wèi)生局科技局科委建設局自來水公司環(huán)保局人大政協(xié)藥監(jiān)局供銷社經(jīng)濟發(fā)展局審計局法院檢察院司法局交通局國稅局公安局計生委刑警隊國土局公路局民政局絲綢公司畜牧局勞動和社會保障中心勞保處檔案局營造和諧共融的社會環(huán)境 改造情況 現(xiàn)狀共有行政單位55家，占地36.76公頃 規(guī)劃集中新建行政辦公中心，占地約30公頃，可節(jié)約用地約6.76公頃 行政辦公設施 對現(xiàn)有行政辦公用地進行整合，形成相對集中的行政辦公區(qū)，集約利用土地，提高效率，改善城市形象。營造和諧共融的社會環(huán)境營造和諧共融的社會環(huán)境商務辦公設施布局文化設施布局商業(yè)設施布局 商務辦公設施布局 商務辦公設施布局 商業(yè)設施布局 基礎教

33、育設施統(tǒng)籌兼顧周圍區(qū)域基礎教育設施，規(guī)劃建議遷址改建第一、第二實驗小學、莊頭小學等教育設施，規(guī)劃范圍內共設置有中學2座，小學9座。莊頭小學（原技工學校）規(guī)劃與一職專合并第二實驗小學第一實驗小學北關中心小學（原東關小學）現(xiàn)規(guī)劃為中學開發(fā)區(qū)中學（規(guī)劃為九年一貫制學校）通濟小學實驗中學即墨市城西小學新興中學一職專、技工學院營造和諧共融的社會環(huán)境城市設計 第三部分 目標與理念總體城市設計 古城城市設計中心區(qū)城市設計 1 2 3 4中心島-金融北岸-商業(yè)商貿西岸-行政及商務辦公南岸-休閑娛樂空間結構形成“一島三岸”的特色空間框架。打造中心島為金融商務島。中心區(qū)設計 總體形成中心高，四周拱衛(wèi)，沿河低矮、錯

34、落有致的空間形態(tài)。中心區(qū)設計空間形態(tài)打造濱河文化景觀帶 將景觀最好，最具親活力的濱水地區(qū)，結合文化休閑設施建設為市民共享的開放景觀帶。中心區(qū)設計河灣效果圖濱河景觀帶的建設是影響即墨中心區(qū)城市物質空間品質的最關鍵因素中心區(qū)設計強化街區(qū)角色，建立多時空關聯(lián)的現(xiàn)代綜合服務業(yè)產業(yè)圈層。城市業(yè)態(tài)空間布局應該成為一種城市獨特的生活方式，獨特城市生活方式本身就是一種優(yōu)良的城市旅游資源。功能布局 金融中心區(qū)發(fā)展以金融業(yè)為主體，發(fā)展高端服務業(yè)，中央建設地區(qū)最高（150m）的標志性建筑，使之成為城市中心的象征。地標建筑 中心島-金融街中心區(qū)設計藍鰲路金融街效果青少年宮 金融中心外圍結合濱河景觀帶建設，布置演藝中心

35、、露天劇場、圖書館、美術館、青少年活動中心等高度較低的建筑，形成親切宜人、富有現(xiàn)代文化氣息的開放空間。演藝中心水岸露天劇場美術館科學館 中心島-文化帶中心區(qū)設計 依托鶴山路商業(yè)基礎，以發(fā)展大型商貿設施為主，輔以商務辦公、酒店等，形成現(xiàn)代繁榮的商貿中心，建筑高度大致控制75-100米。特質 ”mall” 北岸沿街商貿示意大型商貿廣場鶴山路商貿中心區(qū)中心區(qū)設計特質 “院”以政府原址改造為契機，形成西岸商務辦公中心、行政中心、商住一體的綜合區(qū)。 空間上形成高層建筑圍合的庭院空間，沿河形成優(yōu)美的現(xiàn)代建筑界面。 西岸商務辦公樓示意高層院落示意沿河建筑界面CBD莊頭商務中心市政府行政中心府前商住混合區(qū)中心

36、區(qū)設計濱水時尚休閑示意步行商業(yè)內街示意特質 ”街” 結合河流景觀開發(fā)休閑商業(yè)，引入餐飲、娛樂、濱河酒店等項目，打造休閑娛樂中心，將河流通過商業(yè)走廊、濱河酒吧、美食街等融入市民生活之中。 南岸窯頭休閑娛樂中心美食街酒吧街中心區(qū)設計場所橋河中心區(qū)特色城市設計 第二部分 目標與理念總體城市設計 古城城市設計中心區(qū)城市設計 1 2 3 4中 山 路規(guī)劃空間格局即墨古城再現(xiàn)古城“方城十字街”空間格局。方城的范圍四周設置環(huán)城綠化，提示與暗喻古城形制。 保留延續(xù)十字街的型式、原城門樓位置設立小廣場。古城城市設計構思 保護利用模式借鑒上?！靶绿斓亍蹦Ｊ奖Ａ魝鹘y(tǒng)形式、改變原有功能在尊重歷史和建筑文脈的基礎上保留

37、外觀、更新內部設施的歷史街區(qū)更新模式。蘇州“桐芳巷”模式“新建街區(qū)、風貌延續(xù)”采用了現(xiàn)代小區(qū)規(guī)劃的基本理念與傳統(tǒng)形式的結合，即現(xiàn)代多層公寓式住宅，配以傳統(tǒng)風格的外表和外部空間局部節(jié)點的傳統(tǒng)裝飾，借此與蘇州古城傳統(tǒng)風貌相協(xié)調。蘇州“桐芳巷”上?！靶绿斓亍?保護利用模式保護利用策略保護策略對古縣衙與萬字會兩個文物保護單位建筑按照立法要求嚴格的保護，并按照俢舊如舊的原則進行維護，使成為重要的文化景點。對五福巷及周圍的歷史地段采取上海“新天地”模式，再現(xiàn)歷史建筑精品，形成酒吧茶座集中的高尚街區(qū)。對其他地段建筑采取蘇州“桐芳巷”模式，控制尺度，協(xié)調建筑風格，體現(xiàn)地域特色。 保護利用策略 古城總體構思 古城保護利用相結合，在功能上集合特色居住、休閑旅游、游憩商務等功能；文化上展示即墨的歷史底蘊和文化性格；建設融現(xiàn)代城市功能與歷史文化風貌于一體的城市特質性地區(qū)。居住居住居住博物館古縣衙五福天地民俗街濱河公園古縣衙博物館低層住宅區(qū)游憩商業(yè)街戲臺多層住宅區(qū)特色購物一條街環(huán)古城林蔭步行道文化娛樂古典園林公園二職中古城規(guī)劃總平面 總平面圖 鳥瞰效果圖恢復古縣衙、萬字會，借鑒上海新天地改造五福巷，形成特色精品街區(qū)，改造萬字會街區(qū)形成特色商務會館,建設歷